保集澜湾6月价格报告分析

保集澜湾价格建议报告目录宏观市场分析竞争市场分析均价推导及价格建议推售策略及总销测算一、宏观市场分析土地市场各类用途土地供应量各类用途土地成交量全年来看，去年楼市量价高速上涨、土地市场热潮不断的情形或难再现，“降温、放缓、趋稳”将成为今年的大趋势土地成交量大幅缩水一是受楼市价格波动影响，开发商不敢再高价拿地，二是很多房企已经在去年完成了土地储备，不再急于拿地土地市场经历了去年年底的火爆后，14年逐渐降温，今年一季度供应量与去年同期相比有所减少。近期房价的波动也传导到了土地市场，导致土地市场遇冷一、宏观市场分析住宅价格京、沪、广、深四个一线城市4月新建商品住宅价格环比虽仍上涨，但涨幅均收窄至0.3%以下。平均而言，70大中城市新建商品住宅价格4月平均环比上涨0.06%，与3月0.23%的涨幅相比，出现明显的收窄。该平均涨幅创2013年以来的新低整体住宅价格已进入回落期，平均涨幅连续4个月出现下降，累计回落幅度达到3.5个百分点宏观商品住宅市场虽仍保持上涨姿态，但涨幅创13年以来新低，市场彰显疲软态势一、宏观市场分析一线城市表现城市北京上海广州深圳整体成交均价（4月）2602325951143902476222243环比增幅

7.8%

0.4%

7.7%

3.4%

5.3%库存量

9%

0%

8%

0.4%

4.6%存销比12.312.211.911.812.1一线城市成交均价下滑，库存量加大，存销比攀升节奏加快，去化时间拉长一、宏观市场分析上海市场2010-2013年重点城市90-140㎡新房供求比城市2010年2011年2012年2013年北京0.910.671.271.66上海0.870.690.991.32广州0.790.651.261.01深圳0.880.610.820.86南京0.860.481.071.09杭州1.010.480.860.88天津0.770.561.021.55成都1.090.771.181.54上海新增90-140㎡新房供求比已经从供求平衡的状态上升到略微供过于求，这主要是基于：外环以外大量楼盘面世，90-140㎡面积户型的批量涌现，使得存量猛增；改善型购房人群对郊区居住环境、配套设施、路网通达等抗性较高，不易接受此类房源；（数据来源：CRIC）2013年全市各区县新增供应面积（万方）当前市场下，大量楼盘的面世，上海存量猛增，已经从之前的供求平衡上升到供过于求一、宏观市场分析上海市场供不应求供求平衡供大于求上海住宅供求价走势2013年住宅市场，上半年主要表现为供不应求，价格波动幅度较大，下半年供求逐渐平衡后价格基本稳步增长，经历“沪七条”与冬季市场成交量逐步下滑，14年明显供大于求一、宏观市场分析市场情况小结进入2014年，主要城市成交量回落明显，成交量处于2012年以来的低位，即使随着“五一”黄金月的到来，市场整体成交仍然回升乏力，主要特征：近8个月来新增供应明显放量，远远大于同期成交面积，导致市场供于于求情况突出，使得城市存量和消化周期处于高位市场波动影响土地市场，热度迅速从2013年的高位回落客户信心受挫，观望情绪加重尽管市场下行，但对于一线城市明显的“救市”政策基本不会出现，楼市二季度难以出现大幅反弹的机会，因此开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王，根据政策层面“阶段性”的变化特征，通过“平价跑量”回笼资金二、竞争市场分析1.竞争个案分析2.产品点对点分析二、竞争市场分析1.竞争个案分析旭辉亚瑟郡项目规模建面35947㎡容积率1.19物业类型8层电梯花园洋房主力户型90-131㎡总户数304套交通距离11号线罗山路地铁站4公里配套盛大天地广场（待营业）（5公里）推售信息3月15日首次开盘，推出176套房源周边实景图盛大天地广场罗山路站外环线4公里盛大天地广场周浦万达旭辉亚瑟郡—外环旁，距离地铁站约4公里，周边环境偏弱，无大型配套商业.二、竞争市场分析1.竞争个案分析产品面积户型成交套数成交均价（元/㎡）总价段（万）洋房90㎡两房2132054（精装3000）280-300102-131㎡三房51305-420推售情况2014年3月15日首次开盘推出176套首次开盘去化54套，目前已网签72套，去化率41%。目前持续销售之前剩余房源，8#楼持续销售。项目与房多多合作中，交7万抵12万。旭辉亚瑟郡—3月15日首次开盘推出176套，共去化约54套，截至目前网签仅72套，成交均价32054元/㎡（含3000元/㎡精装），去化不理想已开盘已开盘已开盘散售二、竞争市场分析1.竞争个案分析万科海上传奇—到达人民广场距离约17公里，周边完善的生活配套、高等教育资源、良好的居住环境、产品打造以及万科品牌是其价值主要提升点万科海上传奇项目规模建面250000㎡，分三期销售，一二期基本售罄，三期待售容积率2物业类型高层、小高层主力户型85-145㎡总户数1616交通11号线御桥站（300米）13号线、18号线（规划），中环线配套商业：宜家、红星美凯龙、东郊百联、活力城教育：建平实验中学、东昌幼儿园（公立一级资质）推售信息2013年3月首次开盘当日售罄2013年11月二期开盘销售92%2014年3月22日开盘、3月底和5月11日加推周边实景图万科海上传奇中环线人民广场红星美凯龙宜家东郊百联御桥路站17公里二、竞争市场分析1.竞争个案分析2013年11月2013年3月一期开盘二期开盘2014年3月22日推售节点：二期加推开盘2014年3月30日加推2014年5月11日加推产品面积户型成交套数成交均价（元/㎡）总价（万）高层（二期）83-85㎡两房8439530（含精装3000）330-350102-114㎡三房112400-500145㎡四房21570-600推售情况二期开盘加推316套房源，目前基本售罄，成交价（毛坯34869元/㎡）相比一期价格上涨20%待售549套房源（已拿预售证），3月22日首次开盘，推出15#、16#、19#、20#，共计349套房源，当天去化35%5月11日加推54套85㎡两房，目前基本售罄，总价320万左右售罄在售万科海上传奇—受市场影响蓄客不足提前开盘，推349套当天仅销售123套，后期采取逐步小幅加推，本月加推54套，认筹60组，去化仅40套二、竞争市场分析1.竞争个案分析汇智湖畔家园项目规模建面71000㎡容积率2.1物业类型高层总户数588（公寓）主力户型74-148㎡交通地铁2号线金科站500米配套商业：邻40万㎡长泰商业中心（在建）、传奇广场景观：5万㎡人工湖，10万方绿地教育：华师大二附中、上海中学国际部、上海外国语大学附属外国语学校推售信息2013年11月推出89套房源，截止到目前签约68套；金科路站人工湖龙东大道金科路张江高科周边实景图汇智湖畔—张江板块，邻近金科路站（500米），周边配套醇熟，生活便捷二、竞争市场分析1.竞争个案分析2013年11月2013年8月首次开盘加推推售节点：2014年5月17日产品面积户型成交套数成交均价（元/㎡）总价段（万）高层（二期）87-89㎡二房3640000（毛坯）340110-148㎡三房32390-530推售情况毛坯房源，共计588套首次推盘294套，销售287套，成交均价26800元/㎡二期推盘89套，销售65套，成交均价35700元/㎡待推房源205套，可售房源共计238套在售在售在售在售在售推盘每栋楼售出一单元的形式，并未按整栋出售汇智湖畔—首次开盘成交均价仅26800元/㎡，主力客户来自内部关系户，二期13年11月加推89套，均价35695元/㎡，网签共68套，销售量下滑。2014年5月均价调为约4万，仅售出13套。二、竞争市场分析1.竞争个案分析金大元御珑宫廷项目规模建面86000㎡容积率1.2物业类型大平层、叠墅总户数500主力户型平层220、260、300㎡、双拼、联排别墅438㎡交通距离2号线唐镇站2公里配套公园：自属4万㎡香梅公园推售信息60套7折特价房源活动已经结束御珑宫廷—大面积精装产品，产品品质较高，自配4万㎡绿地公园二、竞争市场分析1.竞争个案分析产品面积成交套数成交均价（元/㎡）总价段（万）大平层200-300㎡4936158（精装）700-1000推售情况均可销售，开盘至现在仅成交7套4月26日开始推出60套7折房源，认筹200个，随之涨价，成交49套御珑宫廷—面积大，总价高，开盘近半年仅成交7套，近期推出60套7折房源吸引近200组认筹，即刻出现涨价，最终仅成交49套.目前均价36158元/㎡二、竞争市场分析1.竞争个案分析玉兰公馆项目规模建面110000㎡容积率1.2物业类型大平层、叠墅总户数429主力户型170-210㎡交通地铁2号线唐镇站500米配套商业：邻45万㎡商业综合体（在建）推售信息5.31开盘推出70套，去化超过80%玉兰公馆—绿城玉兰三期产品，传承前二期产品类型，面积段170-210㎡精装，售楼处已经开放，5.31开盘推出70套房源，开盘当天对外称去化80%，均价42000元/㎡（装修标准8000元/㎡）二、竞争市场分析1.竞争个案分析竞品6月推售产品2014.6御珑宫廷旭辉亚瑟郡万科海上传奇可售约122套，1.3万㎡可售量332套，约3.7万㎡可售106套，2.9万㎡玉兰公馆待售约70套，约1.2万㎡汇智湖畔家园待推100套，约1.4万㎡后续供应量—竞品存量及待售量约730套，共计约10.5万方，在目前市场情况下，竞争更为加剧二、竞争市场分析1.竞争个案分析竞品总价段分析—本案与竞品相比，叠加产品总价略有优势旭辉亚瑟郡万科海上传奇御珑宫廷绿城臻园汇智湖畔家园320-450310460-530400万500万260-280300-380290-300三房两房四房或叠加350-400500-510540-630300万1000-1500本案380-400580-700以上均为毛坯总价项目名称装修标准户型主力面积签约套数（套）各户型成交均价（万/㎡）整体毛坯成交均价（万/㎡）近期开盘时间旭辉亚瑟郡3000元/㎡2R90㎡2014.33R102-131㎡万科海上传奇3000元/㎡2R83-85㎡2013.113R102-114㎡4R145㎡金大元御珑宫廷8000元/㎡4R220-300㎡4939330313302014.5.10绿城臻园5000元/㎡3R90-128㎡2014.3汇智湖畔家园毛坯2R87-89㎡2013.113R129㎡、148㎡绿城玉兰公馆7000元/㎡4R170-210㎡5.31开盘预计叠加45000-55000预计叠加38000-480005.31二、竞争市场分析1.竞争个案分析注：所有项目成交价格时间区间为【最近一次开盘】至【2014.3.20】二、竞争市场分析1.竞争市场小结在目前市场情况下项目推售节奏可参考万科海上传奇,小步快跑,快速去化,保证销售率推广方面,主打项目低密度、高附赠主力卖点，线上主力宣传项目及时动态，保持曝光率，线下主动出击，拓展和扩大目标客户群，增加项目市场热度竞品近期表现来看，受整体市场影响及部分楼盘打折干扰，客户观望情绪加重，蓄客情况不乐观，销售受阻二、竞争市场分析2.产品点对点分析外部环境PK项目名称产品类型区位社区配套交通与市中心距离社区规模、容积率、成熟度基本生活配套、教育医疗配套与地铁口、交通主干道的距离绿城臻园小高层、平层、叠加唐镇：齐爱路168弄总建筑面积约10.9万㎡，1.5容积率，未入住附近20万方商业；教育配套齐全地铁物业，离主干道近★★★★☆★★★☆☆★★★★☆★★★★★旭辉亚瑟郡洋房周康：浦东川周公路2878号总建筑面积约3.6万㎡，1.19容积率，未入住基本生活配套离地铁有一定距离，门口有公交线★★★☆☆★★★☆☆★★★☆☆★★★☆☆金大元御珑宫廷叠加、平层、联排唐镇：唐丰路881弄总建筑面积约8.6万㎡，1.6容积率，未入住周边商业齐全，享受教育资源，邻香梅公园离地铁、主干道较远★★★☆☆★★★☆☆★★★☆☆★★☆☆☆汇智湖畔家园高层张江：亮秀路180弄总建筑面积约7.1万㎡，2.1容积率，未入住周边商业齐全，处于邻近产业园区地铁物业，离主干道近★★★★☆★★☆☆☆★★★☆☆★★★★★万科海上传奇高层御桥：御桥路1751号总建筑面积25万㎡，2.0容积率，未入住周边商业齐全，地铁物业，离主干道近★★★★☆★★★★☆★★★☆☆★★★★★本案最大优势在于低密度稀缺性的洋房、叠加和别墅产品二、竞争市场分析2.产品点对点分析绿城臻园法式风格全进口石材贴面中央露天游泳池9000平米中央景观高端会所金大元御珑宫廷法式风格石材+真石漆海上传奇ARTDeco风格红砖面墙+真石漆景观主轴、多品种种植旭辉亚瑟郡英伦风格石材+涂料社区内水系、园林组团社区规划上，本案基本与竞品持平立面风格上，本案差异于各竞品社区规划/外立面风格PK汇智湖畔家园现代风格干挂花岗岩+涂料湖景资源二、竞争市场分析2.产品点对点分析配套PK价值点绿城臻园金大元御珑宫廷万科海上传奇汇智湖畔家园旭辉亚瑟郡景观9000㎡围合式中央花园、中轴景观4万方香梅公园意式十字宫廷皇家园林景观外邻5万方人工生态湖；10万㎡绿地普通园林景观公共设施约2800㎡会所、健身房、室外泳池、咖啡吧、多功能厅近3000㎡会所约3000㎡会所会所、幼儿园会所物业服务绿城物业，公寓5元，平墅7元金大元御珑宫廷物业，大平层4.5元，叠墅5.5元，联排6.5元万科物业，3.4元2.8元上海永升物业管理有限公司装修情况公寓5000，平墅8000、大金空调、法国兰舍新风、菲斯曼橱柜、西门子厨电、威宝卫浴等平层7000，别墅100003000标准毛坯3000标准商业45万方地铁沿线商业家乐福、金瑟年华商业广场海上传奇风情商业街（规划中）、百联东郊、宜家、红星美凯龙邻40万㎡商业中心；传奇广场附近盛大天地、万科商业街、万达广场教育学区；福山外国语小学、东方幼儿园非学区；东方世纪学校、唐镇第一中学学区；建平实验中学、御桥实验幼儿园、上师大附小非学区；华师大二附中中福会幼儿园、长宁国际学校交通地铁2号线唐镇站地铁2号线唐镇站地铁11号线御桥站地铁2号线金科路站近11号线罗山路站二、竞争市场分析2.产品点对点分析户型PK——洋房项目对比户型梯户比立面用材附加值本案优势本案劣势汇智湖畔家园131㎡2T3H、2T4H干挂花岗岩+仿石涂料南向双阳台户型方正、南北阳台走廊空间少许浪费旭辉亚瑟郡129㎡1T2H石材+涂料层层退台南卧均有阳台非层层退台绿城臻园小高层140㎡2T4H、1T2H纯石材干挂双南露台、大飘窗得房率高客厅面宽较窄万科海上传奇125㎡2T3H、2T4H红砖墙面+仿石涂料南北阳台、飘窗户型方正、南北阳台走廊空间少许浪费本案125~142㎡1T2H干挂石材+面砖南北阳台、大飘窗--绿城臻园旭辉亚瑟郡汇智湖畔家园万科海上传奇本案二、竞争市场分析2.产品点对点分析户型PK——叠加项目对比户型地下室花园立面用材本案优势本案劣势象屿鼎城176㎡50-60㎡，2层100㎡干挂石材+仿石漆地下室面积花园小绿城玉兰公馆180㎡70㎡，5.4米挑高80㎡石材贴面地下室面积大花园小本案163-177㎡89㎡，5.2米挑高40㎡石材+面砖--本案象屿鼎城绿城玉兰公馆二、竞争市场分析2.产品点对点分析户型PK——别墅项目对比户型地下室花园立面用材本案优势本案劣势保利御樽苑282㎡90㎡40-80㎡石材+面砖密度低，地下室大交房时间晚御沁园240㎡80㎡80㎡石材+面砖密度低，地下室大品牌绿宝园21750-100㎡30㎡石材+面砖面宽大，花园大绿宝园精装修本案215~255㎡110㎡，5.2米挑高80㎡干挂石材+面砖--保利御樽苑御沁园绿宝园比准项目选择根据社区规模、产品品质、区位与本项目可类比来选择：选取万科海上传奇、旭辉亚瑟郡、绿城臻园、汇智湖畔家园来对洋房进行核心均价推导选取旭辉亚瑟郡一层、绿城臻园一层、象屿鼎城对底TOWN进行核心均价推导选取象屿鼎城、玉兰公馆对叠加进行核心均价推导选取保利御樽苑、绿宝园、御沁园对别墅进行核心均价推导三、均价推导及价格建议核心均价推导步骤第一：运用市场比较法，初步测算出本项目各物业类型核心均价第二：根据首次开盘房源价格对比，进行价格再次验证第三：根据客户情况，推导最终价格三、均价推导及价格建议价格区间推导模型建立价格区间动态估算模型：比准均价=静态基准价格×楼盘对比修正系数P=∑Pn×R1×R2n市场比准法测算模型三、均价推导及价格建议洋房非底层价格推导项目区位社区配套交通发展价值景观资源周边环境总分比准系数打分说明与市中心距离容积率、成熟度基本生活配套、教育医疗配套（包括社区内、外）交通便捷性利好规划与资源社区整体规划布局、景观资源打造周边生活环境——对比项目/本案权重201015151515101001旭辉亚瑟郡157121113127771.00绿城臻园（小高层）166131413158851.10汇智湖畔家园184121414139841.09万科海上传奇1841515121510891.16本案167121111137771项目建筑外立面楼栋规划位置户型公建部分交房时间物业管理开发商品牌总分产品比准系数打分说明风格及用材楼栋是否临街，是否受噪音污染，景观资源等功能性、得房率大堂空间、用材交房物业管理、服务水平/——对比项目/本案权重101515151520101001旭辉亚瑟郡813141213188861.08绿城臻园（小高层）10141215142010951.19汇智湖畔家园713111114156770.96万科海上传奇8121415142010931.16本案813131212166801楼盘对比修正系数——社区对比楼盘对比修正系数——产品对比三、均价推导及价格建议项目基准社区系数产品系数比准价格权重权重值入市价格AabC=A/a/bDPn=C×DP’=∑Pn旭辉亚瑟郡277001.001.0825767.441860.359018.60465127394.78251绿城臻园（小高层）356001.101.1927157.399380.38147.219814汇智湖畔家园402001.090.9638285.714290.13828.571429万科海上传奇344001.161.1625601.546450.256400.386614洋房非底层均价推导测算值：价格取整为27000元/㎡

三、均价推导及价格建议洋房底TOWN价格推导项目区位社区配套交通发展价值景观资源周边环境总分比准系数打分说明与市中心距离容积率、成熟度基本生活配套、教育医疗配套（包括社区内、外）交通便捷性利好规划与资源社区整体规划布局、景观资源打造周边生活环境——对比项目/本案权重201015151515101001旭辉亚瑟郡

（一层）157121113127771绿城臻园

（公寓一层）166131413158851.10象屿鼎城156131111138771.00本案167121111137771楼盘对比修正系数——社区对比楼盘对比修正系数——产品对比项目建筑外立面楼栋规划位置户型公建部分交房时间物业管理开发商品牌总分产品比准系数打分说明风格及用材楼栋是否临街，是否受噪音污染，景观资源等功能性、得房率大堂空间、用材交房物业管理、服务水平/——对比项目/本案权重101515151520101001旭辉亚瑟郡

（一层）813121213188841.02绿城臻园

（公寓一层）10141215142010951.16象屿鼎城913141415177891.09本案813151212166821三、均价推导及价格建议项目基准社区系数产品系数比准价格权重权重值入市价格AabC=A/a/bDPn=C×DP’=∑Pn旭辉亚瑟郡

（一层）296331.001.0228927.50.41157131986.5绿城臻园

（公寓一层）500001.101.16390960.259773.99象屿鼎城330001.001.0930271.80.3510595.1洋房底TOWN均价推导测算值：价格取整为32000元/㎡

三、均价推导及价格建议叠加价格推导楼盘对比修正系数——社区对比楼盘对比修正系数——产品对比项目区位社区配套交通发展价值景观资源周边环境总分比准系数打分说明与市中心距离容积率、成熟度基本生活配套、教育医疗配套（包括社区内、外）交通便捷性利好规划与资源社区整体规划布局、景观资源打造周边生活环境——对比项目/本案权重201015151515101001象屿鼎城156131111128760.96玉兰公馆168131413137841.06本案168121212127791项目建筑外立面楼栋规划位置户型公建部分交房时间物业管理开发商品牌总分产品比准系数打分说明风格及用材楼栋是否临街，是否受噪音污染，景观资源等功能性、得房率大堂空间、用材交房物业管理、服务水平/——对比项目/本案权重101515151520101001象屿鼎城913141415178901.05玉兰公馆10141414132010951.10本案814131413177861三、均价推导及价格建议项目基准社区系数产品系数比准价格权重权重值入市价格AabC=A/a/bDPn=C×DP’=∑Pn象屿鼎城330000.961.0532778.070180.39833.4233672玉兰公馆400001.061.1034055.137840.723838.6叠加均价推导测算值：价格取整为34000元/㎡

三、均价推导及价格建议别墅价格推导楼盘对比修正系数——社区对比楼盘对比修正系数——产品对比项目区位社区配套交通发展价值景观资源周边环境总分比准系数打分说明与市中心距离容积率、成熟度基本生活配套、教育医疗配套（包括社区内、外）交通便捷性利好规划与资源社区整体规划布局、景观资源打造周边生活环境——对比项目/本案权重201015151515101001保利御樽苑166121212138790.99御沁园138111010126700.88绿宝园138111010126700.88本案168131211137801项目建筑外立面地下空间花园舒适度套房附加值物业管理开发商品牌总分产品比准系数打分说明风格及用材地下挑高、空间大小花园面积面宽套房数露台、客、餐厅挑高物业管理、服务水平/——对比项目/本案权重10151515101015101001保利御樽苑7121212771410810.94御沁园712111478148810.94绿宝园712111268136750.87本案815131389137861三、均价推导及价格建议项目基准社区系数产品系数比准价格权重权重值入市价格AabC=A/a/bDPn=C×DP’=∑Pn保利御樽苑328300.990.9435297.80.621178.739022.1御沁园326950.880.9439672.20.27934.45绿宝园378070.880.8749545.20.29909.03别墅均价推导测算值：价格取整为39000元/㎡

三、均价推导及价格建议第一：运用市场比较法，初步测算出本项目各物业类型核心均价第二：根据首次开盘房源价格对比，进行价格验证第三：根据客户情况，推导最终价格三、均价推导及价格建议价格表对比首次开盘价格汇总表洋房洋房阁楼单价3037228814洋房标准层单价26500底town单价31500叠加上叠单价3390235000下叠单价36025联排小联排单价3850039815大联排单价41500本次价格测算汇总表洋房洋房非底层单价27000底town单价32000叠加上、下叠单价34000联排大、小联排单价39000三、均价推导及价格建议价格验证—市场情况除去三月，2014年上海住宅价格月涨幅甚微，范围1-3%5月31日绿城玉兰公馆新开盘，所开叠墅价格采用低开方式，保证资金回笼整体市场涨幅甚微，区域标杆楼盘低开，保证资金三、均价推导及价格建议洋房非底层—测算与首次开盘价格基本相当，根据涨幅非底层均价26800元/㎡底TOWN—根据测算结果及涨幅，价格32000元/㎡叠加—叠加属于本项目稀缺产品，属于溢价型产品，尤其下叠附加值高，本次价格可适当提升涨幅至3%，上叠价格34800元/㎡，下叠价格36800元/㎡别墅—由于本项目别墅前期销售受阻，同时受市场情况干扰，别墅价格建议暂不调整，与首次价格持平三、均价推导及价格建议第一：运用市场比较法，初步测算出本项目各物业类型核心均价第二：根据首次开盘房源价格对比，进行价格验证第三：根据客户情况，推导最终价格三、均价推导及价格建议三、均价推导及价格建议客户情况——洋房客户访谈：我是改善的，以前住的房子小了，我要卖掉换套大的。只考虑张江附近的，到时候看价格，与周边楼盘对比了才能决定客户：杨先生区域：张江渠道：户外广告客户情况：生活、工作圈子都在张江，希望能就近买房认可点：底town地下附赠空间大，小区物业管理，产品设计抗性情况：对学区抗性比较大，价格觉得有点贵三、均价推导及价格建议客户情况——叠加客户访谈：我现在在唐镇上班，老婆喜欢带花园的户型，想种点花草。对这套房地下室比较满意。就是物业费有点高，配套还不是很满意。客户：周先生区域：曹路渠道：户外围挡客户情况：喜欢花园和地下室较大的户型，看重区域认可点：唐镇未来发展空间大，对户型比较认可抗性情况：部分客户认为下叠总价稍有点高三、均价推导及价格建议客户情况——别墅客户访谈：价格太贵，主要是目前只考虑别墅产品，所以才买的小联排客户：应先生区域：唐镇渠道：户外围挡客户情况：客户只考虑买别墅，预算有限买不了大的，只考虑小联排认可点：产品户型、区域价值、景观抗性情况：总