馨雅大酒店项目可行性报告-项目评估课程设计

3第一章项目总论 4 4 5 5 5 7 7第二章市场研究 7 7 92.3本市房地产市场分析 9 9 2.5项目拟定位方案 2.5.2项目定位方案 第三章项目开发方案 3.2产品设计建议 3.2.1建设规模 3.2.2建设内容 3.2.3项目实施计划和进度 第四章融资方式分析与选择 第五章投资估算与资金筹措 5.1投资估算 205.2资金筹措 21第六章财务评价 6.1成本核算 6.1.1成本核算依据 6.1.2成本核算 6.1.3投资经营进度 6.2利润估算 6.3财务评价结论 第七章结论与建议 前言本项目位于西安市小寨东路64号，处于二环与本项目占地约69亩，建设规划用地45000平方米，总建筑面积270000平方米。框剪结第一章项目总论上升。全市旅游总收入占全市国内生产总值(GDP)的13.5%,旅游业已成为西安市真正的目前，西安拥有接待游客床位数达17万张，其中旅游涉外饭店38家，床位2万余张(星级饭店32家，其中五星级4家，四星级5家，三星级14家，二星级6家，一星级3家),年接待海外旅游者能力达100余万人次。从数量和质量上基本满足了西安旅游观光客人的住宿需求。目前，西安市共有国际旅行社27家，国内旅行社100多家，组团类型也从建设地点：西安市雁塔区小寨东路64号基本概况：该项目占地69亩。建设五星级酒店，总建筑面积27000平方米，房间数300间(套),600个床位；餐位1000多个，多功能餐厅3000m²,综合性商场，中1.2.2项目地块位置及周边现状1地块周边环境图66ag10(1)地块区位本项目位于西安市小寨东路64号，处于二环与(2)地块规模及产品本酒店占地面积69亩，规划建设面积46000平方米，总建筑面积270000平方米，共七层，包括地下一层(作为停车场),地上六层，作为餐饮、娱乐、住宿、会议场所。其中一区域环境：该地段西邻小寨，寨作为西安南郊的Sub-C交通流、物流在小寨什子积聚和疏散，早在20世纪70年代起就逐步发展形成商业街区，其繁华程度仅次于钟楼CBD,是西安南郊的城市Sub-CBD。小寨商业空间也多是三维立2)办公：旺角办公、明阳国际等。4)闲暇业：康体休闲有开米广场、好又多购物广场、1.4.1市场研究1.4.2投资估算与融资方案1.4.3综合评价1.4.4研究结论与建议近年来，西安的对外经济交流与合作迅猛发展，经贸活家的17个城市建立友好城市关系，有58个国家和地区在西安设立三资企业，世界500强企业中已有近30户入驻西安。外贸进出口商品市场覆盖100多个国家和地区，外商投资项目业网点12万个，各类贸易市场543个，销售过亿元的市场16个。全市连锁企业已发展到83家，连锁门店1268个。2004年全市实现社会消费品零售总额506.5亿元。据初步核算，西安市2006年实现生产总值(GDP)1270.14亿元，是2000年的近2倍，超额完成“十五”目标100亿元，比上年增长13.1%,分别高于全国、全省增幅3.2和0.5个百分点。全市人均生产总值达到15925元，比上年增长12.4%。全社会固定资产投资额835.10亿元，比上年增长29.1%。一季度，全市完成建筑业总产值58.08亿元，较08年西安GDP2190.04亿。比2007年增长在西安市第十四届人民代表大会第四次会议图表，直观地总结了2008年政府的工作，当年西安市生产总值达到2190亿元，增长15.6%,创十五年来新高；城镇居民人均可支配收入15207元，农民人均纯收入5212元，分别净增2545元和813元，扣除物价因素，分别实际增长13.3%以上和11.8%以上。2.2市场状况分析上升。全市旅游总收入占全市国内生产总值(GDP)的13.5%,旅游业已成为西安市真正的以盛唐文化为品牌，以资源整合为手段，累计引进项目82个，累计完成固定资产投资128亿元，建设区内道路40公里，加速建成了大雁塔南2.3本市房地产市场分析对西安目前现有的酒店、饭店的调查显示，目前西安有4家五星级酒店、6家四星级酒店、15家三星级酒店、20家准三星级酒店和近100家二星级及以下酒店。调查还显示，西安目前五星级酒店客房总数为1700余套，房总数为3500余套，准三星级酒店客房总数为3800余套，二星级酒店客房总数为11000余套，以上所有酒店、宾馆合计客房总数为22600余套。例占到绝大多数，而准三星级以上的酒店数合计只有31口五星级四口五星级四星级三星级口准三星级二星级及以下而城西、城北和西高新三城区酒店数合计占全市酒店数的25%,可见酒店在各个城区之间的些酒店却一直保持较高的入住率(有些酒店如调查数据显示，酒店平均客房入住率达到70%,其中客房入住率为75%和65%的酒店数分别占31.6%和26.3%,两者合计占到58%;客房入住率最高达到90%的酒店占15.6%,入住率最低为45%的酒店占10.5%。表明，西安酒店整体入住率平均水平基本维持在70%左右，西安酒店接待的客户主要是以散客为主，占入住客人的35%;其次是旅行游客，占入住客人的26%,表明西安目前酒店的经营对象主要是议、商务洽谈、培训为目的入住的客户占16%,机关单位(以陕西省其它地区为主)占13%,其它消费形式占10%。如图2—3—2恒图2—3—22.4板块市场分析星级及以下酒店分配比例分别为3%、4%、10%、14例占到绝大多数，而准三星级以上的酒店数合计只有31西安城内和城南是酒店净重区域，截止2011年城内酒店展33.5%比2007年下降了9.5%,城南酒店占41.5%比2007年增加了18.5%,是西安酒店发展最快的区域，就发展趋势而言城2.5项目拟定位方案2.5.1项目SWOT分析2.5.2项目定位方案(一)项目定位酒店功能定位餐饮娱乐住宿会议(二)市场定位经济型酒店0西安城内和城南是酒店净重区域，截止2011年城内酒店展33.5%比2007年下降了9.5%,城南酒店占41.5%比2007年增加了18.5%,是西安酒店发展最快的区域，就发展趋势而言城南城北酒店比重增加，城内比重大幅度下降，其领导地位逐渐被城南取代。本项目所处地段属于城南区域，且位于商业中心小寨和旅游观光区大雁塔、曲江之间，其附近酒店分布如图2—5—3水和指通操肆垢水和指通操肆垢打西器一000③陕西而史绣物境0友大重长安大学塔0西安财还学1000米集团生各大涯塔北广场文化商业广场西安时经学院区万众广场A座器美的家用空调露m江专南隔西安邮电大学西安市商区②陕遇学前师范学院。缘地，九号小寨小蝶地海珀紫癣韦一街毒街本地段虽然酒店分布密集，但四五星级酒店极少，80%为经济型酒店，因此本项目定位于五星级酒店(三)客户定位在西安，二星级酒店的客户主要是一些外地企业常驻西以中小型企业市场营销人员临时歇脚之处，故入驻其中的省内外客户比例差别不大。三星级酒店客户，一部分为商务人员出差下榻三星级酒店，另一部分为省外人员来西安观光旅游的团体或散客入住，对于市内一些中型企业重要的新闻发布会也会在这些酒店召四五星级酒店客户，多数是来中国，西安旅游观光的外宾，有散客有团体，一部分是省第三章项目开发方案本项目位于西安市小寨东路64号，处于二环与三环之间。东临慈恩西路，南临雁塔西路，西临翠华路，北临小寨东路，正在小寨十字修永惠商店电信四所家国区(北院)大塔北广场国摩友大厦◎◎财绿书西大丽塔地下宫0O第八十五中学家蛋院遮址公园西财经学狭教华其都华落3.2.1建设规模本酒店占地面积69亩，规划建设面积46000平方米，总建筑面积270000平方米，共七层，包括地下一层(作为停车场),地上六层，作为餐饮、娱乐、住宿、会议场所。其中一3.2.2建设内容套间(5)环保设施(6)室外工程：位于2F,面积7000平方米，为娱乐中心和MODERNBOSS(现代商务老板俱乐部)。客房客房分布于3F-5F,有商务客房300间，其中：商务套房20间，有普通标准间260间，2014年6月～2014年7月：完成项目工程可行性研究编制及报批工作；2014年7月～2014年8月：完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查；2014年9月：完成项目工程的施工前期的准备工作；2014年10月～2015年4月：完成项目工程的全部土建工程施工；2009年5月～2015年6月：工程的全部装饰装修工程；2015年7月：完成人员培训工作2015年8月：完成工程竣工验收，并全面投入使用。第四章融资方式分析与选择项目总投资44379万元，建设投资13800万元(包括建筑投资6000万元、设备购置及安装投资9000万元),流动资金3000万元。资金来源自筹3.0亿，其余申请贷款。本项目计划采用多样化的融资方式，可采用如本项目拟采用如下方式建立健全公司治理结构，保障投资者(融资方)的利益：第五章投资估算与资金筹措客房数300间44379万元13800万元11029万元5290万元8740万元绿化估算1840万元本估算的编制范围包括土建工程(包括外墙装修表5—1按各项目划分如下：单位：万美元号费用名称投资额静态投资1建筑工程费2设备购置费3安装工程费4室外工程费5服务性设施及家具器具购置费6工程建设其它费用7基本预备费小计二动态投资1工程造价调整预备小计三合计(3)流动资金估算估算，正常年需流动资金2500万，其中，铺底流动资金1250万，约占流动资金的50%。(4)无形资产估算拟建项目用地69亩，根据该土地的类型，该宗土地出让金及附属物赔偿金约1558.8万元/亩。共计10750万元。本项目总投资44379万元，其中，企业自筹29586万元，银行申请贷款14793万元，贷款年利率6.45%,资金分两年贷款，贷款计划如下表5—2表5—2资金来源2014年2015年2016年合计1、银行贷款本期借款年利率=6.45%本期借款利息期末