（资料）合肥御龙湾物业管理方案

一、住户房屋、设备设施报修(保修),管理处处理流程图六、小区绿化(乔灌木草坪及其他附属设施)按季节维护、保养项目和措施七、物业管理区域内保安24小时值勤，巡视重点部位24小时监控任描述1)树立服务理念，提出“以人为本——您的物业是我们的事业”的管理思想，2)维护业主的合法权益，对业主、租户、使用人提供管家式服务。4)结合住宅和公建配套设施的管理，体现出管理的规模效应，达到双赢的目6)整个项目正式投入使用后二年，达到市优秀物业标准；三年内达到建设部7)《行业规范》执行率达到95%以上；有效业主投诉率0.5%/年以下。服务承诺1)满意度指数82以上；2)被服务满意率达到90%以上；6)各类服务人员上岗培训率达到100%;7)业主接待时间：周一至周日业务接待实行全天(8:30-17:8)档案归档率达到100%,9)档案准确率达到100%,10)档案完整率达到98%以上；12)有效投诉处理率100%;15)公司服务专线电话在24小时受理业主报修，16)急修项目30分钟内到现场，17)一般急修项目24小时内修复，18)其他项目48小时内修复；19)维修及时率达到95%以上；20)维修质量合格率达到90%以上：21)公共设备、设施完好率达到95%以上；22)房屋建筑完好率达到98%以上；24)绿化存活率达到96%以上；日清洁绿化外判行政财务部保安清洁绿化外判行政财务部保安部工程部客户服务部“御龙湾”管理处的运行将以物业服务中心主任为核心，管理条线上强调项目整体主任负责制基础上的各部门主管负责制，二级指挥；对客户服务方面，则(1)物业服务中心财务管理(3)组织员工培训、考核(5)办公室内务管理(6)物资采购管理(7)对外联络及外包合同谈判(9)业主入伙管理(13)会所经营管理与服务(如有)2客户服务部(1)资料档案管理(2)业主入伙管理(3)二次装修管理(4)报修接待管理(7)有偿服务及其他(5)二次装修管理(7)设备机房管理(8)设备安全运行管理(9)能源管理(1)治安管理(2)消防管理(4)突发事件处置管理(5)交通车辆管理(6)礼仪管理5清洁/绿化(1)外围及停车库的保洁服务(3)消防通道、扶手及公共走道的保洁服务(4)楼层电梯层门、轿厢的保洁(5)生活垃圾的收集、清运(6)外墙清洗(7)大理石地坪保养(8)空置房的清洁(9)绿化养护(11)水系维护一、住户房屋、设备设施报修(保修),管理处处理流程图开始接受业主报修客户服务部填写报修单并工程部安排人员修理结束清洁维修现场交业主验收不满意满意业主签字付费维修单上交维修单归档二、住户投诉，管理处处理流程图及时妥善处理(一)装修管理办法(包括验证业主身份),经确认为小区业主，其管理费已按规定缴(2)业主按要求填写业主室内装修申请书，连同一式三份有详细施工说明的装修图纸(平面布置按1:100比例)交管理处，并做出遵守装其位置);照明平面布置图；插座平面布置图；给排水施工图；装(3)客户服务部向用户简述室内装修的程序及规定，将用户室内装修规2、装修审批(1)客户服务部将申请书、装修图纸原件提交工程部审查。(3)检查符合规定的，工程部于3个工作日内批复装修申请，连同业主室(4)客户服务部以管理处名义下发关于业主室内装修工程申请的批复，并(1)客户服务部向业主收取装修建筑垃圾清运费、施工人员出入证工本费等(2)缴费后，客户服务部为施工人员办理出入证，并将《业主装修批准书》(3)施工现场需配备一定数量的灭火器。施工单位可以自行购买或向管理(1)工程部负责监督业主按图施工，保证装修单位在装修过程中不违反业(2)客户服务部每天对装修单位进行巡检，确保装修不影响其他业主正常(4)工程部、客户服务部和保安部在巡查期间发现装修单位初次违反业主(5)装修过程中须动火作业的，应到客户服务部申请，经工程部、保安部(1)业主室内装修完毕后于7个工作日到客户服务部办理验收手续，并填写《业主室内装修工程竣工验收申请书》,提交一份竣工图纸。(2)客户服务部将申请书和竣工图纸提交工程部，工程部于3个工作日内(二)装修管理流程图客户或其委托人领取(装修管理制度)并提交装修图纸，同时办理临时出入证1、填写单位装修确认表；4、通知会计部收取有关临时出入证及建5、通知保安部及工程部安排跟进。1、收取装修建筑垃圾费；2、收取临时出入证工本费。1、在该施工单元内接驳2、大型内部装修，需由3、装修有否违反《施工5、如遇有任何违反装修规则之单元施工人员应及时知会客户服务1、监察施工单元的施工进度，会否影响小区3、保持小区各主要通道走廊等经常顺畅、整2.保留追究责仟、客户索偿的权利。“御龙湾”物业服务中心单元内部装修申请表业主/租户姓名：“御龙湾”物业服务中心装潢。为了保证户内装修、装潢期间按照物业管理要求和规定正常施工。本人承诺，我聘请的装修人员在小区内装修期间其安全、施工质量，违章违规及与邻里纠纷“御龙湾” “御龙湾”物业服务中心业主/用户：“御龙湾”物业服务中心联络电话：年龄性别身份证号码如自带装修队，由负责工程的施工单位为业主/租户代表填报此表。如委托指定施工队施工，由施工队负责人填报此表。“御龙湾”物业服务中心单元内部装修出入证御龙湾物业服务中心施工单位进场携带工具登记表工具名称数量工具名称数量现场咨询办理入住手业户身份确认及资料物业管理处物业管理处K交钥匙给业户并记录独立业户领取相关资料，册》等有关入驻文件。交楼完成如需进行单元内部装修，安排办理有关手(二)租户/业主搬迁流程图1、安排管理员协同2、协调搬迁过程中与其它部门之关3、处理搬迁中可能2、将铺板放置搬迁途1、安排搬迁之入口及途2、于大堂电梯厅及迁入之楼面电梯厅安排保3、将搬迁过程中可能出现中央设施损坏情况2、搬迁完毕后，当天(三)物业入伙管理办法交锁移房俗称“入伙”。用户和物业服务中心签订“物业管理合同”,预交管理费、维修基金及其他应交纳之费用等，填写相关表格，签领钥匙，然后接房入住物业服务中心的工作是：验明用户身份，核对合法手续。(1)业主收楼文件收楼通知书业主收楼须知业主入出程序流转单交付程序流程图入住流程图业主交房程序业主资料业主钥匙接收登记表业主独立分表读数记录防火协议书单元内部装修申请表装修保证书单元内部装修许可证单元内部装修出入证施工单位进场携带工具登记表房屋验收表业户验收检查表单元房屋质量验收标准单元房屋质量验收表业主收楼确认书整改通知单收楼通知书倘阁下未可依时前来，可致电与本管理处另约时间。到管理处领取钥匙时需带同本函、业主之身份证明文件及所有应缴款项收据(2)阁下亦可授权代表人收楼及领取钥匙，获授权人在收楼时需带同下列文(3)上述各项手续办妥后，本管理处职员将引领阁下视察及验收贵单位及接(5)本人现在谨代表物业服务中心属下各具有专业训练之职员向阁下保证衷诚为阁下提供最为妥善之管理服务，并随时协助阁下解决任何疑问。若有业主收楼须知(1)收楼事项：日期，并组建交楼小组，延长接待时间(每日上午8:30—下午18:00),确保(2)各业主请务必配合本公司，按通知收楼日期，携带必备文件准时前(5)收楼程序：(1)付清相关房款；(2)签订管理公约；(5)办理现场房屋验收；(6)领取房屋钥匙。 业业中1、售楼处2、物业服务中心4、综合验房组(现场)业主已付清物业管理费，房屋维修基金、装修垃圾清运费，并开具收费凭证。业主已领取用户手册、收楼须知，签署物业管理公约，收回业主入住通知单及业主联络表。年月日(本单由发放钥匙经办人收回)验房经办人：部门签章： 项目交付程序流程图ABCDEFG1、业主身份证明文件(身份证/护照正本/商业复印登记证);2、如是委托人，须出示业主签署的授权委托书7、有线电视开通费(如有)。档HIJ管理处人员将单位锁匙交业主签收管理处人员将单位锁匙交业主签收同时填写楼宇修葺通知单及配套设施申请表，并于验收完毕后一并交回管理处2、接收文件归档，楼宇修葺通知1、业主需维修，需先将大门上锁，到管理处办理楼宇修葺记录，并连同一条门匙交管理处保管。施工队伍到场后，先到管理处职员视察2、通知单正本存管理处，副本交工程部，以便4、工程部维修完成，楼宇修葺通知单副本交还5、管理处按通知单先后次序通知业主再次验收，项目业主交房程序流程图一次性垃圾清运费：物业住宅元/户编号：单元编号：房型：业主联系方式：通讯地址：紧急情况联络人及联络方式：户内居住人员简况姓名性别年龄与业主关系工作单位及电话特约服务要求：经办人：“御龙湾”物业服务中心编号：单元大门单元门备注：经办人签章：“御龙湾”物业服务中心所属单元：日期：电表读数：日期：煤气表读数：日期：其它：“御龙湾”物业服务中心“御龙湾”物业服务中心本人明白为确保本物业其他用户及公共地方之安全，本人须对自己使用之单元做好防火工作，并愿意遵守守则内一切之防火条文。例如因本人之疏忽或故意引起火灾，本人愿意承担有关的法律责任及对其他因而受损的人作出赔偿。物管保安部盖章用户签署/盖章日期编号业主姓名单元号土建水电设备门窗钥匙清单经办人业主签收 序号检查项目备注1院墙2院门3廊4庭院56窗7墙身8屋面、屋顶9地面梯级阳台车库供电给水排水、排污燃气电视电话其他序号验收项目1天花2地坪3墙面整体平整洁净、棱角整齐，无裂缝、脱皮，粘结牢4门安装平整牢固，开启方向必须与原设计要求一致，表面光滑平整，无扭曲变形，无渗水。5窗安装平整牢固，开启方向必须与原设计要求一致，表面光滑平整，无扭曲变形，无渗水。6开关及各类插座、配电箱表面完好，固定不松动，排列整齐。7阳台、栏杆8地漏、水喉表面洁净，安装必须严密，位置正确，无渗漏现象，启9上水管安装牢固，接口严密，表面洁净、通畅，无渗漏。下水管安装牢固，接口严密，表面洁净、通畅，无渗漏。车库安装平整牢固，开启灵活。供电、供水、燃气电话、电视其他 “御龙湾”单元房屋质量验收表序号验收项目合格整改整改内容及部位1天花2地坪3墙面4门5窗6开关及各类插座、配电箱7阳台、栏杆8地漏、水喉9上水管下水管车库供电、供水、燃气电话、电视其他本人身份证(护照)为“御龙湾” 号座室之业主(委托人),该单元经本人验收，表示业主(委托人)签字： 整改通知单经查你户根据《物业管理条例》第条之规定，请你在天以内 整改通知单经查你户,上根据《物业管理条例》第条之规定，请你在天以内“御龙湾”物业服务中心 培训是为了让物业服务中心的员工获得胜任其工作所必需的能力，以确保项目依照培训的实施阶段，物业服务中心的培训可划分为岗前培训与岗位培训，不岗前培训是指新员工上岗培训，目的是使员工了解项目的基本情况，以获得上岗位培训是指物业服务中心对员工的业务知识与操作技能实施的持续深造，是序号1新员工入司培训员工手册2通过培训，深入了解公司人事行政类相关的规章制度培训考核(笔行为规范2通过培训，掌握基本的行为规范及礼仪礼貌知识培训考核/绩效考核企业文化1通过培训，了解公司的企业文化、组织架构等情况培训考核(笔物业管理基本常识4通过培训，掌握物业管理的概念、服务内容、作用与地位、职业道德、服务意识及投诉处理技巧培训考核(笔2办公室及管理人员基本技能培训物业管理专业知识4通过培训，掌握最新的物业管理知识及行业规范、法律常识等应知应会测评管理实务操作通过培训，熟练掌握各自的岗位职责、工作流程、工作标准要求以及质量记录等应知应会测评/绩效考核管理服务理念4通过培训，深入理解顾客在服务业中的核心地位和实现满意的不同途径，并理解管理理念在物业管理行业中的应用应知应会测评管理制度及文件说明4通过培训，熟练掌握各项管理制度及文件的内容应知应会测评/绩效考核3保安人员岗位技能培训队列操练通过培训，形成良好的形体动作习惯，提高组织纪律性应知应会测评保安、消防设备设施使用4通过培训，熟练掌握各类保安及消防设备设施的使用应知应会测评消防演习8通过培训，熟练掌握消防知识，能够按火灾紧急预案处理突发性消防事件应知应会测评治安突发事件预案演习8通过培训，熟练掌握治安突发事件的处理，能独立按治安突发事件处理预案处理一般突发治安事件应知应会测评擒拿格斗8通过培训，熟练掌握基本的擒拿格斗技能应知应会测评操作流程及管理制度4通过培训，熟练掌握相关的工作流程及规章制度应知应会测评/绩效考核序号4工程人员岗位技能培训设备设施情况4通过培训，了解本物业设备设施的基本情况应知应会测评设备设施维修保养知识8通过培训，了解设备设施养护的基本知识应知应会测评/绩效考核设备移交4通过培训，了解设备移交的注意事项应知应会测评设备运行日志使用4通过培训，了解设备运行日志的填写，理解运行日志对设备管理的重要性应知应会测评/绩效考核5保洁人员岗位技能培训不同部位的保洁要求4通过培训，了解和掌握不同部位的工作流程及保洁要求应知应会测评/绩效考核清洁机械的使用4通过培训，了解并掌握常用清洁器械的使用和一般维护应知应会测评/绩效考核清洁剂的使用2通过培训，了解并掌握不同清洁剂的适用范围应知应会测评/绩效考核6服务人员岗位技能培训服务人员的工作要求2通过培训，了解并掌握不同服务岗位的工作流程及要求应知应会测评/绩效考核服务接待技巧2通过培训，了解并掌握接听电话、处理投诉等基本接待技巧应知应会测评/绩效考核管理处办公室经理、客服、前台等办公工程部办公室工程部办公根据情况，部门办公室也可合并一处。保安部办公室保安部办公环境部办公室环境部办公、存放常用清洁用品员工更衣室员工更衣可利用地下室及边角房间或多余空间工程部仓库用于存放设施设备的常用和应急配件工程部工场用于工程维修(3)物业管理办公用房，其他任何单位和个人不得侵占，使用的物业管理单创建是一项系统性、长期性的工作，良好的组织、计划和实施优”标准的先决条件，为此“御龙湾”物业服务中心，落实a.建立创建领导小组创建领导小组，每二周召开一次工作例会，总结上一时期的创建工作，发创建工作需全体员工积极参与，上下一心，同心同德，齐心协力，分工而安排等向全体员工充分讲解，使他们认清目标，并使自己的言行融入这项各部门按领导小组的要求，列出部门的工作计划，并将计划的落实和实施内容：全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦)达标验收十五项标准.并(严格按照100分15项为标准执行)改.并对在“创优”中涌现出来的先进事迹；加以表彰，对给“创优”(2)接到《报修记录》维修人员30分钟到达现场(如用户预约维修时间，维修人员应在预约的时间提前到达现场)。确保公共设备在使用中完好状态，满足服务要求，延长其使用寿命，保(2)公用设备、设施日常维修、保养的管理公共设备的运行管理由服务使用部门负责，如监控系统由监控中心根据公司设备管理的相关规定，设备的维护保养分为日常巡检保养和定期维护保养，据此设备设施的日常巡视保养由使用部门或责任设备常见简单维修，要求当日修复，较复杂或政府部门规定需专职(1)公共设备设施保养范围：b给排水系统c公共设施系统供配电系统序号标准保养周期1供电情况24小时正常供电，出现故障立即排除每月2配电屏清洁每月3电器仪表清洁、显示正确、固定可靠每月4继电器、接触器清洁、接触完好、无过热、无噪音每月5控制回路动作正常、标识清晰、无变色、无老化每月6指示灯、按钮、转换开关清洁、标识清晰、固定可靠、转换灵活每月7继电保护动作正常可靠一年8空气开关分断正常、绝缘良好半年9避雷器动作正常、试验合格二年进出线电源接触良好、牢固可靠、相顺正确一年配电屏对地测试接地良好一年给排水系统序号标准保养周期1供水系统24小时正常供水出现故障立即排除不定期2水泵清洁、油漆完好、无油垢每季度压力适合、运行良好、无渗漏不定期电动机运转灵活、电流正常、无过载、无过热每个月机械滑油润滑良好、油位合适不定期3管道无渗漏、无锈蚀、油漆完好不定期4阀门无渗漏、无锈蚀、开闭灵活、正确不定期5排污井无严重淤泥、无严重异味不定期公共设施系统序号标准保养周期1道路走廊路面修补、整洁、无损坏每日2路灯符合安全和使用标准、及时更换坏损灯泡每日灯杆刷漆，线路开关检测3沟、渠、地下排水管道及时维修、畅通、无堵塞一年井盖刷漆4公共卫生洁具无泄漏、冲洗畅通每日5停车场、停车库标色完整、清晰、设备完好、使用正常半年3.房屋本体的维修管理建筑物维修管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用和延长房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附属设备发生损坏；保障房屋的安全和正常使用。根据需要和可能适当改善居住条件。(2)建筑物维修管理的范围与类型(3)管理建筑物维修管理建筑体(3)门窗；(4)楼层通道建筑设备技防系统维修类型预防性维修例常维修(1)紧急(2)一般周期性维修(1)整修(2)翻修(5)指令和工作执行令单上的紧急程度的说明联系起来，具体如下表序号执行工作种类完成时间备注1紧急24小时以内2一般2-3天以内3其他7天以内序号执行工作种类完成细节备注1紧急1)影响整幢大楼日常必须的缺陷，如供水、供电主要污水管堵塞，马桶溢出污水等2)危及生活、生命和财产的缺陷3)影响房屋建筑安全的缺陷2一般1)妨碍、烦扰或影响住户的缺陷2)在公共场所并影响住户安全的缺陷3其他1)维护工作2)所有不属于在上述两项的维护、维修、更换等工作a预防性维修b例常维修1)地面层综合巡视2)地面层详细巡察3)房屋综合巡视4)房屋详细巡察(外部)详及仔细的巡察。5)房屋详细巡察(内部)月度冲洗房屋(公共部位);半月度修剪草坪(户外空地);月度园艺维修及修剪草坪(停车场);8)维修项目的期限效之类，则需在3天完工。一般性之保养问题，项目零星非紧急性者，可允许在7天内完成修c周期性维修房屋的重新粉刷与修饰工程(5-7年周期)更换水供增压器(7年周期)更换垃圾槽冲洗配备(7年周期)重修建筑物屋顶工程(14年周期)粘覆盖(防雨层),若有必要也修整屋顶的排水斜度。更新技防系统(约10年周期)更新水管工程(约25年周期)(8)建筑物维修的标准序号操作标准完成细节1楼层护墙平整光滑、不老化1)无坑洼，不下凹2)无积水，无裂缝弯道不阻塞1)格子各弯道盖良好无损2)弯道不溢水护墙和排水沟斜度适当，不阻塞1)水沟内无死水2)水沟内无藻类和淤泥3)水沟内平滑无聚集物多孔的水沟板在原位，不损坏1)护墙水沟不暴露2)格子不腐蚀伸缩缝完好、不漏水完好，接合处无杂草照明和公用事业井完好1)井盖不损坏2)井盖不碎裂清洗区保养好1)陶瓷锦砖完好不碎，表面无油迹2)弯道不阻塞3)无积水2楼层/护墙供给管道和阀牢固，状态良好1)供给管道不阻塞，不会停供2)供给管道安装在墙面，无污迹和锈3)关闭装置状态良好墙面保养良好1)墙壁无植物生长，无乱刻字画2)油漆表面不剥落3)墙面裂痕修补4)墙面踢脚板不碎裂，涂层不隆起避雷器保养良好避雷器绝缘带固定在墙上屋顶维修保养好水泥和油漆不剥落机电设备维修良好电气设备标准为准信箱维修良好1)信箱的门牌号码清楚2)锁不缺少和损坏3)陶瓷锦砖不碎裂和缺少4)信箱和支架之间无空隙5)信箱门完好3楼梯和公共走廊楼梯扶手保养良好1)扶手牢固笔直，不腐蚀生锈2)楼梯突边不破碎、腐蚀3)涂料不褪色地面维修良好1)地面无积水2)伸缩缝防水板完好，牢固天花板维修完好无水泥和油漆剥落墙壁维修良好1)墙壁裂痕不超过2cm2)涂层不隆起3)水泥踢脚板不碎裂4)每层和单位指示牌固定：不损坏和缺少4楼梯和公共走廊机电设备维修良好以电气设备标准为准卫生设备维修良好落水管和废水管标准为准供给管道维修良好1)供水分表阀向内倾斜2)分表和供给管道接合处不渗漏3)供给管道上无水泥和油漆4)分表底部不生锈5楼层、空地所有设备维修良好设备自行车停车库自行车支架维修良好1)支架不松，没有和损坏2)搬走被弃和损坏的自行车3)自行车支架不生锈桌和椅桌和椅固定不损坏1)陶瓷锦砖完好，桌椅完好2)桌表面无斑点3)无凹痕，不碎裂和褪色4)桌椅牢固埋置5)木板不腐烂和损坏6)金属板不腐蚀、凹陷，缺少或变形电梯平台平台维修良好1)电梯平台凸处不损坏2)平台地面和墙面的砖不碎裂和缺少3)按钮和面板不损坏4)按钮指示灯正常5)紧急开头装置标志牌牢固，清楚6电气设备线路埋设有序1)电缆管道和夹板在原位2)电线穿过夹板和电缆管道公共照明状态良好1)灯正常灯罩在原位2)天花板接线盒在原位3)灯柱底座不腐蚀，灯柱垂直电源插座和插头正常1)插座不损坏、脱体和腐蚀2)插座盖未损坏3)电源插座盖盖上电源插头和电源线正常1)插座在原位2)插座无燃烧迹象3)变流器段开装置完好7旷地人行道维修良好1)在每米扇区人行道的老化不超过20%3)每米扇区细裂缝不超过20%4)人行道上无积水，伸缩缝无杂草，沥青完好排水管不堵塞水流畅管无杂草检查井盖维修良好1)检查井盖与地面齐高2)井盖不腐蚀和损坏3)吊眼的半圆凹陷处填满(以防蚊子)灯维修良好标准同停车场灯的维修相同8停车场漆完好，清楚停车线和编号清楚停车场路面维修良好1)路面无坑洼和凹陷2)无积水3)路面无裂痕，石料不暴露停车场排水设施维修良好1)排水楼不被草和土阻塞2)停车场后的混凝土条清楚，不损坏排水管浇口维修良好1)垂直和水平浇口完好，不腐蚀2)接水平浇口不损坏灯维修良好1)灯柱垂直牢固2)灯柱不腐蚀和生锈3)灯柱套管用混凝土浇至少250mm高4)灯柱上油漆不褪色灯柱上编号清楚5)灯臂牢固安装在灯柱上6)灯罩不损坏，灯正常路面突起维修良好1)使用标准漆，清楚\黄色和黑色2)路面突起尺寸：最宽150mm斜切过缘40mm9落水管和废水管1)竖直水管无锈斑2)连接管不渗漏3)清洁孔盖上螺丝，紧固件完好通道通道的屋顶状态良好1)砖和覆盖物不碎裂，损坏和渗漏2)无渗漏3)护墙间接缝完好屋架和板状态良好屋架不变形，损坏，腐蚀和碎裂支承柱状态良好1)圆柱垂直，牢固埋置2)圆柱不腐蚀和散裂3)木版无虫害侵蚀4)柱上漆不剥落和褪色地面状态良好1)砖完整，不碎裂2)粉刷的裂纹不超过2mm宽无积水公共厕所卫生装置维修良好1)小便池，洗脸盆和抽水马桶无阻塞2)弯道不损坏3)地面弯道畅通4)洗脸盆和抽水马桶不碎裂和损坏5)供给管道不渗漏腐蚀6)供给管道牢固固定在墙上7)废水管不渗漏和腐蚀墙维修良好1)墙面无乱刻的字画2)涂料不剥落和褪色3)墙面裂纹不超过2mm4)墙面涂层不隆起地面维修良好1)砖不碎裂和缺少2)砖无污迹天花板维修良好1)无剥落混凝土2)漆不剥落和褪色门维修良好1)门不损坏2)门锁装置牢固、不松动和损坏附属装置维修良好1)烘手机状态良好2)卫生纸卷筒架安装就位，可使用4)线路穿过管道和板条屋顶屋面中间盖板保养良好屋面中间盖板不损坏，在原位避雷器保养良好1)避雷器垂直向上，埋置牢固2)水平向避雷器绝缘防水层保养良好1)防水层不碎裂或磨损2)防水层牢固粘在屋顶盖板上，无气泡3)防水层无积水辅助维修良好1)屋顶无废弃物2)屋顶不用作储藏间活动铁门和通气门保养良好1)搭扣和钩环状况良好，安装牢固2)通气门和铁门导轨平滑3)通气门和铁门不损坏和生锈墙上竖梯保养良好墙上竖梯安装牢固，不损坏和生锈2.建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构，消防，安全防范(1)立即组织人员进行调查，设法寻找作恶者；(2)如有需要须向作恶者发出严重警告，并向警方报案；(3)如未能查明作恶者，物业部应发文通知所有客户，指出该行为的危害(5)布置保安，伏击守候，捉拿现行。(1)拔打120救护电话，派员在路口引导；(2)立即通知警方，并协助开展侦查，设法查明肇事人；(5)记录一切有关资料及注明警方立案档号。清抹外围各处立牌不间断巡视外围清洁状况，发观地面上有油污，及时去除a.洗地，洗地前先拖干楼层的地面——启动吸水机电源，手推操作杆，慢速前进60厘米/分钟，洗地和吸水一a.按标准清洁b.按标准清扫擦拭公共区域的墙面、地面C.向领班汇报维修项目及申领保洁用品d.接受领班安排的其他工作(1)景观区域的垃圾清理(2)排水沟的废物处理(3)定期培土(4)除杂草和病虫害，更换坏死花木(确定坏死花木的更换费用，若属原(5)修剪枝叶(6)及时修补绿化草坪(1)绿化管理服务主要是小区所有草地，花木及室内盆景的管理养护工作(3)做好花木防风、防霉、防病虫害等防自然(5)做好草地的修剪保养工作，确保平整、常绿，美观(1)景观区域卫生(2)排水沟的废物处理浇水作业应视天气情况面定，晴天草本每天上午及下午下班前各浇水工作应视各个地点不同而定量浇水，做到浇水适量，水量饱和定期检查浇水没施及各处水闸是否灵验，浇水管是否密实，否则浇，旺盛生长多浇，开花结果时不能多浇，每天浇水不宜直接浇(4)喷药及防治病虫害工作完毕后，注意收回保管好药物，及时清洁好机具，用肥皂洗(5)培土及施肥根据大植物花卉的生长规律，合理施肥，一般选择在雨天气施肥，以免浇伤植物，地栽植物下肥做到开沟下肥，以使植物完全吸收。(7)草地管理剪草应检查机具是否正常，刀具是否锋利，滚筒剪每半月用研磨每季度用扦底刀磨一次；圆盘剪草磨刀三把，每剪15分钟换刀一草地修剪应采用横竖转方法交替割草，以防转弯局部草地受损过大，割草时行间叠合在40—50%,防上漏割。(8)检查、记录、报告花草树木生长情况(1)车辆管理(含自行车、助动车)。(2)防火防盗安全巡视(含夜间各楼宇上锁确认)。(3)监控值班和应急措施。(4)根据物业要求的其他安全防范服务。(5)合同约定的委托物业管理服务范围内安全防范服务。(2)在日常保安工作中，为节约能源，降低不必要开支，定时关启公共(3)监控在接到报警信号后，在3分钟或最短时间内派专人赶到现场进(4)巡视保安按要求每隔1小时或不定时对物业区域进行全方位巡视，(5)对于客户投诉及时予以处理。(6)采用国家法律规定的权限范围内的各种方式，通过各种工作程序，(8)通过认真的工作，协助其他部门发现问题，使业户能在舒适的环境(9)定期和不定期做好与业户的适时沟通与(1)维护公共场所秩序及治安安全。(2)负责各出入口的警戒工作。(3)负责非正常出入时间出入者的记录工作。(4)负责物品的管理工作。(5)负责巡逻巡视工作。(7)负责重大活动的特别协助和保安工作。(8)负责确认各楼宇大门是否锁好等工作。(9)负责所有车辆(包括自行车)停放，交通秩序等安全疏导的管理工作。(11)负责二次装修施工人员的出入验证及施工现场治安防火安全工作的(12)发生刑事案件和违法事件，负责按有关法规条例实施权限内的工作，(13)负责制定和实施各类突发事件的防范及处理程序，包括但不限于：(16)负责治安、消防、保密等工作的宣传与教育工作。(17)负责消防器材、工具的配备、使用和维护等管理工作。(18)负责安全设施的使用、维护等管理工作。(23)负责印制紧急疏散图、配备必要的防火标志。(25)负责物业内各种设施，设备完好程度的检查，及向有关部门通报的(26)负责关闭公共区域不必要的照明及水源阀门的工作，以降低不必(28)负责辖区内行人行走秩序的维护与管理工作。(29)负责保安内部人员各种培训工作的计划，组织和实施。(30)负责其他与防范、防灾、维护公共秩序有关的业务工作。1.有针对地制定安全防范方案，合理配置相应的车位，实行24小时安全防范4.本小区物业服务中心设立安全控制中心，负责物业住宅紧急事件处理及消3.在小区宣传栏或电子显示屏(如有)定期更新有关宣传活动；(2)资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，(1)归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据(2)档案的查阅借用都应有严格的规定：必须由具备资格的人员经登记后(3)档案的管理环境必须做到“三防”,即防火、防潮、防变质。(1)设备档案资料的管理建立综合设备台账制度，建立全寿命设备管理制度，把设备全寿(2)企业档案资料的管理管理，保证相关场所使用有效版本的文件，作废文件按一定的程(3)档案资料的分类a.工程建筑产权资料a.用户资料e.管理处荣誉一览表g.总值班记录表a.管理处质量记录b.工程部质量记录C.安保部质量记录d.环境部质量记录a.员工个人资料、聘用表b.员工业绩考核及奖罚记录d.员工培训考核记录e.员工外出考评及参加演练记录用户反馈资料a.用户意见调查、统计记录b.用户投诉及处理记录表无论是业主、使用人自用部位或小区物业管理范围发生无煤气的情况，小区煤气管线设备。报告停水/停电是供水泵/障设备原因否供少泵/否是立即安排抢修，并通过对讲系统通知业主，保安加是否否是(免收人工费)见上图影响是是否疏通成功否是恢复供水恢复供水疏通成功首先，要判明故障原因，尽可能地缩小故障范围，尽可能避免和减少对业主和使用人影响，在必要时要调用临时排水泵解决，同时加紧排除故障，养公司派人修理并及时通知管理处主任，由主任转达给上级领导和有关方5.索取被困乘客资料(如姓名及电话),以便了解事后情况。2.如果是小火，可以用消防水带灭火器等进行扑救，如果火势不能控制立即3.根据具体情况，实行区域隔离，禁止无关人员进入现场，如有伤员，应设4.严禁任何人触摸现场各类物品，以免破坏现场，影响侦查工作；尽可能配5.关闭气体总阀，如发觉气体泄漏未能受控或广泛扩散，须立即报警及通知(1)不管真假，必须以假当真、严肃对待、慎密处置；(2)立即通知警方及管理处；(3)除警方或消防人员外，禁止任何人、车辆进入现场；(4)确保所有电梯暂停使用；(5)按照火警路线，协助疏散现场人员；(6)在警方人员未到达前，应视察四周是否留有可疑物品；(7)当发现可疑物件时，应立即利用绳索或垃圾箱等障碍物围绕它，禁止(9)接恐吓电话后，应冷静处理：(1)110报警(2)通知附近保安到场，关闭对讲机(4)通知物业经理到场(5)用警告带将可疑物品隔离(1)应尽快通知警方及管理处；(3)任何人不得开关现场各类电器，以免破坏证据或发生危险；(4)如自杀者利用煤气自杀，应按泄漏气体事件予以处理；(5)如自杀者尚有生还可能，应一边拔打120救护电话，一边由专业人员(3)可能情况下，及时报警，请求警方到场处理；(5)若罪犯正在逃跑时，应迅速用对讲机呼叫各岗保安(尤其是门岗保(5)处理过程中要随时关注自身的安全。(5)原则上物业内不得存放易燃、易爆物品，如私自堆放，或未(6)填写《事件报告》上报。(1)问清地点、当事人安危，110报警(2)通知当值安保负责人前往，尽量安排一名女同事陪同(4)协助警方处理(5)事后填写《事件报告》呈交管理处。(1)记录客户受何种勒索(2)如当事人要求代为报警，则致电110(3)协助警方处理(4)事后填写《事件报告》呈交管理处。物业公司应把社区文化活动作为“面向二十一世纪的人性化英式管家服务”的重要组成部分，统一策划，根据业主或住户的实际需要，制定完善的规规模的社区活动，这些活动既可从物业管理费列支(