对传统物业租赁企业发展养老服务业的探讨

根据国家统计局数据显示，截至2020年第二季度末，除了限额以上超市零售额保持增长外，限额以上百货店、专业店和专卖店的零售额增长率均大幅下降，分别为-23.6%、-14.1%和-14.4%。由此可见，受电子商务影响，线下实体店销售业绩大幅下滑，一定程度上导致物业空置率上升，传统物业租赁企业利润空间急剧收缩。因此，传统物业租赁企业急需改变单一的经营模式，利用自有物业优势，发展相关产业，实施多元化经营战略。随着我国进入老年化社会，未来养老服务业市场空间巨大。因此，本文尝试将物业租赁与养老服务相结合，探索出传统物业租赁企业多元化发展的方向。一、养老服务产业未来发展分析（一）外部环境分析1．政治环境分析2020年政府工作报告指出，政府将加大民生保障力度，上调退休人员基本养老金，提高城乡居民基础养老金最低标准，发展养老服务消费。由此可知，居民养老已成为政府重点关注的民生问题，企业发展养老服务业符合国家的政治导向。2．经济环境分析2020年政府工作报告指出，政府将推动消费回升，支持养老服务等产业发展，适应人民群众多元化需求。由此可知，发展养老服务消费，已成为国家扩大内需、拉动消费、促进经济增长的重要措施之一。3．社会环境分析根据国家统计局数据显示，截至2019年年末，我国65岁及以上人口为17，599万人，占总人口的12.57%，且该比例将持续上升。由此可知，我国老龄化程度正不断加深，养老服务市场未来将不断扩大。4．法律环境因素为支持养老服务业的发展，政府在养老机构的建设、运营等方面出台了各种扶持优惠政策，例如：关于做好医养结合机构审批登记工作的通知（国卫办老龄发〔2019〕17号）、关于明确养老机构免征增值税等政策的通知（财税〔2019〕20号）等，以上优惠政策将有利于吸引社会资本进入养老服务行业，促进养老服务行业未来的发展。（二）行业环境分析1．行业竞争程度分析在我国，养老服务业目前属于新兴的朝阳行业。虽然已经有社会资本进入该行业，试图抢占养老市场，但养老服务行业目前的集中程度及规模经济程度仍然较低，进入行业的门槛不高，养老服务业的发展仍然需要经历一段时间的培育期。2．市场议价能力分析受传统思想影响，以及老年人消费水平的限制，目前社会上大部分养老服务产品的差别性较低，价格敏感度较强，客户的议价能力较强，从而导致养老服务业目前销售利润率较低，甚至在一段时间内出现亏损情况。随着我国老龄化程度加深，政府通过引导社会资本进入、政府购买服务等方式，加大对保障民生的投入，预计养老服务业有望逐步形成规模化效应，行业发展空间巨大。二、对传统物业租赁企业发展养老服务业进行SWOT分析（一）内部优势分析1．大量的物业资源相比其他企业，传统物业租赁企业一般拥有大量的经营性物业，物业资产价值高，融资能力和变现能力都很强，有利于抵御一段较长时间的经营风险。同时，传统物业租赁企业拥有的物业资产种类较齐全，且大多数分布在城市中心、接近人们生活圈，区位优势明显，有利于发展对物业资产有刚性需求的养老服务业。2．充足的资金来源传统物业租赁企业通过招商引资，将自有物业租赁给客户，并根据租赁合同向客户收取租金、水电费、管理费等。由于物业租期一般较长、客源较稳定，所以企业的收入波动性很小，现金流较稳定，可以满足养老服务业的资金需求。3．先进的管理模式在管理手段上，大部分物业租赁企业已运用现代化科技和网络，对租赁的物业进行实时管控，实现对物业资产的高效管理。同时，企业一般实行“经管分离”的管理模式，物业经营部门与物业管理部门各司其职，业务制度、流程已较为成熟。先进的物业管理模式是可借鉴、可复制的，有助于企业更快地找到发展养老服务业的管理模式。（二）内部劣势分析1．物业结构老化、设施陈旧因建造时间久远，楼龄较长，传统物业租赁企业自有物业存在物业结构老化、配套设施陈旧等问题。另外，企业的自有物业一般用于商业或住宅租赁，物业内部的设计布局及安全设施配置等不具备通用性。因此，若利用自有物业发展养老服务业，企业需要根据经审批后的规划方案、消防安全要求以及运营需求对标的物业进行重新设计和改造，投入的资金量较大。2．缺乏养老服务业运营经验物业租赁与养老服务分属于不同的行业，若发展养老服务业，传统物业租赁企业因缺乏养老服务业运营经验，一般只能通过购买咨询服务或直接外聘运营团队等方式来发展养老服务业。但由于养老服务业仍然为新兴行业，社会上咨询服务的质量以及运营团队的素质良莠不齐，容易造成企业付出了成本但经营效果不如预期的情况。（三）外部优势分析1．养老服务业市场前景巨大自2015年到2019年间，我国65岁及以上人口分别为14，386万人、15，003万人、15，831万人、16，658万人和17，599万人，平均每年增加约803万人。人口老龄化给我国未来发展带来了巨大的挑战，但同时也为养老服务市场带来了无限的商机。2．大量的国家扶持政策为引导社会资本进入养老服务业，中央和各级人民政府密集出台相关有助于养老服务行业发展的优惠政策，在工商登记、建设立项等环节也开辟了绿色通道，为企业开办养老机构提供了政策支持和便利。另外，政府通过ROT（改建-运营-移交）、TOT（移交-运营-移交）、O&M（运营与维护）等各种PPP模式整合社会资源，同时优化审批流程，进一步拓宽了企业进入养老服务业的方式。（四）外部威胁分析1．行业规范有待完善为推进养老服务业的发展，政府制定了一系列的养老行业规范，如民政部发布《养老服务常用图形符号及标志》《养老机构顾客满意度测评》和《养老机构预防压疮服务规范》等行业标准。但目前已发布的行业规范仍不能满足养老服务行业的管理需要，许多细节方面的法律法规、行业标准仍有待完善，以促进养老服务行业的长远发展。2．传统养老观念根深蒂固受传统养老观念影响，我国主要的养老形式仍然是以居家养老为基础，社区养老、机构养老为补充。大部分养老机构因客源不足而难以维持收支平衡，需要长时间依靠政府补助才能维持正常运营。而另一方面，老龄化问题日趋严峻，养老问题成了我国社会急需解决的难题。养老服务的供给与老年人的需求不对称造成了目前的困局，政府、养老机构、老人三方需要调整思路，相互适应，才能打破困局。三、传统物业租赁企业发展养老服务业的对策及建议（一）完善养老服务行业的法律法规为进一步规范养老服务业的发展，政府应加快健全基本养老服务制度建设，基本养老服务制度可以促进各级政府对养老服务业的依法监管，做到有法可依，有法必依。另外，政府可鼓励相关养老服务企业自行组织成立养老行业协会等社会团体，共同商议制定各类养老模式下产品的服务标准、形成行业规范，例如：养老机构建筑设计规范、养老机构管理规范、居家养老服务规范等。制定行业规范可以帮助社会资本进入养老服务业时有章可循、少走弯路、减少纠纷，有利于养老服务行业的健康发展。（二）加大政策扶持力度和宣传力度政府应继续加大对企业进入养老服务业的扶持力度、降低政府补助申请的门槛、延长优惠政策年限。例如：在税收优惠政策方面，政府可考虑进一步减免养老机构的房产税、土地使用税、企业所得税等，并延长企业所得税税前所得可弥补亏损的年限；在金融优惠政策方面，政府可考虑通过国家政策性银行向养老服务机构提供中长期的优惠贷款利率，增加对养老服务业的资金投入，降低养老服务机构融资的资金成本；在政府补助方面，政府可考虑加大对新建养老床位的补贴，延长领取补贴的年限，从而吸引更多的社会资本进入养老服务业；同时，政府可考虑将居民养老服务消费纳入居民医疗保障体系，养老机构即可通过运营养老、医疗、老年人教育等业务，实现逐步盈利，促进养老服务行业的规模化发展。另外，政府可加强对养老服务优惠政策和新时代养老模式的宣传，并组织老年人实地体验养老服务，让其了解养老服务的内容与本质，引导老年人从思想上接受社区养老服务、机构养老服务等多元化模式。（三）提高养老服务从业人员的专业水平政府应鼓励各大高校开设与养老服务相关的学科，培养高素质的养老服务管理人员。同时，政府应制定养老服务人员的从业标准，设置行业准入门槛，加强从业人员职业资格考试和职称认证体系建设，培养服务型从业人才。另外，政府可鼓励养老服务机构提高从业人员的福利待遇，从而吸引更多具有养老护理技能的专业人员进入养老机构，有利于养老服务机构建立高素质的人才队伍以及标准化