某公司售楼盘研究调查分析报告

某公司售楼盘研究调查分析报告某公司售楼盘研究调查分析报告尚德厚学沉毅笃行中国·云南尚毅房地产经纪有限公司第44页共44页某公司售楼盘研究调查分析报告２012年蒙自在售楼盘调查分析报告知己知彼,才能更好的在市场上立足。此次对蒙自在售楼盘调查的重点在于其销售状况、营销手法、优惠方式、价格以及反映出的房市状况,市场需求度等,以及对竞争楼盘的了解,客观的反映当地房地产市场现状,为今后项目的营销做参考。第一部分蒙自市宏观环境一、蒙自市概况蒙自历史悠久，文化厚重,物华天宝,人杰地灵。蒙自是云南省红河州州府驻地,地处珠江与红河分水岭两侧，北回归线横贯市境,国土面积２228平方公里，辖7镇４乡、8６个村(居）委会、15个城市社区居委会、691个自然村、992个村民小组，共有汉、彝、苗、壮、回等19种民族，总人口40万人，其中，常住人口33．03万人,暂住人口6.05万人;少数民族人口19.31万人、农业人口26.４5万人,分别占常住人口的5８.5％、80％。辖区内有省级蒙自经济开发区和省级红河工业园区。近年来，蒙自先后荣获“全国文明市城”、“国家卫生市城”、“全国双拥模范市”、“全国平安建设先进市”、“全国体育先进市”、“中国西部市域经济百强市”、“中国西部最具特色城市”、“省级园林市城”等荣誉称号。蒙自区位优势突出,是我国西南内陆通向东南半岛地区的咽喉,处于辐射国内西南地区和东南亚国家两大“扇面”的交汇点和昆（明）河（内)国际经济走廊的中心节点，北距省会昆明289公里，南距国家一类口岸河口168公里,东连文山壮族苗族自治州,滇越铁路和在建的泛亚铁路东线(昆明—新加坡）纵贯市境,在建的昆(明）河（口）(国道326线）和广（西）临(沧）(国道３２3线)两大高速公路在蒙自纵横交汇，并计划在蒙自新建红河机场，计划开发距蒙自58公里可直抵越南海防港的红河水运,是云南乃至西南地区面向东南亚和太平洋最便捷的国际大通道枢纽。二、蒙自市宏观经济调查１、蒙自市2010年1-12月工业经济运行情况2011年1至１2月，蒙自辖区内工业企业完成工业总产值25655０.9万元(２0１０年为1516６35.3万元)，同比增长19.4４%,按轻、重结构来分：轻工业完成工业总产值5998.7万元（2010年为5２701.１万元)，重工业完成工业总产值250552.2万元(2０10年为1463934.2万元)按经济类型分:国有企业完成工业总产值2074２8.６万元（2011年为１0858６7.４万元）,同比增长2７．83%,股份制企业完成工业总产值41350.8万元(2010年为359４92．8万元）。规模以上(2000万元以上)工业企业实现工业增加值52２6１.8万元，比去年同期增长17.1％。按经济类型及结构分:国有企业38８57.2万元,比去年同期增长２6.1%，占规模以上工业企业的74.3５%,股份制企业１３404.6万元,比去年同期下降３.5％,占规模以上工业企业的２５.65%。按轻、重结构分:轻工业571.4万元，比去年同期下降68.５%，占规模以上工业企业的１.1％,重工业５1６9０.４万元，比去年同期增长22.２%，占规模以上工业企业的９8.9%。工业总产值今年比去年同期增长,原因主要是：产品价格提高,新增企业投产。工业增加值比去年同期增长，原因主要是:①工业增加值随工业总产值增长；②行业结构发生变化,红钢由炼钢行业转为黑色金属冶炼及压延加工业,所使用的行业增加值率由14.14%提高到1５．5%,增加值相应增长。２、2012年第一季度蒙自经济形势分析报告一季度,全市GDP预计完成1481１３万元，同比增长3.１％，其中：第一产业增加值1４600万元，增长６%；第二产业增加值７5７０8万元,下降4.１%；第三产业增加值57805万元，增长14.５%。三次产业增加值结构比重调整为９.9：51．1：3９。一、农牧业生产情况（一)农业生产情况全年小春生产及冬季农业开发计划面积3５.7万亩,实际完成３5．８万亩，完成计划的1０0.2%，比去年３５．４万亩增加0.4万亩，增1%。小春粮豆计划面积2１．６万亩，实际完成21.8万亩，完成计划的10０.9%。比上年21.６万亩增加0.2万亩,增０.9％。预计实现粮食产量2.３１万吨，完成计划产量2.3万吨的10０%，比上年产量2.27万吨增0.０4万吨,增1.7%。(二)畜牧业生产情况全市一季度牛出栏数0．38万头,同比增长１７.87%;生猪出栏数19．28万头，同比降低０.1９％;羊出栏数０．６６万只,增长18.８９％;家禽出栏数６8.2５万只，同比增长2０．53％;禽蛋产量0．1７万吨，同比增长５．6８%；肉类总产量1．８１吨，同比增长１.37％;牛羊奶产量0.0１３万吨，同比降低26．35%。大牲畜存栏数６．24万头,同比增长6.75%。其中牛存栏数5.39万头，同比增长6.７1％;生猪存栏数３6.53万头,同比增长3.61万头，增长1０．９8%；羊存栏数2．95万只,同比增长15.31%；家禽存栏数1１７.13万只,同比增加25.81万只，增长28.２7%。二、工业生产情况

工业增速回落明显，生产形势不容乐观。一季度实现工业总产值３6.８9亿元,同比下降５．7７%，占全年任务的１7．2%，致使GDP回落4.1个百分点。其运行特点:(一）规模以上工业总产值为34.7１亿元,同比下降8.２3%，增幅较２01１年1-3月份回落5．8９个百分点。其中:大中型企业完成产值32.03亿元，同比下降11.89%;从经济成份来看，各种经济成份均有所下降，国有经济实现产值3０.１6亿元，下降3.2４%，股份制经济完成产值4.4８亿元，下降３1．57%，私营经济(其他经济类型)实现产值0.07亿元,下降２１.16％。(二）重工业增速下滑。一季度，全市规模以上重工业完成产值34亿元，比去年同期下降8.68%,比去年同期回落7．5个百分点。（三）轻工业增速平稳。一季度,全市规模以上轻工业完成产值0.7１亿元,比去年同期增长25.9％。产销总体平稳，部分行业生产规模缩减,少数企业面临停产。一季度工业产品销售率１０1．7%,比上年一季度提高了3．39个百分点。（四)全市规模以上工业实现增加值６.7７亿元,同比下降6.４％。其中:轻工业18４９.6万元，同比增长31.１%，重工业65894．7万元，同比下降7.1%。预计二季度伴随着主要行业、大中型企业生产经营状况的改善,增加值增长速度将会有所提升。三、固定资产投资完成情况

一季度我市辖区内500万元以上项目固定资产投资完成1０.9８亿元，比去年同期增长1９．5％,完成全年投资计划的16.3２%。其中：城镇固定资产投资完成10.2１万元,同比增长19％;农村非农户投资完成0.7８亿元,同比增长26.4%；非电工业投资完成０.76亿元，同比下降１6%;房地产开发投资完成6.９１亿元,同比增长２1.１%,房地产开发投资占全部投资总额的62.9%。四、社会消费品零售总额完成情况一季度我市社会商品零售总额完成6.13亿元，增长12．4%，增幅比去年同期回落7．３个百分点。完成全年计划的12.49%。(一）从销售地区看，城镇和乡村市都有不同程度的增长,城镇社会消费品零售额5．３4亿元，同比增长11．4％;乡村社会消费品零售额0.79亿元，同比增长1９．8％。（二）从行业上看,批发零售业稳步增长，餐饮业市场继续保持活跃势头。一季度,批发零售业实现零售额5.04亿元，同比增长１2.1%，住宿、餐饮业实现零售额1.0９亿元，同比增长13．６%。(三)从经济成份看，各种经济类型均保持增长。公有经济完成零售额２．８5亿元,同比增长10.3%,其中,国有经济完成零售额2．64亿元，同比增长9.1%；非公经济完成零售额3.28亿元,同比增长14.2％。五、农民期内人均现金收入不断提高一季度，我市农民期内现金收入人均达21２9元，比上年同期的1８3８元增加2９1元，增长１5.8%。(一)农民家庭经营收入增加。一季度家庭经营人均现金收入1728元，比上年同期增长２2．6%。占期内现金收入的８1.2%。(二）工资性收入人均２４7元,占期内现金收入的11.6%。六、财政金融一季度，全市财政总收入完成3９４23万元,为预算数的20．9%，比上年同期增长1．５%，增收585万元。公共财政预算收入完成22619万元,为预算数的22．1％,比上年同期增长6%，增收12７4万元。公共财政预算支出完成32845万元，为预算数的2５.3%,比上年同期增长3３．7％,增支8274万元。一季度，全市地方各项税费收入251６１万元,同比增收2481万元，增长10.94％。１-３月,全市金融机构存款余额24.9２万元,比年初增长6.92％,其中储蓄存款78．0７亿元，比年初增长６．43%;贷款余额15．６3亿元,比年初增长2.13%。七、当前经济运行面临的主要困难——农业方面:1、自然灾害对经济的影响较大,不容忽视。从去年冬天到今年春季，由于降水量显著偏少,连续无有效降水时间长,旱情持续，对国民经济，尤其是对农业产生了较大的影响。今年自然灾害对经济产生的影响不容忽视。2、农业生产资料价格大幅上涨，影响了农业生产投入。农资价格的普遍性上涨，导致农产品生产成本提高。——工业方面:1、受宏观经济影响。２、产品利润薄。由于多数产品原材料价格上涨，致使企业生产压力增大。其次油价的上涨,运输成本增加削薄了产品的利润。3、资金周转困难。一些企业由于前期投入扩大再生产,今年遭遇产品价格下滑，盈利困难，在宏观偏紧的调控政策下，生产资金周转出现困难。——投资方面:1、支撑固定资产投资的项目开工数量少。一季度全社会固定资产完成1０９838万元,新开工及续建项目共计8４个。从区域看城镇投资完成1020８8万元,占总投资的92.94%,反映出我市投资仍以城镇为主体。由于投资项目统计起点提高到5０0万元以上，零星投资项目无法纳入统计，加之重大项目较少，对固定资产投资的支撑作用还没有显现，固定资产投资完成难度加大。2、项目资金“瓶颈”问题突出影响项目进度。已开工项目不能按计划实施,进度缓慢，必将影响固定资产投资按计划完成。——商业方面：由于受前两年扩大内需、汽车购置税优惠政策因素影响,我市汽车消费提前集中释放,随着购车优惠政策的退市,中低端汽车消费明显疲软，汽车销售增幅回落，对全市零售额的支撑作用明显下降，进而影响了我市社会消费品零售额增幅。八、对上半年国民经济的总体判断我市国民经济将稳定增长,增速同比有所放缓。2.1当前经济运行的基本态势初步核算,1-９月全市实现生产总值４９.79亿元，按可比价格计算，同比增长19．2%，增幅比上年同期高8.1个百分点,增速比全州12.７％高6．5个百分点,发展趋势良好。其中,第一产业增加值7．５5亿元,增长２.５%；第二产业增加值26．３4亿元,增长32．４%;第三产业增加值15．９０亿元,增长11.7%。经济运行的主要特点:(一)农业生产形势较好,秋粮预计增产、全年粮食产量有望再获丰收。前三季度，猪牛羊禽肉产量4.85万吨，同比增长9.5%,其中猪肉产量４．３９万吨,增长7．6％。、(二）工业经济快速增长,增幅逐季回落。蒙自辖区内工业企业完成工业总产值108.67亿元,同比增长47.８%。规模以上工业企业，实现工业增加值２２.8５亿元，比去年同期增长37．1%。按经济类型及结构分:国有企业1３.98亿元，增长5４．0％，占规模以上工业企业的61.17％,股份制企业8.87亿元，增长１6％,占规模以上工业企业的38.83%;按轻、重结构分:轻工业0.68亿元,比去年同期下降1９%,重工业2２.17亿元，增长40%,占规模以上工业企业的９７.０％；规模以上工业增加值增幅逐季回落。２010年１-3月工业增加值增长84.５%，1-6月增长57.９％,1-9月增长37.1%。(三）固定资产投资增长较快,投资结构有所改善1-9月,蒙自市固定资产投资累计完成40.９7亿元,同比增长15.6５%,其中:城镇投资完成20.35亿元，同比下降１3.99%；农村非农户投资完成８.0８亿元,增长63.１2%；HYPＥRＬＩNＫ"httｐ://www.faｎｇｃe.nｅt"＼ｔ＂_blaｎk"房地产开发投资完成１２.5４亿元,增长84.０9%。房地产开发投资、销售较快增长。1－9月，房地产开发企业共完成投资１2.５4亿元,同比增长84.09%；商品房销售面积49.0３万平方米,增长4０.7７％。出现投资、销售较快增长态势，成为拉动我市固定资产投资的一大亮点。（四)消费市场增势平稳,消费热点商品快速增长１-9月,全市实现社会消费品零售总额1３.39亿元,同比增长23.0%,增速比全州高2.４个百分点,比上半年高４．2个百分点。其中，城镇实现社会消费品零售总额10.72亿元,增长22．7%;乡村实现社会消费品零售总额2.67亿元,增长2４.3％。批发、零售业仍是支撑全市消费品市场的主要力量。1－9月，全市批发零售业零售额9.１8亿元,增长23.４%;住宿餐饮业零售额4.2２亿元，增长22.0%。(五）财政收入增长快速1-9月,全市实现财政总收入9.51亿元，比去年同期增长5３.１%。在财政总收入中，地方财政一般预算收入完成５.37亿元,同比增长4７.５%。地方财政一般预算支出完成7.35亿元,同比增长2６．９%。(六）金融信贷运行良好9月末,全市金融机构各项存款余额为178.8５亿元，比年初增长3４.５%，其中：储蓄存款余额为５6.79亿元,比年初增长22．3％；金融机构贷款余额117.8１亿元,比年初增长3１.1％。(七）城乡居民收入稳步增加1-9月，全市从业人员劳动报酬同比增长２6.1%;全市农民人均现金收入为5006元,同比增长1０.0％。三、蒙自市市政规划调查1、城市规划情况1．1总体规划的主要内容蒙自是红河州的政治、经济、文化中心，云南省通往东盟国际大通道上的重要枢纽,滇南中心城市的核心区,以发展生物医药工业与物流服务为主。2010年蒙自城区居住人口为20万人，城区建设用地28．0平方公里,人平140.０平方米。预计2020年,蒙自城区居住人口为４5万人,城区建设用地53.9平方公里，人平11９.8平方米。依据蒙自建成区现状空间形态及滇南中心城市规划设想，规划蒙自城区形成“双城、二轴、四区”规划结构。“双城”指蒙自城区相对独立的文澜片和雨过铺片。文澜片：滇南中心城市核心区的主体部分,红河州、蒙自市的行政中心，商业服务中心、金融信息中心、文化教育中心，主要的生活居住区。规划文澜片居住人口规模为40万人。雨过铺片:是滇南中心城市产业园区的组成部分，滇南中心城市的综合交通枢纽。规划该片居住人口5万人。“二轴”指以红河大道为主的城市发展轴，以工业大道为主的城市生态景观与发展轴。“四区”指文澜片的城市中心区、综合发展区、教育科研综合区和雨过铺片的对外综合区。

①城市中心区由商业中心、州行政中心、金融信息中心、文化体育中心等构成,以红河大道为轴展开布置。ﻫ②综合发展区由蒙自市行政办公、配套设施及其南侧的生物医药加工区构成。ﻫ③教育科研园区位于文澜片东侧，将为滇南中心城市和蒙自市的发展提供高层次人力与技术支撑。ﻫ④雨过铺对外综合区由出口加工区、物流中心及客运中心、配套商业金融服务设施等构成。蒙自城市总体规划年限近中期:2004—2０10年;远期:2０1１—２020年。2、城市建设情况2.1精心打造城市绿色名片，创建省级园林市城的目标如期实现。通过采取见缝插绿、破墙透绿、拆房增绿、规划建绿等一系列行之有效的措施,抓好“三圈”绿化,形成点、线、面相衔接的绿化系统(城区“绿化核心精品区”、城郊结合部“经济、生态效益并重果林区”、城市面山绿化“生态防护区”），使我市的园林绿化建设实现了跨越式发展,城市生态和景观质量得到了极大地改善。我市城区绿化总面积５2５．６万平方米,绿地率达30．８1％，绿化覆盖率达35.3%,人均公共绿地20.8㎡。２00８年8月,省政府正式命名我市为“省级园林市城”。２.2城市路网框架已经基本形成,为今后一个时期城市建设和发展提供了载体、搭好了平台。2003年以来，完成了天马路、银河路、环湖路、凤凰路、文翠路、明珠路等道路的改造，新建了天马路西延、北京路、文汇路、凤凰路南延、银河路南延、锦华路、行政中心路网等79条道路,城市道路总里程289.８公里,人均拥有道路面积2８．51平方米,初步解决了一些影响交通和城市形象的瓶颈路、断头路，城市道路状况得到改观。特别是对天马路和银河路两条中轴线进行了改造、延伸,使我市的城市品质得以大幅提升。2．3基础设施建设日趋完善,城市保障供应结构得到优化。2006年以来,我市完成市政公用设施投资３0多亿元,相继完成了供水工程、污水处理厂、垃圾处理场、２20ＫＶ变电站等一批重点建设工程。大力实施学校校区新建及校舍改造工程，医疗卫生设施不断完善。新建自来水厂和污水处理厂各1座,日供水能力提高到8.5万吨,城市污水管网进一步完善，新城区实施完成了排污管网9２．9公里,老城区实施完成了管网1０.５公里。2.4城镇住宅建设保持了良好的发展势头,居民生活质量得到明显改善。目前我市登记注册的房地产开发企业有79家,物业管理公司１9家，中介公司12家。20０6年至今,全市房地产开发项目有5８个，商品房开发面积242．4万平方米，房地产开发总投资４０．89亿元,商品房销售面积21４.3２万平方米。20０6年至200９年共建成廉租住房１21５套，2010年在建115套，建成建筑面积５７5３9㎡,在建５２95㎡；发放廉租住房租赁补贴４次,符合廉租住房租赁补贴发放条件的5２3户936人，共计领取补贴金额1５7.93万元。３、正在实施和将实施的重点建设项目情况为更好地实施总体规划,完善城市功能,年初，我市确定了一批对实现城市规划、发展的阶段性目标具有重要意义的重大项目，通过以下项目的实施，将有效解决我市目前存在的西北片区交通不畅、老城区停车困难、市民缺乏休闲娱乐场所等问题，创造适宜的人居环境。3.１红河电大广场建设项目。该项目与南湖广场相连,建设用地约14800平方米（约22亩)，拟改造为集广场、绿地、停车为一体的公共活动空间，项目估算投资约为５700万元（其中私人、运贸公司搬迁安置补偿费约2700万元;工程建设费约3000万元)。３.2玉皇阁改造项目。该项目范围北至人民东路，南至原市委政府大门,东至市老干局办公楼，西至承恩街，面积140８0.36平方米,项目估算投资约为36０0万元（其中拆迁补偿费约1800万元,工程建安费约1800万元)。3.3文化宫片区改造项目。该工程拟改造范围东至道署巷、南至人民中路、西至市粮油贸易公司及文化宫围墙、北至联大路。总规划用地面积为９109㎡，其中建筑占地面积为42１8.66㎡。总建筑面积为9495.１5㎡，包括商业建筑面积4676.8㎡和公共建筑面积4818.3５㎡,项目估算投资约61００万元(其中拆迁补偿费约2500万元,工程建安费约36０0万元）。3.4蒙自三中地块广场工程。该项目占地面积2288.4平方米。其中,建筑占地333．０2平方米、广场占地１038.６平方米，绿化占地7０5.58平方米、垃圾中转站及其它占地211.2平方米。估算总投资约10０0万元（其中拆迁补偿费约3００万元,工程建安费约700万元）。３.５老过境公路(北京路—银河路）建设工程。该项目西起北京路,东至银河路北端,全长13０6．9３9米，宽48米，建安工程投资约332７．１２9万元。项目拟征地１08４75.９3７平方米，约１62.7１亩。3.6银河路南延道路改扩建工程。该道路长１４40米,其中,宽6５米断面1２20米，宽30米断面220米。工程总投资约1.28亿元，其中建筑安装及设备工程费用６546.7万元；工程建设其他费用505３.6１万元（包括征地39８2万元,拆迁325.3８万元等）；工程预备费９26．1８万元;建设期银行利息287.9５万元。3.7文萃路南延道路改扩建工程。该道路长２419.74米，宽3０米。工程总投资约1.3亿元,其中建筑安装及设备工程费用638３．44万元；工程建设其他费用５370.5１万元(包括征地４070万元,拆迁46４．11万元等);工程预备费940.３2万元；建设期银行利息29６.２4万元。3.8北京路北延（天马路—北过境路)改扩建工程。该道路长1４49米，宽48米。工程总投资约1.２１亿元,其中建筑安装及设备工程费用5805.45万元；工程建设其他费用509４.９1万元（包括征地３146万元，拆迁1169．09万元等)；工程预备费872.03万元;建设期银行利息２9２.76万元。3.9北京路南延(红河大道—南部半山片区)改扩建工程。该道路长32４5米，宽48米。工程总投资约3.02亿元,其中建筑安装及设备工程费用15３3０.45万元；工程建设其他费用11970.０4万元(包括征地7040万元,拆迁3305.57万元等)；工程预备费21８4.０4万元;建设期银行利息７20.61万元。3.１0天马路西延改扩建工程。该道路长９１５0米,宽６5米。工程总投资约6.64亿元,其中建筑安装及设备工程费用38642.3万元;工程建设其他费用2１664.84万元（包括征地１6783.14万元，拆迁１４２５.1万元等）;工程预备费36１7.３5万元;建设期银行利息２４71.97万元。3.11长桥海环湖西路改扩建工程。该道路长68２６米，宽40米。工程总投资约3.9７亿元，其中建筑安装及设备工程费用２０３38.4６万元;工程建设其他费用15458.68万元(包括征地12628万元，拆迁９０7.06万元等);工程预备费２8６3．7７万元；建设期银行利息１０4３.６６万元。3.12大屯海环湖东路改扩建工程。该道路长7３82米，宽４0米。工程总投资约5．43亿元，其中建筑安装及设备工程费用31530.88万元;工程建设其他费用166８5.４４万元(包括征地13552万元，拆迁９3.1万元等);工程预备费38５７.31万元；建设期银行利息2215.01万元。３.13大屯海环湖北路改扩建工程。该道路长410９米，宽30米。工程总投资约2.8亿元,其中建筑安装及设备工程费用1538６.８4万元；工程建设其他费用9０81．５7万元（包括征地708４万元,拆迁３75.25万元等);工程预备费1９５７.47万元；建设期银行利息1５６9．7万元。今后蒙自城镇化的发展目标和定位,将围绕“两城”(文澜综合城、雨过铺工业城)，“两海”（长桥海景观区,大屯海景观区）,“两向”(向西拓展,向南延伸）,“两轴”(红河大道景观轴，工业大道景观轴)组团式发展的建设思路,逐年推进城市建设,把蒙自核心片区建设成为城市结构布局合理,产业支撑有力,基础设施配套完善、城市功能齐全、环境优美、社会文明的国家级园林城市，成为云南最具特色和魅力的休闲旅游度假胜地、最适宜人居的地方和投资创业的热土。四、蒙自房地产市场政策分析1、房地产新政对蒙自住宅的影响因国家为抑制房价的快速增长，在最近一年内出台了一系列的房地产政策，到目前为止,各银行对商品房贷款也根据国家政策也做出一些相应的调整。近日针对蒙自的银行走访咨询，情况如下:A、中国银行：首次房贷首付为30%，年前利率在基准利率的基础上打8.5折,现在取消这一政策,按基准利率来执行。年前二次房贷首付为50％，现在二次房贷首付为6０%，利率在基准利率的基础上上浮10%。红河州以外的户口,若办理房贷,必须提供一年以上的纳税证明或者社保相关证明。据银行工作人员说，现在中国银行放款额度紧张，我们项目在中国银行办理的贷款全部审批完,但因没有放款额度而放不了款。商铺、车库方面没有什么变化，还是按老的政策执行。限购令未到。Ｂ、中国建设银行：首次房贷首付为３０%，年前利率在基准利率的基础上打8.5折，现在取消这一政策,按基准利率来执行。年前二次房贷首付为50%，现在二次房贷首付为60%，利率在基准利率的基础上上浮10％。红河州以外的户口,若办理房贷，必须提供一年以上的纳税证明或者社保相关证明。限购令未到,据建行的工作人员所说,现在建行还是在缓慢的放款，但从下周开始会暂停放款。商铺、车库方面没有什么变化,还是按老的政策执行。限购令未到。Ｃ、中国工商银行：首次房贷首付为30%,年前利率在基准利率的基础上打8.5折,现在取消这一政策，按基准利率来执行。年前二次房贷首付为5０%,现在二次房贷首付为60％,利率在基准利率的基础上上浮10%。据工作人员说,这个利率可能还会有上浮的可能性。红河州以外的户口，若办理房贷，必须提供一年以上的纳税证明或者社保相关证明。工行有限购的政策，对于已经有两套住房的客户，若购买第三套住房不予以贷款。对于军人，若在工行办理房屋贷款，则无论其是否为第一次房贷，均以第二次房贷的政策来执行。工行现已暂停放款。D、富滇银行：首次房贷首付３０%,尚未接到相关通知,所以利率仍然可以在基准利率上打8.5折。二次房贷首付6０%,利率上浮10%。针对外地户口的客户，在云南省内户口的客户可以办理贷款，云南省以外户口的客户就不可以办理贷款，出示相关证明也不行。有限购的政策,对于已经有两套住房的客户,若购买第三套住房不予以贷款。E、交通银行:首次房贷首付30%,年前利率在基准利率的基础上打8.5折，现在取消这一政策，按基准利率来执行。二次房贷首付６0%，利率上浮1０％。针对外地户口的客户，在云南省内户口的客户可以办理贷款,云南省以外户口的客户就不可以办理贷款,出示相关证明也不行。有限购的政策,对于已经有两套住房的客户，若购买第三套住房不予以贷款。F、公积金中心:首次房贷首付３0％，二次房贷首付60%,但公积金中心对于二套房贷的认定标准与商业银行的不同，商业银行的二套房贷是以前有过房贷纪录,但公积金是只要在银行无房贷或在公积金无房贷就可以按首次房贷来办理。公积金的存款利率提高的同时,房贷利率也已经提高了,5年以下年息由3.87%提高到4．０%,5年以上年息提高到4.5５%。公积金贷款年限最长2０年,贷款金额最高60万。从以上各个银行的贷款政策可以看出，每个银行的政策大同小异,大的方向是不变的,一次房贷３０%的首付,利率不打折,按基准利率来执行,而且基准利率比201０年有提高,以前的５年以上的年息是5．96％,现在的年息是６.6％,二次房贷首付均提高到60%，利率都上浮10%，在此基础上还会有上浮的可能性,而且一些银行已经执行限购的政策，有两套住房的客户,购买第三套住房时不予以贷款，但现在客户住房信息不完善,此政策可能会执行得不彻底,因现在各大银行都在缩紧贷款额度,像中国银行,工商银行,建设银行均表示暂停放款,对此交通银行的工作人员也发表自己的看法，在蒙自有一些新的楼盘本来可以在今年3、4月份可以开盘，但由于新政的影响比较大,而且新政的不稳定性,导致开发商延期开盘，在最近一两个月不会有新开盘的楼盘，而且由于各大银行的贷款额度减少,针对外地户口的客户在本地买房的限制比较多,尽量贷款给本地户口的客户，也向相关的工作人员咨询，外地户口提供相关证明的方法，个体户出示当地一年以上的税票及相关营业执照，若是免税客户,可以出示免税证明，需去地税开具证明，而且需要出示《未达征税起点通知书》的复印件，上面有编号及相关信息，若是外地户口在本地工作的客户，需出示一年以上的社保相关证明,例如养老保险的小本子的复印件,上面会有交保险的时间及相关信息。这是目前的一些银行房贷政策，虽然形势比较严竣,但个人认为有一些政策在目前的状况下可能会执行得不彻底，例如限购，而且蒙自房价与个旧等周边市市相比,房价一般没有个旧的高,跟其他市市相比，房价亦差不多，居住环境较好,所以有一定的市场。2、房产新政对蒙自车库／商铺的影响车库：不单独贷款，同住宅捆绑贷款。首付５0%，利率为基准利率的1.1倍。商铺:首付5０％,利率为基准利率的1.1倍。不分外地户口也不分是否为二次贷款。第二部分蒙自市各片区房地产市场情况一、北京路新城片区1、金色年华(图片另配)项目基本信息项目名称金色年华项目位置红河州蒙自市红河大道与凤凰路交叉口市区售楼处地址蒙自护国路御龙苑5-1(交通银行旁）售楼处电话０８７3-373858８/3738599相关单位投资商开发商红河华风房地产开发有限公司建筑设计单位建筑施工单位监理单位景观设计单位景观施工单位广告代理昆明七彩视线行销企划物业管理经济技术指标总占地面积约6０亩总户数７39多套总建筑面积约10万平米建筑层数7层建筑密度主力户型93．77㎡—138.76㎡绿化率40%入市时间2011年５月容积率2．５工程进度收尾，绿化车位配比(数量)300多个销售率95％规划用途商住楼层及其功能

共有1８栋，建筑层数为7层,是一梯两户的户型，朝向多数是南北朝向的，临街两面的一层为商铺，两层以上为住宅。

户型面积区间在:56-221平米,共有十种户型户型配比所占比率期期期户型、面积所占比率户型、面积所占比率户型、面积所占比率４室2厅1厨２卫2阳台13８.7６㎡4室２厅１厨2卫2阳台133.1㎡3室2厅1厨２卫2阳台1１5．６㎡３室2厅1厨2卫2阳台１20.9㎡５室3厅１厨4卫１大露台2１7．94㎡(跃层)4室2厅1厨3卫3阳台1露台１87.81㎡(跃层)3室2厅１厨１卫2阳台7９㎡3室2厅1厨2卫2阳台93.77㎡2室２厅1厨1卫2阳台66.21㎡３室２厅1厨1卫1阳台97.41㎡价格信息住宅销售均价开盘3200元/㎡（最低2８０0元),目前3600元／㎡左右,只剩顶层。配套内部周边摄像头监控系统明珠路建行蒙自一中彩色可视对讲系统汽车交易市场州委党校门禁系统客运站农贸市场人民医院广告推广分析主要是围墙、路牌广告，灯栏广告,在蒙自重要位置放置广告画面(在月牙塘人流量较大的地方放置视频广告),指示牌。广告推广主题个开蒙半小时生活圈,从此开始,从金色年华开始!推广方式：户外广告：√售楼处:√围墙、指示牌：√报纸广告:电视广告：印刷品:√其他户型单张配套设备及智能化安防有网络有电梯无空调无其他优势分析

长远升值替力较大,户型设计分配明确.

广告推广比较成功,而且是一梯两户的多层,南北通透，通风采光均好,户型设计多而不杂，设计面积辐射多个层面的客户群，几乎每户都有双阳台，孩子入学方便劣势分析

目前离市中心较远,周边配套不齐全,项目处于斜坡上,生活不方便.购物困难，人流稀少。主体面积偏大,不能充分满足客群需求.客群分析自主经营居多,其次是政府事业单位工作人员市场调查分析该楼盘属于多层建筑，有高达３000㎡景观设计．⒈广告推广比较成功，此楼盘为多层的一梯两户的楼梯房,深受客户的喜欢,只是位置较偏。⒉目前商铺已经抵押给银行,何时卖还不确定。多数客户买房主要考虑入学方便,当时销售好部分原因为周边入学方便的楼盘较少。目前销售仅余３0套左右顶层，销售人员主推客户转让房,⒊进场时,销售部没有客户，销售人员比较懒散，对待客户态度较冷,业务技能一般,没有统一说辞,缺乏说服力度。2、鼎基铭园（图片另配)项目基本信息项目名称鼎基铭园项目位置红河州蒙自市红河大道新世纪汽车城对面市区售楼处地址蒙自护国路州地税局直属征收分局对面售楼处电３74528８相关单位投资商开发商云南鼎基置业发展有限公司建筑设计单位红河州设计院云南方业建筑设计建筑施工单位云南旭东磷化寨文峰建筑工程公司监理单位景观设计单位景观施工单位广告代理美乐思、嘉美全行销企划物业管理经济技术指标总占地面积４０.７亩总户数5８6套总建筑面积7万平方米左右建筑层数7层容积率２.6主力户型跃层绿化率３9%入市时间20１1年６月建筑密度工程进度已进入收尾阶段车位配比(数量）1：1．6销售率目前销售85%左右规划用途商住楼层及其功能

跃层较多,单身公寓、平层

７层的楼梯房，1、2栋是电梯房,临街有三面是商铺,商铺层高较高,所以总层高超过28米

主力户型是50-80平米的户型(世纪公寓)户型配比所占比率期期期户型、面积所占比率户型、面积所占比率户型、面积所占比率1４３㎡88㎡262㎡62㎡268㎡6５㎡30４㎡价格信息住宅销售均价跃层３2０0元/平米左右,送地上车位。公寓30０0-32０0元/㎡配套内部周边园林景观银行蒙自高级中学地下车库医疗蒙自职中农贸市场水沟小学政府单位广告推广分析主要以围墙广告、DM宣传资料,月牙塘视频广告等，就目前来说广告推广力度不大广告推广主题自然和谐人文居所推广方式:户外广告:√售楼处：√围墙、指示牌:√报纸广告:电视广告：印刷品：√其他折页优势分析

现目处于新功纪汽车城对面，是蒙自未来的市中心,价格比市中心便宜

项目周边教育配套完善劣势分析

周边配套不够完善,生活不方便．连个超市都没有。户型设计不是很好项目位置离城区偏远，出行不便。跃层设计不理想。客群分析外地做生意的人较多市场调查评析开盘前推出一部分优惠房,价格约２８50元/㎡，认购房源需交10万元定金。户型设计独特（花谷洋房、世纪公寓)此项目的正对面就是汽车商贸城,在红河大道上,离周边教育系统近,而且大部分是7层的楼梯房,深受老百姓的喜欢,住宅销售均价在3200元／平米左右。此项目在现在的这个位置预计均价有点高。目前剩余低跃和顶跃二十套左右,世纪公寓的小户型剩余三十多套。进场没有看房客户，销售部冷清，销售人员积极性不高。现在剩余公寓顶层需要交十万定金，并需要在交房后做产权分割。商铺约七十个，面积四十到一百七十平米,价格从七千至一万。目前宣传买商铺并交与开发商统一管理返五年租金。商铺销售约二十多套。3、怡景花园项目基本信息项目名称怡景花园项目位置惠民路和云霞路交汇处市区售楼处地址蒙自新客运站旁售楼处电话0８7３－37３3０88相关单位推广昆明卡西里广告开发商新世纪房地产建筑设计单位建设综合勘察设计院建筑施工单位东方建筑公司监理单位振能监理公司经济技术指标总占地面积５6亩总户数794套总建筑面积11万平方米建筑层数12层\六层容积率２.６9主力户型跃层绿化率35%入市时间２010年１１月17日(开盘）建筑密度工程进度已收尾,6月交房。车位配比（数量）1：０.8销售率98%规划用途商住楼层及其功能平层＼跃层＼复式价格信息目前住宅销售均价３600元/㎡左右配套内部周边喷泉工行机关幼儿园地下停车场建行县医院花园走廊学校（县一中）体育馆区内健身器材交行广告推广分析广告推广主题推广方式:户外广告:售楼处：√围墙、指示牌：√报纸广告：电视广告:印刷品：其他折页、户型单张优势分析未来城市发展中心，紧靠新客运站等周边单位较多,生活方便,地段成熟、劣势分析周边配套设施还不够完善,周围缺乏人气.在客运站旁可能会有点吵.另外09年项目资金链断裂，项目被迫拖延近一年，市场口碑不好,让很多买房者失去信心。电梯房生活成本高,一百平米左右户型年均物管费用在一千四百元左右。公摊大,百分之二十。户型内大多都有入户花园，但不送半，客户需要购买全面积，性价比低。客群分析中低收入客户群为主。市场调查评析此楼盘201０年11月1７日开盘,现目前已完成９8%的销售率.在今年6月交房。商铺不对外出售，作为土地款赔偿给农民,开盘公示的商铺价格为二千四左右。目前剩余房源不到十套，位子、户型相对较差，销售人员对客户主推客户转让房,甚至对客户说不推荐客户购买公司剩余房源,转而诱导客户购买转让房。转让费在六到七万，折合单价三千六百元左右。车位未开始对外卖，预计价格在八万左右。4、文汇苑（图片另配)项目基本信息项目名称文汇苑项目位置红河州蒙自市红河大道新世纪汽车城对面市区售楼处地址蒙自新天地步行街兰园一楼售楼处电３７３728８相关单位投资商云南永汇投资有限公司开发商云南恒汇房地产开发有限公司建筑设计单位建筑施工单位监理单位景观设计单位景观施工单位广告代理昆明七彩视线行销企划自销物业管理经济技术指标总占地面积１6800㎡总户数４00多套总建筑面积53０00㎡建筑层数1０层容积率２.6主力户型１00㎡左右（配图)绿化率35%入市时间预计201１年6月建筑密度工程进度地上两层车位配比(数量）1：0.8销售率未开盘,团购１00多套规划用途商住楼层及其功能

一楼七户,拥挤。

7层的楼梯房,1、2栋是电梯房,临街有两面是商铺,商铺层高较高（最大5．７米）。

主力户型是１０0左右三房。户型配比所占比率期期期户型、面积所占比率户型、面积所占比率户型、面积所占比率87.１3㎡87.26㎡10８．６4㎡98㎡14４.７３㎡96㎡１98㎡169㎡价格信息住宅销售均价3400元㎡左右配套内部周边园林景观银行蒙自高级中学地下车库医疗蒙自职中农贸市场水沟小学政府单位广告推广分析主要以围墙广告、DM宣传资料，月牙塘视频广告等,就目前来说广告推广力度不大广告推广主题发现居住和生活的真意推广方式：户外广告:√售楼处：√围墙、指示牌：√报纸广告:电视广告：印刷品：√其他折页优势分析

现目处于新功纪汽车城对面,是蒙自未来的市中心，价格比市中心便宜

项目周边教育配套完善劣势分析

周边配套不够完善，生活不方便．购物居住都不方便。户型设计不是很好

项目位置离城区偏远，出行不便客群分析外地做生意的人较多市场调查评析

目前在卖优惠卡，五万元一张，４月９日开始卖,开盘优惠的基础上额外优惠5个点。

目前蓄水客户等级在600批左右。

销售人员只有两名，业务感觉不是很熟练，政策方面不是很清楚,业务技能一般,说服力不够。二、景观河五大中心片区1、君悦天下项目基本信息项目名称君悦天下项目位置锦华路与朝阳路交叉口市区售楼处地址红河州体育馆二楼北售楼处电3７39３33相关单位投资商开发商云南信达房地产有限公司建筑设计单位云南天怡建筑设计有限公司建筑施工单位中国广厦建设集团有限公司监理单位云南恒丰建设监督有限公司景观设计单位云南启美园林景观工程有限公司景观施工单位广告代理行销企划今一房地产经纪物业管理经济技术指标总占地面积约７3亩总户数1３00多套、一期60０多套。总建筑面积１00３40.92平方米建筑层数25层容积率主力户型１27㎡、62㎡、84㎡、147㎡绿化率35%入市时间２０11年7月建筑密度工程进度主体2０层，部分封顶。车位配比（数量）１：0.８销售率98％规划用途商业住宅楼层及其功能高层/复式/板点式设计19种户型。户型配比所占比率期期期户型、面积所占比率户型、面积所占比率户型、面积所占比率２室２厅１厨1卫2阳台85㎡6\７\9\10栋4室2厅1厨2卫2阳台+入室花园１47㎡2\3栋４室２厅1厨2卫2阳台+空中花园1６7㎡６\７\9\10栋3室2厅１厨2卫1阳台127㎡7\９\10栋3室2厅１厨1卫1阳台+入室花园94㎡1\4\８栋5室３厅1厨４卫1阳台＋空中花园219㎡７\９\10栋4室2厅1厨２卫1阳台13８㎡６栋3室2厅1厨２卫２阳台１1５㎡1\4\8栋5室2厅1厨3卫2阳台+空中花园22６㎡２\３栋３室2厅1厨2卫2阳台125㎡２\3栋３室2厅1厨２卫２阳台１23㎡1\4\8栋6室２厅1厨4卫+入室花园+超大露台＋空中花园239㎡1\4\８栋价格信息住宅销售均价３９00元/㎡团购价2800元/㎡商业销售均价预计180０0—２2000元/㎡开盘价位住宅：380０－３900元/㎡商业:楼层差价３0元朝向差价60元价格区间３600-430０元物业费用未定物管,费用不详。车位费用租:未售售：未售周边车位费用租:未售售：未售周边商业售价1.6--2万元／㎡周边商业租金1000-1100元／月周边商业转让费5万左右其它费用配套内部周边商业配套地下车库银行体育馆游泳池园林化户外停车位农贸市场医院康体设施消防车道得胜家具城学校(幼儿园\蒙自三中）广告推广分析广告推广主题缔造王室风范,尽显英伦风情！推广方式:户外广告:√售楼处:√围墙、指示牌:√报纸广告:电视广告：√印刷品：其他折页、户型单张优势分析位于锦华路与朝阳路交汇处,交通便捷,生活方便,配套设施齐全,户型面积较齐全,满足客户需求.劣势分析小区居住较拥挤,吵杂，部份户型朝向不好.无法采阳，卫生间,厨房均为黑房间。没有窗户。客群分析外地做生意人生,企事业单位人员，社会投资人士。市场调查评析一起基本销售完毕，剩余房源朝向、设计不理想，，剩余约五套左右。商铺和车位还未对外发售，商铺售价预计在每平米二万左右车位预计价格在十万左右。目前剩余房源价格未变,价位在３8０0-3900元/㎡左右。二期还未对外发售，目前已接近封顶，预计目前市场不是很好的情况下，开发商有意留到现房发售，抬高价格。2、创泰·御景项目基本信息项目名称创泰·御景项目位置蒙自红河大道南侧州体育馆对面市区售楼处地址蒙自吉庆路售楼处电话０8７3-3728999/37２０787相关单位投资商开发商红河创泰地产建筑设计单位建筑施工单位监理单位景观设计单位香港筑奥计成国际景观集团景观施工单位广告代理炫画广告行销企划物业管理经济技术指标总占地面积总户数总建筑面积74５20㎡建筑层数7层和高层18层容积率主力户型90-１60㎡绿化率入市时间2012年2月２5号（开盘）建筑密度工程进度目前在建，201３年底交房车位配比（数量）销售率8０％规划用途商住户型配比所占比率期期期户型、面积所占比率户型、面积所占比率户型、面积所占比率３室2厅1厨2卫2阳台+入室花园13６.４２㎡3室2厅1厨2卫2阳台+入室花园128.2０㎡3室2厅１厨１卫１阳台+入室花园107.7９㎡４室2厅１厨2卫２阳台＋入室花园15５．4５㎡配套内部周边喷泉银行体育馆广场农贸市场五大中心水景园林娱乐广告推广分析广告推广主题推广方式:户外广告:售楼处:√围墙、指示牌：报纸广告：电视广告:印刷品：其他折页优势分析地处体育馆对面，周边配套设施齐全。升值空大。公摊较低约10%,户型设计好劣势分析项目在红河大道旁边，车辆较多,可能会比较吵。客群分析市场调查评析看房客户多，现场下定一批。该公司在本土知名度高,有很多忠实的客户。３、奥林国际项目基本信息项目名称奥林国际项目位置红河大道与锦华路交叉口市区售楼处地址州体育馆南门售楼处电关单位投资商开发商岚峰地产建筑设计单位建筑施工单位监理单位景观设计单位景观施工单位广告代理行销企划云南新邦华房地产营销策划经纪有限公司物业管理左右经济技术指标总占地面积28亩总户数460户总建筑面积７0000万平米建筑层数7栋高层容积率3.44主力户型两室到四室，面积８6㎡至141㎡绿化率３5%入市时间20１2年2月建筑密度工程进度地上４层（13年12月31日交房）车位配比(数量)未定销售率约５0%规划用途商业住宅楼层及其功能平层、错层、跃层、单身公寓。22层

板点式设计,点式房较多。户型配比所占比率期期期户型、面积所占比率户型、面积所占比率户型、面积所占比率价格信息住宅销售均价周边3700－４200元/㎡商业销售均价未售，预计2万左右。开盘价位住宅:均价4０00左右商业：未售楼层差价30元朝向差价４０元价格区间3800元—４300元物业费用未定,不详。车位费用租:售：周边车位费用租：售:周边商业售价周边商业租金1000－1２00元左右元／月周边商业转让费5万左右其它费用配套内部周边停车位购物学校绿化景观银行娱乐餐饮文化(五大中心、州体育馆等)人工河广告推广分析广告力度不够。广告推广主题环保人居，低碳生活推广方式：户外广告：√售楼处：√围墙、指示牌：√报纸广告：电视广告：√印刷品：√其他布标、折页、公交车优势分析

户型齐全（60-2４0平方米12种户型,能充分满足各类人群的需求生活配套齐全,交通也比较便利，主打健康、运动。背靠州体育馆,共享相关配套资源。居住舒适,利于办公、投资和居住。劣势分析楼盘属于高层，相对蒙自市场,大多数的观念还只停留在多层。电梯房生活成本高。项目规模小。更适合作为办公用途。客群分析市场调查评析4、天马·长河天骄项目基本信息项目名称天马·长河天骄项目位置人工河与红河大道交叉口市区售楼处地址红河州第一人民医院旁售楼处电8888899相关单位投资商开发商蒙自市天马房地产开发经营有限公司建筑设计单位重庆大友建筑设计院建筑施工单位监理单位景观设计单位昆明同景环艺景观施工单位广告代理行销企划物业管理蒙自市天马物业管理有限公司经济技术指标总占地面积4．5万平米总户数２00０多户总建筑面积27万平米建筑层数33层容积率主力户型一室到四室，面积３8㎡至270㎡绿化率入市时间201１年5月建筑密度工程进度部分已到1８层车位配比(数量）地下两层车位，共有1000多个销售率约65%规划用途商业住宅楼层及其功能

平层、错层、跃层、联排别墅、单身公寓

25-3３层

40多种户型,面积区间:３1平米-270平米户型配比所占比率期期期户型、面积所占比率户型、面积所占比率户型、面积所占比率Ａ1/A21室1卫1阳台3１㎡/3８㎡Ａ31室１厅1厨１卫1阳台53㎡3室2厅１厨1卫2阳台98㎡4室２厅1厨3卫3阳台1６5㎡2室２厅1厨1卫1阳台73㎡-84㎡３室2厅1厨2卫1阳台10２㎡5室2厅1厨3卫2阳台19１㎡2室2厅1厨1卫2阳台８5㎡-95㎡３室2厅1厨2卫2阳台１06㎡-13２㎡6室2厅1厨3卫3屋顶花园271㎡-272㎡3室2厅1厨1卫1阳台９3㎡-97㎡３室2厅１厨２卫３阳台110㎡价格信息住宅销售均价周边３５0０-３70０元/㎡商业销售均价开盘价位住宅：商业：楼层差价朝向差价价格区间物业费用0.75元／平米，４层以下不收电梯费(预计)车位费用租：售:周边车位费用租:售：周边商业售价周边商业租金80０－9０0元／月周边商业转让费4万-5万左右其它费用配套内部周边停车位购物学校绿化景观银行娱乐餐饮文化（五大中心、州体育馆等）人工河广告推广分析广告推广主题一河·一家·一世界推广方式：户外广告:√售楼处：√围墙、指示牌:√报纸广告：电视广告:√印刷品:√其他布标、折页、公交车广告策略分析：该楼盘广告力度比较大，在蒙自整个市场上影响力比较大。优势分析

户型齐全(平层、错层、跃层、单身公寓、联排别墅)31-27２平方米40种户型，能充分满足各类人群的需求

生活配套齐全，交通也比较便利

比较安静

开发公司有经验，且在当地口碑很好劣势分析该楼盘户型比较多,总户数高达2０00多户，人员比较复杂、拥挤。小区实际活动范围较小。客群分析市场调查评析三、其他片区从以上分析可以看出，20１1年蒙自市新楼盘主要集中在新城片区和景观河五大中心片区，虽然房地产新政的打压力度逐渐增大，但是蒙自的发展却在前进中,市场前景依然存在,只是２012年销售难度较去前年增大很多,无论是从政策、市场以及客户购买欲望和购买力等方面都存在无法避免的客观难题，所以我们必须走好差异化路线，以创新取胜。四、蒙自各片区二手房租售价情况１、各片区二手房售价五大中心片区：住宅:２９０0-430０元/平米,商铺:60０0-２0000元/平米,车库:１0万/套左右,车位：５-７万／个。老城片区：住房：２０00元-3500元／平米，商铺８０00-60０0０元/平米，车库：７-12元/套，车位：５-8万/个。新城片区：住房：3000-350０元/平米,商铺：500０-２３000元/平米车库：１0万元/套左右,车位：4-8万/个。2、各片区商铺租价南湖片区：商铺出租价:30-8０元/平米，位置较好的在90元／平米。月牙塘片区:商铺出租价：170－２2０元/平米。五大中心：商铺出租价:２0-３0元/平米。新城片区:商铺出租价：１5-30元/平米。第三部分蒙自需求市场(客户群体）分析本次市场调查为期两天,没有经行问卷、和群众调查,为了给公司在蒙自今后项目的前期定位、规划以及开盘、后期定位、策划和销售提供有效的数据依据，这里引用自己半年前进行的市场调查数据，以供参考。调查范围:北京路新城片区、五大中心景观河片区以及南湖片区，调查中客户对购买房产种类的需求:(1）意愿购买住宅的占7０%,意愿购买商铺的占26%。（2）客户了解房地产项目的途径所占比例:电视5%电视5%报纸8%路牌10%宣传资料35%朋友介绍44%对上表进行分析,被调查者主要通过朋友介绍和宣传资料了解房地产项目，其次是路牌、报纸、电视等，但所占比例不大。因此,在对项目进行宣传时,口碑宣传依然是关键点。(3）未来3年,蒙自市居民对房产价格的预计:43%的市民预计未来３年蒙自市的房价将会上涨,只有1３%认为房价会下跌,说明蒙自市居民对本地房地产市场价格持乐观态度,因为这种态度，蒙自在近3年都会存在有大批的潜在客户等待挖掘,是蒙自房地产项目的机会所在。一、住宅１、客户群的定位分析(１）客户类别细分A、行业特征行业所占比例金融证券9%文卫事业单位9%商贸企业18%建筑及房地产9%政府公务员7%自由职业者13％工业行业1%IＴ通讯2％中介服务业2%医药化工业２%媒介宣传1％地方县城居民1５%B、职位特征职位所占比例工人１1%农民8%职员４0%管理者１4%C、上下班交通工具蒙自市居民的主要出现方式集中在私车和摩托车（电动车)两项上,说明蒙自市居民有一定的购房实力,同时从被调查者中2３%的私家车拥有量可以分析出居民对车库／车位有一定的市场需求。Ｄ、教育程度全州每10万人口中受过大学教育的达到２212人,几乎每5个人有一人受过高等教育。蒙自各类学校达到216所,在校学生规模达到77９15人。2009年，幼儿入园率达8１.9％,小学适龄儿童入学率达9９.９７%，初中毛入学率达10０．27％,高中阶段教育毛入学率达６7%,各项指标走在了全州的前列。(2)客户群定位Ａ、家庭收入蒙自五成的家庭月收入在１000-３0００元之间，仅２%家庭月收入超过1000０元／月,所以说蒙自市居民大部分收入不高,但是3000-10000元之间的家庭月收入占到比例为4０％,说明蒙自市居民有一定的购买力,且有不少居民卖旧房买新房，以及隐性收入的存在和人们对公开收入保守态度等因素，使家庭月收入的统计值不能完全准确的反映蒙自市居民的实际收入情况。B、家庭构成三口之家和两口之家比例最大总占到５8%，说明刚结婚和结婚有一小孩的家庭是蒙自购房的主力军,三口以上的大家庭是购房的中坚力量。但值得注意的是单身家庭也占到１5％的比例，所以应考虑各类客户的不同需求,有针对性按比例地设计各种户型，考虑房屋面积大小。2、客户群购房动机分析（1）购房时间、动机及关注因素A、购房时间虽然现在房地产新政频繁出台,房价不断攀高,但是有购房需求的客户却不在少数,尤其是１-2年内需求很大,房价涨幅过快，收入反而没涨。这是现阶段蒙自房市的矛盾。我觉得蒙自市场前景是好的，只是现阶段，蒙自房地产未能有效的节制,导致发展过快。骤升的房价和较低的收入水平脱节。许多客户只是在观望,一旦觉得机会成熟，必然会蜂拥而至。首次置业的占6成比例，二次置业占三成，说明蒙自市场大部分客户依然处于未购房状态并且有刚性需求。四成左右的购房客户属于改善居住条件，近三成客户是为了使工作生活更为便利（周边县城购房者尤明显)。当然，投资和结婚也是购房的主要因素之一。Ｃ、购房关注因素关注因素所占比例房屋价格３6%交通状况25%周边配套