信托、银行贷款融资可行性研究研究调查报告

信托、银行贷款融资可行性研究研究调查报告信托、银行贷款融资可行性研究研究调查报告PAGE1PAGE1信托、银行贷款融资可行性研究研究调查报告信托、银行贷款融资可行性研究调查报告（报告完成日期：【XX】年【XX】月【XX】日）

声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《XX管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日调查人部门经理签字：年月日（请填写下面标注为黄色部分的内容，谢谢！）特别说明：所填写的数据和信息必须真实、有效。

目录TOC\o"1-2"\h\z\u1 项目背景与交易结构概述 41.1 项目背景 41.2 交易结构概述 102 融资人资信情况 112.1 融资公司基本情况 112.2 融资公司经营情况 142.3 融资人财务状况 142.4 融资人银行贷款及对外担保情况 03 项目概况和建设情况 03.1 项目基本情况 03.2 项目建设条件 23.3 项目建设实施进度 23.4 项目的设计、施工、监理情况 34 项目市场情况 34.1 项目投资环境 34.2 项目分析及市场情况 144.3 项目租售情况预测 255 项目财务效益评估 295.1 房地产项目总投资预测 295.2 项目资金来源情况 315.3 项目损益预测 325.4 项目有关财务效益指标 336 信托方案与风险防范措施 336.1 交易结构安排及信托计划摘要 337 意见及建议 348 项目资料 34

项目背景与交易结构概述项目背景1．城市基本概况钦州市位于我国广西壮族自治区南部，在北部湾的贺信圈内，是广西主要的地级市之一，也是我国对外开放、实行沿海开放城市政策的重要城市之一。钦州资源条件良好。距钦州市区约28公里的钦州港是一个天然的深水良港，早在80多年前孙中山先生在《建国方略》中就把钦州港规划为“我国南方第二大港”。钦州港水深，潮差大，有60多公里深水岸线可以建设码头，非常适宜建设大港口。钦州港目前已建成千吨级和1-5万吨级码头泊位公14个，在建5-7万吨级码头泊位4个，10万吨级航道正在建设，10万吨级以上码头泊位正在抓紧做前期工作。2009年，钦州港全年货物吞吐量达2200万吨。据中央新闻媒体透露，国家正拟把钦州港列为我国的第五个保税港口，有关前期工作正紧锣密鼓地开展。近年来，钦州大力推进大工业建设。目前已经投产的工业大项目有：100万吨沥青厂、10万吨木薯酒精厂、80万吨大豆加工项目和四个铁合金厂等；已经启动和正在建设的项目有：240万千瓦燃煤电厂、60万吨纸30万吨浆的、60万吨项目和中石油年加工1000万吨苏丹原油项目。这些工业项目落户钦州将极大地提升钦州的经济实力。钦州大旅游初露端倪。三年来，钦州先后成功开发了三娘湾、八寨沟、五皇岭等一批具有浓郁山海特色的旅游景点，构建了山海特色鲜明的旅游新格局，使钦州一跃成为广西又一充满生机与活力的旅游新景区。特别是三娘湾旅游景区，自开发以来，吸引了越来越多的国内外游客，已成为我国旅游景观的新亮点。如今，钦州正在三娘湾旅游区筹建北部湾海洋大学。据我国城市竞争力研究会对全国281个参评城市的投资环境进行评比排位，钦州市位居第30名，在广西14个地级市中名列第二。随着我国-东盟自由贸易区加快建设和环北部湾经济圈的加速发展，为钦州快速发展创造了极为有利的条件。钦州在发展战略上，依托南面是通往世界的大海、北面有高速公路与南宁、柳州、广州等城市相通的有利条件，以及我国与东盟十国共同构建“一轴两翼”区域经济合作新格局的发展战略，努力把钦州构建成为国际性港口物流中心和我国—东盟自由贸易重要的国际物流枢纽。同时积极发展现代工业和旅游业，坚持发展和环境保护与治理相结合，不断改善投资环境，极大地提高了对外来投资和置业的吸引力。钦州市城乡市场广阔，房地产开发建设有很大的潜在优势。2.钦州城市战略区位价值解读（1）中国新地缘政治的前沿阵地钦州地处港澳经济圈与内陆经济圈、国内经济圈与东南亚经济圈的结合点，南临北部湾、毗邻粤港澳、背靠大西南，面向大东盟，钦州将是未来中国经济增长极和地缘政治的重要平台。（2）．北部湾经济圈的重点城市，中国第六个保税港区，未来区域经济增长极钦州具有独特的区位优势和便利的交通条件，地处广西沿海中心位置，面向东南亚，背靠大西南，毗邻粤港澳，集沿海沿江近边优势于一体，为东南亚与大西南两个幅射扇面的轴心，是大西南地区最便捷的出海通道，在西部大开发和我国-东盟自由贸易区中具有“承东启西”和“桥头堡”的战略地位。国家一类口岸，客轮直通海南省，货轮直达港澳、东南亚、欧美等国家和地区。钦州市具有“一市联五南”（大西南、东南亚、越南、南宁、海南）之称。钦州市区距广西首府南宁市仅119公里，距北海市和防城港市分别为99公里和63公里，是我国少有的集沿海沿江优势于一体的沿边经济开发区。目前有多条铁路和高等级（高速）公路在这里交汇。南宁-防城、钦州-北海、黎塘-钦州、钦州-钦州港等铁路在钦州市区交汇；南宁-北海、南宁-防城、钦州-灵山、钦州-犀牛脚等9条高等级公路横贯钦州市；钦州距离南宁机场和北海机场均为高速路100公里左右的路程，到南宁、北海、中越边界（东兴）都是一个小时的路程，可以说，正处于北部湾“一小时经济圈”的中心地带。铁路：南北铁路(南宁—北海)、南防铁路(南宁—防城)、黎钦铁路(黎塘—钦州)等在钦州交汇，钦州至钦州港铁路、勒沟铁路专用线和鹰岭铁路专用线已建成。公路：南北高速公路、钦防高速公路、南北二级公路等在钦交汇，贯通整个西南、华南公路网，形成了以高等级公路为主的公路网络。港口：钦州港设有国家一类口岸，已建成万吨级以上泊位10个和3万吨航道，可进出3～5万吨船舶，在建的10万吨级深水航道即将竣工投产。2006年钦州港吞吐能力达1476万吨。钦州海岸线长520.8公里。钦州港是天然良港，其三面环陆，南部向海，港池宽阔，避风条件好，航道水深，可挖性好，潮差大，回淤少，腹地广，拥有86.08公里长的码头岸线，其中深水岸线长54.09公里，规划建设9个港区、12个作业区，可建1－30万吨级码头200多个，建成后可形成亿吨以上的吞吐能力。2010年2月23日,从钦州市交通局得到的信息，南宁经钦州至北海至防城港高速公路今年扩建，由现在的6车道拓宽至8车道，并争取用2年时间完成，形成南宁到沿海三市1小时以内。

南宁经钦州至北海至防城港高速公路拓宽工程，由南宁至北海、钦州至防城港高速公路构成，全长245公里，其中钦州段长94公里。分别于1997年10月~1998年12月间陆续建成通车，建设宽度为双向6车道。大幅提高了运输能力和运输效率，方便群众出行，为加快中国-东盟自由贸易区建设和泛珠三角区域合作、促进广西北部湾经济区发展、充分发挥广西作为西南出海通道的作用提供基础支撑条件。2008年5月26日，国务院正式批准设立广西钦州保税港区，这是继上海洋山、天津东疆、大连大窑湾、海南洋浦、宁波梅山之后的全国第六个保税港区，也是我国中西部地区唯一的保税港区。广西钦州保税港区的功能定位：广西钦州保税港区是广西北部湾经济区开放开发的核心平台；是中国—东盟合作以及面向国际开放开发的区域性国际航运中心、物流中心和出口加工基地。国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，标志着广西北部湾经济区开放开发上升为国家发展战略，进入新的发展阶段。钦州保税港区获得国家批复，给我市实现加快发展、科学发展和率先发展带来千载难逢的历史性机遇。钦州被确定为全国加工贸易梯度转移重点承接地。广西钦州保税港区是全国第六个保税港区，也是我国中西部地区唯一的保税港区。选址于广西北部湾经济区钦州市钦州港大榄坪作业区，规划面积10平方公里。规划分为码头作业、保税物流、出口加工、综合服务等4大功能区块。（3）中国东盟自由贸易区,愈发凸显钦州在中国东盟自由贸易区中的核心地位世界最大的自由贸易区——中国－东盟自由贸易区，定于２０１０年１月１日正式全面启动。这一自由贸易区将拥有１９亿人口、接近６万亿美元年国内生产总值和４.５万亿美元的年贸易总额。中国—东盟自贸区的启动，标志着中国与东盟之间的经济联系上升到新的历史水平，必将为中国和东盟各国的贸易发展和经济合作增添新的动力，对促进世界贸易发展和世界经济复苏也将发挥积极作用。2010年1月1日，中国-东盟自贸区正式启动，中国与东盟约7000种产品(即90%的贸易产品)将享受零关税待遇，19亿消费者将在这个共同市场里获益。2010年1月1日起，中国和东盟6个老成员(文莱、菲律宾、印尼、马来西亚、泰国和新加坡)之间将有超过90%的产品实行零关税，中国对东盟平均关税将从9.8%降到0.1%；东盟6个老成员对中国的平均关税将从12.8%降低到0.6%。东盟4个新成员(越南、老挝、柬埔寨和缅甸)将在2015年实现90%零关税的目标。2010年1月7、8日东盟自由贸易区论坛在南宁举行，期间钦州保税港区、南宁保税物流中心也由国家海关总署揭牌。南宁——钦州区位经济价值可以得到了实现。中国－东盟自贸区的建成有利于我国产品出口和企业“走出去”战略的实施，自贸区建成后，我国能够以较低的成本，将一些处于产业链末端的劳动密集型产业转移到一些欠发达的东盟国家，在满足这些国家需要的同时，实现自身的产业升级，在国际区域范围内进行产业结构调整。我国与东盟多领域、多层次的交流合作，在为东盟人民带来多样文化韵味和乐趣的同时，也为亚洲经济增添了新的增长点。以往曾经迫于经济和文化的压力不得不追随西方的亚洲，开始在寻找自我和融入世界的博弈中重新描绘自己的模样。中国东盟自贸区的正式启动，标志着双方关系的另一次实质性提升。根据已经被中国东盟关系所启动的东亚合作的发展历程来看，完全可以预期，整个亚太国际格局会随着中国东盟自贸区而进一步整合与调整。东盟会再次成为世界大国竞相拉拢与角逐的对象。中国东盟自贸区的启动将引发亚太国际关系的新格局。3.城市价值启示：◆外来人口增加，拉动城市消费力，扩张城市需求，拉动房地产业租赁、置业、办公、度假等市场需求，为钦州房地产行业的供给增量提供了市场可行性基础。◆随着中国东盟博览会商机的不断涌现，在南宁进行的大区域性商业经营活动逐渐频繁，作为以南宁为中心的城市群中的一员，商务交流来往、商品展示交易等行为的区域辐射对钦州市的商业地产、商铺价值提升创造了空间。◆由于中国东盟博览会展现出的良好商机，众多外来商家看好钦州市的投资前景，外地资本于是纷纷进入钦州，很明显的体现之一便是外来房地产开发商的涌入逐年增加。◆中国-东盟博览会的举办为钦州的城市发展带来了大量资金，在解决城市部分就业问题的同时，在经济增长提速的带动下，城市居民同样获得了更高的收入，这是近几年居民生活水平提高的主要原因，也是居民因此而获得更高的消费能力的源泉。有了更高收入的居民才有更高的城市消费力，也才有房地产发展的最直接动力。所以，中国-东盟博览会在南宁的永久举办是包括南北钦防地区经济发展很好的机遇，同样也是钦州房地产发展很好的机遇。◆服务行业是经济支柱的第三产业，钦州有得天独厚的旅游资源，中国-东盟博览会的举办促进人群的商务、旅游等服务需求，刺激商品房和商业地产的供应。随◆着钦州市“大港口、大工业、大旅游”三大目标及城市化的大步推进，市民购房意愿、购买力不断增强，同时外来人口进入钦州市购房者呈显著上升趋势，带动房地产市场需求的旺盛。交易结构概述简要描述本项目的信托结构融资方式：【贷款】/【股权投资】融资总成本/年：22%.年融资人要求信托资金到位时间：2010年7月份信托期限：【】年公司收入：保管人保管费：受益人的预期收益：项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划：项目现状项目由XX房地产开发有限公司开发,坐落于钦州市X号。XX房地产开发公司在2006年通过司法竞拍方式取得该项目的土地所有权，报建手续齐全，并取得建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。项目现已于2008年12月开工建设，现已完成主体封顶，目前正在进行主体最顶部的装饰架构最后施工。项目已投入资及资金来源项目已投资共【】万元，如下所示：资金来源序号项目金额（万元）1自筹资金1.1其中：建筑商带资2银行贷款3部分销售收入（为购房定金）4合计项目已投资1土地费用及契税等税金2前期开发费用3建安工程费4预付报建、材料费等5其他费用6广告销售费用7管理费用8合计融资人资信情况融资公司基本情况XX房地产开发有限公司成立于X年X月X日，成立时的注册资金为X万元，后经增资扩股，现注册资金为人民币X万元，公司法定代表人为XXX。一、公司在钦州市XX路有完全产权的宗地一幅，宗地使用面积为X平方米（折合X亩），现该地块市场评估价约为X万元人民币（折合楼面地价约X元/平方米）。二、公司拥有一流的经营管理人才队伍，公司主要决策层的人员构成中均具有较高的文化素质和丰富的房地产开发与经营经验，有较强的市场调查与预测、经营策划、市场营销的能力。三、公司的发展规划：1、以房地产开发为支柱产业。2、以产权式酒店开发、物业管理为辅，并兼顾商场综合开及配套服务；3、以钦州市“碧海盛世”为基点，逐步向房地产综合开发的产业化方向发展。融资公司情况融资公司住所法定代表人企业类型注册资本实收资本经营范围经营期限房地产开发资质项目公司实际控制人情况简介融资公司控股（大）股东情况介绍（如有）无控股公司融资公司税收政策税种税率税种税率营业税营业收入5%土地使用税（二类）土地增值税（预缴）1%房产税土地增值税（清算）增值额超过扣除项目金额50％的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。城市建设税/费营业税7%企业所得税（预缴）2.5%教育和卫生附加费营业税3%企业所得税（清算）应纳税所得额25%地方教育费附加营业税1%施工合同印花税承包金额3‰购房合同印花税购销金额5‰融资公司经营情况融资人财务状况此处列明融资人近三年资产负债表，除此之外还应将融资人近三年经审计的财务报表提交风险管理部资产负债表会工商01表编制单位：XX房地产开发有限公司2007年度单位：元资产行次年初数期末数负责及所有者权益行次年初数期末数流动资产：流动负债32货币资金1短期借款33其中：银行存款1－1应付票据34短期投资2应付帐款35应收票据3预收帐款36应收帐款4其他应付款37减：坏帐准备5应付工资38应收帐款净额6应付福利费39预付帐款7应交税金40应收补贴款8应付利润41应弥补亏损9其他应交款42其他应收款10预提费用43存货11一年内到期的长期负债44其中：原材料11－1其他流动负债待转其他业务支出12待摊费用13待处理流动资产净损失14一年内到期的长期债券投资15其他流动资产16流动资产合计17流动负债合计长期投资：长期负债长期投资：18长期借款46固定资产：应付债券47固定资产原价19长期应付款48减：累计折旧20其他长期负债49固定资产净值21其中：住房周转金50固定资产清理22专项应付款51在建工程23长期负债合计52待处理固定资产净损失24递延税项递延税款贷项53固定资产合计25负债合计54无形资产及其他资产：所有者权益无形资产26实收资本55其他资产27资本公积56其中：补充流动资本57无形资产及其他资产合计28盈余公积58其他长期资产其中：公益金59其他长期资产29补充流动资本60递延税款：未分配利润61递延税款借项30所有者权益合计62资产总计31负债及所有者权益总计63融资人银行贷款及对外担保情况业务部门应在我国人民银行系统查询融资人的《企业基本信用信息报告》，注明融资人贷款情况、对外担保情况及抵押/质押情况，并注明融资人是否存在不良贷款记录。贷款情况：当前未结清贷款余额为【2900】万元，已结清贷款为【1100】万元,已结清保函【0】万元，已结清承兑汇票【0】万。2008年12月获得钦州农村信用合作联社南珠分社批准总额度为4000万元人民币的项目贷款（以本项目作抵押担保）,借款期限为3年,自2008年12月30日至2011年12月29日止，该项目贷款分三次支付。该项目贷款已于2010年4月提前还款1100万元。对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【0】万元。抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【0】万元，质押金额为【0】万元。（注：上述贷款为以“碧海盛世”项目为抵押的项目贷款。）在人民银行广西分行企业信用查询中，碧海公司无不良贷款纪录。项目概况和建设情况XX项目选址于钦州市XX号，在大街的南侧。项目的建设规模按照钦州市城市规划的具体要求进行筹划，坚持项目开发的“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，一切从实际出发，以高起点、高品味的要求进行规划和设计，以美观大方、高效实用的现代理念为出发点确定建设的规模。项目建设用地为7852.14平方米（折合11.78亩，为建设用地规划许可证上的用地面积），土地证上的用地面积为4292.57平方米，建筑总面积为51117.97平方米，项目建设总成本约为11911.87万元(含土地成本)。该项目具有完善的报建手续，具有五证，项目于2008年12月开工建设，现已完成主体封顶，目前正在进行主体最顶部的装饰架构最后施工。计划在2010年12月底前完成外墙装修,在2011年6月底前可竣工验收交付使用。项目基本情况XX项目是一个集商业、办公、住宅为一体的综合开发项目。建筑结构及样式,采用全框架混凝土剪力架构,并紧密结合钦州地处亚热带气候的特点采取坐北朝南半围合布局,充分利用自然气流和日照条件进行通风采光；努力追求现代建筑艺术和街景园林相融合，提倡人文文化和自然景观的和谐与统一，营造适合现代人生活、工作、居住的舒适环境。按照钦州市建规委批准的用地条件及设计要点，在保证坐北朝南的前提下，采用半围合的凹型平面布局，该项目共有31层（其中：地上29层，地下2层），建筑高度104.7米，建筑总面积为51117.97平方米（为项目总评图所核定的面积），其中，地下为4232.8平方米，地上2层为商业、办公用途的裙楼共4436.57平方米，在裙楼和标准层之间设有架空转换层2320平方米，作为商业用途的高级会所和观景花园，标准层共26层总面积为40759.38平方米，按商务公寓设计配套，分A、B两座，A座位商务办公之用，B座为高级公寓；顶层设景观平台和空中花园；主体建筑周围地面设有人行通道、绿化带，并预设地面室外停车场。项目用地情况XX项目位于钦州市XX号，处于新老城区结合部的中心地带，XX项目用地性质为商住综合楼，，用地的主要技术指标如下：1、建设用地规划许可证上标注的土地使用面积为XX平方米,折合XX亩，实际净用地面积为XX平方米（即为土地证上标注的面积）；2、建筑总面积为XX平方米（为总评图上标注的面积）；3、净用地面积为XX平方米；4、容积率为XX；5、建筑密度为XX%; 6、绿化率为XX.项目土地成本情况统计表（单位：万元）项目已缴资金成本情况未缴资金成本情况合计土地成本滞纳金各种配套费契税等税金拆迁补偿合计项目基本控规指标

项目基本控规指标表表1-1序号指标名称指数单位备注1建设用地面积m22总建筑面积m2其中：2.1住宅及办公面积m22.2商业面积m22.3地下层（车位）m2除人防面积外，可供出售的车位为66个车位数量为何那么少？答：设计方案为地下室两层车位共66个有产权，人防车位250个有使用权无产权，地面车位260个未计算在内。车位数量为何那么少？答：设计方案为地下室两层车位共66个有产权，人防车位250个有使用权无产权，地面车位260个未计算在内。3规划容积率4绿地率%5建筑密度%项目建设条件已经取得建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。项目建设实施进度此处列明项目开发进度，如果是分期开发，还应列明各期开发的具体进度。项目总工期预计为【XX】年，融资人已投入资金合计【XX】万元。具体情况如下：已投入资金：序号费用内容单位支出备注土地费用及契税等税金万元前期开发费用万元建安工程费万元预付报建、材料费等万元其他费用万元广告销售费用万元管理费用万元合计万元本项目已于【2008】年【12】月开工建设，预计于【2010】年【12】月完成外墙装修，【2011】年【6】月竣工验收，交付使用，开发建设期【2.5】年，前期【1】年，建设期【1.5】年。项目的设计、施工、监理情况项目设计单位：项目施工单位：项目监理单位：项目市场情况项目投资环境城市扩张与城市潜力——城市带状发展，无中心式扩张，未来主城区75万人◆城市定位开放钦州：面向中国-东盟合作的区域性国际航运中心、物流中心，大西南开发开放的前沿阵地。现代钦州：北部湾临海核心工业区，经济充满活力、城乡协调发展的现代化港口工业城市。特色钦州：具有岭南风格、滨海风光、东南亚风情的宜商宜居城市。◆城市规模1、市域常住人口：钦州市总人口364多万人（包括灵山县和浦北县），其中市区常住人口60万多人，近期（2012年）323万，中期（2020年）364万，远期（2025年）415万；2、中心城区人口规模：远期（2025）年130万人，其中：主城区75万人，茅尾海滨海新城区28万人，钦州港区27万人。建设用地规模：远期（2025年）234.28平方公里（其中填海面积79平方公里），人均建设用地119.45平方米（扣除填海面积）◆城市发展方向主城区发展方向为东拓、南进、向海发展。港区发展方向为向东。在主城区和港区之间茅尾海东北沿岸建设滨海新城。◆中心城区总体布局形态以快速交通相联系，以滨海山环的自然生态格局为依托，形成“一城两区”带状组团式结构。其中“一城”为主城区，“两区”为茅尾海滨海新城区和港区，各组团间以山体绿地为生态隔离。主城区：人口规模为75万人，用地规模为86平方公里；城市的行政、文化、商业中心，临港产业配套工业、加工制造业基地。其中河西地区进行适度改造和完善，优化功能与布局。河东地区为主导拓展区，完善行政中心，结合主城区南拓建设新城市中心。茅尾海滨海新城区：人口规模为28万人，用地规模为28平方公里；北部湾沿海生产性服务中心；依托钦州临港工业及保税港区，发展服务于北部湾沿海地区的商务办公、科技研发、金融贸易等生产性服务业；由近海走向临海，突出滨海景观优势，打造具有滨海城市特色的宜居新城。港区：人口规模为27万人，用地规模为120平方公里；西港区以石化产业区为主，中港区主要为港口码头、临港工业及保税物流、贸易加工区和配套居住服务区。鹿耳环江东侧建设三娘湾配套区，为港区工业提供部分配套居住生活服务。钦州市依靠港口优势，大力发展临海工业经济，经济保持平稳较快发展，经济结构、产业结构全面升级。随着西部大开发战略深入实施，泛珠三角区域合作扎实推进，我国－东盟自由贸易区加快建立，环北部湾经济圈加速发展，特别是广西全面加快北部湾（广西）经济区开放开发，加大沿海地区基础设施建设大会战力度，加快布局建设现代工业、现代物流等产业，进一步整合资源，形成沿海大型组合港和城市群，促使沿海地区尽快崛起，发挥开放开发的龙头带动作用，作为北部湾核心圈内的钦州市，这些都为其发挥优势、释放潜能创造了前所未有的机遇和有利条件。在南宁，每年“南博会”的召开，为钦州利用其区位与旅游资源的优势而获得了良好的发展机遇。钦州市处于“北部湾（广西）经济区”的中心位置，是我国大西南地区通向东南亚最便捷的出海口，是距离广西首府南宁最近的沿海城市。钦州市旅游资源丰富且独特，可满足博览会观光、旅游的需求。“北部湾（广西）经济区”是我国经济发展极其重要的战略区域，在全国区域经济发展以及与东南亚地区、亚太地区的经济合作中有着重要地位，其发展规划已上升为国家战略，北部湾（广西）经济区将是我国未来发展的新一极。当前，广西已做出明确规划，决心用2-3年的时间，初步建成以保税物流体系为核心，生产性物流、国际贸易物流、城市商业物流和专业市场协同发展的大物流体系，使中国-东盟之间的物流加快流向北部湾经济区集散，早日把物流培育成北部湾经济区的经济增长点。宏观经济状况1、全国宏观经济状况◆2009年全国GDP增长8.7%，成功实现“保8”目标，中国经济持稳发展2009年全年国内生产总值（GDP）335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。分季度看，一季度增长6.2%，二季度增长7.9%，三季度增长9.1%，四季度增长10.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。中国经济增长“保八”成功。◆09年经济保增长很大程度上是货币刺激的结果据央行统计数据，截至2009年12月末，广义货币供应量M2余额为60.62万亿元，同比增长27.68%，增幅比上年末高9.86个百分点，比上月末低2.06个百分点；狭义货币供应量M1余额为22万亿元，同比增长32.35%，增幅比上年末高23.29个百分点，比上月末低2.28个百分点。货币政策工具运用应该目的指向明确。中国货币政策总体上仍然属于总量型，向市场注入流动性方式上也是总量型的。在现行的银行管理体制下，货币供应量M2大幅度增长，主要就是依赖商业银行信贷投放及货币乘数扩大所致，或者说信贷规模仍然是中央银行调控货币供应量的最有力的手段。时间2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月货币和准货币（M2）49.6150.6753.0654.0554.8256.8957.3157.6758.5458.6659.4660.62货币（M1）16.5216.6217.6517.8218.219.3219.5920.0420.1720.7521.2522流通中现金（M0）4.113.513.373.433.363.363.423.443.683.573.633.82观点：基于“四万亿”的货币政策刺激下，配合基础建设投资项目和消费刺激政策，中国的经济在全球率先反弹。可以说相当程度上，2009年中国经济的反弹增长是中央宽松货币政策的结果。而海量货币进入流通市场后，在资本天然逐利性的本质驱动下以及对通胀预期预期压力下，必然流向利润最大化（暴利）和能够保值增值的领域。2.钦州市宏观经济状况◆改革开放30年GDP增长20.8倍，经济已进入高速增长通道，政策催长经济明显2009年全市GDP增长15.3%，增速高于全国6.6个百分点，高于全区1.4个百分点。其中，第一产业增加值115.45亿元，增长6%，增速居全区三位；第二产业增加值141.38亿元，增长19.2%；第三产业增加值139.53亿元，增长18.8%，增速居全区第二位。GDP增速小于4%4%-5%5%-8%8%-10%10%-15%房地产发展萎缩停滞或倒退稳定发展高速发展飞速发展根据上述GDP的走势分析，预计未来几年的GDP增长会保障钦州的房地产行业进入一个持续飞速发展的阶段。三次产业结构呈现“二、三、一”的局面，工业化城市产业特质初显。从上图可以清楚看出钦州三次产业逐步走向优化的过程，“二、三、一”的产业结构越趋明显，钦州正在逐步向工业化城市方向发展。从2005年以前农业占据三次产业的绝大部分，到2009年第二产业、第三产业齐头并进的产业结构格局，钦州的产业结构优化情况相当喜人，随着这样的发展势头，钦州今后的发展空间是相当广阔的。◆工业增长迅速，北部湾重点城市产业集群优势开始逐步凸显在2009年钦州规模以上工业增加值一季度、上半年、前三季度分别增长18.3%、18.7%和17.8%。全市规模以上实现增加值79.58亿元，增长20.7%。一方面，企业规模不断扩大，全市规模以上工业企业达到391家，比上年增加96家。另一方面，支柱产业贡献率增强，石化、食品、冶金、电力等行业共实现增加值46.25亿元，占全市规模以上工业增加值58.1%，增长11.4%，对规模以上工业增加值的贡献率达到36.2%。植物油、发电量、酒精、水泥保持快速增长，分别增长36.9%、16.2%、10.8%、21.8%；同时，铁合金、原油等主要产品产量保持增长，分别增长7%和4.5%。◆固定资产投资增速迅猛，城市建设日新月异项目带动投资继续高位增长，经济发展后劲增强。2009年，全市全社会固定资产投资完成374.6亿元，比上年增长50.5%，总量在全区排第六位，比去年增加投资126亿元。增幅与去年基本持平，高速增长的势头不减。其中，城镇固定资产投资312.4亿元，同比增长53.5%。一是新开工项目多，全市500万以上在建施工项目677个，其中新开工项目457个，增长58.1%；二是基础设施建设投资大幅增长，交通运输和仓储投资增长3.92倍，公共设施管理投资增长94.6%。◆社会消费品零售总额增长速率较快，城市消费活力增加，商业消费潜力明显居民消费增势强劲，第三产业发展空间进一步加大。消费品零售总额连续两年居全区首位。全年实现消费品零售总额145.09亿元，比上年增长19.9%，剔除价格因素,实际增长21.3%，增速连续两年排全区第一。其中，批发零售业总额130.81亿元,增长19.7%；住宿餐饮业14.28亿元，增长20.7%社会零售的增长标注了一个城市商业消费的潜力，商业物业的需求量也将随着社会消费零售总额的增长而呈现增长态势。住宿餐饮业的快速增长，表明了钦州外来的商旅消费人群逐步增多，对酒店住宿需求量也在上升。◆人均GDP08年加速上升，钦州将迎来新的消费时代我们可以看到2008年的钦州人均GDP增速达到了一个新高点，人均GDP的高速上升也侧面反映出钦州经济的快速发展，而人均GDP的增长也将会进一步促进钦州市民的消费的提高，也许钦州新的消费时代即将到来。城镇居民可支配收入稳定增长。◆加大利用外资的力度，快速发展钦州近两年来钦州的利用外资情况都非常理想，从2007年以来利用外资都达到了1.4亿美元以上，北部湾的发展，是越来越多的外资企业看好钦州的发展，这些外资企业的资金进驻将能更快的加速钦州的发展，钦州的发展前景是十分广阔的。特别是随着钦州的发展，将吸引更多外地人来到钦州创业，对于住房的需求将会不断上升。◆进出口后势强劲，钦州进出口发展潜力巨大钦州进出口总额增长率都一直在高位运行直到08年受到全球金融危机的影响，增长率有所趋缓，但是都达到了40%以上的增长率。可见钦州的进出口生机勃勃。随着北部湾经济的发展，钦州的进出口也将迎来新的时代。◆钦州将迎来重大项目投产的收获期——区域经济新经济增长极点凸显2009年，钦州市的重大项目建设在逆势中前行，在金融危机中引进了2000万吨原油储备、中粮120万吨粮油加工、新加坡胜科、辽宁天合、美国鑫源以及灵山县兴莱鞋业、浦北县那白岭地产、钦南区旭升水泥粉磨、钦北区建华管桩等重大项目。在建大港中，用一年半的时间建成保税港区一期，顺利通过国家封关验收，并成功实现企业入园。争取保税港区列为整车进口口岸取得突破性进展。30万吨级航道、“五铁两高”、保税港区3#-8#泊位等实现开工；10万吨级航道、10万吨级油码头、2个10万吨集装箱泊位等竣工。中石油一期1000万吨炼油项目初步建成，华港粮油竣工投产；原油储备项目一期420万方油库建成。争取金桂林浆纸总部投资7亿元，加快推进一期工程。中粮120万吨大豆加工、香港清华同方数字电视等产业项目开工建设。河东工业园区、石化产业园区以及灵山、浦北、钦南、钦北各县区工业园区建设步伐加快。总投资152亿元的中石油千万吨大炼油项目建设进入收尾阶段，新世纪中国西南地区首个千万吨级的炼油基地正浮出水面；总投资85亿元的金桂林浆纸项目一期工程主要生产线第一化机浆车间主体完工，设备安装进入冲刺阶段，总投资200多亿元的钦州石化物流项目首批48个10万吨油罐全面安装，我国最大的石油储备基地正在北部湾畔迅速崛起。在2009年全市招商引资工作中，钦州市在实际引进249亿元，居全区第三名，这也是我市在全区排位第一次进入前三名；实际引进外商投资项目到位2.2亿美元，居全区第二名；项目大兑现工作实现项目履约率百分之百、开竣工率百分之百、资金到位率百分之九十二。◆钦州未来经济走势预判——一个快速的竞争增长平台1.外部政策环境的利好从国内宏观环境看，中央经济工作会议确定了“稳增长、调结构、促消费”为2010年的经济工作目标，继续采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策不改变，把巩固经济回升的成果作为宏观调控的主要目标之一，这些将为钦州市经济的快速增长提供了一个良好的发展环境和平台。从钦州市内在因素看：当前，钦州市进入经济社会快速协调发展和全方位开放的新阶段，呈现出新的发展特征和新的发展趋势：中国—东盟自由贸易区建成，标志着广西进入全方位开放的新阶段；《广西北部湾经济区发展规划》实施和《国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》出台，钦州保税港区建成封关，推动钦州市加快发展的政策效应将会进一步显现出来。2.钦州经济开始步入一个加速阶段一是经济保持快速增长的长期趋势不可逆转。近年来，钦州市经济发展取得了前所未有的好形势，2004－2009年已连续6年保持两位数的增长，年均增速达到15.3%。连续多年的“两位数”快速增长，为钦州市经济进一步加快发展打下良好基础。二是经济保持快速增长存在很大的空间。从总体上看，钦州市经济仍欠发达，总量不大，人均收入水平还很低。钦州市生产总值只占全区5%。目前钦州市正处于城镇化、工业化的加速阶段，城乡建设、基础设施、产业升级、生活改善等方面都需要大量投入，生产、投资、消费需求巨大，发展潜力和空间很大。三是经济快速增长有着较为坚实的产业支撑。当前，加快钦州市经济发展关键在工业，潜力在工业，出路在工业。2010年，在中石油等大项目竣工投产的作用下，钦州市工业对经济增长的拉动作用将非常突出。据测算，工业增加值每增长1个百分点，可拉动经济增长0.4个百分点。另外，2010年钦州市金融、房地产、物流等行业仍保持较快的增长，将为第三产业保持快速增长提供有力的支撑。3.钦州临海工业“龙头”效应显现中国—东盟自由贸易区的建成和广西钦州保税港区的封关运作，推进了北部湾经济区的加快发展，有力拉动了钦州经济提速。2009年，市政府确定了四类43项急需开展编制和修编的规划。中国石油天然气股份有限公司规划总院受邀帮助编制钦州市钦州港石化产业链发展规划，其主要目的和内容就是要以中石油1000万吨炼油项目落户钦州为契机，高起点、高标准规划发展我市石化产业链。国务院总理温家宝考察钦州时要求把钦州建设成为西南地区乃至全国最大石化产业基地。当地总体房地产市场钦州土地市场供应——2009年有大幅度增长，供应增长率高达546.81%根据统计结果显示，钦州土地市场在08年收到大环境影响有较为明显的降低外，在09年市场刺激下，土地供应成交呈现大幅度飙升之势，增长率高达546%，供应量达到282.76万㎡，预示着市场后市竞争压力非常明显。另一方面，在土地面积供应增长546%，而可建筑总面积增加454%对比下，钦州新出让土地已经开始逐步降低容积率，提高社区居住品质，钦州将逐步进入品质地产时代。在海量土地供应下，虽然09年成交土地面积有爆发式增长，但是因为市场供应量较大，并没有像其他城市那样“地王”频出，一方面降低了市场房价提价刺激度，另一方面也说明出让宗地价值也逐步偏远话，市中心土地供应逐步减少。房地产销售情况——09年楼市强力反弹数据来源：《钦州社会经济发展统计公报》相关数据整理1、城市的住宅市场钦州的商品房销售一直呈现出稳步上升的趋势，在03年、05年上升幅度较大，之后楼市保持较为稳定的增长趋势。08年在金融危机的影响下，增长幅度放缓，也正由于这一年的需求积压，09年的楼市强力反弹。整个市场的需求量的节节攀升，购房者对楼市的发展充满信心。在房地产销售市场良好发展的状况下，为房地产开发投资的平稳增长起到良好的促进作用。钦州房地产市场前景仍有很大的发展空间。钦州房地产市场交投活跃。经钦州市房产局统计，2010年1-3月，钦州市房地产开发投资完成9.65亿元,同比增长85.91%,增幅比去年同期上升67.11个百分点。全市商品房施工面积517.72万平方米，比上年同期增长68.15%，其中住宅426.59万平方米，增长72.78%。商品房新开工面积142.47万平方米，增长4.09倍。从商品房销售情况看，1-3月，商品房销售面积25.14万平方米,同比增长5.96%。商品房销售额12.73亿元请补充1-3月钦州市和“碧海盛世”项目周边楼盘商品房及商铺的销售均价答：4.2.3列的几个楼盘都是在“碧海盛世”项目周边的楼盘，价格也是最近的销售价格请补充1-3月钦州市和“碧海盛世”项目周边楼盘商品房及商铺的销售均价答：4.2.3列的几个楼盘都是在“碧海盛世”项目周边的楼盘，价格也是最近的销售价格2、区域住宅市场现状楼市格局发展——市中心版块随着钦州楼市的不断发展，整个城市年后逐渐形成较明显的板块划分，把钦州市场除部分为5个板块，市中心板块，政务区板块、水东板块、城北板块、城西/南板块。中心板块一直是钦州的热点板块，不论是旧商业中心还是新商业中心的形成都在这一区域，而这一区域也由于配套的完善、地段的优势，房价位居钦州前列，而政务区凭借着“八大场馆”、高尔夫广场，市政广场的修建，以及市政部门搬迁到该板块，使整个政务区板块的楼市看涨，成为今年钦州楼市的“新秀”。板块划分：东至钦江、西达文峰路，北到永福西大街，南临新兴街。板块配套：该板块的各种配套设施是所有板块中生活配套设施最为完善的一个区域；周边市政配套设施较完善，交通条件优越。板块楼市现状：该区域的房地产项目受到较多消费者的青睐，尤其是商业部分；该板块集中了钦州市城区近2/3的房地产项目，如赛格商业广场、阳光丽城、金湖国际、时代名城、还有本项目“碧海盛世”等。板块房价：由于地段、商业价值、生活配套设施等原因，目前市中心板块的房价均价也要达到4500元/㎡。板块楼盘情况：该板块的在售楼盘均是中等规模甚至是小规模的楼盘，商业地段较好，升值潜力较大，是一个集投资、居住、办公的好区域。房地产市场的发展，都是由市中心区域逐步向周边区域扩散，钦州也不例外。目前市中心区域已经没有多余土地可以供应给普通房地产住宅项目，，市中心繁华的商业和先进的办公条件是成为一个特大城市最基本的条件，这也将是钦州建设发展的方向。中心版块拥有良好的方位优势，有利于打造成为环境优美的中央生活区；该区域离福州繁华地段比较近，上班方便，也便于人们购物、休闲、娱乐；该板块的楼盘多为尾盘，处在清盘阶段。目前，钦州已形成新的商业中心，即“白海豚广场”（即原“钦州湾广场”）商圈，其周边楼盘众多，如阳光丽城、世纪新城、广场丽园、广厦花苑、万国广场、御景华庭、赛格广场等。“碧海盛世”项目距“白海豚广场”核心圈约1公里，随着钦州市东进南拓的未来城市发展方向不断建设，它所处的地理位置可谓是得天独厚，其周边政治、经济、文化、金融样样俱全，如：钦州市政中心、幸福园广场、建行、农行、北部湾银行、电信、赛格购物广场、华润商场、钦州湾广场等等，从商务到办公再到休闲，“碧海盛世”占尽了钦州市现在和未来发展的商务资源。另外，“碧海盛世”项目周边还云集了钦州学院、八中、钦州附小等名校。并且处在钦江河畔，32层共100多米的楼高使得一江两岸美景尽收眼底。楼盘东侧紧邻钦州市政广场（即目前市政府区域）与规划用地达800亩的八大场馆（即妇女儿童培训教育中心、青少年活动中心、科技馆、博物馆、图书馆、体育馆、游泳馆、体育场），相距约800米。钦州市房地产市场在售楼盘整体上为住商组合，在环境上追求“以人为本”的理念，在户型上以2房到3房的套型为主，面积多以70~120平方米为主。3、钦州城市商业上世纪80年代，钦州市曾以一马路，二马路为商业中心区，但到了90年代，钦州市的商业中心逐渐向北移至人民路，新兴路，直至目前。该商业中心距XX项目约2公里。未来，钦州市的城市规模向北、向东重点扩张，特别是随着市政府的搬迁至钦州东站新区，无容置疑，以“白海豚广场”区域将成为另一重要的商业中心区。钦州一马路二马路曾经被视为这个城市的中心，如今只剩下猪脚粉2009年，钦州市区商品房每平方米均价为3690元，2010年年初涨至每平方平均价4700元。目前，国家虽然对房地产市场进行宏观调控，但对钦州市的房地产市场影响不大，XX项目周边楼盘销售均价为4800~5100元/平方米。XX是钦州市的高端楼盘之一，为钢筋混凝土剪力墙架构。目前，该项目房屋部分销售均价为4800元/平方米，预计2010年下半年的销售均价可以保持在4800元/平方米。项目分析及市场情况一、项目的目标市场1、以XX项目开发的初步总体构想，根据对钦州市房地产宏观市场发展的分析，以及本项目的项目发展总体构思，项目的目标客户群体定位非常清晰，即目标客户群体是钦州市部分投资者、商业与办公需求的客户及收入较高的住宅客户。2、项目的物业产品，针对性较强，将主要面对钦州市中高收入家庭，向他们提供一个高居住环境条件及高品质的建筑空间，也为小型公司提供一个良好的商业设施条件，为广大的投资者提供一个良好的投资机会。3、本项目客户群体的支持由4大类人群组成：A钦州市中高收入的家庭B追求较高居住环境条件及品质的人群C需要提高商业设施条件的小型公司D完全的投资者二、项目的价值评价1、项目的物业价值体现在区位优势、交通条件、商业氛围、区域环境、建筑风格、产品设计、园艺绿化、配套设施、物业管理、业主品牌等等方面，是这些综合要素的反映。2、在区位优势、交通条件和区域环境这些条件上，该项目具有较好优势。在建筑风格、园艺绿化、配套设施等提升建筑层次的要素方面，按项目的发展理念与规划设想，也是超前的。3、该项目无论从自然资源条件还是发展的理念、整体规划层面来看，具有很强的项目物业整体优势，从而为本项目市场价格实现奠定良好基础。三、市场调查钦州市民购房偏好解读图1调查对象预计购房时间图2调查对象对购房区域选择解析从图1可得知目前钦州市民打算在2年内购房的意向者有半数以上，这对项目的发展是个利好消息。究其原因如下：1）购房者的刚性需求，并且在北部湾的发展带动下，许多投资购房者都看好钦州房地产市场的发展2）买涨不买跌”的心理使然，近年钦州楼市景气程度提升，房价涨幅较大，市民觉醒“早买房，置业成本更低”的意识，另基于“买涨不买跌”的心理推动，促使短期内的市场需求上升。市中心区域仍是购房者的首选，但是随着近年来永福西大街区域的发展，以展现出新市中心的姿态，购房者对该区域的认可度也在不断提升，而八大场馆、新行政中心的建设，使新行政中心区域也成为购房者购房首选地三大区域之一。市中心、永福西大街和新行政中心以其完善的市政配套、发展前景吸引购房者的关注。但这三个区域许多项目都已经进入销售的尾声，新盘新货推出较少，导致这三个区域的房源供不应求，价格的飙升也是在意料之中，对于本项目的开发建设有相对利好的影响。由图2可以看出，市中心区域仍是购房者的首选，但是随着近年来永福西大街区域的发展，以展现出新市中心的姿态，购房者对该区域的认可度也在不断提升，而八大场馆、新行政中心的建设，使新行政中心区域也成为购房者购房首选地三大区域之一。市中心、永福西大街和新行政中心以其完善的市政配套、发展前景吸引购房者的关注。但这三个区域许多项目都已经进入销售的尾声，新盘新货推出较少，导致这三个区域的房源供不应求，价格的飙升也是在意料之中，对于本项目的开发建设有相对利好的影响。图3调查对象预计购房时间图4调查对象对购房区域选择解析由图3可以看出：（1）、市民购房目的以自住为主：自住型客户占了购房主要目的的一大半份额，解决刚性需求仍是钦州购房者的首要目的。（2）、消费者投资意识薄弱：从本次调查中发现，仅有5.4％左右的市民购房目的为投资，同时办公的客户比例为2.5%，说明钦州楼市消费者的投资意识已经有所提升，故住宅产品规划过程中，在着重考虑自住型的住宅物业的情况下，对于投资型或写字楼类物业，可以作为辅助产品。由图4可以看出，市民对钦州的房价升值潜力仍是非常有信心的，认为今后仍有较大升值空间的比例占到了52%。对于本项目的入市对价格的拉升，有很好的群众思想基础。而随着北部湾经济区的快速发展，钦州房价的上涨前景乐观。2010年1月-5月钦州市商品房交易统计（数据来源：钦州市房产局）分类预售套数预售总面积（万平方米）预售金额（万元）住宅641865.97315，930.33办公楼000商业营业用房5634.3981，478.4工业仓储用房000合计746770.36397，408.73自2005年开始，由于经济的发展，市民收入的提高，市民对商品房总价接受能力的增强，部分市民的住宅消费欲望开始从需求型向享受型转变，钦州市开始出现一些较高档的住宅产品，高档住宅的开发进入起步阶段，但目前钦州房地产企业开发的楼盘的档次还有待于进一步提高，钦州市高端楼盘的房地产市场仍有较大的发展空间。项目区域交通情况“XX项目位于钦州市老城区北面的城市主干道之一永福西大街南侧，处于新老城区结合部的中心地带，XX项目与钦州市行政中心以及“白海豚广场”均同在永福大街上。从项目往东经钦江二桥可通往钦州市行政中心（相距500米），往西与“白海豚广场”相距约1000米，与火车站（相距3公里），无论是到市中心的商业区、还是到钦州市行政中心均不到五分钟的车程。项目地处目前钦州市最中心最繁华的地段之一，其区位优势突出、交通便利、周边环境好。周边主要土地成交情况宗地编号位置用途面积容积率出让方式成交价(万元)成交时间买受人GC2009-1钦州市永福东大街北面、东站区A-22地块商服、城镇住宅用地45.608亩1.0≤容积率≤4.5挂牌46772009-4-10广西钦州大华房地产开发有限公司GC2009-2钦江东面、子材大桥北面、钦州市新二中西面商服、城镇住宅用地85.762亩1.0≤容积率≤3.0挂牌75922009-4-10钦州市宏基房地产开发有限公司、李建雄GC2009-3武警钦州市支队北面、拥军路东面商服、城镇住宅用地55.435亩1.0≤容积率≤3.5挂牌23832009-4-28钦州市天宝置业有限公司GC2009-8钦州市子材东大街北面、蓬莱大道东面A-6、A-7、A-8地块工业用地商服用地、城镇住宅用地533.05亩1.0≤R≤2.2挂牌96652009/7/10广西钦州同方数字技术有限责任公司GC2009-16钦州市永福东大街南面、兴桂路东面商服、城镇住宅用地53.873挂牌84802009/9/11广西东日光大建设投资有限公司GC2009-18钦州市子材东大街北面、扬帆大道西面、新二中南面东站区C-03号、C-04号地块商服、城镇住宅用地67.19773挂牌110702009/9/16黄春润钦市GC2010-3钦州市南珠东大街与扬帆大道交汇处商服用地、城镇住宅用地41249.11≤4.0挂牌186002010-3-18广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司周边竞争项目分析1、北部湾大厦

地址钦州市南珠西大街与人民路交汇处运作团队广西钦州市鑫富置业有限公司规模占地面积20多亩总建面积48200容积率10绿化率15%规划形态建筑风格现代简约单元形态独栋商住楼层控制28层小区配套协盛、恒基购物广场、旧二中、3、8、9、22、25、26、301等多条公交车穿梭全城现推户型配比楼号户型面积区间（平米）数量（套）比例备注地下一层，地上28层（1-3层商铺4-28层住宅）单间配套28.75506%一房一厅42-5371590.8%该户型可以自由组合出2-4房的户型三房两厅115.34253.2%推售情况项目总套数项目总销售比例现推套数60014023%开盘整体出售现售价格最低价（元/㎡）最高价（元/㎡）均价（元/㎡）优惠折扣一次98按揭99380054804840优势：项目地理位置较好为老城区中心区域，人气旺；周边生活配套设施齐全，项目户型灵活多变可以满足不同消费客户的需求。劣势：项目周边环境较差，邻进道路十字路口转盘地带灰尘、噪音大。楼盘绿化率较低只有15%，周边没有景观条件可言。2、翰林福第地址钦州市人民路（原南北区政府）运作团队开发商：广西中恒兴投资发展有限公司景观设计：香港汇森景观设计有限公司规模占地面积144亩总建面积30万平米容积率3.1绿化率31％规划形态建筑风格现代简约组团分期3期楼层控制多层、小高层、高层单元形态1梯2户1梯3户4梯30户小区配套30000多平米新加坡风情园林景观，400米特色商业步行街，双会所，三轴—八大景观组团，游泳池，幼儿园现推户型配比楼号户型面积区间（平米）数量比例2#楼、3#楼、22#楼（420套）两室两厅一卫78-937219%三房两厅两卫109-11525266%138-141369%四房两厅两卫170.49184%推售情况项目总套数现售价格（住宅）最低（元/㎡）最高（元/㎡）均价（元/㎡）优惠折扣一次、按揭98折约2700340049004200项目总销售比例商铺最低（元/㎡）最高（元/㎡）均价（元/㎡）约200074%3020031500310002009年10月1日开盘，当时2、3#楼折前均价3350元/㎡，22#楼折前均价3600元/㎡，到2009年12月底，该价格上浮400元/㎡，2010年3月该楼盘均价达到了4200元/㎡，价格上浮幅度较大。优势：项目地理位置较好，人流量较大，人气旺；周边生活配套设施齐全，项目户型丰富，产品较符合市场需求。劣势：项目原是政府用地，在钦州市民眼里感觉风水不好，不是一般人能住的地方；负面口碑传播影响较大；项目近邻人民路城市主干道，噪音较大，居住环境受到影响。项目产品整体设计较为落后，市场抗风险能力较差。3、永欣.时代宝第地址钦州市富民路运作团队开发商：钦州市永欣房地产开发有限公司规模占地面积13914.912m2总建面积47493.20m2容积率3.4规划形态建筑风格现代简约楼层控制A栋23层，B\C栋21层单元形态1梯4户小区配套羽毛球馆、游泳池现推户型配比楼号户型面积区间（平米）数量比例A栋（88套）三房两厅133.75~141.098495.4%楼中楼258.9644.5%推售情况项目总套数项目总销售比例优惠折扣无折扣254152套60%现售价格最低价（元/㎡）最高价（元/㎡）均价（元/㎡）380060005000优势：1、位于新区核心位置，紧邻市政广场和八大场馆，交通便利；2、随着北部湾（广西）经济区建设加快，钦州新区广场区域国际商务；3、区域价值全面攀升，而位于核心位置的世代宝第将是受益者。劣势：1、楼盘走风水路线，均价达5000元/平米，性价比不高；2、楼盘外立面材料难看；3、整个楼盘朝向西晒，居住欠舒适。4、江滨豪园地址钦州市育才路与子材东路交汇处运作团队开发商：钦州市金茂房地产开发有限公司规模占地面积15100平方米总建面积259120平方米容积率6.8绿化率32.1%规划形态建筑风格江景洋房组团分期现在销售第3期楼层控制10栋18层高层单元形态1梯3户、一梯4、小区配套会所、水景园林、幼儿园、小学现推户型配比楼号户型面积区间（平米）数量比例备注住宅楼两房两厅88-89156449.4%主要以大户型高层江景房为主，目标客户为改善型客户三房两厅116-143156449.4%复式户型250341.1%推售情况项目总套数项目总销售比例现推套数现推销售比例1800126070%24012050%现售价格最低价（元/㎡）最高价（元/㎡）均价（元/㎡）优惠折扣一次98按揭99、额外99418060005100优势：1、临近钦江部分楼栋可以看到江景，交通便利。在售楼部装修和楼体质量上投入大，营造项目高品质大盘形象。2、项目楼栋间的布局运用了交错式的布局，使项目在景观园林，视觉空间上都感受到非常的宽敞。3、为能够让社区区民生活娱乐场所更丰富，项目配有篮球场、主题水景园林。4、项目户数做成了一梯两户或一梯三户的高层型式，让户型的采光通风达到最好的效果。劣势：1、户型的设计未能够达到钦州市高端住宅的户型，整体空间布局比较乱。2、部分的户型的开间非常小影响了居住的舒适度。3、在人车分流的空间系统中设计的就比较死板，不人性化。4、周边的配套少，便利性差。5、销售的价格也是相当的高。总结：1.市中心版块和政务区板块水平相对持平，这两个板块也是目前钦州市场最为火热和最为客户追捧的版块；但是由于各个板块价值尚未被充分挖掘，加上钦州市场有“价格同盟”的潜在影响，各个板块之间项目价值差异并不明显2.相对而言，市中心版块项目更受到钦州本地消费者的青睐，政务区板块则以异地和钦州新政客群为主，部分投资购房客户。时至今日，本地钦州人依然有“不过江东”的传统观念。3.板块格局上，从前面的土地出让市场可以得知，城北板块将会在接下来一个阶段内有较大量入地放出，届时可以满足相当部分钦州本地局面购房需求。4.无论板块格局如何变化，本项目所处市中心版块的地位和格局不会改变，其稀缺性和价值前景将会得到逐步凸显。XX项目的建设规模按照钦州市城市规划的具体要求进行筹划，坚持项目开发的“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，一切从实际出发，以高起点、高品味的要求进行规划和设计，以美观大方、高效实用的现代理念为出发点确定建设的规模。根据钦州市城市的发展目标以及城市总体规划，结合场地所蕴涵的自然和社会资源条件，XX项目的市场定位是：以现代化的城市建设为切入点和发展高度，综合实施房地产项目的开发和后续经营管理，项目定位为融商业、住宅为一体的城市综合楼。项目租售情况预测项目销售方式1、销售的政策限定根据国家现行的商品房销售政策，房地产项目须投资达到总投资额的25%后方可预售，一般的执行原则是完成基础工程后即可发给《预售许可证》。2、销售计划根据本项目的区位及项目的综合竞争力分析，销售分为二幢进行，东边以商务办公为主，西边以公寓为主。为了获得收益最大化，碧海公司计划放慢楼盘的销售速度，放缓项目的施工进度，计划在2011年6月份以后才开始逐步正式销售，销售计划见下面4.3.2中的销售前景分析。销售前景分析商铺序号年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年合计1销售面积(㎡)2销售价格(元/㎡)3销售收入(万元)房屋序号年份2010年2011年