物业管理与房产交易及其范例精解：房产交易制度

物业管理与房产交易及其范例精解：房产交易制度2房地产交易的内容复杂使用权同时转让；第二，房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围素：首先是便于管理。我国现行房地产的管理体制是房产归房产管理部门管理，地产由土地管理部门管理，即房和地分别归口于不同的行政管理部的，各自为政，势必造成房地产交易管理的混乱，造成各部门互相扯皮的现象，不利于房地产市场的健康发展。其次，考虑到只有遵循该原则，才能保证不损害土地使用权及地上建筑物的经济效益，不因进行房地产交易而破坏土地利用总体规划和城市规划。第三，在进行房地产交易时遵循这使我国的房地产市场走入正规，也有必要遵循这一原则。对此，我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》也有类似的规定。该条例第23条第24条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转进行房地产交易同进行其他商品交易一样，当事人都是为了获得一定的经由于我国房地产市场刚刚建立不久，许多管理还没有走入正轨，在一段时统一的标准，给一些投机者以可乘之机，影响了房地产市场的市场经济方向。为此，我国在制定《城市房地产管理法》时，对房地产价格的标准和规定，我国房地产价格管理的内容为定期确定并公布基准地价、标定地价地级别、区域进行分别评估和测算出不同类型用地使用权的平均价格。通过对基准地价的评估，可以使国家有关行政管理部门了解地价的总体变化趋势和较稳定的各级、各类土地使用权的平均价格，从而对土地使用权价格进行宏观调控，使土地使用权的总体价格随着市场的变化而变化，防止故意压低或哄抬地价、扰乱房地产交易市场的现象发生。同时也为各地在权出让、转让、抵押的每幅地块所进行的价格评估，是进行房地产交易的价格依据。一般情况下，对于标定地价的评估，都是由评估人员根据市场的供需状况，地块的地理位置、使用条件，地块大小和形状、容积率、土地的使用年限，并参照国家公布的基准地价予以确定的。由于标定地价是对每一块土地在某一时间的具体价格的确定，与市场价格基本一致，这样就为地方人民政府管理房地产交易价格，防止故意压低或哄抬地价提供了估事务时，双方的法律地位平等，享有平等的权利和承担平等的义务。委托方委托房地产价格评估机构进行评估时，是一种委托关系，即是一种民事法律关系。根据我国民事法律的规定，民事法律关系的双方当事人在进行民事法律行为时，应遵循公平原则，任何一方都不得把自己的意志强加标标准、评估程序和评估方法，增加评估的透明度。公开评估，可以使公众了解评估的过程和方法，消除公众对评估的疑惑，也便于社会公众加强房地产价格评估机构在进行价格评估时，应严格遵守评估的程序和方法，只有如此，才能保证评估工作的公正、公平和公开。依据《城市房地①评估申请。即委托人向房地产价格评估机构提出委托申请。在进行申请时，委托人应当递交评估申请书。这里所说的委托人，可能是政府、法人或个人，可以是该房地产的所有人或使用人，也可以不是。他们要求评估的理由和要求各不相同。如可能是房地产拥有者的代理人接受委托，欲了解该房地产的实际价值；政府要课税，也可以委托对非政府拥有的课税对象房地产进行估价；房地产的欲购者，也可能会委托对想要购买对象房地产进行估价；一方以房地产入股与另一方合作，另一方也可能委托对该入股房地产进行估价，以便于与对方讨价还价。评估申请书一般包括以下内应当对评估申请书及有关证件进行审查，明确评估对象、目的、估价期日等要求之后，决定是否承办。如果接受委托，则双方签订房地产价格评估③进行评估作业。评估机构接受委托之后，便着手进行评估工作。在明确了评估对象和目的之后，首先应选出拟采用的适合于该评估对象的估方法，以便于进行实地勘察及收集资料时有的放矢。然后根据初步评估④综合评估决定估价额。评估机构对收集的资料进行分析，选择适用的估对象的坐落、地号、门牌、结构、用途、数量等，以及有关权利种类；D⑤通知委托人领取评估报告书并收取服务费。房地产价格评估机构在完成评估工酚并撰写完评估报告书之后，通知委托人领取该评估报告书，委托象，采取不同的评估方法，否则将导致评估额不准确，房地产价格评估不规范。房地产价格评估的方法主要有市场比较法、收益还原法和成本估价内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已知的已经发生交易的类似房地产价格，推算出该评估对象的价格的一种价格方法。所谓类似房地产，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与评估对象相同或相似值的估价方法。其具体操作步骤为：先求出房地产的总收益和总费用，由再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格的估价方法。其计算公式②新开发土地价格为购置待开发土地费用、开发土地所需的投资和正常利定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估。至于基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格由城市人民政府或其授权的部取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管采取怎样的方式交易均必须继承原出让合同确定的权利义务关系，原则上出让合同对每一次房地产交易均具有约束作用，若做重大变更，必须取得原出让方及土地管理机关的同意。这一特性，使政府可以通过对出让合同1房地产转让与抵押必须依法办理法定登记手续，房屋的租赁必须向房3房地产交易价格由国家实施管理，具体内容包括：国家定期公布基准地价、标定地价和房屋重置价格作为房地产基础价格；国家实行房地产价4土地出让合同设定的权利、义务随土地使用权同时转移原则。唯此，无论土地使用权转移到谁的手中，国家作为土地所有者均可直接与其发生关系，从而保证土地使用权在多次转移之后仍能按合同规定即城市规划的5不得损害土地及房产经济效益原则即效益不可损原则。房地产的分割所。随着我国房地产交易的蓬勃发展，全国各大中城市纷纷设立房地产交易所，使得房地产交易场所固定化，从而使房地产交易活动改变了过去私下成交的流动状态，将房地产交易活动吸引到长年固定的场所，给予买卖双方信任感和可靠感，强化了房地产交易的管理，提高了房地产交易的质源，提供各种服务，结束了过去的有“市”无“场”状态，降低了隐形变2交易活动公开化房地产交易流转程序难以做到公平合理。房地产交易所应运而生，实行价格公开，对其组织的房源标价出售，代售房屋公开估价，并不定期公布最3服务内容力求全面化者提供多样化服务。如在一级市场领域，可以提供法律政策咨询；在二级在三级市场，报告市场动态，发布交易价格，开办房地产抵押、购房贷款4经营与管理兼顾化房地产交易所不但要为房地产交易提供服务，还要对其进行指导与监督，调控市场价格，查处违纪行为，为房地产交易规范化服务。根据建设1为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务；3提供有关房地产的法律、政策咨询，接受有关房地产交易和经营管理4对房地产经营交易进行指导和监督，调控市场价格，查处违法行为；综合运用行政、经济、法律等各种手段，对房地产市场进行组织、协调、控制、监督等活动，房地产交易管理是纵向行政行为，是对房地产市场各种要素或整个过程的全面管理。管理主体是建设行政主管部门和土地管理部门以及各级政府价格主管部门，具体而言是：①国家建设部、国家土地管理局、国务院价格主管部门主管全国范围的房地产交易；②县级以上地方人民政府的房管部门、土地管理部门以及价格主管部门管理本行政区域就主体而言，包括土地使用权受让人、房地产开发企业、房地产三级市场要达到的目的是使房地产交易良性运行与发展，保护房地产权利人的合法地产流通体制的改革，促进土地有偿使用制度的改革、住房制度改革和房2地方各级房地产管理机构的职责2房地产转让的客体是房屋的所有权以及该房屋所占用范围内的土地使用权。除单独土地使用权的情况外，由于房与地之间不可分离的特性，房3房地产转让的形式为房地产买卖、房地产赠与及其他合法方式。其他合法方式如房地产交换、房屋继承等。方式的多样化表明房地产的转让既4房地产转让区别于房地产租赁与抵押等其他交易方式的本质特点在于房地产转让是将房产所有权或地产使用权转移给他人的行为，一旦转让行房地产转让行为是平等主体之间的民事法律行为，当事人之间法律地位平等，意思表示自愿。除此之外，房地产的转让还须遵循前节所述的下列原规定的全部权利义务随土地使用权同时转移原则。房地产买卖行为中，还赠与行为与房地产买卖行为最主要的区别是权利转移的无偿性；房地产交换行为属于民法原理中的“互易”行为，其与房地产买卖行为最主要的区别在于其转让代价是房地产而非金钱。现以房地产买卖行为为例证，分析工购买旧房居住或经营一定时期后(5年),允许其出售，但原出售单位有意思表示。承诺必须明确表示同意要约人或反要约人的意见，并且全部接的成立并不等于合同的生效，合同的生效尚须经过办理产权转让手续，即2房地产买卖合同的主要内容的物首先要审查其是否符合有关法律对房地产转让客体的要求。具体参见前述客体有效合法条件及限制。同时，房地产合同必须订清房地产置、部位、类型、结构、房屋朝向、门牌号码等。房屋附属设施是否一同转让也应注明。根据《城市房地产管理法》的规定，合同中应当载明土地的条款。我国实行对房地产价格规定基础价格制度，即国家定期确定并公布地产基准地价、标定地价及各类房屋的重置价格，同时实行房地产价格评估制度及房地产成交申报制度。如果土地使用权转让价格明显低于市场根据土地的收益、市场交易资料等情况综合评定的，它反映了一定区域一定用途的土地地价总体的变化趋势，是国家对土地价格乃至整个房地产市容积率等各种因素来测算。标定地价相对于基准地价的区域性而言，是某和运费等条件，重新建造同类结构、式样、质量标准、设备、装修条件的新房所需要的费用。重置价格是同一类房屋的重置价格，而不是个别房屋其成本价格主要包括：①征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行;②勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算；③住宅建筑、安装费：依据施工图预算计算；④住宅小区基础建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；⑤管理费：以本款1到4项之和为基数的的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发位以及个人出售的商品房价格(如北京市1993年为5000～7500元/平方米);二是包括了房地产开发公司专门向境外机构或人员出售的“外销房”名，性别、年龄、籍贯是否与产权档案相符；房屋座落、结构、间数、面积、四至、地址是否清楚；产权归属、产权来源是否清楚；落实房屋政策中有无遗留问题，是否属于拆抵收购房屋；有无抵押2外部调查人或承租户；房屋共有人或承租户是否主张优先购买权；是否属于征用拆估价人员(评估员)与卖方约定具体日期，届时会同卖方到现场评估价在现场估价时，遇有界址不清或建筑结构相连部分以及他人之地上物经办人员通知交易双方到交易所由买卖双方自行以人民币为交易单位凡登记买卖的房屋(特别是私房),都要由交易所统一公告，公告期内如有人对产权提出