佛山睿信物流管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告

佛山睿信物流管理有限公司拟股权转让所涉及的佛山睿信物流管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告佛山睿信物流管理有限公司拟股权转让所涉及的佛山睿信物流管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告闽中兴评字(2024)第AJF30045号(共一册，第一册)福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司二O二四年八月二十九日此报告涉密(可扫描二维码查询备案业务信息)说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。备案回执生成日期：2024年08月29曰 佛山睿信物流管理有限公司拟股权转让所涉及的佛山睿信物流管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保三、本资产评估机构及资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。五、本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。六、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了现场调查，已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其相关当事人完善产权。但我们仅对评估对象及其所涉及资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。本资产评估报告亦不得作为任何形式的产权证明文件使用。七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中的假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。佛山睿信物流管理有限公司拟股权转让所涉及的佛山睿信物流管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告资产评估报告目录资产评估报告摘要 4一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 4 三、评估对象和评估范围 6 7五、评估基准日 7 7 9 十一、特别事项说明 十二、资产评估报告使用限制说明 资产评估报告附件 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 佛山睿信物流管理有限公司拟股权转让所涉及的佛山睿信物流管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告摘要闽中兴评字(2024)第AJF30045号一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人：委托人(暨被评估单位):佛山睿信物流管理有限公司资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人：根据资产评估委托合同约定，本报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用，无其他资产评估报告使用人。二、评估目的：本次评估是为佛山睿信物流管理有限公司拟股权转让涉及的佛山睿信物流管理有限公司股东全部权益价值提供参考。三、评估对象和评估范围：本次评估对象为佛山睿信物流管理有限公司股东全部权益价值。评估范围为佛山睿信物流管理有限公司申报的2024年6月30日的资产和负债。四、价值类型：本次资产评估所选取的价值类型为市场价值类型。五、评估基准日：本次资产评估基准日为2024年6月30日。六、主要评估方法：资产基础法。七、评估结论及其使用有效期：在评估基准日2024年6月30日，佛山睿信物流管理有限公司未经审计的股东全部权益(净资产)账面值为人民币12,053.75万元，经采用资产基础法评估后，在满足报告中所述的全部假设和限制条件下的评估值为人民币42,646.97万元(大写人民币肆亿贰仟陆佰肆拾陆万玖仟柒佰元整),增值30,593.22万元，增值率253.81%。资产评估汇总表如下：12非流动资产34持有至到期投资56长期股权投资7投资性房地产8固定资产9工程物质固定资产清理生产性生物资产油气资产无形资产开发支出商誉长期待摊费用资产总计非流动负债负债总计净资产(股东全部权益)评估结论详细情况见评估明细表。本资产评估报告使用有效期为一年，即自2024年6月30日至2025年6月29日。(一)抵押、担保、租赁及或有负债(或有资产)等事项1.截至评估基准日，被评估单位出租面积情况纳入本次评估范围的投资性房地产产权面积为154,648.37平方米，可出租面积初步统计为140,071.00平方米，具体明细如下表所示：证载建筑面积(m²)已计租建筑面积(m²,含雨蓬等)11-3号车间23门卫、货车坡道及卸货平台作为配套使用2.截至评估基准日，被评估单位存有抵押、担保情况2020年6月19日，成都欣嘉物流管理有限公司、佛山睿信物流管理有限公司与星展银行(中国)有限公司上海分行签订借款协议，星展银行上海分行授予成都欣嘉物流管理有限公司人民币160,000,000.00元和佛山睿信人民币442.000,000.00元，总计人民币602,000,000.00元的借款额度，借款用途为直接或间接用于偿还成都欣嘉物流管理有限公司和佛山睿信物流管理有限公司内现有贷款项下的全部未偿还本金金额。借款期限自2020年6月29日起至2025年6月27日止，借款年利率为5年期以上LPR+0.6725%组成的贷款利率。成都欣嘉物流管理有限公司和佛山睿信物流管理有限公司对上述两家公司的借款提供相互担保保证。同时，上述银行长期借款的抵押物、质押物包括：(1) 佛山睿信物流管理有限公司持有的的投资性房地产粤(2019)佛三不动产权第0032286号和粤(2020)佛三不动产权第0023168号不动产权证证载土地使用权及房屋所有权)作为抵押物；(2)与佛山睿信物流管理有限公司投资性房地产相关之未来应收租金权利作为质押物。(二)其他事项1.本资产评估机构在评估过程中，接受了部分由佛山睿信物流管理有限公司提供的资产评估师认为是评估过程中不可缺少的资料，这些资料的真实性、正确性及来源合法性由佛山睿信物流管理有限公司负责，资产评估师均假定这些资料是真实、正确及来源合法，本次资产评估的结果在一定程度上依赖于这些资料的真实性、正确性及来源合法2.尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的查勘，这种查勘工作仅限于对被评估资产的可见部分的观察，未采用其他的专业检测及鉴定手段、也未进行现场操3.本次签名资产评估师及其所在资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结论受资产评估报告中评估假设和限定条件的限制，资产评估报告使用人应当知悉和充分考虑报告中载明的假设、限定条件及其对评估结论的影响。4.除非特别说明，本资产评估报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的权利为基础，同时未考虑由于被评估单位截至基准日的账面未体现的尚未支付某些费用或尚未完成相关手续所形成的相关债务对本次资产评估结果的影响。5.本次签名资产评估师执行本次资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，资产评估师及其所在资产评估机构并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。上述事项，提请有关报告使用者在使用报告时予以关注。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。 佛山睿信物流管理有限公司拟股权转让所涉及的佛山睿信物流管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告闽中兴评字(2024)第AJF30045号佛山睿信物流管理有限公司：福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司(以下简称“本资产评估机构”)接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对佛山睿信物流管理有限公司拟股权转让所涉及的佛山睿信物流管理有限公司股东全部权益价值在2024年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人(一)委托人(暨被评估单位):佛山睿信物流管理有限公司企业名称：佛山睿信物流管理有限公司(以下简称“睿信”或“企业”、“公司”)企业类型：有限责任公司(港澳台投资、非独资)住所：佛山市三水区芦苞镇宝华南路1号法定代表人：赵若川注册资本：1000万元人民币成立日期：2016年10月21日营业期限：2016-10-21至无固定期限经营范围：物流管理及咨询服务；工业物流公共信息平台建设及管理；供应链管理及咨询；物业租赁；工程管理、监理及咨询服务。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。)(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活2.历史沿革佛山睿信物流管理有限公司成立于2016年10月21日，由平潭信友资产管理有限 公司出资成立。注册资本1000万元，截至评估基准日实收资本410万元。2020年6月，本公司母公司平潭信友资产管理有限公司将其持有的本公司的80%的股权转让给DCFoshanHoldingsIⅡLimited,本公司母公司由平潭信友资产管理有限公司变更为DCFoshanHoldingsIⅡLimited,最终控股母公司由福建东百集团股份有限公司变更为BREPAsiaⅡHoldingsIVPte.Limited(简称“BREPFund”)。3.基准日股权结构截至评估基准日2024年6月30日，佛山睿信物流管理有限公司各股东及出资比例出资额(万元)出资比例平潭信友资产管理有限公司4.近三期资产、财务状况佛山睿信物流管理有限公司近三期的资产、财务、经营状况如下2022年12月31日2023年12月31日2024年6月30日流动资产非流动资产资产总计非流动负债负债合计股东权益(净资产)2024年1-6月营业收入营业利润净利润备注：2022-2023年财务数据经德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)广州分所审计，并分别出具标准无保留意见的审计报告，2024年1-6月财务数据未经审计。5.委托人与被评估单位之间的关系委托人暨被评估单位。(三)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人根据资产评估委托合同约定，本报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用，无其他资产评估报告使用人。 佛山睿信物流管理有限公司拟股权转让所涉及的佛山睿信物流管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告本次评估是为佛山睿信物流管理有限公司拟股权转让涉及的佛山睿信物流管理有限公司股东全部权益价值提供参考。三、评估对象和评估范围(一)评估对象与评估范围内容1.本次评估对象为佛山睿信物流管理有限公司股东全部权益价值。评估范围为佛山睿信物流管理有限公司申报的2024年6月30日的资产和负债，其具体类型和账面金额金额单位：人民币万元货币资金存货一年内到期的非流动负债长期股权投资非流动负债；其他权益工具投资投资性房地产固定资产无形资产负债合计长期待摊费用股东权益(净资产):实收资本(股本)资本公积盈余公积未分配利润资产总计负债和股东权益总计经核实，委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，上述账面金额未经审计。2.委托评估的资产权属状况纳入评估范围的投资性房地产均已办理不动产权属登记。(二)纳入本次评估范围的主要资产情况1.货币资金：为银行存款。2.应收账款：为应收租金、服务费等。 4.其他流动资产：为预缴增值税及待抵扣进项税。5.投资性房地产纳入本次评估范围的投资性房地产-房屋共2项，投资性房地产-土地使用权共2项，为位于广东省佛山市三水区芦苞镇宝华南路1号东百瑞兴佛山三水物流中心一期和二期项目。其中一期项目包括3幢车间、1幢设备用房及一期土地使用权，建筑面积合计58,106.30m²,土地面积为101,355.03m²;二期项目包括2幢仓库、2幢门卫房、2条货车坡道、1个卸货平台及二期土地使用权，建筑面积合计96,542.07m²,土地面积为85,757.06m²。截至评估基准日，上述房产已办理《不动产权证书》(粤(2019)佛三不动产权第0032286号、粤(2020)佛三不动产权第0023168号),权利人为佛山睿信物流管理有限公司。项目总可出租面积140,071.00m²,已出租面积140,071.00m²。6.长期待摊费用(三)企业申报的表外资产的类型、数量：无。(四)引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或评估(一)本次资产评估所选取的价值类型为：市场价值类型。(二)价值定义表述：所谓市场价值，是指评估对象在评估基准日公开市场条件下进行正常、公平交易可以实现的价值的估计数额。(三)价值类型选取的理由及依据：根据本次资产评估目的、特定市场条件及评估五、评估基准日本项目评估基准日是2024年6月30日。(一)本项目评估基准日确定的理由：该日期与评估目的实现的日期接近，经委托人书面确认，确定本项目资产评估基准日为2024年6月30日。(二)本次评估中采用的计价标准均为评估基准日有效的价格标准。(一)法律法规依据1.《中华人民共和国民法典》(中华人民共和国主席令第45号，2020年5月28日 第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，自2021年1月1日起施行);2.《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号);3.《中华人民共和国公司法》(2023年12月29日第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修订);4.《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订);5.《中华人民共和国企业所得税法》(2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修正);6.《资产评估行业财政监督管理办法》(中华人民共和国财政部令第97号，2019年1月2日修改);7.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007年11月28日国务院第197次常务会议通过，2019年修订);8.《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第691号，2017年修订);9.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(2011年财政部、国家税务总局令第65号修订);10.《关于深化增值税改革有关事项的公告》(国家税务总局公告2019年第14号);11.《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告2019第39号);12.其他有关法律法规。(二)评估准则依据1.《资产评估基本准则》(财资(2017)43号);2.《资产评估职业道德准则》(中评协(2017)30号);3.《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协(2018)36号);4.《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协(2018)35号);5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协(2017)33号);6.《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协(2018)37号);7.《资产评估执业准则——资产评估方法》(中评协(2019)35号);8.《资产评估执业准则——企业价值》(中评协(2018)38号);9.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协(2017)46号);10.《资产评估价值类型指导意见》(中评协(2017)47号);11.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协(2017)48号); 佛山睿信物流管理有限公司拟股权转让所涉及的佛山睿信物流管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告13.其他准则。(三)权属依据(四)取价依据7.从同花顺iFinD收集的有关资料；8.其他有关参考资料。(五)其他参考依据依据《资产评估执业准则一企业价值》(中评协[2018]38号)和《资产评估执业准则一资产评估方法》(中评协[2019]35号)的规定，执行企业价值评估业务，应当 佛山睿信物流管理有限公司拟股权转让所涉及的佛山睿信物流管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告(2)形成资产价值的耗费是必需的。(3)资产基础法要求被评估资产处于或被假定处于继续使用状态。2.收益法收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。选择和使用收益法时应当考虑收益法应用的前提条件：(1)评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；(2)预期收益所对应的风险能够度量；(3)收益期限能够确定或者合理预期。3.市场法企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。选择和使用市场法时应当考虑市场法应用的前提条件：(1)评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易；(2)有关交易的必要信息可以获得。(二)评估方法的选用与被评估单位相关行业、相关规模企业符合条件的可比较交易案例很少，同时我国目前股权交易市场尚未完全公开，所以相关参考企业和交易案例的经营和财务信息等资料难于取得，无法取得符合条件的可比实例，故无法采用市场法进行评估；由于被评估单位的主要资产为投资性房地产，投资性房地产已采用收益法进行评估，故本次不再采用收益法进行资产评估。被评估单位各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理加以识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法，并具备实施这些评估方法的操作条件，因此本次资产评估适宜采用资产基础法进行评估。(三)评估测算思路1.资产基础法测算思路资产评估专业人员在对企业申报的各个单项资产和负债进行逐一评估，用各项资产评估值的合计扣减各项负债评估值的合计，得到净资产的评估值作为被评估单位股东全部权益价值。在评估过程中，资产评估专业人员根据各项资产及负债的具体情况，分别采用不福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第10页共20页 同的评估方法，具体介绍如下：(1)货币资金的评估货币资金为银行存款。根据清查核实后的价值确认评估值。(2)应收款项的评估资产评估专业人员将资产评估申报明细表中的相关项目、数据及其他信息与被评估单位的财务资料进行核对，抽查部分会计凭证等相关财务资料，借助历史资料和现场的调查情况，核实各账户交易事项的真实性、以及业务内容和金额；分析各账户往来款项的发生频繁、业务性质、数额、账龄，并发函询证，以了解欠款人资金、信用、经营管理现状等，预计款项的可回收情况，以每笔款项可收回的数额确定评估值。(3)预付账款的评估预付账款包括预付保险费。资产评估专业人员将资产评估申报明细表中的相关项目、数据及其他信息与被评估单位的财务资料进行核对，收集大额款项发生的合同、协议等重要资料，并抽查有关会计凭证等方式进行核实，了解对方单位的资信情况等。重要的项目，了解评估基准日至现场作业日收到货物或接受服务的情况。经核实后，根据清查核实后的价值确认评估值。(4)其他流动资产的评估资产评估专业人员收集核对了相关对账资料、纳税申报表和相关凭证，按核实后所能收回的金额或权利的价值确定评估值。(5)投资性房地产的评估投资性房地产包括投资性房地产一房屋及投资性房地产—土地使用权。资产评估专业人员将资产评估申报明细表中的相关项目、数据及其他信息与被评估单位的财务资料进行核对。收集、查阅相关的合同或协议，抽查账面价值形成过程相关的会计凭证等。在核实无误的基础上，根据不同资产的特点选用相应的方法进行评估测1)投资性房地产—房屋本次评估采用房地合一收益法进行评估。收益一般来源于租金收益，故本次评估选用全持有模式，即净收益在未来不同持有期间内每年按不同租金增长比例递增，稳定后净收益在平稳期保持不变。收益法的基本公式为：福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第11页共20页 佛山睿信物流管理有限公司拟股权转让所涉及的佛山睿信物流管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告其中：V—收益价值(元或元/平方米);A₁—未来第i年的收益(元或元/平方米);Y₁—未来第i年的报酬率(%);n—收益期(年)。本评估结果为房地合一价，即该投资性房地产价值内涵包括房屋建筑物价值和土地使用权价值。2)投资性房地产一土地使用权投资性房地产一土地使用权，已经在投资性房地产—房屋进行房地合一进行评估，该项评估为零。(6)长期待摊费用的评估长期待摊费用为租赁佣金的摊余成本。资产评估专业人员将资产评估申报明细表中的数据及信息与被评估单位的财务资料进行核对；了解了长期待摊费用发生的原因，查阅了长期待摊费用的记账凭证，核实了费用的发生日期、预计摊销月数，已摊销月数以及基准日后尚存受益月数。结合长期待摊费用具体情况，本次评估并入投资性房地产中评估。(7)负债的评估纳入本次评估范围的负债包括应付账款、预收账款、应交税费、其他应付款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债、长期应付款及预计负债。负债评估值根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债项目及金额确八、评估程序实施过程和情况本资产评估机构接受评估委托后，根据国家有关资产评估的原则和规定，按照本资产评估机构与委托人签订的资产评估委托合同所约定的事项，组织资产评估专业人员对评估范围内的资产进行了评估。先后经过接受委托、核实资产与验证资料、选用评估方法进行评定估算、结果汇总、内部审核并出具报告等过程。具体步骤如下：(一)接受委托阶段1.通过初步接洽，对项目进行调查并进行风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估对象和范围、评估基准日等；2.接受委托人委托，签订资产评估委托合同；3.根据资产评估委托合同的要求及沟通情况，编制资产评估计划；4.组成项目小组，并对项目组成员进行适当培训。 (二)资产核实阶段(三)评定估算阶段(四)结果汇总阶段(五)出具报告阶段(一)一般假设福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第13页共20页· 3.公开市场假设公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。(二)具体假设1.国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各2.有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化；3.被评估单位所属行业的特点及产品市场需求状况、价格状况无重大变化和重大4.除非另有说明，假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规；5.本次评估基准日财务报表未经审计，本报告假设被评估单位的财务报表符合我国企业会计准则的编制规定，公允反映了其财务状况以6.被评估单位的经营者是负责的，并且公司管7.被评估单位在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方8.委托人及被评估单位提供的全部文件材料真实、有效、准确。10.除已知悉并披露的事项外，不存在其他未被申报的账外资产和负债、抵押或担保事项、重大诉讼或期后事项，且产权持有者对列入评估范本资产评估报告及评估结论是依据上述评估假设，以及本评估报告中确定的原(一)评估结果在评估基准日2024年6月30日，佛山睿信物流管理有限公司未经审计的股东全部权益(净资产)账面值为人民币12,053.75万元，经采用资产基础法评估后，在满足报告中所述的全部假设和限制条件下的评估值为人民币42,646.97万元(大写人民币肆亿福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第14页共20页 贰仟陆佰肆拾陆万玖仟柒佰元整),增值30,593.22万元，增值率253.81%。资产评估12非流动资产34持有至到期投资56长期股权投资7投资性房地产8固定资产9工程物质固定资产清理生产性生物资产油气资产无形资产开发支出商誉长期待摊费用资产总计非流动负债负债总计净资产(股东全部权益)(一)抵押、担保、租赁及或有负债(或有资产)等事项福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司证载建筑面积(m²)已计租建筑面积(m²,含雨蓬等)11-3号车间23门卫、货车坡道及卸货平台作为配套使用2020年6月19日，成都欣嘉物流管理有限公司、佛山睿信物流管理有限公司与星展银行(中国)有限公司上海分行签订借款协议，星展银行上海分行授予成都欣嘉物流管理有限公司人民币160,000,000.00元和佛山睿信人民币442.000,000.00元，总计人民币602,000,000.00元的借款额度，借款用途为直接或间接用于偿还成都欣嘉物流管理有限公司和佛山睿信物流管理有限公司内现有贷款项下的全部未偿还本金金额。借款期限自2020年6月29日起至2025年6月27日止，借款年利率为5年期以上LPR+0.6725%组成的贷款利率。成都欣嘉物流管理有限公司和佛山睿信物流管理有限公司对上述两家公司的借款提供相互担保保证。同时，上述银行长期借款的抵押物、质押物包括：(1)佛山睿信物流管理有限公司持有的的投资性房地产粤(2009佛三不动产权第0032286号和粤(2020)佛三不动产权第0023168号不动产权证证载土地使用权及房屋所有权)作为抵押物；(2)与佛山睿信物流管理有限公司投资性房地产相关之未来应收租金权利作为质押物。(二)其他事项1.本资产评估机构在评估过程中，接受了部分由佛山睿信物流管理有限公司提供的资产评估师认为是评估过程中不可缺少的资料，这些资料的真实性、正确性及来源合法性由佛山睿信物流管理有限公司负责，资产评估师均假定这些资料是真实、正确及来源合法，本次资产评估的结果在一定程度上依赖于这些资料的真实性、正确性及来源合法性。2.尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的查勘，这种查勘工作仅限于对被评估资产的可见部分的观察，未采用其他的专业检测及鉴定手段、也未进行现场操作。3.本次签名资产评估师及其所在资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结论受资产评估报告中评估假设和限定条件的限制，资产评估报告使用人应当知悉和充分考虑报告中载明的假设、限定条件及其对评估结论的影响。4.除非特别说明，本资产评估报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的权利为基础，同时未考虑由于被评估单位截至基准日的账面未体现的尚未支付某些费用福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第16页共20页 佛山睿信物流管理有限公司拟股权转让所涉及的佛山睿信物流管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告或尚未完成相关手续所形成的相关债务对本次资产评估结果的影响。5.本次签名资产评估师执行本次资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，资产评估师及其所在资产评估机构并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保(一)本资产评估报告书仅供资产评估委托合同中载明的资产评估报告使用者使(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。(五)本资产评估报告有效期自评估基准日起一年有效；即自2024年6月30日至2025年6月29日止有效。(六)未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第17页共20页 人民币42,646.97万元(大写人民币肆亿贰仟陆佰肆拾陆万玖仟柒佰元整)。】 佛山睿信物流管理有限公司拟股权转让所涉及的佛山睿信物流管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告佛山睿信物流管理有限公司拟股权转让所涉及的佛山睿信物流管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告附件福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司二O二四年八月二十九日福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第19页共20页 佛山睿信物流管理有限公司拟股权转让所涉及的佛山睿信物流管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告附件清单1.委托人、被评估单位法人营业执照；2.评估对象涉及的主要权属证明资料；3.委托人和其他相关当事人的承诺函；4.资产评估机构备案文件或者资格证明文件；5.资产评估机构法人营业执照副本；6.负责该评估业务的资产评估师资格证明文件。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第20页共20页(副本)(副本号：1-1)法定代表人注册资本壹仟万元人民币住所佛山市三水区芦苞镇宝华南路1有限责任公司(港澳台投资、非独资)物流管理及咨询服务；工业物流公共信息平台建设及管理；供应链管理及咨询；物业租赁；工程管理、监理及咨询服务。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。)F5:钢筋混凝王结构，建筑面积为151.2平方采，总层数为1层，F6:钢筋混凝土结构，建筑面积为2054.24平方米，总层数为1层用途为货车坡道；F7:钢和钢筋混凝土结构，建筑面积为38928.1平方米，总层数为F5:钢筋混凝王结构，建筑面积为151.2平方采，总层数为1层，F6:钢筋混凝土结构，建筑面积为2054.24平方米，总层数为1层用途为货车坡道；F7:钢和钢筋混凝土结构，建筑面积为38928.1平方米，总层数为FB:钢筋混凝土结构，建筑面积为14128.2平方米，总层数为1层用途为卸货平台；F9:钢和钢筋混凝土结构，建筑面积为39077.29平方米，总层数屋规划用途为仓库；F10:钢筋混凝土结构，建筑面积为2051.84平方米，总层数为1划用途为货车坡道；F¹1:钢筋混凝土结构，建筑面积为151.2平方米，总层数为1层，房屋规划用途为门卫；佛山睿信物流管理有限公司440607004008GB03036F00020001国有建设用地使用权/房屋(构筑物)所有权权利性质出让/其它工业用地/门卫、仓库、货车坡道、卸货平台共有宗地面积：187112.09m²/房屋建筑面积：96542.07m²国有建设用地使用权2016年11月08日起，2066年11月07日止；权利其他状况房屋结构：钢和钢筋混凝土结构；共有土地面积：187112.09m²;证件类型：营业执照证件号码：91440607MA宗地代码逻辑幢号座落440607004008440607004008GB03036逻辑幢层数2F0002总层数20001所在层次首层、夹层、二层、天面单位：m.m²建基面积56361.88/总建筑面积96542.07/用地分摊面积权属人N血积(m)571.0及及2合2合计章表建基面积(m²总建筑面积(m³)作F1:钢和钢筋混凝土结构，建筑面积为18902.1平方米，总层数为1房屋规划用途为车间；F2:钢筋混凝土结构，建筑面积为1400平方米，总层数为2层F1:钢和钢筋混凝土结构，建筑面积为18902.1平方米，总层数为1房屋规划用途为车间；F2:钢筋混凝土结构，建筑面积为1400平方米，总层数为2层用途为设备用房；F3:钢和钢筋混凝土结构，建筑面积为18902.1平方米，总层数为1房屋规划用途为车间；F4:钢和钢筋混凝土结构，建筑面积为18902.1平方米，总层数为1房屋规划用途为车间；债务履行日期：至2028-12-310佛山睿信物流管理有限公司440607004008GB03036F00010001国有建设用地使用权/房屋(构筑物)所有权权利性质共有宗地面积：187112.09m/房屋建筑面积：58106.3m²国有建设用地使用权2016年11月08日起，2066年11月07日止；权利其他状况房屋结构：钢和钢筋混凝土结构；共有土地面积：187112.09m³;总层数：2层；房屋所在层数：-1层、首层、央层层；证件类型：营业执照证件号码：91440607MAF1:钢和钢筋混凝土结构，建筑面积为18902.1平方米，总层数为1层，F2:钢筋混凝土结构，建筑面积为1400平方米，总层数为2层F1:钢和钢筋混凝土结构，建筑面积为18902.1平方米，总层数为1层，F2:钢筋混凝土结构，建筑面积为1400平方米，总层数为2层用途为设备用房；F3:钢和钢筋混凝土结构，建筑面积为18902.1平方米，总层数为1层，房屋规划用途为车间；F4:钢和钢筋混凝土结构，建筑面积为18902.1平方米，总层数为1层，房屋规划用途为牢间；他项权信息如下证号：粤(2018)佛三不动产证明第0052803号权利类型：其他权利佛山市自然资源局权利人：中国工商银行股份有限公司佛山升粉动产抵押注销专用章(5)证号：粤(2019)佛三不动产证明第0053796号；权利权利人：中国工商银行股份有限公司佛山分行；最高债权确定期间：2018-01-01至2028-12-31止；权利范围：全部；佛山睿信物流管理有限公司国有建设用地使用权/房屋(构筑物)所有权权利性质出让/其它工业用地/车间、设备用房共有宗地面积：187112.09m/房屋建筑面积：58106.国有建设用地使用权2016年11月08日起，2066年11月07日止；权利其他状况房屋结构：钢和钢筋混凝土结构；共有土地面积：187112.09m*;总层数：2层；房屋所在层数：-1层、首层、央层层；证件类型：营业执照证件号码：91440607M备案公告统一社会信用代码统一社会信用代码2000年03月08日国家企业信用信息公示系统网址：国家市场监督管理总局监制市场主体应当于每年1月1日至6月30日通过国国家企业信用信息公示系统网址：国家市场监督管理总局监制年检情况：通过(2024-04-15)职业资格：资产评估师扫码查5不南不南不南不南不不不打印时间：2024年04月24日中国资产评估协会扫码查看详细信息扫码查看详细信息签名：签名：打印时间：2024年07月05日评估基准日：2024年06月30日12345678固定资产净额9固定资产清理开发支出长期待摊费用资产总计负债总计净资产(所有者权益)法定代表人：林栩评估基准日：2024年06月30日123交易性金融资产456789固定资产净额固定资产清理开发支出长期待摊费用评估基准日：2024年06月30日被评估单位：佛山睿信物流管理有限公司金额单位：人民币元四、流动负债合计应付股利(应付利润)评估机构：福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司评估基准日：2024年06月30日表31234567893填表日期：2024年08月26日评估基准日：2024年06月30日被评估单位：佛山睿信物流管理有限公司1234被评估单位填表人：苏锦珊评估人员：卢俞填表日期：2024年08月26日评估基准日：2024年06月30日被评估单位：佛山睿信物流管理有限公司被评估单位：佛山睿信物流管理有限公司币种1人民币2人民币34人民币5人民币6人民币填表日期：2024年08月26日评估人员：卢俞评估基准日：2024年06月30日被评估单位：佛山睿信物流管理有限公司欠款单位名称(结算对象)11年以内21年以内31年以内41年以内51年以内填表日期：2024年08月26日评估基准日：2024年06月30日被评估单位：佛山睿信物流管理有限公司收款单位名称(结算对象)11年以内21年以内31年以内填表日期：2024年08月26日评估人员：卢俞评估基准日：2024年06月30日被评估单位：佛山睿信物流管理有限公司被评估单位：佛山睿信物流管理有限公司发生日期12024年6月22024年6月被评估单位填表人：苏锦珊填表日期：2024年08月26日评估基准日：2024年06月30日123456固定资产净额789固定资产清理开发支出长期待摊费用4填表日期：2024年08月26日评估基准日：2024年06月30日被评估单位：佛山睿信物流管理有限公司金额单位：人民币元1234567被评估单位填表人：苏锦珊填表日期：2024年08月26日评估人员：蔡艺祥评估基准日：2024年06月30日被评估单位：佛山睿信物流管理有限公司金额单位：人民币元建成年月成本单价(元/)自建2自建被评估单位填表人：苏锦珊填表日期：2024年08月26日评估人员：蔡艺祥评估基准日：2024年06月30日用地性质面积(m2)出让2出让填表日期：2024年08月26日评估基准日：2024年06月30日费用名称及内容12填表日期：2024年08月26日评估基准日：2024年06月30日123456789应付股利(应付利润)5填表日期：2024年08月26日评估基准日：2024年06月30日户名(结算对象)12024年1月2上海科