长沙阳光100国际新城商业项目市场定位规划方案

【第一部分】市场及环境分析1.1商业宏观环境分析****年，广东有50%商业项目经营不善，商业物业空根据中国商业地产联盟研究中心发布的《****年中国商业地产年度报告及1.1.1城市社区商业将成为新亮点定，今后10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证，由发改委、建设商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设11.1.2开发门槛与开发集中度将大幅提高遵照中国加入WTO后的承诺，中国商业零售业自****年12月11日开始彻底而实际上，自2002年起，各大国内、国际大型卖场和超市就已开始了大规模在其他一些大城市各新开6到8家新店，****年新增10至15家冠军生鲜超市，2006年新开100家迪亚店。****年，外资商业对商铺的需求仍会有大幅增加，同1.2商业政策法规分析同时，根据长沙市政府2003年10月公布的《关于2003--****年商业网点发丽臣路以南，劳动西路以北的范围以外的地区；大型仓储商店(超市)主要限在城郊结合部的交通要道建设。并且，根据《意见》建议，近3-5年内在长沙城市1.2.2城市规划管理1.2.3土地供应控制民工工资的行为。依照国务院令第305号和省政府令第157号，规范城市房屋拆1.2.5金融风险的防范60%,贷款期限最长不得超过10年，所购商业营业用房应为竣工验收的房屋。对1.3宏观市政规划分析1.3.1总体规划根据《长沙市城市总体规划(2003年至2020年)》,到2020年长沙市区人口将达到310万人，城市建设规划用地为310平方公里，这为长沙新一轮的房地产1.3.2岳麓区规划星大道岳麓区段茶山路至望城十八丘段已拉通路基，计划今年8月底竣工通车；国道绕城线，明年按双向6车道拉通。2.1长沙市商业物业的发展历程进入2000年后商业物业进入理性阶段，中央广场、国际IT城、东塘福乐名2.2长沙市商业物业的供应现状长沙市商业物业供应量情况表03年04年098年99年2000年01年年份02年药品超市生活超市家电超市家居建材超市药品超市这些小型店面积一般不大，从200平方米到1500平方米不等，扎根于社区，集中◆购物心理分析◆长沙超市下一轮的商业大战，将在社区超市之间进行长沙作为一个中型城市，人口仅180万左右，现有的大型超市已经达到了20收周期短，所以风险要小得多，且又能尽可能地占领地盘，瓜分市场份额，再加上大超市本身的品牌形象和良好售后，让顾客前来购买环境、买到了值得信任的产品、又省掉了去大超市购物排队结账的◆六大巨头是最合适的，随着****年3月27日凌晨0点，全国最大的家电连锁企业之—从第一家店于****年3月开张，到****年农历新年前夕，国美一口气在长沙开出了5家大卖场——小吴门店、南门口店、东塘旗舰店、火车站店、新中路口器超市扩展到5家——河西店、东塘旗舰店、八一锦华店、朝阳店、星沙店，更◆锁定客户群“谁能最终达到终端”这个问题上，那么,怎样面对激烈的市密集购买家电，除非是搬迁新房，才会有一次集中的购买计划，那么,一个大型◆新房=装修=消费1)开福区蓉北路华夏路狂江中路路金中路关蓉中路苦江北路东风路裂王盆路2)雨花区劳动西路题街华银旺和超市南民晃北路光路动步东环二环雨花大型卖场分布图芳惠路城光车站路佳花路路性市市3)天心区锦中院蓉中金赤略市南路动好文超市街路代品慕露有井西置4)芙蓉区路黄兴甲大国美电器场路五路万家雨(馨事)九芝车站北路车站中路东二环线路万家丽八东蔡锷中路路超平商超盘远解市5)岳麓区3.1宏观的市政规划3.2发展趋势3.3商业业态的改变中国的商业在改革开放二十年的时间里完成了从计划经济到市场经济的过型超市)——零售业的第四次革命；购物中心——零售店大聚集；物流配送中心4.1五一商圈分析如果把长沙的商业格局划分为几个的话，大4.2新兴商圈分析1)新中路商圈2)候家塘商圈强劲锋大道潇湘大道北路(现银盆南路),这一板块住宅市场是河西楼市中发展最快的广场项目；再沿潇湘大道往北又有华银旺和购物广场和威胜广场恒生超市，3.5使商业地产日渐从原由的自发型商业业态转变为现代型商业业态.这对于河西原5.1.2河西商业业态和结构从商业结构来看，河西的人口质量是由文化氛围而定位的，主要偏重于“大学城”和“大型企业”两大板块.辐射到的人群以学生.教师以及大企业员工为主.人区间名称业态米)面宽进深层数(元/月意向意向深湾镇片区服饰：67%其他：33%米米米米向向有一定河西板片区财经学院片区层1居多部分夹层层向向财院周边成熟商业社区扩经扩经营需大营需1层4层多多一般已社区其其乐：9%新民路片区餐餐休品：20%闲：14%医药：14%其1层5层经营临街商铺意向适中有意面积片区各5%其他：10%经营□服饰精品□超市其他5.1.3河西商业消费人群分析表分析要素分析要素地点年龄阶段(岁)收入水平月购物次数(元/月)消费种类主要则地点场所消费人群学生校内家庭来源平均8次零食为主一佳.黄兴教师平均00饮，休闲居多大型企业员工平均7次600以上：30%生活用品，餐饮，休闲自由职业其他：20%20-40为主活300以下：18%生活用品.食品在影响选择购物场所的因素方面，便利、购物环境、品牌分别是影响消费者选择消费场所最重要的三大因素，当购物场所的环境和档次较高或者可以提供特色商品和服务时，他们也愿意克服距离的不利影响前往消在购物频次和月消费额方面，学生的购物频次最高，但消费额最低，教师阶层的购物次数最少但消费额最高，企业职员和自由职业者则呈现多级分化的情况，总体来说，由于河西经济水平依然偏低，其消费能力也偏弱一些。从消费种类上看，多以日常消费为主，高档消费一般选择到河东的大型知名卖分析要素分析要素面积区间(m²)业态比例(主营业态)占有比例档次区间高档经营标准：50-100最大：3600餐饮：80%中档经营标准：20-50最大：300服饰：75%餐饮：25%低档经营标准：3-20最大：50餐饮.服饰：80%日杂：20%5.1.5麓南板块租价情况1)新民路门面15元/平方米/月——30元/平方米/月2)岳麓公园至桃子湖路门面40元/平方米/月——60元/平方米/月3)商业文明街门面40元/平方米/月——70元/平方米/月4)麓山南路100元/平方米/月——140元/平方米/月5.1.6具体商业分布情况商业商业广场餐饮：15家(18%)休闲美容：14家(17%)服装精品：11家(13%)其它：42家(包括建材、银行等)公园公园潇湘潇湘大道麓路路商业文明街餐饮：72家(19%)商业文明街服装精品：106家(28%)通讯摄影：38家(10%)休闲美容：26家(7%)鞋袜内衣：25家(7%)超市批发：21家(6%东方红麓药店诊所：20家(5%)银行：6家(2%)麓其它：33家(包括琴行、床上用品、招潮南计专待所等)潮南计专山山马阜岳南路中心小学黄鹤村靳江村阳光100地点时间段昼间人口密度车流量通程商业广场1000人100辆新民路906人630辆564人638辆170人456辆商业文明街1902人423辆1775人558辆1934人662辆(计专段)1900人649辆1742人(艺校段)(工大段)业态分布比例□餐饮设施□零售设施□娱乐休闲设施□生活配套设施业态分布图□□零售设施□□零售设施口娱乐休闲设施口生活配套设施餐饮设施◆麓山南路(艺校段)业态分布图□娱乐休闲设施□生活配套设施◆麓山南路(工大段)从各片区的业态分布情况来看，零售业的比重在各个区域都是最大的，除商业文明街之外，其比例都超过了50%,处于第二位的是餐饮业，越临近高校区则餐饮业比例越高，商业文明街的餐饮业占总到了商铺供应量的30%。娱乐业的分布趋势是越往南，则比重越低，但在商业文明街路段，由于学生人群的增多，娱乐业反而比通程商业广场片区更为发达。设施类型餐饮业土菜馆大排挡中西餐厅酒家、家菜馆煲仔饭、米粉店南北风味小吃特色酒楼粥铺、煲仔饭快餐、面、粉馆火锅城、烧烤中西餐厅茶餐厅地方风味小吃粥铺、煲仔饭快餐、烧烤特色酒楼中西餐厅蒸菜馆零售业药店日杂服饰书店精品饰物服饰精品饰物皮具蛋糕、点心眼镜水果店书店、文具烟酒、小超市保健食品超市日杂南食奶茶冷饮冰品水果店服饰精品饰物箱包化妆品服饰、精品饰物药店、书店内衣、鞋袜、眼镜、化妆品钟表、手机、床上用品体育运动专卖店超市、日杂南食奶茶、冷饮冰品手机专卖蛋糕点心家居用品内衣、鞋袜体育运动专卖店电器、电子产品音像、琴行蛋糕点心内衣、鞋袜书刊蛋糕、点心电器、电子、电脑、五金、箱包、保健食品音像、琴行动漫产品、滑轮文化用品宠物用品鲜花水果娱乐休闲业保健按摩美发馆茶座咖啡厅美发馆美容时尚馆网络会所台球城网络会所美容美体馆美发馆影视吧休闲屋美发馆休闲屋生活家装建材通讯保险公司航空代理点通讯门诊通讯数码影相银行洗衣房银行门诊房产咨询培训教育5.1.10河西商业地产的变动趋势5.2.1深湾镇商圈的特征名称门面情况(单位：米)意向择区面宽面积最小最小区精品：10%皮具：5%美容：5%药店：3%其他：5%最大最大向向社区铺面服饰：56%最小最小片区意向新新外滩片区业精品精品■餐饮□□皮具■美容药店□药店其他藻湾镇商业门面的90%以上以租赁为主，特别是新开发的商业广场，开发商为滩精品服饰广场”采取免半年租金的方式.与此不同的大型超市和商场如通程、步5.2.2藻湾镇的商业地位滞湾镇作为连通河东、河西两大板块最为便利的咽喉要地，东起河东经济发达区域，西至河西开发区，南往高校区及阳光100商圈(即麓南板块),具有不可替业态分布比例□□服饰精品■医药诊所其他租金为60平方米/月.5.3.2大学城的商业地位3.1社区商业的现状行等，各行业在不同社区的分布比例不一，营业面积从10—500平米不等，租金社区商铺建成年份统计□1980年以前■1980-1990年□1990-2000年□2000-2004年商铺开发体量比例□3000平方米以下■3000-5000平方米□5000-10000平方米□10000平方米以上3.1.3社区商铺经营门面面积百分比示意图□50平方米以下■50-100平方米□100-300平方米□300-500平方米■500平方米以上3.1.4社区商铺售价百分比示意图(×元/m²)社区商铺售价比例 □5000元以下□5000-8000元□8000-10000元□10000元以上3.1.5社区商铺租金百分比示意图(×元/m²·月)□50平方米以下□40元以下□40-60元□60-80元■80-100元□100-120元120元以上3.2.1社区商铺个案橙子498街区橙子498街区位于韶山路498号中南林学院正门，总建筑面积28000m²,商业面积为20000m²,该项目共有五栋，前期开发四栋，每栋六层，1-3层规划为商铺，4-6层为酒店。在营运模式方面，开发商自留2/3物业(橙子酒店、步步高超市等),针对肯东方新城位于马王堆路，该区规划总建筑面积40万平方米，总商业面积近二期拥有300多个社区商铺，总计1万多平方米，铺位面积大小不等，小的几十铺面层高6米多，可分隔成一层为门面，二层居住、办公、仓库□服装精品□生活超市金街银苑该项目位于韶山路355号(原湖南橡胶厂),总建筑面积150000m²,商业面其总建筑面积为62万m²,商业面积总共1万多m²(包括周边社区),其中，咸嘉■休闲美容□服饰精品楼层高3.6米。为周正，除转角门面是异形外均为开间5.5,进深10米的临街独立小门面，门面随地势门面层高6-9米不等。作为普通型社区商业，其运营无具体业态规划，现出租率74%,主要经营业态为美容，超市，药店等社区生活配套商业。3.2.2个案整体分析1)各项目商铺面积区间比较平方米平方米-鑫天鑫城—橙子498街区--鸿铭中心×-咸嘉新村片区2)各商铺价格区间比较R一鑫天鑫城3)各项目租金情况比较各商铺租金情况元/平方米/月元/平方米/月一东方新城鸿铭中心—咸嘉新村片区最低租价平均租价最高租价铭中心由于体量庞大，而市场尚未成熟，需求量较小，其租金价格反而要较河西4)各项目商铺总建筑面积比较橙子498街区橙子498街区东方新城]鸿铭中心□咸嘉新村片区■新外滩片区鑫天鑫城由于鸿铭中心规划有长达500米的风采大街，其商铺总量高达46000平方米，其体量已足以构成一个区域性的商业中心，但由于其商铺面积偏大，总价较高，橙子街区提出了长沙首个院落式商业街区概念，总商业面积达二万平方米，辐常住人口7万人。阳光100国际新城位于岳麓区规划中的大学新城板块，致力倡导展现新长沙的国际风采，其占地989亩，将建成聚集“城市新兴白领”的高档社区。为满足4.1经营范围分析4.2客户需求分析一般层高要求5米左右。5.1消费结构研究5.1.1消费人群结构：阳光100国际新城占地989亩，建筑面积100万平方米，计划5年内开发完毕，共计住宅7000多套，预计可入住人数为21000——30000人左右。其中不光包括占较高比例(40%)大学教师，其余的购房者也均为长沙高素质、高学历、高收入2)大学城辐射范围内的高素质学术专业人士(包括师生);大学城现有学生计10余万，校园商业非常发达，且尚在筹备中的含浦组团，3)周边别墅和住宅区(如岳麓山公馆、麓山别墅、楚盛滨江花园及星语林汀4)三个安置区近6000户的消费人群。阳光100国际新城的周边有众多的安置5.1.2周边人群分布结构：●麓南板块人口分布情况口流动人口10000人口流动人口10000人□常住人口20000人■教职工24000人口在校学生121000人0学生教职工常住人口流动人口人口数量口湖南师大教职工5000人●学生分布情况31000人湖大30000f师大0●****年湖南高校教师年收入情况：高校教师年收入情况调查4.6%一3万至5万■5万至7万□7万至9万□9万至20万■20万以上□不愿透露圆服装■居住高校学生收支情况达到18500元，而年消费最低的只有2100元。大学生年支出均值为8383.96元。这其中92.7%的大学生把家庭供给作为最主要的经济来源，占其中总消费的70%学生月支出情况元/月元/月口生活日用品■通讯费(电话、手机、上网)口交际费口衣服■其他零用6.1竞争对手情况本项目商业部分的竞争对手主要是长沙市已有的大型商业项目和周边商业项6.1.1超市业态超市品牌所处区域物业位置营业面积沃尔玛黄兴路与解放西路交汇处天心区2-3楼1.8万平米家乐福芙蓉广场芙蓉区负1层1.6万平米麦德龙丽臣路开福区临街独立物业2.6万平米家润多(朝阳店)人民中路雨花区家润多(千禧店)火车站芙蓉区华银旺和(上大垅店)开福区临街独立物业1.4万平米新一佳(侯家塘店)侯家塘雨花区临街路口1-3楼8500平米新一佳(通程店)滞湾镇岳麓区(河西)1.2万平米新一佳(开福店)丽臣路开福区临街1楼8000平米好又多(西湖路店)南门口天心区临街1-3楼7000平米华银旺和(华银园店)韶山中路雨花区独立物业1.2万平米4)、会员制优惠；餐饮业是长沙消费市场引人注目的一个亮点。在我市餐饮行业形成了几个极单位19个，从业人员为1639人，商品零售额为22203.9万元6.2竞争项目情况7.1优势S2)本项目总占地面积约1000亩，总规划户数为6000户、总居住人口将达37.2劣势W3)项目位于二环线内侧，交通不便，而且二环线的车流速度很快，对从含浦4)地块南面的地势较二环线道路路面低3米左右，不利于规划设计。5)地块周边的工程施工也会对项目产生不利影响。6)本项目周边现有的农民集中安置区的商业业态落后，价格极低，对商铺价7)人们对大学城板块的商业物业认同度很低，多倾向于就近消费或者前往成7.3机会01)大学城板块的商业项目稀少，且项目周边可供开发的商业土地非常少，本2)本项目周边新开发的楼盘众多，居住人口正在逐步增加当中，且这部分人3)从河西商业发展趋势来看，由于藻湾镇的发展空间受到湘江和岳麓山的挤压，其发展潜力已经不大，河西片区未来的商业4)高起点、高水准的规划，将给项目商业的运作带来良好的想象空间和操作5)河西地产的升温，以及媒体对大学城板块的关注，有利于项目的广告宣传6)周边高校教职员工对本项目营建具有独特艺术魅力的情景商业街具有比较7.4威胁T2)大学城板块现有商业环境仍未形成气候，商业经营难度较大，市场对这一3)项目目前用地仍为大学城规划预留用地，其规划指标不确定因素将对规划8.1租与售以投资理财的角度来说，6%—8%的年回报率是比较适中的，一般来说，这种商铺面积35平方米40%首付款196000元贷款额294000元六成十年月供3282元税金(月租金的17.4%)691元租价3973元租金单价114元/平方米/月年回报率备注湘西部落咸嘉湖店15元/m²/月免租一年，租期八年咸嘉新村第一家租赁户咸嘉湖社区商铺20-30元/m²/月安居乐旁岳北社区15-25元/m²/月冰火楼雨花政府店22元/m²/月免租半年，租期十年8.2入住率与商业招租率阳光100国际新城，属于该板块中最早面世的项目，其开发周期需要5年时间，2006年底预计达到总入住率(项目全部住宅7000套)的10%,即700户左右，2008年预计可达到总入住率的30%,即2100户左右。周边大学城的贯通、安置小区的交付、含浦组团的成型尚需时日，未来很长的一段时间里，5公里商圈楼阁之上，入住率的高低直接决定着商业物8.3特色商业与传统商业阳光100的商业既需要满足周边常住人口较随意的日常消费，也需要满足人在满足本社区和靳江村居民的基本需求的前提下，逐步发展成为辐射周边社区和大学城、藻湾镇以及南郊公园的区域性的商业中心。在研究传统消费的过程中，不断对接新生的消费需求，逐步形成一批现代商业群落领军，使最前卫和最本土的商业反差毕现，形成强2.1.1必备性业态：满足居民日常基本生活需求的业态。主要包括超市、便利店、农贸市场(或生鲜超市)、餐饮店、药店、医疗保健、美容美发店、洗染2.1.2选择性业态：满足居民多样化、个性化生活的时尚消费的业态。主要包括购物中心、品牌专卖店、咖啡馆、酒吧、花店、健身房、面包房等。2.1.3业态的功能组织考虑1)功能组织集约化2)功能的复合化3)功能的延续化4)功能的全时化5)功能的网络化6)与住宅功能的抗干扰化2.2商业主题定位：经营业态：汽车美容、银行、邮政、门诊、数码影相、冲印、保主营：形象展示厅●街区生活秀经营业态：培训教育、通讯、器具修理、干洗、保险公司、航空代理点、按摩医院、房产咨询、快餐、面、粉馆、茶餐厅、粥铺、煲仔饭、药店、日杂南食、便利店、蛋糕、点心、眼镜、水果店、文具、保健食品、奶茶、冷饮冰品、音像书籍出租、床上用品、小型美容美发、网吧等主营：生活超市、休闲购物、美食街1、生活超市：洗涤日化、生鲜食品、家居用品等2、休闲购物：精品服饰、化妆品、书店音像、精品饰品、烟酒专卖、茶叶行、皮具、内衣、鞋袜、体育运动专卖、钟表、特色个性小店、动漫专卖、蜜饯糖果专卖、玩具专卖等3、美食街：地方风味小吃、大排挡、宵夜、火锅城、烧烤等●心情假期经营业态：大型酒楼、特色餐饮、清吧、西餐厅、健身馆、美容美经营业态：鲜花、花艺、茶道馆、宠物店、琴行、工艺品、古玩、案利用项目的独特文化优势打造的经营主题、情调水吧。2.3目标市场定位2.3.1目标市场定位应考虑以下因素：2.3.2本案的目标市场定位通过对特色建筑和景观的营造，将项目打造成独具异域风情特色与居家相适宜的四级商业。在未来的经营中，将成为一条满足社区居民同时辐射周边乃至整个市区标志性社区商业街，成为国际潮流与湖湘文化、城市商业与文化艺术、建筑精品与名品名店荟萃高度相融的社区商业街的标本。2.4功能定位一是购物功能，体现在商品的品种、档次上，购物功能是最基本二是餐饮服务功能，主要提供早点、中西餐及送餐服务；三是休憩功能，在大型商业街中，休闲功能作为附加功能，往往四是交流和培训功能，主要是通过咖啡厅、茶楼、文化培训室等2.5经营方式定位：经营方式分为三类：即自营、招租、委托经营管理三种方式。考虑到本案商铺主要以销售为主，因此，在未来在经营方式的选择上将有可能以业主自行招租为主，自营和委托经营将成为可选性方案。2.6街区形象与价值定位：本项目的街区形象与价值定位是：“雅致生活的典范”“社区商业的名片”个性色彩：情调的、艺术的国际的、时尚的活力的、动感的便利的、全功能的2.7档次定位：建筑上追求高品质，业态定位以中档为主。2.8特殊业态的规划建议：因项目比邻大学城，区位优势明显，周边的消费群体比较特殊，2.8.1、艺术家酒廊：针对河西教授等高级知识分子的群聚特点，且音乐、艺术气氛浓厚，有规划的组织艺术家酒廊，开展艺术家沙龙等活2.8.2“foxtown”(直译：狐狸镇，指工厂直销购物中心或国际品牌折以国际一、二线服装品牌和日用品等品牌商品的折扣销售为主，以原价的20%—50%出售，为爱名牌但又想少花钱的客户所钟爱。一般为500平米的卖场，即现在各酒店和华侨大厦的水货店。2.8.3文化城培训：一个集文化、音乐、音像制品、器乐销售--服务--教育--训练等于一体的休闲文化商城，如引进著名的钢琴教学机构2.8.4运动会馆：为小区和周边市民提供一个健身交流的场所，如网球2.8.5城市商务会所：为有品位的城市精英提供商务、健身、休闲的VIP服务场所，如“女子俱乐部”(SPA、健身、美容美发、休闲等)MBA大讲堂、精英训练中心(教育设施)、少儿英语沙龙、商务俱乐部【第三部分】规划设计分析一、阳光100商业街规划的市场依据1.1用地规划背景分析1.2现有规划方案点评商形式，将近700米长的街铺，显得过于散了，不利于社区商业环境的营造和商业的经营组织，不利于打造与阳光100国际新城住宅部分高品质相符的市场形象。二是难以形成经营主题。商业部分的规划，除满足社区居民的基本购物和消费需求外，还应该成为社区居民乃至周边市民的休闲广场。但三是多业态对平面和空间需求多样化没有体现。四典型的路而非街，且路太宽。五单体建筑太长，不符合合理步行距离要求。七单个铺面面积过大，总价过高，销售和按揭的难度较大。1.3规划调整的市场依据。在满足现金流时，要求商铺在销售时基本可实现销售，这是前提。在居家生活和消费时，要求商铺对商业功能满足以下特性：物业素质的优越性：即物业整体综合素质具有显著的优势，具体表现为物业的区位、环境、交通、外形、户型设计、实用率、装修、物业管理、配套设施等方面达到一流水准，好东西才升值。物业的前瞻性：物业在诸方面表现出一定的超前性，先导性和示范性、代表着一种新潮流、新趋势和价值取向，既立足于当前，又着物业的可比性：与同类物业相比，优势更加突出，更科学合理更物业售价的合理性：即定价合理，为客户预留升值空间。物业的投资时机：即要在适当的时机入市，既不在高位买卖，又物业的投资方式：选择适当的支付方式，以利于轻松置业，投资打造“街区结合型”社区商业。街区结合型商业中心的特点是：各类商业、服务设施不仅沿街道呈线型布局，而且在大街的某一个地段扩展为广场或街坊，形成极核型院落块相结合的商业中心。具体见与城市设计结合，引入和创造将项目引入更多的城市生活中，创造城市生活新图景。在远离都市的地段，也能享受都市繁华和便利生新兴的商业中心欣欣向荣富有生机，简约、明朗、富有朝气。三、规划理念设计3.1规划设计理念：首先应是一个开放性的具有亲和力的商业街区空间，侧重于城市中各种关系的组合，建筑、交通、开放空间、生态体系、文化传承等因素互相交织，是整合状态的系统设计。策划设计和建设应该扮演地区商业振兴催化剂的角色。整体空间形体系统的有机要素，在时间维度上则起着延续地区历史文脉和商业习性的作用。3.2空间形态处理构成形态及合适的规模；以一商业核(商业街区，商业综合体)即主力店为中心，并以一内广场形成庭院型广场商业中心概念，配合一些商店群，以水平和垂直交通空间联系成为整体，形态处理有开放，有封闭，水平展开和垂直发展等店铺构成模式，采用线型和广场型，以核心店铺为中心极核辐射小型店铺，形成完善的商业街坊，是一个关于公共空间建议兼具室外型、侧面开敞型(半室外型)和步道型都有设置，室内广场型由于能耗高且建筑成本和用地不经济，建议不采用。其中街角广场采用室外型，以城市设计的思维处理转角地段的关系。中心庭院和步道平台采用侧面开敞型，步道采用室内和室外扩展商场中庭为延伸到室外的广场空间和商廊，商廊突出公共街道和室内的过渡空间的功能。空间营造：通透、开放、灵活、欢乐，向公众开放的步行空间，吸取传统的小巷、胡同、走廊等屋外生活空间的乐趣。多变的空间，耀眼的色彩，华灯下宛如城市舞台，提升街道生活品质，最终将商业街区发展为城市新区的中心3.3平面布局处理平面布局的轴线应该与整个地块的文脉和人流相对应，同时把外街人流的目光直接引入地块的腹部。街区的设计应该不遵循单纯的南北和东西动向。作为新型商业业态的购物中心绝不是众多商铺的简单组合，也不是各种经营产品的无序堆积。本案主要采用中型主力店和商店街的配置，形成几个院落块提高整个商业街区的回游性，以利于整个街区大小商店的共同繁荣。成功通过强制动线、物理动线和柔性动线相互配合。用建筑商业符号来分流不同类型的消费者，以柱廊、骑楼、退台坡屋顶构筑整个小区建筑的风格元素，利用铁花路灯和招牌丰富室外商业效果。不同的街道和建筑符号就暗示形成不同的特色产品经营四、规划设计导向分析4.1商业规模与等级左右街区袁家岭、火车站深湾镇、候家塘、雨花亭、马王堆桐子坡、渔湾市、设施类型高级百货店站前百货商场大型超级市场高级时装店高档电器店站前百货店场高中级百货店大型超级市场专门店时装店大型电器店一般百货商场场、小型百货店、当铺旧货店，小型电器高，中级餐馆一般餐馆高级中国餐馆点心店，一般食品服务业高级美容店高级照相店高级按摩店声像出租中心高级美容店照相馆]按摩店声像出租中心美容店照相室声像出租店公共浴室理发店声像出租室洗衣店各类修理店商务金融商品展示设施陈列中心各大银行各大证券公司各大保险公司主要大银行主要大证券公司出租商务主要保险公司银行证券公司保险公司银行，信用社文画廊化交流宴会厅举行婚礼的场所大型多功能厅画廊剧场多功能厅娱乐消遣高级酒吧高级俱乐部高级电影院各类游戏设施高级舞厅一般酒吧俱乐部电影院主要游戏设施舞厅酒吧电影院游戏设施舞厅健身房弹子房老虎机房健身房又要考虑周边人群购买，商圈内的居民需求量、需求动向、购买力，规模与商圈内人员数量、购买力水平、民族文化特点等情况。根据一般标准，新型居住区的商业配套建筑面积不少于每千人700平方米，北方一般标准为每千人600—700平方米，越往南商业比例越高，上海、广州大概在1000平方米左右，在香港和新加坡是1200—1450社区商业配套的80%以上要相对集中在规划的社区商业中心内，其余面积可分散在居民区里，用于发展小型的零星店铺。在待发展的新居住区，10—15万人口的要规划建设一个地区级别商业中心，单店大卖场营业面积总规模为3—5万平方米。每3万人的居住区可以考虑3000平方米的中型生活超市。B、本项目的商业规模与等级根据通行的商业规模与设施内容的参比标准，按主力覆盖人群计算3万人，周边辐射2万人。本案基本上属于三——四级商业中总商业面积合理规模为3—5万平方米。建议主力卖场的配置单层为3000平方米，在若干年后人口扩展完全时可以演化为三层设置8000平方米的卖场。街铺的面积设置，建议在充分保证住家业主的私密性时，没有影响到小区业主的正常生活时，以及充分规划的协调性，在此前提下可4.2建筑风格在服从于项目住宅总体建筑风格的前提下，多考虑现代或欧陆型小镇街道风格。局部可考虑连栏、骑楼等处理技巧，在外观上尽可能适合商业的展示(如招牌、广告等),同时考虑与商业气氛相协4.3商业动线组织进入阳光100商业街车行入口及动线安排：●从二环线(由东往西)进入麻园路的，可左行直接进入商业街地下停车场(也可设置集中式地上停车场)。●从二环线(由西往东)进入街区的，可从猴子石大桥(西头)绕经●从麻园路和黄鹤路北侧进入街区的，在外围便转入地下停车场或路●街区内的车行交通作限制禁行规定或设置禁行路障，改做步行街，所有车行转入地下或路面停车。●在早期为扩充商业气氛建议人车可以暂时不分流。●设计中应采用分时段管理方式解决人流与货流的交叉问题。●在规模较大的商业步行街，建筑底层应设商业街专用地下车库，在合适部位通往商业街的人员出入口，同时部分发挥地下室解决人、货的分流作用，提供商场的货运系统和垃圾的清运工作。●步行动线的安排应尽量以两据点的连接为原则，配置于广场周边，并减少广场中穿越性动线的出现；●步行空间的宽度以容纳四人并肩行走的净空间为佳(3m—6m),其他附属设施(幻‘柱、广告招牌立柱)设置于步行空间旁约1.5m的空间范围内，以达到步行空间的流畅性。主要依赖从本小区、周边的社区以及大学城纳入人流量，并在主街和文化广场间分流。要点1:脉络清晰也影响商铺布局。要点2:与指引标志结合标志，在过道交叉部分设置。要点3:合理设置宽度量、规模等。一般半室外和内过道宽度不低于3米。虽然商业街实施的是有限制的人车分流或相对的人车分流管理方式(设置限制或设置可移动的路障或设置保安限制等),但在应急下可以实现消防车通行(规划时路网的设置和建设标准严格按照消防规定部分三层或以上的单体，以扶手梯、外廊内街(即骑楼)为主。组织好垂直交通中直升电梯以及走道的设计，不建议使用扶梯，可以多考虑裙楼观光电梯，垂直步道建议设立露天效果。2)休闲广场：建议在商业街自西向东(北)设立以下三个广场，满足汇聚人气、演艺、休闲的街区功能，在规划设计时重点设计物理动线：A、南入口广场(2号地块临二环线部分)与二环线对接，纳入人B、街区中心文化休闲广场(主广场),发挥演艺、休闲、活动功C、室外转角多考虑广场形态。强化四维空间设计

商场经营外延导入广场平面规划中可将商场经营活动延续规划于其中，设置半户外商业休憩空间(如coffeeshop),或将商场的活动借助走廊道的设计与广场活动结合，达到商场与广场良好的互动关系。

最佳整体规划广场的范围大小应与周围的商业建筑配合，避免建筑物对广场空间造成压迫感，所以尽量使广场宽度与周围建筑高度比例值接近1,这样的广场尺度将达到适度宽敞。

细部组合a.广场休憩设施设置方面，座椅尽量采用可及性高的设置(及阶梯式或座台方式的座椅),坐卧高度以45cm~60cm为佳，以达到广场中休憩空间的便利性。b.广场休憩空间的个人空间距离最适尺度是1.3m-3.75m,这样的领域范围对于休憩的使用者可以达到宽敞舒适的感觉，因此座椅空间的规划应以此为最小单位加以配置与广场中。c.广场中休憩空间应尽量面对广场活动发生的方向，有适当的植栽配置，且远离主动线位置(适当距离约3m),以达到休憩时的舒适感。d.广场中应有视觉焦点的设置，如喷水池、雕翔品、活动舞台、坐台等设施，创造丰富有趣的视觉焦点。

有效界定范围在广场周围也应有明显的范围界定物(短柱、矮砖等),以定义广场范围和道路之区别，确保广场活动进行的安全性，这样才能真正达4.4商业配套A、充足的停车位；B、开通往来其它商业区、大型住宅区的公交线路；C、外置/内置的公共扶梯；D、特色广告牌/导示牌；E、生态化的公共洗手间、垃圾分类箱/收集场、的士停靠站、公交车站、电话亭、邮局等。1)洗手间布局要点要点1:“隐性”布局经营功能。商场洗手间布局，要以“隐性”作基点，通过专用过道设置，将洗手间与购物空间形成有效分隔。要点2:采用回避法某些业种，如饮食、食品类等，应回避与洗手间相邻。要点3:确定数量结合人流量确定洗手间个数，避免洗手间出现排队堵塞现象，2)休闲椅布置建议3)垃圾桶位置设置要点休息椅布置三忌一忌：与垃圾筒相邻休息椅布置避免与垃圾筒太近，若则垃圾异味会影响休息椅的休息功能。一般与垃圾桶阿相邻5-10米间二忌：阻碍人流休息椅的布置要避免占用过多空间，阻碍行人，形成间接诸塞三忌：无规则设置休息椅布置时，要通过有序规则布局，避免零4.5设立庭院式广场参考国内外庭院式广场的成功案例，建议本案作庭院式广场构成5.1商业功能分区见图例一5.2