经济师考试房地产经济专业知识与实务试题中级

06经济师考试房地产经济专业学问及实务试题〔中级〕一、单项选择题〔共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意〕1.用益物权是指以支配标的物的〔〕为内容的物权。A．运用价值

B．抵押价值

C．交换价值

D．消费价值2．某宗土地的全部权人为甲，运用权人为乙，则〔〕。A．甲拥有该宗土地的对世权，乙较甲优先运用该土地

B．乙拥有该宗土地的对世权，甲较乙优先运用该土地

C．乙拥有该宗土地的对世权，乙较甲优先运用该土地

D．甲拥有该宗土地的对世权，甲较乙优先运用该土地3．以下关于集体土地的说法中，正确的选项是〔〕。A．集体土地的全部权是不完好的，追索权受时效的限制

B．集体土地的全部权是不完好的，但追索权不受时效的限制

C．集体土地的全部权是完好的，但追索权受时效的限制

D．集体土地的全部权是完好的，追索权不受时效的限制4．因土地租赁活动而产生的承租人的运用权属于〔〕。A．担保物权

B．用益物权

C．对世权

D．债权5．在建筑物区分全部权中，处于主导地位的是〔〕。A．共用部分的持份权

B．成员权

C．专有部分的全部权

D．共有部分的运用权6．在同一块土地上连续追加HYPERLINK投资，由于每次投入资本的消费率不同而产生的超额利润所转化的地租是〔〕。A．级差地租I

B．级差地租ⅡC．确定地租

D．垄断地租7．杜能在孤立国一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，即“杜能圈〞。其中第三圈是〔〕。A．自由农作区

B．谷物轮作区

C．林业区

D．放牧区8．韦伯认为，社会集聚是〔〕。A．特别集中因素

B．一般集中因素

C．固定的外在因素

D．固定的内在因素9．当某物业的价格为1000元／平方米时，需求量为100万平方米；价格为1300元／平方米时，需求量为70万平方米。该物业的需求价格弹性为〔〕。A．1．3

B．1．0

C．0．7

D．0．110．在出让土地运用权限为50的土地上，不允许的单体建立工程是〔〕。A．公寓

B．写字楼

C．工业厂房

D．酒店11．以下关于土地运用权出让、转让的说法中，错误的选项是〔〕。A．土地运用权出让是一种国家垄断行为

B．土地运用权出让、转让制度基于全部权及运用权相别离的原则

C．城市规划区内的全部土地都可以干脆出让

D．土地运用权出让限届满前一，土地运用者可以申请续期12．土地运用权出让合同的内容中一般不包括〔〕。A．建立规划设计条件

B．建立密度和高度限制指标

C．开发进度和分期投资额度

D．工程完工期限13．A公司将M地块的运用权抵押给B公司，于7月1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7月9日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为〔〕。A．7月1日

B．7月2日

C．7月9日

D．7月10日14．以下以出让方式获得土地运用权进展房地产开发的状况中，政府可以无偿收回土地运用权的是〔〕。A．出让合同约定20026月30日开工开发，中间曾受到“非典〞的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到20046月30日仍未开工

B．城市总体规划变更，使得工程规划设计变更，导致超过出让合同约定的开工开发日期满两未开工开发

C．开发商要求进步工程容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的开工开发日期满两未开工开发

D．因发生自然灾难，地块的地质条件发生重大变更，导致超过出让合同约定的开工开发日期满两未开工开发15．以下关于土地运用权协议出让的说法中，不正确的选项是〔〕。A．协议出让最低价由市、县人民政府土地管理部门编制，并经过同级人民政府批准执行

B．协议出让价格不得低于协议出让最低价

C．协议出让价格不得低于协议出让底价

D．协议出让底价不得低于协议出让最低价16．以下关于土地运用权拍卖出让的说法中，正确的选项是〔〕。A．拍卖出让须设定底价，且应当在拍卖前宣布

B．假设竞买者缺乏两人，应当中止拍卖

C．竞买人的最高应价未到达底价时，出让人及出价最高的竞买人协商确定是否成交

D．拍卖主持人在拍卖中，应当始终以拍卖开始前宣布的增加幅度增加报价17．M公司获得了某成片土地的土地运用权，并按合同约定进展成片土地开发，假设M公司要转让该土地的土地运用权，应满意的条件是〔〕。A．获得土地运用权两以后

B．完成开发投资总额的25％以上〔不含土地运用权出让金〕

C．完成开发投资总额的25％以上〔含土地运用权出让金〕

D．形成工业用地或者其他建立用地条件18．以下划拨土地中，国家不能无偿收回的是〔〕。A．土地运用者迁移而停顿运用的土地

B．土地运用者破产而停顿运用的土地

C．未经原批准机关同意，连续一未运用的土地

D．核准报废的矿场土地19．在房地产开发工程可行性探讨中，对市场供求关系和价格〔租金〕程度的精确把握，是〔〕的根底。A．产品分析

B．收入程度分析

C．财务分析

D．爱好分析20．市场价格和租金程度是市场〔〕的干脆表现。A．需求关系

B．买卖关系

C．供求关系

D．租售关系21．住宅市场调研中购置力分析的目的是确定〔〕。A．住宅价格程度的上下

B．HYPERLINK消费者的收入程度及住宅价格之间的关系

C．消费者收入程度的上下

D．消费者家庭构造的差异22．在房地产市场现场调研中，主要运用描绘性统计和〔〕来分析数据。A．数理组合

B．线性分析

C．统计推断

D．系统归纳23．商业用房市场调研中，竞争分析的间接层次是指〔〕。A．本区域及其他区域的商业用房之间的竞争

B．本区域内不同档次商业用房之间的竞争

C．本区域内不同经营业务方向的商业用房之间的竞争

D．本区域内经营商品和劳务的经营者之间的竞争24．当某一区域的房地产市场吸纳速度高时，意味着〔〕。A．供不应求

B．潜在需求缺乏

C．供求平衡

D．有效需求缺乏25．承受比较法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应及〔〕接近。A．估价时点

B．托付估价日期

C．实地查勘日期

D．估价作业日期26．某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6％和2％。某宗房地产的成交价格为3000元／平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为〔〕元／平方米。A．2830．19

B．2941．18

C．3061．22

D．3191．4927．某宗房地产20063月的价格为3000元／平方米。该宗房地产所在地区的同类房地产20064月至7月的价格指数分别为103．0，105．0，108．0，105．0〔均以上个月为100〕，则将该价风格整到20067月的价格为〔〕元／平方米。A．3058．3

B．3150．0

C．3240．0

D．3679．328．建筑物经济寿命及自然寿命的关系为〔〕。A．经济寿命≤自然寿命

B．经济寿命≥自然寿命

C．经济寿命=自然寿命

D．经济寿命>自然寿命29．经实地勘察，某建筑物的有效经过数估计为20，无残值。该类建筑物的经济寿命为50。该建筑物的成新率为〔〕。A．40％

B．50％

C．60％

D．67％30．某宗房地产意料其将来净收益为l00万元，收益限为35，资本化率为10％。该宗房地产的价值为〔〕万元。A．964．4

B．977．9

C．1000．0

D．3500．031．假设开发法中的开发经营期的起点是〔〕的时间。A．土地开始开发

B．房屋开始施工

C．开始租售开发完成后的房地产

D．获得估价对象32．某人拥有一套住房，假设出租，则租赁净收入为2万元。假设其拟出售此住房，并要求收益率为12％时，假设收益期无限，则此住房的净销售收入应为〔〕万元。A．14．58

B．15．43

C．16．67

D．17．3233．承受内部收益率作为房地产开发工程投资评估的指标，其主要优点是〔〕。A．考虑了基准收益率

B．能显示投资回收期的长短

C．能在确定程度上反映投资效率上下

D．计算过程简洁34．某人用80万元购置一套已运用了20的住房，该住房的耐用限为70，当基准收益率为l0％时，假设残值为零，则每平均住房费用为〔〕万元。A．5．34

B．6．45

C．7．26

D．8．O735．某房地产投资工程每的现金流量如下表所示，假设基准收益率为10%，则该工程的净现值为〔〕。单位：万元份012345现金流入300300300300300现金流出800505050505036．现有两个互斥方案可供某房地产经营企业选择，各方案的初期投资及净收益见下表，其寿命均为5，不计残值。假设基准收益率为12%.则用差额法计算的NPV〔乙-甲〕〔〕。单位：万元投资方案初期投资净收益甲2000700乙40001200A.大于100万元

B．等于零

C．小于零

D．等于100万元37．某房地产公司开发6000平方米的商业用房供出租用，总开发费用为3000万元，毛租金为100元/平方米·月，出租费用为毛租金收入的20%.假设该类工程的投资收益率为15%，收益期无限，则该工程的投资利润率为〔〕。A.28.0%

B．30.2%

C．32.4%

D．36.7%38．某房地产开发公司开发一住宅小区，该工程的固定本钱费用为4000万元，住宅平均售价为5000元/平方米，单位产品可变本钱为3000元/平方米。该公司方案获利300万元，则需开发的面积为〔〕平方米。A.14300

B．16000

C．20000

D．2150039．对房地产开发工程进展风险分析时，通常认为房地产投资者所获得的收益〔〕。A．随平安度增加而增加

B．随平安度增加而减小

C．随平安度削减而削减

D．不受平安度影响40．在房地产开发工程资金筹措阶段，投资的主要风险是〔〕。A．资本构造的变更对将来收益产生影响

B．市场探讨及工程评估分析和意料的精确性

C．承包商对工程限制及管理实力

D．通货膨胀及不行意料事务的发生41．房地产投资者所拥有的房地产商品因难以售出而抛售，由此造成的风险称为〔〕。A．经营风险

B．业务风险

C．财务风险

D．流淌性风险42．承受分期付款出售房地产商品，客户不能按约定偿付款项造成的风险称为〔〕。

A．经营风险

B．信誉风险

C．财务风险

D．业务风险43．某房地产公司经营一餐馆，经营收入为300万元，经营支出为l50万元，所得税税率为20％。经营四后转售，意料经营期内平均通货膨胀率为3％，折旧费为50万元，则按不变价格计算，第四的实际税后净现金流量为〔〕万元。A．128．88

B．132．54

C．141．63

D．146．8644．房地产投资风险中的静态风险，可通过〔〕加以防止。A．经营者自身努力

B．加强对投资工程的评估

C．削减推断失误

D．投保的方式45．房地产开发工程要获得立项和建立执照，须要向城市规划管理部门、土地管理部门、建立管理部门等报送工程〔〕。A．财务报告

B．可行性探讨报告

C．市场分析报告

D．运营报告46．建安工程费包括建筑工程费和〔〕等。A．附属工程费

B．设备及安装工程费

C．管理费

D．室外供电工程费47．房地产开发企业为筹集资金而借款形成的利息在房地产开发投资本钱估算时，属于〔〕。A．管理费用

B．财务费用

C．销售费用

D．税费48．房地产开发过程中需到城市规划管理部门办理的容许证有〔〕。A．建立用地规划容许证和建立工程规划容许证

B．建立用地规划容许证和建立工程施工容许证

C．建立用地转让容许证和建立工程规划容许证

D．建立用地转让容许证和建立工程施工容许证49．房地产开发工程管理的意义主要表达在〔〕四个方面。A．方案、组织、协调、限制

B．方案、协调、限制、监理

C．组织、协调、限制、检查

D．方案、组织、限制、验收50．以下费用中，不属于物业效劳费的是〔〕。A．物业管理区域清洁卫生费用

B．共用部位、共用设施设备的修理基金

C．物业管理企业固定资产折旧

D．公众责任保险费用51．在房地产托付代理经营方式下，房地产供给方是〔〕。A．房地产产权人

B．房地产销售机构

C．托付代理机构

D．房地产评估机构52．在开放型代理方式下，房地产开发工程的广告大多由〔〕出资。A．开发商

B．代理机构

C．工商管理部门

D．房地产交易管理部门53．以经济学中的效用理论为理论根底的定价方法是〔〕。A．本钱加成定价法

B．竞争价格定价法

C．顾客感受定价法

D．价值效用定价法54．在房地产市场竞争较为猛烈时，相宜承受〔〕定价。A．本钱加成定价法

B．顾客感受定价法

C．竞争价格定价法

D．旧房定价法55．物业效劳合同在〔〕的状况下不成立。A．当事人没有承诺生效

B．当事人没有签字盖章

C．没有规定合同成立的地点

D．一方当事人供给了效劳，另一方当事人承受了该效劳，但没有实行书面形式56．甲于20041月起将自己的房子租给其同事乙一，约定由乙交纳物业效劳费。乙住了三个月后以物业管理效劳程度差为由搬走并回绝交纳物业效劳费。甲负〔〕的责任。A．督促乙尽快交纳

B．部分交纳

C．扶植物业管理企业向乙追收

D．连带交纳57．住宅小区交付运用后，在质量保修期内，〔〕对小区负有质量保修和配套设施完善的义务。A．施工单位

B．物业管理企业

C．建立单位

D．业主大会58．住房公积金贷款在本质上是一种〔〕。A．托付贷款

B．信誉贷款

C．基金贷款

D．信托贷款59．某人向HYPERLINK银行贷款50万元，假设贷款利率为6％，贷款期限为l5，承受等本金还款方式，则第l0个月的付款额最接近〔〕元。A．3915

B．4220

C．5139

D．515360．房地产HYPERLINK证券化是将〔〕相联络，增加资产的流淌性。A．长期资产及短期资金

B．长期资产及长期资金

C．短期资产及长期资金

D．短期资产及短期资金二、多项选择题〔共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，此题不得分；少选。所选的每个选项得0．5分〕61．克里斯塔勒的中心地理论的假设条件包括〔〕。A．探讨的区域是一块均质平原，其上人口匀整分布，居民的收入程度和消费方式完全一样

B．有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性一样，交通费用和间隔成正比

C．有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性一样，交通费用和间隔成反比

D．厂商和消费者都是经济人

E．平原上货物流淌受关税或非关税壁垒的限制62．形成房地产有效需求必需具备的条件有〔〕。A．消费者有购置房地产的意愿

B．消费者可以承受并支付得起房地产价格

C．城市经济高速开展

D．人口急剧增长

E．房地产供给大于房地产需求63．现阶段，我国国有土地运用权出让的方式有〔〕。A．划拨

B．招标

C．挂牌

D．拍卖

E．协议64．以下关于划拨土地运用权的说法中，正确的选项是〔〕。A．转让时可由受让方办理土地运用权出让手续，并依据国家有关规定缴纳土地运用权出让金

B．转让时可以不办理土地运用权出让手续，但转让方应将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理

C．未拥有国有土地运用证的土地运用者，也可以将划拨土地运用权的地上建筑物进展经营性出租，但应将租金中的土地收益上缴国家

D．满意划拨土地运用权抵押条件，对划拨土地运用权进展抵押的，抵押金额中包括土地价格

E．因抵押划拨土地运用权造成土地运用权转移的，应办理土地运用权出让手续并向国家缴纳土地出让金后才能变更土地属性65．选择和鉴别次级资料的根本方法包括〔〕。A．分析次级资料的来源和搜集目的

B．分析次级资料的类型和性质

C．理解次级资料的供给者的探讨思路

D．理解次级资料的搜集方法

E．理解次级资料的搜集时间66．承受收益法估价时，导致估价结果过高的情形有〔〕。A．净收益估计过高

B．收益期限估计过长

C．运营费用估计过高

D．资本化率估计过低

E．考虑了无形收益67．假设开发法中的开发期包括〔〕。A．开发经营期

B．前期

C．建立期

D．租售期

E．保修期68．依据房地产投资工程所处的阶段不同，现金流量可分为〔〕。A．净现金流量

B．初始投资现金流量

C．经营现金流量

D．累计现金流量

E．终结现金流量69．选择计算期一样的房地产工程互斥方案时，能干脆应用的经济评价方法有〔〕。A．收益法

B．净值法

C．净现值法

D．净终值法

E．追加投资收益率法70．房地产投资风险中的动态风险是由于〔〕带来的风险。A．企业的经营管理状况

B．意外事故的发生

C．市场需求变动

D．自然灾难

E．斗争71．降低房地产投资中的商业风险可承受的对策有〔〕等。A．预期投资后的维持费用

B．进展房地产类型组合投资

C．将风险损失摊销计入本钱

D．规模投资限制竞争

E．选择擅长经营的房地产工程72．房地产投资变现风险的主要影响因素有〔〕等。A．市场行情

B．管理程度

C．地段

D．净现金流量

E．价值量的大小73．通过城市房屋拆迁获得的商品房开发用地，土地费用一般包括〔〕。A．土地运用权出让金

B．前期工程费

C．建筑安装工程费

D．拆迁安置补偿费

E．土地转让费74．居住区的用地组成一般包括〔〕。A．居住建筑用地

B．公共建筑和公共设施用地

C．道路及广场用地

D．工程管线用地

E．绿地及体育场75．招标投标的方式有〔〕。A．公开招投标

B．邀请招投标

C．合作招投标

D．指定招投标

E．自主招投标76．房地产开发企业实行价格折扣策略可以〔〕。A．增加买方付款的灵敏性

B．降低呆账的风险

C．尽早收回投资

D．增加销售总收入

E．增加销售数量77．理性感化风格的房地产广告的详细种类有〔〕。A．规则式

B．情景式

C．诱导式

D．动感式

E．证言式78．工业区物业管理的主要特点有〔〕。A．管理内容相对简洁，但协调工作量大

B．进出人员限制难度大，人员成分困难

C．公用设备设施维护工作量大

D．平安防范难度大，尤其是消防平安的难度更大

E．公共秩序维护难度大79．在办理房地产抵押登记时，房地产管理部门须要对抵押物进展审查的内容有〔〕。A．抵押物价值的大小

B．抵押物权证的真伪

C．抵押物的面积

D．抵押人的信誉

E．抵押物是否已经抵押80．承受按月等本金还款方式还款，借款人每月〔〕。A．支付的本金是均等的

B．支付的利息是均等的

C．归还利息越来越少

D．归还利息越来越多

E．付款额越来越多三、案例分析题〔共20题。每题2分。由单项选择和多项选择组成。错选，此题不得分；少选。所选的每个选项得0．5分〕〔一〕某房屋当时的购置价格为130万元，目前的评估价值为110万元。房主王某向甲保险公司投保该房屋的财产损失保险金额90万元，同时向乙保险公司投保该房屋的财产损失保险金额50万元。81．该房屋假设发生火灾损毁后，王某获得的损失赔偿最多为〔〕万元。A．90

B．100

C．110

D．13082．该房屋发生火灾损毁后，假设承受分摊方式赔付，王某从甲保险公司可获得的最高损失赔偿约为〔〕万元。A．55

B．7l

C．84

D．9083．该房屋因〔〕造成损失的，保险公司不负责赔偿。A．地震

B．洪水

C．斗争

D．王某纵火84．假设该房屋的损失属于保险责任内的损失，但依法应由第三者担当赔偿责任的，则〔〕。A．保险公司不必赔偿

B．保险公司进展赔偿后，不行行使索赔权

C．保险公司进展赔偿后，可进展物上代位

D．保险公司进展赔偿后，可进展代位求偿〔二〕赵某购置一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30％，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为l0，贷款利率为6％，承受按月等额还款方式归还。85．银行在审核抵押贷款时，应不同意〔〕设定抵押。A．商品住宅

B．抵押人依法有权处分的国有土地运用权

C．权属有争议的房地产

D．已依法公告列入拆迁范围的房地产86．赵某将其购置的商品住宅抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门〔〕。A．办理抵押登记

B．进展抵押合同备案

C．申报贷款金额

D．申报抵押评估价值87．赵某以依法获得的房屋全部权证书进展房地产抵押的，登记机关应当在原房屋全部权证上作他项权利记载后，向〔〕。A．赵某颁发房屋他项权证

B．银行颁发房屋他项权证

C．赵某颁发抵押权证

D．银行颁发抵押权证88．赵某的月还款额为〔〕元。A．2974

B．3886

C．5356

D．974289．假设赵某将其家庭收入的25％用于归还贷款，则赵某家庭月收入至少为〔〕元。A．11896

B．13896

C．15544

D．2142490．假设第5末赵某确定提早归还全部贷款余额，此时的贷款余额为〔〕元。A．172858

B．182786

C．192858

D．20100691．在固定利率抵押贷款的状况下，对银行而言，出现提早还款风险的情形有〔〕。A．市场利率上升

B．市场利率下降

C．抵押人收入程度上升

D．抵押人收入程度下降〔三〕某房地产公司开发宾馆工程时，恰逢国家调控固定资产投资，致使该公司遭遇投资损失。92．国家调控固定资产投资的主要手段有〔〕。A．进步所得税率

B．货币贬值

C．进步利率

D．紧缩银根93．该房地产公司的风险属于〔〕。A．商业风险

B．金融风险

C．意外风险

D．购置力风险94．降低国家调控固定资产投资所带来的风险的对策有〔〕。A．把握国家金融政策

B．预期贷款利率变更

C．意料地区经济状况

D．防止同类房地产商品竞争〔四〕某房地产公司欲投资两个彼此独立、投资寿命期为一的工程，其投资额和净收益见下表。各工程的投资方案是互斥的，该公司拥有的资金数额为5000万元，要求的基准收益率为12％。单位：万元甲工程乙工程方案投资额净收益方案投资额净收益甲l甲2甲3甲41000

2000

3000

4000150

370

450

720乙l乙2乙3乙41000

2000

3000

4000200

350

450

60095．上表中，这两个工程的无资格方案共有〔〕个。A．1

B．2

C．3

D．496．乙工程在解除无资格方案后新的追加投资收益率为〔〕。A．12．O％

B．12．5％

C．13．0％

D．13．5％97．该房地产公司应选择〔〕方案。A．甲4和乙l

B．甲2和乙l

C．甲l和乙4

D．甲l和乙398．假设该房地产公司能以利率l3％贷款3000万元，则可选择〔〕方案。A．甲4和乙4B．甲4和乙l

C．甲4和乙2D．甲2和乙l〔五〕某花园小区已经建成，建立单位甲房地产公司对外公开招标选择物业管理公司，有多家物业管理公司投标。最终，乙物业管理公司中标。乙物业管理公司及该花园小区业主委员会签订物业效劳合同，物业效劳收费实行包干制。99．甲房地产公司要编制的招标文件包括〔〕。A．招标公告

B．招标书

C．投标通知

D．投标单100．乙物业管理公司的物业效