修建性详细规划设计说明

项目修建性详细规划设计说明现状概况规划背景某项目位于海沧区西侧。海沧总体规划将其定位为电子工业区。该方案地块为T项目生活配套区。区域位置及现状概况某工业配套项目用地分为两个区域：配套东区：孚莲路东侧，用地范围南起规划8号路，北至规划支路，东至天竺路，西至孚莲路，用地面积约76.4ha，建设用地面积约54.2ha，道路用地约22.2ha，孚中央地块为村庄改造及统筹发展用地。配套西区：一农湖头用地，用地范围北至规划轻轨线，南至规划翁角路，东至规划次干道，西至规划厦成高速路，用地面积约58ha，其中建设用地面积约27ha，道路，高压走廊及山体绿带面积31ha，湖头地块为村庄改造，山边洪搬迁安置及一农发展用地。规划依据海沧分区规划（2007版总图）城市规划设计编制办法（建设部）厦门市城市规划管理技术规定（2006版）国家，省，市其他有关法规及设计规范规划指导思想充分利用海沧“山、海、城”交融的城市形态，发挥规划用地的区位及景观优势，塑造城市整体美感，为电子工业区配套服务。体现生态可持续发展的要求，体现以下原则：适用性原则：充分满足特定人群的居住与使用性要求，创造既便于管理又舒适和谐的生活环境。生态性原则：追求贴近自然的空间格局，尊重自然的生态过程，体现自然景观的延续和人文景观的再创造的有机结合。地方性原则：充分利用本地的自然地形、地貌，结合本地材料、本地的建筑风格进行设计。经济性原则：强调建设和使用过程中的经济、实用、节约。现代性原则：体现时代特征，构思新颖的现代建筑。兼顾项目用地实际，探索在地块细分情况下实现空间丰富、风格和谐的城市景观的途径和方法。前期思考首先，这是一个有多个地块组成的工业配套区，有大量产业工人的生活居住区、地块内及临近地块村民的拆迁安置区、邻里中心及其他公建建设地块。如何使得地块既服从城市规划，又能够满足海沧建设局对整体形象、空间连续、富于个性的要求是该项目最值得探讨的问题。在功能分区合理的基础上，利于形成有机共生体，使得产业工人与安置村民能和谐共存，共谋发展。为了能做到“形断意连”，设计将切入点定在各地块“连”上，以及如何解决拆迁安置、便于不同时间开发的衔接上。从海沧城市总体规划看：两个地块分别位于电子工业区的东西两侧，东地块的南侧排洪渠结合景观合理布置成水体景观纵向轴，便于各地块的景观组织。三个自然村的拆迁安置总量为380户，为了安置村民，需要将一期安置区社于没有现存民房的地块。因为村民总量不多，将三个小型自然村统一设置于一个小区，使得村民的原有生活形态得以保留，不致被外来人口完全同化。规划设计构思契入点首先，这是一个有多个地块组成的工业配套区，有大量产业工人的生活居住区，地块内及临近地块村民的拆迁安置区、邻里中心及其他公建建设地块。其次，本项目是大型工业项目的配套区，对海沧的城市形象将产生重要影响。第三社会各界对本区的城市形态和空间关系上有较高的要求。设计构思及创意大型工业配套项目作为产业工人居住区要尽量避免产生工业化的尺度，要注重人性化的关怀，要拥有完善的配套设施、优美的环境，充满人文情怀的社区文化，都是现代人所青睐的居住环境。因此，本方案在各地块位置不变的前提下，使各地块形成空间环境、配套设施等资源共享的大型社区。遵循“以人为本”的原则。以人的安全、便捷、舒适的规划出发点，力求居住更符合人的各种需要。努力规划丰富而多层次的交往空间，为未来创造具有人文情怀的社区文化打下基础，形成本区特有的人文环境。从城市设计的角度出发，寻找本区与城市的脉络关系，使之成为城市的有机组成部分，并为城市形象做出应有的贡献。总平面布局配套区结构根据海沧的整体规划，山、海、城的互动交融成为海沧的城市形态。本方案以此为出发点，研究本地块与城市的脉络关系，加强城市、自然与社区的空间连续性。本方案利用道路及轴线把本地块分为多个次地块，自然形成主次轴共有的多组团结构。东区主轴：以中心地块为中心，纵向串连中心广场，绿化轴以及水体，使得东区的多个组团串连起来，形成空间丰富的交往空间，是重要的视觉通道，也是东区的居民活动的主要“城市空间”。东区次轴：以中心地块为中心，横向延伸至南面水体，穿越工人居住区。南侧水体轴：以地块南侧排洪渠为视觉通廊，结合水景，使得居住区的景观轴更加丰富、立体。西区主轴：中心地块布置公建，留出景观轴线，使得从道路，景观带，乃至绿化山体视线串连。西区次轴：以中心地块为中心，横向连接南北两个居住小区，使中心景观带与小区景观绿化相互渗透。东西两区的主次轴使得城市空间产生对话，使水体与山体与城市相互交融，是海沧城市“山、海、城”城市形态指导思想的直接体现。同时，纵横方向的轴线给规划区以严谨的秩序感和方向感，使得各建筑组团空间相互渗透，形成更为丰富的城市空间。多组团：各区被城市规划道路、轴线空间、区内车道分割成多个地块，自然形成多个组团。用地的中心组团因为其位置和视觉的关系，自然形成中心，对于其他地块，规划力求把它们构筑成一个居住组团，实现空间环境、配套资源的共享。组团强调庭院空间与外部空间的相通，人与自然的相融的气氛，加强内部庭院与外部空间的连续性。2、交通组织小区出入口的确定：综合居住区周边环境及地块的交通状况，实行人、车出入口分离，确定车行入口设置在城市次道上，人行出入口结合景观空间和地块边界设置，既照顾到人行出入口的安全性、舒适性又兼顾各地块的方便。路网及人车分流：本方案交通组织充分考虑产业工人及居民的出入的安全性、方便性以及周边的城市交通状况，实现完全意义人车分流的交通组织。方案在产业工人居住地规划平直车行道，解决居住区的机动车交通，一方面避免境外车辆的穿越，另一方面又可到达不同的地块，顾及到不同的居住组团。组团内部除消防应急之外，平时不进车辆，让组团内部成为纯步行的环境，确保组团内部的安宁。停车场布置：大型地下停车场设置于中心地块，结合广场及宿舍地下室设置。独立的地下停车场位置居中，使得各个组团方便到达，且对于地块车辆流线干扰达到最小。地面停车场均布置在各组团机动车道两侧，减少机动车对小区的干扰，机动车两侧的建筑底层尽量架空作为架空停车，满足小区内部的汽车、摩托车、自行车的地面停车要求。商业停车库设有独立的出入口。拥有较大面积地块作为地面停车，并且拥有独立的地下停车库，便于管理和建设。（四）、景观设计居住区景观设计追求人、城市、居住区、自然资源的完美结合。居住区景观以区内主轴、次轴、组团空间作为组织区内景观的场所，并通过轴线、组团空间使生活配套区与城市、山体、水体资源相互交融。轴线空间：一方面轴线空间是居住区与城市、自然取得联系的重要景观通道，另一方面也是组织小区内部景观的重要空间。保持主轴空间应有的宽度，并设有线性水景，水景设计通过对传统水景艺术的继承以及现代环境景观艺术的融合，水景以“曲”为主，利用水的动与静，设计丰富的水景。主轴空间的水体空间、次轴空间增设水景，让多个组团的更方便的享受水体景观资源，达到居住的均好性要求。景观轴线借助水景、绿化、雕塑、小桥、铺地及户外座椅等设施，创造具有一定文化内涵，视觉丰富、自然舒适的社区环境；在轴线中部，设置景观广场，并把景观广场周边小高层部分底层架空，扩大花园的尺度和活动空间，使得室内外活动空间融为一体，创造一流的小区活动场景，如有需要可增设网球场等体育设施。组团空间：组团空间追求生态消闲式的景观设计，本方案采用全面绿化的手法，建设生态园林庭院，见缝插针，通过乔木、灌木、花草等不同高度的植被，组织绿化景观，创造不同层次的绿化效果，营造自由、浪漫、休闲式的现代时尚居住气氛。整个小区较好处理了建筑、道路、广场、院落、绿地的相互关系，体现了“以人为本”、“以自然为本”的思想，使小区的生态环境与绿化环境达到布移景异、赏心悦目的整体效果。（五）、建筑设计单身公寓设计平面设计：单身公寓设计照顾到绝大多数公寓的为南向或偏南向，确保住户的居住舒适度和通风采光的健康要求，集中服务区域，譬如集中盥洗、厕所间、洗衣房、淋浴间、活动室等辅助性用房位于东西方向，与南北向主要肢共同围合成为半封闭建筑组团，便于集中管理。本方案较好的控制了各项经济指标，长向疏散距离控制在最长范围以内，空间使用经济实用。２．建筑形象：单身公寓区立面采用典雅的浅色为主调，配以考究的细部，创造具有现代气息的建筑形象。３．竖向设计：单身公寓长肢的端部或者转折处布置交通体，两部电梯与楼梯间结合设计，各部楼梯均通屋面。４．层数及层高：一期单身公寓最高层数为11层，二期单身公寓最高层数为18层，层高为3.3米。成套公寓设计1．平面设计：成套公寓设计占配套住宅总面积的10%，绝大多数为南向或偏南向，确保住户的居住舒适度和通风采光的健康要求，建筑组团的形式趋于住宅的形式。户型面积标准不大于保障型住房标准（二房45平方米，三房60平方米），本方案较好的控制了各项经济指标，空间使用经济实用。２．建筑形象：成套公寓区立面采用典雅的浅色为主调，配以考究的细部，创造具有现代气息的建筑形象。３．竖向设计：小高层住宅每单元配置一部电梯，各部楼梯均通屋面，中高层住宅每单元配置二部电梯。４．层数及层高：一期单身公寓最高层数为11层，二期最高层数为18层，层高为3米。安置住宅设计１．平面设计：住宅设计照顾到绝大多数住户的为南向或偏南向，确保住户的居住舒适度和通风采光的健康要求。户型面积标准不大于以下标准：二房50平方米，三房100平方米。本方案较好的控制了各项经济指标，并使小区的绿化面积达到理想的效果。少数小高层多采用一梯三户户型，部分点式高层采用蝶形户型，但通风采光都尤为理想。为达到理想的空间效果，中心花园周边住宅部分底层架空，部分邻街作为配套商业用房。局部屋面为架空构架，作为屋顶花园和活动平台。２．建筑形象：居住区立面采用典雅的浅色为主调，配以考究的细部，创造具有现代气息的建筑形象。立面采用坡屋面造型，以求得和西海域风情的协调，营造与众不同的艺术效果。３．竖向设计：小高层住宅每单元配置一部电梯，各部楼梯均通屋面，中高层住宅每单元配置二部电梯。４．层数及层高：本案一期安置住宅最高层数为11层，住宅层高为3米。商业建筑设计本方案沿周边道路部分设置商业店面，并在商业中心周围，结合高层小型办公或住宅的群楼，设置多层商店。A1地块为邻里中心商业集中区域，设置大型商业中心一座，生鲜市场、餐饮中心、老年活动中心、青少年活动中心、社区卫生服务中心、邮局，其他商业项目均设置于邻里中心内。该地块还设置200床旅馆一座，另设一座200床旅馆设于西区公建区域内。公共建筑设计东区按照产业工人10万人的规模，按70%人数计入，每人面积0.7平方米的标准设置食堂，总面积为5万平方米。在各地块共设置大型食堂5座。东区西区内各配套建设36班小学1座、体育设施结合小学设置，东区设置12班幼儿园、9班幼儿园各一座，西区设12班幼儿园一座，管理中心、公厕、垃圾站、开闭所各两个，组团中心小高层部分底层架空作为公共空间，中心组团可增设网球场等体育设施。（六）、分期建设时序安排东西区的一期建设用地没有民房拆迁量，建筑层数不高于11层，便于快速建设。等到一期安置住宅建成投入使用后再开始进行现有民房的拆迁，使二期拆迁与建设能够顺利进行。设计取费a.建筑设计报价：（一、二期总建筑面积约243万㎡，其中：地上部分233万㎡，地下部分10万㎡）1.11层住宅：约74万平方米x13元/平方米=962万元2.18层住宅：约28万平方米x18元/平方米=504万元3.32层住宅：约95万平方米x21元/平方米=1995万元4.多层公建：约32万平方米x21元/平方米=672万元5.高层公建：约4万平方米x32元/平方米=128万元1～5报价小计4261万元b.修建性详细规划费：60万元ab报价合计4321万元为体现本院诚意，经慎重考虑，上述设计费还可根据项目需求再作优惠。工程造价与平方米造价指标总用地面积：92.19（万㎡）建设用地面积：86.313万㎡（扣除水面、水体、周边道路面积）总建筑面积：243.0万㎡（其中地下建筑面积10.0万㎡）绿化工程面积：35.0万㎡道路、硬地广场、运动场面积：9.0万㎡容积率：2.70总工程投资估算：19.52亿元单方平均造价：803.3元/㎡具体分项如下：序号工程名字单位工程量单价（元）合价（万元）工程费用万元195200一一般土建安装工程费用万元1864301土建工程平米㎡24300006331537801.1独立基础工程平米㎡243000038.493201.2上部主体工程平米㎡24300005181258201.3二次装修工程平米㎡243000076.7186402设备安装工程平米㎡2430000134326502.1电器照明工程平米㎡243000057.5139802.2给排水工程平米㎡243000038.493202.3消防工程平米㎡243000019.246602.4弱电工程平米㎡243000019.24660二室外及配套工程万元87701室外市政配套管线平米㎡863138.025.0021602广场、硬地、道路工程平米㎡90000150.0013503绿地、绿化工程平米㎡35000030.0010504土方工程平米㎡280000205605化粪池个1004.004006消防水池立方米8007围墙米6008路灯个3509外水外电接入项100010施工临时用水用电接入项500设计工期：本工程设计按照修建性详细规划及一期建筑设计同步进行，总设计工期为55日历日。具体分段完成时间如下：修建性详细规划时间（包括修改）：15天建筑设计时间要求：方案（包括修改）15天，施工图40天九、分地块技术指标表地块分区序号地块编号用地面积（单位：ha）建筑占地面积(单位：m²)建筑面积容积率建筑密度(%)绿地率(%)东地块1A14.053615256.499338.72.4537.635.312A2+A36.13618631.32785014