东莞松山湖创意设计城营销提报43p

松山湖创意设计城营销思考泓泉盛房地产营销策划公司第一部分：项目理解项目理解—区位本案本案项目位处松山湖北部科技工业园Ａ区范围内。东望月荷湖，环境优美；南邻创意生活城，配套完善；西临工业西路，召示性强；北接寮步镇区，交通便利环境优美

交通便利

配套完善项目理解——交通R3轻轨R2轻轨广深铁路R1轻轨惠州深圳广州莞惠城际轻轨松山湖轻轨站区域交通无论高速、轻轨，还是城市干道路均非常发达，交通优势明显项目理解——商业配套第三节：需求挖掘明兴百货KFC汽车穿梭店青少年文体活动中心创意流行街东莞制造展贸中心社区卫生服务中心青少年活动中心创意生活城——建筑面积9万方，集休闲、娱乐、餐饮为一体，餐饮、啤酒夜市、百货超市、演艺广场、文体中心等一应俱全。项目规划首席专家研发楼独栋研发楼ＩＣＤＣ创意设计园020电商产业园高层创意研发楼总部研发楼广东易通平台会议科教中心专家研发楼项目在科研用地的驱使下，形成以创意产业为形象的类别墅、洋房、办公等实际产品综合体。项目产品理解

首席专家研发楼＝

类独栋别墅共16栋项目产品理解

独栋研发楼＝

类独栋别墅共12栋项目产品理解

专家研发楼＝

类双拼别墅共3栋6套项目产品理解创意研发楼（ICDC及O2O产业园）＝

研发、办公、商务会所导向共21栋项目产品理解

研发总部楼及O2O支持中心＝

研发、办公导向共4栋8套项目产品理解成果展示中心＝

类立体合院办公产品共1栋居住配套产品办公配套产品项目产品理解项目产品理解总结综合分析，我们从产品形态上将项目分为两类产品类独栋别墅产品28栋类双拼别墅产品3栋6套类洋房产品产品1栋12层独栋类办公21栋立体合院类办公1栋立体双拼类办公4栋8套常规办公、配套楼1栋类居住产品类办公产品项目营销思考在科研用地为基础下，项目涉及两类产品针对类办公产品，很显然目标客群针对商用为主，或租或卖针对类居住产品，项目可商、可住，从销售角度考虑，则更具灵活性第二部分：项目市场情况分析类办公产品类居住产品松山湖产业园区分布区域项目名称土地性质行业性质北部片区国际创意设计城科研文化创意、设计类华腾国际科研用地IT科技类中科创新广场科研文创中小企业创业国际金融创新园科研科技金融类东莞邮政速递物流电子商务中心科研电子商务UPHOUSE上品文创园科研文化创意松湖华科产业孵化园科研电子信息类西部片区中大365科研科技金融类中医药健康科技园科研生物医疗类松山会馆科研电子科技类中部片区中国科学院云计算中心科研IT科技类松山湖创新科技园科研科技创新类大学创新城科研文创教育类南部片区中集创新产业园科研、商住高新科技类以松山湖大道为界，北边重点发展高新科技产业，目前已聚集华为、易事特、生益等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端产业，初步形成电子信息、生物医药、精密制造等产业集群。松山湖大道以南的区域重点引进研发中心、总部，正在建设IT研发园、创意设计园、生态文化创意谷等一批专业园，已引进产品质量检测基地、万科住宅研发基地等27家研发、总部企业。产业园区围绕以松山湖大道为轴线的北部区布局。无一例外的以科技、创意、智能、文化等为主题。众多园区投入使用下，竞争日趋激烈园区众多

特点鲜明

竞争显现产品特征高层办公产品大堂面积较小，标准层层高不足，整体空间尺度较为局促，舒适度低，存在较大提升空间项目大堂标准层标准层候梯厅公共走道承重面积（㎡）净高（m）高度（m）净宽（m）高度（m）净宽（m）高度（m）KG/㎡中科创新广场605.54.234.224.2250东莞邮政速递物流电子商务中心103.73.823.81.53.8250华腾国际60542.841.74300创新科技园504-52.8（净）6-731.83200松湖华科产业孵化园404.23.82.53.81.53.8研发1000，普通层250东莞市留学人员创业园203.23.21.53.21.53.2500空间尺度：松山湖现有产业园办公楼大堂、标准层及公共走道的空间尺度相对真正的商务写字楼产品较小，产品空间感不足，整体舒适度较低。目前投资入使用的，除自用外，多以办公为主体租、售价格情况松山湖产业园销售大都以长租代售的名义进行，租金水平在30-45元/㎡•月之间；销售（长租20年)高层办公则7500-8500元/㎡，企业独栋10000-15000元/㎡。区域项目名称土地性质行业性质招商方式招商时间租金（元/㎡·月）售价（元/㎡）北部片区国际创意设计城科研文化创意、设计类长租代售2012年8月30-45独栋10000-12000高层7500-8500华腾国际科研用地IT科技类未确定2015年3月————中科创新广场科研文创中小企业创业长租代售2014年10月35-458500国际金融创新园科研科技金融类短租、长租代售2013年9月45——东莞邮政速递物流电子商务中心科研电子商务长租代售2014年5月30-35——UPHOUSE上品文创园科研文化创意长租代售2014年12月50-60——松湖华科产业孵化园科研电子信息类长租代售2012年5月毛坯30，简装45——西部片区中大365科研科技金融类长租代售2014年下半年公寓20，办公30——中医药健康科技园科研生物医疗类长租代售2015年3月————松山会馆科研电子科技类待定（预计未来可销售）2014年年初——11000中部片区中国科学院云计算中心科研IT科技类长租代售2013年6月30-358500松山湖创新科技园科研科技创新类部分可销售、短租、长租代售2012年32-50——大学创新城科研文创教育类长租代售2014年12月————南部片区中集创新产业园科研、商住高新科技类独栋销售、其他长租代售2015年下半年——独栋15000长租代售，科研用地下变相销售区域项目名称园区配套住宿面积（万㎡）餐饮面积（万㎡）娱乐面积（万㎡）购物面积（万㎡）会务类面积（万㎡）北部片区国际创意设计城√——————————————√1.54华腾国际×——√1.12√0.48√0.44√0.48中科创新广场√1.95√0.5√0.5√1.69×——国际金融创新园√2.5√0.13√0.9√3√0.5东莞邮政速递物流电子商务中心×——√0.12×——×——√0.06UPHOUSE上品文创园×——√暂未公布√暂未公布√暂未公布√暂未公布松湖华科产业孵化园×——————————————√0.3西部片区中大365√——√0.15————————√0.4中部片区松山湖创新科技园×——√0.1×——×——×——南部片区中集创新产业园√6.7√0.1√规划中√规划中√规划中

园区配套松山湖产业园规模较大型项目园区配套较完善，基本匹配公寓及餐饮；园区配套体量不大，基本能满足园区服务园区特征明显，外联性不强即将上市的三大产业园区松山湖互联网产业园松山湖中以水处理产业园松山湖中集产业园类办公产品的投资性思考长租代售特征，仅停留在使用权销售上，缺乏投资动力。专业性强，专业名目众多，功能局限，传统投资客难以了解并接纳。科研用地，致使产权难以分割，虽然随着中集、中以、互联网产业园等独栋类产品上市，产权问题在一定程度解决，但总价较高的特征，致使出货速度仍然将缓慢。科研用地，致使常规投资宣传受到一定程度限制，投资宣传范围有限。未来大量项目上市，致使市场竞争加剧。类居住产品分析松山湖住宅性质的项目，无论量价均取得不错的成绩，目前以科研用地成功推出市场的类居住产品只有万科松湖中心我们就松湖中心为案例分析此类产品去货类居住产品松湖中心案例松湖中心一期璞园，共规划345-510平米的独立别墅共49套独栋及双拼别墅二期规划全部为洋房产品；销售价格，别墅约2万－2.5万元/平米

洋房约1万－1.3万元/平米用地性质：科研用地从一开始，万科就抛弃科研类产品直接定位为居住类产品万科借助虹溪诺雅的成功开发，将松湖中心直接定位为万科ＴＯＰ系列产品展示方式西式红酒会馆样板房中式茶文化会馆样板房用生活文化“茶”“红酒”成功绕开科研用地不能做居住用途的功能障碍宣传方式一个居住味道浓厚的案名“璞园”对个宣传抛弃一切产业类元素客户心中就是一个高端居住项目给客户一个清晰的认知松湖中心营销启示

虽然在销售上松湖中心就科研用地性质，客户仍然有一定抗性，但是还是解决了营销难题，创造了较好成绩（别墅两年基本售完，洋房5个月售完），并且其价值明显高于其它产业园销售价格松湖中心给予启示：产品上保证其纯粹性形象上保证客户认知清晰宣传上巧妙绕开科研属性拓客渠道上，由万科自身品牌限制，无法使用二三级联动销售等手段，其拓客广泛性受到一定程度限制，对销售速度有所影响。第三部分：项目营销建议思路项目营销再思考思考1:如何在项目即有定位“创意设计城”下重新树立分类产品特征；思考2：如何创建展示平台，让客户对项目有更为直观的产品印象；思考3:如何搭建营销渠道，以迅速完成客户积累。产品再研究之类办公产品ICDC创意设计园Ｏ2O电商产业园ICDC创意设计园及O2O电商产业园：属于项目内部位置，并且前期已做足较大形象宣传和客户积累，产品属性建议不做调整。产品再研究之类办公产品创意生活城本案本案产品相比竞品有两大重要优势其一：紧邻工业西路，召示性良好，不仅具备园区创意产研功能，在常规办公上相对园区有较大优势，产品的升值潜力也较大。其二：项目紧邻创意生活城，商业氛围浓厚，项目不仅具有办公、研发、孵化等特征，零售商业经营能力也非常强大。物业投资优势明显。强大的投资动力产品再研究之类别墅产品类别墅产品给予正名，坚决走居住方向围合管理，强调居住与办公分离强化展示，强调临湖的稀缺性项目营销解决之道1—项目形象总体形象上：松山湖

中心城集商、住、办公、创意设计于一体的新兴创意综合体居住形象上：月荷墅馆松山湖唯一临湖大独栋墅馆项目营销解决之道2—先住后商，分离销售在销售步聚上采取先售居住产品后售类办公产品，这有助于：1､先易后难；2､分离形象，互不干扰；3、保证居住的纯粹性首批推售，强调居住价值二批推售，强调投资价值三批推售，强调创意价值展示通道：临街广场完成展示：创意园通道在销售别墅时，围板围合形成私家通道；别墅区及湖区形成休闲生活景观展示接待中心展示：包装接待中心形成接待和销售区；塔楼洋房做洋房样板展示。别墅样板展示：巧妙嫁接商务会馆元素，但强调以居住功能为主。可参考万科松湖中心。项目营销解决之道3—建立良好展示平台项目营销解决之道4—增强居住管理及配套，商居分离管理引进物管顾问公司，实施别墅高规格管理服务，强化别墅的私属性和尊贵感；强化生活配套功能，增加居住的便利感；强调湖景资源，树造稀缺景观资源项目营销解决之道5—客户渠道客户渠道1:我司团队成员丰富的松山湖操盘经验及客户资源万科虹溪诺雅龙湖居保利红珊瑚项目营销解决之道5—客户渠道客户渠道2:我司团队成员丰富的投资性项目操盘经验及客户资源虎门国际布料华南茶叶市场世博广场常平百花时代广场黄江女人世界东城百佳广场寮步乐荟城虎门名购城…………项目营销解决之道5—客户渠道启动二、三级联