房屋租赁权性质之我见

房屋租赁权性质之我见摘要：房屋租赁关系作为生活中的一种重要的财产关系，目前学界有债权说、物权说等多种不同的观点，对于房屋租赁权的定性，有助于我们进一步认识房屋租赁权的性质，从而对其进行法律规制和有效保护，还推动我国房屋租赁法律制度的建立和完善。

关键词：房屋租赁权；买卖不破租赁；物权优先性

一、房屋租赁权的定性

关于租赁权的概念有学者认为，认为租赁权是基于租赁契约产生的由承租人所享有的各种权利，包括租赁契约成立后、租赁物交付前和租赁物交付后所产生的权利。另一种观点认为租赁权仅指承租人对交付后的租赁物所享有的权利，如"承租人之权利，为使用收益权，包括为使用收益必要之占有之权利，此等权利总称为租赁权。"可以看出，租赁契约生效后，租赁物交付前承租人所享有的权利能否包括在租赁权的内容中，是有争议的。笔者认为，房屋租赁权是指承租人在房屋交付后对房屋所享有的占有、使用、收益等的权利。房屋交付前、后产生了不同的法律关系。

民法理论上，所有权属于物权，租赁权属于债权，基于"物权优于债权"，早期罗马法实行的是"买卖击破租赁"原则。但此原则全然不顾完全处于被动的承租人的利益，致使租赁关系极不稳定，并从而导致社会纠纷，严格意义上的"买卖不破租赁"，其表述应当是"不动产租赁物所有权的转移不破租赁"，或者"不动产租赁物所有权的变动不得对抗租赁物债权"。由此可以看出，"买卖不破租赁"是债权的一个特例，此时附着在标的上的租赁权已被赋予了一定的物权性质。现代市场经济的复杂也使得物权与债权的区别界限越来越难以划定。故"买卖不破租赁"原则并不违背"物权优于债权"的原则，作为一个特例，在市场经济下更有其重要意义和法律价值。

二、房屋租赁权性质返璞归真

如果房屋租赁权是物权的一种，则我们应然能分出处其具有的物权性质以及所属物权之种类。纵观物权法定原则下的各国物权种类，房屋租赁权的性质应有新的考虑。

（一）物权性

1、物权"掠影"

关于物权的概念，自德国立法首次出现"物权"表述至今，主要有三种学说，即"对物关系说"，"对人关系说"和"折衷说"。现代民法多采"折衷说"，我国立法和学界多将物权定义为：物权权利人直接支配特定的物并排他性地享受其权利。物权既是对人关系，也是对物关系，物权是二者的结合。

传统物权理论认为，物权与债权相比较，具有鲜明的个性。一是物权的支配性。所谓支配性，是指物权人客观上能够实际占有、管领标的物。所有权人是其所有物的支配者，其他任何人不得予以非法干预，否则即构成侵权，这也是物权的绝对性、对世性的表现。相反，债权人基于其债权，虽然可以请求债务人为或不为一定行为，但他不的，房屋租赁权是用益物权的一种合乎法理。房屋租赁权是当事人双方约定而设立的一种定限物权；是以使用或收益或二者兼有为目的的；是建立在他人所有之不动产之上的权利；使用、收益必须合法占有租赁物方可进行，无论是为己使用，抑或是为己收益而为他人使用。因此，房屋租赁权符合用益物权的特征，在本质上，应是用益物权之一种。

用益权属于他物权，是一种以物的使用价值或利用价值为中心的物权，虽不完全具备所有权（或曰自物权）的一切特征，但亦享有占有、使用、收益及为一定处分的权能。租赁权是否拥有上述各项权能呢？回答是肯定的。承租人与出租人订立契约的目的，乃是希望通过支付对价取得以上诸项权能，这是租赁合同能够成立的主观要件。假如承租人因此不可以得到用益权，要求承租人在支付对价后保留一个空壳合同，显然是非理性的。所以，租赁权的性质只能是物权，而不是债权，更不是什么债权物权化。

承租人没有物的所有权，但又需要使用它；而出租人虽享有物之所有权，一时之间还无法加以利用。出租人与承租人的合作在互有需求的基础上得以达成，这样承租人签订契约的目的就获得了满足。民法解释学理论要求，在不能准确判明合同用语的含义时，应当根据合同的目的来解释合同。所以，合同之目的是判断合同条款效力的重要基础。笔者以为，在界定租赁权的属性时，考察租赁合同的目的，并进而确认租赁权的性质，是大有裨益的。租赁合同以何为目的？稍有社会生活经验的人一眼就能发现，租赁合同的目的，对出租人而言，只能是收取租金；对承租人来讲，肯定是物之利用。租赁合同的目的就是租赁权的目的，因此，就租赁合同的目的而言，租赁权是完全可以归入物权体系之中的。

参考文献：

[1]周枏：《罗马法原论》[M].北京：商务印书馆，1996年版。

[2]梁慧星