北京站西街综合商业项目可行性实施报告

目录前言 34 43 前言一、可行性研究项目基本情况概述源同，南至站西街路中线与丁香小学北侧延长线，东至同，西至崇文门大街。（具门的高度重视和关注。.一、房地产市场总体分析荣的时期。需求市场通过近五年的结构调整，需市场已基本打开，个人购房成为需刺激一级市场的发展；银行对个人购房按揭逐渐规并已形成相当的规模，外国金融机构抢滩市场，刺激的信贷资金的流动，从而间接刺激房地产市场的发展速度。显改善，交通通讯设施便利程度的提高，城市功能的进一步现代化与承载力的增强，都将提升对国外商业、贸易、旅游等各方面的吸引力，从而带动写字楼、酒店业、产形势导向呈现以下几种新的特点：.向好的背景下，经过近几年的高速增长，正在进入稳健发展阶段。在房地产建设规模不断扩大，全市商品房空置率呈现下降趋势。截止到去年底，全市商品房空置面一是规和整顿房地产市场，加强住宅建设计划管理，实行总量控制，保持房地产市场供求关系相对平衡，避免房地产市场大起大落和对土地环境资源的过度开二是房地产市场结构调整，立即启动和放开住宅二、三级市场，鼓励有房户通住房来源；三是严格控制高档房地产开发规模，特别是在风景区建别墅、高档住宅与宾馆；四是实行土地供应计划管理，充分发挥年度土地供应计划的调控作用，未取得土地供应计划的建设用地，不得进入土地市场交易。二、市房地产市场供给形势分析1998199920002001200228323499378344555966竣工面积682.3842.81208.51365.61707.41998199920002001200215702107244829714349增长率-34.20%16.18%21.36%46.38%483.31588.71908.261013.661393.4增长率-54.28%11.60%37.46%19981999200020012002616.54604484.40449.09652--2.00%-19.80%-7.29%45.18%竣工面积76.92103.2108.7997.25150-34.16%0.54%54.24%1998240.581999321.002000281.322001281.352002396.00...增长率-33.42%12.36%1.06%40.75%竣工面积39.87122.7043.1248.6698.00增长率-207.75%-64.85%12.85%101.40%（1）人口结构基本状况进京引起。家庭规模一人户二人户三人户四人户五人户合计1990年12.218.632.415.4100%2000年12.124.239.114.610.0100%向小规模方向转变。市中心城区土地面积面积（平方公里）崇文区16.46东城区25.38西城区宣武区市人口结构基本状况数据统计指标：...40501990年2000年一人户二人户三人户四人户五人户合计入老年型人口年龄结构。费结构变化明显，生存性消费比重下降，享受性和发展性比重上升；城镇居民人均...年份项目199819992000200120022003国生产总值（亿增长率（%）1615.71810.09.802167.710.002460.52817.6年份199811019199912285200013778200116350200218640定增长和人民生活水平提高是土地增值的基本条件。市经济的发展速度连续多年持（1）区域生产总值东城区崇文区25西城区172宣武区136.6...（2）区域主要经济指标地区东城4266446137872062.866512357西城49364344031028478.726114426崇文3072141616827941.724710296宣武3081201205734953.68131110251633840738612148.76512682海淀1432148404415682157.077315164市商业发展的规划重点概括为以下几点：中心商务中心区（包括建国门外、门外两个商业中心中关村科技园区商业发展的水平。物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈科技文化商业和绿色生态商业。...为骨干的商业网络新格局；以发挥优势的商业为龙头、以突出特色的辐射型、服务型商业为主体的现代大都市商业体系。售额东城区西城区崇文区宣武区区石景山海淀区合计744669985838418983471391164291961313731960324946432788202638481715321571425405202839871787533848901262271820596692144556225080649201407610724833037453697717907326605375410024165612180019838669248295414573640123219225744974186399...0（二）交通与基础设施状况的交通网络。同时，的各主要道路也进行了改造和扩建。地铁与轻轨的修建也以的到来和未来的发展趋势，现有的交通状况还不能完全满足社会的需求。未来的交通发展以将方便快捷、安全有序、经济环保为目标，全面推进交通建设与管理的现代化进程。加快轨道交通、城市道路、高速公路、首都机场扩建等工程建设，化交通体系，为保障和促进社会经济与城市发展提供充分的交通条件。把城市轨...建立停车诱导系统；优先在轨道交通换乘站和大型公交枢纽站配建一定数量的机动车和自行车公共停车位。以南河沿大街、王府井大街、东单大街、东二环为主线贯穿南北形成了本区的网状东长安街、建国门大街；中部有五四大街、东四西大街、门大街、地安门东大街、自忠路、东四十条路；北部有鼓楼东大街、交道口东大街、东直门大街、安定门西大街、安定门东大街；南北向主要大街包括：西部有鼓楼外大街、景街、北池子大街、南池子大街、正义路；中部有安定门外大街、安定门大街、交道口大街、美术馆后街、王府井大街、台基厂大街、雍和宫大街、东四北大街、东四南大街、东单北大街、崇文门大街、和平里东路、东直门北小街、东直门南小街、门北小街、门南小街、站街；东部有东二环路、春秀路等，道路网密度较高。这些道路状况基本良好，除前门大街略有堵车现象外，其他道路基本畅通。尤其值得一提的是东直门与长安街、平安大街平行，西与京石高速路相通，东接东四环，极大地方便了南城交通干线，交通运输十分方便。市环线地铁崇文门站位于崇文区的北侧，可以方便的轨道交通更加方便。站、南站作为进出的重要交通枢纽，分别位于该区的东南角和西北角。医院。这几所医院为全国与周围居民提供了高水平和方便的医疗服务。餐饮娱乐：在本案的南侧，临法华寺路与崇文门，分布有便宜坊烤鸭店、花市大酒店、崇文门饭店、哈德门饭店、新侨饭店等。除天坛公园等旅游景点外，游乐园、体育馆、自行车比赛场、东单体育中心等也是十分有名的体育运动与休闲娱乐场所。较少，商务气氛淡薄。住、商业密集区域人群有选择地发放调查问卷，进行抽样调查。对市场供应采用定向数据调查。调查人员以客户身份对所选项目进行访谈，实地现场考察，收集数据等。向政府相关部门咨询的方式收集与项目相关的规划和政策性文件。主要调查结果：从本项目周边的商业情况来看，大型集中商业，如新世界商场，经营情况较好，另外，像红桥市场等长期经营的特色商业批发市场经营情况较好。所以，大都市商业区等商业形态目前尚处于启动阶段，并未形成商业气候，从目前的情况看，要实现较好的经济效益，必须完成有效的市场定位。1998年前门大街遍布一些老字号商店、饭店，如瑞蚨祥丝绸店、全聚德烤鸭店等。这旅游的国外游客。早在清朝年间，前门大街就以其特殊的地理位置和独特的商业氛主要消费群体，因此前门大街已经形成了以经营特色产品为主的商业街道。全聚德烤鸭、月盛斋、丝绸店等百年老店与以奥尼尔皮货城等皮制服饰店红桥市场位于天坛路和崇外大街交界处，紧邻天坛公园东门，是一座集旅游、购物、餐饮、娱乐于一体的综合交易市场。以水产品品种丰富鲜活在享有很高的知名度，其它的商品丰富又价格便宜，因此很受百姓的欢迎。红桥市场三层主营珍珠饰品，是目前市最大的珍珠集散地。1991年大都市商业价格一览表：楼层租金叫价租金叫价成交价成交价行业用面积）（建筑面积）（使用面积）（建筑面积）餐饮首层5027.535-4019.25-22二层40223016.5三层3016.520-2511-13.75服装服饰首层7038.56033二层5530.254524.75三层40223519.25展厅首层5530.254524.75二层4524.753519.25银行首层7038.56033家居平均价格二层首层二层三层首层二层首层二层557055402013-15454030.2538.530.25221124.752245-50604535151030-35253324.7519.258.2513.7520．74王府井步行街紧临长安街、地铁站，交通便利。周边有天安门、故宫等旅游的私人小铺面。装修标准小铺面装修简单音像店、服装店、小吃店、鞋店状况3000-5000元/天客流量/客流来源代表性铺面名称外地游客、国外旅游人士外贸服装店、新颖服装店铺面，紧靠东长安街，与王府井交相互呼应。路东的小铺面比路西的大型面更具人气。租金装修标准经营状况客流来源代表性铺面名称简单装修服装、美容美发、餐饮/白领、年轻人、居民、少量游客三居为主，建筑形式以板式住宅和塔式住宅为主。83外交部东南角关东店南街东环南路赛特东南建国桥东南角慈云寺桥东南角朝外大街西大望路9000970063114~8层90~250平均价11000期房从目前的写字楼市场来看，写字楼的销售价格和公寓销售价格比较接近。一个方面反映出的区域商务市场并未形成；另一方面也提示本案要选择新的发展思路，如：小型化独立办公楼。写字楼市场在售代表项目情况汇总表：项目名称巨石公寓住邦2000m2）658（m2）260-400/单元/港澳中心瑞士酒店港澳中心瑞士酒店保利大级型酒星大外店四的涉.米//面积（平店19201385422套客房288套客房级型酒级型酒星大外店四的涉厦五洲大酒店兆龙饭店厦五洲大酒店兆龙饭店东方花园饭店店2号61501480元120单人-28双人-28套间-62房-78房单人-30双人-30面积-40调查分析容：调查结果如下：重点区域资金来源的分布70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD公司个人其他资金来源公主坟西直门中关村赛特金融街CBD24.8%55.2%54.9%50.0%44.4%个人66.4%56.9%40.2%48.1%40.0%45.0%其他8.7%3.4%4.9%20.6%10.0%10.6%主体。可见，地区在资金来源方面具有鲜明的个性特征。重点区域信息渠道的分布50.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%传见公主坟西直门中关村赛特金融街CBD广告宣传35.8%46.5%24.2%37.9%28.2%35.3%35.2%亲友意见18.8%38.9%27.2%35.1%23.5%22.0%售楼处咨询22.4%25.7%25.3%30.5%35.3%30.2%无所谓10.3%8.9%13.6%5.9%12.6%重点区域商业形式的分布商业形式公主坟西直门中关村赛特金融街CBD28.1%36.8%24.8%45.7%25.6%28.2%29.8%商铺54.8%44.8%46.5%40.7%59.4%52.6%35.8%其他17.1%18.4%28.7%13.6%15.0%19.2%34.4%特点是相吻合的，另外，赛特、金融街地区也呈现出相同特点。重点区域商铺经营种类的分布45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD经营种类公主坟西直门中关村赛特金融街CBD餐饮29.5%23.0%17.0%22.4%34.4%18.8%17.4%娱乐22.6%20.7%19.0%17.6%18.3%27.5%7.3%贸易32.9%35.6%35.0%32.9%30.5%27.5%38.5%其他15.1%20.7%25.0%27.1%16.8%26.3%36.7%商务特征。重点区域房产付款方式的分布公主坟西直门中关村赛特金融街CBD一次性33.3%44.6%29.3%19.1%28.4%按揭66.7%58.6%55.4%70.7%80.9%58.9%重点区域需求面积的分布需求面积公主坟西直门中关村赛特金融街CBD100m2以下34.3%43.7%45.9%43.3%24.6%42.9%56.0%100~300m235.6%36.7%44.4%33.3%0.0%300~500m217.1%10.3%12.2%3.3%18.5%16.7%24.2%500~800m25.0%2.3%4.1%2.2%4.8%800~1000m20.7%3.4%5.6%2.2%1000~5000m20.0%0.0%0.0%0.0%0.8%3.3%5000m2以上1.4%4.6%0.0%0.0%3.3%面积。重点区域选择房产位置的分布位置崇文区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD临街59.6%59.8%60.2%50.4%62.2%54.3%22.5%24.3%15.9%34.4%24.4%23.2%无特别要求17.9%18.4%15.5%23.2%15.3%13.4%22.5%则无特殊需要。重点区域房产装修标准的分布装修标准公主坟西直门中关村赛特金融街CBD毛坯55.3%49.4%38.2%46.3%49.4%40.4%精装44.7%50.6%53.7%48.9%50.6%59.6%注：选择毛坯房与精装修的比例基本持平，表明消费者对于商铺的装修标准持重点区域客流要求的分布客流要求公主坟西直门中关村赛特金融街CBD一般13.7%12.7%19.5%13.0%15.3%25.8%59.0%63.2%64.7%75.6%70.2%58.8%57.6%27.3%14.9%22.5%4.9%16.8%25.9%16.6%特别要求。集中商业-28.10%1性别分布男-63.80%女-36.20%2年龄分布（岁）25-35-39.80%18-25-29.20%35-45-20.80%3婚姻状况已婚-53.20%未婚-46.80%4工作区域-26.60%东城-17.40%崇文-16.50%5现居住区域-26.30%崇文-19.40%东城-15.10%-59.40%高中-28.80%国有-37.00%外资-27.80%一般公交车-45.50%2000-5000-61.40%5000-8000-30.50%8000-10000-5.40%-25.80%教育-16.50%保险-15.20%三人-40.20%单身-25.40%二居-51.60%三居-20.00%一居-19.60%40.90%26.80%17.70%60-90-42.90%60以下-24.30%90-120-23.90%90-120-43.00%60-90-25.60%120-150-14.70%改善条件-62.70%投资-20.60%其他-16.70%板楼-42.10%多层-34.20%塔楼-23.80%私人-64.50%不确定-57.80%肯定-33.30%否定-8.80%价格-23.60%交通-22.00%地段-20.90%精装-38.40%普装-35.00%菜单式-26.60%广告-41.20%亲友-16.80%房产位置房产价位（元）100以下-28.50%临街-34.60%100-300-100以下-28.50%临街-34.60%10000-1200041.80%12000-1500024.60%价格-32.40%300-500-23.80%15000-1800024.60%资金来源个人-32.80%其他-9.20%一次性-23.30%普通-26.10%高档-19.40%装修标准配套设施会所-13.50%10亲友-16.80%通过对项目基础条件的调查，本案所在地处于的老城区中心，千年的发展历史，悠久文脉、地脉、人脉特征在这里得到了最集中的体现。在申奥成功后，对市政的投入必然大大加快、加强南城建设，区域市政整体条件也将得到了很大改善。除了道施，均集中在项目周边区域，如医院、汇文中学、新世纪商场、崇文门饭店、游乐圆、体育馆等大型设施。另外，本案所属区域属于老城区，传统文化的氛围比较浓厚，对于发展旅游型商业提供了保证。等行业为特色的客户人群。利方面，重点在于其区域的商业环境优势和旅游与传统文化基础。通过对市场近年来项目开发市场所做的统计分析表明：的形式分散布局，从近几年的发展趋势看，特色商业街成为商业市场的一支新秀，少很好的规划设计与经营管理措施，从长远目标角度上看，商铺投资和经营逐渐成为本案所在区域一个新的投资热点，特别是受到外地来京经商的人群增加的影响，本案周边的商业情况来看，大型集中商业，如新世界商场，经营情况较好，从目前的情况看，要实现较好的经济效益，必须完成有效的市场定位。势，写字楼的销售价格和住宅销售价格比较接近。反映出的区域商务市场并未形成。面，即在相似区域，相似条件下，在产品的功能设计、市场推广、物业服务等方面的倾向，特别是在价格和产品功能设计方面有很多相似之处，户型以两居、三居为主，建筑形式以板式住宅和塔式住宅为主。问题点土地价值还待开发按照新的土地供应政策，将来的土地开发需要的土地主要由政府统一供应，在增加土地供应透明度的同时，政府利用土地调控房地产市场的力度加大了，并加强了土地供应的计划性，土地供应的规模和速度对土地的价值将有比较大的影响。比如，后，可供应的土地量的潜力几乎挖掘殆尽。土地供应的减少将导致土地的增值。因此，对本项目区域土地增值应持乐观的想法。机会点馆、公园等生活配套完善，大市政条件十分成熟。*客户定位公司和个人。型客户。商业街、东方广场、恒基中心、崇文门新世界百货等众多的商业、酒店、办公项目鳞次栉比。独树一帜地赋予地块新的使用功能或是利用业已形成的规模效应加入现有的商业体系需要精确的市场定位。的亚斯立堂等老的城市肌理和碎片如何融入崭新的都市空间；如何加强新都市空间需要的多种风格的旅游商业。充分利用靠近旅游胜地的区位优势和独特的历史文化资源，形成以满足国中高档旅游消费和海外观光客旅游为主的文化旅游商业区。常休闲生活需要的餐饮、文化、健身、娱乐相结合的休闲服务业。6)风险分析为保证项目成功，开发应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。一、项目设计方案（一）.规划设计理念和主要思路代的优点。当前的商业组织形式有百货、零售、连锁、超市和街区购物等。而零售体，提供一种轻松舒畅的休闲购物空间。单纯的步行街由于受尺度规模的限制，具有其自身的局限性。由此提出了将小街区，密集路网与街边停车相结合的概念。用大的交通容量。相对较密的支路，将用地划成小的地块，有利于分块开发，也便于铺的数量，增加商业人流的停留时间，汇聚更多的商业人气。历史街区的保护不同于文物古迹的保护。历史街区仍是现实生活的场所，与现代人的物质生活紧密联系。保护文物古迹的目标，是尽量保存其历史的真实性，尽下有所变化更新，尽量使其历史要素得到保存延续。我们在规划过程中以此为出发点，对地块有价值的历史要素：教堂，具代表性的四合院，古树进行了完整保留，同时保留部分同片断，弱化其原有的交通意义，的不具保护价值、不能满足基本居住需求的危旧住宅取消，代之以配套完善、功能完备的现代城市空间。规划中新的建筑群体围绕以保护遗产为主导的景观中心形成半围合的格局，组织出城市中心区闹中取静，舒适宜人的公共活动空间。用现代的城市形态编织传统元素中具有价值的碎片，充分发掘其历史文化的闪做的尝试。为形成相对集中的公共空间，在项目北部和东部布置密度较高的建筑群体，利用其裙房组成商业空间。成部立体购物通廊。北部东西向的规划道路两侧同样是商业店面，形成外部购物走廊。这两条互相平行的购物带以过街廊相连，组成外一体，线面结合的综合商业空织、立体有序的商业网络。将街区购物和集中购物空间有机联系在一起。提出从发展更新的速度的角度将城市公共商业空间形态划分为三类：代表城市中更新速度最快的元素。提供全天候的服务。是都市街景中最为时尚，容上可能包括酒店、快餐、超市、咖啡店、影剧院、服饰专卖、银行、邮局等休闲娱乐服务设施。在建筑空间上应采取灵活易变的形式。代表城市中一定阶段保持不变的元素。体现作为首都和政治文化中心的地位。它服务于，代表当代中国文化形象。从形态上以办公居住为主。容上可能包括博物馆、工作室、艺术学校、杂志编辑、时尚设计、演艺音乐、节目制作工作室等文化艺术办公空间。在建筑空间形式上应采取与功能相适应的大空间和自由布局。地位。服务于来自世界各地的人们。形式上以公共空间、广场、水面等景观元素为主。利用具有历史意义的城市纹理，碎片提高城市空间的可识别性，展现永恒的东方文明。它是代表城市记忆的永恒元素，城市历史文化的载体，是被时间积淀下来的宝贵遗产。应在充分保护的基础上充分挖掘其价值。安排在地块。沿主要街道站西街，崇大街和北部大街由于人流辆大，交通聚散速度快的特点布置全天候时区。向依次为时区与东八区的容。以此形成纵横交织的按权力提升地块品质，吸引更多人群。项目地处站这一交通中心，周边存在着地铁、公交、火车等多种交通系统，需号线、5号线以与二十多条公交线路在此交汇。特别是站地区地面人多，客流集散特点突出，给换乘管理、交通运营带来很多问题。在主要交通流量集散地建设交通枢纽，可以改善交通秩序，实现对客流的有序组织、引导，还能缓解交通压力。同时将人流有效引导引入项目，增加了商业项目的必须的人气。由此考虑在用地北区建立联系各种交通系统的交通接驳点，将地下层的地铁、火车出站和地下停车，地面层的公交和地面人流，二层的火车进站和西区项目人流通过垂直交通点联系起来。实现各种交通系统间的零换乘。有效缓解了地面交通压力，疏导了人流，使到达项目部变得更为便捷。根据原有规划条件，结合调整后的使用要求，对各地块的高度做了部分调整。局（详见附图）。对于沿外围道路一侧的用地通过入口广场的设置、高层形体的变化减少由于体量较大形成的压迫感，丰富干道两侧的体型和空间。（二）.道路交通系统设计项目的过境交通主要通过外围道路站西街、崇文门大街和项目北侧规划道路解决。项目部道路主要为项目部的商业、办公、住宅人流服务，为城市辅助支路。在区分了道路功能以后，可以有效地在不同的系统和地段组织车流和人流，确定道路适宜的宽度。密集路网和相对较窄的路面宽度使车辆有较好的可达性，还能缓解交叉口的交通压力。为增加人流的停驻时间，减少过往车流对人行的影响，对于道路宽度和道路断面等做了以下设计：项目只有一条贯通南北的道路为双行道，对应用地以北的规划道路形成主要通路。其他道路均规划为单行道。通过对方向、出入口的合理组织，使得车流可以便捷的到达项目各处。而单行道配合路边停车带来的较慢的车辆流速最大限度的减少行人流人性化的购物要求。道路断面的设计以降低流速、街边停车为原则。在道路红线围的道路用地由车行道（含机动车道、非机动车道与路边停车带）、人行道、绿化带和设施带组成。为使道路宽度符合人性化的购物尺度将人行道、绿化带和设施带结合设置。（详附图）由于用地建筑密度较大，绿化面积相对较少，通过道路绿化美化环境，净化空气就显得更为重要。并应在设计中注意以下原则：道路绿化设计应处理好与道路照明、交通设施、地上杆线、地下管线等关系；在道路平面、纵断面与横断面设计时应注意保护古树名木，并将沿线风景点组织到视野围；绿化不应妨碍行人和行车的视线。在道路交叉口的视距三角形，不应布置高度行流线均衡布置。人行道与周围广场、建筑有机结合。人行道上所有公共服务设施（垃圾筒、邮筒、休息座椅、亭等）、道路交通设施（公共汽车站、盲道、交通指示牌、信号灯等）、景观设施（花坛、草木花卉、树池、喷泉、雕塑、标志符号等）照明设施（路灯、射灯、地灯、装饰灯等）须经过统一设计安排。（三）.景观绿化系统设计时，都曾到亚斯立堂做礼拜。亚斯立堂已成为历经风雨的中美关系的见证。空间。水面的使用扩展了视野围，构造出自由、随意而不乏凝聚力的场所空间。行了完整保留，将其作为各地块的景观中心。用教堂和下沉广场组织整个用地的景观轴。以此实现文化遗产的保护和都市空间的再造。达到历史与现代、人文与环境的完美契合。