收购存量土地项目可行性研究报告-政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款

北京智博睿项目管理有限公司北京智博睿项目管理有限公司收购存量土地项目可行性研究报告-政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款1、建设目标立足推动土地节约集约和高效利用，健全盘活存量土地和低效用地政策体系。一方面，加快构建城乡统一的建设用地市场。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，完善建设用地二级市场交易规则、交易服务平台。另一方面，健全盘活存量土地的政策体系。加强规划统筹，完善土地收储机制，加大政策激励，推动土地混合开发、复合利用，探索用途合理转换。加快有形的土地二级市场建设，做好信息发布与传递，建立起供求双方有效的沟通交流平台，提供相应的制度保障与公共服务。同时，要做好整体谋划，发挥规模优势，利用存量土地盘活的机会，在城市核心区引入创新类产业或高端服务业，发展新质生产力。提供制度供给，通过地方性法规的方式，减少不利于土地转型的制度约束，同时大胆制度创新，采用“一事一议”的方式促成土地转型。2、发展背景近年来，随着房地产市场的波动加剧，房企面临的挑战越来越大。中指研究院发布的报告显示，2024年8月房地产行业共进行了9笔并购交易，比7月减少了7笔。尽管交易笔数有所减少，但6笔交易公布的交易金额却达到了75.1亿元，比上个月增长了41.6%，平均每笔交易规模为12.5亿元，环比增加了112.4%。可以看出，房地产行业在存量物业纳入保障方面正在发力，盘活存量资产已成为行业关注的焦点之一。在当前的房地产市场环境下，部分房企面临资金紧张、项目开发缓慢等问题，导致大量土地处于闲置状态。为了有效盘活这些存量土地，央行提出了支持收购房企存量土地的政策。该政策旨在通过政策性银行和商业银行的贷款支持，帮助有条件的企业以市场化方式收购房企土地，从而激活现有土地资源，缓解房企资金压力，并促进土地资源的高效利用。受近两年房地产市场持续调整以及房地产开发企业资金承压等因素影响，房企拿地更加审慎，拿地力度亦有所减弱，多地出现土地流拍、房企拿地后未开工导致土地闲置等现象。根据中指数据监测，2024年1—4月，全国住宅用地流拍宗数883宗，撤牌75宗，流拍撤牌率28%，较去年同期提升6.2个百分点，处近年中高位水平。2023年末，百强房企总土地储备去化周期达到4.89年。偏高的房企土地储备去化周期与住宅用地流拍率，意味着地方政府收回闲置土地、收购流拍土地的政策空间较大。近期，自然资源部副部长刘国洪在国新办新闻发布会上透露，将支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。土地储备曾是地方政府专项债券的主要投向领域。财政部于2017年起启动发行土储专项债，用于支持地方政府依法通过收购、置换、回收等方式取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地。据天风证券研究所统计，在2017年至2019年间，土储专项债年度发行规模分别约为2425亿元、5905亿元、6765亿元，三年累计发行规模占比在35%左右。2019年9月，国务院常务会议叫停土储专项债发行，土储专项债在运用过程中，存在以土地收储的名义，对平台债务或者隐债进行置换的操作可能性，从而带来地方债资金一定程度上空转的可能。地产政策进一步优化调整，对于土储专项债的约束性前提本身已不存在。重启土储专项债可以缓解地方政府资金压力，土储专项债将推动土地收入加快回笼。3、项目建设的重要性近年来，随着房地产市场调控政策不断加码，部分房企面临资金链紧张、销售回款放缓等问题。加之全球经济环境变化、国内经济结构调整等因素影响，房企债务压力日益增大。在此背景下，部分房企存在流动性风险，而其持有的大量未开发土地资源则成为潜在的资产负担。央行此举正是为了解决房企面临的困境，降低金融系统性风险，同时盘活存量土地资源，避免土地闲置造成的资源浪费。央行支持收购房企存量土地将有助于缓解房地产市场的资金压力。当前，很多房地产企业由于市场环境的变化，面临着资金链紧张的问题。通过并购交易，特别是收购存量土地，不仅可以为这些企业提供急需的流动资金，还能优化其资产负债结构。央行的政策支持将进一步降低融资成本，提升企业的流动性，帮助其渡过难关。其次，收购房企存量土地能够有效盘活闲置资源，提高土地利用效率。部分房地产企业由于自身经营问题，导致手中持有的大量土地长期闲置，未能充分开发利用。这不仅是资源的浪费，也影响了城市的整体发展。通过政策引导，促使有实力的企业收购这些存量土地，能够加快城市建设进程，提高土地的利用率，推动房地产市场的健康发展。再次，央行支持收购房企存量土地的政策有助于提升市场信心。当前，房地产市场正处于调整期，各方对市场前景的预期较为谨慎。央行的政策信号表明了国家对房地产市场的重视与支持，有助于稳定市场预期，增强各方信心。特别是对于投资者而言，看到政策面的积极信号，可能会更加愿意进入市场，进行适当的投资布局，从而带动市场的整体活跃度。此外，通过并购交易，特别是收购存量土地，有助于推动行业整合与优化。当前，房地产行业内部分企业竞争力不足，市场份额较为分散，存在一定的不稳定因素。通过并购交易，优质企业有机会整合资源，提升市场竞争力，从而推动行业的良性发展。央行的政策支持将加速这一进程，促进房地产市场的健康稳定。项目可行性研究报告（2023年5月1日新版）编制大纲一、概论二、项目