广州保利项目营销策划报告-(汇报版)

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。广州保利石楼项目

营销策划报告商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。地块属性——对地块价值属性的剖析1项目印象1：广州新城亚运板块/番禺非热点区域石楼狮子洋砺江莲花山亚运村市桥市区番愚人民政府番愚广场地铁四号线石基站10号线12号线清河东路石楼镇政府莲花山高尔夫球场莲花山客运站海洋公园区位：广州市番禺区石楼镇镇政府对面广州新城亚运板块项目周边配套：生活配套：民润超级市场、润联超级市场、得宝超级市场、石楼市场、海鲜干货品教育配套：石楼中心幼儿园、中心小学、石楼一中、二中、海鸥中学交通：未来二条地铁线离项目较近。目前主要是四号线的石基站，但与本项目仍有一定距离。白云区花都区从化区增城区番禺区萝岗区黄埔区天河区海珠区越秀区荔湾区项目印象2：中小规模/中小户型/现代风格多层电梯洋房规划用地面积53994平米总建筑面积134007平米商业面积1938平米容积率1.92面积区间比例77-80平米28%97平米48%129-132平米20%168平米4%注：根据开发商提供的资料，初步统计。因资料提供不全，因此可能存在一定偏差。项目印象3：07年高价拿地，要求至少6500元/平米才能保本中心园林、售楼处到位2009年6月中旬2009年7-8月2010年上半年项目北区推出销售项目南区推出销售项目名称价格莲花湾畔尾盘大户型在售4200元/平米映蝶蓝湾4600-4800元/平米项目背景——1、07年高价拿地，预计单价至少在6500元/平米（毛坯）才能保本；2、目前该片区的楼盘价格在4000多元/平米。项目周边在售楼盘价格情况：针对开发商提出的问题，本次报告主要解决以下问题：1、保利首次进入番禺市场，面对陌生市场，客户是谁？2、如何从竞争中突围，实现高价？3、本项目的形象定位，案名确定？4、系统的营销解决方案？关于客户——本项目的客户到底是谁？2整体市场表现——09年市场成交量回暖信号明显，其中番禺的表现的尤其突出。2009年1-3月成交面积前三位的是番禺、白云、花都。可以看到，除黄埔区外，各区的成交量同比均有所增长，特别是外围区域的番禺、花都成交面积大幅回升是全市成交回暖的主要动力。整体市场表现——价格经08年的大幅调整后，外围的一线区域价格稳定在6000-8000元左右，其中番禺的价格略高从2009年一季度各区商品住宅成交均价同比增减看，中心区的成交均价坚挺，外围区域下调幅度较大。其中传统老城区的荔湾、越秀和海珠区的成交均价同比有所上升，天河区则有轻微下降；其余各区的商品住宅成交均价同比下降幅度较大，黄埔、番禺、花都、南沙和罗岗区商品住宅成交均价同比降幅在20%-45%之间，其中罗岗区成交均价降幅大主要受限价房成交增多的影响。作为刚性需求旺盛的番禺，其客户按区域特征来看进行分类：广州系客户市桥及其周边镇区客户广州南部区域客户大学城老师客户市桥及镇区的原居民番禺的新广人广州系客户——广州南部区域客户

从数量上来看，常住人口约250-300万，数量大海珠区：位于广州市中部，面积90.45平方公里，常住人口143.8万人。

龙沙（中国）投资有限公司、宝钢广东钢铁集团、广州索迪斯管理服务有限公司（世界500强投资）、保利房地产（集团）股份有限公司和广东振威国展展览有限公司等180多家现代服务业和总部企业落户琶洲地区。就业人口61.4万人Ａ番禺区天河区海珠区黄埔区天河区：常住人口约110万人，07-08年连续2年GDP名列广州第一。环天河体育中心吸引了美国宝洁、日本伊藤忠、韩国三星等大量实力雄厚的外资企业。珠江新城预计2010年基本成熟，共39栋写字楼，规划就业人口18万人。黄埔区：常住人口约20万，主要依托港口发展，拥有许多现代化工业企业，如广州本田汽车厂、广东太古可口可乐公司、七喜电脑有限公司、广州文冲船厂、广州珠江钢铁公司等。广州系客户——广州南部区域客户

从通勤时间和成本来来看，海珠区到本项目的可能性最高从天河出发到本项目：时间50分钟以上，费用10元/20元以上从海珠出发到本项目：时间30分钟左右，费用10元左右从黄浦出发到本项目：时间40分钟左右，费用40元左右自驾车：线路1:天河城—华南快速干线/新光快速干线—金山大道—石化公路—莲港大道——石清公路（华南快线15元新光快线5元）38公里50分钟线路2：天河城—黄埔大道—黄埔大桥—南沙港快线—清河路—石清路（黄埔大桥30元，南沙港快线10元）35公里50分钟公共交通：番禺广场——天河北费用7元，时间25-30分钟（包括换乘）转莲花山线33站，60分钟，费用4元；石碁——天河北费用7元，时间45-60分钟（包括换乘），再转楼巴自驾车：琶洲地铁站—新港东路—科韵路—南沙港快速路—清河路—石清路（南沙港快线10元）（27公里）30-40分钟地铁：2号线琶洲站—万盛围转4号线—石碁，再转楼巴，费用6元以上，时间约25-30分钟自驾车：黄埔大桥—南沙港快线—清河路—石清路（黄埔大桥30元，南沙港快线10元）30公里40分钟广州系客户——广州南部区域客户

尤其是通勤性最佳的琶洲岛集中了大量的新兴写字楼，聚集了新一批的白领，是最可能到本项目的市区客户群保利国际广场：北塔以会计事务所、金融机构、IT公司等，南塔以广告、物流、金融、贸易等企业为主。代表企业如广发基金、一汽大众、中国银行、泉州轻工、迈科金属进出口集团。中洲中心：与广州国际会展中心遥相呼应，建筑功能分展厅、写字楼、商务公寓三部分中岱国际品牌广场：集会展、餐饮、商务中心、国际重点采购区及周边酒店、餐饮等配套，成为展览会人流的必经之地。广州国际会议展览中心、广州国际采购中心、保利世界贸易中心等展览、采购、贸易、酒店为一体。琶洲岛海珠区大学城番禺琶洲集合了出现了大量写字楼，进驻了大量国内外知名企业，改变了海珠区传统写字楼集中在西部格局。2号线3号线4号线客村站万胜围乘车线路：从琶洲出发到本项目最近从琶洲出发：到万胜围站转4号线到石碁站从海珠出发：线路1：2号线先到万胜围站转4号线到石碁站线路2：到客村站转3号线到番禺广场，再转莲花山线到石楼（33站）广州系客户——大学城老师客户

数量庞大约2.7万老师29万学生，通勤成本低20分钟5元开车从大学城到项目：南沙港快速路—清河路—石清路（南沙港快线５元）（２１公里）时间：约２５分钟地铁到本项目：4号线大学城北-石碁站，费用5元，时间20分钟学校教师人数学生人数中山大学1300052800广东外语外贸大学117837893广州大学241121100华南理工大学449656136华南师范大学170033053广东工业大学200045000广州美术学院3606000星海音乐学院5043403广州药学院107235000广州中医药大学————总计26723290385广州系客户——从可替代的置业区域来看，华南板块和洛溪板块成为客户分流的最大竞争者选择洛溪板块、华南板块关键因素：1、交通综合成本最低——经洛溪大桥、新光大桥等大桥、快速路后最先到达的就是这两大板块（洛溪大桥取消小车收费，小车经华南干线走番禺大桥10元，新光大桥5元。）2、两大板块发展较早，社区较为成熟，价格相对较低。华南板块海珠区、天河区、黄埔区洛溪板块大学城洛溪大桥番禺大桥新光大桥沙溪大桥大石大桥洛溪板块——政府接管部分楼盘学校，将新建省妇幼等大医院，政府计划埋单公共服务华南板块——08年开始政府着手推动华南板块，覆盖洛溪、大石、钟村、南区等区域的番禺新城规划也正式提出。今后的华南板块，将有总部经济CBD、商圈、休闲度假区、大型医院、高星级酒店、写字楼以及公立学校等配套。南沙港快速路洛溪板块——距离广州城区最近，片区逐渐成熟，性价比高，但新盘供应越来越少洛溪板块——1、从上世纪90年代开始开发，经过十几年的发展，生活配套已经非常成熟；2、供应越来越少，片区开发接近尾声；3、作为最近广州的番禺片区，成为受到价格挤压的广州客户的新选择。分类项目名称建筑面积产品单价总价备注高端项目江山帝景8万平米楼王266平米1.5万/平米带2800元/平米装修400万高端江景豪宅普通居家珠江怡景湾55万平米2房85-90平米3房118-131平米6300元/平米部分带800元装修53-83万目前已封盘，7月再卖（换股东），周边环境杂乱，原烂尾房改造。距离地铁站厦滘站1公里锦绣半岛68万平米2-3房93-125平米6400元/平米60-80万大户型拼合户型珠江怡景湾锦绣半岛江山帝景星河湾雅居乐祈福新村南国奥园富豪山庄锦绣香江新月明珠自在城市花园锦绣银湾华南板块——郊区居家大盘为主，多带装修，价格多在7000-9000元（带装修)，后续存量有限分类项目名称建筑面积产品（平米）单价（元/平米）总价备注高端豪宅星河湾6号120万平米245-47516000-17000带6500元装修392-807万穿梭巴士，地铁口10分钟车程锦江山水华府26万平米3-6房180-330/3-4房90-18012000-13000带2000/5000元装修108-429万仅邻汉溪站普通居家锦绣银湾36万平米2-5房105-2009500带1500元装修99-190万别墅社区、仅邻亚居乐新月明珠花园24.5万平米2-5房80-1508000-9000带1500元装修56-135万大楼间距、地铁站50米南国奥园75万平米180为主7800（5月全面清货）108万距离地铁站350米祈福新村400万平米2-3房78-1287500带1800元装修58-96万穿梭巴士、距离地铁站较远自在城市花园35万平米3房95～1237800带1000元装修74-96万尾盘在售广州雅居乐——2房75-89/3房91-987800带1000元装修58-76万地铁站5分钟车程、穿梭巴士、大盘富豪山庄16万平米仅剩280复式6580带1200元装修184万两个地铁站中间，本期尾盘华南板块——1、以超大规模项目为主，是中国大盘时代的试验田，但片区内缺乏交通配套，没有学校、没有医院、没有商场；2、华南板块被定位为“商贸区+CBD区+公共服务配套区”，同时政府基本不会再有新批的房地产项目，华南板块将是番禺区今后一段时间的建设重点。地铁3号线物业类型以小高层、多层物业为主，风格更为广泛，现代风格、欧式风格都有新月明珠花园南国奥园自在城市花园项目名称推广语新月明珠花园地铁、生态尚品生活/都市里珍藏的生态家园南国奥园运动就在家门口锦江山水华府空中花园别墅/锦绣香江，给广州人居一个世界级的高度祈福新村创半山洋房第一居广州雅居乐成熟大盘，精彩生活/一次，与山更亲密的旅程销售明星：广州雅居乐花园

第一季度销售火爆，主推市场主流产品2-3房85-107平米，约7600-7800元均价，送装修浅山小筑——2房94平米3房85-107平米总价63-80万首批单位即将在08.12.21推出6栋200多套B1\H1\C1型，售价7500元/平米，带1000元/平米的装修。09.1.17发售二期，B1户型均价7500元/平,C1户型均价7800元/平09.3.22三期发售,200多套.开盘优惠折后均价为7600元/㎡月份1月2月3月销售套数129168215销售速度:3房95平米特点:1、双阳台设计2、双卫生间3、主卧套房设计推广形象：别墅区北美风情洋房，全情演绎北美小镇生活09.4.19推出一尺山居3期，均价7800元/平米，带1000元/平米装修，开盘当天销售250套。本项目客户访谈：海珠人，对石楼没有印象，认为保利是一个不错的城市开发商，感觉8-9层的洋房亲地很好客户背景：韩先生：居住在海珠区，工作在越秀区，目前居住在单位分配的住房中，拥有私家车1辆，月收入1万元以上。购房意向：希望购买一套100-130平米的3房产品，价格在100-120万，主要是换房长期居住为主。购房关注点：首先会比较关注价格，其次在买房的时候会看小区的规划布局，现在房子都有个通病，就是客厅很大，卧室很小，在卧室里面放一张床后，连个大的柜子都放不下，之前看过的房子认为光大花园比较好，保利花园看过，太密了，不喜欢。雅居乐100平米的3房，价格各方面都很合适，就是卧室做的很小。对本项目的看法：番禺的环境还是比较好的，没有工厂区，石楼不知道，没有去过，如果要到那边买房的话，花在路上的交通时间也是要考虑的，不过我也有同事到恒大山水、凤凰城那边买房子，非常便宜，3000多，差价可以买个车了，我去看过，开车过去路都没有修好，外面太差了，直接回来了。到那么远的地方买，价格一定是要有吸引力的，而且还要眼见为实。保利知道，是一个不错的开发商，如果喜欢的楼盘刚好是这样的品牌开发商更好更放心，8-9层的房子，喜欢，因为它离地面近啊。本项目客户访谈：大学城辅导员，刚性需求，在交通/环境的基础上，对于区域的抗性较小客户背景：

左先生：华南理工大学辅导员购房意向：现住在学校宿舍，暂时没有明确购买意向，但一直在关注楼市的情况，主要留意80-100平两房、三房购房关注点：像我现在工作时间不是很长，还是有一定的经济压力，所以还是会关注价格，像我们学校现在都在组织南沙那边楼盘的团购，也才3000多，价格还是挺实惠的，但是交通就不是很方便了，我们在学校上班，还是希望交通便利些。现在也有说在大学城要建房子给老师的，但是据说价格就不是很合适，不过这些都是听说。然后就是看环境了，环境还是很重要的一方面。我们比较年轻一点的老师对立面都不怎么考虑，首先还是要解决实质住的问题，有一些积淀久一些的老师就会要求高一些，看材料啊，风格什么的。多层还是高层要看个人。

对本项目的看法：番禺也不是太远，整体环境也还可以，不过具体的还是要看，现在市里的价格还是高了些，对于我们来说还是有些困难。对于你们的项目价格我也说不好我能接受多少，具体要看情况。石楼那边就没什么印象，亚运村知道但是不了解也没有过去看过。保利地产还是听过的，有同事在市里买了保利的房子，听说还不错。广州系客户的小结：区域完全陌生，性价比型；保利品牌认知度较高区域认知：较弱——从来没有听说过对于石楼——基本上没有印象，不知道在哪里；对于莲花山——好像听说过，有点印象，但没有去过；对于亚运村——10年要开亚运会，知道有亚运村存在，但在什么地方不知道。竞争者认知：华南板块、洛溪板块产品——居家型2-3房70-120平米价格——7000-9000元/平米，带1000元/平米左右的装修关键点——大社区、距离广州较近本项目认知：有一定的吸引力1、广州客户最有可能来的是琶洲的客户，由于地铁交通倒4号线较为方便；2、广州客户中保利的忠实崇拜者，也会跟随保利来到本项目；3、大学城客户由于交通较为便利，区域认知较弱，可以引导来本项目。市桥及其周边镇区客户

靠近市桥的镇区经济发展较好B市桥石碁镇东涌镇沙湾镇榄核镇钟村镇南村镇石楼镇镇区人口经济发展沙湾镇人口12万全镇有私营企业440家，外资、合资企业137家。榄核镇人口6万多是南中国摩托车制造及汽车零配件基地，珠宝首饰加工基地，世界玩具制造基地，东南亚模具制造中心。东涌镇镇总人口12万人，常住人口7.2万多人，外来流动人口5.2万多人拥有工业企业350多家，其中外资企业200多家，私营企业290多家。石碁镇常住户籍人口约9.1万，外来人口约25万，华侨港澳台同胞2万多人08年1-10月工业产值123.52亿元，增长15.4%。钟村镇户籍人口63045人，外来人口60349人，总居住人口12.3万人08年实现生产总值84.4亿元，比07年增长13.2％，其中外资企业户158户。南村镇常住人口5万多人,暂住人口近5万人华南板块核心区域,大量房地产商进入石楼镇常住人口7万人,外来人口6万多人外商投资企业300多家,以电子工业为主体，食品、服装、精细化工、建材等为支柱中心化城市结构，市桥集中了番禺高端消费场所，交通较为便利，是番禺高端人群的消费聚集点从市桥地铁站出发到本项目：经白沙路—东环路—迎宾大道—S362—市莲路—港口大道（14公里）时间约15分钟桥南居住区1序号名称序号名称1科尔海悦酒店（5星）2欧洲假日国际公寓（5星）3广州光华假日酒店（4星）4广州豪悦酒店（4星）5广州君御酒店（4星）6广州郡临酒店（4星）7名典咖啡语茶钢琴西餐厅8海港酒楼9世纪酒楼10桥福大酒楼11禺山俱乐部12英东游泳场13区购书中心14好又多量贩234567891011121314市桥是番禺的中心区域，集中了番禺的高端消费场所，是番禺人民吃喝玩乐的消费中心场所。市桥板块——价值以市桥的区域为中心向外递减，以非装修项目为主，一/二线价格在7000-9000元左右分类项目名称建筑面积产品单价总价备注中高档项目万科金色城品7.3万平米1房110平米5.9米层高1.1万/平米121万万科、创新产品东湖州花园115万平米2-5房75-230平米8500元/平米带1000元/平米装修57-175万大户型、大楼间距、土豪鸿禧华庭6.5万平米3-4房120-160平米8300元/平米99-133万雅居乐品牌海伦堡花样年华52万平米2-3房71-125平米8500元/平米带1000元/平米装修60-100万品质、大社区柏丽花园4.8万平米仅剩复式200平米9000元/平米（尾盘）190万尾盘大面积普通居家项目尚东尚筑33万平米2-4房78-140平米7500元/平米58-105万酒店公寓、亚运番禺奥园15万平米3房120-140平米7000元/平米部分带800元装修84-98万大盘喜盈雅境20万平米3-5房93-170平米6700元/平米62-114万桥南中心祈福水城12万平米2-3房80-120平米4800元/平米40-57万低价路线市桥板块——1、是番禺的政治文化中心，交通最为便利，配套最为完善；2、中心地区目前已开发完毕，开始向桥东和桥南发展，大量品牌开发商进驻，带动了整体水平的提升，由于地价普遍较高，拉高了整体的房价水平。尚东尚筑万科金色城品番禺奥园东湖洲花园祈福水城鸿禧华庭喜盈雅境柏丽花园市桥中心桥东花样年华桥南市桥板块的楼盘主要是以小高层、欧式风格为主的物业类型为主海伦堡花样年华祈福水城鸿禧华庭项目名称推广语海伦堡花样年华居江，城市新贵的眼界早已超越时间祈福水城完美水岸，浪漫新家鸿禧华庭世家广州开幕/厌倦了每天回家都大塞车的人，不妨换两条路试试东湖洲花园面向世界/高贵、豪华、古典、气派/广州新城的地标之王尚东尚筑爱上优生活，领尚/广州新城的生活名筑市桥是番禺高端客户置业的中心，同时此类客户在置业时对区域的选择较为保守花样年华客户特征——来源：市桥中心城区、南区及沙湾镇等私企业主、个体业主、企业中高管理者、公务员及专业人士等比例：市桥中心城区中高端客户60%，南区及沙湾镇中高端客户30%，本地及外来投资客户10%；特征：经济基础良好，以改善居住环境为置业目的，注重居住品位；家庭居住为主，重视配套环境。番禺奥园市桥中心桥东花样年华桥南沙湾镇番禺奥园客户特征——来源：番禺中心城区、南区及沙湾镇等个体业主、私企业主、公务员及白领人士等比例：南区及沙湾镇中高端客户60%；市桥中心城区中高端客户40%;特征：经济基础良好，家庭居住为主。市桥及其周边镇区客户——石楼镇客户

本地消费力不高，有钱人多数已到市桥买房，购房意愿不强烈石楼镇规模前20名企业名单：客户访谈：石楼镇政府统计办周主任背景：在市桥购买3房产品，不会在本地购房石楼镇整体消费力不强，基本上没有什么消费场所，平时消费吃饭就在本地，玩的话会到市桥那边，本地连KTV都是很少的。石楼镇本地人以自建房为主，有些第二代想出来买房，但人数不多，本地有钱的人都到市桥买房了。莲花湾畔是石楼镇十多年来的第一个盘，有不少本地人买了，本地人一般接受的面积不大在80-90平米。去年和今年生意差了很多，石楼现在对企业税收高了，保税区也少了，很多企业都搬走了，有的搬石碁了，这边人少了很多。南星：注册资金1000万元，8家全职子公司和5家合资公司组成；番禺番龙石油化工：占地15万平米，拥有全资的4万标米油罐4个，1万标米油罐8个，5千标米油罐5个；广州小糸灯有限公司：占地8万平米，日本公司，10年规模将达到50万台/年；广州港钜电子：占地120亩，年营业额5000万，人数300-500人项目名称建筑面积产品畅销户型单价总价莲花湾畔4.6万平米2-4房72-163平米2、小3房4200元/平米（尾盘）30-68万映蝶蓝湾45万平米2-3房90-120平米——4600-4800元/平米41-57万本地客户量明显不足，不足以支撑本项目，需要外来客户的补充莲花湾畔客户情况——从客户来源来看：广州客户占1/2，番禺客户占1/2广州客户中以靠近番禺的天河、海珠区为主，番禺的客户中市桥较多，以外地在番禺办厂的私企业主为主。开始销售的时候以3300元/平米的价格像周边的市政单位进行团购，消化了项目大约1/3的体量。从客户置业目的来看：自住客户占1/2，投资客户占1/2其中首次置业占自住比例70%，部分广州人到这边投资的客户，部分人是为了套取住房公积金。本项目客户访谈：石楼本地生意人，购买意愿不强烈，知道亚运村、认为保利是一个不错的开发商，对产品没有太大意见客户背景：

方老板：石楼餐饮店老板，目前已经在市桥买了房购房意向：这边人都有地，有自建房，再在本地买个房子，就太近了，没有必要。去年和今年生意差了很多，石楼现在对企业税收高了，保税区也少了，很多企业都搬走了，有的搬石碁了，这边人少了很多。你说买个房子要30、40万，还是在本地买，就没有必要了，还不如跑外边买呢（老板娘对总价的认识一直没超过50万）。价格如果超过5000元/平米好贵啊，莲花湾畔开盘的时候才卖3300元/平米呢。亚运村虽然是在石楼镇，规划的很好，但作为个人不是特别看好，感觉会像现代的南沙一样。对本项目的看法：石楼这边的人基本上要不就自己有地皮，建房子，要不就是有钱的到市桥啊、广州那边去买房子，很少人要买房子的。亚运村还是知道，我就有朋友是亚运村那边补偿的，政府有两种补偿的方式，一种就是给钱，很少的才几十万，另外一种就是补房子，我朋友好多邻居都选了补房子，现在他们都租在外面，等亚运村建好了就搬进去的。保利挺好的，我大姐在海珠的保利花园买了房，但有漏水，不知道施工队是不是一样的？现在人都懒得装修，最好是装修好的，省事很多。风格无所谓了，看着顺眼就好了。本项目客户访谈：市桥本地人，买房首先关注价格、环境等因素，更倾向于在本地买房，相信眼见为实客户背景：古雁芳：居住在市桥，在市桥做餐饮生意，首次置业，用于自住，本地人，30多岁，四口之家，两小孩在市桥上学，购买尚东尚筑3房。消费习惯：特色餐饮加休闲娱乐当然可以消费，中高档，两三个人吃饭100块钱左右，不喜欢KTV，喜欢打牌，健身兴趣不大，足浴也会接受，菜式希望有广东菜、西餐。购房关注点：尚东尚筑看中的是地段、价格，不满意的是价格相对于其他楼盘还是贵了些，因为还是要考虑总价的，它的建筑风格比较喜欢，买房的时候比较注重实用性，看中楼盘的配套、教育以及赠送方式，在赠送模式上比较喜欢入户花园、落地窗、露台，90平米的一个卫生间就够了，100平米以上的房间需要2个。对本项目的看法：不想跑远，在这边生活了这么多年，还是希望在附近买房，只要是环境好、价格合理就好，对亚运板块的房子当然感兴趣，亚运会对那块区域肯定会有提升。心理价位还不好说，没去过那个区域，不了解。中大户型的选择还是取决于价格。石楼知道的，比较偏，那边的房子好像比较便宜的。保利知道，品牌开发商，品质还是有保证的。新番禺人，想留在番禺扎根生活，对石楼有印象，对保利印象不错，买房关注区域发展潜力客户背景：杨先生，湖南人，在番禺大石镇开红酒商店，拥有雪弗莱轿车一辆，购买华南碧桂园高层产品购房关注点：首先考虑的是地段，因为我的店在大石，所以希望能够离店近一点，方便生意，或者交通要便利吧，还有就是价格，由于刚到广州2年，积累有限，毕竟想在这边长期发展下去，所以价格对我来说很重要，再者就是环境，因为是自己住，当然想居住的舒服一点了。高层多层没概念，只要不是太低和太高都挺好的。立面的话，说风格不如说材料，不喜欢涂料的，一下雨很容易就脏，新房住不了多久就老了。对本项目的看法：对石楼没有什么印象，曾经开车经过那里，觉得很偏僻，感觉没什么发展，就像一个乡下。亚运村知道，但没什么感觉，亚运会开完就算完了，并不能看出它能带来什么。以后发展要是好的话也可以考虑到那边买房子，前提是交通都弄好了。保利知道，是个大品牌，好像在番禺没有项目，多在市区，最近还买了保利的股票的。周边有朋友到南沙买房，不过是投资的，觉得那边环境好一点，更有潜力一点吧。南沙境界成交客户来看，新番禺人对区域的抗性较弱，在区域方面可以引导客户变化趋势特征：地铁4号线的拉通及南沙价格洼地效应08年广州客户占到34%，比07年初增长了14%，这类客户以养老、度假第二居所客户为主。项目目前上门客户中广州客户占到55%，可见广州客户对项目十分关注。典型客户描述：周先生，广州大学城老师，年收入在15万——一家3口在大学城有房子，看重南沙环境好，同时又是价格洼地——二次置业，希望能将父母从老家农村接过来养老，所以给父母买套房子——南沙区的价格与环境感觉性价比高。客户语录：——“我接父母过来住，想给他们找一个好一点的环境。”——“附近区域没有小点又环境好的房子，而且大学城这边价格比南沙贵，南沙有地铁，其实也很方便”典型楼盘参考:尚东尚筑

主打90平米左右小3房产品，09年一季度劲销301套BA08.5.1推出B区共1028套09.3.17推出A区共820套09年第一季度销售301套产品面积区间总价套数比例销售率2房75-85平米56-64万14%91%小3房85-105平米64-79万38.7%86%大3房118-125平米88-94万9.7%72%4房140-145平米105-109万8%4%B区除公寓产品外销售情况：共1028套，消化740套产品面积区间总价套数比例销售率2房75-80平米56-60万17%0小3房90-105平米67-79万50%17%大3房120-125平米98-94万10%5%4房138-150平米103-112万14.6%5.4%A区除公寓产品外销售情况：目前仅推出5栋，共820套尚东尚筑

引入亚运板块首个酒店式公寓，其中1房和2房销售较好A型39平米B型51平米均价：1万/平米带3000元/平米装修产品面积区间总价套数比例销售率1房39平米39万18%89%1房2厅50-60平米50-60万41%54%2房2厅55-65平米55-65万41%79%B区公寓型产品销售情况(共312套):尚东尚筑

城市价值被客户认可，高价仍然吸引到大量投资客购买公寓投资客大量入场/洋房吸引新番禺人居住购买“尚东尚筑的客户九成都是本地的生意人、公务员和居民。广州市区的客户很少，这是因为我们没有做市区的推广，广告都很少投放，我们本来也没有打算主打广州客户。现在成交的广州客户大多是路过然后上门成交的，属于自然成交。公寓的投资客主要看重的还是区域的升值潜力，像广州新城、地铁、清河东路、尚东尚筑以后绝对是交通要地，公寓就全部是投资客了。洋房这边外地番禺人比较多。包括外地到番禺打工、开厂、做生意的，在这边久了就相当于是番禺人了，这部分比例还是比较可观的。”——尚东尚筑策划访谈番禺系客户的小结：有一定区域认知，区域价值认知保守区域认知：一般——听说过，但印象不深刻对于石楼——知道，有印象但不深刻，感觉比较偏；对于莲花山——知道，在番禺还是比较有名的；对于亚运村——知道，好不好还要亲眼看到才会考虑的。竞争者认知：市桥板块产品——居家型2-3房70-120平米价格——7000-9000元/平米，不带装修为主关键点——番禺中心，配套成熟，风格以欧式豪路线为主本项目认知：有一定的吸引力1、石楼本地客户，受到本项目现场所感染；2、番禺其他镇区客户，由于区域未来升值潜力、产品特点、保利品牌开发商等因素；因此，本项目破局关键：重建价值体系！本项目的核心客户将主要来自市桥及市桥东部镇区，广州海珠、琶洲、大学城客户为我们的重要客户，以及少量的投资客户游离组成。对广州系客户：打破价格驱赶的性价比模式，广州新城的未来区域价值引导对番禺系客户：打破传统市桥认知体系，建立新番禺中心的区域认知综合看来：以广州客户的成功牵引带动番禺传统客户置业区域价值——一个疑问：亚运到底能带给区域什么？3广州新城给区域带来了无限的想象力“两心四城”的空间结构——两心指天河新城市中心、广州新城中心，四城指奥体新城、大学城、白云新城、花地新城广州新城的规划尚未出炉，但其发展方向已定——集产业、大型居住、商业、旅游、休闲娱乐于一体的综合发展区域。亚运村周边的土地广州新城除亚运村及石楼东北部部分土地已出让外，大部分土地以农田的形式存在，区域发展的势头刚刚开始，预计亚运会之后建设速度加快。广州新火车站地铁4号线地铁3号线地铁3号延长线地铁7号线地铁12号线地铁10号线至东莞至大良、江门平南高速（待定）京珠高速南沙港快速实线：已有交通线虚线：规划交通线亚运村莲花山客运港地铁路程开通时间4广州—南沙已运营3新机场—海鸥岛远期规划（2010年后）10紫坭—广州新城远期规划（2010年后12沙湾—广州新城远期规划（2010年后7南浦岛线（连通广州新火车站）2010年前广州新城——4条地铁线2条高速、1个客运港码头组成的交通网络，缩短与南沙、广州等地的距离广州新城在售项目分为两类，一类是石楼镇附近价格在4000-5000元/平米，另一类是桥东靠近亚运村附近价格在7000-9000元/平米目前广州新城板块在售项目四个：1、位于石楼镇附近的莲花湾畔和映蝶蓝湾；2、位于市桥东部，靠近亚运村的东湖洲花园和尚东尚筑；价格上也是分为两档，石楼镇项目价格在4000-5000元/平米，桥东价格在7000-9000元/平米。莲花湾畔映蝶蓝湾亚运村尚东尚筑东湖洲花园本项目项目名称建筑面积产品单价总价莲花湾畔4.6万平米2-4房72-163平米4200元/平米（尾盘）30-68万映蝶蓝湾45万平米2-3房90-120平米4600-4800元/平米41-57万尚东尚筑33万平米2-4房78-140平米7500元/平米58-105万东湖洲花园115万平米2-5房75-230平米8500元/平米带1000元/平米装修57-175万亚运村139万平米60-140平米预计1万/平米以上60-140万本项目13.4万平米2-4房77-168平米预计6500元/平米以上50-126万莲花湾畔和映蝶蓝湾：与广州新城无关，基于传统的番禺比价体系莲花湾畔和映蝶蓝湾，都只是将广州新城和亚运新城作为项目的其中一个利好来宣传，而没有深度挖掘其更深层次的价值点！莲花湾畔映蝶蓝湾莲花湾畔尾盘在售4200元/平米映蝶蓝湾预计4600-4800元/平米贬损了广州新城的价值体系，其价格不具备参考性东湖洲花园：距离亚运城最近的一个在售项目，借势亚运，但仍以番禺传统豪宅价值构建东湖洲花园在诉说——新城区豪宅的开始，地标王东湖洲花园，享受亚运村的风光一线江景绿色生态土豪路线——1、古典风格，超大楼间距，南北朝向，户均面积160平米/套2、1期5万平米超大中央园林，110万平米超大规模大盘3、俯瞰滨江公园及生态保护区及双河道，保证户户有景、户有向海、户户向大花园。尚东尚筑

城市+新贵，强调区域未来升值潜力尚东尚筑在诉说——广州新城亚运板块的生活名筑/见证新城主义的诞生同时用北京亚运村、珠江新城作为案例进行说明纽约曼哈顿、东京银座、巴黎香榭丽舍，每一个城市代表的崛起，都有其特定的认知符号，正如尚东尚筑之于亚运板块，一座国际级生活名筑广州亚运村——当仁不让的区域领导者媒体村媒体中心运动员村场馆区物流中心志愿者村亚运公园区官员村容积率0.52建筑密度12.2%绿地率55.9%总建面约139万平米计容建面1040571平米占地2.73平方公里，分为运动员村、媒体村、技术官员村、后勤服务区、体育馆区、亚运公园六大部分，赛时容纳44800人进驻运动员村住宅（含阳台）建面387682平米技术官员村住宅建面100180平米媒体村住宅建面298045平米体场馆建面42149平米配套公建建面8350平米志愿者宿舍建面52600平米赛时配套项目建面88988平米赛时临时建建面62577平米亚运村——集城市、自然、绿色居住为一体的高端居住区配套设施赛后功能亚运公园设置沙滩排球比赛场永久沙滩排球场体育场馆区包括壁球、台球、棋类馆各一座，容纳体操、壁球、台球共三类项目。体育场馆亚运展览馆约3500-5000平米，作为广州未来的亚运文化遗产和重要的旅游景点博物馆（亚运文化展览、旅游）媒体村附近有轨道交通四号线海傍站、公交站场等。还规划了大型停车场大型购物中心亚运村居住区供运动员、官员、媒体、志愿者住宿、休息，超过8000套广州示范居住小区其它社区医院配套，幼儿园、小学、中学、高中区域医疗/教育配套旅游/展览/体育/公园/其它配套等购物中心大型停车场大型居住区（医疗/教育配套）海傍站海傍站：广州新城的交通枢纽站，4号线与3号线的换乘站，与京珠高速路交汇，同时还将设有公交站点附注：所有配套在亚运会期间均要投入使用完整的产品链下的绿色环保高科技理念，成为区域价值的强心针区域建筑面积产品户型户型特征技术官员村11万多平米1梯2板楼大户型为主，120-140平米以常规的阳台、凸窗赠送为主，无大面积实用性赠送运动员村近40万平米1梯2板楼小户型为主，60-100平米媒体村近30万平米2梯4板楼小户型为主，60平米为主力户型价格：成本达到10000元/平米（带3000块精装修成本，环保节能设计的采用提升了成本）关注客户：政府官员、企业高层、企业老板等（关注其环境、产品品质等），有很多政府官员已内定了数套房产入市销售：分为11、40、30万平米三个组团外包给三个开发商来销售产品：因为关注客户都是高端客户，产品需求为大户型，所以在设计的时候就考虑了未来的打通销售，但舒适度会降低——石楼镇政府赖主任设计理念：绿色筑居：680公顷森林公园，122公顷龙形水系人文筑居：无障碍设计，全生命周期户型设计科技筑居：使用科技、环保、节能的建筑材料案例借鉴：北京国奥村

以人文、科技、绿色为卖点，成为北京奥运板块的明星推广语：伟大事件诞生的伟大生活方式07年元旦开盘1.6万/平米，奥运会进行时已销售70%，结束时价格上涨到3万/平米。目前总体消化1442套，剩余380套，其中包括204套尚未推出单位。整体实现79.1%销售率三大理念技术应用：再生水源热泵系统：冬季供暖夏季供冷，节电60%集中式太阳能生活热水系统：节能，避免污染，温度稳定其他技术：LED夜景照明系统、管道直饮水系统、景观花房系统、中水利用技术、雨洪利用技术等。大型体育赛事带来的区域升级模式：新区域计划——

挖掘城市、居住价值，建立区域核心价值模式一：交通改善型——交通带来的区域初步城市化模式二：新都市——商业、商务促进区域城市核心化模式三：高端居住——城市、自然协调发展广州老城区天河商业商务中心广州奥林匹克中心1999-2003年九运会促进区域快速发展：

2001年广州为迎接“九运会”在天河东圃进行“广东奥林匹克体育馆”主题建设之前，东圃一带还是郊区概念，九运会主要场馆的设置，促进该片区交通快速改善，城市化进度加快交通：1999年～2000年内环路及东西南环高速公路建成通车，随后又相继建成黄埔大道放射线、增槎路放射线、东晓路放射线、广园东快速路等，市区的交通面貌有了较大改观。中心区机动平均行程车速由1997年的15km/h，提高到2000年底的20-30km/h。同时地铁1号线也于1999年6月28日正式投入运营。

城市面貌：九运会场馆周边及必经道路建设整治的包括有市容市貌、交通管理、绿化美化、清理六乱等10个方面。

2003年之后，片区价值支撑有限，上升受阻：

2003年前后，东圃的环境及交通的改善仍未能达到吸引片区外客户的程度，区域楼盘均价也只是从3000元/平方米左右升至4000多元/平方米模式一：交通升级——广州奥体新城

以九运会启动区域城市化进程，区域交通升级迅速，但缺乏商业、商务支撑，城市价值初级，后续价值上升受阻奥体中心片区典型案例：

中海康城，借势九运快速销售，但后期价值上升受阻位置天河区广东奥林匹克体育中心西侧项目规模占地面积:23万平方米总建筑面积:41万平方米营销节奏开盘前筹备：2001年10月至2002年4月底（9运前后）开盘：2002年4月开盘后持续：2002年5月开始价格二手价格在8000-9000元/平方米（天河北体育中心周边二手房即使是90年代的住宅价格仍在9000-12000元/平左右）营销亮点充分利用九运效应，做足文章，制造知名度，为开盘做好铺垫。开盘取得“五一”黄金周开盘推出400套住宅，开盘当日售出100套。开盘当月卖出300多套住宅，销售逾八成。区域思考区域配套未能得到全面改善，导致楼盘的升值空间受阻。环城高速广园快速路奥体中心中海康城天河北最新二手房价格2001年广州为迎接“九运会”在天河东圃进行“广东奥林匹克体育馆”主题建设之前，东圃一带还是郊区概念；2003年前后，东圃的环境及交通的改善仍未能达到吸引片区外客户的程度，区域楼盘均价也只是从3000元/平方米左右升至4000多元/平方米。当前区域价值上升仍存在瓶颈，东圃片区二手房价格在7000-9000元/平之间。

广州老城区天河体育中心模式二：城市核心——广州天河北

六运会带来的区域初级城市发展机遇，后期商务商业发展决定区域城市价值时代背景：

1.1985年天河区从广州市郊区正式划分出，成为市区新区，城市发达区域集中在越秀区、东山区、海珠区、荔湾区；

2.1987年六运会在主赛馆设置在广州天河体育中心；六运会带来的新城崛起：

1.城市交通建设加速：

为配合“六运会”的举办，一批大型基础设施，包括广州大桥、广州火车东站，以及中山一路、天河路、天河北河、体育东路和体育西路等相继建成，极大地推动了天河城市化的进程。

2.城市建筑面貌迅速更新：

为了筹备六运会，广州新建了44个体育场馆，改建了56个体育场馆，其中，广州天河体育中心的体育场、体育馆及游泳跳水馆达到八十年代一流水平，天河由郊区城市形态迅速具备

3.城市配套迅速跟进：

为配合新区发展，天河区修建了六运小区等大型居住小区。天河北商务商业的快速发展，城市初级价值转向城市核心价值，城市新中心形成，区域价值迅速攀升天河“大都市新中心区”第一商务地位建立：版块的崛起得益于城市的东移，体育中心落成与IT业的兴起，现已形成一个完整的”U”形高档写字楼包围圈，中泰、中诚、天河城、正佳写字楼项目启动后，形成更为巨大的环形纯商贸区。写字楼用户以高科技行业为主导，占21.3％，专业服务业呈后来居上的趋势，占20.6％；超过五成的客户来源于内地，本地用户仅占14.5%，属典型的“新生移民区”。2007年广州写字楼市场状况模式三：纯粹居住——北京亚运村

以亚运为契机，区域实现交通/配套—城市—纯粹居住的逐步转型，最终成为北京富有文化积淀的传统富人区1990北京亚运特殊点：1984年申亚成功，中国整体发展水平较低

1.城市化水平较低，基础设施建设水平有限；

2.居住社区规划科学性有限，亚运村为首个完整规划社区；

3.城市核心区场馆分布有限，大量场馆设置郊区化新建场馆旧场馆改造城市核心区域亚运村城市配套迅速跟进：1.城市公共设施建设硬指标完成：

亚运共设33个比赛场馆,其中新建场馆20个,利用、改造、扩建原有场馆13个。另外设置练习场馆46处2.电视转播系统迅速完备：

中央电视台、国际广播电视中心、中央电视发射塔、将大大提高收行效果和质量交通体系扩容，不断完善：中轴线延伸工程，北中轴线要从二环路起，一起延伸到三环路安华立交桥。集中在北郊开发区建设了5条道路共22.5公里，建筑5座桥梁，疏通明渠3.7公里，敷设7种管线150余公里，修建11条地下通道

首都机场扩大,在原有机场处扩建11000平建筑,使机场进出港人数由1500人/小时增至3000-3500人/小时。城市绿化、美化加强，城市环境完全改善：

园林绿化部门配合城市规划部门，严格按照城市规划要求对城市进行绿化设计。按照规划，总绿化面积为133.6万平，为北京中山公园面积的六倍多，种植67万株树苗，64.7万平草坪，摆设200万盆花、200万株陆地草花亚运刺激下的区域城市化快速启动——交通//市政配套的从无到有，区域城市价值初具亚运村规划、居住环境的绝对领先，区域居住价值迅速提升，吸引城市高收入人群大量迁移，城市价值成熟城市文化积淀延续+亚运村居住文化沉淀，亚奥板块成为三环范围最具纯粹的居住板块中关村/海淀区CBD亚奥板块后海亚运村北京各城区09年3月份二手房价格指数对比图北京核心城区纯粹居住的另一个案例：北京奥运村

亚运村区域发展路径优化，未来区域居住价值提前凸显占地面积27.55公顷建筑面积40万平方米位置朝阳区北辰西路西侧，林翠路东侧，科荟路南侧，林翠南路北侧容积率1.5绿化率40%总户数2000建筑形式板楼主力户型120平米二居，200-300平米舒适三居、四居精装标准未定入市时间2007年1月1日成交均价17000元/平方米；二期：18000元/平方米，三期均价30000元/平方米是否在售三期，剩余600套左右物管物业费：3.50元/平方米·月

物业公司：深圳市长城物业管理股份有限公司配套东、西会所，幼儿园开发商国奥投资发展有限公司1.增加轨道交通建设：地铁4号线、5号线、9号线、10号线和郊区线相继建成。轨道线路从最初的2条增加到8条，运营里程达到220km；

2.增加公共交通体系容量：到2008年，北京更新和新增了1.6万辆新型公交车，使公交车总数达到2万多辆，大大增加了公共交通容量；

3.增设公交直达线路：奥运之后仍将保留10条奥运专线，其中8条普线，两条快线；4.增建相关交通基础设施：北京在五环周边建设大型公共停车场,以解决大量居民的停车需求

5.降低公共交通成本：北京市对公共交通进行补贴，实行低票价政策公交票价降至0.4元，地铁票价降至2元。国奥村五大奥运交通策略，直接改善区域通行便捷性，区域城市化迅速启动：奥运村配套促使未来城市公共生活升级+优质环境，促使区域居住价值转换与升级居住环境升级：

1.毗邻奥林匹克公园，居住大环境趋好；

2.区域内舒适、宜居环境营造北京奥运村位于北京南北中心轴的北端，占地66万平方公里。北部为规划的680公顷的森林公园，靠近国家体育场、国家体育馆、国家游泳中心区域内配套完备：除运动员公寓外，还设有运动员综合诊所、餐厅、多功能图书馆、娱乐中心、休闲体育区等相关服务设施。其中休闲体育区包括健身房、游泳池、网球场、篮球场、慢跑道等。奥运村北部的升旗广场也为永久性建筑，为奥运村居民所用奥运村销售区域领先，并提前预热未来区域居住价值，带动区域内地产价值攀升迅速2007.12007.42008.82009.4100002000030000一期均价：

1.6万/平二期均价：

1.8万/平08年均价：

3万/平09年4月：

3.2万/平亚奥板块楼盘房价增长一览（奥运会开幕前）奥运板块价格增长印证奥运村价格曲线世贸奥临价格曲线冠军城价格曲线国奥村销售情况：

一期完全没有做推广的情况下07年元旦开盘，推出342套两个月售罄，实现11个亿的销售额。大型体育赛事带来的区域升级模式总结：区域原状城市未开发区域城市发展初级区域交通条件有限城市发展初级区域有一定的交通基础赛事场馆未来转向城市公共配套城市未来商业、商务规划区域自然资源优质城市发展初级区域赛事场馆未来转向城市公共配套城市未来大型居住规划区域升级特征交通改善带来区域与城市成熟区域的直接距离拉近区域近城市价值凸显重要交通周边房地产发展迅速交通系统完善，成熟城市配套具备城市商业、商务逐渐发展，成熟城市核心发展成形成熟城市价值具备交通系统完善，成熟城市配套具备城市有一定的商业、商务发展环境、交通的先决具备，房地产迅速发展城市居住价值乳腺区域升级时间较短，以赛事为时间期限较长，赛事之后的商业、商务发展需要长期成长相对较短，自然、交通成为主要支撑区域价值升值后续城市价值发展有限城市价值上升空间有限城市商业、商务价值凸显地段价值成熟，赛事价值转向城市价值城市纯粹居住价值凸显，具备城市和优质的环境，区域升值潜力较大交通升级新都市品质居住北京亚运村模式天河北模式广州奥体新城模式本项目2010建成亚运村段地铁站广州新城中心亚运村亚运村与亚运会各赛区拥有便捷的交通联系，其中从广州新城亚运村到位于黄村的亚运会主赛场，拥有时距不超过25分钟的路线3条，不超过30分钟的路线6条：清河路－迎宾路－华南路－环城高速，里程37.3公里，需时28分钟（按80公里/小时的速度计，下同）；清河路－中部干线－环城高速，里程32.1公里，需时24分钟；清河路－京珠高速－环城高速，里程26.3公里，需时20分钟；东部干线－环城高速，里程34.3公里，需时26分钟；京珠高速－东二环高速－广深高速，里程31.4公里，需时24分钟；地铁4号线，里程23.4公里，需时约30分钟。广州新城中心的亚运交通战略：

以清河路和长南路作为亚运村基地通往京珠高路、南沙港快速路、沙湾干线、平南高速路的接口，路网规划确保多向选择和快速疏散。同时设计安排足够的换乘点满足便利、快捷和安全的需求，并以地铁作为辅助手段满足全天候平稳运转。亚运后轨道交通将成为广州新城中心的主要的出行交通方式。广州新城内共有六个地铁站点：

一般换乘站官桥站将连接番禺北二环，可与公交车、自行车和步行接驳；一般换乘站石碁站衔接市莲路，可与地铁、公交车、小汽车、自行车、步行接驳；枢纽站海傍站将连接长南路，可与地铁、公交车、小汽车、出租车、自行车、步行接驳；一般换乘站低涌站将连接南德大道、前清路、沙湾干线，可与公交车、小汽车、自行车接驳；一般换乘站东涌站将连接贸丰路，可与公交车、小汽车、自行车、步行接驳；综合枢纽站庆盛站将连接南二环高速、黄榄干线、庆盛规划路，可与高铁、长途车、公交车、小汽车、出租车、自行车、步行接驳。广州新城中心亚运下的城市机遇：

亚运村所在地，政府规划落实力度倾斜，交通、配套率先落实，初级城市价值具备区域内自然资源优质，山海资源丰富，居住先决条件良好到2020年石楼规划建成区人均公共绿地大于7平方米，建成区绿化覆盖率大于45%。莲花山高尔夫球会位于莲花山旅游区内，占地广达100公顷，内置十八洞、总长度6,218米，七十二杆之国际标准高尔夫球场。于2003年荣获【中国高尔夫管理】评选为「生态环保球场」及得到【中国高尔夫文摘】颁发「最佳环保生态之球场」之美誉。莲花山旅游景区实景莲花山高尔夫球会莲花山莲花山高尔夫广州新城——未来规划100万人口，成为最适宜居住示范，近期以亚运村为启动点，完成基础建设规划范围：包括番禺区沙湾水道南岸的东涌镇、鱼窝头镇，以及沙湾水道北面市桥以东的地区，包括石币镇、石楼镇和化龙镇的部分区域。总用地面积约228平方公里，其中城市建设用地面积约148平方公里。交通距离：北距旧城中心区直线距离约30公里（约40分钟的车程），距大学城约12公里，西临番禺区政府所在地市桥。近期目标（2005年~2015年）以控制和引导性开发为主，对大部分土地进行战略性预留。通过亚运会热点带动，启动“中心驱动区”的建设，完善城市基础设施中期目标（2016年~2025年）加强新城内商业、商务及居住的发展建设；引导发展文化产业，注重生态景观资源的保护及开发利用；逐步成为吸引和辐射整个珠三角的休闲商旅中心。远期目标（2025年以后）建设成为较高档次、有文化品位、交通便利、风景优美、辐射珠三角的广州市城市副中心番禺市区供应日渐稀少，南向发展成为未来城市居住发展大趋势，区域成为未来番禺重点居住承接地番禺中心城区番禺向南的趋势基本不用怀疑，市桥、洛溪、华南板块番禺的居住热点已经土地存量有限，而番禺乃至广州南区的居住需求仍在放大，未来必然沿着轨道交通向南发展，番禺南部区域成为未来番禺的居住接棒者。番禺历年供销情况需求不断放大，供应存在紧缺期广州未来居住理想的唯一代言者我们是一种全新的区域发展模式：交通+自然+城市，更为对接国际化新城市的构成理念。带来更为多元化的居住价值和城市价值。有城市、有自然——亚运下的新城规划快速兑现

区域凭借亚运村的机遇，城市启动已经开始。道路的修建和改善，地铁的开通，城市最初的交通价值即将显现。不同于广州奥体新城，区域未来规划的商业、产业发展，预示着它将成为城市的新兴核心。区域又是自然的，莲花山、高尔夫，这是绝对不同于城市的拥挤与过度繁华，而是一种便利的、又自然宜居的。有文化——丰富的亚运、城市居住文化沉淀

又不同于天河北。区域的居住是有文化的，亚运村的落成决定了区域的居住文化基础：自然、生态、健康以及亚运的精神遗产。而之后，亚运城场馆转向城市商业中心、文化中心的规划，附加于居住更多城市的魅力，最初的亚运居住成为城市的田园梦想。田园城市——理想人居的国际标准

国外的实践：淡宾尼，人居价值淡市支撑地产增值淡滨尼的田园城市体系建立：1.以全新的城市美学规划区域的建筑、城市空间、绿化环境；2.满足区域内自给自足的城市规划方案：相关的金融设施建设、供给市民全方位的基础建设，以及便捷科学的交通体系建立；3.区域内的丰富的商业、娱乐建设，文化体系的建立，建立独特的市镇个性与居住文化淡滨尼的城市发展尚未成熟，但良好的居住环境以及未来的居住价值已经提前展现：一手房高于邻近区域7%-8%；租金高于邻近区域5%。国外的实践：卫尔温（Welwyn），城市与自然相结合下的田园城市经典，人居价值淡市具备高抗跌性英国卫尔温的城市实践：1.城市优质的自然田园风光；2.城市自给自足的规划理念：在中央核心区构筑区域的城市生活，主要是政府、医院、图书馆等城市公共建筑。住宅在城市的外围，并有丰富的绿地系统；3.结合交通、生活、购物、娱乐的新生活理念：卫尔温的火车可以直接的到达商业中心、娱乐中心构筑了便捷的生活版图。卫尔温是对田园城市的完美呈现，其居住价值在房价上涨方面体现不多，但是在08年的金融风暴中卫尔温的房价成为英国最抗跌的区域之一，伦敦整体房价下降12.5%，而卫尔温所在区域房价才小幅下滑0.5%。项目推广语：城市的下一个目的地。新城名片——领先的未来居住标准繁华和密集的水泥森林已经是城市的过去式，那是对资源的短浅的极致利用，我们不否认它是有价值的，但对于居住，那是一个过于人工化和嘈杂的空间。而乡村又是凋零的。生活的便利性大大减弱，城市公共生活的平淡，对居住而言也是索然无味的。因此，最理想的居住是城市和自然和谐共融的，有城市的便利、丰富的公共生活，又有乡村的自然，恬淡的休闲空间，最终匹配国际人居的新理念：田园城市，自然下的城市生长，最终和谐的可持续发展。这也是我们区域正在前进的方向，对于城市，对于生活，这都是目的地。项目案名建议：案名建议1：

保利.双城国际案名说明：双城强调香港、广州新城的国际化交融概念国际则标准项目的品质感、尊贵感以及项目的国际标准。案名建议2：

保利.国际公馆(公馆一号)案名说明：一号，强调保利在番禺的第一个作品的意义，同时象征它带给整个区域的标杆作用。国际强调项目的国际标准与品质感。案名建议3：

保利.未来域案名说明：未来表明项目在区域、产品、标准的领先性。域则强调项目的大气与文化气质。项目需要重建本体的价值体系，破局竞争，实现高价项目“三新”价值体系打造：新城市——以项目为代表的未来城市面貌展示新产品——精装修带来的空间再造新生活——24小时会所//城市配套，全新生活构建莲花山度假区莲花港广州新城广州新城中心+莲花山度假区+莲花港的金三角，本项目区域中心化与新城市核心紧密相连：

广州新城中心/亚运城5公里的路程，我们能够便利的享受城市配套与城市的繁华公共生活；便利优质的自然休闲共享：

莲花上度假区、莲花山高尔夫，便利享受区域内最优质的自然资源；对外开放的城市先惠区：

与莲花港距离3公里，莲花港面向香港的国际型码头带给区域更开放的经济城市环境、经济氛围何以为城，筑墙围之城市广场和建筑立面就是项目的第一展示平台商业街区和营销中心给客户重新洗脑灌输新城市计划——城市名片展示建立城市表情——城市广场领养项目外围的市政广场，将其打造成为和项目一体化的、相延续的城市广场，设置雕塑、小品等突出项目的城市时尚感、国际感，同时结合路旗、道路展示、私家路的专有感打造，建立项目城市、国际化的项目印象。市政广场城市表情——建筑外立面品质感增强现在项目建筑外立面风格现代，符合城市的时尚感和现代感；考虑广州客户对于立面风格的喜好，建议在低层近人面增加部分石材，增加立面的品质感和尊贵感城市表情——广州新城中心第一的国际品质街区将商业部分采用橱窗展示的模式，展示区域作为现代、国际化新城市未来繁华、时尚的商业街区感，同时展示项目的品质感、现代感。同时商业前人行广场还可设置小型雕塑、小品，丰富街区的都市休闲感城市表情——营销中心突破性提出超越广州所有项目的五彩串吧体验式售楼处销售中心延展……洗脑房——利用商业空间设置“五彩串吧”，进一步强化项目卖点，针对现在周边环境配套较弱的问题，将广州新城中心未来未来生活提前展示到人们眼前，增强客户对于区域的认识以及对于项目的信心、认可。白吧：未来生活畅想，生活便利的多样白吧：内设投影展示厅，演示亚运城未来居住利好、广州新城中心未来城市规划与发展；亚运村大规模的市政配套、便利生活。白吧商业街空间墙壁上放映着大运城邦大盘未来规划的图片，同时旁边是一个具有凹凸感的立体区域规划模型商业街空间蓝吧—逛吧：展示富于创意的服装、饰品等商品，可设置区域为购买的服装及装饰品手绘花纹等蓝吧：商业，绚烂多姿，都市的繁华与时尚蓝吧书吧。商业街空间绿吧：绿色生活，最适宜的居住环境绿吧—生活吧：展示未来绿色生活，看到自己居住景象。舒适书吧。商业街空间红吧：社区服务公约红吧—社区共享吧：大社区提供的公共生活，社区公约、社区节日、人际交往皆是它的优势资源。城市表情——看楼通道&公共空间国际化、现代感、品质感打造项目看楼通道基本为完全室内通道，可通过灯箱、地毯、花束对通道进行包装，强化项目品质感强化架空层、电梯厅等公共空间情景化打造，强化品质的同时，预演未来社区生活场景架空层设为公共会客厅城市表情——交通先行，强化城市交通配套系统，楼吧//班车//公交体系引入最好与政府合作，引进一条公交线路从市桥或途径地铁石碁站，到达本项目；或者采用楼吧//班车的形式，连接本项目与地铁石碁站保利双城国际站设置公交总站，道路系统配合公共交通指示，进行项目交通便利性的展示“五个一”工程全面展示新城面貌！筑一座城造一个场修一条街装一间房建一座站建筑立面市政广场城市长街营销中心城市交通新产品计划——

区隔于科技的丰富生活化产品空间创新传统创新配置设计高赠送用材豪宅化高科技居家空间的多功

能创新有限空间的功能单一化转向多样化，带来生活本质的改变。本项目的产品突破方向。从现状看，我们的产品很主流但没有特色，对于未来亚运城的高科技居住，我们更加难以匹敌。因此我们思考空间的功能多样化，以生活区隔高科技、高赠送、高配置。市场主流做法：

高投入/高成本

代表楼盘：

尚东尚筑/东湖洲花园市场非主流，同样需要较高的成本。未来亚运城成为广东首例产品创新的四种模式强调收纳应用——减少中小户型实际使用中的凌乱场面，使家居整洁开阔提高空间效率——通过卫生间各空间独立，提高其使用效率，减少相互干扰，也就无需第二个卫生间的出现，更加节省空间多功能的和室——通过多功能的和室设置，可增加客厅或主卧功能，提供了多样丰富的生活体验。日本模式：Room+Xspace和室1无处不在的收纳空间洗面台上的收纳空间三面镜里收纳空间——洗面柜收纳洗面台下的收纳空间——收纳空间无处不在的收纳空间，充分利用各种角落空间，设备下部空间，立体空间，作为储物收藏之用；室内每个功能空间都有自己独立的储物间，这样方便各种用品的收藏，使整个空间显得整洁而不凌乱，同时，设置足够的储藏空间，减少家具，也达到了空间的紧凑，不会显得空间紧迫。日本张志强模式：功能空间的压缩整合——将生活各功能压缩在厅两侧的0.8M的空间内，功能的高度压缩，确保了厅空间的完整舒适结合主厅的多样组合——在各功能占地压缩的情况下，结合可移动吊柜和家具，形成了丰富多样的空间组合模式，同时又为各功能提供了较大的空间舒适度，实现了小且舒适的小户型目标多种生活的可能——虽然部分空间整合，但有多种生活的可能，提供了生活空间的趣味性，增加了空间的丰富性Xspace+功能1…功能N=Space1…SpaceN2入口采光采光槽整体空间232㎡公寓总体可变化示意共11种功能复合体香港沙发是可变的，床也是可变的，就看你是要躺要坐；窗帘是单纯的遮光，又可以是复杂的承载世间万象；工作桌和餐桌可以是互相转换的，而只要一个滑轮就能满足你的两种需求；所有的豪宅符号都在这里出现：影音室、豪华浴缸、步入式衣柜、甚至是桑拿房，一切元素，应有尽有。2家具和结构的多功能转换弱化次要功能——通过对部分功能空间（厨房餐厅）的弱化，将实用面积集中于客厅家具整合——同时通过内部家具，尤其是收纳空间的设置将功能空间进一步整合，避免零碎空间的出现，保证空间的完整性和开敞感布局改善——通过卫浴局部的合理布局，提供了具有更好生活品质的空间组合模式局部空间奢侈化——通过独立衣帽间、厅卧室连通，形成局部奢侈型的空间，提高了空间舒适度与趣味性万科模式：Room+家具整合3万科客厅生活的主要发生地，强化客厅的功能空间，通过家具整合弱化餐厅、厨房等次要空间一平米

厨房3别墅级配置—衣帽间当季衣服可以分开二边挂，不混淆，可容纳180件！提供局部奢侈化功能空间，在有限的空间里提供生活的有限空间上的生活再造Function⊙Change⊙Life产品。最创新的生活90m2的空间，我们享受190m2的生活。居住提升的本质是生活的改变。

人们从一个空间换到一个更大的空间，空间的局限已经不能满足生活的丰富。于是人们错误的认为，生活的提升与居住面积产生了关系，而忽视了空间本身可以产生的变化和生活的丰富。

我们需要从新出发，自省我们对空间和对生活的态度。本项目借鉴——“零占用”的厨卫空间解决计划利用组合橱柜完全利用厨房空间；利用厨房墙面，打造“0”占用收纳空间零占用厨卫空间的另一种捷径：与博洛尼/松下品牌合作，厨卫订制化外包和品牌合作是最省力的一种方法。他们有成熟的开发经验，也有丰富的市场实操经验（万科全面家居解决方案），同时还可保证产品的品质，以及之后的收房验房。这不失为一个三赢的方案。本项目借鉴——小户型里的豪宅空间豪宅空间——可压缩的收藏空间原理是装在一个滑轨上的两个柜子，通过对空间的自由分隔形成隐形的收藏空间。它可以是一个步入式衣帽间，可以是一个小型的玩具收藏室，可以是一个秘密的私人酒窖，可以是一个安静的书房，也可以是堆砌回忆的储藏室……活动的柜子平时关闭压缩空间原理：使用打开时步入式衣帽间/酒窖/书房/模式收藏室……本项目借鉴——“虚”空间虚空间的意义——相对于“实”的确定，虚的意义在于不确定与自由可变。

我们建议改造一间次卧，提供包含居住功能的多功能复合化空间。次卧客厅多功能房客厅多功

能房客厅虚空间实践——可移动墙体，灵活放大空间

在墙体的基座以及顶部设置滑轮，打造一堵可移动的墙，可根据空间需要，放大、缩小空间，拓展空间的使用功能。虚空间实践——可收纳的地板局部抬高地板，增加家居的