中级经济师考试《房地产经济专业知识与实务》考试大纲

一、房地产经济根本理论考试目的测查应试人员是否驾驭区位理论、供求理论、地租地价理论和城市化理论等学问，以及把握房地产经济根本规律的实力。考试内容〔一〕区位理论区位的含义、特征和种类，房地产区位的含义，区位对房地产的重要性，房地产的主要区位因素，主要的区位理论及其主要内容；农业区位理论、工业区位理论和中心地理论中的根本概念、根本前提和主要内容；同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用形式的主要内容及其在房地产开发经营上的意义。〔二〕供求理论房地产需求和房地产市场需求的含义，需求及须要的异同，确定房地产需求量的因素及其对房地产需求量的影响，房地产需求曲线的特点及其发生位移的情形；房地产供给和房地产市场供给的含义，确定房地产供给量的因素及其对房地产供给量的影响，房地产供给曲线的特点及其发生位移的情形；房地产平衡价格的概念及其形成原理，房地产供求及价格关系的特别性。〔三〕地租地价理论地租的概念，地租的本质，地价的概念，我国地价的内涵；劳役地租、实物地租和货币地租等地租形式；级差地租、确定地租和垄断地租的概念；地价的本质，地租及地价之间的数量关系。〔四〕城市化理论城市的概念，城市及乡村的区分，城市的分类，城市的产生，城市开展演化的阶段；城市化的概念及其表现，城市化进程的阶段划分，城市化的度量，城市化引起的变更，城市化及社会经济开展；郊区化的概念，兴盛国家的郊区化现象，我国的郊区化现象；逆城市化现象及其出现的缘由。二、房地产征收征用考试目的测查应试人员是否驾驭房地产征收征用的前提条件、权限、程序、补偿和安置等学问，以及开展房地产征收征用相关工作的实力。考试内容〔一〕房地产征收征用概述房地产征收的概念，集体土地征收的含义，单位、个人的房屋及其他房地产征收的含义，房地产征收的限制条件；征用的概念、限制条健和特征；征收及征用的异同。〔二〕房地产征收的前提条件公共利益的界定，公共利益的特点。〔三〕集体土地征收及补偿集体土地征收的程序、审批；征地补偿的特点，征地补偿费用的构成，征地补偿费用标准，被征地农夫的安置，征地补偿和安置的步骤。〔四〕国有土地上房屋征收及补偿国有土地上房屋征收的管理体制、程序；国有土地上房屋征收的补偿对象、补偿构成、补偿方式；国有土地上房屋征收及补偿的法律责任。三、建立用地运用制度考试目的测查应试人员是否驾驭国有建立用地运用权划拨、出让、转让、出租、抵押、收回和终止、闲置国有建立用地的处理以及集体建立用地运用制度等学问，以及把握国有建立用地和集体建立用地运用制度的实力。考试内容〔一〕建立用地概述建立用地的概念和分类，建立用地的获得方式；建立用地管理的概念、对象、原则和主要内容。〔二〕国有建立用地运用权划拔和有偿运用建立用地运用权划拨的范围和程序，划拨建立用地运用权的管理；建立用地运用权出让的方式和特征，建立用地运用权出让金，招标、拍卖、挂牌、协议出让方式及程序，协议出让及招标拍卖挂牌出让的区分；建立用地运用权出让合同的概念、特征和内容，合同双方的权利和义务，合同的变更和解除；国有建立用地租赁的范围、方式、期限和合同，承租土地运用权的权能，承租土地运用权的收回；建立用地运用权作价出资〔入股〕或受权经营的适用范围、报批程序。〔三〕国有建立用地运用权转让建立用地运用权转让的条件和限制，建立用地运用权转让的方式和程序。〔四〕国有建立用地运用权出租建立用地运用权出租的条件和程序，建立用地运用权租赁合同的主要内容，建立用地运用权出租及出让、转让、抵押的区分。〔五〕国有建立用地运用权抵押建立用地运用权抵押权的设定，建立用地运用权抵押的程序和登记制度，建立用地运用权的占用、管理和处分，建立用地抵押权的灭失，最高额抵押权。〔六〕国有建立用地运用权收回和终止建立用地运用权收回和终止的各种情形。〔七〕闲置国有建立用地的处置闲置土地的认定、处置方式，征收土地闲置费和无偿收回土地运用权等规定。〔八〕集体建立用地运用制度集体建立用地的概念、运用范围及原则，集体建立用地运用权的获得、收回、流转和抵押，农村宅基地及其管理。四、房地产市场调研考试目的测查应试人员是否驾驭房地产市场调研的程序、内容、类型和方法，房地产市场分析和意料的方法，并可以对房地产市场进展分析和意料，读懂和撰写房地产市场调研报告。考试内容〔一〕房地产市场调研概述房地产市场调研的含义和作用；房地产市场调研的程序〔确定调研目的，制订调研方案，设计调查问卷，、确定抽样方案，，整理分析调研资料，撰写调研报告〕；房地产市场调研准备、施行和结果。〔二〕房地产市场调研的内容房地产市场环境调研的内容〔政治法律环境、经济环境、社会文化环境、区域环境〕；，房地产市场需求调研的内容〔房地产消费者、消费动机、消费行为〕；房地产市场供给调研的内容〔房地产市场行情、市场反响、竞争对手〕。〔三〕房地产市场调研资料的搜集房地产市场调研资料搜集的途径；房地产市场调研资料搜集的内容。、〔四〕房地产市场调研的类型和方法房地产市场调研的类型〔探测性调研、描绘性调研、因果性调研、意料性调研〕；房地产市场调研的侧重点、调研对象、调研抽样方法、调研手段和形式、实地调研根本方法。〔五〕房地产市场分析和意料房地产市场分析的概念、作用和内容；房地产市场意料的种类和方法。〔六〕房地产市场调研报告房地产市场调研报告写作要求；房地产市场调研报告根本构造。五、房地产开发工程筹划考试目的测查应试入员是否驾驭房地_产开发工程筹划韵含义、程序、内容，房地产市场细分、开发工程目的市场选择和工程定位，以及撰写房地产开发工程筹划报告的实力。考试内容〔一〕房地产开发工程筹划概述房地产开发工程筹划的含义、特点、作用、程序和内容。〔二〕房地产市场细分房地产市场细分的含义和作用，房地产市场细分的根据，房地产市场细分程序和方法，．房地产细分市场评估。〔三〕房地产开发工程目的市场选择房地产开发工程目的市场选择的含义，影响目的市场选择的主要因素，SWOT分析，房地产目的市场选择程序，房地产客户需求特征分析。〔四〕房地产开发工程定位房地产开发工程市场定位的含义、策略和步骤，房地产开发工程客户定位，房地产开发工程产品定位。〔五〕房地产开发工程筹划报告房地产开发工程筹划报告的分类和根本内容。六、房地产投资工程可行性探讨考试目的测查应试人员是否驾驭房地产投资的概念和特点，并可以对房地产投资工程进展经济评价，读懂和撰写房地产投资工程可行性探讨报告。考试内容〔一〕房地产投资概述投资的概念和本质，干脆投资和间接投资的概念及其区分和联络；房地产投资的含义和形式；房地产干脆投资和间接投资的概念，房地产开发投资及房地产置业投资的区分，出售型房地产开发投资及经营型房地产开发投资的区分；房地产投资的特点；房地产投资的主体构成和资金构成。〔二〕资金的时间价值及等值计算资金的时间价值的含义，资金具有时间价值的缘由；现金流量及现金流人、现金流出、净现金流量的含义；现金流量图上的要素，现金流量图的阅读和绘制；利息和利率的概念、计算；单利计息和复利计息的区分；名义利率和实际利率的含义及有关计算。资金等效值的概念、．作用及其计算。〔三〕房地产投资工程的现金流量出售型房地产开发工程、经营型房地产开发工程、房地产置业投资工程的现金流入和现金流出的构成。〔四〕房地产投资工程的财务报表现金流量表的类型、形式、内容、作用和编制留意问题，资金来源及运用表、损益表、资产负债表的形式、内容、作用和编制留意问题，工程总投资估算表、借款还本付息方案表的形式、内容和作用。〔五〕房地产投资工程经济评价指标和方法房地产投资工程财务评价的概念、主要目的；房地产投资工程经济评价指标体系；财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态盈利性指标的概念、计算、评价准则和优缺点；基准收益率的概念及其确定；本钱利润率、投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期等静态盈利性指标的概念、计算和评价准则；借款归还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流淌比率和速动比率等清偿性指标的概念、计算和评价准则。〔六〕房地产投资工程不确定性分析不确定性和不确定性分析的概念，不确定性分析的主要内容和意义，房地产投资工程的主要不确定性因素；盈亏平衡分析的概念及根本原理；固定本钱和变动本钱的概念，固定本钱和变动本钱分解的方法；线性盈亏平衡分析方法，盈亏平衡点的计算，盈亏平衡的评价原则；敏感性分析的含义、．作用和方法，单因素敏感性分析方法；房地产投资风险的含义和特征：房地产投资工程风险分析的含义和内容；房地产投资风险识别的概念、目的、特点；房地产投资风险的类型，系统风险和非系统风险的内容；房地产投资风险识别的主要方法；房地产投资风险估计和评价的主要内容和方法；房地产投资风险应对的原则和方法。〔七〕房地产投资工程方案比选房地产投资工程方案类型的含义和特点；房地产投资工程方案比选的含义和作用；净现值比较法、净现值率比较法、差额投资内部收益率法、差额净现值法、值法、现值法等计算期一样和不同的互斥方案比选。〔八〕房地产投资工程可行性探讨报告房地产投资工程可行性探讨的含义、作用、主要根据和工作步骤，房地产投资工程可行性探讨报告的构造和编制。七、房地产开发工程管理考试目的测查应试人员是否驾驭房地产开发工程管理根本学问，并可以进展房地产开发工程勘察设计管理、工程招标、合同管理、施行限制以及开工验收和决算。考试内容〔一〕房地产开发工程管理概述房地产开发工程的含义，房地产开发及房地产开发工程的特点，房地产并发工程的工程系统构成，房地产开发工程管理的含义、程序和内容。〔二〕房地产开发工程勘察设计管理房地产开发工程勘察设计管理的含义，房地产开发工程工程勘察管理，房地产开发工程工程设计管理。〔三〕房地产开发工程工程招标房地产开发工程工程招标的含义、招标的方式及适用状况，房地产开发工程工程招标的程序及主要工作内容。〔四〕房地产开发工程合同管理房地产开发工程合同的概念和内容，房地产开发工程合同筹划，房地产开发工程合同管理的内容及合同争议的解决。。〔五〕房地产开发工程施行限制房地产开发工程投资限制，质量限制，进度限制的含义、内容及要求。〔六〕房地产开发工程开工验收和决算房地产开发工程开工验收的条件、程序，房地产开发工程开工结算和决算的内容、方法，房地产开发工程质量保修的要求。八、房地产市场营销考试目的测查应试人员是否驾驭房地产开发经营观念、市场营销有关理论和方法以及房地产渠道策略、价格策略和促销策略等相关学问，并可以编制房地产市场营销方案。考试内容〔一〕房地产市场营销概述房地产市场营销的含义和特点；消费观念、产品观念、推销观念、市场营销观念、社会营销观念等房地产开发经营观念的根本内容及之间的区分；现代房地产市场营销的内容；房地产市场营销流程；房地产市场营销组合的概念，战术性的4Ps、6Ps和战略性的4Ps、llPs的内容。〔二〕房地产渠道策略干脆渠道、间接渠道和网络渠道等房地产销售渠道的优缺点；房地产销售渠道选择的原则和影响因素；商品房销售代理及其工作流程。〔三〕房地产价格策略房地产价格策略的含义和内容，房地产定价目的的含义和种类，房地产定价原则、，房地产定价的根本方法，房地产定价的根本程序，房地产定价策略，房地产价风格整方法。〔四〕房地产促销策略房地产促销的含义和方式；房地产广告的含义和特点，房地产广告目的和预算，，房地产广告基调的确定，房地产广告媒体及其选择，房地产广告效果评价，房地产广告管理；人员促销的概念和特点，人员促销管理，人员促销的程序；营业推广的含义和特点，常见类型和运用时机，营业推广效果的评价；公共关系推广的含义、原则和作用，耪地产公共关系促销活动的形式。〔五〕房地产市场营销方案房地产市场营销方案制订的步骤，房地产市场营销方案的框架。九、房地产估价考试目的测查应试人员是否驾驭房地产估价的市场法、本钱法、收益法和假设开发法等学问，并可以运用这些方法测算房地产价值，读懂和撰写房地产估价报告。考试内容〔一〕房地产估价的市场法市场法的概念、理论根据、适用的估价对象和估价操作步骤；搜集交易实例、选取可比实例、建立比较基准、交易状况修正、市场状况调整、房地产状况调整和求取估价对象价值的含义和主要内容。〔二〕房地产估价的本钱法本钱法的概念、理论根据、适用的估价对象和估价操作步骤；本钱法的根本公式，重新购建价格的求取，建筑物折旧的求取。〔三〕房地产估价的收益法收益法的概念、理论根据、适用的估价对象和估价操作步骤；收益法的计算公式，净收益的求取，酬劳率的求取。〔四〕房地产估价的假设开发法假设开发法的概念、理论根据、适用的估价对象和估价操作步骤；假设开发法的根本公式，现金流量折现法和传统方法的含义及异同；假设开发法计算中开发经营期、开发完成后的房地产价值、，开发本钱、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、获得待开发房地产的税费、折现率等的求取。〔五〕房地产估价报告房地产估价报告的含义和形式，房地产估价报告的组成。十、物业管理考试目的测查应试人员是否驾驭业主、业主大会、临时管理规约、管理规约、物业效劳企业、物业管理招标投标、，物业效劳合同、物业效劳收费和专项修理资金等专业学问，以及解决物业管理实际问题的实力。考试内容〔一〕业主和业主大会业主的概念、认定、权利和义务；业主大会的组成、性质、筹备和成立；业主共同确定的事项，业主大会活动规则；业主委员会的性质、职责和备案，业主委员会委员的资格条件和资格终止，业主委员会会议的标准，业主委员会及物业效劳企业、居委会的关系。〔二〕临时管理规约和管理规约临时管理规约的概念、制定，相关主体的法律义务，临时管理规约的主要内容，运用物业及修理养护物业应当遵守的规则；管理规约的概念、主要内容和法律效力。〔三〕物业效劳企业物业效劳企业的概念、特征、种类、设立、资质管理和机构设置。〔四〕物业管理招投标物业管理招投标的内涵、特点和原则，物业管理招标的方式、条件和程序，物业管理投标的条件和程序，物业管理评标及中标，物业管理招投标适用的法律法规。〔五〕物业效劳合同物业效劳合同的含义、主要内容、特征和种类，前期物业效劳合同及物业效劳合同的区分。〔六〕物业效劳收费物业效劳费的收费原则、定价形式和计费方式；物业效劳费的构成。物业效劳费的交纳和督促。〔七〕住宅专项修理资金住宅共用部位共用设施设备的范围；住宅