某知名建筑工程有限公司成本控制手册

某知名建筑工程有限公司成本

控制手册

编制：_________________

审核：_________________

批准：_________________

某建筑工程有限公司成本部

20xx年xx月

某知名建筑工程有限公司成本控制手册

目录

第一章总则...........................................4

第二章测算基础口径............................................5

2.1.2指标定义1）计容面积.............................................6

住宅类.............................................................9

商业类................................................................10

车库及配套类.........................................................11

2.2.2产品定义1）高级住宅............................................12

2.3.1开发前期费......................................................19

2.3.3红线内配套费....................................................20

3）基坑支护工程...................................................31

4）土建主体结构...................................................33

5）外墙工程（含外墙保温）.........................................35

6）门窗工程.......................................................35

7）栏杆工程.......................................................36

8）防火门工程.....................................................36

9）防水工程.......................................................36

10）精装修工程....................................................37

11）水电安装工程.................................................39

12）永电工程.....................................................39

13）消防工程.....................................................40

保利华南消防建面单方测算参考表....................................41

14）电梯工程.........................................................42

1、计算口径：视方案深度可按建筑面积单方或电梯台数，根据装修档次进行测算42

2、经验成本参考：.................................................42

a.在电梯台数配置方面，建议按照以下标准：..........................42

b.在电梯载重，电梯速度等方面，建议按照以下标准：电梯载重：与项目类型

有关..............................................................42

2）市政工程.......................................................45

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3）园林绿化工程...................................................45

第三章成本测算作业指引...........................................53

3.1分工说明......................................................53

3.2填表指引......................................................54

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第一章总则

1.1编制目的

为规范保利华南公司立项、定位、目标成本编制工作，特编制本

《成本控制手册》，以达到规范成本测算工作，提高投资测算精度、规

避项目投资风险的目的。《成本控制手册》统一了技术指标、产品类型、

科目成本等要素的填报要求，给出了统一的指标、产品、科目、名称和

定义，并提供了部分科目的经验成本及限额设计指标，将作为保利华

南公司开展立项、定位、目标成本编制工作的重要依据。

1.2编制思路

本《成本控制手册》是以集团工程成本管理中心2013年下发的

《保利地产成本控制手册P0LY-QB-CB-006A/1.0版》为编制基础，

结合我司过往项目成本测算的经验数据编制而来。

1.3使用指引

5本《成本控制手册》分为三个章节，具体为《总则》、《测算基

础口径》、《成本测算作业指引》。其中《测算基础口径》对立项、定位、

目标成本编制工作中涉及的技术指标、产品类型、测算口径作了统一命名

和定义，对套标套档、限额设计进行了说明；《成本测算作业指引》中对成

本测算的分工和填表指引进行了说明。

2自20xx年8月1日起，各项目成本测算经办人员应统一按照

本《成本控制手册》要求开展立项、定位、目标成本的编制工作。

1.4适用范围

适用于某知名建筑工程有限公司及下属城市公司所投资开发的

住宅项目。

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第二章测算基础口径

2.1面积类指标

2.1.1面积分类结构图

6

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2.1.2指标定义1）

计容面积

计容面积，就是计算容积率面积；总计容面积等于小区内所有计

算容积率的建筑面积之和。

总计容面积=综合容积率x总可建设用地面积

2）建筑面积

建筑面积分为地上建筑面积和地下建筑面积，它由计容面积和不

计容面积两部分构成；建筑面积这个指标常作为房地产项目开发过程中

用来计算任务发包、费用缴交单价及积累单方经验成本的工程量基数。

总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积；

建筑面积=计容面积+不计容面积；

一般情况下，不计容面积由架空层、避难层、设备层、楼梯梯屋、电

梯机房面积等组成。

不计容建面占比=不计容建面/计容面积；

地下建筑面积=地下车库面积+地下商业面积+酒店地下配

套用房面积+地下储藏室面积+其它地下赠送面积

地下车库面积=车库区面积+塔楼区面积+设备房面积

地下车库占比=地下车库面积/总计容面积（本指标要求作为

目标成本上报包含指标之一，同时应提供规划条件对车位配比的要

求）

3）可售面积

主要用于计算销售单方成本，分为计容可售、不计容可售两部分。

计容可售面积=计容面积-计容不可售面积；

计容不可售面积指规划条件中明确的配套用房等占用容积率却

境6而加7Q而

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不可售的面积，如物业用房、居委会、肉菜市场、公厕、幼儿园、中

小学等。

不计容可售面积=地下可售车位面积（含非人防及人防）

4）赠送面积

指赠与业主使用的不计容部分建筑面积，包括按1/2计入容积率

面积的户内入户花园、工作阳台、L型大阳台，不计容积率的落地飘

窗、露台、户内地下室及留给装修加层的两层高房间或地下室的夹层

等。

赠送面积=1/2户内（入户花园、阳台）面积+其他户内（落地飘

窗、露台、户内地下室等）不计容面积

赠送率=赠送面积/计容可售面积（本指标应作为目标成本上

报包含指标）

5）综合容积率

即一个小区的总计容面积与净用地面积的比值。

6）总用地面积

总用地面积是指红线内的土地面积总和。

7）净用地面积

净用地面积又称可建设用地面积，它是指开发商可以用于建设的

土地面积，等于总用地面积减去市政道路用地面积等城市配套占用的土

地面积。

8）建筑基底面积

建筑基底面积应按其外墙勒脚以上结构外围水平投影面积计算。

9）建筑密度

建筑密度是一个项目总基底面积与净用地面积的比值（％）,它可

以反映出一定用地范围内的建筑密集程度。

盆7而加72而

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10）园林绿化面积

指园林工程的实施面积，通常除建筑基底及硬质地面消防车道外

的用地都属于园林绿化范围，部分项目还考虑屋面绿化。

11）绿化率

绿化率=园林绿化面积/净用地面积

12）道路面积

指项目区内市政道路的占地面积

13）道路比例

道路比例=道路面积/净用地面积

14）人防面积

指根据规范或人防规划批复确定的小区内人防地下室应建面积。

15）实用率

实用率=套内面积/销售面积销

售面积=套内面积+分摊面积16）

停车率

即单个机动车位分摊的地下车库面积

停车率=某一类车库总面积/对应总机动车位数

17）墙地比

墙地比=外墙面积（扣除外墙门窗）/地上建筑面积。墙地比

的大小准确地体现了建筑平面中墙体所占面积的大小及平面布置的

合理性，直接影响着住宅工程造价的高低。

18）窗地比

窗地比=外门窗面积/地上建筑面积。

境a而加7Q而

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2.2产品分类标准

2.2.1产品分类结构图

配套类

住宅类

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商

类

业

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车库及配套类

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2.2.2产品定义1）

高级住宅

序号产品类型产品定义

即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性极

1独栋强的单体高级住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一

般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。

是联排高级住宅与独栋高级住宅之间的中间产品，由两个单元

2双拼

的高级住宅拼联组成的单栋高级住宅。

有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单元住

宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有

统一的平面设计和独立的门户。

密拼高级住宅：一种特殊的联排形式，有天有地，有自己的院

3联排子和车库。建筑密度及容积率较普通联排高，一般由四个或四

个以上的单元住宅沿南北两个面密拼组成。

合院：一种特殊的联排形式，有天有地，有自己的院子和车库。

建筑密度及容积率较普通联排高，一般由四个或四个以上的单

元住宅围合而成，中间形成一个共享的庭院。

由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成的住宅形式，叠拼

4叠拼

式住宅下层有开放式花园，上层有屋顶花园。

2）住宅

序号产品类型产品定义

8层及以下的平层住宅。通常首、二层赠送地下室，以上则采

情景洋房（W用层层退台结构，每户拥有私家花园或景观露台，提倡业主间

1

8F）的“露台社交”，是“情景洋房”区别于普通多层住宅的最大特

点。

2多层住宅6层及以下非高级住宅、非情景洋房的住宅。

3小高层住宅7-11层的电梯住宅（含7层和11层）。

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4中高层住宅12-18层的电梯住宅（含12层和18层）。

5高层住宅19层及以上，建筑总高度WIOOm的电梯住宅。

6超高层住宅建筑总高度＞100m的电梯住宅。

层高在3.5m以上、5.4m以下可通过加建夹层，增加赠送面积

7LOFT住宅

的住宅。

3）办公（公寓）

序号产品类型产品定义

商业性质的平层类住宅产品，通常因消防要求层高略高于同档

平层办公次住宅，设计及使用功能与住宅相同，但在物业产权使用年限

1

（普通公寓）及水电收费标准上与住宅不同；可参照住宅细分为多层、小高

层、中高层、高层及超高层住宅型公寓。

层高高于普通公寓，可通过加建夹层，增加赠送面积的商业性

LOFT办公质类住宅产品。按定位差异可供纯住宅或家居办公使用；当定

2

（LOFT公寓）位为办公社区时，社区开放度较高，底层和二层设置商铺，适

合居住者开店和建立门户（也称SOHO式办公）。

4）写字楼

序号产品类型产品定义

外墙多为普通窗墙体系，墙面一般采用真石漆、外墙砖、涂料

等。大堂面积宜100-300；大堂净高宜26m。具体详《商业综

1乙级写字楼

合体、写字楼重点阶段管控流程规定》写字楼等级定位划分说

明。

建造标准相对于甲级写字楼作适当的减配。具体详《商业综合

2准甲级写字楼

体、写字楼重点阶段管控流程规定》写字楼等级定位划分说明。

高品质的建筑外观，采用单元式或框架式幕墙。大堂面积2500

3甲级写字楼平方米或半层；大堂净高宜28m。具体详《商业综合体、写字

楼重点阶段管控流程规定》写字楼等级定位划分说明。

具有识别性、高品质的建筑外观，采用单元式幕墙。大堂空间

4超甲级写字楼

大气，面积2800平方米或整层，大堂净高宜210m。具体详《商

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业综合体、写字楼重点阶段管控流程规定》写字楼等级定位划

分说明。

5)酒店

序号产品类型产品定义

是相对于高档型酒店剥离非核心功能，用较低价格为消费者提

供有限客房服务，通过配置或改善消费者比较关注的服务及设

施，为商务出行或家庭出游提供性价比及舒适度都相对较高的

1中档型酒店住宿。

一般来讲，准三星至准四星的酒店，都可以归入中档酒店的范

畴，具有代表的中档酒店包括：保利自有品牌：N+Hotel；洲

际假日等。

满足《中华人民共和国星级酒店评定标准》四星评定标准。具

标准四星级酒

2有代表的标准四星酒店包括：保利自有品牌苏罗特(S0L0TEL)

店

等。

保利对应自有品牌：雅途(ARTEL)o

精品五星酒店属于中端酒店，她等同于主题酒店，设计酒店，

精品五星级酒单就营业面积来讲，无法和星级酒店比拟，但是单个客房质量

3

店非常高，不讲究奢华，讲究格调，特色。

具有代表的标准四星酒店包括：保利自有品牌雅途(ARTEL)、安

缀、悦榕庄、英迪格等。

标准五星级酒满足《中华人民共和国星级酒店评定标准》五星评定。具有代

4

店表的标准五星酒店包括：保利自有品牌郡雅(PARADEISOS)等。

满足《中华人民共和国星级酒店评定标准》五星评定。软硬件

豪华五星级酒比标准五星级酒店更豪华。具有代表的豪华五星酒店包括：保

5

店利自有品牌诺雅(POERAVA)、凯宾斯基、朗廷、川万豪、君悦

等。

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6）商业

序号产品类型产品定义

1商铺一般指社区街铺、裙楼商业。

是为市民提供室内和室外公共休闲空间，以及多种零售和休闲

2购物中心

娱乐餐饮服务的城市公共建筑。

指由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例，

以入口为轴，分两侧排列的多功能、多业种、多业态的单层或

3商业街

多层商业。该场地面向城市开放，可作为休闲、表演、集体活

动的场地。如保利时光里。

指位于地下层的商业物业，报建时需要计算容积率面积。一般

包含：①有室外下沉广场的，全开放的商业物业；②公共通道

4地下商业

为政府所有，24小时可通行，与地铁或市政连廊接驳的商业物

业；③公共通道完全归物业业主所有，自行管理的商业物业。

7）车库类

序号产品类型产品定义

1露天车位指露天的机动车位及非机动车位停车场。

2室内地上车库指在地上建筑内布置的机动车库。

指非人防地下室机动车库、非机动车、库设备房等，根据埋深

3普通地下车库

不同分为全埋地下室和半地下室。

战时提供人员、车辆、物资等掩蔽作用的地下室，一般要求为

全埋地下室，包含人防连通口、设备房等。大部分地区的人防

4人防车库地下室平时可作为车库使用，并根据各地方政府的不同要求，

部分地区的人防地下车位可办理产权出售，部分地区不能办理

使用权证，只能出租。

采用机械式停车设备存取停放车辆的停车库，一般分为双层及

5机械停车库

多层机械停车库。

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指在地下室内配建的储藏室，通常利用塔楼投影下方的富余空

6地下储藏室间或其他无效空间改造而成。部分地区的地下储藏室可出售，

部分地区则通过赠送地下储藏室提高住宅、商业的产品溢价。

8）会所、企业会所（后4个）

序号产品类型产品定义

指为业主提供餐饮、康体、娱乐服务的配套建筑。一般地下利

1会所

用不计容面积设置，地上利用公建配套面积设置。

2独栋型商业性质用地的独栋高级住宅。

3双拼型商业性质用地的双拼高级住宅。

4联排型商业性质用地的联排高级住宅。

5叠拼型商业性质用地的叠拼高级住宅。

9）学校

序号产品类型产品定义

1幼儿园包括幼儿园、托儿所。

2小学一般为6-12岁小学适龄儿童接受正规教育的学校。

3中学包括初中、高中。

10）公建配套

序号产品类型产品定义

1社区服务中心承接公共服务，组织公益服务，指导社区服务的用房。

属于购房业主集体所有，用作物业管理办公、工作人员值班、

2物业管理用房

休息以及存放工具材料的用房。

用于销售蔬菜、瓜果、水产品、禽蛋、肉类及其制品、粮油及

肉菜市场（生

3其制品、豆制品、熟食、调味品、土特产等各类农产品和食品

鲜超市）

的以零售经营为主的固定场所。

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指在地下室内配建的电气、暖通、给排水等设备用房，通常是

4地下设备用房

利用塔楼投影下方的富余空间设置。

包括社区卫生站、文化室、健身中心、老年人服务站点、邮政

5其它公建配套

所、垃圾站、公共厕所、变电站、实体售楼部、实体样板房等。

红线内/红线外的临时建筑，作为样板房使用，后续会拆除。对

6临时样板房于以后要改变建筑功能为商业、办公或会所等的实体建筑，其

装修及改造成本考虑在对应产品中。

红线内/红线外的临时建筑，作为售楼部使用，后续会拆除或改

7临时售楼部造。如以后要改变为商业、办公、幼儿园或会所等建筑功能，

其装修及改造成本考虑在对应产品中。

11）其他

序号产品类型产品定义

为会议、展览、大型活动等集体性活动服务的公共建筑。包含

1会展

美术馆、会展中心、博物馆等。

用于表演戏剧、话剧、歌剧、歌舞、曲艺、音乐等文娱节目，

2剧院

以及电影放映的公共建筑。

3高尔夫球场开展高尔夫球活动的场所。是标准球场及高尔夫会所的总称。

室内进行体育比赛，体育锻炼亦或是举办演唱会的建筑。按体

育项目可分为篮球馆、冰球馆、田径馆等；按体规模可分为大、

中、小型，一般按观众席位多少划分，中国现把观众席超过8000

4体育馆

个的称为大型体育馆，少于3000个的称为小型体育馆，介于两

者之间的称为中型体育馆。一般包含“两馆一场”，即体育馆、

游泳馆、体育场。

指以向人提供医疗护理服务为主要目的医疗机构。其服务对象

不仅包括患者和伤员，也包括处于特定生理状态的健康人（如

5医院孕妇、产妇、新生儿）以及完全健康的人（如来医院进行体格

检查或口腔清洁的人）。按专业性质分为综合医院、专科医院。

按床位规模和所能提供的服务质量分一、二、三级医院。

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为自理、介助和介护老年人提供居住、生活照料、医疗保健、

6养老机构文化娱乐等方面专项或综合服务的建筑通称，包括老年养护院、

养老院、老年日间照料中心、养老公寓等。

备注：架空层面积算入对应产品类型面积中。

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2.3测算口径标准

2.3.1开发前期费

5001.02开发前期费测算口径

5001.02.01勘察费建筑面积X建面单方

5001.02.02设计费建筑面积X建面单方

5001.02.03委托费用建筑面积X建面单方

5001.02.04临时设施费建筑面积X建面单方

5001.02.99其他开发前期费建筑面积X建面单方

2.3.2建安工程费

5001.03建安工程费测算口径

除以下科目外，其余科目均按建筑面积X

建面单方测算。

例如:

(D土石方工程按总土石方体积x综合单

价测算

④幕墙工程按幕墙面积X综合单价测算

⑸外墙工程按外墙装饰面积X综合单价

测算

0门窗工程按门窗面积X综合单价测算

5001.03.01土建部分工程费©栏杆工程按栏杆长度X综合单价测算

④防火门工程按防火门面积X综合单价

测算

0入户门工程按入户门橙数X综合单价

测算

④精装修工程按装修面积X综合单价测

算

Q防水工程按防水面积X综合单价测算

份保温工程按外墙面积X综合单价测算

⑪电梯工程按电梯台数义综合单价测算

5001.03.02安装工程建筑面积X建面单方

5001.03.03工程检测费建筑面积X建面单方

5001.03.04工程监理费建筑面积X建面单方

5001.03.05其它建筑安装工程建筑面积X建面单方

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2.3.3红线内配套费

5001.04红线内配套费测算口径

5001.04.01永水工程建筑面积X建面单方

5001.04.02永电工程建筑面积X建面单方

5001.04.03智能化工程户数义综合单价

5001.04.05煤气工程户数X综合单价

5001.04.06市政工程建筑面积X建面单方

5001.04.07园林绿化工程园林面积X综合单价

5001.04.08供暖工程建筑面积X建面单方

5001.04.09有线电视及电信工程户数X综合单价

5001.04.10标识系统工程建筑面积X建面单方

5001.04.99其它红线内配套工程建筑面积X建面单方

2.4套标套档

本节将根据华南公司各城市公司（以XXX区域为主、XXX为辅）项

目的立项、定位、目标成本测算时各科目工程量系数及成本的建议取值。

其中，建筑、室内、园林大类中与项目定位相关的成本科目，将会根

据产品档次的不同确定经验成本。

产品档次划分如下:

序号产品档次划分原则-定位单方售价（元）

1豪宅档（A档）30001-40000

2高档（B档）20001-30000

15001-20000

3中高档（C档）

10001-15000

8501-10000

4中档（D档）

8500以下

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2.4.1建筑-室内-园林套标套档

建筑-室内-园林套标套档，高层住宅（100m）

专

子项中档（D档）中高档（C档）高档（B档）豪宅档（A档）备注

业

A档（顶级高层洋房使用型材可

参-铝合金门窗标准（定稿201612

铝合金门窗D档B(C)档B(C)档根据项目定位另行选择阿鲁克/

月修编版）

旭克等独立系统）

实体

锌钢+玻璃装铝合金玻璃铝合金门窗标准（定稿201612月

锌钢装配式栏杆（集团标铝合金玻璃栏铝合金玻璃栏

阳台栏杆配式栏杆栏杆（粉末喷夕绮版）和保利华南铁艺锌钢栏杆年度

准）杆（粉末喷涂）杆（粉末喷涂）

（集团标准）涂）标图集②）16年12月修编版）

2017年4月下发《保利（集团）

电梯集团D档集团C档集团B档集团A档

公司电梯集团采购使用说明

建入户门（入按住宅建筑产品（集采）选用标准

巩E档/D档D档C档B档B档（电子锁）A档（电子锁）

部品户门锁）（定稿20140713）

标准层电梯镀色镀色雾化

粉末喷涂粉末喷涂粉末喷涂参-钢质、木质防火门技术标准

厅防火门不锈钢

（2015.06版）首层、屋顶等室外

防火门选用不锈钢平板防火门

大堂防火门镀色镀色雾化不锈钢

面砖/涂料/局面砖/涂料/局

外墙装饰面砖/涂料/局部少量石材面砖/涂料/局部石材未有分档标准•铝模应用涂料。

构造部石材部石材

/做

法地下车库装按《保利华南地下室车库装饰设施

普通档中高档（地坪漆做法）豪宅档（暂无）

饰做法设计指引》（2016.11第一版）

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C2档C1档Bl档A2档

硬装D档(3000元/nf)

(3200x/m2)(3500x/m2)(3800x/ni2)(4500x/m2)

售楼

部

C2档Cl档Bl档A2档

前区软装D档(1800元/m?)

(2000jr/m2)(2200j^m3)(2500x/m2)(3000元/m，)

交标升级板C2档Cl档Bl档A2档

D档(1600元/m?)

房硬装(1900x/m2)(2200x/m2)(2500T^m2)(30007t/m2)

交标升级板C2档Cl档Bl档A2档所有成本为结算成本，应包含硬装

D档(2400元/nV)

房软装(2600x/m2)(2800x/m2)(30007t/m2)(3500x/m2)及软装的总费用，并应预留5%不

样板

可预见费，例如B1档售楼部招标

房

创意板房硬C2档Cl档Bl档A2档

D档(2500元/m')价应控制在3800（硬装）+2500（软

2222

装(3000Tt/m)(35007&/m)(4000m)(45007c/m)装）*0.95=4985以内。

室

创意板房软C2档Cl档Bl档A2档

内D档(2400元/nf)

装(26007t/m2)(2800元/itf)(3000元/Hf)(3500x/m!)

原2017版D档C档B档A档

批

量

华南标准(770元/rtf)(990元/nf)(1200x/m2)(1700元/Itf)

装

精

修D2档D1档(850±50C2档(1000±50Cl档(1200±50

Bl档A2档

集团标准(700±50元/元!元

(17007&/ni2)(2200元/nf)

元阿)m2)m!)/m!)

大堂B档(2500元/rtf)A档(4800元/itf)

电梯厅B档(1100元/m')A档（1500元/m'）

公共

按住宅公共区域精装标准体系

区电梯轿厢集团D档（同电梯）集团C档（同电梯）A档(25000元/个)

地下室大堂B档(1200元/m?)A档(2000元/nf)

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某知名建筑工程有限公司成本控制手册

展示区软装B档（45000元/套）A档（55000元/套）

交楼区软装B档（25000元/套）A档（30000元/套）

B档(450元/A档(500元/1.首开展示区面积占一期开发面

上报集团-全区D1档(350元/nf)C档(400元/nf)

m2)m2)积比例不超过15%且建议总面积

控制在15000方以下。2.

具体项目要按照园林成本分区控

集团划分给市政的100元疏水层100元疏水层制图+表进行分区成本控制。3.

30元疏水层和其他构造