2007年无锡房地产市场年度研究报告(易居中国)2007

一 政策二 市政三 市场四 企业125一 政策8•313经国务院同意，监察部、国土资源部、建设部、财政部、审计署等5部门联合发出《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。从时间段上来看，这次清理是要求各地要对本辖区内2005年1月1日至2007年12月31日期间供应的所有建设用地逐宗进行清理。２００７年度无锡市区国有土地年租金征收工作于１０月份开始，现将有关事项公告如下：征收范围和对象：征收范围为：①商业、金融保险、旅游、娱乐等经营性行业及民办教育等以营利为目的使用国有划拨土地的；②划拨土地使用权出租用于经营的；③除住宅外经营性用地过去实行出让但未缴纳通过“以租代征”，规避农用地转用和土地征收审批行为；查处以开发区或以“工业集中区”等名义，违反土地利用总体规划圈占土地进行工业用地开国土部 四大办法限定开发商囤国土资源部有关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此国土部门已经制定了详细的方法：一是要求实行“净地”出让。二是合理控制单宗土地出让规模。三是规定每宗土地的开发建设时间。四是加大闲置土地的处置力度。40%。二 市政全市安置房施工建筑总面积达９００万平方米，其中主城区安置房施工建筑面积４００万平方米。全市安置房今年竣工面积将达４７０万平方米，其中45太湖山水旅游度假区是，拥有２７公里湖岸线，占据着无锡最丰富、最美丽的湖岸线，鼋头渚公园、唐城、三国城等都在列在其中，是我市旅游景点最21125蠡湖隧道隧道全长１１８０米，其中湖底暗埋段８８０米，两端敞开段３００米，两孔双向六车道，设计车速６０公里／小时。蠡湖隧道、湖滨路、清５月１日前将建成梁韵大桥桥头公园，完成景渎立交、景云立交、瞻江立交绿化工程；年底前打通蠡湖隧道和惠山隧道，建成清宁大桥、开源大桥、凤无锡市城市快速轨道交通线网，由５条线路组成，全线总长１５７．７７公里，设置轨道车站１１１座。其中１、２、３号线为骨架线路，与无锡城市总体规划中“北展南拓、东联西优”的发展规划相配合，４、５号线作为辅助线路。按初步计划，轨道１号线将于今年下半年开始前期施工准备，至２０１３年１２月１日试通车运行。１号线总长约３０．７３公里，总投资量达１２０余亿元。２号线计划从２０１０年６月开始前期施工准备，２０１无锡太湖新城建设又出大手笔，68100万平方米配套安置房正式开工建设。据悉，百万平方配套安置房建设是滨湖区主动配合太2007年无锡将进一步扩大廉租住房覆盖面，各区政府和市房管局将从经济适用住房和拆迁安置房中安排不低于竣工总量３％比例的房源，作为保障性住湖滨路拓宽、蠡湖隧道通车、清宁大桥开通，一批２００７年无锡重点工程的建设项目昨圆满竣工。2008年，太湖新城将展开大规模建设，金融商务一“欧风街”即将退出无锡市民的视线。近日，记者从北塘区建设管理中心获悉，这个在无锡繁荣了七年的特色街，将被几个现代化商区所取代。届时，三 市场万平米9559070073%。明年市区出让土地６５０万平方米6506502306080805无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第7页共125崇安寺二期东至映山河小区、西至中山路、南至人民路、北至县前东街，总用地面积约８万平方米。与一期不同的是，二期工程将涉及三处高层建筑的无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第8页共125 无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第9页共125一 经济环境分2000－2007年度无锡GDP 无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第10页共1252000－2007年无锡人均GDP GDP增长，为整个房地产行业提供了坚实的后盾，健康向上的大经济环境，对行业有促进作用。无锡人均GDP2005年增长略有放缓后，2006年后又继续了上升势头。无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第11页共1252000－2007

无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第12页共1252007年1－11

娱乐、教育、文化、

交通、通讯人均收入持续增长，位居长三角城市群的前列；人均消费稳定上升，但增长速度缓慢；食品支出是消费支出的大额部分，其次是交通通讯和娱乐、教育无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第13页共125

2000－2007

城市固定资产投资金额逐年攀升，071－1106年全年基本持平，而这项指数直接对担当起城市建设者，这个角色的房地产行无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第14页共1252000－2007无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第15页共1252000-2006 无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第16页共1252000－2006

无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第17页共1252001－200623.67%23.67%24.01%24.37%24.65%20052004200320022001 城市人口数量稳定增长，无锡市区人口出现缓慢增加趋势，一方面是由新生人口带动，另一方面部分外地人选择在锡城定居，而这一部分“新无锡人”无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第18页共125二 政策预随着央行的连续加息货贷紧缩，二次购房首付40％政策出台，以及第二套房屋鉴定标准的接踵而至，都让房地产市场的政策氛围变得分外凝重。而这些08即将到来的货币紧缩政策的一个前奏，迫于大市场通货膨胀的压力，一些列金融调控政策还可能会连续出台，这样的举措无疑会为楼市利7无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第19页共125第三章市场篇无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第20页共125一 整体市场盘点与预

2007

9－12月成交观察，四个月成交量均位居全年前四位，判断市场需求依旧存在潜力可以挖掘。无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第21页共125 2007年12007年22007年32007年42007年52007年62007年72007年 2007年102007年112007年 分析：07544.91118.727.85%2－3无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第22页共1252007 2007年12007年22007年32007年42007年52007年62007年 2007年92007年102007年112007年07500.6245.18940％政策出台后，101112月成交依旧在高位运行，由此可见市场健康。12月成交的小幅上调主要是受到商办物业的影响，无锡目前此类物业应处于刚刚起步阶段。无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第23页共1252007年无锡商品房市场价格走势61475560547161475560547150965789535455175056496947692007年2007年2007年2007年2007年2007年2007年2007年2007年2007年2007年2007年5177元/522元/11.21%。市场均价总体来讲，走势平缓稳中带升，37两个时期均处于市场淡季的前后时期，因此价格走低。116000元/平方米大关，主要由于老城区新盘发力带动走高，楼市价格还存无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第24页共12508年后期销售压力将会增大所蕴藏的供应量上市，开发商的销售压力会有增大，将会逐渐在销售速度和销售价格等方面体现出来。商办物业发展契机至2007年底，无锡市的写字楼总体量约有50万平方米左右，尚不足上海甲级写字楼体量的八分之一，年末万达、恒隆、苏宁、九龙仓、红豆置业、深圳茂业……知名开发商相继涌入无锡市场，无锡未来3年内在市中心、太湖广场以及蠡园、河埒将会有接近300平方米的商业地产陆续供应，其中仅写字楼体量就有约70万平方米，锡城未来商办物业发展面临机遇。无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第25页共1252007200620042003土地供应也呈周期性变化，075440835843139286480608无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第26页共12503-072007541407998414297083139286481190515万元。其中仅有一幅加油站土地流标，土地拍卖市场运行良好，成交率无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第27页共12503-07年无锡土地市场成交金额情况20052007

无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第28页共12503-0703-07 120.97 03-07年无锡土地市场成交楼面地价情况03-07年无锡土地市场成交楼面地价情况元/2004200520062007无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第29页共1258701071881143万平米，规模与太湖国际社区相当。太湖新城内各楼盘目前依旧是依靠环境、规划、品牌作为核心诉求点，但是区域规划尚未落实，土地供应激无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第30页共1252007

071：1.0108年无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第31页共1252007 07419.49138.7749.43%06无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第32页共125 33.02 2007年12007年22007年32007年42007年52007年62007年72007年82007年92007年2007年2007422.83166.7165.09%，市场需求旺盛。5月由于受到“太湖水”事件影响，曲线小幅波动后又有回升。074个月创下成交新高市场在政策高压之下的成绩更凸显其需求成分的健康。无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第33页共125200712月均价出现小幅回落，由此可见住宅市场供应结构仍有需要改善，价格存在上升空间。无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第34页共12570/90政策的推进，小套型供应量将会增加，预计在２００８年无锡年度住宅的销量在４５０万平方米左右，如果９０平方米以下的小套型住宅增加无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第35页共125 无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第36页共1252007 121－140 708156.2 637540.8 从目前市场产品面积段供应观察，小面积产品供应略有不足，100－200平方米户型市场供求平衡，大面积户型相对需求量较少，主要与产品总价较高相100平方米以上房源需求较少。无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第37页共125200720070.88 从户型供求来看三房二厅的户型处于供销两旺的状态，且供应略有不足。其中“二厅”设计户型相对需求较大，二室二厅、三室二厅、四室二厅户型供：07110、：12无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第38页共125 于此类产品建设受国家政策限制，供应较少，因此供应才显示出不足，该情况是政策之下产生的特例。3000－5000元/平方米，仍然是市场目前的主流无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第39页共12515－30

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1-520－2515－20

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5－10无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第40页共125 由于目前政府对于建筑用地容积率的控制，低层住宅以及别墅项目的供应较少，多层、小高层、高层项目成为市场主流产品。小高层产品需求较为旺盛：12无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第41页共125145万平方米，社区内拥有无锡唯一的文化艺术中心、2座规划中的社区轻轨站、2000米珍稀湖36111145万平方米，其中商业面积361101.12506000余平米中心湖，建总建筑面积绿化率高层;小高层;无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第42页共125一期“花语莱茵”以四周高中间低的建筑布局组成，除了中间部分的花园洋房及联排别墅外，东西布置点式小高层和高层住宅，使得各方向的景观得到5SEUSE无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第43页共125

无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第44页共125“花语莱茵”将推出包括水榭花墅、花厅美墅、花厅洋楼、港湾HOUSE、湖景HOUSE等多种形态产品。产品以大面宽、小进深为显著特色，阳光日照TOWNHOUSE多维庭园——7.3米。花厅美墅首层带阳光地下室、阳光花房、下沉式100%。无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第45页共125

2007283022186222120.72322134.88平方米等户型。户型设计上延续一期“花语了”Y无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第46页共125

地下室赠送面积达8065平方米。无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第47页共1251010衣帽间及独立书房11附送总面积高达平米的3附送总面积高达平米的3处花雨露无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第48页共125栖霞瑜憬湾位于梁溪河南岸，建筑面积约４６万平方米，建筑以小高层与多层为主。楼盘地理位置优越，不仅能使入住者享受到梁溪河整治、美化带来的成果，充分显现出无锡人居住文化的市场价值，楼盘高层还可以南望蠡湖、太湖之浩瀚，北眺惠山森林公园之葱翠，享有小区内湖、梁溪河、蠡湖、总建筑面积绿化率高层;无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第49页共125栖霞瑜憬湾是一个独具匠心的新古典主义建筑群体。它以欧式园林造景，真实还原欧洲现代建筑与景观，并对景观与建筑进行了创新性的资源整合。异域风情的沙滩泳池、精致豪华的景观会所、高低错落的立体绿化、活泼跳跃的迭级瀑布、品位独具的造型喷水，让人感受到“园林深处有人家”的意境。无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第50页共125无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第51页共125无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第52页共125主卫设计保护主人私室内飘窗均赠送一般无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第53页共125无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第54页共125第五 营销无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第55页共1252007861761

数据来源：易居2007年51.8547.18％，两者均属于无锡新传媒无锡报业集团。无锡市场的媒介载体仍然是以本地媒体为主， 数据来源：易居无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第56页共1252007

数据来源：易居20077491.19351615％的投放比重位居第二和第三位。滨湖无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第57页共1252007

13％。数据来源：易居无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第58页共125目前市场上楼盘的售卖多运用此方法，通过销售控制，对楼盘供应量进行合理把握：一方面，可以使得推出房源能够得到及时消化，为后期销售带来良6500元/8000元/平方米。而且该策略能给予消费者楼盘增值的直接感触，9月后，正逢各传统和外来节日密集时期，加上秋交会又开始举办，在此此时期各楼盘竞相举办各类活动，歌舞视听、美食佳肴均成为吸引目标消费群至现场看房的手段。而活动现场也免不了一些“VIP贵宾卡”领取等优惠措施，促进销售。无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第59页共12516.5312700无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第60页共1251、2、4、53、6、10、157-9、11－14400套左右。由于前期的客户蓄水，加之推案数量的控制，每次新推房源后基本在短期内可以销售爆发完成。9无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第61页共125瑞城国际可以说是销售控制这一策略运用较为典型和突出的案例，项目前期做好良好的蓄水准备后，适量的市场供应营造出热销的场面，良好的成交口无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第62页共125（B15403无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第63页共12520072007元/无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第64页共12567SP无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第65页共125第六 企业无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第66页共125三级资质

62％，均属于资金雄厚实力型企业。无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第67页共125

无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第68页共125184年59819306IS92191无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第69页共125位于无锡未来新城市中心—太湖新城，蠡湖大道以东，周新西路以南，高浪路以北。开发商代理商容积率绿化率（套（套无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第70页共125开发商代理商容积率绿化率（套（套无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第71页共125无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第72页共1252007－4820071113无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第73页共125阳光置业有限公司，是由江阴阳光置业及无锡阳光置业共同投资注册，属于无锡本土较为知名的开发企业，企业拥有土地开发二级资质，目前运营项目6无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第74页共125开发商代理商容积率绿化率（套（套无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第75页共125开发商代理商71容积率绿化率就目前的商业环境和地理位置而言，蠡湖一号要逊色于阳光城市花园，但是从居住环境看，蠡湖一号然更适合人居。蠡湖一号之“一号”就可以看出其扼守蠡湖之风景绝佳处，而且周边还有蠡园、蠡湖中央公园、蠡湖大桥公园等众多休闲设施，距离太湖山水度假区也近在咫尺。除了品质之外，外在环无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第76页共125开发商代理商容积率绿化率无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第77页共125第七 走势预㈡08无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第78页共125（一）计算方法：[（1+本地近几年平均城市化率（或用规划城市化率）5-1]*本地户籍人口/本地平均每户人口数*50%*90202年至2691125857％，3723050%7.721005772万平米的改善型购房需无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第79页共12520022005200万平方米左右，06年又有大幅上升，07168住宅本身并不仅仅肩负着居住的功能，投资保值的价值更是令人关注，而目前社会上投资渠道较为匮乏，在这一背景下房地产便成为一种重要的投资方式和途径。目前社会经济正面临快速发展阶段，所打来一些列现象，如贸易顺差日益增加，人民币升值，通货膨胀，以及国外热钱的流入，更进一步导007228354－32008-201242－63万平方米。总量约为505.3+772+800+52.5=2129.8无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第80页共125①“80平方米以下小户型需求情况观察，071：1.5，市场需求旺盛。由于商品房及住宅单价的日益攀升，小面积产品在总价上更2004－2007144.5686.971：0.6，供应充足，但是由于该房源只提供给拆迁户，或20030032040042050065016平方米以下、符合廉租住房租赁补贴的家庭，按差额面积发放租房补贴。0850万平方米左右。由于经济适用房对于普通中低收入者来说购买无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第81页共1252008年住房建设规划比重—70%08年小户型产品供应将有所增加。10无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第82页共125综合以上各因素，08550万平方米左右，无锡市中心城的住宅建设总量，包括商品房、经济适用房和征地拆迁安置房的6：1.5：2.5的比例。、根据上述预测，085504301：0.78。总体而言，市场供应增加，供无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第83页共1252007080801153的资金来自于银行。央行的连续加息均会对开发企业资金造成影响。而这一政策行为同样对消费也产生直接影响，通过加息控制投资及投机炒07年，尤其是在下半年连续集中的政策出台，使得市场氛围凝重，08年将是这一系列政策执行的关键年度，07年底，一度从深圳、上海、北京传来的⑶住房保障：住房保障体系将会逐步完善，而这以政策也将继续被强调，随经济适用房、限价房、廉租房、拆迁安置房建设加强，这一环节降成为中低无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第84页共125⑴土地及商品房供应市场：土地市场改变过去大盘供应，长时期滚动开发的格局，缩短开发周期，明确开工、竣工时间等一系列措施，加快存量土地开括本外币贷款，下同）区的升级，太湖广场新CBD无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第85页共125（三）2008年，无锡房地产市场将在“高歌声中走向平稳20071、2月份市场修整后成交开始稳步走高；下半年，央行出台一系列政策，在两续加息及第二套房首付政策的执行之下2008年，由于各项政策的落实执行无锡楼市走势将趋于平稳。200620062006无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第86页共125随着一季度需求逐步回暖后，市场信心会有所提升，加之供应开始入市，从而推动市场运转，预计第二和第三季度，成交量稳中有升，但涨幅速度会明77无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第87页共1252008由于政府加大了对囤地捂房的打击力度，以及对楼盘开发周期的限制，等等措施都将促进市场供应。而供应增多的同时，加息加贷提高首付等政策又控074无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第88页共125无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第89页共125（四）·北塘厚积薄发价值体现07年1400元000元0860·崇安老城新建空间提升·南长商圈拉动新CBDCBD形成，太湖广场板块真正担当起连结内环和外环的纽带。·滨湖河埒启动高尚居住无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第90页共1258700800元价格挤压外环新城崛起无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第91页共125（五）热点板块•风险点:未来供应量巨大，板块位置偏远，有待外部需求注入。76.75六区”的结构。供应：这两个板块同属于惠山，两个的共同特征是区域中未来供应巨大，但由于地理位置较为偏远，因此需求主要来自于区域内部。虽然目前由于新城无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第92页共125无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第93页共125CBD优势明显、高价产品集中机遇：由于新城建设起步，城市新CBD的规划定位，为该区域商务发展带来契机，从而带动商业和住宅的发展，城市配套的完善都为这个板块的房地产风险：该板块之前由于市场供应较少因此，项目开盘带来爆发性的销售，但是随后期供应的逐步增大，071：0.72，由之前的供不无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第94页共125（六）费者考虑的因素。2008年的产品趋势将体现在以下几个方面：随着无锡房地产市场的日成熟，精装修逐步登上房地产产品的舞台，成为消费者选择的一类商品。该产品与毛坯房比较，在装修设计、用才、节能、环目前市场上以精装修产品为代表的是常工城尚城项目，位居崇安区通江－上马墩板块，虽产品在未入市前存在一定市场担忧，但是良好的销售成绩，表090随社会经济发展对于协调性、可持续性、公共性和共享性的关注度增加，从“开放型”经济转变为“节约型”经济的需要，作为房地产行业，节能减排型产品也将成为研究的一个方向。该情况一方面，体现在开发商在产品上科学技术的运用，代表楼盘有朗诗未来之家的恒温·恒氧·恒湿的科技型住宅无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第95页共125（七）200708年各项政策的叠加效应席卷而来的由于目前受市场宏观环境变化的影响，观望氛围浓厚，因此作为楼市的营销者，需要对项目提前进行市场宣传，以通过长期的积累效果，是消费者对产07当市场环境变化莫测之时，如何把握消费者需求成为房产建设的重中之重。市场也许不再是你造什么消费者就买什么，建造者们更需要去迎合购买者对在各地知名开发商涌入无锡之后，品牌越来越被建设者自身重视，一方面，品牌一旦被消费者认知并信任，会为将来项目营销，甚至是不同项目营销带来长远的利益，另一方面，品牌可以为产品本身增加附加值，为消费者购买增加无形的说服力。而目前市场楼盘营销时也已经不仅仅是宣传产品，更是目前市场的营销手段和宣传途径也不在局限于报纸广告、户外POP，网络媒介，分众媒体等等均成为营销可以分布的途径，而口碑营销，利用老客户的无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第96页共125第八 附1234无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第97页共12507年初，区域中仅有KING紫金门、银仁御墅等尾盘项目7500元/平方米。区域目前分为三个板块：市中心板块、通江－上马墩板块、广益新城板块，目前区域发展趋势一方面受土地供应影响，向东延伸，后两个板块逐渐成为城区新的居住及商业配套的聚集底地区；另一方面，由于市政规划，扩大市中心范围形成大内环的建设趋势，通江－上马墩板块和广益新城板块作为无8无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第98页共125（万元（万商业（市场办公、商业（汽配市场20A<3.0商业（含五星级酒店）13<2.2-21<2.0-071250.22312051414.23万/6129.9无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第99页共12520072007元/2007年12007年22007年32007年42007年52007年62007年72007年82007年92007 无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第100页共125（㎡（㎡平方米（平方米（万元海公园斜对面200728445601400002007KING200716无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第101页共125CBD集中区，高档住宅项目云集，另加之政府的发展规划，区域板块将会成为无锡市新的CBD，区域将会面临着6800-7500元/平米，太湖广场周边项目因为其自身价值的优势领先整个区域甚至无锡整个市场。区域目前分为三个板块：太湖广场板块、南长南片板块、南长北片板块，目前区域发展趋势从楼盘分布上主要表现为太湖广场板块的高端项目云集，另外两个板块只有少数在售项目；从价格分布上表现为北片高于南片，太湖广场一核独尊。造成此种现状的主要原因为：一，太湖广场区域是市政规划的（无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第102页共125（万元（万0713.43585001138.42万/5254.23元/平方米，无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第103页共125200720072007年12007年22007年32007年42007年52007年62007年72007年82007年2007年2007年2007 7.02 元/无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第104页共125（㎡（㎡（平方米（平方米（万元124-2（中国银行旁2007925200763020071222无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第105页共12507年底，区域中仅有尚城、二泉紫园、奕盛花园等块（或临近江尖公园）7000元/10000元/平方米。无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第106页共125拍用地面用地性建筑面2007-442007-45A、D、E、J、K块：商无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第107页共125 元/20072007无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第108页共125（㎡（㎡年度供应（万元（状元楼对面20066北塘区盛岸路和钱（300200622258号（面200717无锡易居房地产研究 邮编：214000电话：©2007年无锡易居房地产研究所权所 第109页共1