【市场法在房地产评估中的应用现状及对策探究（论文）11000字】

市场法在房地产评估中的应用现状及对策研究摘要：市场法是房地产评估的基本方法中最重要、最常用的一种，也是目前国际上通用的经典估价方法。相对于其他房地产评估方法，市场法更直接地凭借房地产市场中成交的可比案例，反映估价对象在估价期日的房地产市场交易状况，因而被认为是一种使用范畴广、可靠性高、说服力强的基本评估方法。本文通过介绍市场法的相关概念及理论基础，分析了市场法在我国房地产评估中应用现状，再通过综合研究都江堰观凤村土地使用权评估个案总结分析当前市场法在实际应用过程中存在的主要问题，并针对相关问题，提出相应的对策建议。关键词：市场法；房地产评估；可比案例；发展建议摘要 I一、绪论 1（一）研究背景、目的及意义 1（二）文献综述 2（三）研究内容与方法 3（四）创新点与局限性 4二、相关概念及理论基础 5（一）房地产概述 5（二）市场法的含义 5（三）市场法的理论依据 5（四）市场法的应用前提 5三、市场法在房地产评估中的现状分析 7（一）房地产评估方法的比较 7（二）市场法在我国房地产评估中的应用 7四、市场法在房地产评估中存在的问题 9（一）可比案例存量不足 9（二）因素修正不够科学 10（三）最终评估结果确定方法过于简单 11五、对策建议 13（一）加快信息化和网络化建设，逐步建立全面的专业数据库 13（二）引用新兴的数学方法，提高因素修正和最终评估结果的准确性 13（三）提高评估人员的执业能力和职业道德水平 13（四）完善相关法律制度并加强监管制度 14六、结论 15参考文献 16致谢 17一、绪论（一）研究背景、目的及意义1.研究背景在我国，自古以来就有房地产估价，在历史的发展长河中，房地产的估值及评估发展了上千年，这期间通过层层发展演变，形成了房地产价值方法论和房地产评估思想的雏形。但是，建国后至上世纪70年代，在这20多年的时间里，政府相继出台废除房地产私有制、不允许房地产在市场上自由买卖等政策，影响了当时经济的发展，导致我国房地产评估活动基本处于停滞状态。改革开放以后，随着经济体制的全面展开，城镇住房制度、城镇土地使用制度的出台，确定了房地产市场的地位。随之而来的结果是房地产评估行业也由此开始了快速复苏，特别是1993年诞生了全国首批房地产估价师，加速了房地产评估行业的快速健康稳定的发展，进一步推动房地产估价市场经济的发展。房地产评估的方法除去被国内外广泛运用的市场法之外，还有四种方法，相对于其他评估方法，市场法具有直观明了、通俗易懂、使用灵活的特征，因而被广泛使用。但是，随着社会主义市场经济的建立和不断地完善，未来对评估行业的需求也会增加，然而我们还在沿用传统的市场法进行评估，势必会影响房地产评估价值的准确性。因此，如何完善市场法在当前房地产评估中的应用，对启发我们思考和深入研究具有重要的价值。2.研究目的随着我国特色社会主义经济的不断进步和持续腾飞，房地产已作为发展国民经济重要的支柱产业，为市场法提供了有效的应用空间，再加上市场法容易理解和掌握，因而它成为房地产评估中最常用的基本方法之一。从目前来看，在运用市场法进行评估时，由于可比案例较少，修正因素受人为主观影响较大，再加上评估结果的确定过于简单，这都极大影响了房地产的价值，降低了评估结果的可信度，加大了评估的风险。所以，在当今大环境下，传统的市场法理论早已不能适应现行房地产市场的发展需求。由此，在对房地产进行价格评估时，如何科学有效地运用市场法是我国房地产行业急切需要解决的问题。本课题将结合具体的案例来分析市场法在应用过程中所存在的缺陷，并提出相应的解决方法来提高评估结果的准确性，对完善市场法提供一些新的思路与建议。3.研究意义（1）理论意义随着一级市场和二级市场的飞速发展，房地产市场上能获取的交易案例也相较于往年有着大量的增加，在这样的大环境下，我国的房地产行业应用市场法进行评估是一个必然的趋势。而在实际应用过程中，许多指标都是使用定性的方式进行描述，导致人为主观因素过强。对此，本文建议在进行因素修正和确定最终的评估结果中引进数学模型，将定性与定量的方法相结合，这样不仅能够展现评估结果的科学性，而且对完善市场法的相关理论具有重要的指导意义，同时有助于房地产评估体系的建设，对丰富房地产评估价值理论作出参考依据。（2）现实意义以市场法的应用现状出发点，结合案例（都江堰观凤村土地使用权评估个案）详细地分析市场法在实际运用过程中存在的一些问题，并提出有关建议来确保评估结果的合理性、准确性，降低评估风险，为交易双方的决策提供参考，尽可能使买卖双方的利益最大化，对推动房地产领域的健康发展,将十分具有深远的现实意义。（二）文献综述1.国外相关研究NuriErdem（2020）指出建立土耳其新房地产评估体系，必须要拥有一部适当的房地产估价法和一个执行该法的管理机构，在该机构的带领下，应建立房地产特征数据库和市场价格数据库，供房地产行业使用。从而给房地产评估人员提供更多的参考，在一定程度上减少了人为主观因素对估价结果的影响，除此之外，新制度的建立将使土耳其房地产评估行业得到更全面的发展。[1]JunchiBin,BryanGardiner,Ericli,Zhengliu（2019）提出了对等依赖理论即邻居的影响。首先开发一种新方法—K紧邻相似房屋抽样，使待估房屋和附近房屋生成序列，再利用双向长短期记忆提取序列的特征，最后，完全连接层根据功能评估房地产价值。通过建立模型，在选择可比案例时引用了对等依赖性，完善了房地产评估方法。[2]SeckinYilmazer,SultanKocaman（2020）通过逐步线性多元回归和随机森林法来对商业属性的城市居民区进行大规模评估比较，得出完全自动消除不可用参数的随机森林法比需要手动调整最终参数的多元回归法更加适用，能够避免人为主观因素对数据的影响，更能迅速精确的评估房地产价格，是一种值得被广泛应用的评估方法。[3]2.国内相关研究武守领（2020）指出市场法在房地产评估应用过程中存在的三大问题，分别是评估人员的职业素养及道德操守，政府的管理和房地产市场信息传播，然后以此为据提出相应的解决对策，使市场法能够发挥良好的应用结果。[4]张兴（2020）在基于英国房地产评估内容和评估准则的基础上，结合了相关房地产评估制度与分类，总结了英国在进行房地产评估时所用的评估方法。指出了英国房地产评估在相关理论依据、评估方法以及操作层面上的成功做法对我国目前房地产评估行业具有启迪意义，在一定程度上能更好地推动我国房地产评估行业健康持续发展。[5]郄江华，王聪聪（2020）分析了我国房地产行业当前现状，提出房地产经纪行业发展潜力巨大；同时，“新基建”将为房地产市场发展带来新的发展机遇。在未来十年内我国房地产行业在新一轮经济增长周期中将依旧保持上升趋势。[6]温佼佼（2019）提出了将改进的灰色关联度模型代替评估专业人员依据经验选取可比案例，从而消除人为主观因素带来的影响；将熵权法模型代替人为修正因素，并通过案例的应用分析加以验证，从而使评估结果更加客观公正。[8]俞明轩（2012）重点讲述了房地产评估方法的特性和评估实务操作要点，重视对评估人员解决实际问题能力的培养，具有很强的指导性和针对性。指出了目前房地产应以实际评估需求为出发点，积极与国际评估行业接轨。[15]黄锐（2018）引入模糊数学和层次分析法来降低人为的主观随意性，对其选取可比案例和因素修正时的影响；引用集对分析法确定最终的评估结果，以此消除评估结果确定方法的草率性。通过构建数学模型，提升了评估结果的科学性，降低了评估风险。[10]章赟（2016）指出随着互联网技术的飞速发展以及房地产评估方法的持续创新，大数据在房地产评估中的应用越来越重要。以大数据背景为根据，通过定性和定量的相互结合，收集，分析和整理大量的交易案例和信息数据，以模式识别的方法来选择可比案例，为待估房产提供更可靠的依据，使评估结果更加准确。[12]3.文献评述由以上文献可以看出国内的学者更注重经验，虽然陆陆续续有学者提出在评估过程中引入各种数学模型，如层次分析法、熵权法、随机森林理论等方式来改进市场法中人为主观意识和随意性的影响，完善评估方法，推进房地产评估向信息化的方向发展，但是房地产评估行业却未给予足够的重视，也未对在评估中引用数学模型做出深入、系统的分析和评价。而通过国外文献可以看出，在一些发达国家，其房地产评估体系较成熟，具有比较完善的房地产估价理论和房地产估价制度，并且在原有的基础上研究新的数学模型来弥补市场法中所存在的缺陷，也会考虑更多除房地产本身以外的因素对价值的影响，在一定程度上，完善了房地产的评估方法，得出的评估结果更加合理公正。（三）研究内容与方法1.研究内容本文研究内容主要分为有六部分。第一部分大致说明选择这一课题进行研究的背景、意义以及目前国内外相关研究概况。第二部分对房地产评估中市场法的理论分析。第三部分介绍了市场法在房地产评估中的应用现状。主要从房地产评估方法的比较以及市场法在我国房地产评估中的实际应用两个角度展开论述；第四部分通过举例（都江堰观凤村土地使用权评估个案）分析来说明市场法在实际应用过程中存在的一些问题；第五部分为针对相关问题给出了相应的解决对策。从技术层次以及大环境层次等方面进行论述。最后一部分是对全文的总结。2.研究方法（1）文献研究通过互联网（中国知网，国家图书馆，Goole学术）等其他途径搜集和查阅相关文献、书籍以及我所在的实习单位获取相关资料，并对资料和数据进行整理和分析，总结市场法在房地产评估中的现状和亟待解决的问题。（2）理论分析法本文将阐述市场法的相关理论，以理论为基础，以便后续更好地分析市场法在房地产评估中的应用现状和存在的问题。案例研究法在我所在的实习单位获取相关资料，以都江堰观凤村土地使用权评估个案为例，加以分析市场法在应用过程中所存在的缺陷。（四）创新点与局限性1.创新点本文的创新之处在于以市场法的相关理论依据为切入点，基于市场法目前的应用现状，借助本人参与都江堰土地地面单价评估项目，从多方面、多角度地思考问题，在发现并分析问题的基础上，提出解决问题的一系列建议，从而促进市场法在房地产评估中的健康发展。2.局限性限于资料的可得性和知识的有限性，本文论述的问题和建议是在案例（都江堰观凤村土地使用权评估个案）的基础上，这只是房地产评估内容的一小部分，并不能代表全部内容，从而使得本文存在一定的局限性。

二、相关概念及理论基础（一）房地产概述房产与地产相结合，构成了房地产，它们是房地产的统一体，是土地和地上所有建筑物及衍生的权利的综合总称。房产是泛指那些已经建筑在土地上的各类房屋，包括住宅用房、商业用房、工业用房等。地产是泛指土地周围及其上下部的空间，包括地下的各种基础设施、地面公路等。房地产评估主要是指评估机构的评估专业人员以特定的目的为宗旨，反映待估房地产在某个具体时点上的价值情况，对其进行真实的、客观的、合理的价格估算并提供专业意见的活动。（二）市场法的含义市场法是通过选取一定数量且满足一定条件的类似房地产，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对各种可能影响房地产价格的因素进行修正，得出待估房地产在估价期日的正常合理价格。从市场法的定义中了解到只要有符合估价对象条件的类似房地产交易案例，市场法（即可）就可以运用。存在着较多的类似房地产交易必须是在同一地区或同一供需圈内，市场法才被认为是最可靠的方法。而市场法往往很难适用于那些很少会发生交易买卖或交易案例的房地产，例如博物馆、教堂、特殊工业厂（三）市场法的理论依据市场法最基础的理论依据为替代原理。众所周知，替代原理在经济学中更为常见，其在市场法中得到了极为广泛的应用。在经济学中，市场上任何经济主体，不论是公司还是个人，其在市场上的行为都是追求利润最大化或效用最大化。因而在选购商品时，都会选择效用最大而价格低的商品。任何一个具有合理需求的购买者都可能不会接受高于市场上正常销售价格的商品；反之，任何一个具有正常销售动机的卖者也不会接受那些低于市场上正常销售价格的商品。这样类似房产之间的价格就会互相牵动，彼此接近，这既是房产交易中的替代原理。（四）市场法的应用前提1.要有一个充分发育活跃的房地产市场在此公开市场上，买者和卖者拥有平等的资格和地位，相互都可以拥有获取足够市场信息的时间和机会，买卖双方之间的任何交易活动和行为都必须是在一种合法、自愿的而不是强制性的条件下共同完成和进行，因而，买卖双方的价格是商品真实的价格。房地产市场上的交易越多，就越容易获取与估价对象相似的房地产价格。只有在这样的条件下，评估人员才能进行下一步操作。2.房地产市场上要有类似的房地产及其交易活动我们假设完全竞争市场存在于我们的实际生活之中。在这个假设条件下，评估人员才能找到合适的类似房地产，然后对有关条件进行修正就能得到评估值。但是这个类似房地产需要满足两方面的基本条件，一方面体现在数量上，要具备充足的类似房地产；另一方面是体现在质量上，类似房地产是在同一供需圈内，在用途、规划设计条件、建筑结构等方面都必须与目前待估房地产相同或相似，这样的房地产才能被称为类似房地产。

三、市场法在房地产评估中的现状分析（一）房地产评估方法的比较表1房地产评估方法的比较市场法收益法成本法假设开发法基准地价修正法理论基础替代原则预期收益原则替代原则预期收益原则替代原则具体解释首先在市场上寻找与估价对象相类似的可比交易案例，对其交易情况，价格等因素进行修正，进而确定估价对象的正常合理价格选取合适的还原率将房地产在以后能创造的利益贴现到评估基准日，其贴现之和既是估价对象客观合理的价格在评估基准日下的重新建造成本，去掉相关折旧费用后，则得到估价对象客观合理的价值估价对象在未来开发完成后的价值，减去预计的正常开发成本、税费和利润等，以此来估算待开发不动产的客观合理价值通过被估宗地条件与级别或均质地域内同类用地平均条件的比较，并根据二者因素条件的差异，在因素修正系数表中选择恰当的修正系数，对基准地价进行修正，即可得到被估宗地地价应用范围在房地产市场比较发达的情况下，满足估价对象条件的的交易实例资产所有者的未来收益可以靠货币衡量一般使用于房地产市场发育不成熟、交易实例不多，无法使用市场法、收益法等方法进行的评估待开发土地；可装修改造或可改变用途的旧房；在建工程完成基准地价评估的城镇土地评估；市场不发达情况下的宗地评估；批量评估（一般作为辅助方法）资料来源：《房地产评估（第二版）》市场法在我国房地产评估中的应用表2房地产评估方法所占比例估价方法所占比例市场法85.77%收益法21.34%成本法7.58%假设开发法1.74%基准地价修正法0.34%数据来源：全国房地产估价行业管理信息平台（2016.3-2017.3）如今市场法在房地产评估中应用的主要体现在房地产抵押、房地产转让、、房地产保险等多个方面。由上述数据可以看出，市场法在房地产评估中的应用占比为85.77%，是排名第二收益法的4.02倍，由此可见市场法的使用频率之高，其原因主要有以下两点：1.在公开活跃的市场条件下，市场法更直接地依靠房地产市场中的价格资料，更贴切在评估基准日反映房地产市场交易状况，直观明了，简单易懂，也相对于容易掌握。2.房地产行业的快速发展使整个国民经济达到一个新的高度，使房地产行业成为支撑中国经济的稳定柱子，从侧面充分体现了当前我国房地产市场的活跃，市场上交易案例的增加，为选取恰当的可比案例提供了坚实的基础，提高了市场法在房地产评估中应用的可行性。

四、市场法在房地产评估中存在的问题（一）可比案例存量不足选择可比交易案例时，与估价对象进行比较，应当符合以下八个基本要求，分别是同一供需圈、用途相同、交易类型相同、属于正常交易、区域及个别条件相近、估价期日接近、统一价格基础和比较实例不少于三个（含三个）。由于我国的土地评估市场相对落后，再加上行业内没有专业的、可供参考的、权威的可比案例交易数据库，使得可比实例的选取是一个十分棘手的问题。利用市场法进行评估时，至关重要的是选择合适的可比案例。倘若可比案例选取不恰当，那么估价对象的真实价值将无法从最终评估的结果中体现。四川大成房地产土地评估有限公司在对”都江堰市幸福镇观凤村四、五组（现青城路走马河东侧）的土地使用权”(以下简称“都江堰观凤村土地使用权评估个案”)进行地面单价评估时，穷尽自身资源仅找到了三个可比性较强的土地交易实例作为可比案例，详见下表：表3都江堰观凤村土地使用权评估个案估价对象与可比案例基本情况一览表项目估价对象可比案例一可比案例二可比案例三位置幸福镇观凤村四、五组（现青城路走马河东侧）都江堰市永丰街道友爱社区都江堰市银杏街道上游社区都江堰市奎光塔街道勤俭人家社区、聚源镇金鸡社区用途类型住宅用地(兼容商服用地4.35%)住宅用地(兼容商服用地30.00%)住宅用地(兼容商服用地30.00%)住宅用地(兼容商服用地30.00%)面积(㎡）48366.784162.2736940.1785501.75面积（亩）72.55126.2455.41128.25交易时间2020/1/12018/4/92019/1/222019/1/15土地使用年限住宅用地57.37年、商服用地27.37年住宅用地70年、商服用地40年住宅用地70年、商服用地40年住宅用地70年、商服用地40年交易方式/拍卖拍卖拍卖交易情况正常价格正常交易正常交易正常交易交易价格(元/㎡）/510057305805容积率1.6222土地开发程度宗地外“六通”、宗地内“场平”宗地外“六通”、宗地内“场平”宗地外“六通”、宗地内“场平”宗地外“六通”、宗地内“场平”交易内涵交易双方按现行税制负担各自对应税费，成交价按土地面积计，币种为人民币。交易双方按现行税制负担各自对应税费，成交价按土地面积计，币种为人民币。交易双方按现行税制负担各自对应税费，成交价按土地面积计，币种为人民币。交易双方按现行税制负担各自对应税费，成交价按土地面积计，币种为人民币。资料来源：四川大成房地产土地评估有限公司虽然这三个可比案例在性质、用途等方面与评估对象一致，规模、估价期日也符合相关规定，但仍然存在下面两个影响评估准确性的问题：1.可比案例与估价对象所在的土地等级有所区别。估价对象所在片区的土地级别是住宅用地Ⅱ级，商业用地Ⅲ级，而选择的可比案例中商业用地级别均为Ⅲ级，但住宅用地除案例一为住宅用地Ⅱ级外，案例二、三均为住宅用地Ⅲ级。而土地所处的级别不同，土地的价格就不同。通常来说，土地等级越高，地价也就越贵，房价也就相对较高。而选择的案例在无论是在后面的因素修正和最终评估结果皆没有考虑对土地级别的修正，这直接影响评估结果的准确性。2.《城镇土地估价规程》规定“估价期日距比较实例的交易日原则上不超过3年”。估计对象估价期日为2020年1月1日，选择的可比案例成交日期为2018年和2019年，虽然符合规程中的规定，但是可以发现选择的可比案例与估计对象差距的时间还是稍微有点大为2年。从中可以看出，目前对土地价值的评估，选择的可比案例较少，再加上一定的限制条件，能与估价对象相类似的案例就更加少。（二）因素修正不够科学每宗房地产都应该具有其独特的属性，没有两宗完全相同的房地产，因此运用市场法对房地产进行价格评估时，需要针对所选取的可比案例分别进行各种影响因素的修正，包括土地使用年期、交易情况、个别因素、交易日期、区域因素、交易日期、容积率等因素。因素修正主要是靠评估师丰富的实践经验来确定修正系数，没有统一标准，主观性太强，使得评估结果的准确性降低。在都江堰观凤村土地使用权评估个案中,根据比较因素量化分析，分别确定出估价对象与三个可比案例各比较因素的条件指数，具体见下表。表4都江堰观凤村土地使用权评估个案比较因素修正系数表项目估价对象可比案例一可比案例二可比案例三交易时间129.19124.7124.13124.13交易情况100100100100交易方式100100100100土地使用年限97.78100100100土地用途97.7984.7684.7684.76商服繁华程度101.5100100101.5道路通达度101101100101公交便捷度101101100101基础设施完善度100100100100公用设施完备度100100100100环境条件101.5100100100人口状况100100100100面积99.599100.599形状99.5100100100.5地形101100100100地质100.5100.5100100距公交车站距离103103101.5100小区配套状况101101101101其他规划限制条件100100100100容积率89.33100100100料来源：四川大成房地产土地评估有限公司从案例中看出以下几个方面应引起重视：1.案例中相关因素的修正采用的方法为百分比法，但最终需要修正多少个百分点，关键还是依赖于房地产评估人员的经验和主观判断去进行相关调整，进而确定相关系数。以案例中的小区配套状况为例，对小区的配套状况都一致给出101，其实这是非常不合理的现象，没有一个小区的环境和配套设施能一模一样，考虑的因素不单单只是公建配套，还应包括基本服务设施，小区绿地率，商业设施，医疗卫生等方面。因此，评估师对市场行情了解不够，会导致最终的评估结果与实际有所偏差。2.目前区域因素和个别因素虽然考虑了宏观环境因素，但是涉及的因素只考虑了自然环境因素和人口状况，反而忽略了重要的经济环境因素和政治环境因素对估价对象价值的影响。在某些特殊情况下，可比案例的选取可能会跨区域，但由于每个区域的经济发展和政治环境不同，导致房地产的价值不同，最终间接影响评估结果的准确性。3.除以上两方面外，还需要特别重视交易情况的修正，本次所选择的可比案例均为正常交易，无其他因素的影响。然而在实务过程中，有时会因为一些特殊因素的影响，如特殊交易目的，特殊交易对象等，最终使得成交价格过低，导致溢价率出现负数的情况，如果按照原有的成交价格进行修正，最终得出的结果将偏差较大，此时应该查找其背离正常价格的原因和程度，再根据实际情况选择合理的方式，对交易情况进行调整，使得可比案例成为正常交易价格。（三）最终评估结果确定方法过于简单目前在运用市场法进行评估时，最终确定评估结果的方法一般都是算数平均法，但是这些方法在一定程度上对结果的处理过于简单，得出的结果往往不够精确，难被各方所接受。由于房地产具有个别性，可比案例与估价对象还是有一定的区别，两者的差异势必会对评估结果的准确性造成影响。在都江堰观凤村土地使用权评估个案中,最终由于三个比准价格较为接近，且基本反映了估价对象的价格水平，因此选择其算术平均值作为市场法的评估结果，即估价对象的价格为：估价对象地价＝(5540+6409+6429)÷3=6126元／平方米。案例中确定评估结果使用的方法为算术平均法，将三个可比实例进行因素修正得到比准价格再对其进行平均，最终得出估价对象的价值。虽然该方法简单省事，但事实上所选择的可比案例与估价对象的相似度在一定程度上还存在相应的差异，包括土地等级，规模等方面，而简单的运用比准价格求取平均值这已经违背了客观实际，影响了评估结果的准确性。

五、对策建议（一）加快信息化和网络化建设，逐步建立全面的专业数据库评估过程是以有关资料和数据为支撑，根据评估理论和方法对估价对象进行分析、比较、盘算。有足够的交易资料是使用市场法对房地产进行价格评估时的必备条件。由于我国市场经济不断地发展，同时互联网+时代的到来，我国房地产市场也开始逐渐变得更加活跃起来，收集房地产市场上交易信息的途径也越来越多，此时房地产评估机构应抓住高科技的网络系统正逐渐广泛地运用到实际工作中这个机遇，将自己已有的基础数据利用计算机建立专业的数据库，随时关注房地产市场的变化，及时收集有关房地产交易案例并录入系统，为评估人员提供更可靠，更便捷的评估参考依据，保障了评估结果的准确性，使市场法能更好的应用到房地产评估中。以四川大成房地产土地评估有限公司建立地价监测系统为例，该公司在已有城市的基准地价成果之上，再以每季度动态监测中的地价指数为依据，最后以每季度评估人员的现场勘查询价为基础，建立一个城市各个区域的地价平台，使用者只需要点击四川省相关城市，就能查询到某年当地的整体的地价水平，以及各个区域分用途的均价情况。该体系的形成不仅能够及时、准确的反映市场的供需情况和价格水平，为选取可比案例作出参考，而且有助于加强国家对土地市场的监督和管理，进一步规范我国的土地市场秩序，科学合理的征收土地相关税费，加强对土地市场的调控能力。（二）引用新兴的数学方法，提高因素修正和最终评估结果的准确性引用新兴的数学方法是为了尽可能地避免人为主观因素对因素修正和最终评估结果的影响。以层次分析法为例，层次分析法主要指的是一种将定量与定性相结合在一起的决策方法，可以被认为是一种评分模型。该方法是把一个复杂问题划分为一个具多种层次结构的组成因素，然后基于一些专家经验并通过某种数学方法来确定这些元素的权重，最后加权汇总即可。主要可以划分为以下几个环节，首先建立层次结构模型；然后多位专家分别进行打分，生成一个判断矩阵；再就是将多位专家的打分矩阵进行加权汇总并对判断矩阵进行一致性检验；接着是对汇总后的判断矩阵来计算每层次指标的权重并对计算出不同层次的指标权重进行排序；最后把各个层次进行由高到低的总排序，并再一次进行一致性检验。这种方法主要采用的是线性代数、微积分和数理统计等理论，用来探索如何在各个领域中更好地研究和解决难以被量化的问题，而市场法中的因素修正部分刚好需要这种方法来解决以此提高评估结果的准确性。（三）提高评估人员的执业能力和职业道德水平使用市场法进行房地产评估时，要求评估专业人员必须时刻关注房地产市场的波动情况，做到在平时工作中、生活中尽可能多的去收集交易案例，并对其整理、分析和比较，从中选取恰当的可比案例，进而将可比案例与估价对象进行全面详细的比较，确定修正系数得出准确的评估结果。但是目前我国市场法应用受到限制的原因主要是缺乏能够娴熟地应用市场法进行评估的高素质人才，因此加快建设我国高素质评估人员的培养是迫切需要的。一方面不仅要在专业学习和培训方面加大力度，达到从事评估人员对评估行业理论知识有在充分的认知，将专业知识运用在实际工作中。另一方面评估人员要对每一项评估工作持积极认真的态度，不能使自己的主观意识在评估中占据主导地位，要保证评估结果的准确性与严谨性。目前，一些评估人员为了能够得到更多的评估业务，刻意去迎合客户，使评估结果达到客户需求，把评估结果的准确性抛之脑后，违背了评估师客观公正的执业要求和职业道德素质，给评估机构和执业人员带来执业风险。在对估价人员后续教育的内容应主要体现在新知识的学习和职业道德的教育两个方面，以此来提高评估人员的综合素质。（四）完善相关法律制度并加强监管制度若要从源头上解决我国评估行业中存在的一系列问题，首先应积极参考国际评估行业的实践经验和研究动态，再与我国评估实情相结合，建立一套属于我国，适合我国的评估准则体系，真正的实现评估法制化。评估行业在市场经济条件下是不可或缺的，但随着房地产行业的飞速发展，现有的监管模式已经不能满足需求，需加快推进变革。完善的监督机制为更好的实施法律法规奠定坚定的基础，同时，为我国房地产市场的正常运行提供可靠保障。虽然市场法在房地产评估中的运用仍然还存在很多的困难和问题，但随着政府的宏观调控、良好的监督以及社会各界协手共同的改善，使得评估人员的专业素质正在不断提高，市场法在我国房