井大阳光城房地产项目策划

Abstract21.3项目状况与规划指标41.4项目周边配套5第2章房地产市场分析52.1全国房地产市场分析52.2市房地产状况72.3所处市区板块分析82.4未来趋势预测82.5项目竞争分析9第3章项目SWOT分析143.1井大阳光城三期优势（STRENGTHS）143.2井大阳光城三期劣势（WEAKNESS）143.3井大阳光城三期机会（OPPORTUNITY）153.4井大阳光城三期威胁（THREAT）154.1总体规划布局定位与设计建议164.2户型配比定位与设计建议164.3建筑风格定位与设计建议184.4景观风格定位194.5智能化、配套设施等定位204.7营销策略定位235.1价格定位255．2定价分析28第6章项目财务分析296.1项目成本分析296.2项目收入分析336.3盈利能力分析346.4风险敏感性分析346.5盈亏平衡分析356.6投资综合评价36参考文献36经过几十年的发展，市以老城区为中心，以老城区为核心，向四周发展，在大力发展的全面贯彻党的十八大精神与中央关于城市扩的有关文件。以经济发展为中心，大力发展生态建设，建设一个人与社会、自然和谐相处的美好新社会。①社会经济发展总体目标：建设实力、效率；创新、创②生态建设目标：将市中心城区建设成为以蓝色水网、..区行政中心设在市滨江新区。全区现辖5镇2乡1个街道，总面积914.6平方公里，总人口23.7万。吉州区与青原区隔赣江相望，传统意义上的市区主要指吉州区。青原区历经十年的发展，城市化速度越走越快。青原区主要由井冈山大桥、大桥、赣江大桥与吉州区相连，其中井冈山大桥和大桥是进入吉州区最主要的选择。1.3.1建设项目概况(1)项目名称：井大阳光城1.3.2项目具体状况“井大阳光城”获得土地使用权后将用于开发建设，将定位于环境优美、安全舒适的目前整个中国，刚刚经历2008年的金融危机，其自身的经济也在恢复当中，然而作为一个人口大国，政府一直把房地产做为整个中国的支撑性的行业，因为房地产行业的兴衰，直接关系到整个中拿出保证金就可以进行操作。然后只要拿到地之后，开发商们更不会担心资金的来源开发商又可以直接卖房了。所以开发商只要拿到地，就不会担心资金问题了。这样的话，在整个市来说，大体的市场行情跟全国的行情大致是一样的。但是相对整个市来说。属于三线城市，所以无论在感应经融危机还是房地产调控来说，都要比一二线城市要慢一拍。在当今环境下面，中央政府主要以各省GDP作为一个主要衡量当地主要负责人的政绩地方..动资金就流向了房地产行业。这样的话就会导致房地产市场需求加大，也衡。[3]像在施工过程中，泥工、木工、钢筋工、临时工、还有2.5项目竞争分析基本信息楼盘名称楼盘位置配套设施售楼地址康居外滩房地产发展学校：井冈山附属中学其他：火车站、汽车站、医院、银行、步行街、青原区行政中心032.3832.38万平方米35.5%80-149平方销售户型：两房（80㎡）三房（112㎡、149㎡均价5000元/平米可比性分析：该项目地处吉州区与青原区交界好，又在沿江。但是其周边目前配套不是很完善，旁边都是新建小区，还都没有成型。而且该小区正前方就有一座大桥横跨，在风水上来说不是很适合居住。建筑面积产品类型楼盘名称楼盘位置配套设施建筑面积产品类型市青原区赣江大桥东侧市利达房地产开发小区：社区配有篮球场、网球场、羽毛球场教育：天立实验小学、思源实验学校医疗：市中医院、井冈山附属医院市青原区赣江大桥东侧0706688830.7%销售户型：一房（54㎡）两房（87㎡）三房（124㎡、156㎡均价4600元/平米可比性分析：该楼盘位于赣江大桥桥头，相对来说目前交通不是很方便，而且周边也没有成楼盘名称汇丰御园楼盘位置市吉州区城北中心区配套设施市鼎基实业房地产开发小区：社区配有幼儿园、健身房、游泳池教育：大学附属中学、明德小学商贸：德邦超市、城北市场市第三人民医院休市吉州区城北中心区08666009建筑面积45万平方米32.3%产品类型46-260平方可比性分析：该楼盘位于吉州区区政府对面，庐陵文化公园旁。环境较好，但是目前整个城北是一个新城，所有配套都还没有跟上，交通很不方便。达观天下达观天下市吉州区城北中心区市金诚房地产开发小区：社区配有幼儿园、游泳池、健身广场教育：大学附属中学、明德小学商贸：德邦超市、城北市场市吉州区城北中心区032.3%建筑面积产品类型楼盘名称楼盘位置配套设施销售户型：一房（57㎡）两房（83㎡）三房（104㎡、120㎡均价：未定可比性分析：该楼盘位于吉州区区政府对面，庐陵文化公园旁。目前整个城北是一个新城，所有配套都还没有跟上，交通很不方便。生活配套设施都还没有，所以在那边生活的话，目楼盘名称楼盘位置配套设施建筑面积产品类型市吉州区城北中心区吉水县房地产开发小区：社区配有幼儿园、游泳池、健身广场教育：井冈山大学附属中学、井冈山大学医疗：市第一人民医院、市第三人民医院休科教路与井大阳光城二期交界处040-120平方销售户型：两房（89㎡）三房（135㎡、147㎡四房（160㎡）均价4500元/平米相对配套设施更少，而且园林绿化也比较少，所以生活起来肯定没有在井大阳光城小区里面“井大阳光城”的小区规划布局必须充分体现“人与自然共处”的设计原则，创造富一室一厅一卫两室两厅一卫三室二厅二卫44—6078—89所占比例41.6%45.5%职业构成职业构成投资者、出租客附近工业区管理层购房目的投资、改善居住环境投资、改善居住环境投资、改善居住环境1533254535554物业管理5335建筑质量555635475458楼盘规模53393455454.05444.0443开发商实例545付款方式4.5545户型设计543销售情况444544停车位数量545达观天下1352333434物业管理335建筑质量536547538楼盘规模539334.034.05开发商实例5付款方式4.55户型设计4销售情况34停车位数量312345楼盘名称达观天下楼盘得分4.9404.3594.3634.6024.38922.653楼盘均价430043004500430023658根据定价计算方式：房价=基价＋朝向价差＋景观价差＋楼层价差＋户型价差计算而来。[9]折扣项目折扣项目一次性付款银行按揭选房折扣综合折扣率0.00320.00890.0080.978折扣率％（㎡容积率≤2.6（计算容积率建筑面积≤11.62万㎡）。绿化率：绿地率≥32%号1234567项目指标项目用地面积地下建筑面积建筑密度44689㎡24.00%土地费用：1725.19万元2．契税（出让金×3%）：1674.94×3%=50.25万元建安工程费：6759.35万元1．建安费（1530元/㎡）：111722.5×1530=1709.35万元2．环境工程：3000万元3．机电设备：2050万元前期费用：1151.61万元1．规划勘测费（建安费×3.5%×3.5%=59.83万元2．规划放样费：505万元3．招投标费用（建安工程费×0.3%）：2259.35×0.3%=6.78万元4．三通一平费用：580万元基础设施费：6320万元1．道路工程费：1110万元3．照明绿化费：1850万元4．电讯设施费：1760万元公共配套费：5193.09万元1．小区配套费：3880万元2．质监监理费（建安费×1%）：1709.35×1%=17.09万元3．地下车库建设费（车位数×单位面积×1800元/平方米）：1296万元开发费用：8598.73万元1．管理费用：1800万2．销售推广费（销售收入×3.5%）：51392.36×3.5%=1798.73万元3．财务费用：5000万⑨投资总额=总成本+开发费用=24119.24+8598.73市维护建设税、教育费附加、印花税。合计2802.42万元，具121259392.353238.66销售收入销售税金与附加城市维护建设税教育费附加128299.642969.622969.62207.87207.8799.0528.30来自销售收入计划表来自销售收入计划表（1）×5%（1）×0.35%（1）×0.10%（1）×0.03‰31092.7124119.24+8598.73+3238.66+6340034003400销售计划55861.2555861.2555861.2555861.25销售面积销售期数销售期数55861.25435024299.64400400028299.6455861.25485027092.71400400031092.71销售指标销售收入（万元）销售价格（万元/个）销售收入（万元）销售收入（万元）460051392.35800059392.35物业类别32717.97万元。项目利润总额：59392单价销售数量销售收入成本费用称㎡润万元㎡39273.1339273.1339273.1339273.1339273.1345164.1041236.7937309.4733382.1642511.7939273.1339273.1339273.1339273.1339273.1345164.1041236.7937309.4733382.1642511.7942511.7942511.7942511.7942511.7948402.7644475.4540548.1336620.823238.663238.663238.663238.663238.663238.663238.663238.663238.6659392.3