精装问题极易引发投诉

精装问题极易引发投诉精装房交付即投诉，似乎成了房企无法挣脱的魔咒。大至户型不符，小至螺丝松动，都能成为客户投诉点。据统计数据，精装户内门、墙面、涂料、入户门、天花顶棚、地砖、木地板、窗、开关、墙纸壁纸等，都是客户投诉的重灾区。明源君注意到，很多问题项的出现，与成本无关，也不全是精装施工工艺问题，图纸设计、土建施工等遗留的隐患也不少！一、土建遗留的历史问题，到精装阶段集体暴雷有一类项目极易出现精装客诉：毛坯改精装。由于一开始未将精装修纳入工程策划中，匆忙上马批量装修，不仅工期紧张，预算也通常不足；土建和精装前期没有交圈，精装做起来非常被动。1、土建带病移交，拉低精装成品质量土建带病移交精装，等到精装完成时才发现。这类问题不仅影响严重，且整改起来难度大成本高。精装交付的三大质量通病中，渗漏、开裂、尺寸偏差等常常与土建脱不了干系。①渗漏卫生间墙体根部反潮、窗边渗漏、管口渗漏、外墙渗漏……渗漏是住宅项目最大头的问题，其根源往往在于土建施工上。比如下面这个项目，刷完涂料发现烟道井附近渗漏，严重影响装修质量。②开裂以下这个项目，因为墙体开裂返修造成大量无用功不说，返工过程还导致木地板成品保护被破坏，木地板被严重刮花。③专项尺寸偏差某项目，楼地面平整度控制不到位，精装阶段铺装木地板之后地面也不平整。2、土建进度滞后，影响精装工期和质量项目施工建设环环相扣，土建阶段遗留的问题，都可能成为精装阶段的隐患。除了质量问题外，土建的工期对精装的影响也不容忽视。一旦土建进度不达标，不仅压缩了精装工期，更可能带来额外的问题。某项目，土建进度滞后，精装又赶着进场，在铝窗和玻璃还没来得及安装完毕，精装就进场施工。偏偏又赶上大雨天，刚铺好的木地板全部被泡烂。由于交付日子既定，一旦土建进度滞后，精装的工期也受挤压，变相加大了精装抢工压力。比如某项目，精装进场的时候，正式电梯还没安装，阳台又已经安装了栏杆阻碍了货运。精装材料无法按时上楼，现场出现严重窝工，后期只能通过加人把工期抢回来。二、图纸设计不当，装修后出现功能缺陷装修是个问题不断暴露的过程。很多项目，由于各种原因，土建与装修未叠图，又或者图纸深化不够，不装修则以，一装修便不断暴雷。1、土建图纸问题，造成精装整改返工在项目开发中，土建和精装通常是由两家不同的单位出图，而且很多房企是流水线作业，土建先出图，干了一段时间后再出精装图纸。这个时候，土建图纸的问题成为定局，精装阶段要么拆改要么被动接受。比如某项目同一室内卧室与卫生间相邻门洞存在高低现象，门洞口预控尺寸偏差明显。又如以下这个项目，土建图纸设计时未考虑到装修墙砖铺贴厚度，冰箱位预留的进深不够，装修后的厨房冰箱位无法正常放置。污水管设置穿越卧室，不仅违反了住宅设计规范，也给业主带来极其不好的居住体验。烟井设计在餐厅，下翻约200mm，不仅影响美观、还给装修时带来不便，并最终影响餐厅局部的净高。2、精装图纸缺陷，影响客户正常使用图纸是施工的依据，精装方案设计基本决定了精装成果的好坏，图纸的问题如果没及时发现，最终往往演变成不可逆转的功能缺陷。比如尺寸问题。某项目淋浴房设计时没有考虑管道井、管道等装修对尺寸的影响，最终淋浴房的内部净尺寸小于800MM，洗澡时人员抬胳膊和弯腰困难，使用起来极不方便。由于尺寸不够，导致柜门无法打开，或者户内门打开后与周边物体打架等功能性问题也屡见不鲜。比比如，卫生间门打开后，门把手、门吸磕碰淋浴房玻璃，不仅影响使用还容易引发安全隐患。洗衣机地漏位置影响洗衣机靠墙安装，给洗衣机安装支架后，水龙头高度空间又不足，装个洗衣机简直不要太纠结。一间房子出现大量类似的问题，客户怎么能不恼火？三、精装施工管控不到位，最容易出现观感问题现在的地产项目由于分包众多，精装施工现场交叉作业现象严重。许多项目由于工程策划不当，或者房企缺乏精装经验，一到精装阶段现场一片混乱，继而引发诸多质量问题。1、精装施工工序混乱，埋下质量隐患举个例子，室内涉水部位发生渗漏，除了土建遗留问题外，精装阶段的施工工序安排不当，导致防水不到位，或者防水层破坏，都可能成为渗漏的诱因。比如以下这个项目，现场卫生间门槛石、浴室间挡水石施工工序倒置，给后续防水施工带来困难，潜在渗漏风险。再者，在卫生间防水反坎位置，侧排地漏在防水工程完成后才进行开孔安装，同样可能引发了渗漏的问题。2、成品保护不当，观感遭破坏精装施工环环相扣，前后工序、相邻工序之间少不了界面交叉，一旦出现交叉就很难避免相互干扰破坏，继而引发观感问题。比如，由于各工序安装人员和材料进出，房内凸出部位（如门套、墙面阳角等）极易产生碰撞，如果包裹、防护不到位便可能造成成品破坏。▲墙直角未防护，遭碰撞导致直线变形类似的问题在精装阶段非常常见，这样是拉低精装房观感质量差的主要杀手。四、精装房质量管控，需从全周期全专业入手这几年“惊装房”频出，大家常常归咎于限价或者强制精装等外在因素。这些因素一定程度上提高了精装出品管控难度，但细究下去，何尝不反映出房企质量管理不足，内部交圈薄弱等自身弱项。宏观是无法把控的，微观则是可以有所作为的。从工程施工全周期切入，调动设计、工程、成本、招采等多专业深度交圈，强化管控措施，可以最大限度的提升精装质量。针对前文所提到的，精装房常见的缺陷成因，可以重点从图纸和施工过程加强管控。1、图纸管控，从根源上防控质量风险①图纸前置，提前消除风险项如前文所言，精装出图太晚，未与土建叠图是导致后期拆改的一大原因。针对这个问题，主要通过图纸前置来解决。比如某top房企就在其图纸管理细则中要求，设计在±0以前完成建筑、精装修图类设计图纸，以减少后期图纸错漏碰缺问题。又如，某项目，装修图纸和建筑图纸有出入，两者的房间布局不一致。营销对客户输出是以建筑图纸为依据，审图阶段注意到这一问题，修改装修图纸与建筑图纸保持一致，消除了一项客诉风险。②加强排版，优化装修观感观感是客户最直观的视觉感受，很大程度上决定了客户“质量体验”的优劣。观感的提升通常只需花小钱，甚至不需要增加成本就能达成。精装房品质升级方案上，一定要抠与观感相关工艺细节。比如，图纸加强排版，通过更精细的工艺，在“线条”、“线角”这些细节上做出品质感。在工程验收中，提高实测实量的分值比例，把墙面垂直度、平整度的合格率提上去。▲分割线未贯通，影响观感（左图）；线条整体，缝隙均匀，提升观感（右图）2、土建移交精装，既要按时也要保质土建移交精装，一方面要控进度，避免对精装造成工期压力。比如将土建移交精装工作面列入一级计划考核节点，严格把控土建进度，保证精装修有充足的工期。另一方面，避免带病移交。土建界面移交要有一套严格的验收机制，未有验收通过不允许移交。比如前文所述的出现地板铺装不平问题，找平层施工完成，楼地面尺寸验收合格才可以移交。3、精装过程管控，重点防范观感问题除去土建和图纸，精装阶段较容易出现的是材料以次充好，施工工艺粗糙引发的质量问题。虽然整个精装过程跨越周期长，细节错综复杂，明源君认为，抓好以下几个关键点，质量风险基本能控制在安全范围内。①样板先行，明确工艺做法样板先行已经是行规，但很多项目样板和实体两张皮，样板只是走过程，没有真正发挥作用。值得注意的是，一些地区，比如苏州已经出台新规，精装样板房要保留到项目交付后，且样板房和实体交付必须完全一致。样板真正起到引路的作用，想做成面子工程都不行了。②合理工序，减少交叉影响当各专业不可避免存在交叉作业，相互影响时，各方应加强协商，采取相应的成品保护措施，将其对成品的影响减少到最小程度。例如，为避免室内已完工的部分受污染，应严禁在户内进行切割加工；施工时涉及墙地面、墙地砖切割、凿除，必须做好对周边用品的保护，同时对切割、凿除部位进行适当湿润或其它处理，避免扬尘。做好工序标识工作。施工过程容易受污染受破坏的成品、半成品，标识“正在施工，注意保护”的标示牌。另外，编排工序时，注意加强各专业之间的沟通协作。各专业应相互合作，加强沟通，比如水电管线预埋工作应及时与土建工种取得联系，搞好预埋，避免事后开凿，对结构及防水等造成不利影响；再如有房企要求的，精装修窗台板及窗台以上8cm不抹灰，待窗台板安装完成后由精装修单位进行收口，避免二次打凿修补。③成品保护，全流程保障成品保护应覆盖从出厂-堆放-搬运-安装-保洁全流程。成品保护不仅是施工环节的问题，举个例子，某项目的瓷砖在搬运过程中被磨损，到了现场已有一大批存在瑕疵，进场验收不注意，又被贴进客户房子里，后期再怎么保护都白搭。成品保护是分阶段、分内容、分措施、分管理，并持续维护的过程，任何一个环节缺失，都可能前功尽弃。4、材料把关，防止供方偷梁换柱就拿瓷砖来说，正宗的马可波罗瓷砖比贴牌的马可波罗瓷砖单价就相差很大，现场怎么查都没办法发现问题，因为看起来跟真的一模一样，如果忽视了材料的送检检测，很容易让劣质产品蒙混过关。小结精装修是项目施工过程中的末端阶段，许多问题是前期积累的结果，想要突破也得向前溯源。要强调的是，精装房质量管控并非工程部的事，也不完全是施工及设计的事，而应全成员参与，全周期着眼。第一，全员参与，质量管控不能局限于工程部。任何一个顺利交付的项目，都是各部门资源高度整合，统一作战的结果。设计、招采、成本、营销等任意一条线与工程脱节，都可能影响到最终的精装交付成果。精装过程质量提升，是个需要全员参与的事情。比如拓展拿地除考虑性价比外，也考虑拿工程风险因素，比如地质条件等。招采除了考虑价格外，也考虑合作单位的质量管理能力，尤其是施工单位的工程能力。成本要动态的看待投入，该花的钱不能省，比如能产生增量价值的成本肯定不能省。设计人员严格把控图纸质量，工程上的很多不可逆质量问题根本原因在设计缺陷上。物业人员要提前介入工程施工过程，从使用角度对质量问题进行纠偏。第二，质量管控不局限于精装阶段，而是贯穿开发全过程。