我国房地产课税评估现状及估价行业所面临的任务

PAGE4我国房地产课税评估现状及估价行业所面临的任务[摘要]本文针对目前我国房地产估价与房地产税收征管现状，结合我国税收制度的有关规定，指出房地产估价行业当前面临的任务。[关键词]房地产税收估价房地产估价在房地产税收中的运用叫房地产课税估价，在国外，房地产课税估价由于量大面广，是房地产估价业务的重要组成部分。然而，在我国由于社会主义市场经济体制尚不完善，房地产课税估价任重而道远。一、我国现行需要进行房地产估价的房地产税收

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、为课征营业税、企业所得税、个人所得税而进行的估价。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定：“纳税人销售不动产明显偏低又无正当理由，主管税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格，或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格，或成本加一定利润，核定其营业额。”营业税的计税依据为营业额，企业所得税、个人所得税需要根据营业额计算确定。

核定营业额实际就是核定纳税人的房地产销售收入，而该房地产销售收入应与对该房地产客观合理价格或价值的估计比较接近。因此，在征管营业税、个人所得税、企业所得税时，当出现房地产销售价格异常情况，就需要进行房地产估价。

2、为课征土地增值税而进行的估价《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条规定“纳税人有下列情形之一的，应按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的。”《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十三条、十四条更是对此条款进行了进一步细化。土地增值税估价的关键是土地增值税扣除项目金额的估算，对扣除项目的估算需要按成本法进行估算。对于纳税人申报的转让房地产所取得的收入明显低于市场价格又无正当理由的，应对其转让价格进行评估，核定其转让房地产所取得的收入。3、为课征房产税而进行的估价《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定：“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定”。房产税计税的依据为房产余值或租金，对于没有房产原值的，就无法确定房产余值，而此处的房产原值为房屋的建造时的复原重置成本。确定复原重置成本，就需要按成本法对房地产进行估价。

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、为课征契税而进行的估价《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定：“土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋拍卖的市场价格核定；前款成交价格明显你于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定”。契税的计税依据为成交价格(国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖行为)、市场价格(土地使用权赠与、房屋赠与行为)和交换差价(土地使用权交换、房屋交换行为)，当出现成交价格明显与市场价格不合理时，就需要按照市场法对房地产进行估价。二、目前房地产估价与房地产税收征管现状1、税收征管制度的缺陷，导致房地产税收流失现象严重在需估价确定房地产价格或价值时，我国目前的税收制度除《增值税暂行条例实施细则》第十四条明确规定了应由房地产估价机构根据相同地段，同类房地产进行综合评定外，其他税收法规都规定由税务部门核定房地产成交价格或价值。但税务人员毕竟不是房地产估价的专业人士，不同地段，不同房产具有不同的价格，有的甚至相差很远，税务人员缺乏核定房地产成交价格或价值的专业能力，导致很多明显不合理的房地产成交价格或价值没有进行评估。目前，相当多的纳税人正是看到了上述税收制度的缺陷，采用签订阴阳合同（向税务部门申报的合同成交价格很低，实际成交价格则很高）的形式，开具虚假金额的发票，从而造成税款的大量流失。例如现在全国大部分城市公布的二手房销售平均价格与我国房地产课税指标体系包括地价指标体系和房价指标体系，地价主要是现有的基准地价、标定地价和宗地地价；房价指标体系主要是依据当地有关部门定期发布的信息资料，按照建筑物不同结构、用途，制定的标准重置价格体系等。除此之外，还应充分利用现代化技术手段，建立房地产课税网络体系，如市场交易体系、房屋造价体系、地价体系、拆迁费体系等，以便对房地产实行动态评估。目前，各地税务部门正在塑造阳光税收工程，如深圳市为加强二手房交易税收管理，地税局与国土资源和房产管理局联合开发了“二手房交易基准价格估算系统”，制定了深圳市二手房交易基准价格。该基准价格是依据税收管理的要求，根据深圳市二手房市场交易情况、城市规划、区位、地段、配套设施等因素，通过对市场交易情况的调查，采用一定的房地产估价方