我国2002年至今房地产市场宏观调控政策效应分析

我国2002年至今房地产市场宏观调控政策效应分析一、我国房地产业发展历程计划经济年代,城市土地由国家所有,而农村土地由集体所有,因此房屋并未具有市场价值。而1979年的改革开放则为房地产市场的改革铺平了道路。1979年至1983年间,政府出台了一系列关于房地产的政策,主要内容为允许私人建房,城市居民可以自购自建,开始住房制度改革与调整产业结构,下放管理权。1988年政府为房地产市场确定了扩大房地产产业发展,进行住房制度改革的目标。同年还修改《宪法》,允许土地批租;在全国城镇分期分批推行住房制度改革与开放房地产市场。到了1990年,政府为了进一步治理整顿市场并大规模清理在建项目,颁布了《深化企业经营机制改革的通知》,同时为了推进土地使用制度改革,发布了《土地管理法实施条例》。为了规范房地产发展,深化住房制度改革,房地产市场建设在1991年中全面起步。房改也开始在全国范围内全面推行。1992年政府出台引进外资,开放房地产价格,扩大市场调整范围与发放开发消费贷款等政策。此时,房地产便成为新的投资热点。为了防止房地产过热而危及整个国民经济,1994年国务院发布了《国务院关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,并对房地产开发经营机构开展全面检查以此整顿金融秩序。1996年政府全面推行住公积金制度和租金改革,并开始建立政策性抵押贷款制度,商品房价格在这一年里上涨幅度有所回落,个人购买商品住宅比例有所加大。1998年-1999年,政府启动住房消费和深化落实住房分配货币化改革,但房地产开发投资规模并没有大幅上升,商品房平均销售价格比上年出现小幅度回落。2000年,政府启动住房消费促进房地产发展。房地产开发投资增长幅度为21%,商品房销售增长32%,商品房每平方米平均售价为2112元人民币,同比增长2%。2004年,国家开始从土地、信贷等各个方面出台许多政策来调控房地产市场以防其发展过热。到2005年第一季度,房地产市场的投资额同比增长26.7%,同时35个大中城市房价同比升幅26.7%。但是这种上涨在地区间是不均衡的。2005年6月起,政府开始对在买后两年内销售房屋征收总收益5%的税。对于两年以后出售的房屋按照买卖价差,也就是资本利得的5%征税。在此之前,4月末的时候,政府下达了“新八条”措施,主要是为了限制房地产市场的投机行为。尽管在2005年的前5个月,中国的房地产市场的平均价格还是在增长,但是增长的比率已经有所下降了,这意味着中国的房地产市场在降温。图1为近十年来我国房地产宏观调控政策大事记。二、我国房地产宏观调控政策的具体分析第一阶段：1998-2002：住房制度改革背景：1997年亚洲金融危机爆发，我国经济出现通货紧缩意图：刺激消费，拉动内需，摆脱经济低潮手段：“房改”，住房分配货币化效果：激活了房地产市场，推动了房地产产业进入新的市场化发展时期第二阶段：2003-2005：确立房地产为国民经济支出产业背景：房地产投资快速增长，房地产信贷制度不完善的潜在风险意图：促进房地产市场持续健康发展，拉动国民经济增长手段：确立土地“招拍挂”；对房地产企业加大信贷力度（拉动增长）；调整个人住房贷款政策，二套房提高首付比例（抑制过热）（土地、货币）效果：引发地方政府“圈地热”，房价加速上涨。第三阶段：2005-2007：稳定房价■背景：全国性房价快速上涨成为社会关注焦点■意图：抑制投资过热、调整住房结构、稳定房价■手段：05年国八条、新国八条；06年国六条、九部委十五条；07年进一步深化（货币、税收、土地）■效果：开发投资开始平稳增长，住宅开发结构部分改善，但房价仍持续上涨，到个大中城市房地产价格快速上涨，房屋销售价格同比增长9.8%，土地交易价格上涨7.8%，住宅用地价格上涨9.6％。目前国家对房地产市场进行宏观调控的目标是既想降低房价又要降低投资规模，而从经济学的角度来说，要降低房价，必然要增加投资规模，加大房地产市场供应，要降低投资规模，必然导致房地产价格的升高因此这次调控政策错综复杂，政策之间也有打架的问题，要达到调控目标必须根据各地区的具体情况政策有主有次，处理好降低房价和降低投资规模二者的关系，避免政策的相互干扰。（三）、税收政策2005年5月国家颁布了《关于加强房地产税收管理的通知》，对个人购买住房不足两年进行交易的，销售时按其所得的收入全额收取营业税，个人购买普通住房超过两年进行交易的免征营业税。对个人购买非普通住房超过两年进行交易的收取差额营业税。该政策给了投机者一个明确的信号，政府在打击炒房行为，政策效应使部分投机者已退出房地产市场，市场交易量明显减少。但同时也有一些具体的问题，个人购买住房的时间界定问题，是从签订购房合同开始算，还是从取得房地产产权证时间开始算。在实际中从签订购房合同到取得房地产产权证，少则一年半载，多则几年时间，还有根本拿不到产权证的情况，对此问题不做明确的规定，政策将难以落实，也容易被投机者钻空子。另外这次对个人销售住宅的政策调整只涉及到营业税，而契税、土地增值税、个人所得税的政策仍按以前优惠政策执行，政策缺少合力效应，削弱了其打击投机的力度。四、当前房地产市场状况尽管“泡沫论”、“过热论”不绝于耳，到2008年人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至2008年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。2008年1～5月，全国房地产共完成土地开发面积3771万一，同比增长43．7％。房地产施工面积达到43112万m2，其中新开工面积14355．8万m2。房地产开发到位资金3105亿元，同比增长35％，比上年同期增幅高14个百分点。在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金971亿元，同比增长39．5％；国内银行贷款790亿元，同比增长35．9％；利用外资50亿元，同比增长15％，也呈现恢复性增长态势。2008年前5个月房产累计竣工面积4076万m2，同比增长18．7％，其中，商品住宅竣工面积达3392万m2，同比增长17％；商业用房竣工面积同比增长37％。另外，从销售情况来看2008年1～5月份全国实现商品房销售4564万m2，同比增长20．3％。这一增长速度是在2000年和2001年连续两年旺销基础上实现的。那么，怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢?(一)、国民经济的持续快速增长。近几年来，我国国民经济增长率持续超过7％，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。(二)、体制与机制的市场化。长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。(三)、与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。20世纪80年代以来在市场经济体制下就业的劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而是充分利用住房按揭贷款来实现“居‘：有其屋”。据统计，7I％以上的购房者都会选择利用银行上，乃贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。我国市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。市场自我调控和释放风险的信号已经显现。第一，商品房空置率增加，超过风险控制线。虽然从200年5月国家统计部门在公布了1999年商品房空置量之后，我们很难查找到有关窄置量最新、最权威的资料，但仍然可以通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推算出这一数据。据《中国房地产报》2002年6月26日的消息：“5月份商品房空置面积的分类指数值为95．7点，比上年同期增加2．9点。作为逆指标，此项指数增加，表明商品房空置面积增长幅度出现反弹。”2008年1～5月份，全围商品房空置面积增长幅度为8．2％，明显高于上年同期增长2．3％的水平。该报7月1日还披露：到2002年7月，全国商品房空置总量在12000万m2以上，其中空置超过一年以上的占50％以上，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。并进一步指出，眼下的“商品房空置率”应该在26％左右，而美国商品房空置率约为7％，香港3％～4％。当空置率超过10％的时候，就已经是超警戒线运行了。第二，房地产市场仍在升温，业外巨头抢滩房地产。2001年全国房地产到位资金达到7378亿元，比上年增长29．8％；而2008年前5个月，房地产到位资金已达3105亿元，同比增长35．9％。就是在这种情况下，传统的家电厂家“海尔”、“美的”、“TCL”、“康佳”正在大举进入房地产，饲料大王四川新希望集团也斥资30亿元进军地产。一批上市公司，诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”，甚至“联想集团”、“三九药业”也争相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中，新企业持巨资再度猛烈加入，势必加剧房地产市场的风险。第三，房价增幅回落，销售趋淡。与房地产开发持续升温相对应的是市场反映冷淡。2008年前5个月全国商品房平均价格为2290元／m2，同比下降3．3％，增幅比上年回落15．6个百分点；商品房销售面积为4564万m2，同比增长20．3％但增幅比上年同期同落8个百分点。我们无意讨论房地产市场是否“过热”或存在“泡沫”，但却关注房地产市场的发展趋势与风险动态，因为这直接关系到住房金融的经营取向，同时也是优化信贷资源配置，引导房地产业及房地产金融持续稳健发展的前提与基础。面对我国房地产业发展的现实，住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动市场消费需求，提高市场购买力，消化现有卒置商品房为主。远期目标则包括优化信贷资源配置，提升国内房地产业竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。五、房地产市场政策调整的建议在对房地产业进行宏观调控时，要以保证房地产业作为国民经济支柱产业的地位不动摇，要以房地产业的可持续发展为根本的目标，在调控中要注意以下原则：第一，进行宏观调控的政策应建立在长效机制的基础上，不能只看短期效应，要使企业能够根据国家的长期政策做出相应的经营管理决策;第二，宏观调控政策应注重差异化和精细化。由于我国区域经济发展不平衡，房地产市场又是一个区域性的市场，在制定政策时,不能一刀切，应对不同区域制定差异化的政策，使政策更加精细化，以确保政策能落实到位并发挥积极的作用;第三，要加强宏观调控政策的合力效应，注意各部门的协调及政策自身的协调，对房地产宏观调控进行全面的统筹考虑，使调控效应能够1+1+1＞3，具体措施如下：（一）、规范土地市场的交易行为，完善土地政策政府在垄断土地一级市场时，应切实保证土地供应秩序的公平、公正和公开。首先，政府必须完善土地储备制度，合理解决在土地实施招牌挂之前通过协议方式取得土地囤积的现象。对囤积在开发商手中的土地，逾期不开发的，要严格按照政策执行，该罚款的罚款，该收回的收回。并通过扩大土地增值税的征缴范围，提高税率，设置土地闲置税等措施来抑制土地投机和土地闲置的行为。其次，政府应向社会公开公布年度的土地供给计划和供地方式，增强土地供应信息的透明度，以此来指导消费者和开发商的预期。另外要加强对供给土地的监督监控，及时了解土地市场的供给和需求状况，保证政府在完全信息的条件下做出合土地政策。最后，各地应当根据当地经济发展水平、居民承受能力，确定本地区房地产发展的目标和模式，调整好高档商品房、普通商品房、经济适用房和廉租住房的供应比例关系，要通过强化城市规划管理，实施土地供应分类调控等措施（即根据城市规划的安排，根据不同用途的土地需求状况，在供应总量、供应结构、供应时间和供应方式上做出适时的安排），达到调整住房供应结构的目标。要进一步增加中低价位和中小户型的普通商品房和经济适用房的土地供应，严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅类用地的供应。（二）、重视利率杠杆的调节作用，采取灵活的金融手段控制供求关系商业银行对消费型和投资、投机型需求应区别对待，有保有压。在现实中要真正区分消费型和投资、投机型需求会很繁琐与复杂，但由于房地产的特性，目前可操作的方法就是认为第一套住宅对居民来说是消费型的，而第二套以上（包括第二套）就是投资和投机型的，尽管这样的划分也有些问题，但在目前情况下还是比较简单可操作的。对于自住消费型购房需求银行信贷要继续给予支持，切实保证中低收入阶层居民的住房需求能够实现，对于投资和投机需求，应该按照商业抵押贷款操作，执行一般商业贷款利率，同时控制贷款年限，降低贷款成数。各地应根据本地区的经济发展水平，综合区位，小区环境，科技含量，物业设施，面积，户型，价位等因素科学的界定高档住房和普通商品房的标准；建立房地产信息体系，将居民的购房记录和贷款状况登记在信息档案里，有助于各银行及时了解贷款者的信息，实施针对性的房贷政策，打压一部分消费者购买第二套、第三套、高档住房的行为。(三)、通过税收手段，强化土地和金融政策的效应在税收政策上，对消费性需求，尤其是中小户型和中低价位普通商品住宅，给予享受新房交易契税的减免，而对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税负。为了加强对投机购房的税收征管，税务部门应加强与房管登记部门的信息沟通，对购买两套以上住房的个人和家庭不再给予税收优惠。同时，要重点加强对投机性购房交易行为的税收征管，通过税制改革，提高交易环节和保有环节的税收。制定政策实施细则，明确规定营业税税收征收时的时间计算是从签订购房合同之日计起，并适当取消契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策，对投机行为连手重拳出击。六、未来几年内我国房地产市场发展趋势预测2006年作为“十一五”规划的开局年，房地产行业成了典捌的政策调控年。我们认为政府对于房地产行业的规范将是长久的，并非一时的调控而已。房地产业的持续健康稳定发展，是政府调控的目标。房地产作为我国新的发展阶段的一个重要支柱性产业的定位没有变。（一）、城市化和人口结构是未来数年房地产景气之源我国目前正处于快速城市化的阶段。从2000年以来，城市化率就基本以每年1．55个百分点的速度增长。到2005年城市化率已达到43％。根据我国“十一五规划”，城市化水平由2005年的43％提高到47％。城市化水平提高4个百分点，意味着将有5400万农村人口进入城市，按照2005年城镇人均26m2房屋计算，将带来14亿m2的需求，平均每年2．8亿m2。从人口年龄结构来看，30～39岁以及10～19岁是两个人口的峰值，前者构成了当前的强劲购买力，后者则是未来十年房地产的主要购买力量。可以说快速推进的城市化建设和人口结构性因素带来的住房需求是房地产景气的源动力。（二）、房地产开发投资结构在政策导向下改善近期公布的各地住房建设十一五规划中，建设经济适用房和廉租房被放到一个比较重要的地位。面向大众阶层的中小户型和经济适用房也成为了住房供应的重点。近期，建设部提出当前房地产市场调控的蘑点之一，是要“重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”。据困土资源部统计显示，2008年七半年我国居住用地的供应量比上年同期增长了8．5％，其中普通商晶住房用地的供应量问比增长19．5％，深圳、济南、重庆、上海等部分城市普通商品住房用地所占比重超过70％，这说明利用土地杠杆调控住宅结构的市场调控作用正初步显现。政策导向对房地产企业未来的产品转型产生深远影响，中小户型数量将明显上升。（三）、中心城市增速放缓，二线城市住宅需求潜力大由于我国地区经济发展的不平衡，导致区域房地产市场发展也呈现出不平衡性。经过多年快速发展，在资源、能源、环境等诸多要素约束下，中国大多数中心城市都面临着经济结构转型和产业转移的压力，这些中心城市为此付出的代价便是经济增长速度的放缓。与此相对应的是，不少二线城市正处于工业化腾飞的阶段。他们将借助予产业转移的机遇实现经济的快速发展，而根据国际经验，在工业化过程中，房地产经济上升趋势最为明显。二线城市经济工业化进程加速带来的居民购买力提升将是住房消费升级的基本保障。住房消费的升级换代从区域的角度，首先以沿海经济发达城市为起点，然后逐步向内陆二、三线城市扩散。这种趋势也符合我困城市人均收入的地域梯度分布特征。从这个角度来看，未来数年中，房地产(住宅)的全国性布局将显得非常关键。不同区域所处的不同经济发展结构以及经济和产业结构调整将影响和带动细分房地产需求。（四）、房地产金融化提速中国房地产市场的问题可在一定程度E归咎于中国金融行业的效率及结构问题。缺乏多元化融资渠道使得许多房地产开发商资金短缺。房地产金融多元化是房地产业发展的必然趋势，构建住宅政策性金融体系将提上议事日程。未来几年里，随着国际资本对国内市场的大举介入以及国内房企自身迫切的资金需求，预计会出现多种多样的股本融资、债券融资、信贷融资和信托融资方式，海外融资、REITS、房地产信托等的运作会日趋成熟和完善，产业基金、抵押贷款证券化、私募基金夹层融资等目前尚处于酝酿、探讨期的融资方式也会在实践中取得突破，而这都将推动和加快我困相关法律法规的出台和完善，从而使我国房地产金融化提速。（五）、房地产行业竞争更加专业化土地市场的规范，将降低地方政府征地的积极性，同时也使得土地成本提高。随着地价的上升，房价涨幅的回落，开发商获取高利润率的难度加大，房地产行业将进入理性发展阶段。房地产行业利润率虽然将出现下降趋势，但依然具有吸引力，这一变化将使得一些资金会选