【房地产企业财务报表探析–以华夏幸福公司为例（数据论文）8600字】

房地产企业财务报表分析–以华夏幸福公司为例目录TOC\o"1-2"\h\u引言 4第一章房地产行业财务报表分析概述 51.1房地产企业财务报表分析概念 51.2房地产企业财务报表分析的特点 5第二章房地产企业财务报表分析的主要内容、相关分析指标及案例分析 52.1房地产企业财务报表分析的主要内容 52.2房地产行业财务报表分析指标及案例分析 6第三章房地产行业财务报表分析存在的问题 103.1财务报表中收入数据不够准确 103.2未结转的费用全部计入当期损益 103.3开发成本忽略了时间价值 11第四章房地产行业财务报表分析的对策建议 114.1预收账款的财务报表分析 114.2结转费用的财务报表分析策略 114.3开发建设成本的财务报表分析 114.4附表和现金流量表的财务报表分析 12第五章结论 12参考文献 13

摘要：财务报表分析是将财务报表数据转化为对投资人、债权人、企业管理层等报表使用相关者决策有用的相关信息，为其决策提供依据。对于房地产企业来说，财务报表分析是投资人、债权人了解房地产企业的重要途径，同时也是企业管理层深入解决企业管理工作的起点。本文通过相关文献梳理，基于已有的研究和财务报表分析的相关内容，结合当下房地产行业财务报表分析现状，探讨房地产行业财务报表分析的重要性，对其财务报表分析指标进行简单介绍，并通过案例分析，突出财务报表分析对于房地产企业经营发展的重要意义，并进一步探讨房地产行业财务报表分析存在的问题，在此基础上，从预收账款、未结转费用及开发建设成本方面提出了房地产行业财务报表分析的对策建议。关键词：财务报表分析；房地产行业；重要性引言2020年，中央经济工作会议提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。住宅市场调控逐步“常态化”，房地产行业面临转型升级的迫切需求，行业的兼并重组不断进行。房地产企业的兼并重组价值首先表现在企业的财务报表层面，财务报表用一种特殊的形式描述了企业完整的经济信息，包括了资产、负债静止数据及净利润、现金流量的期间数据。投资人、债权人等外部机构想要快速了解房地产企业，最快的途径就是观看房地产企业的财务报表。同时财务报表对于企业管理层，也同样有极高的使用价值，财务报表包含了企业内部管理的价值信息，如投资方向、成本管理等信息，为治理层、管理层面临目前的行业环境进行的战略决策提供了历史数据和预测趋势发展的可能性。因此，投资者、债权人、企业管理层对房地产企业财务报表如何进行有效的分析，分析方法的应用，分析结果的识别及筛选，以及分析结果在决策中的使用极其重要。与普通企业相比，房地产行业具有投资回收时间长、投资资金数额巨大、工程项目经营周期长的特点。简单采用指标率分析方法、数据分析方法，无法准确评估房地产企业的实际财务情况与运营收益情况。如何解决房地产企业财务报表分析的不足，如何提升财务报表分析质量，为管理者提供精确的参考信息和数据，以降低企业在未来经营活动中的风险，为企业制定目标规划提供科学指导，是当前国内房地产企业财务部门及财务工作人员应重视的问题。 第一章房地产行业财务报表分析概述1.1房地产企业财务报表分析概念房地产企业的财务报表分析指的是根据企业的经营状况，将其相关的财务数据制作成财务报表，根据财务报表上的数据信息，做出解释、评价、比较、分析和加工，并且得出相应的数据，根据账目数据实施整理、汇总和收集，为企业管理者调整经营活动、制定生产方案、做出投资策略提供信息参考。1.2房地产企业财务报表分析的特点房地产企业具有开发周期长、（开发周期平均一般中在2-3年）实行预售制、产品独特、资金密集等特点，所以，房地产企业的财务报表也和其他企业存在很大的差异。房地产企业财务报表分析和银行财务报表分析有点类似，一般对于资金比较密集的企业，会第一时间对其资产负债表进行分析，其次是现金流量表，最后看利润表。房地产企业的货币资金基本上都会存在高现金➕高负债俩种并存的现象，存在这种现象的原因主要有2方面，一方面是房地产的开发可能是由项目子公司完成的，不同项目子公司进行的进度是不一样的。有的还处在拿地的阶段，需要融资等，就需要大量举债；而有的呢又可能处于预售阶段，随着预售量的变化，资金量回笼的也越来越大，所以房地产企业中财务报表中出现高负债➕高现金是一种正常的表现。但是，高负债➕高现金现象如果出现中其他行业，就需要引起注意了，很可能存在财务报表造假。房地产企业的存货在总资产的比例一般都是最高的。房地产企业的存货主要是房子。存货是企业以备出售的在产品或产成品，因此房地产企业所获取的开发用地并不完全计入存货，房企用于赚取租金或资本增值的土地，应计入投资性房地产，而自用土地使用权则在“无形资产”科目按实际支出核算成本。房产开发周期平均2-3年。因此存货具有金额较大，占总资产比例较高，周期较长的特点。房地产企业由于每一个项目的资金需求量都特别的大，所以基本上都会选择与其他企业或同行业其他公司进行合作开发，因此会与相关合作方存在大量的资金往来，其他应收款、其他应付款占比都相应较高。房地产企业普遍实行预售制，房地产企业预售房屋所得的款项，在财务报表中都是先写进预收账目中，直到房产交付转让所有权，售房的整个流程已经完成的时候，预收账目才正式被统计为收入款项，所以负债高，资金回笼、收入确认二者都存在一定的差异，利润收入都有调节的空间，且反应相对滞后。第二章房地产企业财务报表分析的主要内容、相关分析指标及案例分析2.1房地产企业财务报表分析的主要内容房地产企业财务分析的主要对象是房地产企业的财务报表，财务报表主要包括资产负债表、所有者权益变动表、现金流量表和利润表。因此，企业应着重分析其获利能力、偿还能力、扩展经营能力和经营效率。2.2房地产行业财务报表分析指标及案例分析2.2.1偿债能力指标及案例分析主要包括流动比率、速动比率、资产负债率、营运资本、产权比例等流动比率该项数据主要指的是流动资产变现偿还流动负债的能力，并且能够准确的掌握企业的现金流量情况，该指标通常认为保持在2：1左右是合理的。流动比率越高，企业的短期偿债能力也就越强。速动比率主要指的是对流动比率指标的更深层次的数据，通过去除流动资产、预付账款、摊销费用、一年内到期非流动资产和其他流动资产等，同时，进一步深化了流动比率指标，它可以反映速动资产对流动负债的补偿，而流动负债债权人通常利用这一指标来检验流动负债的安全程度。在实际工作中，速动资产包括应收账款、其他应收款。其中，长账龄的应收款项变现难度也是很大的，应适当关注。根据经验，通常认为速动比率等于1比较合理。资产负债率是房地产企业全部资产变现对全部负债的补偿。根据2022年上市公司年报数据分析可知，在房地产企业中，资产负债率是一个非常重要的数据，大多数企业都会达到80%，然而，由于房地产企业的负债包括预收账款房地产企业的预收款实际上是针对购房者预收的房款、按揭贷款和订金。关于房地产企业的资产负债率，有一种观点认为，提前收取的预收帐款并不属于负债。举例来说，大连万达商业地产股份有限公司向港交所递交的招股说明书显示，资产负债表比率是以总资产（扣除客户垫款后）除以总资产，再乘以100%计算（招股说明书P377）。在计算资产负债率时，从负债总额中扣除预收款，从房屋估计总成本（预算成本）中扣除资产开发成本。然而，实际估算的住房总成本是非常复杂的，建议房屋预计成本以预收房款减增值税减房屋毛利、三项费用后的余额计算。根据上述数据，重新计算资产负债率对反映房地产企业的实际情况比较客观。产权比率则是在资产负债率指标又深化一步，主要是让债权人了解股东出资对债务的保障程度，有利于了解股东对债务的补偿。例如华夏幸福公司在资产负债表分析中也是在上面的财务数据进行了一些相关分析。1、资产负债表分析（1）资产、负债、股本总体分析 表1华夏幸福公司2021-2022资产、负债、股本总额表项目202320222021总资产48876235.8845781194.6540971183.41总负债39733236.4338412573.5635499590.12总股本391323.67301328.59300325.17资料来源：华夏幸福公司2021-2023年度公开发布的年度报告。（）单位（万元）对于华夏幸福公司来说，在2021年到2023年，该公司的总资产已经由40971183.41万元增长到48876235.88万元，资产总额增长19.29%，年均增长约9.65%，这种增长速度在上市公司来说，已经是非常快的，也就是说，华夏幸福公司2021年至2023年资产总额一直处于增长期。华夏幸福公司负债总额由2021年35499590.12万元增长到2023年39733236.43万元，负债总额增长11.93%，年均增长5.96%。华夏幸福公司股本总额由2021年的300325.17万元增长到2023年391323.67万元，股本总额增长30.30%，年增长15.15%。也就反映出华夏幸福公司资产的扩张主要靠股本的同步夸张完成的。（2）偿债能力分析表2华夏幸福公司偿债能力指标项目202320222021流动比率1.5451.5791.517速动比率0.9170.4850.468资产负债率（%）81.29483.90586.645资料来源：华夏幸福公司2021-2023年度公开发布的年度报告。（）在最近三年，华夏幸福公司的流动比率波动还是比较小，没有产生较大的波动，但相比较于行业公认的流动比率，还是低于其下限2，2021-2022年速动比率波动较小，没有发生特别大的波动，然而，2023年的速动比率较于2021、2022年来说还是发生了较大的波动，波动率达0.5左右，但也是低于速动比率1的。（3）从增长的结构分析根据资产增长的构成来进行分析可知，在华夏幸福公司内，相比较其2021年，在2023年资产总额增长48876235.88万元，资产总额增长的主要原因是企业有大量的存货。将其存货的增长额进行细化，可知存货是由于存货中开发成本总额的不断增加。如果进一步明细划分，则知开发成本中土地储备增长额占开发成本增长额的比列比较大，所以，土地储备的增长对于开发成本有决定性作用。负债增长的构成：对华夏幸福公司负债总额进行了调查统计可知，在2021年是35499590.12万元，2023年年末就已经增长到39733236.43万元，主要是预收账款增长额、长期借款增长额、应付债券增长额三部分组成。根据分析以上资产负债表可知，华夏幸福公司资产在最近几年呈现出了增长，主要是依靠预收账款、长期借款、应付债券三种融资方式的增量对公司资金的支撑。在2023年以后华夏幸福公司仍需要融资来支撑资产增长，解决融资增量问题。2.2.2获利能力指标及案例分析获利能力指标主要包括毛利率、销售净利率、净资产收益率。毛利率在房地产行业来看，主要指的是该项目通过规划、设计、施工建造，所得的一部分价值，该部分就是开发产品的溢价。销售净利率主要指的是销售收入中的净利润部分，该部分主要包括房地产企业住宅销售价格、成本的控制能力、期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）的控制能力。净资产收益率主要反映了房地产企业净资产对净利润的贡献能力，根据其净资产收益率对自有资本获得净收益的能力。获利能力指标的高低，则体现了房地产企业盈利能力的强弱及成本费用控制的严格与否。例如华夏幸福公司在利润表分析中对上面的财务数据进行了一些相关分析。利润表分析 表3华夏幸福公司利润表相关数据项目202320222021营业总收入10120852.0710520953.628379859.02营业总成本8459171.418060356.56770751.73营业利润801151.12254619.631787110.46利润总额805080.132225671.051743070.18资料来源：华夏幸福公司2021-2023年度公开发布的年度报告。（）单位（万元）（1）总体分析在2021年度至2023年度期间，华夏幸福公司由于其公司项目不断的增加，其收入呈快速增长势态，特别是2022年度营业收入较2021年度营业收入增长25.55%，是三年中增量最大的一年；2022年度营业成本较2021年度营业成本增长19.05%，2022年度营业成本由于企业受到相关政策和因素的影响，其收入增加；净利润近俩年随着收入的快速增长而增长，2022年净利润较2021年营业利润增长了26.16%，2022年净利润较2021年利润总额增长27.69%。（2）盈利能力分析从2021-2023年度公开发布的年度报告可以看出，对于华夏幸福公司来说，其在2021年度-2023年度毛利率一会增加，一会减少，与此同时，净利润率也随之变化而变化。结合2023年疫情等诸多因素的影响，2023年华夏幸福公司收益急速下降，与往年基本完全不能相比，其主要原因是2023年度疫情爆发，经济发展缓慢、管理费用率、税负率大等促使2023年度毛利率的降低。（3）主营业务收入明细分析对于华夏幸福公司近几年主营业务收入的明细项目进行分析可知，该公司虽然是一个综合性的公司，但是其房地产开发业收入比重最高。该业务已经发展成为该公司主营业务，然而，该项业务毛利率从数据上看，与排名第二的服务业务还有一段距离的。根据其利润表的综合分析可知，华夏幸福公司要想让公司得到高效可持续的发展，必须要调整公司业务结构，加大对高利润率的产业发展的投入，扩大服务行业规模，减少低利润率在该公司所占的比例，从而提高公司整体利润。现金流量表分析通过分析华夏幸福公司2021-2023年度现金流量表的数据可知，华夏幸福公司在经营过程、投资活动中出现了现金流量不足的问题，这是需要尽快解决的。在2021-2023年度投资现金净流量呈现为负值，由于公司在投资方面没有做好预算，突然增加的投资使企业只能用负债来支撑，对于企业财务来说，是极其危险的；2023年经营现金净流量出现-2315966.7万元，华夏幸福公司为了解决当前的资金困难问题，不断的加大负债融资量，对于企业来说形式非常严峻，整个资金链也是非常的紧张。根据现金流量表的分析可知，华夏幸福公司必须扭转经营现金流负值、投资现金流负值的问题，同时争取继续增加筹资现金流。3、获利能力的综合分析 表4华夏幸福公司获利能力指标项目202320222021营业利润率（%）7.91621.4321.326净利润率（%）3.62213.88814.017毛利率（%）37.1943.6841.62总资产报酬率（%）0.7743.3692.99资料来源：华夏幸福公司2021-2023年度公开发布的年度报告。（）根据上表可知，在2021-2023年三年间华夏幸福公司净资产利润率呈下降的趋势，特别是2023年出现了急速下降。对于公司的净资产收益率来说，是表现公司赢利能力和股东权益回报水平的核心指标，并且对公司经营有指导意义。以下采用杜邦分析法对影响净资产利润率的几项因素进行分析，由此来找到净资产利润率下降的原因。根据杜邦分析法，影响净资产利润率最主要的原因包括以下三个因素：销售报酬率，总资产周转率和权益乘数。（1）2022年净资产收益率下降是受到很多因素的影响，主要因素有以下几种：相比较于2021年，资产周转率出现了下降，没有发生改变的就是权益乘数，所以，在2022年资产收益率出现下降的因素主要是销售净利率的下降、资产周转率的下降，其原因是由2022年成本费用的上升及资产周转变缓导致的。（2）对2023年净资产收益率持续下降的原因进行分析可知：相比较于2022年，2023年的销售净利率出现了明显的下降，所以，在这种情况下，销售净利率对净资产收益率继续下降是起到了加剧作用；在资产周转率方面和权益乘数方面，2021年和2022年度都出现了上升，所以，2023年净资产收益率下降的主要因素是资产周转率和权益乘数同时上升，这两项财务数据对于资产收益率影响还是比较大的，究其原因，2023年该公司的资产周转持续性加剧，相应的财务杠杆不断的降低。对华夏幸福公司净资产利润率的影响因素来进行分析可知，当前该公司急需解决的问题就是要提高资产周转率，同时降低权益乘数。由于国家采用宏观调控的措施，政府相继出现了一系列的措施，对于房地产行业的影响还是比较大的，大幅度的提高房地产公司的收入存在一定的难度，因此，必须要从公司的内部入手，降低总资产、总负债无疑是提高净资产收益率的最好的方法。第三章房地产行业财务报表分析存在的问题3.1财务报表中收入数据不够准确由于房地产企业的工程项目投资回收时间长、投资资金数额巨大、工程项目经营周期长，并且每个环节的资金都是比较大的，其中关于商品房交付、房屋预售、建设、开发等诸多环节，每个环节之间联系都是非常紧密的，在建设中还包括：决算、测绘、验收、竣工、工程发包、预测、设计、立项、前期开发等施工作业内容。房地产企业预售房屋所得的款项，在财务报表中都是先写进预收账目中，直到房产交付转让所有权，售房的整个流程已经完成的时候，预收账目才正式被统计为收入款项。房地产企业的土地增值税、城市建设教育附加费和预缴增值税，都是需要进行缴纳的，同时，也必须在房产正式交付后、预收账款正式被统计为收入款项时，才计算和缴纳相应税金。只有在基本的准则得到实行以后，又同时满足产权已转移交付的收入确认条件，才可以将预收房款转为企业的主营业务收入，与此同时，根据收入金额结转至主营业务税金及附加。该组财务数据主要是体现在损益表中，所以，当期报表确认收入的结果往往与实际收到房款的情况还存有一定的区别的，收入与实际情况也存在相应的误差。预收款在报表中体现为企业大量的负债，预缴税金则表现为企业虚的资产，利润数据就不能反映企业创造的真实价值。3.2未结转的费用全部计入当期损益关于房地产企业的期间费用，主要包括三种基本的费用，管理费用、销售费用和财务费用。该费用主要是根据商品房的销售过程来制定的，从建设一直到竣工，最后完成支付。期间费用不管商品房是否已完成，都会计入当期损益，即损益表中没有收入，只有期间费用，并且这种费用主要体现为损失。即使预付款再多，都不会证明企业处于盈利状态，账面上只显示亏损。成本、费用和收入的比例明显不匹配，从而导致企业利润指标不准确。3.3开发成本忽略了时间价值房地产企业要想企业实现良性的可持续发展，在经营过程中，通常是会储备大量的土地，并用购房实际成本进行核算。然而，市场是会发生一定的变化的，主要就是供求关系导致价格发生变化，土地价值发生变化，对资产价值的影响也是很大的，因为实际成本不包括时间价值，在这个市场变化的阶段，土地增值收益也没有包含在内。资产价值的不准确，也就直接导致土地成本的不实，对于开发成本来说也会受到一定的影响。因此，反映在资产负债表上的资产也就存在严重错报现象。此外，由于受到施工期、竣工期、最终结算期、审计等影响，在开发过程中支付给施工单位的工程款也应当支付给施工单位。支付时间跨度大，有时要经过几个会计年度才能完成，因而不能及时进行成本核算，结转成本，也会造成成本数据失实。第四章房地产行业财务报表分析的对策建议4.1预收账款的财务报表分析财务管理人员还需从本企业的实际情况出发，判断预收账款的性质。购房者支付了大部分购房款项或者支付了房屋首付款后，约定采用贷款按揭的方式，对房屋的购房款进行支付，之后再将剩余购房款项完成支付；此时，虽然商品房的所有权尚未转让，其房屋的所有人没有将房款支付完成，但也不必等到全部贷款还清后才计算收入。房地产企业应将首付款项和购房款项列为经营收益进行计算，预先计算应收账款的其他费用和应纳税额。将财务报表进行分析以后可知，财务人员应当明确预付款的性质和类别，按照足额支付、签约合同、已付首付、已付定金等类别进行分类，并填写具体说明，为综合评价、判断房地产企业的利润收入、经营状况提供参考。4.2结转费用的财务报表分析策略对于房地产企业来说，不能在正常经营活动中结转的费用，是无法进行核算的，如按照项目完工时间表，则根据收入比例提取，然后再将其进行核算。对于已建成和尚未建成的住房项目，应当合理调整分配，将住房项目的成本和当期费用结转，而不是计算损益。4.3开发建设成本的财务报表分析房地产公司在对项目进行成本核算的时候，会聘请具有专业资格的公司对建设用地进行价格评估，这样才能真实的核算出建设成本。对于已经购买建设用地使用权但尚未建成或者开发的建设用地，应与其周围同类型建设用地的价值相比较，建设用地的评估价值大于购买成本的，超过购买成本的土地的增值可以列为资本公积的增值。尚未达到付款节点的建设项目和应当核算但尚未实际核算的建设项目，可以依据成本收入配比核算原则，参考建筑工程的实际施工进度，按照估算价格或者合同价格计算费用成本。4.4附表和现金流量表的财务报表分析房地产行业实际收入的先进数额编制的现金流量表与资产损益表、资产负债表的编制方法不同，其主要的特点是具有客观性、账目进出频繁、交易金额高、会计周期长、投入成本高。对于核算预收账款的时候，要从公司的实际情况出发，不断的调整资产损益表；在附表中将具体的信息进行备注，详细说明房地产企业的经营状况、收益损失情况。建立房地产工程项目的开发成本分析附表，对施工成本费用、建设用地成本进行说明，估算房地产企业的建设用地价值、建设