鹤城华中物流园工程建设可研报告

1经历着一场深刻的变革。特别是20世纪90年代以来，现代物流业作为一个代表新型经营理念的服务产业，在提高国民经济运按照市委、市政府“构筑商贸物流中心，建设生态宜居城市”的发展战略，坚持“立足全市，辐射周边，融入国际”的将达到480亿元，有实力(年销售收入10亿元以上)的大型商贸企业将有20家以上，大型物流企业15家以上。怀化成为湘、鄂、渝、黔、桂五省(市、区)周边区域性现代商贸物流中心、全国二级物流节点城市、湖南省一级至2012年全市GDP及社会货物运输量预计如下：2010年，全市商贸物流业GDP为144亿元，占全市GDP总量的18.8%,至2012年，按年均15%递增，2012年全市2为166亿元，占全市GDP总量的20%。年份铁路运量南站(万公路运量(万吨)水运量(万吨)空运量(吨)总量(万吨)年均递增8总增长%2009年至2012年按15%递增预计。3怀化市公路货运主要分为两部分：专业运输，社会运其中，专业运输指的是部、省及市属的大型运输企业运输所承担的货物运输部分，社会运输指其他形式的社会运输企业，包括个体及联户，所承担的运输份额。近年来，公路货运的发展趋势是专业运输不断萎缩，社会运输得到了极大发展。2009年公路运输总量5081万吨，其中社会运输达3048万吨，已经占升华，为社会提供多层次、互动式物流服务。为电子商务的发展提供装备精良、运作高效的坚实物质基础。2009年仅仅南站铁路运输量达到933万吨。要运输方式还是以高成本的公路运输为主，而鹤城华中物流商贸园的建立刚好弥补了怀化地区物流在这一方面的不足，并且为加快怀化市物流业的发展，怀化市政府制定了怀化的两4以怀化城区为中心向四周形成一个辐射圈，从全国各地(主要是周边地区)聚集商品、资金、人才等要素于怀化城区。立足鹤城华中物流园铁路集装箱堆场5为了建设好华中物流园项目，华中物流有限公司于2010年本可研报告根据现代物流的发展背景、第三方物流的趋势、物流园的优势、国家物流产业发展规划等背景进行深入分析与园建设项目的必要性进行了论证；通过对项目所在区域的经济、装箱运输优势、怀化工业园鹤城分园园区企业以及周边区域的出了相应对策措施，并对项目产生的正负面影响进行了分析与最近，2010年5月13日国务院颁布了《关于鼓励和引导民6间健康发展的若干意见》,这是继前2年以来，中央投资4万亿在编制本报告过程中，得到了怀化市、鹤城区相关主管部出了宝贵的修改意见。项目编制组对来自上述各个单位的支持7第一章总论1.3拟建地：怀化工业园区鹤城分园(怀化鹤城区阳塘村，在城东火车站货场的基础上扩建物流园区)1.4项目单位及负责人：负责人：谢永健(法人代表)1.5项目单位概况华中物流有限公司成立于2008年9月，注册资金10000万信息服务及汽车物资运输为辅。华中物流有限公司是怀化市周边地区最大、综合实力最强的物流公司之一。目前公司拥有三股道铁路专线，全长3.4公8达8000万元/年；公司已与怀化市煤炭公司辰溪供销站、华诚贸易有限公司、华中水泥有限公司等大型企业签订了长期的合作协议。2010年公司年经营收入约2.3亿元。随着怀化火车南站业务量的饱和、怀化工业园区内的企业政府、鹤城区政府、园区管委会、华中物流公司与广铁集团共司双方共同合作开发和利用火车东站的资源优势及地理优势，华中物流有限公司与湖南湘通物流有限公司(广铁集团下属湖南省铁路站场货运管理单位)将斥重资在怀化城东火车站货运输物资将达8万个标箱，企业年收益达1.8亿元。1.6项目编制单位：长沙金智工程咨询有限公司受华中物流有限公司的委托，长沙金智工程咨询有限公司编制可行性研究报告(项目申请报告),我长沙金智工程咨询有限公司立即组织技术人员(专家),到现场进行调查研究，通过91.7编制依据及范围1.7.1依据：(第三版);(2)国家现行财税制度和价格体系；(3)国家经贸委、铁道部、交通部等6部委在2001年联合(4)根据国务院2009《物流业调整和振兴规(2009~2011年)》;(5)交通部《关于促进运输企业发展综合物流服务的若干意见》;(6)湖南省委、省政府《关于加快湘西地区开发的决定》年6月);(7)国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的1.7.2范围：本次对项目的建设背景及必要性、产业趋势及前景、建设规模、工程方案、环境保护、项目实施进度计划、投资估算和社会效益等方面进行全面论证和研究。1.8建设规模及内容根据怀化城东火车站及怀化工业园鹤城分园、怀化市区经商贸市场发展趋势，拟建项目将在城东火车站原有基础上征地年吞吐量达8万个集装箱。具体建设内容如下：“总体规划、分阶段分目标实现”。在发展物流业的同时，以促进第三产业为契机；根据怀化火车东站货运场运输的产品和怀化地区市场的特点，整体规划、逐步建立和完善现代物流以信息技术为支撑，通过组织结构调整和资源整合，发挥规模立足企业自身，逐步拓展业务市场，扩大物流的辐射范围，努力将华中物流公司打造为湖南省的物流中心组成部分，同时连接怀化周边物流和湖南省内物流，形成西南地区极具竞争力的物流链，最终发展成覆盖大西南地区的综合性第一般在100～200公顷的范围内。而华中物流园区的区域规划根据国家、省市政策要求、广铁集团规划纲要(园区建成后，怀化地区铁路集装箱的装卸管地区物流量、园区企业的业态、园区企业的物流量、以及广铁集团的铁路物流发展需要，根据怀化市交通局相关文件，怀化市政府、鹤城区政府的发展规划文件等政府文件、数据综合分析后将物流园区合理的进行统筹规划、物流量预算和物流量预鹤城华中工业物流商贸园功能结构分析国1.8.1物流转运中心(包括行政商贸区、公共配套服务区、铁路集装箱作业区、理货场区、高速公路集装箱作业区、物流信息交易平台管理中心、停车场等):①新建综合办公楼(二层)10870平方米；②新建货运办公楼二层共计8592平方米(包括物流信息平台中心);③新建铁路集装箱堆场&公路集装箱堆场占地面积33350平④新建“司机之家”五层，一楼餐厅；2楼娱乐；3-5层住宿。建筑面积5000平方米；⑤新建停车场&汽车修理厂，建一层占地面积为10000平方米⑥新建多式联运功能区(主要为公路和铁路联运提供设备保障、暂存等)&理货场区10000平方米⑦新建120平方米信号楼1.8.2标准化仓储区楼办公用)共10万平方米；备及其配件、日用百货等)新建两层(一楼仓储用，二楼办公用)共20万平方米；楼仓储用，二楼办公用)共计20万平方米；④工业设备&配件区、物流流通加工区(为工业企业和流通区新建两层共10万平方米。具体物流园区区域规划划分功能区名2011年占地2013年占地百分比物流转运中心(包括行政商贸区、公共配套服务区、铁路集装箱作业区、理货场区、高速公路集装箱作业区、物流信息交易平台管理中心、停车场、汽车修理厂、“司机之家”、综合办公楼等)200亩88.6亩737亩310亩气街、瓷砖街、铝材街、木材制品街、林产品加工交易(集装箱运输类木制品)物流服务区物流流通加工区30亩13.3亩工业设备配件区(主要服务园区及其周边企业)50亩22亩再生资源处理区9.1亩合计1037亩443亩1.8.3各功能区域的设施及其功能1.8.3.1、物流转运中心1.8.3.1.1.公共配套服务区为保障物流园区的正常运营，建设公共配套服务区，包括行政商贸区(包括办公楼、工商、税务、海关办公室等服务园区能为企业提供工商咨询、纳税申报与税务登记、报关等服务)和物流信息平台交易中心、临街商铺等，为入园物流企业和物流服务需求者提供全面周到的服务。内容主要包括：综合管理中心、信息平台交易管理中心、综合服务中心、临街商铺及其配套设施、停车场、汽车修理厂、“司机之家”等。公共配套服务区建设规划序号设施功能1综合管理区物流园区的管理中心、信息中心信息平台中心为整个园区的信息中枢商务、金融、行政区商务、办公2综合服务住宿、餐饮、商场、公寓3停车场及其汽车修理停放各类车辆4辅助设施配电站、维修车间、洗车场等5其他设施道路、绿化等6备用设施预留地商务办公设施及其他辅助设施的扩建1.8.3.1.2.铁路集装箱作业区集装箱堆场区位于火车东站货场内，物流园区将形成以火车集装箱为主体的集装箱堆场；可开展公路运输、铁路运输以及公铁联运，规划在火车东站货场布置堆场用地和以公铁联运交易、物流加工、仓储用地为主的物流用地。铁路集装箱作业区建设规划序号设施功能1空箱堆场、中转联运区集装箱空箱堆存2重箱、拼箱堆场集装箱重箱堆存3拆、装箱库办理拆、装箱、中转业务和货物短期堆存4小型停车场装卸机械和集卡的停放5办公楼办理有关手续6辅助设施配电站、维修车间等7其他设施道路、绿化等1.8.3.1.3.理货场区为货物提供清点、分类、及搬运盘点等理货服务以及为停序号设施功能1仓储区货物的暂存2分类区根据客户订单对货物进行分类配货3小型停车场停放各类车辆4其他设施道路、绿化等1.8.3.1.4、高速路(公路)集装箱作业区高速路(公路)集装箱作业区建设规划序号设施功能1运区集装箱空箱堆存2重箱、拼箱堆场集装箱重箱堆存3拆、装箱库办理拆、装箱、中转业务和货物短期堆存4产品分拨区&小型停车场装卸机械和集卡的停放5其他设施道路、绿化等1.8.3.2.标准化仓储区提供标准化的各类仓库，为怀化地区流通企业和工业企业提供仓储和配送等物流服务，同时也为园区内的物流企业提供场地，使其共享现代物流基础设施网络，内分仓储区、包装区、配送配货区、运输、物流加工服务、交易于一体的现代物流中心。主要服务于需要集装箱发送货物的企业、鹤城华中物流园园区生产企业、市区部分流通企业等。标准化仓储区物流服务区建设规划序号规划设施功能1标准化仓储区鹤城华中物流园园区工厂的原材料、零部件、半成品、产成品等仓储、流通企业建材商品仓储、日用品仓储等!2到发货中转仓库&配送配货区怀化火车东站&及园区企业到发货物的临时储存、中转、配送区产品交易市场进行产品交易物流加工服务区木地板等产品加工区包装区仓储货物的包装车间等3小型停车场停放各类车辆5其他设施道路、绿化等1.8.3.3.再生资源处理区对工业生产企业的边角料等废弃原料进行收集、分类、加工、包装等重加工利用，根据调研过程访问的人员估计，生产加工、流通加工过程产生的废弃物和外来的废旧物资物流将达到园区物流量的10%内分处理区、重加工区、仓储区。再生资源处理区建设规划序号设施功能1再生资源处理区再生处理工厂2重加工区对经仓库周转货物进行加工作业3辅助作业区进行装卸、中转及其他作业4小型停车场停放各类车辆5仓储区&其他设施仓储&道路、绿化及其他辅助设施等工业设备配件区建设规划序号设施功能1仓储区工业设备&零部件的储存2工业设备&配件超市区进行产品交易3维修车间工业设备的日常维护6辅助设施配电站7其他设施道路、绿化等1.8.3.5、流通加工区为工业企业和流通业提供生产资料&商品的包装、分割、计量、分拣、组装等物流服务，内分流通加工区、仓储区。流通加工区建设规划序号设施功能1流通加工区生产资料&仓储区物资的包装、分割、计量、分拣、组装等2仓储区流通加工产品的暂存3其他设施道路、绿化等1.9项目建设期限等综合因素，本项目拟定建设期限为1.5年。1.10项目投资估算本项目总投资88978.0万元，包括建设投资费、建设期利息(1)建设投资费为79848.0万元，占总投资89.74%。包括：(2)建设期利息：4212万元，占总投资4.73%利率{7.02%(按5.85%的基准利率上浮20%计算),借期2年，即30,0001.11项目资金筹措本项目总投资88978.0万元，资金来源：申请银行贷款3亿，余下由建设单位自筹。1.12主要技术经济指标经计算本项目投资利润率为74.56%,投资利税率为85.18%,全部投资财务内部收益率为56.04%,财务净现值为135780.0万元。本项目有较强的盈利能力。投资回收期为2.34年(含建设期1年)(税前)。投资回收期为2.79年(含建设期1.5年)(税本项目长期贷款30000万元，贷款年利率为5.94%(1年以上)。从发生第一笔贷款计起，贷款偿还期为2年(含建设期1年),该项目有贷款偿还能力。1.13结论4、本项目的社会效益、经济效益、生态效益显著,抗风险1.14建议1)建设工程不可预见的因素很多，工期、质量、资金、成2)建设单位必须严格执行环境保护“三同时”原则；必须接受环境保护行政主管部门的日常监督管理。4)本项目作为怀化工业园鹤城分园的配套建设，建议项目第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设的背景2.1.1物流物流是指利用现代信息技术和设备，将物品从供应地向接收地准确的、及时的、安全的、保质保量的、门到门的合理化随商品生产的发展而发展，所以物流是一种古老的传统的经济价值、场所价值和一定的加工价值的活动。物流是指物质实体(1)物流反应快速化。物流服务提供者对上游、下游的物(2)物流功能集成化。现代物流着重于将物流与供应链的道之间的集成、物流功能的集成、物流环节与制造环节的集成(3)物流服务系列化。现代物流强调物流服务功能的恰当定位与完善化、系列化。除了传统的储存、运输、包装、流通加工等服务外，现代物流服务在外延上向上扩展至市场调查与的选择与规划、库存控制策略建议、货款回收与结算、教育培(4)物流作业规范化。现代物流强调功能、作业流程、作(5)物流目标系统化。现代物流从系统的角度统筹规划一个公司整体的各种物流活动，处理好物流活动与商流活动及公(6)物流手段现代化。现代物流使用先进的技术、设备与物流技术、设备及管理越现代化。计算机技术、通讯技术、机电一体化技术、语音识别技术等得到普遍应用。(7)物流组织网络化。为了保证对产品销售提供快速、全证整个物流网络有最优的库存总水平及库存分布，运输与配送(8)物流经营市场化。现代物流的具体经营采用市场机制，无论是企业自己组织物流，还是委托社会化物流企业承担物流任务，都以“服务-成本”的最佳配合为总目标，谁能提供最佳的“服务-成本”组合，就找谁服务。物流的社会化、专业化已(9)物流信息电子化。由于计算机信息技术的应用，现代物应商、物流商、批发商、零售商在组织物流过程中的协调和配(二)现代物流发展现状划分配和运输体制的基础上发展起来的新兴产业。进入21世纪(1)我国物流业规模快速增长。2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%;物流业实现增加值2.0万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14%。2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%,占GDP的比重为6.6%。(2)我国物流业发展水平显著提高。一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方年的19.4%下降到2008年的18.3%,物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。(3)我国物流基础设施条件逐步完善。条件。截至2008年底，全国铁路营业里程8.0万公里，高速公路通车里程6.03万公里，港口泊位3.64万个，其中沿海万吨级以上泊位1167个，拥有民用机场160个。物流园区建设开始起步，(4)我国物流业发展环境明显好转。在国家“十一五”规划纲要中明确提出“大力发展现代物流业”,中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合(1)全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与GDP的比率高出发达国家1倍左右。(2)社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问装备等能力有待加强；(4)地方封锁和行业垄断对资源整合和一体化运作形成障(5)物流技术、人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高。(三)现代物流发展趋势现代物流的发展趋势呈现出全球化、多功能化、系统化、流充分利用现代信息技术，打破了运输环节独立于生产环节之外的行业界限，通过供应链建立起对企业产供销全过程的计划(1)第三方物流日益成为物流服务的主导方式。制造业500家大公司的调查显示，将物流业务交给第三方物流企业的货主占69%(包括部分委托)。同时研究表明，美国33%和欧洲24%的非第三方物流服务用户正积极考虑使用第三方物流(2)信息技术、网络技术日益广泛用于物流领域，物流与电上世纪70年代电子数据交换技术(EDI)在物流领域的应方的物流信息得以即时沟通，物流过程中的各个环节得以精确发生了革命性的变化，基于互联网的及时准确的信息传递满足了物流系统高度集约化管理的信息需求，保证了物流网络各点和总部之间以及各网点之间信息的充分共享。(3)物流全球化。物流全球化包含两层含义，一是指经济全球化使世界越来越成为一个整体，大型公司特别是跨国公司日益从全球的角度(四)现代物流发展前景物流在经济活动中地位决定了它的前景。(1)物流产业的发展将成为21世纪中国经济发展的一个重要的产业部门和新的经济增长点。经表现出快速发展的趋势和潜力。三资企业、私营企业等非国有经济为服务对象，“第三方物流”资物流企业进入中国；二是民营企业、多元化股权结构的新兴物流企业发展迅速，这类企业的优势在于经营观念、机制、管理方式能够适应市场快速发展的要求，将成为中国物流产业发展进流产业中强有力的竞争者。从物流的区域市场发展来看，经济发展迅速和比较活跃的要的枢纽城市和中心城市等将成为区域物流市场快速发展的主(2)中国物流产业的发展将从整体上改善国民经济的运行效率，直接提高全社会的经济效益与欧美发达国家相比，我国物流总成本约相当于GDP的16.7%。这说明，目前中国经济运行的物流成本远高于欧美发达物流成本的节约的空间还非常大。据世界银行估计，通过发展物本。在“十一五”期间，如果中国物流成本占GDP的比例降低到15%,每年将为全社会直接节省约2400亿元物流成本，并为企业和社会带来极为可观的经济效益。(3)物流产业发展将促进国民经济各产业部门的健康发而全”的经营组织形式，有助于提高制造业企业的核心竞争力；其次，物流产业的发展能够促进新型商业企业和业态形式的发业的发展。这主要表现在：一是物流服务将促进我国新型运输服务的发展将改变运输企业以运力为中心的经营观念，进而促进运输企业经营方式的改变；三是促进运输企业大力引入现代化发展空间。最后，物流产业发展还会带动和促进许多相关领域的发展，如物流设备制造行业、以互联网技术为基础的电子商务的发展(4)中国物流产业发展对提高我国的国际竞争能力有极其重要的影响一方面，发达的物流产业和基础设施有助于改善投资环境，吸引更多的外国企业和国际资本进入中国市场。另一方面，也是最为重要的方面是，在中国加入WTO,中国经济融入世界经济一国企业都面临着巨大的、全方位的国际竞争压力。加快中国物2.1.2第三方物流第三方物流是指生产经营企业为集中精力搞好主业，把原来属于自己处理的物流活动，以合同方式委托给专业物流服务流全程管理的控制的一种物流运作与管理方式。作为物流业的新兴领域，第三方物流在国外的物流市场上已占据了相当可观的份量，欧洲目前使用第三方物流服务的比例约为76%,美国约为58%,日本约为80%;同时，欧州有24%、美国有33%的非第三方物流服务用户已积极考虑使用第三方物流；欧洲62%、美国72%的第三方物流服务用户认为他们有可能在未来几年内再增加对第三方物流服务的需求。美国IDC公司进行的一项供应链和物流管理服务研究表明：全球物流业务外包将物流成本从1980年占GDP的17.2%下降到了1997年的10.5%,再到2004年的7.5%。实践证明，第三方物流服务的营运成本和(一)第三方物流运作模式货物媒家查财务结算送包裂状飞机第三方物第三方物流服务模式示意图(二)第三方物流特点(1)企业之间是合作关系据不同消费者企业业务流程、产品特征、竞争需要、顾客需求第三方物流所提供的是专业的物流服务。从设计、过程、运行和发展的基本要求。购、订货、配送发运、订单处理的自动化水平。使订货、包装、实现信息快速交换的EDI技术、实现资金快速支付的EFT技术、实现信息快速输入的条形码技术和实现网上交易的电子商务技(三)第三方物流发展现状第三方物流作为企业作业管理的协作者、物流服务的整合个国家第三方物流发展水平代表着本国物流的发展进程。在全现代物流服务既是推动我国经济质量升级的一条重要渠道，也是我国传统运输物流企业转型的必然要求。(1)总体规模偏小、发展潜力巨大。总体上讲，第三方物流在我国处于起步阶段，企业物流和公众物流服务仍然是社会物流的主要形式，严格意义上的第三方物流有效需求不足的局面短时期难以明显改观。同时，第三方物流在中国已经有了大约十成为第三方物流发展最迅速的国家之一。根据有关分析，预计2011年中国第三方物流市场将达到53不断上升，2006年我国销售物流外包以5%-10%的速度增长，运输与仓储外包以10%-15%的速度增长，运输业务委托第三方的占企业运输业务的67%,这些都为我国第三方物流发展创造了良好条件。(2)需求的不平衡性较强。不同企业间的物流理念以及物流需求层次差异性很大，先进的与传统的物流模式并存。一方面中国日趋成为全球制造业的中心，进入中国的先进制造业和分销业产生高端的物流需求，第三方物流需求主要集中在外资领域。这些企业物流理念先进、物流外包水平高、供应链管理要求严格且自主性较强，对第三方物流服务需求迫切、要求高。从另一方面来看，我国物流社会化、专业化程度依然较低。国内企根据有关机构调查，我国内资企业平均使用仓储面积大约是14.1万平方米，平均自有仓储面积8.2万平方米，租用的仓储面积是5.9万平方米，分别是外资企业的4.9倍、3.4倍和12.3有量为66台，装载设备38台，分别是同期外资企业的3.7倍和1.5倍，明显反映出国内外企业在物流社会化、专业化运作方面的理念和实际运作差距。这种先进与落后物流形态并存的现象造成我国物流需求的多元化和社会物流结构的不均衡性。(3)行业集中度较低。根据咨询机构的分析，2006年中国第三方物流市场大约有18000多个服务商和终端，排名前十位的服务商占市场总额仅13%(这可能是很粗略的估计),没有一家物流企业的市场份额超过2%,说明我国物流行业尚未实现充分物流所带来的供应链增值效应关注不够，低水平的过度竞争成为我国第三方物流发展的瓶颈问题，大家在行业中可能都感觉3%-8%左右，行业利润空间尚未完全挖掘出来，和国际上相比差(四)第三方物流发展趋势十一五期间，现代物流作为国家重点发展的战略性产业得到了社会各界的广泛关注与支持，第三方物流发展进一步加快是世界知名的轮胎制造商，1997年、2001年分别在我国东北沈在国际端的原材料进口和产品出口。双方建立第三方物流合同关系后，中国外运股份有限公司按照其供应链的布局实施了个性化的物流解决方案，也就是按照生产企业上下游配置做了一国干线运输包括区域性配送。区域配送从操作层面上、供应链理上的要求以及运输服务要求。服务区域从北方扩展到华东、成本方面我们再看第三方物流服务深化的直接结果是专业分发挥其专业的优势。目前中国外运股份有限公司锁定在IT、汽车行业、家用电器、化工、快速消费品等几个目标行业集中在探讨市场对外运产生的一些新的需求、新的机会。物流、现金流、资金流是供应链三大组成部分。在我国信用体系尚不健全的体系下，中小企业因资金链断裂而造成的采购与供应短缺外运、中远在内的企业纷纷开展此项业务。通过与深发展、广年实现授信额度达到456亿元，2007年1-9月份实现授信额度超过500亿元。很多客户、企业对这个方面的需求也很明显，需要通过物品和质押这种关系来缓解自己资金不足的问题。质押监管的发展标志着第三方物流与金融行业的融合，而服务范围也由静态的仓单质押向货物的在途质押转变，从供应链资金流收流概念引入国内起，以兼并收购为特征的全球物流整合深刻改型的物流大集团在整合过程中迅速发展壮大，市场集中度明显平台集中打造第三方物流服务平台。加快了中国第三方物流企业的全球化进程，也使第三方物流企本手段越来越成为物流企业做强做大的重要途径。2.1.3物流园物流园区，是指各种物流设施和物流企业在空间上集中布局的场所。物流园区也称物流基地、物流园地或物流中心。物流园区的建设是现代物流产业发展的一个新趋势。运输手段运输手段作业方式城市需求物流组织物流服务运行系统(一)物流园的基本功能物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之(二)物流园区类型从满足区域物流服务需求的角度进行划分，物流园区主要(1)区域物流组织型园区。其功能是满足所在区域的物流春等城市规划或正在建设的物流园区等。(2)商贸型物流园区。商贸物流园区在功能上主要是为所在区域或特定商品的贸易活动创造集中交易和区域运输、城市配送服务条件。商贸流通物流园区基本位于传统、优势商品集流通功能的物流园区主要有湖南浏阳医药物流园区、广东西樵纺织物流基地、广东韶关亿华商贸物流基地、浙江传化物流基地、成都中汽西南汽配物流基地等。(3)运输枢纽型物流园区。物流园区作为物流相对集中的规模化进行运输组织也就为物流组织与管理活动的集中创造了运输组织功能也是物流园区的重要区的重要类型之一。属于运输枢纽型的物流园区包括深圳航空物流园区、大连鑫码头物流基地、大连国际物流园区、北京空港物流园区、广东南海三山国际物流园区、上海洋山深水港物流园区、温州港物流园区、徐州香山物流园、南昌进出口物流园区等。这些物流园区的主要功能是提供港口服务、水运、空运、铁路运输和公路运输的组织与服务。(4)综合型物流园区。所谓综合物流园区是物流园区兼具区域物流组织、商贸流通、运输枢纽和为工业生产企业进行配述诸多功能的不同组合。如苏州现代综合物流园区、长沙新港物流园区、南京龙潭物流园区、合肥新站开发区物流园区、沈阳海物流园区、江阴港口综合物流园区、广州汽车物流基地、厦门同安物流基地、东莞常平物流园区、顺德保税物流基地、2.1.4怀化工业园鹤城分园发展现状与前景怀化工业园鹤城分园位于怀化市城东地区内，怀化火车东站与之联结为一体，距怀化工业园5公里，距怀化市市区0.5公日生产能力达8万吨的自来水厂，统一为园区内企业、周边居民集团投资2.17亿元，在园区邻近阳塘新上了220千伏变电站项根据怀化市规划，怀化市将以工业园为坚实载体，力推呼应市委提出的“大干新三年，再创新辉煌”战略，怀化市到2.2项目建设必要性2.2.1加强物流园区建设对建立国家物资流通网络起到基目前的中国物流业正处于蓬勃发展的时期，全社会的物流产业的发展动力既有来自市场物流需求的推动力，也有来自社会物流产业规划的驱动力。物流园区的建设作为社会物流产业的整体规划一个重要组成部分，也被提到了中国物流产业发展整个国家的物资流通硬件网络是由各地物流中心、物流基地和贯穿全国的公路、铁路、航空和航道所组成的。而这一物流网络的形成在历史上来源于经济和贸易往来，物流中心往往就是那些物资集散中心地，在地理上往往接近于物资生产地或者是物资消费地，是由于不同物资产地不同和销地不同所设立的必要的中转站。由于社会物流产业的发展，物流功能从生产和销售中分工独立出来，新兴的物流园区则正好充当了将这些集散中心进一步整合和管理的职能。因此，未来国家物资流通网络国家物资流通网络还需要能够对各种物资信息进行调配，而物流园区所具备的信息管理功能将进一步发挥作用，物流园区之间还将通过信息系统的集成，形成虚拟的全国物流管理中心。从全社会角度出发，可以发现物流园区实质上不单单是一个经济单位，更是一个具有国家战略意义的实体，充当的是支撑整个国民经济发展的基础支柱。因此，建设好华中物流园对发展和完善我国从计划经济走向市场经济后所需要重新构建国家物资流通网，同样起到了基础支柱作用。项目的建设符合我国-+现代物础支柱作用。项目的建设符合我国-+现代物流发展要求。2.2.2该项目建设有利于放大怀化市区位优势。现代物流在社会流通领域占有重要部分，是整个物流网络会的流通基础设施发挥着衔接、协调、枢纽的作用。任何一个地区物流要素，诸如空港、码头、铁路、陆路、货运中心及各种代物流发挥着倍增器的作用。因为只有现代物流的中转和集散流发育不健全，也会严重影响基础设施功用的有效发挥。怀化市作为后发展城市，虽然在矿产、农产品上资源丰富，但社会经济发展仍然不及周边地市，因此，利用华中物流园的优势，加快怀化地区与外界物资流通，促使外界产品进的来，本地产品销的远。强化华中物流园物资流转纽带作用，不仅能解决当地交通运输不畅、物流结构不完善、运输成本高等弊端，关键是有利于放大怀化市区位优势，所以项目的建设迫在眉睫。2.2.3该项目的建设有利于完善当地物流结构，促进工业园业来承担的社会化需求日渐突出。许多企业都迫切希望将其产品的物流服务委托给专业公司，国内一些大型企业也开始对物园的运作能够实现最少的环节、最短的运距、最低的耗损、最心、流通加工中心、交易中心、价格形成中心、信息发布中心现代物流园的质押、监管、抵押、融资业务更加成熟。物流信物流成为第三个利润源要基于两个自身能力：企业以其整体能力来压缩成本、增加利润。2.2.5、政策机会1.怀化的物流规划将陆续进入实施阶段，政府将继续大力推进物流产业发展。火车东站(鹤城华中物流园和火车东站货场结为一体)被规划为怀化市三大区域性综合型物流园区之新的政府机构有利于物流业的统筹规划和协调管理，酝酿中的政策措施会更趋成熟。例如，国家发展和改革委员会正在国家科技部将根据原有现代物流科研项目的进展部署后两年的滚动计划等等。此外交通运输、邮政、信息、商务等有关政府物流基础设施作为投资重点之外，民间资本与外国资本也将把物流装备也将受到重视，提高物流装备技术水平已成为物流业3.怀化市委市政府关于怀化物流业的发展出台了一系列的化市商贸物流业发展促进政策》,为了提高物流企业的办事效率政府专门出台了《商贸物流项目建设审批程序》,2010年10月29日，《市委、市政府召开商贸物流重点项目建设调度会》等等政策文件足可以体现出怀化市委市政府对于怀化物流业发展的高度重视，对怀化的物流企业来讲现在是一个很好的把企2.2.6投资物流市场机会物流业是国家鼓励发展的新兴产业，物流业是继劳动力和通优势以及成熟的各类专业市场，怀化具备了建成现代物流中2.2.7、怀化鹤城华中物流园具有的经营优势1.具有经济地理位置和城市规划优势怀化鹤城物流园位于怀化火车东站内，处于广铁集团和鹤公路连接线，东邻中方工业园，南面是怀化市火车东站货场的延伸，园区建成后怀化铁路集装箱的所有业务也将由华中物流10分钟可抵达怀化火车南站，中方工业园(约2公里);12分钟可抵达怀化河西商贸集中地，15分钟可达怀化工业园。2.项目位于交通枢纽的优势鹤城华中物流园交通发达，路网完善，是怀化市东西北的速公路出口的汇集地，火车运输线直达物流园区，市内多条公交线路途经物流园区。项目所在地周边急需建成一定规模的物3.综合服务完善、科学布局优势鹤城华中物流园是集货物配送、运输、仓储、交易结算、广同时设置物流信息平台交易管理中心、汽车维修、检测、餐饮地企业中备受关注也成为当地企业降低成本、提高利润来源的的建设市场运量潜力巨大。五省(市、区)周边的中心地带。怀化区位条件独特，交通优 (州)成(都)和呼(和浩特)北(海)两条国家级通讯光缆全市建成各类商品交易市场400多个，形成了粮油、家电、果蔬、电脑、建材、日用品、医药、农产品等12大类专业批发市场，年交易额列湖南省第5位，年全社会货物运输总量7000多万吨，现代商贸物流业已具雏形，商贸物流区域商品辐射五省(市、区)周边44个县、30万平方公里，1500万人口的广大区域，年销售额达400多亿元。据不完全统计，每天进出怀化市的各种货运车辆约有五万多台次，2009年进出怀化市的货物量在七千多万吨(其中铁路货物运输量2195万吨、公路货物运输量4614万吨、水路货物运输量121万吨、民用航空货邮运量180吨),货物周转量5825.2百万吨公里。货物运输业的飞速发展不仅使货物运输总量大幅度增长，而且也使运输生产的组织方式和产业结构发生了巨大变化，这其中就包括近年来从货物运输业与仓储业逐步演绎出来的新兴产业——第三方物流3.2自然条件3.2.1气象划为西部温暖少雨多旱区、东南温暖雨丰偏旱区、东部温凉雨怀化多年平均气温17℃,区内年均降雨量1328.4毫米，年均无霜期293天，平均日照1476.8小时，风速年均1.5-2.2米/秒，3.2.2地形地貌平均海拔750米，最高罗子山主峰，海拔1378.7米，最低为沅水出县境水面100.1米。溪河纵横，呈藤枝状分布，河网密度为怀化市是地处雪峰山与武陵山之间，西接沅(陵)麻(阳)下降。一般高程为海拔200～300米。由于长期、多次的地质构特征划分为侵蚀构造中山区、侵蚀构造低山区、构造溶蚀低山——峰背洼地谷地、构造剥蚀丘陵区、溶蚀构造丘陵、侵蚀堆积阶地(河谷平原)六大类型。项目拟建地区属云贵高原与洞庭湖平原过渡地带，介于雪峰山和武陵山两大山脉之间。地势东高西低，最高海拨911米，最低海拨160米，地形坡度为25-30度。区域属震亘系邱陵岩溶，3.2.3地质陶系、泥盆系、石炭系、二叠系、侏罗系、白垩系、第三系及要分布在辰溪县、中方县、鹤城区一带。震旦系主要分布在中武系是市境内较为发育的地层。主要分布在鹤城区至山塘驿一水溪组出露，厚120-150米，与寒武系呈整合接触，青灰板状页岩、板状砂质页岩。石炭系主要分布中方泸阳至辰溪县公路两598—1008米。大面积分布桥头溪、龙泉岩、石马湾、潭湾、孝怀化市地质构造属南华准地台(一级)江南地轴(二级)之怀化至安江凹陷(三级)和沅麻中生代盆地构造单元内。东南与轴缘褶皱带即溆浦至团头大断裂为界；东北部震旦系与板溪群不整合界线即为怀化市至安江凹陷和冷家溪隆起的界线。境内共分为雪峰构造层、加里东构造层、海西一印支构造层、燕3.2.4水文为松散堆积层孔隙水、基岩裂隙水和碳酸盐岩裂隙岩溶水三个方田、水井、修溪、等沅水沿岸呈不连续条状分布。基岩裂隙水含碎屑岩孔隙裂隙、裂隙水和浅变质岩类裂隙水两个亚类。部仅在鹤城至中方铜湾一带呈条状分布。碳酸盐岩裂隙岩溶水分碎屑岩夹碳酸盐岩岩溶裂隙水、碳酸盐岩裂隙岩溶水和碳酸沅陵至怀化公路两侧及长田湾一带。蚀性，盐害和碱害指标均在国家规定标准之内，为适宜的饮用量为1200千瓦的两座水电站。3.2.5交通优势怀化交通便利。全市已形成以公路为主，铁路、水路相配套3.2.6社会现状城乡面貌大幅改善。围绕市区扩容提质，投入资金150多亿元，先后启动了城东开发、城南开发、老城改造三大板块12大油市场市场、汽车城、农资农机摩托车市场、医药城、等一批3.2.7经济现状怀化市商业经济活跃。历来为物质集散中心和商家必争之辐射周边，融入国际”的发展理念，促进我市现代商贸物流业又好又快发展。至2020年，全市商贸物流业GDP将达到480亿元，有实力(年销售收入10亿元以上)的大型商贸企业将有20家以上，大型物流企业15家以上。怀化成为湘、鄂、渝、黔、桂五省(市、区)周边区域性现代商贸物流中心、全国二级物3.2.8水电条件项目区内有新建日生产能力达8万吨的自来水厂，统一为企业、居民供应生产、生活用水；当地政府已成功争取了怀电集团投资2.17亿元，在邻近阳塘新上了220千伏变第四章工程(硬件)建设方案方物流企业和规划建设现代物流园区是推进我国现代物流发展科学的规划建设物流园区有利于营建现代物流的环境，发挥整4.1总平面布置4.1.1环境特征4.1.2总平面布置原则1)建筑布局应按照功能分区的原则。2)贯彻生态原则与效益原则。3)符合铁路设施建设、民用建筑建设要求原则。4)可实施性和可持续发展性原则。5)坚持科学选址的原则。6)坚持高起点现代化的原则。4.1.3平面布置套设施区、办公区、标准化仓储区与集装箱作业区。标准化仓储区分别建于铁路货运场正对面；办公综合楼建于项目地上风楼属于铁路附属设施，由于其特殊性，则按照铁道部门要求布4.2建设内容及规模拟建项目根据怀化工业园鹤城分园实际需求，以及市场发展关设施，建成后年吞吐量达8万个集装箱。4.3土建4.3.1结构项目的土建包括货物仓库、信号楼、办公综合楼等设施建4.3.2耐火等级公综合楼、信号楼耐火等级为二级。其余要求按照相关要求执4.4仓库建设计。仓库的总平面布置设计是根据库址的自然条件和仓库的使经济、合理的仓储作业环境。4.4.1设计原则(1)库区的划分以及建筑物、构筑物平面位置的确定，应满尽可能减少不同运输路线的交叉和干扰。(4)库区安全防护设计，应满足防火、防爆、卫生、防震、隐蔽等安全方面的要求，严格执行有关部门颁发的设计规范。4.4.2仓库的布置设计仓库应用实体围墙隔开。职工住宅必须与仓库区分开，或用库工作人员办公的地方，包括各种办公室、警卫室等。办公场所是仓库生产管理的中心，应布置在主要出入口处并与作业区用洽业务的人员进入作业区。在库区的布置设计中，保证防火间距与节约用地是主要矛盾，可采取提高库房耐火等级，充分利用零星地布置次要建筑物；用不燃材料建防火隔断，隔离危险性大的设施以缩小防火间距用地。特点和自然条件，在保证安全和有利操作管理的前提下灵活布4.4.3运输线路的布置库内不论采用何种运输、装卸搬运方式，道路运输都是必不4.5集装箱堆场建设面布局根据可能堆放物资的特性、消防安全、管理安全等按照实际场地进行建设。(1)应满足集装箱及其散装货进行卸车、倒堆储存及转运(2)铁路卸车线应按集装箱物流量规模与散装货物流运量有方便的转运条件。煤堆存应按现行国家标准《建筑设计防火规范》的规定进行分堆。(3)堆场长度应由运输方式、卸车方式及卸车时间所要求4.6道路4.7给排水4.7.1给水公共建筑集中用水。实际用水量根据城市居民用水规范进行测供水就近从市政供水干管中接入，区内布置以环状和支状外消火栓按规范每隔120米左右布置一个室外地上式消火栓。e.管材4.7.2排水期为1年，综合径流系数为0.75。4.8电气a、负荷类别讯干管线分置道路两侧。电压配电网采用辐射网结线，采用4.9防火本项目建筑按《建筑设计防火规范》(GBJ16-87)及97年修订文件规定进行防火设计。建筑物场所四周形成环形通道，既疏散要求的楼梯和出入口以及消防楼梯；消火栓间距50m左右，配二根25m水龙带，可保证有两股水柱到达建筑物的任何部位。具体防火要求必须经消防部门审批。房屋防火要求。4.10防雷接地建筑按三级建筑考虑防雷设计。变压器低压侧中性线按地、大于1欧姆。整个项目区建筑物进行总等电位联结，卫生间作局等电位联结。第五章物流信息系统(软件)建设方案5.1信息平台的制定原则和适用范围5.1.1鹤城华中物流商贸园物流信息平台制订原则1.适用范围上打破区域限制的原则鹤城华中物流商贸园物流信息平台规划的适用范围没有地区限制，除可以服务于规划中的物流基地、物流中心等在怀化市华中物流园地区的企业之外，也可以应用于怀化地区、中西南地区乃至全国范围内的物流企业。2.平台的建设采用相关技术标准的原则平台的硬件和系统软件的集成严格采用开放互联的有关技术标准，确保系统运行可靠，维护、更新便捷以及初期设备资金投入的保值；应用系统中强调与外界系统信息交换的技术规范，使鹤城华中物流商贸园物流信息平台与其它物流信息系统衔接平稳。3.近期、中期与远期相结合的原则鹤城华中物流商贸园物流信息平台采用总体规划、分布实施的方法，平台的设计留有充分的扩展余地。5.1.2鹤城华中物流商贸园物流信息平台的主要分支终端建设1.政府管理部门城市物流信息平台要为鹤城华中物流商贸园市规划构建区域物流中心的目标服务，政府各管理部门可以利用这个平台进行工作，因此，必须提供政府内、政府间、政府对企业、政府对百姓四个方向上信息沟通的渠道。物流企业利用中心平台提交自己的服务意向信息，从中获得物流服务的机会，在随后的物流服务中，利用自身的企业平台完成货物的一系列有效流动并向中心平台报告货物实时状况。3.货源企业货源企业(或个体货主)是物流企业直接的服务对象，他们依赖于中心平台提供的服务，提交需要服务的货物信息、签署和执行物流服务合同、追踪自己货物的流动状况等。5.2鹤城华中物流商贸园物流信息平台构成和运行方式5.2.1物流信息平台的构成鹤城华中物流商贸园物流信息平台分成中心平台和企业平台两部分，每部分都有一些计算机、网络设备、互联网资源和软件系统(系统软件和应用软件)构成。中心平台是物流信息平台种是物流服务企业自身的物流信息系统，经过简单扩充后形成的企业平台；另一种是需要开发的“基本企业平台”,它服务于城华中物流商贸园物流信息平台中有多个。5.2.2运行方式在运行时，中心平台负责收集物流活动双方(例如货主和物5.2.3平台结构示图下面是鹤城华中物流商贸园物流信息平台的结构示图，其左侧是中心平台服务的三类主要用户，他们通过广域网络(例如等)在中心平台上进行发布、查询和回收信息等等工况信息等等。右侧下是若干无物流信息系统的物流企业(先期往往是中小型企业),它们将利用中心平台的基本企业平台部分对企业平台1企业平台1中心平台企业平台2域货主用户物流企业1城物流企业2物流企业m广域图5-1鹤城华中物流商贸园物流信息平台结构简图5.3鹤城华中物流商贸园物流信息平台建设5.3.1中心平台主要功能5.3.3.数据库支撑系统新闻、物流法规和公共信息等)和数字信息库(包含物流供求妓方的供求信息、成交信息、物流过程的状态信息以及合同执行5.3.4安全保障系统用服务系统的功能与中心平台有较大的差别。1.应用服务系统配送管理。报关管理。2.数据库支撑系统企业数据库的个数和种类，根据数据库设计人员的试验和存管理、货物跟踪管理、用户管理和财务管理等数据库。(三)电子商务资源共享鹤城华中物流商贸园附近地区现在已经有部分企业有了自可以采取如下方法逐步共享由电子商务产生的物流资源：1.分散运行平台的资源共享目前怀化地区物流企业有自己的信息系统，物流运输上分散地运行在怀化各地区。他们通过电子商务等形式产生的物流2.集中运行平台的资源共享基本企业平台实际中运行的中心平台的一部分(见图5-2),逐步开发、完善基本企业平台(包含电子商务等形式),使多个企业、多种类型的商品能够在中心大平台上同时参与管理和交易，其中产生的物流资源便可直接融入(通过软件，按照预定规则自动转换和传输)中心平台，从而获得更大、更合理的物流资3.移植分散运行平台后的资源共享鹤城华中物流商贸园地区现有的物流信息系统处于分散运行的状况，由于在作业功能、对客户的服务等各方面其水平参差不齐，所以既不利于物流市场集约化程度的提高，也不利于形成鹤城华中物流商贸园地区物流信息平台的规模效应。因此，需要逐步地移植这些分散运行的物流信息系统到集中运行的基本企(四)物流信息平台要素结构示图下图中给出了物流信息平台包含的要素，以及各要素之间的连接关系。中心平台内部管理用户号理!管理2管理具软硬件屋腕组认证系统中同伸操作数据库管组认证系统中同伸直用系统政府发市，收集信息发市供求信息合同信息基本企业平台企北自助网路系统路由器路由器企业平台内部营理用卢忙息库物流合同管理物流驶硬件系统服务品组操作系统数据库管理应用系配中他令决策管雕配中他令决策管雕数舞文换客户管理调度管理财务管理报关管理库存骨理合的等理迹输管理起通管理图5-2物流信息平台结构1.在立项以前对区域内各种类型的物流供求企业从各自模式等，聘用具有类似市场建设和运营经验的个人或公司筹建5.4.2制定相应法规2.物流信息平台会员管理办法。3.物流信息平台交易办法。5.4.3分步实施的方案1.技术方面(1)在中心平台运行初期，对服务器、网络设备等硬件平台2.管理方面(1)服务对象。采用会员制，并对物流公司的会员资格加强(2)宣传。加大宣传力度，为鹤城华中物流商贸园物流信息5.4.4营运模式的方案2.营运模式上查阅公共基础信息并在网上发布自己的货源或物流企业的服务信息，但是信息平台不做供求信息匹配或作了匹配后不进行平台上查阅公共基础信息并可在网上发布自己的货源或物流企中心平台负责与货主企业和物流企业分别签订合同，并监督物一定比例的手续费。和紧密型模式类用户等，对不同等级的用户提供的服务和收取理模式除了可以收取会员费之外，还多一种收取供求成交手续流商贸园物流信息平台应主要采用紧密型模式或混合型模式作为信息平台运行的商务模式。5.5、物流信息平台电子化管理务和物流电子政务是提高物流运作效率、降低物流成本的必要见图5-3侯营成件化营理目作业，应侯营成件化营理目作业，应提供更破本的风业管理统程理系统系就结系图5-3信息平台电子化管理示意图5.5.1电子化系统设计原则(1)系统先进性：选用业界领先的计算机网络通信系统软件、硬件技术，按照国际通行标准及惯例为整个系统提供最新的计算机技术服务。(2)系统可靠性：使用成熟的、得到广泛应用的技术来保障硬件及软件系统的可靠性。(3)系统可扩充性：所有的系统主机及通信设备均可支持更高速度的处理和通信要求。在适合本网络系统要求的配置的同的内部模块的叠加方式来实现系统升级，保证原有投资。(4)系统可管理性：系统的可管理性通过简便的网络管理技和服务器等的全方位控制和管理。(5)系统开放性：系统的开放性体现在通信系统的可互连及工业标准的相容。采用国际互连网通信协议来实施网络连接，保证现在和将来与其他系统的可连通性。采用工业标准的硬件设5.5.2物流信息电子化系统的功能设计(1)基础数据系统(2)物流计划系统(3)运输管理系统(4)仓储管理系统(5)车队管理系统(6)配送管理系统(7)停车场管理系统(8)物流基地管理系统(9)货运交易系统(10)客户关系管理系统(11)商务结算管理系统(12)管理报表与信息查询(13)决策支持系统(14)数据交换与系统集成数菜数菜财务物流企业管理系统物流作业管理系统电子高务系统这程登猪客户服务系统第六章节能6.1编制依据于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇(章)”编制(国发【2005】21号);3)建设部《建筑节能技术政策》;4)国家已公布的消耗指标和节能措施。;6.2能源和水耗构成6.3节能措施(一)城东火车站货场节能措施(1)采用电力机车，提高运输电力牵引比重。如使用内燃(2)尽量采用重轨及75公斤钢轨和无缝线路，均衡提高专线的整体承载力，减少列车运行的冲击和阻力。(3)铁路施工应按工程设计要求合理组织施工，在轨道、路有序、优质、高效完成建设项目，降低工程单位产品能耗，节约施工能源消耗。(4)发展推行节能新技术、新工艺、新设备、新材料；淘汰国家明令公布的落后高耗能设备和工艺。(5)机车与牵引吨位合理配备，在规定范围内，力争组织满能、损坏机车等不良影响。(二)建筑节能(1)门窗：外围窗均为塑钢单框中空玻璃。封阳台采用单玻塑钢窗。分户门均采用防盗保温门；门窗气密性等级为Ⅲ级。(2)采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温(3)改善外围护构件的保温性能，尽量避免热桥，同时采用(4)采用合理建筑物体型系数：一般情况下，体型系数每增加0.01能耗将增加25%。因此，在建筑物平面设计应在满足建筑(5)充分利用太阳能、地下能源、风能等应用技术和产品，(6)大力推广遮阳与通风设施应用技术和产品。以减少因(三)其他方面节能“每一度电、每一锹煤、每一滴水”的意识。(2)供电、供水系统均采用合理的输送工艺，尽可能降低途中消耗；路灯优先选用太阳能灯具等；率因素。优先选用高效节能的照明灯具；第七章环境保护应特别重视环保工作。针对不同的污染介质项目方制定了不同7.1依据(1)国家环保产业“十五”计划和2010年远景规划；(2)《中华人民共和国环境保护法》;(3)《中华人民共和国大气污染防治法》(修正);(4)《国务院关于环境保护若干问题的规定》;(5)《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)。7.2污染源分析及污染防治措施工程设计、建设和运营管理中要认真落实报告表提出的各项生态保护措施和污染防治措施，重点做好以下工作：(一)施工中严格控制施工作业范围，按照施工设计要求规范施工，控制其临时占地和对地表的扰动面积，完工后及时清(二)本项目利用怀化火车东站及其怀化工业园鹤城分园现有(三)穿越村庄等地段必须合理设置村民生活、生产(机耕)(四)垃圾、生活(生产)污水等应合理处置，严禁随意排弃。(五)将环保措施纳入工程招投标文件和合同中，与施工单位(六)严格执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、工环境保护验收，验收合格方能正式投入运营。具体污染防治7.2.1施工期间本项目在建设期主要有噪音、扬尘和固体废弃物、水土流(一)污染来源(1)噪声污染源：主要来源于包括现场的各类机械设备和物(2)扬尘污染源：施工扬尘主要来自土方的挖掘扬尘和车辆运输造成的现场道路扬尘。(3)固体污染源：主要来源于建设中土石方开挖所产生的建筑弃土、弃渣垃圾等。(4)水土流失：项目建设过程中造成水土流失的主要原因是(二)建设期间污染防治措施(1)建设期噪音污染：尽可能避免大量高噪音设备同时施工；设备选型上应采用工中采取防护等措施，把噪音降低到最低限度；对强噪声机械 (2)建设期扬尘、大气污染：扬的细颗粒散体材料尽量库内存放，如露天存放时采用严密苫(3)建设期固体污染：一部分用来进行基础回填和平整场地，另一部分未能利用的应(4)建设期间水土流失：(5)建设期水污染防治措施：7.2.3营运期污染防治对策分析(1)营运期废气污染防治对策分析对于场地内集装箱堆场因风力起尘，项目单位应强化管对于物资装卸时产生的粉尘，项目单位应尽量减少在刮大(2)营运期噪声污染防治对策分析设备(如风机),在支架下面安装橡胶减震设施，风机进出口采(3)营运期固废污染防治对策分析(4)营运期运输环境影响的防治对策分析7.3清洁生产分析(2)本项目做到合理布局与规划，通过缩短路线和降低空(3)本项目库房不经营易燃易爆危险品和化学产品等特殊(6)在堆场设置喷洒抑尘装置，从生产源头上可以最大节(7)对项目产生的生活污水和生产废水、固体污染物进行(8)本项目的铁路专用线、建筑采用节能措施，如应以大(1)风险防范和减缓措施④集装箱堆场&标准化仓储区的电气设备和高低压供电线(2)应急预案及措施(3)环境风险评价的预期效果7.5绿化7.6环境影响评价结论工程修建将会对所在地区的自然生态、水、气、声等环境“三同时”,工程对环境的不利影响就可以控制在最小限第八章安全管理8.1建设过程中基坑(槽)施工，局部结构工程或临时建筑(工棚、围墙等)失(3)高度大于2米的作业面(包括高空、洞口、临边作业),(5)工程材料、构件及设备的堆放与搬(吊)运等发生高8.2运营过程中安全管理(6)严格执行交、接和亲临检查线路制度。调车班当班的8.2.2物流园仓储区、集装箱堆放场安全管理要建立有领导负责的逐级防火责任制和岗位防火责任制。设置2)警卫：要加强治安保卫工作的领导。应有一位领导主管8.2.3物流园安全管理(1)所有用电行为应严格按照《用电安全导则》的规定进(2)加强安全用电、防火及知识的培训与宣传，配备必要(2)制定规范的物业管理措施，对项目区内的运输车辆进(4)安装、配备必要的安全防护设备、器具；夜间安排适第九章项目组织管理9.1组织管理为加强项目建设管理和保证项目顺利实施，成立项目建设(1)要依法建设，使项目建设的各项政策具有连续性、稳(3)要建立健全对建设项目的评审制度，对项目实行科学9.2项目管理措施按照高起点规划、高标准设计、高质量建设、高水平管理(1)实行建设项目招投标制，组织有相应资质的设计施工(2)实行工程监理制，聘请有资质的单位为工程质量监理(3)实行设计、施工质量终身负责制；(4)推行设备政府采购制。项目建设单位必须充分发挥项目监察委员会的作用，加强(1)严格按审批下达的项目计划组织实施，不得擅自变更(3)保证计划、财政、审计部门对资金的使用情况进行定9.4施工组织意见(2)工程施工注重专业化，加强监督管理。施工过程中尽第十章招标投标管理10.1招投标原则序号招标范围招标组织形式招标方式不采用式招标公告发布、中标候选人公示媒体招标估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1勘察设计√电视、报刊2建安工程√√√电视、报刊3设备购置√√√电视、报刊4其他(含监理)√电视、报刊 鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)第十一章项目实施进度情况，本项目项目1.5年完成。即从2011年2月至2012年8月。2011年2月—2011年5月，完成可研编制及项目立项报批2011年5月—2011年10月，完成项目土建工程；2011年10月—2012年2月，完成火车东站货场建设；2012年2月—2012年8月，完成配套、附属工程建设。长沙金智工程咨询有限公司123鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)第十二章投资估算与资金筹措12.1估算范围和估算依据12.1.1估算范围12.1.2项目投资估算依据(1)建设项目投资估算方法、建设项目可行性研究报告编(2)建筑工程费用依据湖南省建筑工程最新概算定额和怀(3)设备费用按有关厂家报价及通道县本地市场价格估(4)工程建设其他费按建设项目投资估算办法及本项目实(5)项目总投资=工程费用+其他费用+预备费用鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)12.2项目投资估算(1)建设投资费为79848.0万元，占总投资89.74%。包括：12.3项目资金筹措长沙金智工程咨询有限公司125鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)第十三章经济评价根据国家发改委和建设部颁发的《建设项目经济评价方项目建设期1.5年，评价期为16年。鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)1)购置土地使用权(50)年：共征用地1,037亩，地价2210,870平方米×0.12万元(单价)=1,304万元；8,592平方米×0.08万元(单价)=687万元； 鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)0.09万元(单价)=54,000万元；7)绿地费用：10,640×0.005万元=53万元；12)财务费：按借款30,000万元计，利率7.02%(按5.85%的基准利率上浮20%计算),借期2年，即30,000×7.02%×2 鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)●“司机之家”住宿收入(按60%的入住率计算):400万元；●餐饮收入：157.40万元；●停车、汽修厂、加油站收入(按80%的负荷计算):480万元●物流仓储中心销售收入：仓储中心面积300,000平方米(共建三层)元二楼门面(写字楼)销售收入：300000平方米X2500元/平方米=75000万元●集装箱堆场租赁收入集装箱堆场面积33350平方米，(多次周转):堆场按月租金30元/平方米计算，17850×12×30=642.6鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)●附加增值服务收入(指物流信息服务、物流中介业务等):364万元●配载费收入(车皮及集装箱的装卸)800元/车×8万标箱=6,400万/年为14.27%,投资利税率为16.85%。投资回收期为2.00年(含建设期1年)(税前)。融资偿还年限为1.5年，本项目有很强长沙金智工程咨询有限公司130鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)(3)土地、房屋升值和租金的上升将会给投资者带来未13.3敏感性分析长沙金智工程咨询有限公司131 鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)于0,说明本项目抗风险能力较强。表13-2财务评价敏感性分析表序号财务内部收益率(%)财务净现值(万元)投资回收期(年)1基本方案2投资变化增加5%减少5%3收入变化增加5%减少5%13.9财务综合评价高于8%,净现值为135780.0万元，大于0;均优于所拟定的评价长沙金智工程咨询有限公司132鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)集到位，基本建设估计用时16-18个月，建成后，能开业的项鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)第十四章风险分析与防范14.1风险因素分析本项目项目具有投资规模大、建设周期长、受经济、政治14.1.1市场风险行政政策的变化与行业整体利润率波动对所有企业的经营业的政策变化，以及怀化市工业规划调整等都是项目在建设中②市场环境因素变化风险油价格的波动、以及企业客户群产品销售状况的变化对本项目③同类市场竞争风险目前，怀化是目前以铁路专业运输为主，公铁联运的大规长沙金智工程咨询有限公司134 鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)代化的公路物流中心、铁路物流中心及周边省市有少量物流机14.1.2管理风险管理出效益，项目能否健康成长离不开一套良好的管理机②人才风险14.1.3财务风险①投资风险长沙金智工程咨询有限公司135鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)③现金流风险④计划质量风险包括投资超计划、投资项目技术方案存在先天缺陷、市场效果14.2风险控制与防范14.2.1针对政策风险和市场环境风险方面密切关注行业与市场方面的变化和发展趋势，根据行业和长期的合作协议。建立市场调查科室对项目区企业、同类型企长沙金智工程咨询有限公司136 鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)14.2.3针对管理风险通过建立良好的用人制度和人力资源管理制度，使企业不仅能14.2.4针对财务风险争取尽早投入运营并产生效益，减少通货膨胀可能产生的不利工合同和工程进度拨付项目资金；建立健全项目会计核算制度大项目建立永久责任追究制度，以保证技术质量管理与控制措鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)长沙金智工程咨询有限公司138 鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)第十五章物流业发展的政策措施15.1行政相关措施(一)建立现代物流发展联席会议制度为使鹤城华中物流商贸园的管理和政策制定符合现代物流业发震的要求，实现对鹤城华中物流商贸园市现代物流业发展统一协调推进，建立鹤城华中物流商贸园市现代发展联席会议行政主管部门专门领导参加，定期召开会议，研究解决鹤城华中物流商贸园推进现代物流业发展中的重大问题。主要结构及程序如下图所示：物流物流业相海关等城市建设人司公农业经济交通运输长商业管程 鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)利用华中物流有限公司为湖南物流与采购联合副会长单位和怀化联络处的优势资源，成立鹤城华中物流商贸园区物流协怀化市交通企业、铁路企业、邮电企业、商业、物资、外贸企 鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)手进行相关规划的研究工作，为实现鹤城华中物流商贸园市成为中部地区物流枢纽的目标，鹤城华中物流商贸园要加强与周边县市涉及物流的各主管部门如发改委、商务局、经委、交通发展现代物流业的规划和采取的相关政策，争取在其指定的全县、全区、全国规划中充分考虑鹤城华中物流商贸园市的地位和作用，将鹤城华中物流商贸园列为国家重要的物流枢纽的分国债项目对鹤城华中物流商贸园区建设现代化物流基础设施的(一)加大对物流基础设施建设的资源投入，采取多种方式网络体系大力构筑以现代综合交通体系和现代物流园区为主的物流鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)制定特殊的优惠政策，将进入物流园建设的物流企业的用出让金方面按照当地的标准适当下浮，并给予税收政策和优惠对于物流基础设施建设所需的资金，前期投资主要通过政府投 鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)极吸引国内外物流企业进入鹤城华中物流商贸园区；对于合资组织专门的力量，开展鹤城华中物流商贸园市物流业普查时地反映物流供求的规模和水平、物流供求状况变动情况、物流供求结构的变化，为鹤城华中物流商贸园区的现代物流业发港、专管交付等实施全方位管理的“鹤城华中物流商贸园市进的鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告(项目申请报告)代化物流技术装备可以参照高科技产品进口的相关优惠政策，照一定比例减免车船使用税。企业采用的符合现代物