房地产估价实务作业指导书

房地产估价实务作业指导书TOC\o"1-2"\h\u32667第1章房地产估价概述 3119471.1房地产估价的含义与目的 3292541.2房地产估价的基本原则与方法 316511第2章房地产市场分析 4103382.1房地产市场概述 4245802.1.1房地产市场的定义与分类 4303222.1.2房地产市场的特点 565532.1.3房地产市场的发展趋势 5249602.2房地产市场供求分析 519592.2.1房地产市场供给分析 596762.2.2房地产市场需求分析 5151032.2.3房地产市场供求平衡分析 620922.3房地产价格分析 6100502.3.1房地产价格形成机制 6285082.3.2房地产价格影响因素 6152152.3.3房地产价格趋势分析 627843第3章房地产估价的基本程序 7204963.1估价前期准备 7226563.1.1获取委托及明确估价目的 780913.1.2收集相关资料 76983.1.3制定估价方案 7253413.2估价现场勘查 7195873.2.1现场勘查准备 7152173.2.2实地勘查 7196703.2.3勘查记录整理 771793.3估价报告编制 726733.3.1估价方法选择与应用 7144953.3.2估算价值 7229433.3.3报告撰写 8278923.3.4报告审核与提交 89514第4章土地估价方法 8261994.1土地估价概述 8256184.2成本法在土地估价中的应用 8274094.2.1确定土地取得成本 8188704.2.2确定土地开发成本 8139034.2.3确定正常利润 8277984.2.4计算土地价值 8216264.3市场比较法在土地估价中的应用 8163444.3.1选择可比实例 928294.3.2调整可比实例的价格 9241134.3.3计算土地价值 9287834.3.4分析市场趋势 922758第5章建筑物估价方法 9152015.1建筑物估价概述 951165.2成本法在建筑物估价中的应用 9202145.2.1确定建筑物重建成本或替换成本 9165995.2.2计算建筑物折旧 9284675.2.3计算建筑物价值 10212045.3市场比较法在建筑物估价中的应用 10112065.3.1选择可比实例 10260145.3.2调整差异因素 10147185.3.3计算建筑物价值 102899第6章房地产综合估价方法 10308206.1房地产综合估价概述 10268076.2收益法在房地产综合估价中的应用 1050216.2.1预测房地产的未来收益 10307186.2.2确定折现率 11208766.2.3计算房地产价值 11202236.3成本法与市场比较法在房地产综合估价中的应用 1176226.3.1成本法在房地产综合估价中的应用 11275846.3.2市场比较法在房地产综合估价中的应用 1125554第7章房地产估价中的风险分析 11252887.1风险概述 11186447.2风险识别与评估 12257527.2.1市场风险 129057.2.2信用风险 12317897.2.3操作风险 12197857.2.4法律风险 13139667.3风险应对与控制 13317167.3.1风险应对措施 1391237.3.2风险控制措施 135011第8章房地产估价案例解析 13253238.1住宅房地产估价案例 13228758.1.1案例概述 13171058.1.2估价方法 13290708.1.3估价过程 13285858.1.4估价结果 14131368.2商业房地产估价案例 14224348.2.1案例概述 14249078.2.2估价方法 14212898.2.3估价过程 14145798.2.4估价结果 14239608.3工业房地产估价案例 1453928.3.1案例概述 14184688.3.2估价方法 1413798.3.3估价过程 15249318.3.4估价结果 153231第9章房地产估价报告撰写与审查 1576529.1房地产估价报告撰写要点 15325349.1.1报告结构 15293629.1.2估价目的与对象 1540279.1.3估价方法与依据 15227089.1.4估价过程 15180429.1.5估价结果 15266979.1.6估价风险提示 15127779.2房地产估价报告审查要点 16139739.2.1审查程序 16306849.2.2估价方法与依据 16108359.2.3估价结果 16172689.2.4报告格式与内容 16276989.2.5法律法规遵守情况 16175469.3房地产估价报告撰写与审查实例 16304589.3.1实例一：某住宅项目估价报告撰写与审查 16214279.3.2实例二：某商业地产项目估价报告撰写与审查 1611798第10章房地产估价职业道德与法律法规 161003610.1房地产估价职业道德 162181410.1.1估价师职业道德的基本要求 161038210.1.2房地产估价职业道德规范 162306910.2房地产估价法律法规 171423210.2.1我国房地产估价法律法规体系 171072210.2.2房地产估价法律法规的主要内容 172028710.3房地产估价行业自律规范 172180010.3.1行业自律规范的意义与作用 172492710.3.2行业自律规范的主要内容 17第1章房地产估价概述1.1房地产估价的含义与目的房地产估价是指依据房地产的价值、市场状况和相关法律法规，采用科学、合理的方法，对房地产的市场价值进行估算的专业活动。其主要目的是为房地产交易、抵押、征收、补偿、租赁、投资等活动提供价值参考依据。1.2房地产估价的基本原则与方法房地产估价应遵循以下基本原则：（1）合法原则：房地产估价应严格遵守国家法律法规和政策，保证估价活动合法合规。（2）客观原则：房地产估价应以客观事实为依据，避免主观臆断和人为干扰。（3）公正原则：房地产估价应保持公正、中立，保证估价结果公平合理。（4）科学原则：房地产估价应采用科学、合理的方法，保证估价结果的准确性和可靠性。房地产估价的主要方法包括：（1）比较法：通过对类似房地产的交易案例进行比较，分析其价格差异，得出被估价房地产的价值。（2）成本法：根据房地产的重建成本或替代成本，扣除折旧等因素，计算出房地产的价值。（3）收益法：预测房地产未来的租金收入或经营收益，通过折现或资本化处理，计算出房地产的价值。（4）假设开发法：根据房地产的开发潜力，预测开发完成后的价值，扣除开发成本、利润等，计算出房地产的价值。（5）剩余法：适用于具有投资属性的房地产，通过预测房地产的未来收益，扣除经营成本、贷款利息等，计算出房地产的价值。第2章房地产市场分析2.1房地产市场概述房地产市场作为国民经济的重要组成部分，具有地域性、周期性和政策性等特点。本章旨在对房地产市场的基本情况进行概述，分析市场运行的规律，为房地产估价提供市场依据。本节将从房地产市场的定义、分类、特点及发展趋势等方面展开论述。2.1.1房地产市场的定义与分类房地产市场是指在一定时期内，房地产商品和服务交易的场所和过程。根据不同的分类标准，房地产市场可分为以下几类：（1）按照房地产的性质和用途，可分为住宅市场、商业市场、工业市场和办公市场等；（2）按照房地产的交易方式，可分为买卖市场、租赁市场和抵押市场等；（3）按照房地产的区域范围，可分为城市市场、城乡结合部市场和农村市场等。2.1.2房地产市场的特点房地产市场具有以下特点：（1）地域性：房地产市场受地理环境、经济发展水平、人口密度等因素影响，具有较强的地域性；（2）周期性：房地产市场受宏观经济、政策调整等因素影响，呈现周期性波动；（3）政策性：房地产市场受到国家政策、法律法规的严格调控；（4）投资性：房地产市场具有投资和消费双重属性，吸引大量投资者参与。2.1.3房地产市场的发展趋势我国经济的持续增长，房地产市场呈现出以下发展趋势：（1）市场供需总体平衡，但地区间、业态间分化加剧；（2）政策调控逐渐从短期调控转向长效机制；（3）房地产市场逐步实现高质量发展，产业升级和结构优化；（4）房地产企业竞争加剧，行业集中度不断提高。2.2房地产市场供求分析房地产市场的供求关系是影响房地产价格的主要因素。本节将从房地产市场的供给、需求和供求平衡等方面进行分析。2.2.1房地产市场供给分析房地产市场供给包括新房市场和存量房市场。影响供给的主要因素有：（1）土地供应：土地供应是房地产市场供给的基础，受国家政策、土地市场状况等因素影响；（2）房地产开发商：开发商的开发能力、资金实力和预期收益等因素影响房地产供给；（3）房屋库存：房屋库存状况反映市场供给的充足程度，影响房地产价格。2.2.2房地产市场需求分析房地产市场需求包括自住需求和投资需求。影响需求的主要因素有：（1）人口因素：人口数量、结构和分布影响房地产市场需求；（2）收入水平：居民收入水平及其增长速度影响房地产购买能力；（3）利率水平：利率水平影响房地产贷款成本，进而影响市场需求；（4）政策调控：政策调控对房地产市场需求具有显著影响。2.2.3房地产市场供求平衡分析房地产市场供求平衡是指在一定时期内，房地产市场供给与需求相互适应，价格稳定的状态。供求平衡分析主要包括以下内容：（1）市场供需总量分析：分析市场总体供需状况，判断市场趋势；（2）市场结构分析：分析不同业态、区域市场的供需状况，揭示市场分化现象；（3）市场周期分析：分析房地产市场的周期性波动，为市场预测提供依据。2.3房地产价格分析房地产价格是房地产市场运行的核心指标，受到多种因素影响。本节将从房地产价格的形成机制、影响因素和价格趋势等方面进行分析。2.3.1房地产价格形成机制房地产价格形成机制主要包括以下方面：（1）成本因素：房地产开发的土地、建筑、融资等成本影响房地产价格；（2）供需关系：房地产市场供需状况影响房地产价格；（3）市场竞争：市场竞争程度影响房地产价格水平；（4）政策调控：政策调控对房地产价格具有直接影响。2.3.2房地产价格影响因素影响房地产价格的因素主要包括：（1）经济因素：经济增长、通货膨胀、利率等影响房地产价格；（2）政策因素：土地政策、税收政策、信贷政策等影响房地产价格；（3）区域因素：地理位置、交通状况、配套设施等影响房地产价格；（4）心理因素：购房者心理预期、市场氛围等影响房地产价格。2.3.3房地产价格趋势分析房地产价格趋势分析主要包括以下内容：（1）短期价格波动：分析短期内房地产价格波动的原因，预测价格走势；（2）长期价格趋势：分析长期内房地产价格变化的规律，为市场预测提供依据；（3）价格分化现象：分析不同业态、区域房地产价格差异，揭示市场风险。第3章房地产估价的基本程序3.1估价前期准备3.1.1获取委托及明确估价目的在接到房地产估价委托后，首先要明确估价目的，了解委托方对估价的具体需求，保证估价工作符合法律法规及委托方的要求。3.1.2收集相关资料收集与估价对象相关的房地产政策、市场行情、交易案例等资料，为后续现场勘查和报告编制提供依据。3.1.3制定估价方案根据委托方的要求和估价目的，制定具体的估价方案，包括估价方法、工作进度、人员安排等。3.2估价现场勘查3.2.1现场勘查准备携带必要的勘查工具和设备，提前了解估价对象的基本情况，保证现场勘查的顺利进行。3.2.2实地勘查对估价对象进行详细的实地勘查，了解其地理位置、建筑结构、使用状况、配套设施等，并拍摄照片、录制视频等作为勘查依据。3.2.3勘查记录整理现场勘查结束后，及时整理勘查记录，保证信息的准确性和完整性。3.3估价报告编制3.3.1估价方法选择与应用根据估价目的和收集到的资料，选择合适的估价方法，如市场比较法、成本法、收益法等，并对其进行详细分析。3.3.2估算价值结合估价方法和现场勘查情况，对估价对象的价值进行估算，保证估算结果客观、公正。3.3.3报告撰写按照规定的格式和要求，撰写估价报告，内容包括估价依据、估价方法、估价结果等。3.3.4报告审核与提交对编制完成的估价报告进行严格审核，保证报告质量，并在规定时间内提交给委托方。同时对委托方提出的疑问进行解答，为委托方提供专业的房地产估价服务。第4章土地估价方法4.1土地估价概述土地估价是指通过对土地的物理、法律、经济等因素的综合分析，运用一定的估价方法，对土地的市场价值进行合理估算的过程。土地估价在房地产交易、土地征收、抵押贷款等领域具有重要的应用价值。本章主要介绍土地估价的常用方法，包括成本法、市场比较法等。4.2成本法在土地估价中的应用成本法是指以土地的取得成本、开发成本以及正常利润为基础，计算土地价值的一种方法。在土地估价中，成本法的应用步骤如下：4.2.1确定土地取得成本土地取得成本包括购买土地的价款、税费、中介费等。在计算土地取得成本时，应以实际发生的费用为依据。4.2.2确定土地开发成本土地开发成本包括土地平整、基础设施配套、环境影响评价等费用。在计算土地开发成本时，应参考同类项目的实际开发成本，并结合项目的具体情况调整。4.2.3确定正常利润正常利润是指开发商在土地开发过程中应获得的合理收益。在确定正常利润时，可参考行业平均利润率或当地市场行情。4.2.4计算土地价值土地价值=土地取得成本土地开发成本正常利润4.3市场比较法在土地估价中的应用市场比较法是指通过对市场上已成交的同类土地交易案例进行分析，找出与估价对象相似的土地成交价格，并据此估算估价对象价值的一种方法。在土地估价中，市场比较法的应用步骤如下：4.3.1选择可比实例可比实例应具备以下条件：与估价对象在地理位置、用途、规模、开发程度等方面相似；成交时间相近；成交价格真实、可靠。4.3.2调整可比实例的价格对可比实例的价格进行调整，以消除因时间、地点、规模等因素导致的差异。调整方法包括直接调整、间接调整等。4.3.3计算土地价值根据调整后的可比实例价格，采用算术平均法、加权平均法等方法计算估价对象的土地价值。4.3.4分析市场趋势分析市场供需关系、价格走势等，为估价提供参考依据。通过以上两种方法的介绍，我们可以看出，土地估价需要综合考虑多种因素，灵活运用不同方法，以保证估价的合理性和准确性。在实际操作中，应根据估价对象的具体情况，选择合适的方法进行土地估价。第5章建筑物估价方法5.1建筑物估价概述建筑物估价是房地产估价的重要组成部分，其目的在于合理确定建筑物的价值。建筑物估价需充分考虑建筑物的物理状况、使用功能、地理位置、市场环境等因素。本章主要介绍建筑物估价的基本方法，包括成本法、市场比较法等。5.2成本法在建筑物估价中的应用成本法是根据建筑物的重建成本或替换成本，扣除建筑物折旧，计算出建筑物价值的方法。具体应用如下：5.2.1确定建筑物重建成本或替换成本建筑物重建成本或替换成本是指在现有市场条件下，重新建造同类建筑物或以新的建筑材料、工艺替换原有建筑物所需的费用。可通过市场调查、造价资料、工程量清单等方法来确定。5.2.2计算建筑物折旧建筑物折旧是指建筑物在使用过程中，由于物理、技术、经济等原因导致价值减少的现象。计算建筑物折旧可采用年限法、市场法、残值法等方法。5.2.3计算建筑物价值建筑物价值=建筑物重建成本或替换成本建筑物折旧。5.3市场比较法在建筑物估价中的应用市场比较法是根据市场上类似建筑物的交易价格，调整差异因素，确定被估价建筑物的价值。具体应用如下：5.3.1选择可比实例可比实例应具有相似的建筑结构、使用功能、地理位置、交易时间等条件。选取可比实例时应充分调查市场，保证所选实例具有代表性。5.3.2调整差异因素差异因素包括建筑物面积、建筑年代、建筑质量、使用状况等。通过对可比实例的交易价格进行差异因素调整，得出被估价建筑物的价值。5.3.3计算建筑物价值建筑物价值=可比实例交易价格×调整系数。通过以上方法，可以较为准确地评估建筑物的价值，为房地产估价提供科学依据。在实际应用中，可根据具体情况选择合适的估价方法。第6章房地产综合估价方法6.1房地产综合估价概述房地产综合估价是通过对房地产实物、权益及区位等因素进行系统分析，采用多种估价方法，综合评定房地产价值的过程。本章主要介绍房地产综合估价的基本概念、原则及方法。房地产综合估价方法包括收益法、成本法、市场比较法等，各种方法在实际应用中相互补充，共同为房地产估价提供科学、合理的依据。6.2收益法在房地产综合估价中的应用收益法是通过对房地产未来收益的预测，折现至现在价值，从而评估房地产价值的一种方法。在房地产综合估价中，收益法的应用主要包括以下几个方面：6.2.1预测房地产的未来收益对未来房地产收益的预测包括收入和支出两部分。收入部分主要包括租金收入、经营收入等，支出部分主要包括物业管理费、维修费、税费等。6.2.2确定折现率折现率反映了投资者对房地产投资风险的判断，是收益法中一个重要的参数。在确定折现率时，可以参考市场利率、行业收益率等因素。6.2.3计算房地产价值根据预测的未来收益和确定的折现率，计算房地产的现值。现值即为房地产的综合估价。6.3成本法与市场比较法在房地产综合估价中的应用6.3.1成本法在房地产综合估价中的应用成本法是根据房地产的重建或重置成本，扣除相应的折旧，评估房地产价值的方法。在房地产综合估价中，成本法的应用主要包括以下几个方面：（1）确定重建或重置成本：根据房地产的实际情况，计算重建或重置房地产所需的费用。（2）计算折旧：折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧。根据房地产的实际情况，计算各类折旧。（3）计算房地产价值：将重建或重置成本扣除折旧后，得到房地产的综合估价。6.3.2市场比较法在房地产综合估价中的应用市场比较法是通过比较近期成交的类似房地产的价格，修正差异因素，评估目标房地产价值的方法。在房地产综合估价中，市场比较法的应用主要包括以下几个方面：（1）选择可比实例：从近期成交的房地产中选取与目标房地产相似的实例。（2）修正差异因素：对可比实例的价格进行修正，包括区位、面积、建筑结构、装修标准等因素。（3）计算房地产价值：根据修正后的可比实例价格，计算目标房地产的综合估价。通过以上三种方法的综合运用，可以更全面、准确地评估房地产的价值，为房地产交易、投资和资产管理提供科学依据。第7章房地产估价中的风险分析7.1风险概述房地产估价过程中，风险无处不在。风险是指在房地产估价活动中，可能影响估价结果的不确定性因素。本章主要对房地产估价中的风险进行分析，旨在帮助估价师识别、评估、应对和控制风险，以保证估价结果的准确性。房地产估价风险主要包括市场风险、信用风险、操作风险、法律风险等方面。7.2风险识别与评估7.2.1市场风险市场风险是指由于房地产市场波动导致估价结果不准确的风险。市场风险主要包括：（1）房价波动：房地产市场价格波动受多种因素影响，如经济形势、政策调控、市场供需等，可能导致估价结果与实际成交价存在较大偏差。（2）市场周期：房地产市场具有周期性，不同周期阶段的房地产市场状况对估价结果产生影响。（3）区域差异：不同地区的房地产市场状况存在差异，可能导致估价结果在不同区域之间存在较大偏差。7.2.2信用风险信用风险是指因估价对象或相关方信用状况不佳，导致估价结果不准确的风险。信用风险主要包括：（1）估价对象信用状况：估价对象的信用状况直接影响其还款能力，可能导致估价结果不准确。（2）相关方信用状况：与估价对象有关的相关方，如开发商、债权人等，其信用状况也可能影响估价结果。7.2.3操作风险操作风险是指因估价过程中的操作失误、技术问题等导致估价结果不准确的风险。操作风险主要包括：（1）数据收集与处理：数据收集不全面、处理错误可能导致估价结果不准确。（2）估价方法选择：不当的估价方法可能导致估价结果偏差。（3）技术问题：如计算机软件、硬件故障等，可能导致估价工作无法正常进行。7.2.4法律风险法律风险是指因法律法规、政策变化导致估价结果不准确的风险。法律风险主要包括：（1）法律法规变化：房地产相关法律法规的变化可能影响估价结果。（2）政策调控：对房地产市场的调控政策可能导致估价结果不准确。7.3风险应对与控制7.3.1风险应对措施（1）提高市场分析能力，密切关注房地产市场动态，准确把握市场趋势。（2）加强信用评估，对估价对象及相关方信用状况进行全面了解。（3）完善操作流程，提高数据收集与处理能力，保证估价方法的科学性。（4）关注法律法规及政策变化，及时调整估价策略。7.3.2风险控制措施（1）建立风险评估机制，定期对房地产估价风险进行识别、评估。（2）制定风险应对预案，保证在风险发生时能够迅速采取措施。（3）加强内部培训，提高估价师的风险意识和风险管理能力。（4）建立健全内部控制体系，保证估价工作的合规性、准确性。第8章房地产估价案例解析8.1住宅房地产估价案例8.1.1案例概述本案例为某城市中心区域的一套住宅房地产估价。估价对象为一栋三层别墅，建筑面积为300平方米，土地使用权面积为500平方米。8.1.2估价方法（1）比较法：选取周边相似住宅房地产进行比较，分析价格差异，得出估价结果。（2）成本法：计算重建该住宅房地产所需的各项成本，结合折旧等因素，得出估价结果。（3）收益法：预测该住宅房地产未来租金收益，计算其现值，得出估价结果。8.1.3估价过程（1）收集估价所需资料，如房地产权证、建筑图纸、周边房地产市场行情等。（2）采用比较法、成本法和收益法进行估价。（3）分析各种估价方法的合理性，综合确定最终估价结果。8.1.4估价结果经综合分析，该住宅房地产的估价结果为人民币1000万元。8.2商业房地产估价案例8.2.1案例概述本案例为某城市核心商圈的一处商业房地产估价。估价对象为一栋五层购物中心，建筑面积为10000平方米，土地使用权面积为3000平方米。8.2.2估价方法（1）比较法：选取周边相似商业房地产进行比较，分析价格差异，得出估价结果。（2）成本法：计算重建该商业房地产所需的各项成本，结合折旧等因素，得出估价结果。（3）收益法：预测该商业房地产未来租金收益，计算其现值，得出估价结果。8.2.3估价过程（1）收集估价所需资料，如房地产权证、建筑图纸、周边商业房地产市场行情等。（2）采用比较法、成本法和收益法进行估价。（3）分析各种估价方法的合理性，综合确定最终估价结果。8.2.4估价结果经综合分析，该商业房地产的估价结果为人民币3000万元。8.3工业房地产估价案例8.3.1案例概述本案例为某城市工业园区的一处工业房地产估价。估价对象为一栋两层标准厂房，建筑面积为5000平方米，土地使用权面积为10000平方米。8.3.2估价方法（1）比较法：选取周边相似工业房地产进行比较，分析价格差异，得出估价结果。（2）成本法：计算重建该工业房地产所需的各项成本，结合折旧等因素，得出估价结果。（3）收益法：预测该工业房地产未来租金收益，计算其现值，得出估价结果。8.3.3估价过程（1）收集估价所需资料，如房地产权证、建筑图纸、周边工业房地产市场行情等。（2）采用比较法、成本法和收益法进行估价。（3）分析各种估价方法的合理性，综合确定最终估价结果。8.3.4估价结果经综合分析，该工业房地产的估价结果为人民币1500万元。第9章房地产估价报告撰写与审查9.1房地产估价报告撰写要点9.1.1报告结构报告应包含封面、目录、摘要、正文、附件等部分。封面应注明报告名称、编制单位、编制日期等信息。9.1.2估价目的与对象明确阐述估价的目的、对象以及估价范围。9.1.3估价方法与依据详细介绍所采用的估价方法、计算公式及估价依据。依据包括法律法规、行业标准、市场数据等。9.1.4估价过程详细描述估价过程，包括现场勘查、数据收集、分析比较等。9.1.5估价结果清晰呈现估价结果，包括单价、总价及有效期。9.