五矿钢铁有限责任公司拟转让房产相关资产评估报告

拟资产处置所涉及的两套自持房产价值项目中通合同字[2024]11129号法定评估业务资产评估报告报告文号：中通评报字[2024]11205号报告名称：评估结论：10,917,900.00元评估报告日：2024年07月10日评估机构名称：中通诚资产评估有限公司签名人员：陈敏朱智龙(资产评估师)会员编号：11190057会员编号：11220292(可扫描二维码查询备案业务信息)说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为 1 2 5 6 6四、价值类型 7 7六、评估依据 7 9 1九、评估假设 十一、特别事项说明 十三、资产评估报告日 声明产处置的请示》(五矿钢铁签报〔2024〕192号)。为涉及的房产进行评估，为其提供价值参考依据。序号结构年月建筑总718弄1号1996年2号西安市莲湖区区区246东4委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评2024年5月31日。本次评估采用市场法和收益法进行评估，并选择市场法作为最终评估结23 4 5(三)其他评估报告使用人概况产处置的请示》(五矿钢铁签报(2024)192号)。所示：五矿钢铁有限责任公司拟处置房产信息表序号结构年月建筑总积(m²)1718弄1号1996年2湖区字第31100号西安市莲湖区区区246东4列入本次评估范围的两套房产分别位于上海市虹漕南路718弄1号迎春6 字(2000)第003361号》和《西安市房权证莲湖区字第31100号》。其中上上海市虹漕南路718弄1号房产装修情况为简装，内墙装饰为抹灰面刷的价值类型一般包括(但不限于)投资价值、在用价值、清算价值、残余价本次评估基准日是2024年5月31日。(一)经济行为依据7号)。4.《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号，国务院令第732号最新修改);5.《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36号);6.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号，国务院令第709号最新修改);意见》(国办发〔2001)102号〕;8.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号);9.《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政10.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委11.《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国资委财政部令第3216.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权〔2009〕941号);院令第691号最新修订);820.《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告2019年第39号)。2.《资产评估职业道德准则》(中评协(2013.《资产评估执业准则资产评估程序》(中评协(2018)36号);4.《资产评估执业准则资产评估报告》(中评协(2018)35号);7.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协(2017)46号);8.《资产评估价值类型指导意见》(中评协〔209.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协〔210.《资产评估执业准则——不动产》(中评协(2017)38号);11.《企业国有资产评估报告指南》(中评协(2017)42号);12.《资产评估执业准则资产评估档案》(中评协(2018)37号)。9拟资产处置所涉及的两套自持房产价值项目评估报告10中通诚资产评估有眼公司3.收益法原理：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。R一资本化率(%);经与委托人洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业能力、独立性和评价业务风险，确定接受委托，订立资产评估委托合同。针对具体情指导产权持有人清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估对象进行了现场调查，收集资产评估业务需要的资料，了解影响资产价值的相关因素，关注评估对象法律权属。并依法对资产评估活动中使用的资料进行核查根据资产评估业务具体情况对收集的评估资料进行分析、归纳和整理，形成评定估算和编制评估报告的依据；根据评估评估目的、评估对象、价值虑基准日后通货膨胀因素的影响；5.假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对产权持有人造成重大不利影响。(三)特殊假设1.假设产权持有人所提供的有关企业经营的一般资料、产权资料、政策文件等相关材料真实、有效，产权持有人正常拥有被评估的资产；2.假设评估对象涉及资产的购置、取得、建造过程均符合国家有关法律法规规定。本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。(一)市场法测算结果在评估基准日2024年5月31日，被评估房产的评估价值为1,091.79万元，与账面价值8.09万元相比，增值1,083.70万元，增值率为13400.49%。(二)收益法测算结果在评估基准日2024年5月31日，被评估房产的评估价值为532.62万元，与账面价值8.09万元相比，增值524.53万元，增值率为6486.07%。(三)两种评估测算结果的差异及其原因被评估房产的两种评估测算结果的差异如下表所示：市场法收益法差异原因主要是由于收益法是立足于判断资产获利能力的角度，关键指标是未来收益及折现率，对未来指标进行预测，将委估房屋预期收益资本化或折现来评估房屋价值，鉴于现阶段中国房产市场整体租售比较低，采用收益法评估无法体现出房产的真实价值，导致估值偏低。(四)评估结论五矿钢铁有限责任公司 拟资产处置所涉及的两套自持房结合差异原因以及本次评估目的为资产处置，故本次评估选取市场法结在评估基准日2024年5月31日，五矿钢铁有限责任公司拟处置的两套房产评估价值为1,091.79万元(大写为人民币壹仟零玖拾壹万柒仟玖佰元整，百位取整，包含增值税),较账面价值8.09万元，评估增值1,083.70万元，增值率为13400.49%。详情见资产评估明细表。本评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2024年5月31日起，至(一)重要的利用专家工作及相关报告情况疵情形(九)其