天津泰达城R1、R3、R4、R5地块开发可行性分析

天津泰达城R1、R3、R4、R5地块开发可行性分析图-4.12004年各城市GDP比较（亿元（资料来源：统计局公布的数据GDP平均增长速度（99GDP平均增长速度（1999年-2004年GDP平均增长速度（1999年-2004年上 北 天 重 广 深平均增长速（资料来源：统计局公布的数据99GDP15.12％的平均速度高速增长，在所比较的城市中位列首位，20042931.88GDP200431550从上面数据可以看出，0304GDP-交通运输邮电仓储业增天津与全国GDP1995199619971998199920002001200220030304）圈。2008园区（以下简称园区17展的外向型经济区域。园区毗邻天津市区，辐射京翼，工业基础雄厚，产品市1524.8122000IPSON49首位，已成为中2005年6500强公司中有93IBM、ENSTO，台湾顶新、英业达等已经成为天津开发区的投资主体。摩1/3始了全力加速，誓争中国10%的汽车市场份额。2002年联合国工业发展组织227010784538114740%以上，外60%以上，成为全市最大的经济增长点，国内上千家企业为新区产业直上海1,984.3北京1,530.5天津608．8重庆801.82广州964.08深圳673.37（资料来源：统计局公布的数据固定资产投资增长比较199920002001200220032004（1999-2004--从上面数据可以看出，天津市的固定资产投资一直以较高的速度增长，比重庆低，接近北京的投资；投资总量在直辖市中是最低的。上海31.79%北京51.21%天津18.53%重庆24.53%广州39.52%深圳44.94% -1996-1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004全社会投资增 房地产投资增从上面数据可以看出，天津市的房地产投资占固定资产的比重一直维持在23%以下，远低于上海、北京、广州、深圳和重庆。社会消费品零售总额增长速度比较2004（亿元2004年人均消费（元（资料来源：统计局公布的数据进出口比较2004（亿美元-（资料来源：统计局公布的数据20012001，200330％，200420%，随着金融环境和投资环境的改善，必然吸引更多的私营经济投资，投资的迅速增长必然带动经济的发展；而房地产投资占投资的比重一直在20％200320043030.75565.472008奥林匹克运动会的举行；随着天津政府招商引资等利好政策的出台；我们-1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004 1996年—20022个阶段：1996—199921年下降；1999—2002213年。2002年—20042 19992000—2002100212003200330%2004200亿元1997年1998 1999年2000年2001年2002年2003 200347%600万㎡，成为天1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004 1997—20022900200330003221423131.4%当年取得销售许可证的近年天津住宅供应比较稳定，20041000 1，说明市场供不应求，需求旺盛。《天津市城市总体规划(2004-2020年)》强调，要把天津建设成环渤海地区9852020130015001040220208条地铁+1条621．4 1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004（政策全文见附件三31651252552552561461561505年37 05年37 2003 2004 2005从以上图表可以得出：2005200413.69%2003 2004 200518.99%，20.1%0。13.69%，说40-58%，与这些城市的房地产投资水平和有很大差距，更何况3年。2005年天津正处在一个投资周期的200320042001—200412003年许多市中心项目出现抢购20031997—19991/3的危楼平房得以改造。2003年市中心大规模的拆迁，使得市中心土地更加珍稀。以往在海河1999年至今，在天津近郊大梅江区域已发展成为天津人耳熟能详的富人--1.22%3 2008300 7000110002.3亿元，同比增加0.8亿元，增长52%5.9% 50万元以上的住房。天津市城乡居民储蓄余额平均增长速度与天津GDP平均增速基本保持一500500强进驻(投资)数量房屋质 周边配 户交 物业管 地点位置开发商实力升值潜 环境景1居、23居需求明显上升，4居也有所上升。146-61-271-91-391-131-161-期望价格期望价格4001-4500 4501-5000 5001-5500 5501-600060015.8%。* 接受总价30-50-3001-

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80家庭月收入30～4950～7950002003300600GDP增长一致，货币也较为充足，使得天津的房地产市场，1234（数据来源：本节数据均来自各项目实地调研92万㎡。5-1020-3010-202~3的比重最大，50%的项目为高层建筑产品，2005年天津住宅 5000- 5500- 6000- 6500- 南门外大街与升安大天津市安吉拉房地产天津泰瑞房地产开发新开路与金钟河大街天津经济技术开发区天津远驰房地产开发天津华夏建设发展股天津耀华投资发展有天津江胜集团有限公天津市宁发发展有限龙悦海上国天津德茂丰置业有限天津富力城房地产开宾水道与水上东路交天津融创奥城投资有16万㎡的龙悦海上国际花园面市，弥补市场供应，2003—046正义道南82南口路东其中公建21.7公建3.1住宅瑞景居住区1号866.-/M2瑞景居住区15股有限公司;北京新其中公建 住宅2.3公建南至芥园（上海陆家嘴集团）和津南东（拍）2004-024（中新集团控股有限公司、北京核心区项目：以我项目为中心，3总规容积销售均￥2005年所做的调研报告中的相关和平区,内环红桥区,临近河北区,临近南开区,中环线与内环线南开区,临近泰达城地点逊于富顿和城南新世家,天江格调,与海河大道相当,优于米兰紧邻南市商圈,重点学校和知名医院知名学校和尽管学校和医院较多但知名学校和医院不多,但周边商圈发泰达城周边商圈比较发达,但知名学校和医院不内环内交通拥堵,地块处,临近中环线地块处无地内环内交通拥堵,地块处地块处无地临近内环内交通拥堵,地块处无地铁泰达城有西纵和北横两条快速路穿过,而且地块优于竞争对地处繁华地任何自然景周围没有任可以看到海周边只有一地处繁华地任何自然景泰达城三面环水是海河改造的旅游万通鼎安物业公司主要在北京管理多年的管理经历和较强较对手优势位于和平区周边商圈发周边配套不都处在海河开发的节点知名学校较周边商圈发区域略逊于开发商是新近成立的私尽管开发商是天津老牌品牌口碑不开发商以前多为低端产开发商做高档项目经验尽管开发企业是天津国万通多年高档楼盘的开河东区,内环河西区,靠近南开区,靠近南开区,中环线与东南半泰达城地点逊于海逸长和天娇源,与城市之光相泰达城将建成建成以现位于梅江区代化公共设周边配套不不完善，生周边无知名位于奥城商施为核心内容的滨河服而且周边商临近天津东地块处无地周边无地铁临近东南半泰达城在交通方面与城市之光和奥泰达城不仅周边无自然位于卫南洼紧靠水上公紧靠水上公园和堆山公有自然的河的人文历史景观独一无物管都是天津知名物管安可与之媲周边商圈缺大梅江区域已被公认为周边商圈缺奥运经济提升奥城投资北部中心区的成熟将会促进泰达城万通的开发全国和天津知名开发企和顺驰联系天津最早的开发高档楼和顺驰联系不难做到顺万通缺少在天津开发经3000—6500㎡/17000㎡/5000—7000㎡/2000200120002001200220032004

7150元/㎡。37%3050%项目产品是高层。未来市100301995199770%1997为分水岭，20002000公物业逐步调整状态，普遍回暖。2001别是跨国公司及外省市企业进入天津设立机构日益增多，IT4033%23%，成为公建投资比重最高的时期。2）限200346.8 2002年2003由上图可以看出：天津市写字楼连续数年持续惯性增长的势头，2000供应量状况出现回升的势头，200141%47%，涨副比例平稳。2000 2001 2002 2003万平米租售 空置9.8%，写字楼市场的处于平稳增单层面积不应小于1000平方米每层的净层高应大于2.8a)部分都分布在和平、河西两区。和平区的甲级写字楼存量为11.8同样的数据在河西区则达到了24.3万平方米，两区共囊括了13座甲级写字从上述列表的横向比较中不难发现甲级写字楼大部分都是只租不售而乙级0/5002－3.9之间的甲级写字楼还是最受业主欢迎的，在这个租5.493％的高79023.6万平米这样一18.6167%的出售率完全是由单层面积在800平方米左右26.5283%，成熟的地区。上述5个新增项目各有特点，其中国华大厦原来是个停缓建项目乙级写字楼绝大部分楼盘都是兼租兼售，全市乙级写字楼的平均售价在7856元/6800元/CBD总部大楼这样的概念作为58.2%2－2.5这个区间范围，更1.6元/租金是最高的达到了每天每平米2.1元的水平，这个数据在和平区也只有80％左右。3.31995年成立以来，已成100199780%，2.3从上表得知目前天津市场上的服务式公寓现时总存量为664面积基本集中在70－220这个区间。和平区在这个市场中扮演了绝对重要的角802004目前服务式公寓市场上的平均租金水平是每月每平米24.2（合人民币与SOHO108型面积会定位在70－2002005年1月开盘，至今销售半年，销销售均价（元 海河之子海河之子1-66.48%7.41%35.19%19.44%2.78%10.19%从销售速度可以看出，“投资回报”对客户产生吸引。12家，分别是水晶五星级酒店6家，分别是喜来登酒店、泰达国际会馆、万丽泰达酒店、泰达国11126五星级酒店组成；二是“CBD300套），86.49%。10%，10%。20042004旅游外汇收入（6098381600余间。就天津整体形2-3年的行业状况持乐观态度。对天津现有的接待能力提出新的要求，给酒店业带来越来越多的发展机会和空天津站等商业繁华区基本是散点式分布，难以形成较为集中的矩阵式的商业中200420041928200419932003-199819851989- 系列1 4%和平 河西 南开 河北 河东15-26-15-15-14-15-15-8-15-8-16-8-10-24-10-10-10-8-20-8-10-25-15-5-5-5-26-8- 10公里以上。90年代之前建成并开业的，基本都属于国有商品流通型企业集团的下属公1928200420041997-20041993-2001-1998-2002-1999-1989-2004月均营业额（万元业611 0着历来以运河、直沽为主运河商贸区已经向以百货为主的零售商贸街-和平路过随着天津城市的规划和经济的发展，百货行业逐渐成为天津商业的一大支柱行70-90货业的一个亮点。2004（金街）4.815万平方米。项（40%2.82003687921.92003986-712004大型购物广场（SHOPPINGMALL。1994年开始试点，到目前已经形成集大型综合(仓储)超70005-3-3-5-3-3-3-20053-20058-3-5-3-3-3-3-3-5-3-5-5-5-10-10-3-5-3-3-5-—10-河东区河西区 红桥区650————————————合 租 自系列系列系列————————————友谊路海光寺南开店北店北辰店青道店天环店花大沽新开路营业额（万元）83.2375.5774.4860.3355.2053.6552.4448.2644.772005—1440002004GDP3300500106家进入天津。天津新的城市定位和其中：2002年以大连万达集团为代表的国内商业房产投资机构抢摊天津；以滨15嘉华国际等，2004年是天津历史上大型商业设施建成开业最多的一年。天津作m2，m2。m2，占上市土地的９２．１４％。年略有增长；平均地价１３５万元/亩，平均成交额７.5平均价格１３００元／m2m2。03年市出让地面价（元 04年市出让地面价（元系列1017%90m2。占全市１６％占全市１８．８％52％。20052004600m2（125（万2003于82于2004于建7宅区1（15号津南红（招）18（189津南黄（招）津东新（挂）津和和（挂）津北中（挂）20036月-20053200513-15号宗地是公建项目的出20042231.-/M2。3、20042.020054319.9万平方米，040505-080区政府同意对项目的合作伙伴给以税收方面奖励，视具体项目确定最惠奖励办50%的减免。（R2）61（见附件九（具体见附件十 ，60436号线泰达城地块北端设有站点；1606842%左右。O68平方公里老城拆迁，1500万㎡同A:B:C:D:E:R3F:摩天轮；G:游船码头；H:地铁站；I:思源广场。R3L旅游服务平台、文化交流平台构筑天津市具有全新业态组合的新的市级商业中MALL次级商务中心服务于北部新城，辐射天津市乃至整个大北京区域，面积6建筑面积：2.19酒酒R120062007R11%计算经营费用；636建筑面 经营面2-元/天.2-元/天.元/月.元/月.元/天.元/天.元/天.元/天.元/年.3－2009339200712月－2011124820084月－2011124450套/月左右。元/元/R3生产总值（亿天津经济技术区的外商投资企业家，累计投资总额亿美元，合同外资武清高新技术产业开400家·天津北辰科技园15376高新技术产业国西门子、日本NECSanyoGEMPLUSIPSON西青经济开发50012（摩津南经济开发红桥科技产业199041812：1．199019952．19962000起来后就是怎样大规模引进外商的问题，所以就提出了功能开发。3．从200112319912000GDP608％20002001GDP108216．1％左右，占上海市的20010．6％，浦东农业已经微不足道了。52．7％，46．7％，低于上海市平均水平。在188510352533530028各项社会事业得到了相应的发展。19935.51%1.62％0.99％，1.89％不变。315关于做好稳定住房价格工作的意见将个人住房公积金贷款额度确定条件之一“按照职工或夫妻双方住房公积金账户存储余额的１５倍计算”调整为“不得高于按照借款人或夫妻双方住房公积（2005.05.25第一章总第一条为了规范房屋权属登记行为，保障房地产交易安全，保护房屋权利第二条第三条本条例所称房屋权属登记，是指房屋权属登记机关根据当事人申第六条市房地产管理局建立全市统一的房屋权属登记簿和登记信息系统，第二章一般规定第七条当事人应当依照本条例的规定向房屋权属登记机关提出房屋权属第九条共有的房屋，应当由共有人共同申请房屋权属登记。第十一条第十二条第十三条在房屋权属登记机关将房屋权属登记内容记载于房屋权属登记第十四条第十五条房屋权属登记簿记载的内容，未经法定程序，任何人不得更改。第十六条任何单位和个人不得伪造、涂改房屋权属证书或者登记证明。第十七条第十八条房屋所有权的利害关系人认为房屋权属登记簿记载的房屋所有第二十二条房屋权属登记机关应当将房屋权属登记簿和房屋权属登记的第三章房屋所有权登记第一节初始登记第二十四条房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收之日起三第二十六条第二十七条在集体土地上依法建设的非商品房屋和在宅基地上建设的农第二十八条房屋权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日第三十一条第三十二条房屋权属登记机关应当自受理转移登记申请之日起三十日内第三十四条申请房屋变更登记应当提交下列文件：第三十五条房屋权属登记机关应当自受理变更登记申请之日起三十日内第三十八条房屋权属登记机关应当自受理注销登记申请之日起七个工作第四章第四十条第四十二条第四十五条房屋权属登记机关应当自受理房屋他项权登记申请之日起七第五章第四十六条房地产开发企业销售期房，在申请办理商品房销售许可的同第四十九条第五十一条房屋权属登记机关应当自受理预告登记申请之日起七个工作第五十二条经预告登记的房屋权利终止的，当事人应当申请注销预告登第六章第五十五条违反本条例第十六条规定，伪造房屋权属证书或者登记证明第五十七条房屋权属登记申请人提交虚假的申请登记文件导致登记错误，第七章附第五十九条20021231第六十一条20059119963199793200561102005615.55%2005611.0要求各级房地产管理部门在办理房地产权属登记时，应严格按照《契税暂行条按销售价减去购入原价后的差额按销售不动产5%的税率缴纳营业税。6070(7060）×5%＝5000收“差额”0.55%左右的城建税、教育费、附加及防洪工程维护费，10万元×0.55%＝550555061售房收入全额征收营业税。因此，60万元购买的房屋，居住不满两年欲以70×5%＝35000×0.55%＝38503885033300含１．０天津金麟置业发展有天津顺驰发展有限公天津顺驰发展股份有天津阳光鑫