2024乌鲁木齐朗悦盛境三期营销及风险预控方案

朗悦盛境三期

营销及风险预控方案

新疆呈信房地产开发有限公司

2011年11月6日

第一章房地产市场背景简析

第一节：全国市场综述

•限购令出台，对全国一线城市造成极大影响，对二、三线城市造成肯定影响，

房价快速增长得到遏制，甚至有不同程度下跌，市场总体销售量下降幅度较大。

•银行前三季度不断提高储蓄利率，使得投资者将更多的资金转向银行储蓄。

•前三季度，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长了32.0%,比上半年回

落0.9个百分点。其中，住宅投资31788亿元，增长35.2%。全国房地产销售

面积71289万平方米，同比增长12.9吼其中，住宅增长面积12.1%。

•前二季度,国民固定资产投资（不含农户）212274亿元.同比名义增长24.9%

（扣除价格因素，实际增加16.9%）,比上半年回落0.7百分点。

•初步预算，国内前三季度生产总值320692亿元，按可比价格计算，同比增长

9.4%o

•国家关于城市化进程战略接着实施，改善性住房任然有较大潜力，刚性需求依

旧有肯定市场。

其次节：乌鲁木齐市市场概述

1、乌市经济

a固定资产投资

2011前三季度.乌市固定资产投资4313600万元，同比增K26.73%,其中，国有及

国有控股单位投资2449155万元.增氏16.59%。

分产业看，前三季堆第一产业投资同比卜降65.06%,第二产业投资熠长12.25%,第

三产业投资增氏37.53%.

a房地产开发投资

2011年前三季困.乌市房地产开发投资1407405万元,同比增长56.18%.其中住宅

投资”73012万元，同比增长65.69%.

【数蛔来源：乌a木齐市国民经冰运行心冽】

□乌市CP1变动情况

2011斗9月份乌市居民消防价格(CPI)同比上涨5.0%,分类别卷.上涨的大类依

次为：食品类148%、居住类4.2%、医疗保健和个人用品类3.5%、烟酒类3.4%、家庭设

备用品及维修服务类2.8%、交通和通佶类价格与去年同月持平，衣着类价格下降6.6%、

娱乐教育文化用品及服务类价梏卜降1.1%.

【数据来源：与瞥木齐市统“局】

今年以来，乌市固定资产投资及房地产投资依旧处于增长，与全国趋势相

反，这与中心政府对新疆跨越式支持紧密相关，同时一线房地产商纷纷进驻新疆

市场，接着拉动了房地产市场的增长。由于乌市为全疆唯•特大城市，市场辐射

半径较大，且商品住宅均价位于全国同类城市后序水平，故1—3季度房价同比持

平或略有增长。市场成交量有肯定下降，但一些地段较好、品质较高、价格比较

合理的楼盘，销售依旧较好。

4、商品房市场

【统计时间】:2011/9/1-2011/9/30

【数据来源】：乌市房产局及天道数据平台

【统计说明】：本报告中将高新区与新市区，经济技术开发区与头屯河区数据合并统计，分

别统称高新区和经开区；

4.1商品房市场综述

□供应

2011年15月，我市新建商品房批准预传282.48万平方米.同比卜降9.12%;新建

商品住房批准预传247.90万平方米，同比下降10.42%。

2011年9月，我市总计有11个商品房项目入市供应，商品房预伟新增供应套数6503

套，合计75.92万平米，环比上涨31.58%;本月商品住宅预伐新增70.31万平米，环比上

涨45.45%。

分项目来看，今年9月，广汇房产在本月有两个项目入市，且供应规模较大。仅马德

里舂天商住小区本月就新增预售2726套，住宅和商业合计供应达30.56万平方米，供应

量超过了今年上半年全市商品房月平均供应规模・其次为中央郡二期顼目本月入市1438

套，上市面积17.36万平方米。这两个项目供应规模以面积计占到本月商品房新增预传供

应的60%还以上。

2011年9月乌■木齐市商品房项目供应排名

预传新增套

序号项口名称预生新增面枳（十）面枳占比（%）

数

1马徽里春天住宅小区2726305667.660.26%

2中央郡商住小区1438173602.6922.87%

3新投国际花园（世界名筑）88698928.2413.03%

4腋和花园35832125.444.23%

5立幸尚品33844268.485.83%

6恒大花园二期26734964.353.29%

7玲珑郡15614336.821.89%

8雅山新天地12015379.022.03%

9天山绿洲一期11611892.341.57%

10宝青界园8810199.881.34%

11新和居102788.373.67%

□成交

2011年15月，商品房登记成交320.11万平方米（30845套），同比卜降1.03%;其

中商品住房登记成交287.67万平方米（27074套），同比噜K1.41%:

其中9月单月，商品房登记成交4287万平方米（3941套），环比上涨38.84%;其

中商品住房登记成交39.01万平方米（3546套），环比增长3.51%.

分项目来看，本月成交排名前五名分别为马德里春天、中央郡、金盒花园、新投国际

花园（世界名筑）、荷兰小镇二期。其中有三个项目均为广汇房产开发，且有三个项目在本

月有大量房源上市供应.

□价格

2011年1・9月乌市商品房成交均价为5286.64元/平米；其中，商品住房成交均价为

5047.43元/平米.

其中9月单月，商品房平均成交价格52262元/平方米，同比上涨16.92%;商品住

房平均成交价格4978.82元/平方米，同比上涨17.1%;商品房平均成交价格环比上涨

3.69%;商品住房平均成交价格环比上潢3.98%.

42能住宅市场

□商品住宅供需情况

9月育品住宅供销比为】:0.55,本月批准JMHt达到高・

9月份新建商品住房批准预售703万平方米，环比增K45.45%,商品住房登记成交

39.01万平方米（3546套），环比增长3.51%。

□商品住宅分套总供求关系

1・9月100140户户M供应及成交居首，小于80户户型在供应不足的情况下成交活跃

2011年L9月10（X40平米房型供应及成交居首，这主要是供应量多为改善性为主

的产品，随着市场调控对于投资和投机购房需求的抑制，刚性购房需求购房者表现出了较

顿的购买能力，8090平方米面积段房型占到市场总成交的19%.

2011年1-9月乌市育品住宅分户以供求关系示意图

70

口商品住宅不同价格供求关系

1-9月6000-7000元价格产品供应居首，4000-5000元价格段产品成交居首

1・9月住宅各价格段成交数据显示,40005000元/平方米为市场成交的主力价格区间,

该价格段住宅成交占到市场总成交的23.5%;其次为5OO&6OOO元/平方米价格段，该区

间占比为21.6%.

对比住宅各价格段供应数据我们则发现，我市住宅市场主要价格段供求从本月开始出

现了较为严重的失劭.截止9月，我市住宅市场中，6000-7000元/平方米价格段成为市

场供应的主要区间，其占比26.8%,不仅高于住宅40005000元/平方米主要成交价格段

23%的占比，更是远远高于相应价格段成交13.9%的占比。分析认为，住宅市场供应价格

段走高主要由于近几个月来中高价位项目楼盘大量入市所致。本月上市供应项目中，中央

郡1438套房源备案均价为8100元/平方米•世界名筑此次入市房源备案均价则为7600

元/平方米。囚此，随着市场供应旺季的到来，价格审批部门为不影响到市场整体供应而使

2011年1・9月不同价位商品住宅成交面积占比示意图

■2500-3000

■3000-4000

■4000-5000

■5000-6000

■6000-7000

■7000-8000

8000-9000

"9000-10000

10000-12000

□商品住宅成交均价

♦2心月我市商品住宅环比成交均价下滑，本月开始小幅反弹

2011年9月，我市商品房成交均价为5226.21平方米，同比上涨16.92%;其申住宅

成交均价497882元/平方米，同比增K17.1%,环比上涨3.98%。住宅成交均价数据显

示，今年2—8月，我市住宅成交价格连续7月环比下滑，从本月开始止跌小幅反弹。价格

同比数据较上月未出现明显波动.分析认为今年以来我市住宅市场交易均价环比连续走低

「原因在于政府对于入市价格的干预，随着政府干预手段松动，市场供应量熠加，中高

端项目摆脱压制段终上市，市场成交价格反弹在所灌免。因此，在距离本年度住宅价格目

标考核落实仅一个季度的时间，政策压制之后价格的反弹尤其值得警惕.

43区域商品房分析

□区域商品房供应

本月商品房供应主要集中在高新区，其次是沙区

分区域来看，本月天山区和水磨沟区无项目入市供应。其它区域当中，经开区在本月

供应量最大，有马德里春天、恒大花园二期、新和居、宝者磐园总计四个项目获批预借，

面积36.79万平米。此外，沙依巴克伙中央郡、天山绿洲、雎山新天地三个项目也新增预

口分区域供应产品明细

2011年9月马市各区域有品房供应明细

育品房供应*他沙区期F区米东区

件新增（万

商品房供应14.3920.0936.794.65

irf）

1锦绣山河中央都新和居玲珑郡

新幅售供2向幸尚品天山归洲宝青磐园颐和花园

应项目3世界名筑雅山新天地马您里春天

4恒大花园

□区域商品房成交

本月米东区延续上月成交居首，经开区、沙区及高新区本月成交不错

本月我市商品房分区域成交数据显示，高新区成交量最高，该区域成交面积为14.48

万平方米，占到全市总成交量的三分之一。其次为沙侬巴克区，商品房共计成交874套,

9.2万平方米，占比24.9%。各【X域分项目成交来看，沙区中央郡、水磨沟区绿城百合公

寓二期、经开区的马德里春大和米东区荷兰小笛二期项目成交量均占到相应区域的很大比

例.

2011年9月乌市各区育品房成交面枳占比示意图

2.08.5.6%

■高新区

■经开区

。米东区

■沙区

■天山区

□分区域成交产品明细

2011年9月乌•木齐商品房各区域成交明细

类别天山区沙区水区高新区（新市区）米东区开发区（吴区）

典型

国际嫁城百合荷兰小便马德里春宝青•碧

成交项中央都万泰星辰

置地公寓二期二期天闰

目

成交套

54429703523751977

致

成交面

4925.8951422.7716205.962891.0321723.6553728.036225.35

枳（irt）

其次章消费者/投资者分析

第一节乌鲁木齐市房地产市场消费者消费习惯分析

•区域偏好：目前消费者对居住区域偏好主要集中在闹市区，其次就是在自己所

属区域内（如工作地、长期居住地、经营事业地）。

♦产品偏好；主力户型为三室及二室，三室户型面积集中在105—145平方米区

间，二室户型面积集中在70—90平方米区间，且多位受访者对双卫较强调，

另外偏好欧式、现代化、简约化的建筑外立面，对建筑质量要求较高。

•配套需求：对物业管理相识提高，希望有较好的物业管理团队及小区品质，对

平安、运动休闲、教化、医疗、绿化景观、生活的配套需求最强。

•价位倾向：依据消费者价格弹性的简洁分析，市场价格引导空间有500—1000

元/m，。目前乌鲁木齐市房地产消费方式以按揭付款及一次性付款为主。

•媒介接触习惯:，主要的媒介有《晚报》、《晨报》、《都市报》、户外媒体、流淌

媒体、电视电台、网络、手机短信、现场等，口碑传播的效果相对更好。

其次节本项目目标市场定位及细分

消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满意消费者生活价

值观中基本的欲望与需求，才是楼盘的生存之本。

依据朗悦盛境三期市调报告，我们把项目各档次产品的目标消费群划分为两

类：

第一类：高收入消费群:

主要是大户型单位，跃层单位的购买者。

•主力户型面积为120—180nf,可以接受的房屋总价在100—180万之间。

•年龄层次为40—55岁之间。

•身份特征为高收入人士。

•教化程度为初中以上学历。

•职业状况为高层管理者或私营业主。

•职业背景大多为（想转移资产的）国有企业领导、政府官员、商人、私营

企业主、职业管理层，外来省市在乌鲁木齐做生意人员（约占20%）。

•年经济收入一般在50万元以上。

•家庭成员以三口之家或三代同堂居多。

•爱好爱好有文艺、运动、休闲、度假、聚会。

•多为二次置业。

其次类：中等收入消费群：

主要是多层洋房的购买者，

・主力户型面积为70—120nf,可以接受的房屋总价在50—100万元之间。

•年龄层次分为两块，一是25—45岁的中青年，二是50岁以上的中年人；

•身份特征为中青年创业者、职业管理层、专业技术人员（医生、律师、工

程师）、自由职业者、金融、文艺工作者、政府机关干部，离退休老人、

外来人员等；其中25-45岁的消费群体在按揭贷款消费上有很大的引导空

间。

•教化程度主要为中学以上学历；

•月收入在5000元以上，或有肯定的积蓄；

•家庭成员以三口之家居多；

•爱好爱好有文艺、体育、休闲、度假、聚会等，喜爱美丽环境，能够接受

簇新事物，性格乐观开朗；

•他们大多是首次置业，或改善原有居住条件。

通过对国内主要城市的市民消费形态分析所得，随着家庭起先阶段的推迟与

延长，购房者正在趋向年轻化。对年轻也有了新的理解，25-45皆谓之年轻人。年

轻、高收入、较高学历的一代已经成为最主要的购房消费群。这一点在乌鲁木齐

市也渐渐明显。年轻人对户型结构、居住环境、配套和社区文化的要求与其他年

龄层的消费群有所不同，他们具有独特的品位与品尝，具有新潮、时尚、特性突

出的特点，对楼盘生活的理解更加深刻。

都市年轻一代的志向居住形态是:

需求详细诉求点

地段满意工作、生活的便利性，交通便捷

社区环境尊崇、健康、生态、和谐、平安

会所活动性、参加性

户型舒适而适用

生活配套尽可能在社区内全面解决

智能化信息与网络技术的引用

子女教化具有良好的文化氛围、有益与子女成长

社区文化主动向上，健康欢乐

物以类聚，人以群分，我们认为，与其把购房者说成是消费者，不如说成

是生活者。朗悦盛境三期的目标消费群应当从生活观念、生活看法来划分。与之

相对应，用一句易记上口的主题词来概括这一大型项目，给它一个显明的，令人

印象深刻，并与传播差异性和独特性的开发理念或市场定位，为此，我们应当从

生活的角度去挖掘，去提炼。

第三章项目自身分析

第一节项目SWOT分析

一、优势：

1.良好的政策资源：呈信房产拥有良好的政府关系资源，可以争取合理实惠的

税收、工商等政策；

2.良好的新闻媒体关系：公司中高级领导层与媒体的良好关系，可以保障项目

信息的畅通；

3.项目超大规模：约26万平米的简欧建筑风格，各项生活、公建、商业配套设

施齐备完善，能满意小区业主各方面的生活需求和文化、健康需求。

4.物业管理：引进先进物管模式，实现智能化管理。

5.环境规划：法式园林楼盘，沿河北路新干线，小区内小桥流水、曲径通幽，

水景、园景、文化长廊、街景四位一体，和谐共生。

6.户型：多种空间感、敏捷性多样户型、多种面积户型，户型结构科学、合理。

7.社区文化：通过简欧建筑曲线及法式浪漫、多样园林景观，营造小区主题文

化，供应自然与建筑共建的健康居住条件，创建社区文化品牌。

8.开发商实力：拥有多元产业的实力集团企业。

9.市场份额：区域范围3.4公里内项目基本销售完成，待开发项目较少，拥有

较多的潜在客户资源。

10.交通：拥有多条交通路途，可以满意客户到达城市的每一点。

二、劣势：

1.环境配套：位于建设发展中区域，大环境正在完善。

2.产品：少部分产品面积较大，影响销售周期。

3.消费认知：由于项目所处建设中区域，高端项目的价格支持有肯定的难度。

4.生活配套：缺少大型购物中心

5.客户口碑：由于一期、二期存在一些瑕疵，有少量业主须要引导。

三、机会：

1.区位：周边拥有三大商圈、博览中心、旅游资源，政府亘点开发新市区，将

来区域前景特别志向，投资居住两相悦。

2.交通：喀什路、河北路、四平路的畅通，出行不会受到堵车影响。多条公交路

途，随意到达城市的每一处。

3.区域形象：新市区属于城市的重点科技区域，居住都是高素养、高收入人群，

区域的整体形象将以城市新面貌、新高度、新视野为主；

4.市场容量：随着政府的重点建设，科技产业的投入，区域开发量大幅提升，加

快了客户选择的资源。

四、威逼：

1.政策状况：“限购令”肯定程度上影响了潜在购房客户。

2.竞争状况：将来的开发质量越来越高，分化客户也是天经地义。

3.其他不行预见的社会因素的影响。

其次节项目核心竞争力分析

一、符合市场的产品：

1.规划：项目的整体规划科学、合理，具备高品质楼盘的素养；

2.外立面：美观、厚重的色系、简欧建筑风格，气概磅礴的立面效果形成大气的

视觉天际线；

3.户型:符合市场的标准层、跃层住宅，流行的双卫概念，双阳台设计；

4.高绿化率：40%；

5.容积率：2.99；

6.面积：主力面积在90-140平米之间；

7.智能化系统：供应闭路监控系统、可视对讲系统、电子商务系统、远程抄表系

统、车辆出入管理系统、紧急呼叫系统等，业主高度享受高科技带来的舒适和

拥有更多的服务和资源优势。

二、美丽的景观环境：

1.外环境：红光山公园、博览中心、鲤鱼山公园、体育馆、天山公园、植物园均

在项目2公里范围内，周边的共建设施逐步完成形成较好的大环境；

2.内环境：小区中心水景大道、多处组团主题景观、景观大道、阳光花房、周边

水系、文化艺术长廊、主题景观墙、环形水系等良好的环境，兼具中心景观和

组团环境的均好性；形成了“一窗一景观、一步一美景”的生态、科技高品质

住宅。

3.高绿化率：40%

三、完善的配套体系：

1.教化：本项目周边拥有的二十四中、公司司法管理学习、医学院、财经学院等

北京能量娃幼儿园已经进驻项目。

2.医疗：空军医院、铁路医院、肿瘤医院，均在项目2公里范围内；

3.购物：铁路局商圈、北京路商圈、美居家具市场，项目三期配套大型购物超市。

4.运动休闲：社区内置康健设施、二宫体育馆、健身会所等各种运动休闲设施；

5.金融：紧邻项目的工商银行、建设银行，2公里范围内金融系统特别完善；

四、一流的物业管理系统：

1.维护良好的社区环境；

2.系统优质的服务体系；

3.内部良好的信息沟通（投诉）平台；

4.丰富的业主生活；

5.平安安定的社区治安；

6.其他亲情化服务等。

五、价格竞争优势明显：

由于本项目土地成本较低，与同档次楼盘相比利润空间较大,因而具有较强的价

格竞争优势。

第四章项目定位

第一节：总体定位

朗悦盛境三期总体定位为：乌鲁木齐市经典楼盘的代表作一一品质楼盘新坐

标，胜利人士引以为荣的居所，具备一流的居住环境、一流的配套设施、一流的

物业管理，是高品质生活及名士身份的象征。

其次节：项目定位

一、功能定位

•以居住功能为主，商业为辅。

•商业部分以集中式主题商业街为主。

二、物业类型定位

•住宅：小高层、高层。

•商业用房：1-2层主题购物超市，1层挑高临街商铺。

三、档次定位

•住宅：高档次

•商业用房：中偏高档次，特色行业可放宽

四、规模定位

•总建筑面积：约24.5万平方

•住宅面积：180742.55平方米

•商业用房：9747.84平方米

•总户数：1388户

五、价格定位

•住宅：均价7500元/平方米左右

•商业用房：均价15000元/平方米左右

六、差异化定位

•住宅一一打造乌市住宅品质新高度、配套完善、生态环境美丽，一流物业管理

水平、亲情化服务、丰富业主生活的新型高品位社区。

•商业用房一一主题显明的特色商业街及大型社区配套商业中心。

第五章项目总体营销策划方案

第一节：本项目营销力分析

一、核心价值

整个“朗悦盛境三期”项目为大型高品质、奢致景观的生态纯居住社区，公

建及内部配套设施齐全，建筑质量过硬，外观丰满、厚重，环境规划合理，容积

率适中，既有中心景观，又兼具多元性、均好性，生活动线及商业动线设置科学

严谨，能充分满意目标消费群体对住宅或商铺的需求，是追求高品质生活人士的

志向生活社区。

二、附加价值

诚邀国际顶级物业管理做全程物业顾问，培育出一支精良的管理服务团队，创

建和谐共荣的志向家园。

其次节：本项目总体营销宣扬思路

【营销中心思路】高居•水榭•意境

生活的本意、诗意的栖居，离不开美丽、安静的环境，到处亭台水榭、

鸟语花香，典型的法式浪漫生活方式，足以吸引对生活品质有所追求

的人们。

突出对新城市、新坐标、新生活的宣扬

在项目的“新”字上做文章，通过新形象工程、新居家系统、新生活方式等

整体性、创新性开展营销工作，实现品牌创新、文化创新、管理创新、营销创新、

技术创新。并在营销的全过程中，以“体验”的方式与目标消费群体形成互动，

以良好的口碑保持项目旺销。

【思路一】重塑区域形象一一“新形象工程”

本项目所在的区域坐标形象，建设成以项目为标头的新品质、新居住、新体

验的高品质生态居住典范区

【思路二】项目形象包装一一“新居家系统”

除了区域形象须要塑造外，项目自身形象塑造也同等重要。本项目将为目标

消费群体供应一套完整的、系统的生活、居家、经商解决方案一一完整的产品系

统、完整的服务系统、新奇的生活方式。我们将“高品质生活及身份的名片，胜

利人士引以为荣的居所”作为项目形象塑造的目标，全面演绎和引导城北社区居

住的新趋势。我们将这一轮营销攻势称之为“新居家系统”，它包括；完整的产品

系统、完整的服务系统、新奇的生活方式。同时，在营销中我们将赐予项目更多

的附加值，如：

景观社区、智能社区、学府社区、VIP社区、健康社区、文化社区、平安社

区

【思路三】体验式营销

先造景观的创新理念，让客户第一时间体验我们不仅仅说在口头上，而是切

身的感受到我们项目的以后居住环境，让客户融入其中，感受其中。本项目要想

折服消费者，必须要让消费者参加进来，亲自体验小区的环境、产品、物管、生

活方式等，形成良性的营销互动。因此，在项目运作的各阶段都应设置社区主题

活动（主要是家庭参加性活动），邀请目标客户参加，在活动中体验项目及社区生

活，让真实打动消费者。并建立和维护以“呈信生活文化”为特征的社区文化和

社区生活方式，启动业主“口碑工程”，靠品牌和口碑持续旺销。

【思路四】精确制导一一“点射”，精确找寻目标客户

本项目的消费群体主要集中在中高收入阶层，而在乌鲁木齐市，这部分群体

特征明显，一部分是在本地有事业的外地客户，一部分是企事业机关的干部职员

须要二次或二次以上置业的群体，第三部分是周边县市有经济实力，希望到乌鲁

木齐置业的群体，另外还有部格外地创业回家的群体。因此针对这部分群体的特

征，制定相应的营销策略，进行“点射”，主要是采纳针对性销售方式，锁定目标

客户，提高销售的精确率，降低营销费用。如

•针对企事业机关的干部：（如联通、移动、财政所、银行、高校、电力局、

税务局、政府、部队等）对每个单位进行专题项目举荐会或干脆邮寄资料;

•针对在本地有事业的外地客户：可在各大宾馆、购物中心大厅设置项目展

示区，因为这类群体多住在酒店、消费水平较高。

•针对外地创业者，在他们返乡的高峰期（如五一、十一、春节），进行相

应的公关促销活动。

【思路五】产品持续改进

预留项目改进空间，通过一期项目的市场检验，不断在项目户型、环境营造

和广告创意上寻求创新和突破、巩固基础性客户，靠创新领跑市场。

【思路六】引导消费

就目前乌鲁木齐市房地产市场而言，消费者购买商品房还主要以按揭付款和

一次性付款为主，这与当地消费者的消费习惯和收入保障有关。但针对在如银行、

政府机关部门、高校、医院、中国移动等收入稳定且收入较高的群体，引导其一

次性购房的消费习惯，将加快销售的资金回笼。

【思路七】销售限制

对朗悦盛境三期销售全过程进行总体规划，对每一个销售阶段与节奏进行

科学分析，结合项目工程和品牌积累，细心设计出每一个销售阶段的推广主题、

主要卖点和营销推广支配，对项目从开盘到中盘、尾盘的销售节奏进行合理限

制，把价格杠杆和放量限制进行合理运用，充分利用蓄水开闸原理和各种造梦

造势手法，在项目各阶段推盘时，不断制造社会热点，有支配有节奏地推出项

目卖点，实现销售步调与冲击力的恒温效应。

【思路八】整合营销传播

以上全部策略思路的实现，都须要和消费者沟通，都离不开信息传播，本营

销推广方案是以：大型活动推广作为项目营销推广中的主线，不断以有影响力的

活动点燃消费者的购房欲望，渐渐以看得见的真实打动消费者。以公关活动为中

心，整合其他资源，以媒体报道、硬性广告、人员促销、事务行销、促销活动、

口碑传播、售楼处包装等，形成强大的市场冲击力。

整合营销推广示意图

第三节：本项目宣扬卖点提炼

一、产品

1.区域前景：身份象征的首选

2.发展规划：城市新坐标（将来CLD、CBD）

3.户型：大户豪庭，推窗见景

4.细部结构：建筑--于微小处见真文章

5.立面：俊朗外形，优雅呈现

二、环境

1.外环境：诗意的栖居地，尽揽窗前美景；

2.建筑堪舆：居家福址、经商宝地一一上风上水

3.互动式环境：令生活更美丽、更健康

4.园林小品：人文景观，典藏艺术精品

5.高绿化率：好景蜂拥，绿意浓浓、溪水环绕

6.低建筑密度：20%的极致低密品质大盘

7.新城新宅：城市建筑新典范、居住新选择、品质新高度

三、配套

1.文化：营造文化社区，创建尊崇生活

2.医院：医疗保健绿色通道

3.成长：幼儿园就在社区内

4.商业：大型超市入住

5.教化：周边多所学校

6.会所：休闲、消遣、体育健全的生活文化社区；

四、物业管理

1.智能化系统：智能社区

2.亲情化服务：演绎经典旋律，引领生活华章

3.档次：居住水平与全国同步

4.VIP：贵宾级服务

5.平安：高科技智能社区

五、社区生活方式

1.新生活领跑者

2.高品质生活及身份的名片，胜利人士引以为荣的居所

3.全市首家社区文化示范小区

4.买房就是买生活方式

5.家园四周即是标准跑道

六、开发商实力

1.多元产业集团背景

2.大手笔、新创意的乌鲁木齐市地产巨擎

七、交通

1•可到达城市每一处

2•让堵车不出现在你回家的路上

八、付款方式

1.专为独具战略眼光的您建立

2.时尚按揭，轻松步入贵族阶层

3.您无需等到50年后才能住豪宅

4.豪宅品质、温情价位

第四节：价格策略

鉴于项目所在区位、项目开发的周期，乌鲁木齐市房地产市场状况及房地产

运作的基本规律，制定以下基本价格策略：

一、定价策略

1、价格策划的四大目标：

（1）最大利润目标；

（2）快速销售目标；

（3）市场竞争目标；

（4）品牌积累目标。

2、影响价格策略的五大因素：

（1）成本因素；

（2）竞争因素；

（3）产品差异；

（4）购房者心理；

（5）开发商目标。

3、定价八步流程:

（1）评估内外部因素；

（2）收集定价信息；

（3）确定楼盘的平均单价；

（4）确定各阶段、各期、各栋的平均单价；

（5）确定楼层垂直价差；

（6）确定水平差价；

（7）调整价格偏差；

（8）确定付款方式。

二、价格体系

1、基准价格的设定

依据最大利润目标、快速销售目标、市场竞争目标、品牌积累目标，本案的

基准价位在7000-9000元/平米（住宅），商铺为8000-11000元/平米。

2、住宅

住宅部分依据位置确定不同起价，每层上浮80元，依据朝向确定200—400

元的差价，实行一户一价。

3、商铺

依据消费动线、人流量、开间大小等划分级别为I级II级III级，各级别单价

如下：I级11000元/平米左右，H级9000元/平米左右，HI级8000元/平米左右,

同级别之间有2-5%的浮动，实行一铺一价。

三、价格调整策略

1、价格测试

项目内部认购期（预订期）以现行起价执行，若效果好，开盘后可对后续推

出的单位上浮5T0%的价格；反之，则随时进行消费者价格敏感性测试，若是价格

问题，则通过实惠方式适当降低价格。

2、“低开高走”

销售价格“低开高走”，每隔一段时间伺机提价（每次提升5%~8%）,营造铁定

升值的销售势头，促进投资者早日入场。

3、折扣实惠

按所购面积大小和付款方式不同赐予购房者不同程度的折扣实惠，如大面积

购买或组团购买，面积越大实惠越多，促进大面积购买，加快销售进程。同时依

据付款方式赐予相应的实惠，详细幅度，另行制定。

第六章：销售推广思路

第一节：宣扬推广策略

L1推广目的

依据项目目前的实际状况，紧扣项目的市场定位，以本身具有的区位价值和

产品特点的独特营销思路贯穿于整个项目的全程宣扬推广中，从而达到我们最终

的销售目的。

1.2宣扬推广策略制订

考虑到明年项目的开发量约25万平米，目标销售期较长等因素，因此在宣扬

推广因打细水长流式的长久战，采纳一一“点、面、线结合”的推广策略。

点：项目入市前将宣扬力度主要集中在项目的生活理念及产品创新优势，引

导客户了解项目的详细产品创新功能。为开盘前的蓄水期和开售初期，厚积薄发,

追求首发的火爆热销，减低后期积压量，为后期的快速出货奠定基础。

面：将推广力度集中于主要的宣扬主题即项目的主要核心亮点，不面面俱道,

只按不同销售阶段的不同状况而有所侧重，避开宣扬力度分散。

线：依据营销的五个阶段进行有序的推广，将项目初期的神奇亮点一一呈现。

1.3项目营销策略分析

策略一：建立行、座两支销售队伍，对企、事业单位进行强势宣扬，周边开发区

进行推广。

策略二：以项目地理位置的优越性支持托升项目的附加值

策略三：以一流、创新的产品设计将项目塑造成新疆住宅的典范

策略四：将园林景观、楼宇外立面、产品功能性等优势最大化，塑造成高档社区

其次节：阶段性策略

导入蓄水期：（2024年2月-2G25年4月中旬）

公关活动（新闻缮稿）预热市场，辅以显明的户外形象广告传递“朗悦盛

境三期”的项目高端产品开发理念

启动期：（2024年4月下旬-2025年7月上旬）

密集的硬性广告投放强势输出朗悦盛境三期项目品牌形象定位、产品定

位、生活定位、品质定位辅以强势的公关活动启动销售

高潮期：（2024年8月中旬-2。25年11月下旬）

密集的硬性广告投放巩固楼兰新城项目产品形象定位，同时推出多重活产

品推介会、开盘等，辅以强势的现场促销活动实现阶段销售目标

持续期：（2024年11月下旬-2025年3月下旬）

持续的硬性广告投放协作阶段性的促销/公关活动，巩固品牌形象，实现

常规销售。

尾盘期：（2024年3月下旬）

尾盘期的广告投放协作自然销售，巩固项目项目品牌形象，为剩余房源

推出做铺垫。

2.1全年推广阶段

■依据房地产市场的运作规律，把推广阶段划分为五个阶段

口第一阶段：预热期（2024年2月-2025年4月中旬）

此阶段所对应的销售周期为市场蓄水期、形象导入客户资源的积累

□其次阶段：启动期（2024年4月下旬-2025年7月上旬）

此阶段所对应的销售周期为试水过程，将做产品导入、项目形象导入

□第三阶段：高潮期（2024年8月中旬-2025年11月下旬）

此阶段所对应的销售周期为项目内部认购及正式开盘期，项目开盘定位9月

口第四阶段：持续期（2024年10月下旬-2025年3月下旬）

此阶段所对应的销售周期为二次强销期

口第五阶段：尾盘期（2024年3月下旬）

此阶段所对应的销售周期为自然销售期

第一阶段：预热期

■目的

通过公关活动（新闻缮稿、软性文章），预热市场

■任务

为建立项目品牌形象作铺垫

为全面销售作好物料打算

■媒体协作

户外：

选择市区黄金地段、市区至楼盘主干道设立路牌广告

市区至楼盘主要公交车线路车身广告

报纸：

策划部支配

其次阶段：启动期

■目的

为楼盘进入正式销售阶段作好全面打算，正式启动销售

■任务

检验目标消费群实际构成状况，刚好发觉问题，调整和完善推动策略。

■媒体协作

策划部支配

■现场包装

售楼部：展板、吊旗、楼书、折页、售楼资料

现场路段：指引性看板/海报、POP吊旗

工地现场：彩色空飘气球

第三阶段：高潮期

■目的

实现项目销售的开门红

■任务

强势建立品牌形象，快速建立品牌知名度

吸引第一批“公开”的客户

通过有力的促销措施达成购买

■媒体协作

策划部支配

■现场包装

□售楼部：展板、吊旗、楼书、折页、售楼资料

□现场路段：指引性看板/海报、POP旗

□工地现场：大型楼体悬幅

第四阶段：持续期

■目的

提升品牌形象，保证持续销售，完成主体销售任务

■任务

增加品牌知名度和美誉度

促进阶段性销售

■媒体协作

策划部支配

■现场包装

售楼部：在原基础上增加每阶段的促销海报和POP挂旗,营造

现场热销气氛

现场路段：沿用，但必需留意保洁

工地现场：沿用，空飘和巨幅输出信息随不同阶段更改

第五阶段：尾盘期

■目的

巩固品牌形象，完成主体销售任务，为二期项目的上市作好铺垫。

■任务

巩固品牌知名度和美誉度

项目整体销售的连续性

剩余房源销售的二次起点

■媒体协作

策划部支配

■现场包装

售楼部：促销海报和POP挂旗,营造现场热销气氛

现场路段：沿用，但必需留意保洁

工地现场：沿用，空飘和巨幅输出信息随不同阶段更改

第三节：项目预期效果

朗悦盛境三期共计开发面积约25万平米，住宅可销售面积约为18万平米，

商业可销售面积约为9800平米，依据制定销售均价策略，预料销售总额为17.232

亿元。

1、住宅18000000mJ*7600元68亿元

2、商铺9800m2*15000元\面:1・47亿元

3、车位1388*15万元'个=2.082亿元

回款支配

依据上述推广支配及销售节点划分，项目于2024年8月份进行内部认购，9月

份正式开盘销售，预料15个月内销售完成95%即16.73亿元，回款支配如下：

2024年8月一9月15日预料回款：500