上半年四川省房地产估价师案例与分析居住房地产估价的常用方法考试题

2017年上半年四川省房地产估价师《案例与分析》：居住房地产估价的常用方法考试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）1、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0。5，楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地,容积率为4。0,相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（)万元.

A．500

B．525

C．600

D．16502、下列说法不正确的是__。

A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容

B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系,法定代理人的权限来自法律的规定

C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理

D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式3、设立地役权通常会使。

A：供役地的价值下降

B:需役地的价值下降

C：供役地与需役地的价值都下降

D：供役地与需役地的价值都上升

E:工业用地的监测点评估价格4、（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。

A．项目投资所能支付的最高贷款利率

B．将未来收益或收入转换成现值的收益率

C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率

D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比5、某宗土地面积10000㎡，土地单位价格800元／㎡，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元,管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%,销售价格为3000元／㎡，则该项目的盈亏平衡点销售量为㎡。

A：10000

B：12000

C：180000

D:15000

E：借款合同6、某房地产投资项目,资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是.

A：80％

B:120％

C：171%

D:200%

E：借款合同7、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,最高以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费。

A：5％

B:10%

C：15%

D:20%

E：执行层的组织协调8、某建设项目建设期3年,各年计划投资额分别为:第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5％,该项目建设期间涨价预备费为.

A：1270．975

B：3600

C：3800

D：4806

E:执行层的组织协调9、等于产品价格与销售量的乘积。

A：平均收益

B:总收益

C：边际收益

D：长期收益

E：执行层的组织协调10、的主要内容包括城市的发展布局,功能分区,用地布局,综合交通体系，禁止、制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。

A:城市总体规划、镇总体规划

B:控制性详细规划

C:修建性详细规划

D:城市分区规划

E：执行层的组织协调

11、小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府__提出住宅小区竣工综合验收申请报告，并附相应文件资料.

A．建设行政主管部门

B．房地产主管部门

C．建设行政主管部门和房地产主管部门

D．房地产主管部门和土地管理部门12、物业服务企业的资质管理实行。

A：一级审批制度

B：逐级审批制度

C：分级审批制度

D:分别审批制度

E:执行层的组织协调13、在房地产市场的自然周期中,空置率超过长期平均空置率的阶段为__阶段.

A．租金增长率上升

B．新增供给小于新增需求

C．新开工项目增加

D．租金增长率下降14、不属于法人成立必须具备的条件是.

A：独立承担法律责任

B:依法成立

C：必要的经费

D:自己的名称、组织机构和场所

E：执行层的组织协调15、某高层楼房占用的土地总面积为800㎡,房地总价值为4000万元,甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2500万元;乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500万元．如果按房地价值分摊方法计算,则甲公司拥有的土地数量为。

A:466㎡

B：496㎡

C:506㎡

D：596㎡

E：工业用地的监测点评估价格16、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近,如果定价比市场领导者的定价低,则其采用的是.

A：领导定价法

B：挑战定价法

C:随行就市定价法

D:价值定价法

E：借款合同17、《房地产开发企业资质管理规定》规定,房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发__。

A．二级资质证书

B．三级资质证书

C．四级资质证书

D．暂定资质证书18、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算,零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0。23，整个投资市场的平均收益率为18％，则零售商业用房的预期收益率为（）。

A．11.07%

B．12.45%

C．13。59％

D．10.78％19、在房地产产品的生产过程中，一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等工作.

A:建筑师

B：工程师

C：造价工程师

D：估价师及物业代理

E：借款合同20、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时,若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是。

A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B:待开发房地产建设发包日期

C：取得待开发房地产的日期

D：房地产开发完成并投入使用的日期

E:工业用地的监测点评估价格21、在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和与其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工,建设单位在开工前应当向申请领取施工许可证.

A:工程所在地的县级人民政府

B:工程所在地的县级人民政府建设行政主管部门

C:工程所在地的县级以上人民政府

D：工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门

E：执行层的组织协调22、误差的处理方式中,对合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权.

A:退房

B：换房

C:买房

D：卖房

E：执行层的组织协调23、亦称分支行制，指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构的银行组织形式.

A：单元银行制

B：总分行制

C:集团银行制

D：连锁银行制

E：执行层的组织协调24、起修正作用的一般原则中，又称为审慎原则、保守主义。

A:形式重于实质原则

B:实质重于形式原则

C：重要性原则

D：谨慎原则

E：执行层的组织协调25、从卖方的角度看,成本法的理论依据是__。

A．销售状况价值论

B．市场供求价值论

C．生产费用价值论

D．经济花费价值论二、多项选择题(共25题,每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得0.5分)1、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业__的一个百分比。

A．潜在毛租金收入

B．有效毛租金收入

C．净经营收入

D．税后现金流2、金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证,包括__。

A．债权债务凭证

B．使用权凭证

C．所有权凭证

D．收益权凭证

E．分配权凭证3、下列关于建设用地使用权出让，表述正确的是.

A:土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权

B:经出让取得土地使用权的单位和个人,拥有土地所有权

C：土地使用权可以进入市场,进行转让、出租、抵押等经营活动，包括地下埋藏物在内

D：土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书

E：集体土地不经征收（成为国有土地)不得出让4、关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有。

A:需求不变、供给增加，均衡价格下降

B：供给不变、需求增加,均衡价格下降

C：需求减少、供给增加,均衡价格下降

D:需求减少、供给减少，均衡价格下降

E：需求增加、供给增加,均衡价格上升5、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是__。

A．支付土地出让金的贷款

B．支付开发费用的短期资金或“建设贷款”

C．用于土地储备的贷款

D．项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”

E．住房抵押贷款6、以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有。

A：建筑物的经济寿命短于其自然寿命

B：建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数

C:建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数

D：建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等,自然寿命和经济寿命都有可能得到延长

E：建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数7、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期期业投资.

A：出售

B：抵押

C：转让

D：经营

E:借款合同8、商品房买卖合同的内容应当由__。

A．房地产行政主管部门确定

B．工商行政管理部门确定

C．房地产行政主管部门和工商行政管理部门共同拟定

D．商品房买卖当事人约定9、是指用点、线等符号计算总体和各组单位数的方法。

A:划记法

B：曲线法

C：折叠法

D:逻辑审查

E：点划法10、谢某打算承租某写字楼的一个单元,在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为40㎡，外墙面积为8㎡，单元间分隔墙面积为10㎡,公摊面积为5㎡,那么,可出租面积应为㎡。

A：44

B:48

C:53

D：63

E：借款合同

11、下列关于物权的表述中，正确的有。

A：物权具有优先效力

B：任何情况下的物权均优先于债权

C：物权的设定必须公示

D:不动产物权的公示方式是登记

E：动产物权的公示方式是占有12、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的__.

A．容积率

B．土地用途

C．土地开发程度

D．评估单位

E．土地使用权性质13、房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以为基础，参照当地的市场价格进行评估.

A：各类房屋的抵押价格

B：各类房屋的租赁价格

C：各类房屋的重置价格

D：基准地价

E：标定地价14、市场经济条件下,物业租金水平的高低,主要取决于__.

A．业主希望的投资回报率

B．承租人愿意承担的费用

C．承租人的承受能力

D．同类型物业的市场供求关系15、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。

A．保值性

B．增值性

C．异质性

D．弱流动性16、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％,经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元,所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（)万元.

A．330

B．450

C．650

D．70017、某家庭预计今后15年内月收入为10000元,如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款.已知贷款年利率为12%,则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元.

A：28.62

B:29.16

C:41。56

D：48.24

E：借款合同18、征用__，不需国务院批准。

A．基本农田10公顷以下的

B．基本农田以外的耕地不超过35公顷的

C．基本农田以外的耕地超过70公顷的

D．其他土地不超过35公顷的

E．其他土地超过70公顷的19、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时,职工工会经费按计税工资总额的__％计算扣除.

A．4

B．3

C．2

D．120、成本利润率的计算公式是__.

A．开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）

B．开发利润÷(土地取得成本+开发成本）

C．开发利润÷（土地取得成本+开发成本+投资费用)

D．开发利润÷开发完成后的房地产价值21、仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是。

A：附息债券

B:贴水债券

C：信用债券

D:担保债券

E:执行层的组织协调22、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现,管理并评估物业服务公司的工作,这是的工作内容。

A：物业管理