宝宇天邑项目营销建议

宝宇天邑项目分析Contents目录困惑篇解决篇蜕变篇市场篇市场篇竞争市场局面竞争市场局面宝宇天邑项目周边高端住宅项目仅有一个，且体量较小。周边项目：9个

住宅项目：7个

商业项目：1个

公寓项目：1个高端项目：1个项目周边市场情况竞争市场局面项目名称产品类型面积区间（㎡）价格（元㎡）月均去化量（套）松花江尚超高层/高层/多层40-317小户型11000大户型150005-899号公馆高层35-66120001-3（尾盘）观澜宝邸高层32-96住宅8700公寓120008-11中华巴洛克多层（商铺）30-1500300002-3金帆明居高层41-1487800待售（未开盘）好民居滨江新城高层48-160750015-18南极国际高层/多层68-158830010-13福宏名城高层/小高层67-17695006-8宝通府第高层73-14485003-5从位置、价格、品质来看，唯有松花江尚能与宝宇项目稍作比较，且规模无从比拟，宝宇项目竞品是全市的高端项目。项目周边市场情况竞争市场局面位置价格产品提及率盛和世纪四季上东盛和天下盛世江南富力江湾宝宇项目竞品锁定盛和世纪、盛和天下、四季上东、盛世江南、富力江湾。项目竞品锁定竞争市场局面项目竞品述求项目名称区域区位/板块关键词述求盛世江南道里爱建地段、品牌、临江盛和世纪道里群力洋房、临江、公园盛和天下道里群力地王、别墅、观江高层富力江湾道里水上公园地标、观江、品牌、豪宅、精装四季上东香坊省政府亚麻厂、高品质、园区景观宝宇天邑道外道外三马品牌、超大规模、物业、口碑宝宇项目竞品乃全市高端项目或区域标杆项目，与竞品相比品牌、物业、口碑等均可。竞争市场局面项目竞品供求竞品供求及库存分析竞品总销及均价分析四季上东销售业绩最佳，富力江湾单价最高（含精装），竞品库存相对本案较为充足，客户选择空间较大。注：统计数据为各项目开盘至今竞争市场局面竞品项目周信息统计项目名称来电来人成交（套）金额（万元）主力成交（面积）优惠措施备注盛世江南1632400173㎡一次88，贷款9，顶层73,/四季上东277919157596、128㎡一、二期一次性98、按揭无折，三期一次性92，按揭无折，万象一次性95折按揭无折扣/盛和天下9251220048、128㎡公寓一次性付款95折，贷款无折扣/盛和世纪15572111936176㎡一次性付款95折，贷款无折扣/宝宇天邑557871610112-160㎡一次性85，贷款9/富力江湾605683100190、230㎡一次性92，贷款97老带新力度较大2万（230㎡）1万（190㎡）统计时间：2013.3-2013.7平均周信息主力成交多为160㎡以下产品，以170㎡产品为主力成交的项目是盛和世纪、富力江湾，其中富力老带新力度较大，盛和世纪找关系折扣力度较大最高能达到83-85折。竞争市场局面本案竞品景观资源生活配套建筑风格价格优势实景现房园区规划黄金地段优质物业景观资源生活配套建筑风格价格优势（富力除外）实景现房（富力除外）园区规划黄金地段（盛和除外）优质物业综合对比，本案在地段和物业不输于竞品，但价格及现有配套层面无优势。项目竞品PK竞争市场局面市场小结宝宇天邑项目经历11年初首推热销后，在整体市场低迷的环境下，销售逐渐陷入了僵持状态；项目团队需要尝试调整策略以拉升气势，为项目后续产品推进创造有利条件。困惑篇问题究竟在哪宝宇的问题存在先吃好的，剩下坏的存在：哈尔滨市场区域认知周边环境产品对比问题：问题究竟在哪哈尔滨市场分析哈尔滨目前市场情况刚需、首改住宅占78%哈尔滨也存在限购哈尔滨房地产投资环境差哈尔滨市场政策导向滞后性强如何再上一层目前哈尔滨区域分布道里、道外分界线项目位置60米问题究竟在哪道外区域认知1道外—脏、乱、差的代表道外与豪宅无关，观江豪宅都在道里23近5年观江豪宅开发总建面：90万方售楼处周边环境差问题究竟在哪项目情况118栋高层、超高层产品主打温泉主题社区23宝宇哈尔滨龙头企业4通过物业打造高端住宅/loveslide如何再上一层销售情况概述1临近铁路线、路边的产品滞销均价14000元/m²，85折23观江26000元/m²楼王4开发周期长，现销售60%后不动滞销26000的楼王环境差、待拆迁问题究竟在哪售楼处目前情况1售楼处客户量非常少售楼处所在快速车道上23此区域自然来访较难4售楼处环境保持很差问题究竟在哪导致滞销原因1170米内有高铁及铁路高铁修建过程中，环境差23北侧项目曾传高铁有辐射4高铁施工、运行噪音大问题究竟在哪导致滞销原因21原此区域非住宅区周边观江项目趋于饱和23高铁、北侧项目降价2000元4原客户人群为宝宇驻地北环商城问题究竟在哪解决篇人从何处来23CBD商圈关键：配套甲A级写字楼、国际商贸中心、超白金五星级酒店关键：高品质的购物、居住、休闲空间。继红小学和69中学学区配套未来前景关键：集休闲、娱乐、餐饮、酒吧于一体的商业步行街，使其成为哈尔滨市第二条中央大街推广：人从何处来圆您一个宝宇梦24报广+软文关键：短信宝宇品牌延续，整体配套的说明及未来展望关键：宝宇特价难得DM关键：寻找客户所在推广：人从何处来老业主关键：老业主深入发掘荣誉数据目标25奖惩参与竞争25如何激励全员营销激励人从何处来26如何圈层销售寻找高端客户分布区域通过老板的朋友圈打进高端人群圈内让高端客户自身营造投资氛围客户代表他自己的圈子，老带新圈层维护老客户，通过他们的认可扩充客户群体让更多的人选择宝宇，哈尔滨的象征需要从开发公司品牌塑造和口碑扩张内讲师的成长人从何处来27目前面对抗性如何解决高铁辐射，引起人们的恐慌高速铁路一般使用电作为驱动在高铁上的受电杆与供电线路高速滑过时会产生部分磁场不过是微量的主要就是声音这方面的长期处于比较嘈杂的环境中会影响身体健康人们对道外的认知距离中央大街更近，目前此区域都是哈尔滨中心区域周边的环境及施工工期长住宅期限是70年，新出台政策对于房地产未来市场是有利的，您现在以投资角度看待是极为有眼光的内讲师的成长人从何处来28提升销售人员竞争力度置业顾问虽有从业经验但专业性不强相对而言，强销、现场逼定能力较弱对于项目讲解，重点不够突出因待遇优厚、条件优越，存在缺乏积极性人从何处来先卖好的，没有针对性的策略方案进行销售29现场人员的调整如何把未来价值说辞传递给客户如何跟踪客户，维护客户抓住仅有资源如何突出开发商品牌，宝宇能给您带来什么如何把销售压力让置业顾问自己扛人从何处来剩余房源如何分层去化30蜕变篇借鉴亿达，完成蜕变31借鉴亿达，目的是什么借鉴大