房屋征收与补偿案例分析大数据

000房屋征收与补偿案例大数据分析目 录一、房屋征收与补偿案件检索总体情况二、

房屋征收与补偿案件基本情况分析国务院的《国有土地上房屋征收条例》自2011年1月21日起施行，关系到民生福祉，百姓安康。当初制定《征收条例》的初衷主要是三点考虑：一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来；二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益，使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低；三是通过完善征收程序，加大公众参与，规定禁止建设单位参与搬迁，取消《城市房屋拆迁管理条例》行政机关自行强制拆迁的规定，加强和改进群众工作，把强制减到最少。前言一、我国《土地管理法》的历史变迁回顾这10年的来的风雨历程，《征收条例》在规范政府依法行政，保障被征收人财产利益等方面起到了积极的作用，但是随着司法审查的力度加大，其中也暴露出征收过程中多方面的问题，政府败诉案件也是层出不穷。对近10年来的房屋征收行政案件大数据进行检索，分析挑选了其中1414个政府败诉的典型案例，主要涉及征收决定、征收补偿决定、征收补偿协议三大类型，进而点出这里面涉及到的具体问题，并对典型案例进行剖析，给出律师建议。000一、房屋征收与补偿案件检索总体情况一、我国《土地管理法》的历史变迁（一）数据检索的总体设计1.案例来源：Alpha案例库2.检索分析日期：2020年2月3.检索方法：（1）全文部分分别输入“房屋征收决定”、“房屋征收补偿决定”、“房屋征收补偿协议”；（2）案由部分输入“行政征收”；（3）法院认为部分分别输入“事实不清（证据不足）”、“程序违法”、“适用法律错误”；（4）裁判结果部分分别输入“撤销”、“确认违法”、“确认无效”；（5）结果类型选择“全部/部分支持”。4.裁判日期：2011-20205.法院层级：各级人民法院6.裁判文书数量：1434份（剔除部分不符要求的文书，选择1414份作为样本分析）一、我国《土地管理法》的历史变迁（二）数据样本的总体分析1.基于案件类型的分析根据1414份文书所显示出来的数据类型，按照不同的案由为房屋征收决定案件773件，房屋征收补偿决定案件534件，房屋征收补偿协议案件107件。具体如图所示：一、我国《土地管理法》的历史变迁由此可见，房屋征收决定在房屋征收类案件中处于至关重要的地位，也是被司法审查最多的案件类型。房屋征收补偿决定案件在由于涉及到被征收人的自身利益，近些年来日益受到关注。而房屋征收补偿协议由于涉及到立法层面的影响，自2015年5月1日起施行的法释〔2015〕9号《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十一条的规定，“公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：（二）土地、房屋等征收征用补偿协议；……”在2015年司法解释明确之后，才将征收补偿协议正式纳入行政案件进行审查，之前一直作为民事案件处理，但在审查的法理方面需要兼顾行政程序和合同法的相关规定。一、我国《土地管理法》的历史变迁2.基于案件裁判结果的分析根据1414份文书所显示出来的数据类型，按照不同的裁判结果“撤销”的为1113件，“确认违法”的为297件，“确认无效”的为4件。具体如下图所示：一、我国《土地管理法》的历史变迁撤销具体行政行为判决作为最为常用的一种裁判形式，在司法实践中被广为运用，当征收行政行为不具备合法的构成要件时，例如出现主体不合法，或内容不合法，或程序不适当或不甚合理的时候，法院通常给予撤销。确认违法判决，在司法实践中更多的是针对程序中出现违法或不适当的情形，虽然未被撤销，其效力依然存在，但是其行为的合法性已经受到否定，对政府公信力必然是一种减损。确认无效判决，在司法实践过程中运用相对较少，因为确认无效是针对重大违法行为，一旦确认无效则行政行为自始无效。一、我国《土地管理法》的历史变迁3.基于案件裁判理由的分析根据1414份文书所显示出来的数据类型，按照不同的裁判理由“事实不清（证据不足）”的为515件，“程序违法”的为807件，“适用法律错误”的为92件。具体如下图所示：一、我国《土地管理法》的历史变迁行政审判区别于一般的民事审判的一个基本特点是，该种审判的既重事实又重程序，尤其是在监督行政机关依法行政方面，“程序审”的功能更为突出。政府机关应当按照行政程序的基本要求进行征收补偿，不仅是程序正义实现的基本要求，更是实体利益能否得到保障的硬核所在，因此程序违法已经成为法院裁判征收行政行为违法的重点。当然，很多案件在具体处理过程中，基本的事实不清还相当多的存在，用于证明案件细节的各种证据还是明显缺失。至于适用法律错误，这种裁判理由出现的情形相对较少，往往是由于国务院《征收条例》的规定相对原则，很多具体内容需要各个省、市、区自行制定，这些具体规定有些是以地方性法规、规章或是规范性文件的形式出现，但是政府机关在制定公布相应的征收文件时，没有完全适用正确的法律规定，导致实践过程中难以自圆其说，一旦进入司法审查不得不面临败诉的风险。000二、房屋征收与补偿案件基本情况分析

A、房屋征收决定案件的基本情况分析

B、房屋征收补偿决定案件的基本情况分析

C、房屋征收补偿协议案件的基本情况分析

房屋征收决定作为三种类型的案件中占比最大的一类有必要对其773件案件作进一步的细致梳理，从裁判结果和裁判理由两个维度加以梳理。A、房屋征收决定案件的基本情况分析一、我国《土地管理法》的历史变迁（一）判决撤销房屋征收决定的案件判决撤销房屋征收决定的案件在该种类型中共有532件，按照裁判理由来看，事实不清（证据不足）的有224件，程序违法的有274件，适用法律错误的有34件。具体如下图所示：1.事实不清▶案例1：董安民与郑州市金水区政府房屋征收决定案【案情简介】原告董安民居住在郑州市金水区农业路23号院2号楼2单元20号，并拥有该房屋所有权。2014年4月18日，被告市政府发布公告，拟启动农业路快速通道工程。2014年10月30日，被告金水区政府作出“关于郑州市农业路快速通道工程金水区项目（丰庆路-中州大道段）国有土地上住宅房屋征收与补偿安置方案征求意见及修改情况的通告”，明确征收范围具体门牌包括农业路23号院2号楼，并写明“以上征收范围的门牌号包括附号，所有需征收的房屋及其附属物、构筑物最终以是否在规划红线内为准。”2014年10月31日，被告金水区政府作出4号征收决定，征收范围包括原告董安民所有的郑州市金水区农业路23号院2号楼。原告不服被告金水区政府作出的4号征收决定，于2014年12月22日向被告市政府申请行政复议，后又提起行政诉讼。【法院认为】诉讼中，被告虽然提供了规划、国土资源、环保等部门的相关批复来证明其符合《征收条例》第九条规定的应当符合土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的规定，但被告没有提供合法有效的证据，证明4号征收决定中郑州市农业路23号院2号楼被划入征收范围是在其规划红线范围内的相关证据，也没有证据证明对被征收人进行征求公众意见；且被告金水区政府在作出4号征收决定前，对涉及农业路23号院2号楼被征收人数量较多的情况下，没有证据能够反映出其按照《条例》的相关程序规定，经过政府常务会议讨论决定。因此，被告金水区政府作出的征收农业路23号院2号楼房屋决定事实不清，主要证据不足。综上，法院撤销被告郑州市金水区人民政府2014年10月31日作出的金房征决（2014）4号房屋征收决定书。【律师建议】本案在处理过程中，作为政府机关经常对规划红线的划定较为忽视，往往只有草图，需要专业的测绘单位按照征收决定的要求进行详细测绘，并且还要符合总体规划、城乡规划和专项规划的要求。另外，在人数较多的情况下（具体按照各个地方的规定）需经过必要的法定程序，政府常务会议讨论通过方可实施，否则极易出现基本程序缺失。▶案例2：孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案【案情简介】2011年4月6日，泗水县人民政府作出泗政发[2011]15号《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》（以下简称《决定》），其征收补偿方案规定，选择货币补偿的，被征收主房按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿；选择产权调换的，安置房超出主房补偿面积的部分由被征收人出资，超出10平方米以内的按优惠价结算房价，超出10平方米以外的部分按市场价格结算房价；被征收主房面积大于安置房面积的部分，按照安置房优惠价增加300元/平方米标准给予货币补偿。【法院认为】根据《征收条例》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。本案中，优惠价格显然低于市场价格，对被征收房屋的补偿价格也明显低于被征收人的出资购买价格。该征收补偿方案的规定对被征收人显失公平，违反了《条例》的相关规定。故判决撤销被告泗水县人民政府作出的《决定》。【律师建议】房屋征收决定中的评估价格显示是征收过程中最为关注的焦点问题，政府在评估过程中是否真正意义上对此问题予以重视，能否给予公平合理的补偿是司法审查的重中之重，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，尽量不降低居民的生活居住条件，否则征收的公平合理将得到质疑。但是，如果居民之前居住的条件达不到新建商品房的标准，那么应当给予公允合理的评估，从而实现公共利益和私人利益之间的平衡。2.程序违法▶案例3：夏林海等人诉贾汪区人民政府作出的房屋征收决定案【案情简介】被告贾汪区人民政府2013年度重点实施工程项目。被告根据《贾汪区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《贾汪区土地利用总体规划（2006-2020）》、《贾汪城市总体规划（2008-2020）》以及《贾汪区2012年国民经济和社会发展计划执行情况与2013年国民经济和社会发展计划》的总体要求，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，以城市规划建设需要为由，于2014年3月28日作出贾政公[2014]1号房屋征收决定并公告，决定对潘安湖三期片区（段庄5、6组）实施征收，征收范围：东至排水渠，西至利大路，南至310国道，北至潘安湖（现段庄5、6组庄址）范围内的所有房屋及地面附着物。决定载明具体征收范围以征收红线图为准。在作出征收决定前，被告征收部门进行了前期摸底调查，对拟征收范围内房屋进行了预评估，拟定了征收补偿安置方案，2014年2月28日发布征求意见稿，3月28日形成正式安置方案在相关区域及网站公示。同日，被告作出被诉征收决定。【法院认为】被告在征收决定作出前，依据《征收条例》之规定，对征收补偿方案予以公示并征求意见，但被告在公示时，未达到《征收条例》规定的“征求意见期限不少于30日”的期限要求。公示期限对被征收人针对征收补偿方案提出修改意见等实体权利客观上存在影响，该行政行为程序违法。法院判决撤销被告贾汪区人民政府贾政公（2014）1号房屋征收决定对310国道路南区域范围的征收。【律师建议】时间期限一直是司法审查过程中较为敏感的内容，《征收条例》明确规定了征求公众意见的期限不少于30日，且需要将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布，这些都是必要的行政程序。本案中，区政府在征求公众意见的环节显然未能重视，程序运行过程中差了几天往往就是难以弥补的过失，嗣后难以弥补，一旦面临司法审查则必然败诉。案例4：薛建平诉方山县人民政府房屋征收决定案【案情简介】原告薛建平在方山县大武镇拥有一处宅基地，并领有集体土地建设用地使用证。2012年吕梁市人民政府启动了吕梁新城建设，同年9月6日吕梁市人民政府发布了《吕梁新城建设房屋征收与补偿方案》。2013年12月3日山西省人民府批复了吕梁市城市总体规划，要求加快北部新区建设。2013年4月至2014年7月，山西省人民政府批复同意对方山县涉及吕梁新城建设的集体土地进行征收。2013年4月至2014年7月山西省人民政府下发多个审批文件，分别批复同意了方山县人民政府将集体农用地及集体未利用地转为建设用地并办理征收手续，该批复中的建设用地涉及方山县大武镇的土地。2016年6月5日，被告方山县人民政府作出方政房征决[209]号房屋征收决定，决定征收原告薛建平的房屋。【法院认为】被告方山县人民政府在庭审时答辩称，其按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中征收国有土地上房屋的程序征收原告薛建平的房屋，但其提供的证据无法证明其程序完全符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，且根据被告提供的山西省人民政府的土地审批文件和其他相应证据，被告对原告薛建平的土地征收还未完成。故被告方山县人民政府于2016年6月5日作出的方政房征决[209]号房屋征收决定，程序违法，应予撤销。综上，法院判决撤销被告方山县人民政府于2016年6月5日作出的方政房征决[209]号房屋征收决定。【律师建议】本案的一个核心内容，在于原告的之前的土地是集体土地，集体土地必须按照《土地管理法》的相关规定，转变成国有土地后才能真正意义上实现国有土地上房屋的征收，但是本案中政府在之前的一个基本法律程序未能到位，匆忙启动了后续的房屋征收程序，造成程序乱置。目前城市化进程的加快，政府将部分集体土地尽快变成国有土地，保障和改善公民的生活是较为有利的民生举措，但是基本的程序不可荒废。3.适用法律错误▶案例5：张玲枝等十七人诉郑州市金水区人民政府房屋征收决定案【案情简介】2012年4月25日，中共郑州市金水区委办公室、郑州市金水区人民政府办公室下发金办文[2012]38号《关于成立金水区寺坡、六里屯城中村改造项目指挥部的通知》，决定成立金水区寺坡、六里屯城中村改造项目指挥部。同年11月19日，郑州市金水区寺坡六里屯城中村改造项目指挥部下发《金水区寺坡、六里屯城中村改造项目村民宅基地房屋搬迁补偿安置方案》。2013年6月17日，中共郑州市金水区委办公室、郑州市金水区人民政府办公室下发金办文[2013]28号《关于成立金水区寺坡六里屯连片改造项目指挥部的通知》。同年8月22日，金水区政府作出金房征决[2013]2号房屋征收决定书并进行张贴公示。2014年8月、11月、12月，原告张玲枝等十七人本人或家人在金水区寺坡、六里屯的房屋被被告设立的指挥部委托的拆迁公司陆续拆除。2015年4月17日，被告金水区政府作出《郑州市金水区人民政府关于对金房征决[2013]2号房屋征收决定书进行补正的通告》，将原告张玲枝等十七人本人或家人的涉案房屋列入征收范围。【法院认为】《征收条例》第一条规定“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例”，本案所涉房屋是建筑在集体土地上的，被告适用《征收条例》征收原告张玲枝等十七人本人或家人位于集体土地上的房屋，属于适用法律错误。判决撤销被告2015年4月17日作出的《郑州市金水区人民政府关于对金房征决[2013]2号房屋征收决定书进行补正的通告》中针对原告张玲枝等十七人涉案房屋的征收部分。【律师建议】本案显然也是政府在基本的土地、房屋性质的认识上出现明显偏差，集体土地的征收应按照《土地管理法》的相关规定和程序实施，国有土地上房屋征收才适用《征收条例》的规定，纯粹的套用法律规定而不区分性质上的差异，属于政府决策的失误，应当特别予以重视，现在的公民已经不再是简单看到红头文件就予以认可接受，否则会带来政府公信力的下降。一、我国《土地管理法》的历史变迁（二）判决确认房屋征收决定违法的案件判决确认房屋征收决定违法的案件在该种类型中共有241件，按照裁判理由来看，事实不清（证据不足）的有21件，程序违法的有184件，适用法律错误的有36件。具体如下图所示：1.事实不清▶案例6：艾孜孜·马木提诉英吉沙县人民政府征收决定案【案情简介】原告艾孜孜·马木提系新疆英吉沙县城镇英协亥尔居委会6组8号住户，其在英吉沙县J1区J78号拥有一套住宅（房屋建筑面积为112.48平方米，土地使用证面积为230平方米）。2012年8月8日，喀什地区行政公署作出《关于对英吉沙县城市总体规划的批复》，原则同意《英吉沙县城市总体规划修编（2011-2030年）》。2014年1月1日，英吉沙县国有土地上房屋征收与补偿工作领导小组办公室作出《英吉沙县国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案（征求意见稿）》。2014年2月3日，英吉沙县人民政府召开政府常务会议，作出《县人民政府第一次常务会议纪要》（英政阅[2014]1号），原则上同意《英吉沙县国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案》。2014年2月5日，英吉沙县人民政府作出《英吉沙县人民政府征收决定书》，决定征收该县乔尔旁路北侧人民路西侧区域内的国有土地上房屋，地上设施及附着物。同日，英吉沙县人民政府作出《关于印发<英吉沙县国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案（试行）>的通知》及《英吉沙县人民政府公告》。其中，《通知》规定了此次征收房屋的补偿安置内容为房屋置换补偿。2015年4月24日，英吉沙县人民政府向艾孜孜·马木提送达了《征收决定书》、《关于控制城市规划区域内建设项目的通知》等7份文件。【法院认为】第一，根据《征收条例》第九条：依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。本案中，英吉沙县人民政府提供了喀什地区行政公署制作的《关于对英吉沙县城市总体规划的批复》（喀暑复[2012]150号）证明其制定过城市总体规划，但未提供其制定的国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，也未提供上述规划广泛征求社会公众意见、经过科学论证的证据。因此，应当视为英吉沙县人民政府未作出过上述行为，其行为违法。第二，根据《征收与补偿条例》第二十一条：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。英吉沙县人民政府房屋征收补偿办公室等6部门作出的《社会稳定风险评估报告》主体不合法；英吉沙县人民政府虽称多数被征收人同意房屋置换补偿，但未提供相关证据证明，也未提供货币补偿方案供被征收人选择，因此，其行为违法。最终，法院确认被告英吉沙县人民政府于2014年2月5日作出的《英吉沙县人民政府征收决定书》（英政房征决[2014]第1号）违法。【律师建议】政府在日常的征收工作中应当对基本的程序问题予以关注，本案中相关规划手续的不完备是导致决定被确认违法的关键所在，除总体规划外，国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划都是必备的手须，并且还要征求公众意见。另外，在征收过程中，要给以被征收人选择权，产权调换和货币补偿两种方式都不能偏废，否则征收决定会因为无法保障被征收人的实体权利而被司法机关确认违法。2.程序违法▶案例7：陈波诉肃州区人民政府房屋征收决定案【案情简介】2016年11月14日，肃州区人民政府发布酒肃政公发〔2016〕17号《关于酒泉拖拉机配件厂家属院棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》，共涉及私房279户，单位自管房1户。征收期限：2016年11月15日至2017年4月30日。该《公告》所附《酒泉拖拉机配件厂家属院棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》中，通过货币补偿和住房保障相结合的方式进行。（一）私有住宅房屋的征收补偿：按照所处位置、同类地段的商品房市场均价3880元/平方米给予补偿，经双方签订协议后一次性支付给被征收人，由被征收人选择购买征收部门提供的房源或向市场购买存量商品房解决住房问题。1.被征收房屋的产权所有人对房屋征收补偿价值有异议的，可以依法申请房地产价格评估机构进行评估。对评估价值仍有异议的，可以申请复核评估。原告陈洪波所居住的酒泉拖配厂家属院被征收房屋，庭审中，原告陈洪波明确表示同意政府对其房屋进行征收，其选择货币补偿安置方式。【法院认为】被告酒泉市肃州区人民政府在作出房屋征收决定前，由酒泉拖配厂向肃州区棚户区改造工作领导小组办公室出具证明，由该单位委托酒泉市天诚房地产评估咨询有限责任公司对酒泉拖配厂家属院姜某、翟某名下平房进行评估，作为认定被征收房屋价值的依据，评估时点为2016年3月20日，而被告作出房屋征收决定的时间为2016年11月14日，不符合《征收条例》第十九条第一款：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”第二十条第一款：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”之规定。被告在公布的《房屋征收补偿方案》中，虽未将酒泉市天诚房地产评估咨询有限责任公司出具的天诚评报（2016）第329号《房屋征收估价结果报告》作为征收补偿依据，但被告经过调研、测算后自行确定的补偿均价3880/平方米，在原告提出异议时，没有合法依据。法院判决确认被告酒泉市肃州区人民政府作出的酒肃政公发〔2016〕17号《关于酒泉拖拉机配件厂家属院棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定》违法。【律师建议】征收过程中，对房屋进行评估是最重要的程序性步骤，评估时点和作出征收决定的时点应当是一致的，本案中两者时间差距较大，且政府不能擅自确定所谓的价格，而需通过客观、公正、科学的第三方评估的方式来对最终的补偿价格予以确定。案例8：金文光诉昌邑区人民政府房屋征收决定案【案情简介】2016年12月12日，吉林市房屋征收工作领导小组办公室召开第二十三次工作会议，确定由昌邑区政府对南昌路北改造项目组织协议征收，签约率达到95%后方可作出征收决定。2017年1月12日，吉林市发展和改革委员会作出《关于长春西路回迁区改造项目二期等6个项目房屋征收的审查意见》，认定南昌路北改造项目等6个项目符合吉林市国民经济和社会发展规划，已列入吉林市2016年国有土地上房屋征收专项计划。2017年2月9日，吉林市国土资源局作出《关于南昌路北改造项目拟征收范围土地利用总体规划审查意见》，确认南昌路北改造项目拟征收范围用地符合吉林市土地利用总体规划（2006-2020年）。2017年3月7日，吉林市规划局作出《关于船营区长春西路回迁区改造项目二期等项目房屋征收的规划审核意见》，确认南昌路北改造项目等地块的房屋征收符合《吉林市城市总体规划》。2017年7月24日，昌邑区政府对南昌路北改造项目房屋征收补偿工作作出社会稳定风险评估报告，结论为“低风险、可实施”。同日，昌邑区政府拟定了《南昌路北改造项目房屋征收补偿方案》，并予以公示征求意见，期限为30日。在征求意见期限内，未有被征收人提出意见。2017年8月15日，征收经办中心作出《房屋调查登记公示表》，并予以公示。2017年9月27日，昌邑区政府召开十八届九次常务会议，对该项目作出房屋征收决定进行了研究讨论，并作出同意的决定。2017年12月6日，昌邑区政府作出吉市昌政房征〔2017〕6号《国有土地上房屋征收决定》，同日，昌邑区政府对该征收决定发布了公告，并依法进行了备案。金文光所有的，位于昌邑区文庙街吉庆小区5-3-7-49号，建筑面积52.06平方米的房屋在征收范围内。金文光认为昌邑区政府作出的《国有土地上房屋征收决定》违法，向本院提起行政诉讼。另查明，昌邑区政府吉市昌政房征〔2017〕6号《国有土地上房屋征收决定》作出前，征收经办中心在吉林银行吉林汇通支行开设的0205011011777777账户共收到南昌路北改造项目征收补偿费用7700万元，付款人为吉林铁达房地产开发有限公司和吉林市鸿谊房地产开发有限公司。【法院认为】第一，从征收目的来看，南昌路北改造项目是为了公共利益需要进行的房屋征收，因此征收补偿费用应由昌邑区政府通过财政解决，但实际上征收经办中心账户收到的7700万元征收补偿费用全部来源于房地产开发公司，商业资金的提前注入与项目本身的公共利益目的明显是相悖的。第二，吉林市房屋征收工作领导小组办公室会议研究南昌路北改造项目时，要求昌邑区政府在签约率达到95%后方可作出征收决定，根据该项目风险评估报告显示，项目范围内房屋总户数为321户，庭审中昌邑区政府明确表示至本案开庭时尚有住宅97户、非住宅24户未达成补偿协议，即签约率仅为62.31%，由此可确定昌邑区政府在2017年12月6日作出征收决定时签约率远未达到95%的要求。考虑多数被征收人利益及旧城区改造项目建设需要，撤销被诉征收决定会造成社会公共利益重大损害，故不宜撤销而判决确认征收决定违法。【律师建议】征收与拆迁最大的差异，在于征收是由政府主导进行的项目，为了公共利益的需要进行征收，故在征收过程中必须摆脱商业因素的干扰，如果是从房地产开发公司的账户汇入资金，则悖离了政府必须是从财政账户专款专用的要求。另外，本案中有个预签约率95%的要求，这个要求是作出征收决定的前提条件，但不是所有地方都有这样的要求，而是作为当地的一种程序性规定，目前在全国也有不少类似这样的规定，这说明地方性的程序规定虽然层级较低，但是在实践中也应当遵守。3.适用法律错误▶案例9：阎志红诉郑州市金水区人民政府房屋征收决定案【案情简介】为实施寺坡、六里屯城中村改造工作，2012年4月25日，中共郑州市金水区委办公室、郑州市金水区人民政府办公室下发金办文[2012]38号《关于成立金水区寺坡、六里屯城中村改造项目指挥部的通知》，决定成立金水区寺坡、六里屯城中村改造项目指挥部。同年11月19日，郑州市金水区寺坡六里屯城中村改造项目指挥部下发《金水区寺坡、六里屯城中村改造项目村民宅基地房屋搬迁补偿安置方案》。同年8月22日，金水区政府作出金房征决[2013]2号房屋征收决定书并进行张贴公示。2014年12月17日，原告阎志红在金水区寺坡村186号的房屋被拆除。2015年4月17日，被告金水区政府作出《郑州市金水区人民政府关于对金房征决[2013]2号房屋征收决定书进行补正的通告》（以下简称《补正通告》），将原告阎志红的涉案房屋列入征收范围。【法院认为】《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。被告金水区政府2015年4月17日作出《补正通告》时并未告知原告阎志红诉权或者起诉期限，故原告的起诉并未超过起诉期限。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第一条规定“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例”，本案所涉房屋是建设在集体土地上的房屋，被告适用《条例》征收原告位于集体土地上的房屋，属于适用法律错误。故法院判决确认征收决定及补正通告违法。【律师建议】在征收过程中，告知被征收人诉权是基本的要求，这也是行政诉讼法的明确规定，否则一旦提起诉讼，政府在适用法律方面存在瑕疵，该权利告知的内容虽然不多但确是政府依法行政、建设法治政府的价值所在。房屋征收补偿决定作为三种类型的案件中占比也较大，并且今后这类案件由于涉及到被征收人的个人利益，今后这种类型案件将会呈快速增长趋势，有必要对其534件案件作进一步的细致梳理，从裁判结果和裁判理由两个维度加以梳理。B、房屋征收补偿决定案件的基本情况分析一、我国《土地管理法》的历史变迁（一）判决撤销房屋征收补偿协议的案件判决撤销房屋征收补偿协议的案件在该种类型中共有85件，按照裁判理由来看，事实不清（证据不足）的有53件，程序违法的有32件，适用法律错误的有0件。具体如下图所示：

1.事实不清▶案例10：叶全娃诉丹凤县人民政府房屋征收补偿决定案【案情简介】2009年10月26日，国家发改委批复铁道部，同意实施宁西铁路西安至合肥段增建第二线工程建设。2009年11与30日，陕西省政府办公厅印发了陕政办发（2009）152号《关于宁西铁路西安至合肥段增建第二线工程建设（陕西段）有关问题的通知》，对宁西铁路陕西段征地拆迁补偿有关标准进行了明确，被告据此标准于2012年9月17日，印发了《关于印发宁西铁路二线丹凤段建设项目征迁安置环境保障实施方案的通知》（丹政办发（2012）108号。同年10月，被告在丹凤县农行开设资金专户。2013年7月22日丹凤县人民政府印发了《关于印发宁西铁路二线丹凤段建设拆迁安置方案的通知》，《关于印发宁西铁路二线丹凤段建设房屋拆迁奖励及补偿办法的通知》。2014年5月16日，丹凤县人民政府对拆迁工作进行了社会稳定风险评估。2014年6月24日，丹凤县人民政府作出了丹政房征字（2014）1号房屋征收决定，并进行了公告。被告次日将该征收决定及丹政办发字（2012）108号、（2013）78号、（2013）79号向原告叶全娃进行了送达，叶全娃拒收。2014年7月14日，丹凤县人民政府对征收范围以内叶全娃的280平方米房屋及其他附着物，作出了丹政房补字第（2014）7号房屋征收补偿决定。后叶全娃提起行政复议和行政诉讼。【法院认为】被告对原告所作出的房屋征收补偿决定中，注明原告二层住宅为彩钢结构，与其2012年12月18对原告房屋勘丈显示的砖混结构不符，房屋结构事实不清。在对于原告房屋作出的评估报告正文及评估摘要中，原告房屋及构筑物市场价值被评估为为298，100.28元，但评估摘要中大写却为人民币三十万七千一百七十四元六角二分，大小写数字明显不符，原告房产真实价值事实不清。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《房地产估价机构管理办法》第三十一条规定，房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，至少2名专职注册房地产估价师签字。该案评估机构及评估人员与上述规定不符，且评估机构系被告直接确定，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定，评估基准日的确定没有依据，所作出的评估报告也没有向原告送达，评估程序严重违法。最终，法院撤销被告丹凤县人民政府作出的丹政房补字（2014）7号房屋征收补偿决定，并责令重做。【律师建议】评估报告是对房屋价值的最终确定，事关被征收人的切身利益，无论是实体还是程序都不能有一丝一毫的谬误，如房屋的结构、价值的确定、评估机构的选定、评估人员的资质、评估报告的送达等多个问题都是本案中具体的问题，也是征收程序中的核心要素，实践中不能疏忽偏废。案例11：李荣等3人诉清河区人民政府征收补偿决定案【案情简介】2016年3月19日，清河区政府对淮海西路200号地块改造项目作出河房征字[2016]001号《房屋征收决定》并于同日公布《房屋征收决定》及《淮海西路200号地块改造项目征收补偿安置方案》。2015年3月6日，淮安市清河区房屋征收办公室对原告房屋实施调查。2016年3月21日，清河区住建局××路××号地块改造项目房屋征收评估机构报名情况，发布《房屋征收评估机构协商选择公告》，向原告李荣等3人送达估价机构选票，原告选定淮安中泰房地产土地评估有限公司为评估机构。2016年3月29日清河区住建局确定先河评估公司为项目评估机构并向社会公布。2016年4月16日、4月20日，先河评估公司先后公布产权调换房屋评估价格、被征收房屋分户初步评估结果。2016年4月23日，先河评估公司作出原告户的《房屋征收评估报告》并于当日向原告送达，对原告被征收1#、2#房屋评估价格分别为为5617元/㎡、5229元/㎡。原被告对补偿安置问题未达成一致意见。2016年6月19日有关单位组织召开协调会，因原告未能参会，致协商未果。2016年6月18日，清河区政府作出（2016）河征补字第007号《房屋征收补偿决定书》，当日向原告送达并予以公告。【法院认为】《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收转交分户评估报告。本案中，被告所举证据不能证明评估机构对涉及3#、4#、5#房屋公布了初步评估结果，也无证据证明依法向原告送达了涉及3#、4#、5#简易房屋的评估报告。涉及3#、4#、5#简易房屋的评估报告因未进行初步评估结果公示及有效送达，故不能作为计算原告房屋征收补偿价款的依据。被诉房屋征收补偿决定的依据认定事实不清，主要证据不足。法院判决撤销被告淮安市清江浦区人民政府作出的（2016）河征补字第007号《房屋征收补偿决定书》。【律师建议】评估机构对被征收房屋进行评估分为整体评估和分户评估两种，整体评估涉及到整个征收地块的情况，分户评估是对每一个具体的被征收人予以补偿的前提条件，需要审慎对待。本案中，评估机构居然漏评相关房屋也未送达评估报告，造成严重的事实不清，影响被征收人的合法权益，这些都是在基础工作进行中应当避免的。2.程序违法▶案例12：王远文诉武胜县人民政府房屋征收补偿决定案【案情简介】原告王远文的房屋位于武胜县沿口镇唐家山村1组，2010年1月17日，武胜县经济技术开发公司房屋丈量表上载明王远文房屋实际丈量结果面积为851.06平方米，其中含：新建面积砖混结构124.74平方米、砖木结构71.91方米、棚140.54平方米、小青瓦112.32平方米。2010年1月18日，四川省人民政府作出了关于武胜县2009年第七批乡镇建设用地批复，同意将武胜县沿口镇唐家山村1组在内的35.7427公顷转为建设用地，原告王远文的房屋在征地范围内。2012年1月5日，被告武胜县人民政府发布了征收武胜县沿口镇唐家山村1组155.14亩征收土地公告，同年12月4日发布了征收补偿安置方案公告，2013年1月，支付了土地补偿、安置补偿、青苗补偿费。被告武胜县人民政府在进行社会风险评估、征求房屋征收补偿方案意见并发布、县人民政府常委会讨论之后，于2012年12月17日作出了武府房征决（2013）1号房屋征收决定书，对包括武胜县沿口镇唐家山村1社在内已征地红线范围内的房屋进行征收。2013年4月25日，自贡翔实房地产土地评估有限公司对原告王远文房屋作出分户估价报告单，该报告载明王远文房屋面积为401.55平方米，评估金额617277元。2014年12月2日，被告武胜县人民政府作出武府征补决（2014）13号房屋征收补偿决定书，该决定书载明：被征收人王远文房屋可补偿的面积为401.55平方米，其中砖混结构379.35平方米，砖木结构22.2平方米，经评估，该房屋及附属物总价值为650107元，被征收人王远文可以在货币补偿或者房屋产权调换两种方式上选择一种，实行货币补偿的，货币补偿为658941元；选择产权调换的，在位于征收区域内拟建安置小区还房屋4套，面积416平方米，并由县房屋征收办公室向王远文补差价款862元。2014年12月3日，被告武胜县人民政府向王远文留置送达了房屋征收补偿决定书。2014年12月25日，被告武胜县人民政府向王远文之女王娟送达了王远文房屋分户价格评估报告。【法院认为】被告武胜县人民政府根据四川省人民政府征地批复，对唐家山村1组的土地进行征收，原告王远文的房屋在征地红线内，被告武胜县人民政府对其房屋进行征收补偿依据合法。房屋行政征收补偿中，对被征收人房屋面积的认定，关系被征收人重大利益，是行政机关作出征收补偿时依据主要事实，被告武胜县人民政府在作出补偿时，认定王远文砖混结构124.74平方米、砖木结构71.91平方米、棚140.54平方米、小青瓦112.32平方米为新建面积，不给予补偿，没有经过调查核实，认定这一事实的证据不充分。被告武胜县人民政府于2014年12月2日，对原告王远文的房屋作出征收补偿决定，于2014年12月25日，向原告王远文送达分户评估报告，系程序倒置，构成程序违法，妨碍了原告王远文对评估行使异议权。法院判决撤销被告武胜县人民政府作出的武府征补决（2014）13号房屋征收补偿决定，并责令重做。【律师建议】案件在处理过程中，政府及评估机构对需要征收补偿的范围没有最终确定，尤其是实体利益这些基本内容没有得到很好的体现，房屋的基本构成，各部分的面积多少是征收过程中最基本的内容，应当予以明确。另外，评估报告和征收补偿决定的送达程序明显有误，分户评估报告是征收补偿决定的先决条件，应当是先送达分户评估报告，再送达征收补偿决定，而不能程序倒置。。案例13：何刚诉淮阴区人民政府征收补偿决定案【案情简介】2011年10月29日，淮安市淮阴区人民政府发布《房屋征收决定公告》，决定对银川路东旧城改造项目规划红线范围内的房屋和附属物实施征收。同日，淮阴区政府发布《银川路东地块房屋征收补偿方案》，何刚位于淮安市淮阴区黄河路北侧3号楼205号的房屋在上述征收范围内。经评估，何刚被征收房屋住宅部分评估单价为3901元/平方米，经营性用房评估单价为15600元/平方米。在征收补偿商谈过程中，何刚向征收部门表示选择产权调换，但双方就产权调换的地点、面积未能达成协议。2012年6月14日，淮阴区政府依征收部门申请作出淮政房征补决字[2012]01号《房屋征收补偿决定书》，主要内容：何刚被征收房屋建筑面积59.04平方米，设计用途为商住。因征收双方未能在征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议，淮阴区政府作出征收补偿决定：1、被征收人货币补偿款总计607027.15元；2、被征收人何刚在接到本决定之日起7日内搬迁完毕。【法院认为】本案争议焦点为被诉房屋征收补偿决定是否侵害了何刚的补偿方式选择权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称《条例》）第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。通过对本案证据的分析，可以认定何刚选择的补偿方式为产权调换,但被诉补偿决定确定的是货币补偿方式，侵害了何刚的补偿选择权。据此，法院作出撤销被诉补偿决定的判决。【律师建议】《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十一条明确规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”，而实践中不少“官”民矛盾的产生，源于市、县级政府在作出补偿决定时，没有给被征收人选择补偿方式的机会而径直加以确定，产权调换还是货币补偿应该给予选择的机会。本案的撤销判决从根本上纠正了行政机关这一典型违法情形，为当事人提供了充分的司法救济。。3.法律适用错误▶案例14：苑占喜诉松原市人民政府房屋征收补偿决定案【案情简介】被告松原市人民政府于2014年1月10日作出征收决定，对松原市五洋北棚户区改造项目地块范围内的房屋进行征收，房屋征收决定和房屋征收补偿方案已公告，原告苑占喜房屋在征收区域内。选择货币补偿的，按评估确定的被征收房屋价值给予补偿。选择产权调换的，产权调换房屋的地点在该征收区域地块内，回迁安置房屋户型面积为80.05㎡、62.62㎡、86.92㎡、75.89㎡、59.67㎡、40.57㎡、71.03㎡。2014年1月18日，被告确认经过半数的被征收人选择的吉林省龙派房地产评估有限公司为此次房屋征收的评估机构。原告房屋位于征收范围内。原、被告经多次协商，未达成征收补偿安置协议。2018年9月30日，吉林省正源房地产评估有限公司以2014年1月10日为估价时点，对原告房屋作出吉省正源房估（征）字2018第w119号房屋征收估价分户预评估报告，确定原告房屋面积71.25㎡，评估单价为3,341.00元/㎡，总价值238,046元。2019年1月10日，征收工作人员将该房屋征收估价分户预评估报告送达原告。2019年1月21日，被告对原告作出房屋征收补偿决定，征收补偿决定内容如前所述。【法院认为】1、关于原告被征收房屋及附属物价值的认定。本案中，2014年1月18日，被告确认经过半数的被征收人选择的吉林省龙派房地产评估有限公司为此次房屋征收的评估机构。但直至2018年9月30日，方由吉林省正源房地产评估有限公司以2014年1月10日为估价时点对原告房屋作出吉省正源房估（征）字2018第w119号房屋征收估价分户预评估报告。2、关于产权调换部分存在的问题。被告给予原告产权调换房屋的地点为原地安置，回迁安置面积为71.25平方米，而征收补偿安置方案中回迁安置房屋户型面积为80.05㎡、62.62㎡、86.92㎡、75.89㎡、59.67㎡、40.57㎡、71.03㎡，并没有71.25㎡户型的房屋。被告亦没有依照《征收条例》第二十一条第二款的规定与原告计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。综上所述，该房屋征收补偿决定认定事实不清、适用法律错误，应予撤销。【律师建议】本案中，被告对时隔四年之久迟延作出评估及变更评估公司的事由未作出解释和说明，且调换的房屋在价值方面没有按照《征收条例》的规定与原告结清差价，这本身是案件的细节性因素，但是需要各方面引起高度关注，在迟迟未达成征收补偿协议的情况下，如何确定房屋的价值需要慎重对待。一、我国《土地管理法》的历史变迁（二）判决确认房屋征收补偿决定违法的案件判决确认房屋征收补偿决定违法的案件在该种类型中共有38件，按照裁判理由来看，事实不清（证据不足）的有13件，程序违法的有24件，适用法律错误的有1件。案件数量和撤销的案件来比相对而言较少，征收补偿决定虽然没有被撤销，但是其中依然存在各种各样的瑕疵。具体如下图所示：

1.事实不清▶案例15：常江西诉滁州市琅琊区人民政府征收补偿决定案【案情简介】2017年6月6日，琅琊区政府作出滁琅征字〔2017〕41号《征收决定》，决定对北湖周边东侧棚户区改造地块范围内国有土地上房屋实施征收。常江西在此范围内有97.29平方米的砖木及砖混结构的房屋。根据《北湖东北侧房屋征收地块第七小组终审认证公示表》记载常江西户予以认可的房屋面积为97.29平方米，其中住宅实际用于营业面积为44.38平方米，认证结果为予以认定。因双方未达成安置补偿协议，2018年12月5日，琅琊区政府作出（2018）滁琅房决字第21号《征补决定书》并于2018年12月12日邮寄送达给常江西。2019年7月30日，琅琊区政府作出并向常江西送达了《关于撤销（2018）滁琅房决字第21号〈滁州市琅琊区人民政府房屋征收补偿决定书〉的决定》，告知常江西因发现该征收补偿决定的程序有瑕疵，决定撤销《征补决定书》。而常江西坚持不撤回起诉。【法院认为】本案中，琅琊区政府并未提供任何房屋征收补偿分户评估报告及公示材料。《补偿安置方案》第六条规定了实际用于经营“一层一进”住宅房补助（按认证面积），而在《北湖东北侧房屋征收地块第七小组终审认证公示表》中对常江西户住宅实际用于营业面积为44.38平方米也予以了认证。但《征补决定书》中对于常江西户已认定的实际用于营业的住房未给予补助，也未说明理由。由此，该《征补决定书》事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。鉴于琅琊区政府作出《关于撤销（2018）滁琅房决字第21号〈滁州市琅琊区人民政府房屋征收补偿决定书〉的决定》，决定撤销（2018）琅房决字第21号《征补决定书》，原行政行为已不具有可撤销内容，故法院对常江西主张确认琅琊区政府作出的《征补决定书》违法予以支持。【律师建议】本案中区政府已经在诉讼程序过程中自行撤销了补偿决定书，但是由于行政诉讼的特殊规则，原告如果在诉讼中不撤诉，那么行政审判必须对原行政行为依然作出处理，如果征收补偿行为确有问题，那么法院仍将确认该行为违法。122.程序违法▶案例16：杨明贵诉临澧县人民政府房屋征收补偿决定案【案情简介】2017年7月27日，临澧县政府作出《关于青年北棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定》（临政发[2017]21号），同日公告该征收决定和房屋征收补偿安置方案，并载明了行政复议、行政诉讼权利等事项。并且房屋征收补偿安置方案确定的签约及搬迁期限为自房屋征收决定公告之日起30日内。2017年8月1日，诚瑞公司对青年北棚户区改造项目范围内被征收房地产作出了初步评估结果并公示。2017年11月30日，诚瑞公司对青年北棚户区改造项目范围内被征收房地产的价值进行了评估并作出湘诚瑞房估征字（2017）007号整体评估报告。同日，诚瑞公司对涉案房屋的价值进行了评估并作出湘诚瑞房估征字（2017）007-1号《房屋征收估价分户报告》。2017年12月3日，临澧县房管局工作人员将分户评估报告留置送达杨明贵，并有社区工作人员见证。2017年12月20日至2018年3月23日，临澧县房管局工作人员与杨明贵就涉案房屋的征收补偿问题进行多次协商，始终未能达成协议。2018年4月4日，临澧县政府作出临政征补决[2018]2号房屋征收补偿决定。【法院认为】本案中，临澧县政府对于涉案房屋的装饰装修及附属设施以价格明细表的方式代替评估报告，被诉房屋征收补偿决定未明确用于产权调换房屋的面积和评估价值，均属于程序违法，依法属于可撤销的行为。但由于青年北路是临澧县重点工程项目，且工程建设迫在眉睫，该项目中需征收的房屋仅杨明贵一户未能签约腾房。如撤销该房屋征收补偿决定将严重影响工程进度，给国家利益、社会公共利益造成重大损害。故可在确认行政行为违法的基础上保留其效力。最终，法院判决确认该补偿决定违法。【律师建议】本案中，用其他方式代替评估报告明显违法。法院的裁判涉及行政诉讼一种特殊情形，即本该撤销的征收补偿决定，考虑到公共利益的原因，而对其确认违法，被征收人在得到法院判决之后，可以对其中未给予足额补偿的部分通过国家赔偿的方式争取，这样也不会影响后续重点工程的建设。房屋征收补偿协议虽然在三种类型的案件中占比最少，由于房屋征收补偿协议涉及到立法层面的影响，在2015年5月1日《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》施行后，才将征收补偿协议正式纳入行政案件进行审查，之前一直作为民事案件处理，今后这种类型案件可能会呈快速增长趋势，也有必要对其107件案件作进一步的细致梳理，从裁判结果和裁判理由两个维度加以梳理。C、房屋征收补偿协议案件的基本情况分析一、我国《土地管理法》的历史变迁（一）判决撤销房屋征收补偿协议的案件判决撤销房屋征收补偿协议的案件在该种类型中共有85件，按照裁判理由来看，事实不清（证据不足）的有53件，程序违法的有32件，适用法律错误的有0件。具体如下图所示：

1.事实不清（证据不足）▶案例17：刘兴刚诉颍州区政府房屋征收补偿协议案【案情简介】2018年3月25日，西湖街道办（受颍州区政府）委托与刘兴刚签订了《集体土地房屋征收协议书》，协议载明该房屋有效面积为120平方米，其中60平方米给予产权调换，另外60平方米给予其补偿款，另给予其搬家费、附属物补偿款、签约人员奖金等；刘兴刚均已经领取。2018年6月11日，刘兴刚以颍州区政府为被告诉至法院，请求判决撤销签订的《集体土地房屋征收协议书》，并判令被告按照阜州征字第［2018］17号文件《安置补偿实施细则》的规定重新与原告签订协议；认定原告名下被征收合法房屋的产权调换面积为140.57平方米及原告有权按安置房成本价增购60平方米安置房屋。【法院认为】根据颍州区政府制定的《安置补偿实施细则》补偿标准和支付方式的规定，超过规定婚龄的青年未婚或者已经结婚未育的，可以按安置房成本价增购30平方米安置房屋。本案中刘兴刚属于超过规定婚龄未婚的情形，根据上述规定，其可以按照成本价增购30平方米房屋，颍州区政府未按照上述规定给予其该项安置不当，应予纠正。刘兴刚的该部分诉讼请求成立，本院予以支持。综上，颍州区政府与刘兴刚签订的涉案协议事实不清、证据不足，依法应予撤销。【律师建议】征收人与被征收人在签订房屋征收补偿协议时，要按照相关补偿方案、当地政策的特别规定，查明事实，对存在特殊情况的被征收人予以补偿，体现征收补偿的公平性原则，不得少补偿、漏补偿，侵害被征收人合法权益，也不得多补偿、滥补偿，侵害社会公共利益。▶案例18：王井池诉连云区房屋征收局房屋征收补偿协议案【案情简介】1997年原告购买了东港工区外滩三组100号房屋，并签订了《徐圩盐场公房出售协议书》，缴纳购房款，该协议载明：房屋出售后，产权归个人。1997年底，原告将该房屋交第三人居住。2015年12月6日，被告与第三人签订《房屋征收补偿安置协议书》，协议约定第三人将案涉房屋交由被告征收，被告支付补偿安置费181986元。后原告得知房屋拆除，系被被告征收后，起诉要求撤销被告与第三人签订的房屋征收补偿协议书，判令被告向原告支付房屋征收补偿款181986元。【法院认为】根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、参照《连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。本案中，被告对涉案房屋实施征收时，该涉案房屋未办理房屋权属登记，被告在明知原告与第三人存在房屋权属争议的情况下，仅凭证人证言及徐圩盐场的水电费缴费记录，即认定原告已将涉案房屋卖于第三人，以第三人作为被征收人，并据此与第三人签订的《房屋征收补偿安置协议书》基本事实不清，主要证据不足。判决撤销被告与第三人签订的《房屋征收补偿安置协议书》。【律师建议】房屋征收部门应当严格依照《征收条例》的相关规定履行职责，对房屋权属进行调查核实，在被征收房屋所有权人与实际居住人不一致的情况下，不能仅凭简单的证据材料进行判断，而要结合房屋权属、买卖合同、实际使用等多种情形进行判断，在房屋所有权人对征收补偿有异议的情况下，应该做好房屋所有权人与实际使用人的工作，尽量协调解决。如无法协调解决，建议房屋所有权人与实际使用人进行确权。▶案例19：叶华波诉温州市龙湾区人民政府蒲州街道办事处征收补偿协议案【案情简介】因蒲州街道某安置房工程建设需要征收土地，原告涉案房屋位于坐落土地位于征收范围内。2014年4月10日被告与原告签订编号035《征收集体土地房屋补偿协议书》，被告将上述协议第8页（最后页）交给原告签字，原告在该页乙方处签字捺印。原告于2017年7月31日收到书面协议书。原告认为该协议签订时为空白协议，内容伪造，不是原告真实意思表示，故诉至法院，请求撤销原被告签订的《征收集体土地房屋补偿协议书》。【法院认为】本案中被告提交的被诉协议文本中第7页最后一行内容与第8页首行内容无法衔接，且字体存在差异，故原告认为被诉协议第1-7页内容不是原告真实意思表示的意见，本院予以支持。由于原、被告就被诉协议主要条款尚未达成一致意见，被诉协议的内容并未取得原告追认，被告未提交异议部分认定的相关证据材料，故原被告签订的被诉协议事实不清，主要证据不足，判决撤销被告与原告于2014年4月10日签订的《征收集体土地房屋补偿协议书》。【律师建议】协议成立的前提是缔约双方达成合意，协议的主要条款确定明确，“空白协议”因缺乏意思表示一致的要件，会导致协议无效或被撤销。征收部门在与被征收人签订行政协议时应遵守依法行政和诚实守信的基本原则，同时在签订协议前应对被征收房屋的具体坐落、总建筑面积、未登记房屋的认定情况等予以核对查证以作为签订协议的合法依据。2.程序违法▶案例20：李锡芳诉金寨县国土资源局房屋征收补偿协议案【案情简介】2016年3月，金寨县城规划区江环南路（东段）建设项目实施，原告居住房屋在征迁范围，因第三人陈德传主张该房屋是其父亲所有，与原告产生争议。《房屋征收现场调查认定结果公示表》上登记：“房屋所有权人李锡芳，备注：产权有争议。”2016年3月15日，经村委会调解，原告小儿子陈从国与陈德传达成协议：“李锡芳现住房的拆迁补偿安置房产权归陈德传所有，陈德传补偿陈从国现金三万元。”同日，被告与陈德传就争议房屋达成《房屋征收补偿协议》。李锡芳以陈从国与陈德传达成的调解协议其不知情，房屋征收补偿协议侵害其合法权益为由提起诉讼，请求撤销被告和第三人于2016年3月15日签订的《房屋征收补偿协议》。【法院认为】该被征收集体土地及房屋产权确实存在争议。李锡芳系争议一方当事人，陈从国未经李锡芳授权，于2016年3月15日与陈德传签订《调解协议》，对争议房屋的拆迁补偿安置房作出处理，属无权代理，对李锡芳不发生法律效力。被告在本案拆迁房屋产权有争议的情况下，依据金集建（91）字第23414号《集体土地建设用地使用证》和《调解协议》即与陈德传签订《房屋征收补偿协议》，该具体行政行为事实不清，主要证据不足，程序违法，依法应予以撤销。【律师建议】征收部门签订房屋征收补偿协议需谨慎，尤其在明知房屋权属有争议时，要审慎审查签订补偿协议依据的合法性、真实性，尤其是对于授权委托手续必须核查清楚，签协议的人员必须得到相关权利人的合法授权文件，才能与其签订征收补偿协议，否则协议会因程序违法等事由被撤销。案例21：陈世均与邯郸县住房和城乡建设局房屋征收补偿协议案【案情简介】原告陈世均与第三人陈世光系姊妹关系，1984年在该村以其母亲（现已故）为户主登记的宅基地两块，登记图号为330、426，家庭成员有原告陈世均及其女儿等三人。2014年北陈庄村整体拆迁，对两块宅基地及房屋进行了拆迁置换。因存有纠纷330号由第三人陈世光与被告签订《房屋征收补偿协议书》；426号由原告儿子陈克欣与被告签订《房屋征收补偿协议书》。北陈庄村委会同意该置换房暂由村委会保管，待双方协商一致或法院裁判后确定归属。后邯郸市中级人民法院作出的民事判决生效后，原告起诉请求撤销被告与第三人签订的0000476号《房屋征收补偿协议书》。【法院认为】本案中第三人陈世光既非330号宅基地登记户主也非该宅基地登记户主的家庭成员，也未取得该争议地块的合法土地使用证。且根据《邯郸市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十七第一款第三项规定，房屋征收部门与被征收人在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的或有下列情形之一的，由房屋征收部门报请同级人民政府依照本办法规定按照补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。……（三）房屋所有权有纠纷，尚未依法解决或正在诉讼的。本案中被告与第三人签订《房屋征收补偿协议书》违背了上述规定属程序违法，判决撤销被告与第三人陈世光签订的0000476号《房屋征收补偿协议书》。【律师建议】房屋征收部门在签订征收补偿协议时，首先应当考虑房屋权属是否存在争议，如若在征收补偿过程中，相关权利人已经发生争议并通过司法途径在进行处理，那么应当暂缓协议的签订，待争议得到确定的司法裁判之后，再进行处理。否则，贸然草率地与相关权利人签订协议会带来后续的诸多法律问题。案例22：宁波市镇海通宝纸业有限公司与宁波市镇海区澥浦镇人民政府房屋征收补偿协议案【案情简介】2014年12月5日，原告与宁波市镇海区蟹浦镇房屋拆迁事务所签订了《非住宅房屋征收补偿协议》，该协议根据2014[14]号宁波市镇海区人民政府办公室形成的《会议纪要》精神，将原告非住宅列入项目房屋征收范围，按照《宁波市国有土地房屋征收与补偿若干规定》及镇海区有关文件规定，结合企业实际签订。后原告认为，整个征收过程存在严重的违法与欺诈，未合法做过评估，故诉至法院，请求法院撤销《非住宅房屋征收补偿协议》、《宁波市镇海通宝纸业有限公司收购协议》。【法院认为】被告在行政征收过程中违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第一款“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项”及第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”等规定，程序违法，且涉案的《非住宅房屋征收补偿协议》、《宁波市镇海通宝纸业有限公司收购协议》实际均指向同一行政征收行为，故对上述两份协议均应予以撤销。【律师建议】征收部门在作出房屋征收补偿时，要严格依照法律、法规的规定进行，对被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。如若不进行评估，即使签订了征收补偿协议，权利人一旦提出异议，那么整个征收补偿的合法性基础将会被动摇，相关价值也不会得到司法机关的认可。（二）判决确认房屋征收补偿协议违法的案件判决确认房屋征收补偿协议违法的案件在该种类型中共有18件，按照裁判理由来看，都是程序违法。▶案例23：赵月娥与永州市零陵区人民政府房屋征收管理办公室房屋征收补偿协议案【案情简介】2015年11月4日，杨金英（已故）名下的零陵区大西门36号房屋在永州市零陵区人民政府作出的《征收决定》征收范围内。根据2014年6月16日法院的生效民事判决，原告享有上述房屋1/5份额的产权。2016年1月20日，被告与第三人赵军、赵逸群、曾开英签订了《国有土地上房屋征收购买区内商品房补偿安置协议》，房屋征收补偿款共计690295元。2016年2月19日，原告知道被告与第三人签订了安置补偿协议，第三人领取了全部补偿款，而该房屋原告赵月娥应享有五分之一的份额。2017年4月1日，原告赵月娥再次向本院起诉请求撤销被告与第三人签订的协议，赔偿损失。【法院认为】根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条的规定，被告应该对被征收人的房屋权属组织调查登记，调查结果应在房屋征收范围内向被征收人公布。本案中，涉案房屋虽登记在杨金英名下，但根据生效民事判决，原告享有案涉房屋1/5份额的产权，而被告实施征收案涉房屋的被诉行政行为时，没有告知赵月娥，程序违法。因被告征收该房产时将所有的补偿款690295元全部付给了第三人赵军、赵逸群、曾开英，被告征收该房产的行政行为侵犯了原告的财产所有权，判决确认被告与第三人签订《国有土地上房屋征收购买区内商品房补偿安置协议》的行为违法。被告赔偿原告138059元（房屋征收补偿款690295元的1/5）。【律师建议】房屋征收部门在签订补偿协议前，应当对房屋征收范围内房屋的权属等情况组织调查登记。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。在调查登记的过程中，除了查看房屋的权属登记情况外，还要审查房屋权属是否发生过争议，是否经过司法裁判。如果司法裁判已经就权利归属作出了新的规定，那么即使产权登记未进行变更，也应当根据物权法的规定，按照生效司法文书的要求审查所有的权利人。若遗漏被征收人，则程序违法，征收部门会面临补偿协议被确认违法，赔偿损失的风险。案例24：高九生与于都县房地产管理局房屋征收补偿协议案【案情简介】于都县政府因规划需征收高泉海、陈桂花（原告及第三人高北发之父母，均已去世）共有的房屋。被告调取了高泉海于1989年8月16日所立的遗嘱（载明案涉房屋归北发九生两人共有等内容）、原告高九生的《农村宅基地权属情况登记表》（载明户主高九生，主房坐落地点学堂下等内容）复印件，后于2017年2月16日与第三人高北发、2017年3月23日与原告高九生签订了《于都县贡江新区房屋征收补偿安置协议书》。原告在与被告签订协议时，得知被告依据高泉海的遗嘱已与第三人高北发签订了一份补偿协议的事实，遂诉至法院要求判令涉诉协议约定的补偿款及安置房建筑面积归其所有。【法院认为】被告依据高泉海的遗嘱分别与第三人高北发、原告签订协议。1989年8月16日高泉海立遗嘱时，其妻尚健在，高泉海以遗嘱处分