莱茵达扬州瘦西湖项目市场研究报告

莱茵达扬州瘦西湖工程市场研究报告LaiYinDaYangZhouXiangMuShiChangYanJiuBaoGao1前言QianYan帮助开发商寻找到适合本工程的市场定位，并锁定符合市场定位的目标客户群体。本报告的核心问题：2优势Strength时机Opportunity威胁Threat劣势Weakness地块靠近瘦西湖，位置优越，适合打造高档楼盘。开发商在当地知名度和美誉度较高。地块本身缺点，如景观带较短，容积率和高度限制较严格。地块位置相对较偏，属于商业末端，商业局部难度大。土地本钱较高。瘦西湖边稀缺地块不止一块，其他地块够成潜在威胁。瘦西湖新天地·西湖御景，位置比本地块好，且已经在市场推广前期，对本项目构成直接威胁。静态SWOT分析::本地块详细参数>>3用地性质：R1C2地块面积：86757平米容积率：≤0.5建筑密度：≤25%建筑限高：≤10米绿地率：≥40%R1：一类居住用地C1：商务办公用地C2：商务金融效劳用地条件：泛城设想：

A地块临近瘦西湖景区，适合打造高档住宅产品，因地块容积率和高度所限，泛城初步设想该地块可以做成扬州市面上最高档的别墅类住宅之一。4住宅局部市场研究ZhuZhaiBuFenShiChangYanJiu：：扬州市场宏观分析：：别墅市场供给分析：：别墅市场需求分析5扬州市场宏观分析YangZhouShiChangHongGuanFenXi6扬州地处江苏中部，南临长江，北接淮水，中贯京杭大运河。现设广陵、维扬、邗江3个区，辖江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市总人口452万，其中市区人口110万人。进出扬州境内的公速公路有京沪，宁通、沪宁、镇扬高速公路。1小时交通可达南京、镇江、泰州及市辖区内的江都、高邮、仪征。鉴于瘦西湖影响辐射能力及本工程的物业特点，目标客户重点应在本市及市辖区范围内.扬州概况::7扬州整体经济水平处于江苏省中等，长三角下游水平。长期以来扬州工业根底较为薄弱，受其影响，城市集聚能力较弱，农业人口比重较高，外来人口较少〔2004年缺乏15万〕。扬州市的产业结构在改善，2003年全市三次产业的比重结构为10.8：51.4：37.8，而2004年调整为10.1：53.3：36.6；第二、第三产业对GDP增长的奉献率为62.1％和30.9％。工业奉献率为54％。扬州经济::8扬州民营经济::9扬州旅游经济::10扬州注册外资情况::11GDP比较::12扬州城乡居民收入保持了两位数的增长，但整体收入水平与长三角其他城市相比还有较大差距。随着近些年来政府对城市形象宣传的加大〔摘得“中国人居环境奖〞〕，润扬大桥等一批重点交通工程的完工，政府与企业招商能力的加强，预计在未来五年扬州经济实力将明显上一台阶。居民可支配收入::13从1985年—2004年,扬州家庭人数呈减少态势.以三口之家的家庭为主,两口之家也在悄然增加,家庭人数的减少,要求开发商做产品时要强调功能与舒适,并强调一定的个性和独特风格。仅仅做大,做豪华并不能到达目标客户的需求。家庭规模::14市区居民在居住上的支出::152004年底扬州市区居民存款余额达2,068,901万元，人均银行储蓄到达18,172元，以此推算，扬州市区有9108人的存款额到达116.3万元,约有3,140户,家庭存款在337.27万元.根据泛城的研究经验,这局部家庭除了银行存款外,还有其他不动产、有价债券等，保守家庭资产在600万元以上。市区居民存款::注：以上推算是根据目前国内公认的财富分配比例所得，具体计算公式为：2068901×0.8×0.8/110×0.2×0.216宏观经济小结::17扬州市场宏观分析YangZhouShiChangHongGuanFenXi18城市性质：历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲北翼中心城市城市规模：至2021：城市建设范围内人口到达75万，人均建设用地到达120平方米；城镇空间规划：以集聚开展模式的节网状城镇空间组织形式，形成一个沿宁通交通走廊、沿江岸线展开的扬州高度城市化地区(即扬州都市区)；一条城镇开展聚合轴〔沿大运河、京沪高速公路开展〕。城市定位与开展::19居住用地规划：逐步疏散老城区、蜀冈-瘦西湖分区和扬子津分区人口；城市主要居住人口向西局部区集中；控制西北分区、东北分区和河东分区的居住人口密度和居住人口数量，有效保护城市周边生态环境，优化城市交通组织；行政办公用地规划：市级行政沿文昌西路布置，在现市政府附近，整合形成市级行政办公区；在西局部区城市中心区附近预留市级行政中心区一处。规划形成四个区级行政商务办公中心，分别位于邗江区政府附近、河东分区、西北分区和瓜洲分区；商业效劳用地规划：商业效劳中心形成三级体系，即市级、区级和居住区级。市级商业效劳中心位于老城区文昌阁周边地区，区级商业中心分别位于各分区交通便捷，人口中心地区。用地规划::商业效劳区居住控制区城市主要居住区居住区行政办公区居住控制区20城市规划小结::城市开展“东城西市，西进南下〞，新城西将是扬州主要的居住、行政办公、文体活动中心。本工程所在瘦西湖景区为居住控制区域，人口密度会将大大低于城区规划指标。同时扬子江北路连接西北绕城公路和江阳工业园，为江阳工业园区、开发区、广陵产业园的私营企业主购房置业提供了可能。21扬州市场宏观分析YangZhouShiChangHongGuanFenXi22232000年至2004年商品房施工面积、竣工面积、销售面积保持了相对平稳的增长态势，2004年施工面积增幅最大,至2005年10月施工面积略有回落，预计明后两年商品房竣工面积将到达新高。到2000年底扬州商品房市场积压了28.7万平方米的空置面积，而至2003年商品房当年竣工面积与销售面积根本持平，2004年空置面积到达了７５万平方米,至2005年10月空置面积保守估计为９５万平方米．现房销售、样板区销售将更多出现在扬城。商品房开发::24收入房价比::25别墅价格::26土地供给::27地块编号位置占地面积用途容积率绿地率建筑密度成交地面价出让时间成交单位223扬子江北路东侧，平山堂路南143292住宅商业

1725０５，８莱茵达集团有限公司228友谊路西侧,平山堂东路南侧,邗沟东侧（A）、西侧（B）148515住宅商业１，０．４５０，４０％３５，１８950０５，９扬州瘦西湖置业有限公司229泰州路西侧，保安巷南侧，石将军巷东侧交点地11714住宅≤0.9≥38％≤30％2675０５，１１扬州市扬开房地产有限公司205邗江区霍桥镇，迎春河南、项桥河东22079住宅≤0.8≥35%≤28%216０５，４扬州市金辰房地产开发有限公司176沿山河南侧，蜀冈西路北侧，维扬路西52080住宅≤0.8≥35%≤30%1955０５，１扬州丰盈房地产开发有限公司172汤汪路东侧，汤汪机械厂宿舍区西北侧7509住宅≤0.7≥35%35%620０５，１扬州建设房地产开发经营有限公司2005年局部别墅〔混合〕用地供给::2829别墅市场供给分析BieShuShiChangGongYingFenXi别墅作为终极形态的居住物业，始终为追求高品质生活的人群所热爱。那么市场上的别墅产品是否已经将高品质发挥到了极致呢？如果没有，就是我们的时机点。什么是好产品？源于市场而高于市场，就是好产品。30市场现状::作为住宅建筑的顶端，别墅给人的满足已经超出了最根本的生存需求意义。拥有80%社会财富的20%高端消费者，对别墅产品的期望值也随之无限放大，而扬州市场上出现的产品一次次令追求高品质生活的人们失望，留下了只是这样那样的遗憾。海德公园－价格最高的在售楼盘淮佐郡庄园－最具传统韵味的楼盘九溪玫瑰园－郊区别墅永远的痛栖月苑—扬州市区口碑最好的小区之一蜀景花园—品质感很差得农民房31海德公园－价格最高的在售楼盘海德园区内遍布现代感较强的西式风格别墅，工程从硬性的产品到软性的宣传都成功的诠释了现代生活。早期以较低价格的排屋入市，最终以独墅的产品，到达扬州最高的在售价格收尾，成功的实现了利润最大化的开发周期。本工程详细资料>>32产品的品质的塑造多层面的，任何一个层面的失误都可能导致整体品质的缺陷：缺陷一：建筑南北间距过窄，私密性无法得到保证。缺陷二：建筑与园林风格不符。缺陷三：排屋外立面颜色过杂，品质感不佳。缺陷四：别墅院落过小。评论：高品质生活要求在生活的各个细节上都做到完美无暇，无数建筑细节的细腻处理才能将产品的整体品质做到极致！33淮佐郡庄园－最具传统韵味的楼盘中国传统建筑理念中，居住讲究“静〞和“净〞、环境的平和、建筑的含蓄。淮佐郡确实做成了扬州市场上少有的风格鲜明的中国庭园式别墅。产品缺陷：一、白墙灰瓦，色彩上过于冷静。二、建筑之间绿化过少，小区感觉冷清。三、地理位置偏僻，周边配套相当不完善。评论：现代国人的居住习惯和心理需求中融入了不少西式的理念，不如在坚持中国传统建筑文化的同时参加点现代生活的“热〞度。本工程详细资料>>34九溪玫瑰园－郊区别墅永远的痛本工程详细资料>>当“别墅郊区化〞成为开展趋势，配套设施的落后、生活异常不便、平安无保障等弊端就日益凸显出来。产品缺陷：远离市中心，交通不便，配套不完善。评论：郊区别墅里看似很高品质的生活并没有想像中的那样美好。在扬州，存在建真正意义上的城市别墅的可能性。类比案例：蜀景花园、典藏园、南浦花园、桃源人家、

京华城中城、金湖湾墅园35蜀景花园－品质感很差的农民房本工程详细资料>>看到这样的外立面，结合它百万左右的身价，稍微理性得消费者都会得出同样的结论。工程05年推出38套，网上备案仅售出3套，这样的结果也在意料之中。产品缺陷：品质太差，像农民自建房。评论：市调过程中，经常听到有钱的小老板说：我住的是自己建的别墅。可是这样的房子怎么会是真正意义上的高品质生活的代表？类比案例：典藏园·御园、桃源人家、金湖湾墅园36栖月苑—扬州市区口碑最好的小区之一工程优势：该小区处于生活配套齐全的地段，小区已经完全入住，社区成熟。单体别墅南北间距较大日照充足。在单体别墅、排屋和公寓间，不同物业有较好的层次分布。产品缺陷：一、单体别墅没有独立的院落，中央庭院共享。二、单体别墅东西间距过小。三、小区物业类型复杂，整体品质感欠佳。372040608010012014016018020022024026028030027525022520017515012510075总价：万供应量：套海德公园阳光水岸蜀景花园南浦花园京华城中城九溪玫瑰园水榭华庭淮佐郡庄园金湖湾墅园供应区间382040608010012014016018020022024026028030027525022520017515012510075总价：万供应量：套供应区间修正过的需求曲线需求曲线39扬州别墅市场整体水平较低，面市的产品都存在硬伤，所以只要贴近市场，多注重产品细节塑造，打造精品难度不大。根据市场供需分析，扬州中高档别墅市场的产品供给量不大，性价比不高，本工程应该占据这个空白，在认真做好产品的同时，寻求高端消费者的市场支撑；产品细节塑造方面，应寻求市场差异化定位，满足高端客户感性与理性的双重需求；产品价格上不易过高，贴近市场为好，提高产品性价比。别墅市场供给小结40别墅市场需求分析BieShuShiChangGongYingFenXi：：

消费者现有住宅类型：：

消费者理想的别墅面积：：

高端客群私车拥有情况：：消费者喜欢的建筑风格：：

消费者理想的别墅总价41专项调查中显示，半数以上的消费者居住的住宅类型是多层，其次有19%的是别墅和15%的小高层，另外有7%的消费者的是自建住宅。

19%的消费者目前居住在别墅里，可以看出扬州的高端消费者对居住品质的要求较高，对别墅也有一定的消费能力。

42调查显示有24％的受访者认为别墅的面积应在300平方米以上，60%的受访者认为别墅的面积不应该小于250平方米。250～400平方米大小的别墅是最受欢送的。而只有11％的受访者接受别墅的面积在200平方米以下。

43超过半数的受访者拥有私家车，其中有43.4％的人有不同程度的换车方案。有8％左右的受访者有2辆或2辆以上的私家车。

44有61.9％的受访者表示喜欢现代风格的别墅，而喜欢中式仿古风格的也有33.33％。

4539％的受访者表示只能承受100万以下的别墅，35％的受访者能接受100～150万的总价。11％的能承受150～200万的别墅总价，另有15％的愿意购置200万以上的别墅。

46可以看出，喜欢中式仿古风格的受访者能够承受别墅的价格能力较低，可以接受的价格都在100万以下。

而喜欢现代风格的受访者的承受能力高的多，44％的受访者能接受150万以上的价格。16％的可以承受200万以上的价格。

总人数100万以下101-150万151-200万201-250万251-300万301-400万中式仿古3535现代风格656371273其他42247泛城观点A地块产品定位跳空市场，打造最高档别墅瘦西湖形状狭长，本地块并不是近湖最正确地段，景观带有限。西湖御景工程地段优势明显，且有瘦西湖新天地做为商业配套。西湖御景工程已经跳空市场，未来市场反响不确定，风险较大。贴近市场，填补中高档空白市场对总价较敏感，〔总价〕中高档市场已有需求支撑。供给市场分析显示，扬州别墅中高档市场存在空白。扬州别墅市场总体水平不高，打造高性价比精品难度不大。从市场研究的角度看，在总价贴近市场的前提下，靠提高产品性价比入市，风险小，是比较好的思路。但泛城认为，该地块本身确实稀缺，满足高档别墅区的先决条件。如果整个工程操作成功，产品档次完全有空间可以提升，从单价上做到扬州市面上最高档的别墅。√48商业局部市场研究ShangYeBuFenShiChangYanJiu49条件：整个地块毗邻瘦西湖风景区北门，扬子江北路末端，商业气氛不浓厚。A地块将建成扬州市场上档次较高的别墅区。B、C地块为商业用地，容积率低，建筑密度不高，高度限制严格。泛城观点：

C地块形状狭长，体量适中，C地块商业的经营是否成功，是影响A地块产品档次的关键。50C地块SWOT分析优势Strengh

毗邻瘦西湖景区北门，地块珍贵。劣势Weakness地处主干道末端，无法形成大量人流，商业气氛欠佳。体量不大，规模有限，很难支撑普通中高档商业。时机Opportunity地块狭长，容积率所限故体量不大，有一定的可操作余地。威胁Threat瘦西湖西大门德豪·瘦西湖新天地9万方商业工程体量大，位置优越〔为未来瘦西湖景区主入口〕，交通便利，准备经营大规模的旅游商业。51问题：C地块商业如何经营？52扬州商业现状位置：位于四望亭路与扬子江路北交接口。零售商品：日用品、礼品、家庭耐用品、餐饮、娱乐商品价格：中档、低档更新频率：礼品、家庭耐用品类产品不频繁，其他商品更新频繁。消费目的：礼品、家庭耐用品类产品单一目的比较购置，其他商品多为单一目的反复购置。出行距离：礼品、家庭耐用品类产品购置为车程：15—30分钟，而其他要求步行5—15分钟。本工程：周边人口相对稀疏，所以要求做反复购置不太现实，可以考虑单一目的性的消费。沃尔玛超市53扬州商业现状位置：解放桥效劳：休闲、娱乐商品价格：低档更新频率：更新或体验频繁。消费目的：单一或多种目的反复或比较购置。出行距离：步行15分钟或车程10分钟之内。本工程：会降低A地块的档次。第捌会所酒吧54扬州商业现状位置：位于南河下效劳：休闲、娱乐商品价格：低档更新频率：更新或体验频繁。消费目的：单一或多种目的反复或比较购置。出行距离：步行15分钟或车程10分钟之内。本工程：会降低A地块的档次。

SOS风暴55扬州商业现状位置：盐阜路零售商品：餐饮、休闲商品价格：中档更新频率：更新或体验频繁。消费目的：单一目的反复购置。出行距离：车程15--30分钟。本工程：景观资源好，可以吸引有车一族前来消费或商务洽谈。上岛咖啡56扬州商业现状位置：扬子江北路，瘦西湖西大门边。零售商品：效劳、礼品、餐饮、娱乐商品价格：中档更新频率：更新或体验频繁。消费目的：单一目的比较购置或单一目的反复购置。出行距离：要求步行5—15分钟。本工程：周边人口相对稀疏，工程体量小，缺乏以吸引相当多的人前来消费，经营较为困难。瘦西湖新天地57扬州商业现状品牌服装：雅格诗丹、都彭、登喜路品牌手表：劳力士、雷达位置：金鹰大厦一楼商品价格：高档购置频率：偶尔，一年几次。消费目的：单一目的性购置。出行距离：车程30分钟。本工程：通过对产品的塑造，引进国际一线品牌，吸引高消费能力者

服装、手表58瘦西湖周边商业现状59泛城观点C地块如何操作普通中高档商业或旅游商业地块处在主干道末端，很难形成人流，商业气氛欠佳。容积率所限，体量不大，难以到达普通商业所需规模。瘦西湖新天地拥有地段、规模等优势，对本工程威胁很大。60雅格诗丹都彭登喜路劳力士\雷达表营业面积30平米30平米30平米15平米年营业额180万240万150万540万代理模式华东区域代理商场直营商场直营商场直营租金32万61扬州YangZhou潜在案例：已售案例：瘦西湖新天地·西湖御景名都华庭新能源栖月苑在售案例：海德公园淮左郡庄园阳光水岸典藏园二期·御园九溪玫瑰园蜀景花园水榭华庭南浦花园桃源人家玫瑰香榭京华城中城金湖湾墅园附件：扬州楼盘信息62海德公园::物业位置：邗江北路海德公园物业类型：单体、联排、叠加别墅、多层工程规模：占地面积21万平米，总建筑面积约19万平米，规划总户数800余户。容积率：0.91户型售价：叠加面积188-229平米，单体别墅面积330-400平米。均价7000元/平米，单体别墅总价230-280万，叠加别墅总价100万左右。主要特点：扬州老牌高档楼盘，工程地处扬州城西地带，周边生活设施完善。内部有600米英伦风情商街及豪华会所度假中心，园区内幼儿园等初级教育体系完善。单体别墅承袭英式别墅风格，叠加别墅采用入口楼梯独立布局，保证上下两户业主生活的私密性。整体建筑风格大气，大开间结合多露台多窗台的设置，品质感较强。周边配套：准五星酒店、广润发超市、农贸市场、来鹤台广场、邗江中学等。去化分析：联排别墅05年前已售罄。05年3月东庭溪院开盘，推出34套叠加，当日销售60%，目前仅余一套。05年5月含翠园开盘，推出33套单体别墅，开盘前已预订40%。目前仅余4套在售。客群分析：工程在消费群中口碑较好，广受高端消费者追捧，目前客群主要为高收入的私营业主和政府公务员。

63淮左郡庄园::供给案例分析物业位置：扬瓜路东侧,顺达路西侧物业类型：联排别墅、多层、小高层工程规模：占地面积89566平米，建筑面积约88648平米，以明清建筑风格的TownHouse为主，周边辅以多层、小高层。绿化率大于40%。容积率：0.99(含公寓，估计别墅容积率之间)

户型售价：联排别墅面积在258－441平米之间。成交单价5540元/平米，单套150万左右。主要特点：建筑独具中国院落式民居风格，前庭后院设计，设有室内天井和空中花园，采光佳。智能化设施方面，采用独特的供热、制冷、24小时供热水系统－三联供系统。周边配套：工程地处扬州市西南部，远离市中心，目前比较荒凉。但周边区块规划有大型商业中心，邮政、医院、中小学等配套。去化分析：一期05年2月开盘，半年内售罄，二期05年10月开盘，当月成交19套，目前剩余两套。网上备案已售别墅两期共129套。客群分析：因工程特色显著，故客群并非最高端收入人群，但客户文化层次和修养较高。

64九溪玫瑰园::

65物业位置：扬州市史可法路与漕河路交汇处物业类型：叠加别墅、公寓工程规模：占地面积7万平米，总建筑面积约13万平米。共计700多户住宅。规划叠加别墅84套。容积率：1.09绿化率：40%户型售价：主力面积200平米左右，售价4600－5000元/平米之间。叠加有两种类型：1楼加2楼一户，3楼加阁楼一户。1楼加2楼一户，3楼4楼加阁楼一户。主要特点：地段优越不可复制，沿漕河风光带房源非常抢手。销量在北区名列前茅。周边配套：市人民医院、三医院等医疗保健机构；有梅岭小学、梅岭中学、竹西中学等知名学校；小区内还设有自己的幼儿园。去化分析：05年10月21日开盘，共6幢180套，开盘两周销售63套。本次开出叠加别墅3幢52套，网上备案目前已售16套。客群分析：客群比较理性，看重居住气氛，需人文和生态环境兼备。阳光水岸::

66物业位置：经二路与双塘路交叉口西北侧物业类型：单体、双拼别墅工程规模：占地面积117423平米，建筑面积58800平米容积率：0.52绿化率：37.7%户型售价：8种户型，面积250－283平米。一房一价，最低价双拼3500元/平米，最高价单体别墅5100元/平米，均价4100元/平米，总价单套100万左右。物业管理：扬州康乐物业管理，物管费0.8元/平米/月。05.5配套设施：江阳商贸城、扬州新东方学校、会所。去化分析：04年4月一期开盘，推出60套，销售率超过80%，05年5月推出二期38套。网上备案目前共有47套在售。蜀景花园::

67物业位置：文昌西路158号〔原绣品厂处〕物业类型：单体、双拼、联排、叠加别墅工程规模：占地面积9.8万平米，总建筑面积约6.9万平米。总户数298户，车位450余个，配比1:1.5。容积率：0.68绿化率：54%户型售价：在售联排42套，叠加别墅64套。联排面积200平米左右，叠加面积170－190平米。售价4500元/平米左右。配套设施：内部设高档私家会馆、网球场、羽毛球场。周边幅射广润发超市、邗江中学、国展中心、扬州双博馆等。主要特点：纯别墅大型社区，一期典藏园根本售完，但目前空置率很高，二期改名御园。客群分析：工程推广强调尊贵品味，客群定位高端。典藏园二期·御园::

68水榭华庭::

69物业位置：邗江汊河街办银河大道南物业类型：单体、联排别墅、多层、小高层工程规模：占地面积8.7万平米，总建面积7.6万平米，规划户数361户。别墅总建筑面积约3万平米，共80余幢。绿化率48.6%。容积率：0.877户型面积：单体别墅面积295－305平米，总价约135万左右。联排面积250－280平米，总价105万左右。主要特点：此楼盘是由小高层和别墅构成，其中别墅为单体，两栋别墅东西相隔1米为一个组合。周边配套：工程地处扬州市西南部，远离市中心，目前比较荒凉。周边为广陵学院。去化分析：目前推出别墅共34套，其中单体24套，已售13套；排屋10套，已售6套。客群分析：工程特色不明显，地段偏僻，楼盘周围几乎没有配套，总体品质感较差，但由于价格廉价，也吸引了不少周边的业主购置。南浦花园::

70物业位置：邗江区贾七路西侧物业类型：Townhouse别墅工程规模：占地面积5万平米，一期锦园占地2万平米，总建筑面积1.8万平米，规划别墅75套，停车位82个，绿化率53%容积率：0.92户型面积：三层联排面积190－210平米，售价70万。四层联排面积230－260平米，售价84万。均价3700－3800元/平米。主要特点：中式建筑风格Townhouse别墅，分三层和四层的联体别墅，停车集中在地下停车位。屋檐有仿古细节设计。周边配套：工程远离老市中心，目前比较荒凉，配套不齐全。去化分析：共开出67套联排，35套三层联排，32套四层联排。目前网上备案41套可售。客群分析：工程具有一定的特色，开盘时价格不高，每套在70-80万元左右。当时购置人群为政府机关人员，收入较好的企业管理人员和局部私营业主。桃源人家::

71京华城中城::

72物业位置：顺达路东侧，振兴路西侧，开发路南侧物业类型：单体别墅、小高层工程规模：占地面积15万平米，建筑面积约18万平米，总户数671户

容积率：1.164绿化率：41.7％户型面积：单体别墅面积在267平米—305平米之间，独立别墅的均价为5400元/平方米主要特点：此楼盘以独立别墅为主，先期宣传为英伦风格的别墅小区，现工程接近交付期，目前来看品质感不佳。周边配套：工程地处扬州市西部，远离市中心，周边幅射广润发超市、邗江中学。去化分析：05年5月底开盘，推出单体别墅37套，开盘前已预订过半。目前网上备案单体别墅共105套，其中已售45套。金湖湾墅园::

73物业位置：瘦西湖风景区西大门广场物业类型：单体别墅、商铺工程规模：占地面积7万平米，建筑面积商铺约9万平米容积率：别墅容积率约0.5左右户型面积：单体别墅面积在365－518平米之间，主力面积400－450平米。估计单套售价将在500万左右。主要特点：别墅外立面采用仿古中式院落风格，户型设计那么比较现代，大开间、短进深，采光佳。商街地处著名景区瘦西湖西大门，西门将取代南门成为未来瘦西湖景区主入口，工程经营将以旅游商业为主，采取全天候经营的方式，力图打造成扬州首座结合游逛商街与业种专门大店的娱乐美食购物中心。商街设计成四面临街的开放式格局，公共空间设有连廊和广场，以到达吸引和留住顾客的目的。

客群分析：别墅总价较高，客群绝对高端。瘦西湖新天地·西湖御景::

74物业位置：文昌中路188号物业类型：小高层、叠加工程规模：占地面积88408平米，建筑面积160000平米，规划总户数800户。其中有叠加别墅40余套，另有4万多平米的商业建筑。容积率：1.8绿化率：37.6%户型面积：200平米左右价格：未定，预计2006年上半年开盘，预计单价5000元/平米，单套总价100万左右周边配套：解放桥菜场、苏果评价超市。名都华庭::

75物业位置：邗江大道与四望亭路交叉口东北侧物业类型：小高层、叠加户型面积：面积180－240平米。单套价格70~100万左右。此楼盘全部为叠加物业和小高层物业。主要特点：建筑风格及景观都是以现代风格为主的，排部上为列兵式排部。周边配套：工程地处扬州市西部，远离老市区。但自有商铺量较大，并且商铺销售情况较好。以后可以为社区提供直接的商业配套。去化分析：所有的叠加物业共计186套已于2005年7月前售罄，目前仅剩余两套。客群分析：工程开发时较具现代特色，客群并非最高端收入人群。物业管理：上海上房物业管理，物管费0.7元/平米/月。玫瑰香榭::

76用地性质：R1C2地块面积：86757平米容积率：≤0.5建筑密度：≤25%建筑限高：≤10米绿地率：≥40%用地性质：C1C2地块面积：32407平米容积率：≤0.6建筑密度：≤25%建筑限高：≤10米绿地率：≥25%用地性质：C2地块面积：24128平米容积率：≤0.3建筑密度：≤20%建筑限高：≤7米绿地率：≥60%R1：一类居住用地C1：商务办公用地C2：商务金融效劳用地附件：地块详细参数77莱茵达扬州瘦西湖工程市场研究报告(定位局部)LaiYinDaYangZhouXiangMuShiChangYanJiuBaoGao戴德梁行·泛城〔中国〕综合住宅效劳扬州工程组谨呈2005年1月24日78工程操作思路全做住宅住宅商业商业住宅办公、酒店商业住宅办公、酒店79工程住宅局部定位XiangMuZhuZhaiBaoGaoDingWei

客群定位产品定位价格定位形象定位80A地块SWOT分析优势Strengh

毗邻瘦西湖景区，自然景观资源得天独厚。周边古迹较多，人文景观资源丰富。开发商在当地知名度和美誉度较高。地块风水较好。劣势Weakness景观带较短，地块规划指标严格。周边人文景点对本工程建筑风格有影响。土地本钱较高。威胁Threat德豪西湖御景工程和江扬瘦西湖西苑工程可能会分流一局部本工程客群。81客群定位市场上存在的主要客群初次购房者－居住需求未被满足的群体多次购房者－需要改善居住条件的群体长期投资者－以不动产作为投资形式的群体投机者－在楼市形势大好的时期从事房产投机的群体本工程提供的居住产品是什么？别墅居住物业的终极形态稀缺的自然资源稀缺的人文资源高品质的产品占有意味着升值潜力巨大82目标客群特征综述83客群特征详述目标客群自主型消费者大局部为社会顶尖人物，一小局部为社会精英市面上的产品无法满足其对生活品质的追求有屡次换房经历将住房看做身份的象征，有一定的虚荣心色彩主要来自扬州当地，不排除一局部有扬州地源的外地人士84工程住宅局部定位XiangMuZhuZhaiBaoGaoDingWei客户定位

产品定位价格定位形象定位85建筑设计－规划篇泛城建议：地块景观带较短，不具备全部做单体豪宅的条件，且如果做纯单体别墅，楼面地价将会更高，故建议采取

局部单体别墅，局部联排的产品组合。具体：在近湖地块沿景观带布置一些单体别墅，远湖地块布置联排别墅。

产品组合容积率楼板价格(元/平米)总价资金回流速度纯单体别墅0.35750高慢单体＋联排0.53450低快86200250300350400450500550面积区间海德公园九溪玫瑰园蜀景花园水榭华庭南浦花园金湖湾墅园西湖御景228-350250-283300295-305267-305365-518330-400单体别墅面积区间分析87200250300350400450500550面积区间海德公园九溪玫瑰园蜀景花园水榭华庭南浦花园金湖湾墅园西湖御景330-400228-350250-283300295-305267-305365-518250－400单体别墅面积区间分析88淮佐郡庄园典藏园御园桃源人家水榭华庭南浦花园京华城中城联排别墅面积区间分析200250300350400450500550面积区间258-441200230250-280190-26030089200250300350400450500550面积区间淮佐郡庄园典藏园御园桃源人家水榭华庭南浦花园京华城中城258-441200230250-280190-260300联排别墅面积区间分析190－26090面积区间定位单体别墅面积区间：280-400平米，35%联排别墅面积区间：190-250平米，65%91消费者理想的别墅层高调查显示，55%的消费者希望别墅的高度为地上三层，其他接近45%的人那么偏爱地上两层的别墅。泛城建议：单体别墅为地上两层，方便业主上下楼梯，体力损耗最少。联排别墅为地上三层，从规划上看形成西高东低之格局。

别墅层高定位92建筑本体－风格篇工程地块东临国家级风景区瘦西湖，北靠“淮东第一胜境〞大明寺，自然景观、人文景观资源得天独厚，也正是因为地块位置的特殊性，决定了建筑本体的风格不能和周边建筑产生太大的差异。市场调查显示，61.9％的扬州人喜欢现代风格的别墅，购置力分析也说明，喜欢现代风格的消费者更有购置力。泛城建议：本项目建筑单体应该在与周边建筑风格协调的前提下，尽量迎合市场需求。创造出富于中国传统风格的现代建筑。借鉴案例：万科·第五园

939495建筑本体－户型篇泛城建议：别墅的户型设计应该进一步创新，更加注重室内功能的细化，注重户型设计的灵活性与高适用性，

注重室内、室外空间的结合。具体：

增加阳光室、茶室、家庭影院、酒窖、台球室等特色功能房，进一步提高居住品质。

在设计户型和空间分配上尽可能保持灵活，易于拆分和重组，具备高适应性，给业主自行设计装修留有足够余地。

兼顾室内与室外，更多地考虑入户花园、阳台、赏景露台、迎宾步道等灰色空间。满足业主亲近自然，享受田园

式生活的需求。甚至可以考虑在近水的独栋别墅中设计入户水系。

96家庭影院自然采光多功能厅（可作视听室、酒吧、会客交流室空间，或个人工作空间）独立设备间（中央空调、锅炉）楼梯设计位置隐蔽性强，不占用过多室内空间总体评价：地下室完整实用，作为辅助功能可满足佣人生活、工作与主人待客、交谊等生活需要。

97专属私家亲水码头凹庭院水景访客停车区竹芦景观区内的迎宾步道

庭院内步道阳光厅98超大豪华主卧，带步入式衣帽间观景阳台书房为主卧独享家庭厅项目名：运河岸上的院子总建筑面积：499.94地上面积：397.5999建筑本体－细节篇外立面材质：白色涂料难以长期保持建筑外立面的美观，且过度的白色会令社区内部缺乏生气，就像淮佐郡，冷、静。建议外立面采取青砖加涂料的组合来共同表现中式建筑风格。

100建筑本体－细节篇消费者对主卧和客厅的满意度调查显示，35%的消费者对目前居所的主卧和客厅的设计不满，其中有24%的人明确表示不满的原因在于觉得主卧和客厅太小。

101建筑本体－细节篇客厅设计：处于每户平面的主导位置，面积不小于25平方米，开间不小于4米，格局方正。超大双层中空玻璃窗，客厅没有多余的门和走道等冗杂的设计，每一处空间都尽可能被充份利用。开阔的开间与2.95米以上的室内净高相辅相承，使客厅对外接待访客足以表达主人的大气。

102建筑本体－细节篇卧室设计：主卧的设计尺度，遵循国际化的通用设计模块，其位置在整套房屋最私密的地方，由休息区、更衣及化装区和盥洗区组成，既相互联系又相互独立，结合超大玻璃景观窗，使得室内阳光充足。更可考虑书房与主卧的结合，使得书房为主卧独享，更显尊贵。调查显示，卧室个数以四个为宜。

103建筑本体－细节篇

对餐厅位置的专项调查结果为，接近三分之一的消费者希望别墅的餐厅与庭院相连。消费者理想的餐厅位置消费者理想的厨房

47%的消费者喜欢与餐厅相连的开放式厨房，有19%的人选择了花园式厨房，可以看出越来越多的客户认同未来家居生活的中心将会转向厨房。104建筑本体－细节篇

餐厅设计：餐厅与厨房相连，形成开放式格局。通过大面积玻璃或观景露台实现与庭院的相连，使得业主用餐的同时能够欣赏院内景色。105建筑本体－细节篇

厨房设计：厨房的空间布局关键是“三角形操作地带〞的问题，即冰箱、水槽和炉灶之间的组合关系，尽量符合人体工程学的科学原理，使消费者在厨房中也能享受到舒适和便捷。“L〞型厨房，三角形操作地带的三条边之和不能超过7米；“U〞型厨房，其三角边之和最低不能少于4.4米。106建筑本体－细节篇消费者偏爱的庭院

对庭院的调查结果为，56%的消费者喜爱开放式的前院，另有30%左右的客户选择了内院。而选择后院的客户最少。泛城建议：传统中式住宅讲究前庭后院，结合消费者需求，泛城认为应该合理分配室外空间，前后院和内院相结合，最大程度上满足客户对别墅家居生活的田园式需求。107建筑本体－细节篇108产品设计－景观篇泛城建议：景观设计应首先注重建筑本身与原生地貌的结合，但鉴于地块原生景观带较短，故园区内部应主要靠人工造景，遵循精致、生态、可亲近等原那么。造景风格以中式园林风格为主，结合扬州当地文化，适当参加多元化元素，形成园区独有的景观风格。

具体：在社区规划布局上，应采用人车分流系统设计，保证社区环境的完整性与园林性；社区景观的塑造上，着重于绿化景观、水系景观、小品景观、社区入口等方面。

109产品设计－景观篇绿化景观：将小区内部设计建设成一个纯步行、园林式的绿色环境，采用梯度型绿化结构设计。园林设计主打保健型概念，即种植保健型植物为主，如香樟、杏树、三角枫、蚊母等对人体有益的树种，从而向业主提供自然、建筑和人和谐统一健康生态居住环境。

110产品设计－景观篇

建筑单体功能绿化：别墅前后庭院的绿化与迎宾步道相结合，内院以植物点缀与休闲步道结合，使业主从未进家门开始就享受田园生活。111产品设计－景观篇

水系景观：大型主题水景的缔造与景观带结合，邻景观带的单体别墅可以考虑引入水系形成私家水景，提高居住品质。社区水系的景观设定上，应适当参加动态的水景元素，因为流动的水为整体园林景观带来生气，添加韵味。同时在设计中注重水系的变化，有迭水、循环水景、水景小品、亲水休闲步道等，使灵性的水与建筑融合，水与人亲近。112产品设计－景观篇

小品景观：在社区景观规划上，同时设当参加建筑小品、儿童游乐设施等，使未来业主能更贴近的融入社区园林中，充分享受人与自然、绿地、水景的和谐生活。113产品设计－景观篇社区入口：一个社区的入口，将直接影响社区品质与市场形象，因此建议本工程的社区入口应充分显示本社区大气、高贵的品质，可以运用具有古典韵味的水景，柱廊，石材等元素，来显示高档社区的形象，并起到震撼市场的作用，同时结合常绿树木，经过修剪，形成阻挡型的绿墙、绿廊等，以到达引导的作用，但同时又保证社区私密性。

114外窗系统：泛城建议：满足观景、减噪、节能、保证空气流通等要求。具体：配置Low-E〔低辐射镀膜玻璃〕中空玻璃，因为其漆镀膜层具有对可见光高透过及对中远红外线高反射的特性，使其与普通玻璃及传统的建筑用镀膜玻璃相比，具有优异的热性能、良好的光学性能的明显优势；产品设计－建材配置篇

115太阳能量室外环境透射太阳能量室内环境室内冷热能量6mm+12mm+6mmLow-E中空玻璃产品设计－建材配置篇阻隔热辐射：Low-E玻璃的外表辐射率在0.25以下，能将80%以上的远红外热辐射反射回去。保温节能：相比于相同组合的普通浮法玻璃的K值〔热传导系数〕，均可以降低三分之一左右。减噪隔音：中空玻璃的独特结构可使室内噪音从RW-86分贝降低为室内RW-45分贝，单层玻璃那么无此明显效能。防结霜：中空玻璃的湿气渗透很低，在冬季室外温差较大的环境下，使用中空玻璃门窗却没有结霜现象，从而可提供舒适的室内环境。

116产品设计－建材配置篇外墙保温：泛城建议：满选择EPS薄抹灰外墙外保温体系，创造环保节能的居家生活。具体：外墙外保温体系的构成：1.基层；4.增强抹面胶浆605；2.高强度单组分605粘胶；5.玻璃纤维网格布；3.膨胀聚苯板，阻燃；6.饰面装饰层。

117产品设计－建材配置篇外墙外保温体系的优点:1.节能环保,降低能源消耗和二氧化碳对大气层的排放量2.提高居住的舒适度3.保护主体结构,延长建筑物的使用寿命4.保持室温的稳定5.提高墙体的防水和气密性6.可消除热桥7.改善室内热环境8.增加房屋的使用面积9.便于旧房改造

118产品设计－建材配置篇

119产品设计－建材配置篇120产品设计－建材配置篇能源供给：泛城建议：利用生态环保的方式，解决社区的能源供给。具体：通过家庭中央净水器向住户提供分质供水；社区公共局部照明系统太阳能利用。

121产品设计－建材配置篇

太阳能草坪灯照明

太阳能路灯照明

122产品设计－物业管理篇泛城建议：物业管理已经成为客户衡量社区层次与品质重要的标志之一，因此本工程首先应该推存国际先进的效劳理念，将先进的效劳理念融入效劳内容，提升社区的整体品质。具体：国际先进的PREMIER的效劳理念：P：PROACTIVE〔主动〕

主动为客人效劳。R：RESPONSIVE〔负责〕即时为客户提供效劳，满足客户要求。E：EFFECTIVE〔有效〕以客为先，在最短的时间内完成客户交办的工作。M：METICULOUS〔仔细〕用心去管理。I：INFORMATIVE〔资讯性〕员工不断学习新的知识，通过各种有效途径去掌握及了解客户的需求并不断提升自身的优质效劳。E：ELEGANT〔优雅仪容〕具备诚恳、亲切、热情及专业的仪容与效劳态度。R：RESOURCEFUL〔互助〕以客为先，员工之间互相帮助，相互交流，相互提携.。

123产品设计－物管效劳内容篇泛城建议：在国际先进效劳理念的指导下，在完成日常管理与经营效劳的根底上，重点通过特色的延伸服务、与增值效劳来表达工程的品质感。具体：日常管理与经营效劳；延伸有偿效劳——随机应至的管家方案；配套及增值效劳。

124产品设计－物管效劳内容篇日常管理：物业交付的通知，交付手续的办理和物业权属的登记；拟定各项规章制度并加以贯彻执行；社区平安保卫；24小时巡更；社区绿化管理；社区保洁效劳；物业的维护保养；创造社区文化；物业管理费用的收取、保管、使用、定期公布收支情况。经营效劳：社区内商业网点的经营管理；社区文化娱乐、运动休闲和医疗保健场馆的经营管理；物业装修的设计和施工效劳；物业的中介/代理效劳；物业代办和代理；面向社区居民的家政效劳、商务效劳和法律效劳。

125产品设计－物管效劳内容篇全方位的延伸效劳——随心所至的管家方案，标准物业管理中深化出一系列延伸效劳，全方位打理业主的日常生活。先生效劳：专用会议室会务效劳，商务接待，全方位商务代办；太太效劳：专业教练形体塑造课程，美容护理，后续教育，家政保洁；老人效劳：知识充电，康体娱乐，家庭保健，托老照顾；孩子效劳：家教助读，接送看管，托幼照顾。

126产品设计－物管效劳内容篇增值效劳：社区植物认养：给大人和小孩以体会大自然、认识大自然的时机，在每种植物上挂上名片：名称、科目、树龄、习性、种植方法、认养人等。定期业主健康检查：为小区登记居民提供每年1次的身体检查，可定点于市立医院，进行常规工程的检查。社区节日：固定在每年的某个时候为“社区节〞，节日时间可以延续一周，每次活动确定不同的主题，也可以请一些社会名流参与，让业主之间有更多的交流，也让业主本身有更多的展现自我的时机。

127工程住宅局部定位XiangMuZhuZhaiBaoGaoDingWei客户定位产品定位

价格定位形象定位128单体别墅价格定位项目销售均价品牌因素地段因素配套因素品质因素时间因素系数修正价格权重加权价格西湖御景1000011.111.20.9510972.540%12245瘦西湖西苑1000011.111.20.9510972.540%海德公园700011.151.11.10.98766.4514%九溪玫瑰园470011.51.21.10.98375.43%蜀景花园51001.21.51.21.20.911897.283%金湖湾墅园54001.21.51.21.20.912597.123%泛城营销效劳增值因素＋10%=13500129单体别墅价格定位单价：元/平方米50006000700080009000100001100012000西湖御景瘦西湖西苑海德公园九溪玫瑰园蜀景花园金湖湾墅园本项目均价13500元/平米均价10000元/平米均价10000元/平米均价7000元/平米均价4700元/平米均价5100元/平米均价5400元/平米130单体别墅价格定位单价：元/平方米50006000700080009000100001100012000西湖御景瘦西湖西苑海德公园九溪玫瑰园蜀景花园金湖湾墅园本项目均价10000元/平米均价10000元/平米均价7000元/平米均价4700元/平米均价5100元/平米均价5400元/平米2000－7000元/平米产品的差异值营销的附加值均价13500元/平米131联排别墅价格定位项目销售均价品牌因素地段因素配套因素品质因素时间因素系数修正价格权重加权加价淮佐郡庄园55401.051.51.51.10.811517.6615%7791典藏园御园45001.11.31.31.20.88030.8820%桃源人家35001.11.21.21.20.85322.2415%水榭华庭61001.11.21.21.20.89275.90420%南浦花园40001.11.21.21.20.86082.5615%京华城中城430011.21.21.20.85944.3215%泛城营销效劳增值因素＋10%=8600132联排别墅价格定位单价：元/平方米3000400050006000700080009000淮佐郡庄园典藏园御园桃源人家水榭华庭南浦花园京华城中城本项目均价8600元/平米均价5540元/平米均价4500元/平米均价3500元/平米均价6100元/平米均价4000元/平米均价4300元/平米133联排别墅价格定位单价：元/平方米3000400050006000700080009000淮佐郡庄园典藏园御园桃源人家水榭华庭南浦花园京华城中城本项目均价8600元/平米均价5540元/平米均价4500元/平米均价3500元/平米均价6100元/平米均价4000元/平米均价4300元/平米2500－5000元/平米产品的差异值营销的附加值134单体别墅总价比较单价：元/平方米50006000700080009000100001100012000西湖御景瘦西湖西苑海德公园九溪玫瑰园蜀景花园金湖湾墅园本项目总价：万元500400300200100135联排别墅总价比较单价：元/平方米3000400050006000700080009000淮佐郡庄园典藏园御园桃源人家水榭华庭南浦花园京华城中城本项目总价：万元300250200150100136竞争力分析扬州市场目前的单体别墅总价在100万到300万之间，但这些工程都处于配套不成熟区块，与本工程没有真正的可比性，更不可能构成直接竞争。而本工程真正的两个主要竞争对手西湖御景和瘦西湖西苑都采取跳空市场的策略，总价在500万左右，市场反响不确定。显而易见，本工程单体别墅总价定在300万至450万之间，价格上具有很强的市场竞争力，在此前提下，进一步提高产品品质，令消费者感到物超所值，产生良性循环，那么可以到达经济效益和社会效益的双赢。目前市场上联排别墅的总价在80万到240万之间，然因所处区域的差异，与本工程也没有真正意义上的可比性，本工程填补了市场的这一空白，联排别墅定价在160万－215万之间，总价上根本占据了高端市场，加之产品品质的高标准严要求塑造，完全可以打造扬州市场上最高档的联排别墅。137工程住宅局部定位XiangMuZhuZhaiBaoGaoDingWei客户定位产品定位价格定位

形象定位138形象定位－思路产品定位：富有中国传统风格的现代建筑居住品质的细节典范价格定位：单体别墅单价13500元/平米联排别墅单价8600元/平米形象定位：扬州城市型别墅的第一典范139扬州城市型别墅的第一典范实现渠道印象导入满足心理体会价值深入了解现场感受瘦西湖边的高档别墅形象定位－实现渠道中式风格的现代建筑居住品质的细节典范完美生活的最佳载体城市别墅的第一典范140工程商业局部定位(C地块)XiangMuShangYeBaoGaoDingWei

可行性分析客群定位市场定位商户组合建议形象风格定位141C地块SWOT分析时机Opportunity瘦西湖景区北门周边缺少中高档的餐饮配套及商业设施。景区附近旅游纪念品门店非常不标准，档次低。靠近维扬区政府，并面向江阳开发区，商务客市场有需求支撑。景观较好，适合作高档的景观酒店。优势Strengh

毗邻瘦西湖景区，有稀缺的自然景观资源。周边古迹较多，人文景观资源丰富。开发商在当地知名度和美誉度较高。地块建筑密度不高，停车不是问题。劣势Weakness地块所处的位置较缺乏商业气氛。地处主干道末端，较难聚集大量的人流，较难形成浓厚的商业气氛。体量不大，规模有限，很难支撑普通中高档商业。高咏楼将在此地块重建，对地块建筑风格有较大限制和影响。威胁Threat德豪·瘦西湖新天地9万方商业工程体量大，位置优越〔为未来瘦西湖景区主入口〕，交通便利，准备经营大规模的旅游商业。毗邻扬州金陵西湖山庄〔三星级酒店，目前在装修，准备升五星级酒店〕。142C地块产品种类分析C地块商业宾馆高档商业中高档商业低档商业超五星级酒店四、五星级酒店三星级以下酒店地块所处位置非商业区，缺乏商业气氛。目前扬州的消费者购置中高档商品习惯到金鹰国际广场、时代商场等地。要和金鹰国际广场、时代商场等商场竞争，需要一个较长的开展和培育时间。在未来竞争对手方面，毗邻工程的瘦西湖西大门德豪·瘦西湖新天地，有9万平方米的商业体量，而且位置优越，交通便利〔为未来瘦西湖景区主入口〕，与本工程形成较强势和直接的竞争。故本工程作中高档商业有相当大的风险和难度。降低整个物业的档次和等级，并且带来嘈杂的人流，影响环境，故不建议。前期投入高，资金回收周期长。酒店管理要求高；并需要委托专业的酒店管理公司加盟和合作。扬州目前没有超五星级的酒店，有需求无供给。前期投入较高，资金回收周期较长。酒店管理要求高；并需要委托专业的酒店管理公司加盟和合作。扬州的四、五星级酒店需求旺盛，前景看好。降低整个物业的档次和等级，影响物业形象、环境，故不建议。143初步结论：

通过对C地块的分析，和商业酒店类产品的逐项解析，泛城初步认为C地块适合作高端的商业物业。下面重点分析C地块作高端的商业物业的可行性。144C地块作高档商业可行性分析环境、位置分析市场供给分析消费者购物习惯分析消费者对高档商品的消费能力分析外来高消费能力的消费者分析本工程的性价比分析145C地块作高档商业可行性分析－环境、位置优势：

毗邻瘦西湖景区，有稀缺的自然景观资源。周边古迹较多，人文景观资源丰富。毗邻高档住宅小区。地处主干道末端，交通便利，适合自驾车前来。而建筑密度不高，停车不是问题。建筑体量较小，规模不大。适合走精品/高档路线。劣势：

不在商业中心区域，缺乏商业气氛。交通工具的选择少，公交线路缺乏。泛城观点：

地块景观好、环境清净，适合作高档的商场。道路、停车便利。适合自驾车前来购物。体量不大，购物环境可以做的舒适、精致。146扬州市场上目前还没有特别聚集的商业中心和商圈。整个城市的商业气氛都不是很浓厚，商业开展比较滞后。主要商家金鹰国际广场、时代广场、广润发、万家福、百盛百货等，除了金鹰国际广场以中高档定位外，其他的均为中档和中低档定位。扬州目前还没有折扣店等先进业态，也没有名品店等高档商业物业。整个城市的消费结构单一。扬州的消费者要购置高档商品时，只能选择金鹰国际广场。少局部的需求通过去上海、南京等大型城市得到了满足，另有一大局部需求被压抑。泛城观点：扬州城市商业开展滞后，消费结构单一。扬州缺乏高端商品的购置场所，高档商业物业存在着市场空白。C地块作高档商业可行性分析－市场供给分析147扬州商业现状瘦西湖新天地商业业态：效劳、礼品、餐饮、娱乐商场定位：中档消费目的：单一目的比较购置或单一目的反复购置。商业辐射范围：步行5～20分钟，车程10～20分钟。优势：1、体量较大。2、业态较为丰富。3、交通更为便利。劣势：1、周边人口相对稀疏，难以支撑这么大的体量。2、由于地理位置的限制，不在商业中心区域，商业气氛较差。3、由于定位中档，直接的竞争对手为金鹰国际、时代广场等，瘦西湖新天地不具备优势，经营有一定困难。瘦西湖新天地148商业业态：服装、手表、化装品、家电等品牌服装：雅格诗丹、都彭、登喜路、劳力士、雷达、杰菲、蜜雪儿、恺撒、H2O、OLAY、周大福等。商品档次：中档、中高档消费目的：单一目的性购置和单一目的反复购置。商业辐射范围：步行5～20分钟，车程10～40分钟。优势：1、商场体量较大，商品种类齐全。2、口碑较好，扬州的消费者在购置中档、中高档商品时的首选。3、商场形象较好，消费者觉得购物环境比较舒适，对商品的质量也比较放心。劣势：1、缺乏高端、高档的商品。2、不能满足更高端的消费需求。

服装、手表扬州商业现状金鹰国际广场149位置：位于四望亭路与扬子江路北交接口。商业业态：超市、家庭用品、餐饮、娱乐、家电等商品档次：中档、中低档、低档消费目的：礼品、家庭耐用品类产品单一目的比较购置，其他商品多为单一目的反复购置。商业辐射范围：以居住在附近的居民为主，步行距离为5～20分钟，车程10～20分钟。优势：劣势：沃尔玛超市扬州商业现状商业中心商业体量较大，商品的种类较多。沃尔玛超市能带来大量的人流。购物环境不够舒适、嘈杂。商场的档次较低。150瘦西湖周边商业现状151通过调查问卷和对客户的深度访谈，了解到：扬州的消费者消费观念比较的落后和保守，需要一定的时间来引导；扬州消费者对高档商品的接受程度较高；据对金鹰国际商场里的局部品牌的月营业额的调查如下：扬州的消费者一般都在扬州市内完成消费，较少特意去上海、南京等城市购物的习惯。泛城观点：扬州消费者集中在扬州市消费，本工程应该努力的满足顾客的购物需求，并引导消费者的消费习惯。C地块作高档商业可行性分析－消费者购物习惯分析152泛城观点：

扬州有一定数量的经济实力雄厚的家庭，他们具有很高的消费能力。私营业主的数量在持续的增加。国内、境外的旅游人口在增加，对高档商品也有一定的需求。扬州市民的人均消费能力在提高。2004年底扬州市区居民存款余额达2,068,901万元，人均银行储蓄到达18,172元，以此推算，扬州市区有9108人的存款额到达116.3万元,约有3,140户,家庭存款在337.27万元〔并不包括其他不动产、有价债券等〕。这局部的消费者具有强劲的消费能力。扬州市民近几年来自主创业热情高涨，经营规模和开展速度较快，造就了一大批的开展前景较好、经济实力雄厚的私营业主。这局部的私营业主同样具有很高的消费能力。扬州的旅游也开展加快，2004年接待国内旅游者903.5万人次，增长24.6％；接待入境旅游者18.8万人次，增长45.7％；旅游者对高档商品也有一定的需求。而本工程毗邻瘦西湖景区，具有天然的地理优势。从1985年—2004年,扬州家庭人数呈减少态势.以三口之家的家庭为主,两口之家也在悄然增加。家庭的人均消费能力提高。C地块作高档商业可行性分析－对高档商品的消费能力153泛城观点：

企业中的中高层管理人员