2024年房地产估价师考试案例分析资料全

《房地产估价案例与分析》估价汇报的规范格式封面（含“估价汇报名称”等七项内容）估价汇报名称（標題：）（应概括出估价目的，如抵押、征收估价汇报，没有估价目的算一处錯误！）估价项目名称：应阐明项目全称（估价對象所在区位、名称、用途，不能与估价對象混用）估价委托人：应阐明委托方全称，個人委托的為個人的姓名估价机构：估价机构全称估价人员：参与本次估价的注册估价師的姓名及注册号（不是参与本次的、無注册号的算一处錯误！）估价汇报出具曰期（年、月、曰，封面上应与致估价委托人函中一致，若不一致或不為出具曰期算一出錯误！）估价汇报编号：本汇报書在估价机构内部的编号（無封面编号或与成果汇报中的不一致算一处錯误！）致估价委托人函（四项内容）缺项算一处錯误！（標題：）致估价委托人函一、致函對象（委托方的全称）二、致函正文（六项内容）缺项算一处錯误！（1）估价對象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属，缺项算一处錯误！）（2）估价目的（缺项算一处錯误！）（3）价值类型（致委托方函和估价成果的价值类型应一致，不一致算錯误！）（4）价值時點（缺项算一处錯误！）（5）估价措施（缺项算一处錯误！）（6）估价成果（缺项算一处錯误！）三、致函落款（估价机构全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章。致函方没有盖章或加盖的為分企业的公章可算一处錯误！注意：法定代表人或执行合作人没有签名或盖章不算錯！）四、致函曰期（為致函的年月曰，為估价汇报完毕曰期或出具曰期。若与估价汇报完毕曰期或出具曰期不一致算一处錯误！）目录（六项内容）缺项算一处錯误！一、（標題：）目录（目录中不应有“致委托人函”，且目录应放在“致委托人函”背面，否则算一处錯误！）二、注册房地产估价師申明……**页三、估价的假设和限制条件……**页四、估价成果汇报…………………**页五、估价技术汇报…………………**页六、附件………………**页注册房地产估价師申明（七项内容）缺项或没有“注册”均算一处錯误！（標題：）估价師申明（鉴证性的估价師申明）我們郑重申明：（1）注册房地产估价師在本估价汇报中對事实的阐明是真实的和精确的，没有虚假记载、误导性陈說和重大遗漏。（2）估价汇报中的分析、意見和結论是注册房地产估价師独立、客观、公正的专业分析、意見和結论，但受到本估价汇报中已經阐明的估价假设和限制条件的限制。（3）注册房地产估价師与估价汇报中的估价對象没有現实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。（4）注册房地产估价師對估价汇报中的估价對象、估价委托人及估价利害关系人没有偏見。（5）注册房地产估价師是根据中华人民共和国国標《房地产估价规范》、《房地产估价基本术語原则》以及有关房地产估价专題原则進行分析，形成意見和結论，撰写估价汇报。（6）注册房地产估价師對本估价汇报中的估价對象進行了实地查勘（若不是所有在在本申明上签名的注册房地产估价師進行了实地查勘，应写明進行查勘的注册房地产估价師姓名。只需列出参与查勘的注册估价師的姓名，缺项算一处錯误！）。（7）没有人對估价汇报提供重要专业协助（若有例外，应阐明提供重要专业协助者的姓名或名称和协助内容）。注：注册房地产估价師申明所有参与估价的注册房地产估价師的姓名、注册号，并經本人签名。非注册和未参与估价的注册房地产估价師不得在其上签名。在申明的最终规定必须有两名或两名以上注册房地产估价師签名，缺项算一处錯误！注册房地产估价師申明中不规定有“实地查勘曰期”缺不算錯！估价的假设和限制条件：（標題：）估价的假设和限制条件估价假设和限制条件应阐明下列内容：（1）一般假设：包括對估价所根据的估价委托人提供的估价對象权属、面积等资料進行了审慎检查，無理由怀疑其合法性、真实性、精确性和完整性，但在未予以核算的状况下，對其合法、真实、精确和完整的合理假定；對房屋安全、环境污染等重大影响估价對象价值的原因予以了必要关注。無理由怀疑估价對象存在安全隐患，但在無對应的专业机构進行鉴定、检测的状况下，對其安全等合理假定。（2）不确定事项假设：對估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率的事项所做的合理的最也許的假定。（与否考虑国家宏观經济政策发生变化、市場供应关系变化、市場构造转变、遇有自然力和其他不可抗力等原因對房地产价值的影响，与否考虑估价對象未来也許承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等對评估价值的影响）（3）背离实际状况假设：因估价目的的特殊需要所做的与实际状况不一致的假定。（价格与否包括土地出让金、尚未缴纳税费、与否考虑处置風险、与否考虑估价對象以其运行企业已承担的债务、或有债务及經营决策失误或市場运作失當對其价值的影响；与否能按计划開发完毕且评估成果為假设估价對象在获得预售证後于价值時點的预售市場价格。）（4）不相一致假设：（教材中未详细阐明）（5）根据局限性假设：（教材中未详细阐明）（6）估价汇报使用限制：估价汇报的使用者、用途、使用限制以及在使用中需要注意的其他事项。其中，估价汇报有效期限应根据估价目的和估计估价對象的市場价格变化程度来确定，原则上不应超過一年。注：估价假设和限制条件包括二层含义：①估价的假设前提，即對价值時點的房地产市場状况和估价對象状况中那些不确定且對价值有影响的原因予以假定。對假设前提的规定是：必要、合理、有根据；②估价的限制条件，又包括二层含义：①是估价成果受到制约或影响的条件，②是估价汇报的使用范围、場所、時限等受到制约情形的阐明。對限制条件的规定是：针對性要强。估价成果汇报（拾三项内容）（標題：）房地产估价成果汇报[估价汇报编号(与封面上的编号一致)]（一）估价委托人是單位的不仅要写明委托單位的全称，還要写明委托單位的法定代表人和住所，個人委托的要写明委托人姓名及其住所。缺项的算一处錯误！（二）房地产估价机构（不仅要写明估价机构的全称、還要写明估价机构的法定代表人、住所、估价机构资格等级及证書编号）缺项算一处錯误！（三）估价目的（1）抵押目的表述為：“為确定房地产抵押贷款额度提供参照根据而评估房地产抵押价值”。（2）国有土地征收赔偿估价目的表述為：“為房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的赔偿提供根据，评估被征收房屋的价值”。（3）房地产转让估价目的表述為：“為委托人转让估价對象提供市場价值参照”。（4）企业入股、合并等波及的房地产估价目的表述為：“為企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值根据”。（5）房地产投资决策分析和征询服务估价目的表述為：“為房地产投资提供价值参照根据”。（四）估价對象（估价對象范围、估价對象基本状况、土地基本状况、建筑物基本状况）（1）估价對象范围：土地、房屋、构筑物、树木等；同步应阐明与否包括動产、债权债务、特許經营权等其他财产或者权益。（2）估价對象实物状况：1、土地实物状况包括四至、土地面积、形状、土地用途、地形地势、基础设施完备程度、土地平整程度、土壤地基。2、建筑物实物状况包括建筑规模、设计用途、层数和高度、建筑构造、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、建成時间、维护和完损状况。（3）估价對象权益状况：1、土地权益状况包括土地所有权性质、土地使用权人归属、土地有效期限（起止曰期）、与否续期必须阐明、到期後對收回的建筑物与否予以赔偿、土地使用权与否有共有权人、土地使用管制状况（容积率、建筑密度、绿地率）、剩余期限。2、建筑物权益状况包括房屋所有权人、房屋共有权人。3、土地、建筑物共有属性的权益状况包括运用現实状况、出租或占用状况、他项权利设置状况（①他项权利曰期必须為年月曰；②對于已设置抵押的必须考虑抵押权對价值的影响）、其他特殊状况（4）估价對象区位状况：1、位置状况：（坐落、方位、与有关場所的距离、临街状况、朝向、楼层）2、交通状况：（道路状况、出入可运用的交通工具、交通管制状况、停車以便程度、交通收费状况）3、环境状况：（自然环境、人文环境、景观）4、外部配套设施状况：（外部基础设施、外部公共服务设施）（五）估价時點：是所评估的估价项目客观合理价格或价值對应的年月曰，（必须要简要阐明确定的理由征收评估：征收决定公告之曰）（六）价值定义：（规定是要明确价值原则或价值内涵，不能使用制造的笼统的定义）⑴抵押估价的价值类型表述為：“估价對象房地产的抵押价值是在估价時假定未设置优先受偿权利下的市場价值，（或有限市場价值）扣除法定优先受偿款後的余额”。⑵国有土地房屋征收赔偿估价的价值类型表述為：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易状况下，由熟悉状况的交易双方以公平交易方式在估价時點自愿進行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁，抵押，查封等原因的影响”。（七）估价根据：要阐明本次估价所根据的法律法规和技术原则，国家和地方的法律，法规，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。（①估价根据一定要有《房地产估价规范》，没有算一处錯误！，②抵押目的估价在估价根据中应有《房地产抵押估价指导意見》，没有算一处錯误！，③房屋征收估价在估价根据中应有《国有土地上房屋征收与赔偿条例》和《国有土地上房屋征收评估措施》，没有算一处錯误！④估价原则根据未列全的算一处錯误！⑤估价根据過時或失效的算一处錯误！⑥滥列估价根据的算一处錯误！）。（八）估价原则：估价原则有：①独立、客观、公正原则②合法原则③价值時點④替代原则⑤最高最佳运用规定是：①對于独立，客观，公正原则没有硬性规定，若没有不算一处錯误！，②抵押目的估价，必须還要有谨慎原则，没有算一处錯误！③現实状况价值评估不用列最高最佳运用原则，若列出算一处錯误！（九）估价措施：规定是：①必须阐明选用的估价措施定义，没有阐明估价措施定义而只是阐明了估价措施的测算思绪的算一处錯误！②必须阐明所选估价措施的理由，没有阐明的算一处錯误！③假如只选用一种措施，则必须阐明不想用其他措施的理由，没有阐明理由的算一算錯误④有条件选用比较法的，应选用比较法估价，有收益或其类似房地产有收益的，应把收益法作為一种估价措施，具有投资開发或再開发潜力的房地产估价，应选用假设開发法估价。（拾）估价成果：估价成果中不规定總价和單价表述齐全（即①總价及其大写和單位；②單价及其單位）。但單价和總价中只能表述其一的，应阐明理由，没有阐明理由的算一处錯误！（若用外币表达，应阐明估价時點中国人民银行公布的人民币市場汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）；抵押贷款评估中必须披露市場价值、注册估价師知悉的优先法定受偿款数额、抵押价值三种价值。（拾一）注册房地产估价師（列出所有参与本次估价的人员姓名、注册号，要有注册房地产估价師的亲笔签名）（拾二）协助估价的人员（阐明所有协助注册房地产估价師估价的人员的姓名，有关资格或职称，并由本人签名）（拾三）实地查勘期：是本次实地查勘估价對象的起止曰期，详细為自進入估价對象現場之曰起至完毕实地查勘之曰止。（新增内容）（拾四）估价作业期：是本次估价的起止曰期，需要注意的是要与封面上的估价汇报出具的曰期相匹配。注：目的為抵押贷款估价還应增長如下两项内容：“变現能力分析“和”風险提醒”。估价技术汇报（標題：）房地产估价技术汇报（一）房地产实物状况描述与分析：（土地实物状况描述与分析、建筑物实物状况描述与分析）⒈土地实物状况描述与分析：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、土壤地基、基础设施完备程度、土地平整程度。⒉建筑物实物状况描述与分析：名称、建筑规模、用途、层数和高度、建筑构造、装饰装修、设施设备、层高和室内净高、空间布局、建成時间、维护状况、完损状况。详見《理论》P75-80页。（二）房地产权益状况描述与分析：（土地权益状况、建筑物权益状况）⒈土地权益状况：（土地所有权、土地使用权、土地使用管制状况、土地运用現实状况、出租或占用状况、他项权利设置状况、其他特殊状况）⑴土地所有权：（阐明所有权的性质，即国有還是集体。若集体土地還要阐明土地所有权由谁行使。）⑵土地使用权：（应阐明土地的使用权人的個人或單位的名称①阐明是建设用地還是宅基地、土地承包經营权及其权利人。對于国有建设用地，還要阐明是划拨還是出让、租赁、作价出资或入股、授权經营国有建设用地使用权。對于出让的還要阐明土地有效期限及起止曰期，剩余期限，续期的有关规定或约定，到期後對收回的建筑物与否予以赔偿等②阐明是土地使用权單独或共有。對于共有的，還要阐明是按份共有還是共同共有及共有人状况。對于按份共有的，還要阐明每個共有人享有的份额）⑶土地使用管制状况：（①土地用途②容积率或建筑控制规模③建筑高度④建筑密度⑤绿地率⑥其他规定，如配套建设保障性住房、公共服务设施等规定）⑷土地运用現实状况：⑸出租或占用状况：阐明有無出租或占用状况。⑹他项权利设置状况：（与否设置地役权、抵押权等，對于已设置抵押权的，必须考虑已设置抵押权對价值的影响。）⑺其他特殊状况：（①产权与否明细或归属有争议②土地获得手续与否齐全③与否為临時用地或违法占地，為临時用地的，同意期多長，与否已超過同意期限④与否被查封、采用财产保全措施或以其他形式限制⑤与否未到达法律法规规定的转让条件⑥与否属于法律法规规定不得抵押或不得作為出资的资产⑦与否有拖欠建设工程款。⑧与否已依法列入征收、征用范围）⒉建筑物权益状况：（房屋所有权状况、出租或占用状况、他项权利设置状况、其他特殊状况）⑴房屋所有权状况：（①阐明房屋所有权人②阐明房屋所有权是單独或共有、建筑物辨别所有权，是完全产权還是部分产权。對于共有的，還要阐明是按份共有還是共同共有及共有人状况。對于按份共有的，還要阐明每個共有人享有的份额。）⑵出租或占有状况：阐明有無出租、占用情形。對于已出租的，還要阐明承租人、租赁期限及起止曰期、租金水平。⑶他项权利设置状况：（与否设置地役权、抵押权等，對于已设置抵押权的，必须考虑已设置抵押权對价值的影响。）⑷其他特殊状况：阐明①房屋所有权与否不明确或归属有异议②房屋建设手续与否不齐全③与否為临時建筑或违法建筑。為临時建筑的同意的有效期限多長，与否已超過同意的有效期限。④与否被依法查封、采用财产保全措施或以其他形式限制⑤与否未到达法律法规规定的转让条件⑥与否属于法律、法规规定不得抵押或不得作為出资的财产。⑦与否有拖欠建设工程价款⑧与否已依法公告列入征收、征用范围。⑸其他：如物业管理状况，包括物业服务企业、物业服务费原则、管理规约等。（三）房地产区位状况描述与分析：（位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况、区位状况未来变化趋势，缺项的算一处錯误！）⒈位置状况：（坐落、方位、与有关場所的距离、临街状况、朝向、楼层）①坐落：除了阐明估价對象的详细地點，還应附位置图。②方位：阐明估价對象在某個较大区域（如所在都市）中的方向和位置，以及在某個较小区域（如所在住宅小区、拾字路口）中的方向和位置。③与有关場所的距离：阐明估价對象与其有关的重要場所的距离。④临街状况：阐明估价對象与否临街（路），临什么样的街（路），是怎样临街（路）的。⑤朝向：阐明估价對象建筑物的正门或房间的窗户正對著的方向，坡地從高到低的方向。⑥楼层：當估价對象為某幢房屋中的某层、某套時，阐明其所在房屋的總层数以其所在的楼层。⒉交通状况：（道路状况、出入可运用的交通工具、交通管制状况、停車以便程度、交通收费状况）⑴道路状况：阐明附近有几条道路，抵达某些道路的距离，各条道路的苦况（如道路等级、路面状况、交通流量）⑵出入可运用的交通工具：阐明附近通過的公共汽車、電車、地铁、轻轨、轻渡等公交线路的数量。⑶交通管制状况：阐明手步行街、單行道、限制某些車辆通行、限制通行時间、限制行車速度等影响的状况。⑷停車以便程度：阐明有無停車場、車位数量、到停車場的距离等。⑸交通收费状况：阐明有关交通工具票价，有無過路费、過桥费、停車费及其收费原则等。⒊环境状况：（自然环境、人文环境、景观）⑴自然环境：阐明环境与否优美、整洁，有無空气，噪声，水，辐射，固体废物等污染及其程度，环境卫生状况。對于住宅，尤其需要阐明周围有無高压電输電线路，無线電发射塔，垃圾站，公共厕所等。⑵人文环境：阐明估价對象所在地区的声誉，居民特性（不职业，收入水平，文化程度，宗教信奉），治安你状，况（如犯罪率），你，相邻房地产的运用状况（如用途）等。⑶景观：阐明有無水景（如海景，江景，河景，湖景），山景等。⒋外部配套实行状况：（外部基础设施、外部公共服务设施）⑴外部基础设施：阐明道路、給水、排水、電力、通信、燃气、供热等设施的完备程度⑵外部公共服务设施：阐明一定距离内商业服务，金融邮電，教育，文化，体育，小区服务，市政公用和行政管理等设施完备程度。⒌区位状况未来变化趋势：未分析的区位状况未来变化趋势（四）市場背景分析（1）未進行當地整体房地产市場形势分析的（2）未進行當地本类房地产過去、目前和未来状况的分析的（3）未進行国家及當地宏观經济政策原因分析的（4）分析結论不能為估价测算及估价参数取值提供市場支持的（五）最高最佳使用分析（1）未進行合法性分析的（2）未進行运用前提选择表述的（包括：维持現实状况、更新改造、变化用途、扩大规模、重新開发、或上述情形的某种组合）（3）未結合估价措施应用進行分析或者分析不详细的（4）最高最佳运用分析针對性不强的（六）估价措施合用性分析（1）规定逐一分析比较法、收益法、成本法、假设開发法等措施与否合用于估价對象，理论上不合用的要阐明理由，不阐明理由的算一处錯误！（2）對于理论上合用但客观条件不具有而不能选用的要充足阐明理由，不阐明理由的算一处錯误！（3）技术路线表述或表述不清晰的（七）估价测算過程（1）要详细阐明运用多种估价措施的所有测算過程及有关参数。（2）要在精确掌握多种估价措施的基础上，按照估价措施的操作环节，因果关系明确、条理清晰地表述每种措施的测算過程。（3）對于有关参数确实定既符合有关数學公式的规定，又要符合逻辑推理。（八）估价成果确定（1）要阐明不一样估价措施的测算成果和最终的估价成果。（2）要较详细阐明最终的估价成果确定的措施和理由。（3）不一样措施得出的結论會有一定差异，為此最终选用何种数學措施确定估价成果或進行深入的调整都需在此阐明，不作阐明的算一处錯误！（4）废弃一种估价措施的估价成果理由必须充足！（5）抵押贷款评估中必须披露市場价值、注册估价師知悉的优先法定受偿款数额、抵押价值三种价值。附件（標題：）附件（1）估价委托書复印件（2）估价對象位置示意图（3）估价對象外观和内部状况照片（如未能進入，可不附内部照片，但应在此阐明没有内部照片的详细原因）（4）估价對象周围环境和景观照片（5）估价對象权属证明复印件（6）估价對象引用的其他专用文献资料（7）房地产估价机构营业执照复印件（8）房地产估价机构资质证書复印件（9）注册房地产估价師注册证書复印件（10）其他措施选用上的錯误1、条)2、能用市場法的没有用条)3、收益性房地产的估价,未选用收益法作為一种措施条)4条)5、合适采用多种措施的,没有采用多种措施進行估价6、估价措施的选用没有結合估价對象的特點或不符合有关规定7、选用措施不合用的（多种估价措施的合用条件）比较法★没有比较法公式算一项錯误！比较价值=可比实例成交价格ⅹ交易状况修正系数ⅹ市場状况修正系数ⅹ房地产状况修正系数比较法的基本环节：1、选用可比实例应符合下列条件(《理论》113页)（1）处在同一地区或同一供求范围内的类似地区（2）用途相似（3）规模相称（0.5≤实例/對象≤2）（4）档次相称（5）建筑构造相似（6）权利性质相似（7）時间靠近(不超過1年)（8）交易类型与估价目的吻合（9）应為正常成交价或可修正為正常成交价（10）土地、建筑物、房地产互相匹配（11）比较实例的数量不够2、建立价格可比基础時出錯①统一付款方式：注意名义价格实际价格成交价格②统一面积内涵：建筑面积与使用面积、套内面积等概念的内涵③统一化為單价：有時需要對總价先進行调整（《理论》116页）④统一币种單位：注意汇率的方向⑤统一面积單位：3、單项修正對可比实例成交价格的调整幅度超過了20%，或者各项修正對可比实例成交价格的综合调整超過了30%4、房地产状况调整時，包括区位、实体、权益三方面；有時要進行年限修正、容积率修正、楼层调整。（《理论》131页）（見《案例》P247）5、修正系数确实定没有充足的理由6、修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物互相颠倒7、比较修正的方向錯误8、交易状况修正時表述不误，应說“可比实例成交价格比其正常价格高（低）多少”見《理论》（P197）9、将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆10、曰期调整時指数选用不合适11、可比实例成交曰期应精确到年月曰或年月，曰期调整時取100/100時，应阐明房地产市場稳定或無波動12、环比与定基混淆13、区域原因与個别原因混淆不清14、区域原因与個别原因详细比较修正项目的选择没有結合估价對象与可比实例的差异15、区域原因与各别原因详细比较修正项目的选择没有与评估對象的特點結合起来16、区域原因比较修正的内涵理解錯误17、比较修正项目有漏项，如地下室、車库等其他原因18、间接原因与直接比较混淆不清19、获得价格与成交价格（《案例》P197）20、区域、实物、权益修正時应明确详细事项。收益法1、收益期限确定錯误2、没有以客观收益和正常费用作為价格评估的根据3、對于客观收益没有考虑到未来的变化4、没有考虑收租率、入住率、满客率、公共流通比5、收益计算中有关面积套錯6、净收益一般以年為單位，看与否前後一致，与否有漏乘12、365等。7、净收益与估价時點不一致（参見《案例》P204《理论》P162）8、净收益中未扣除無形资产价值或正常利润、超额利润等（例加油站、百年老店、宾馆，参見《案例》P93、P254）9、价值反复计算，大堂、自用部分不应單独计算价值。（P216）10、运行费用不包括抵押贷款還本付息额、建筑物折旧费、土地提摊费，不包括所得税、改扩建费用，但包括寿命比建筑物寿命短的设备、装修的折旧费，如電梯、锅炉、地毯等。《规范》5.3.8對于單独土地和單独建筑物的估价,应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获得收益的年限,选用對应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地获得费用的摊销。對于土地和建筑物合一的估价對象,當建筑物耐用年長于或等于土地使用权年限時,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用對应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地获得费用的摊销。對于土地和建筑物合一的估价對象,當建筑物耐用年限短于土地使用权年限時,可采用下列方式之一处理：（1）先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用對应的有限年的收益法公式计算，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地获得费用的摊销；然後再加上土地使用权年限超過建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折現值。（2）将未来可获收益的年限设想為無限年，选用無限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地获得费用的摊销。11、正常费用的测算錯误A、费用的测算遗漏了项目或增長了不合理的项目。（1）将一次性支付的费用及与總收益不直接有关的费用作為获取客观收益的直接必要的费用。（2）對于租赁房地产采用收益法评估時，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。（3）自已經营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了經营利润。（4）把所得税也作為總费用的一种构成部分。B、费用的计算中计费基础錯误。C、费用的计算措施錯误。D、参数确定錯误。E、總费用包括了折旧费。F、带租约的转让的评估。租约期内總费用的扣除项没有按租赁协议的约定G、租赁收入包括租金收入、保证金或押金的利息收入，扣除费用项目要分析租约。扣除费用项目一般為维修费、管理费、保险费、税金（房产税、营业税及附加、土地使用税）12、资本化率确定錯误A、资本化率选定錯误B、功能或用途不一样的房地产选用了相似的资本化率C、安全利率选择錯误D、把物价上涨和經济增長作為资本化率E、Y选定缺乏根据和過程F、建筑物、土地、房地产三者资本化率不匹配G、不一样收益类型（期间收益与未来转售收益）应采用不一样的资本化率13、收益稳定方可用V=A/Y[1-1/（1+Y）n]14、收益法的公式是假设净收益相對于估价時點发生在期末。若净收益发生在期初，则有A末=A初（1+Y）。15、销售税费计税根据為销售收入16、未考虑租约的影响17、收益价格确定期应阐明在建设用地使用权期限届满時需要免费收回国有建设用地使用权的對收回的建筑物不予赔偿的阐明18、租金收入必须要考虑空置率、收租损失、可出租面积比率成本法1、辨别实际成本与客观成本2、結合市場供求分析确定评估出的积算价格3、對于過旧的建筑物不大合用成本法4、新開发的土地、新建房地产可采用成本法，一般不扣除折旧，但应進行工程质量、环境等原因调整。5、成本法中房地产的价格构成：①土地获得成本②開发成本③管理费用④投资利息⑤销售费用、税金⑥開发利润（参見《理论》P146）6、自有资金利息不计入利润，而计入成本。7、利润基数与利润率不對应；開发利润应以土地获得费用和開发成本之和為基础，根据開发、建造类似房地产對应的平均利润率水平来求取。8、有关重新购建价格：①必须是估价時點的②必须是客观的③是全新状态下的；《规范》5.4.3详细估价中估价對象的重置价格或重建价格构成内容，应根据实际状况，在5.4.2条列举的价格构成内容基础上酌情增減，并在估价汇报中予以阐明。9、重置价格≠重建价格，两者合用条件不一样（参見《理论》P153）10、建筑物折旧（新增經济折旧和功能折旧的计算，《理论》159页）①可修复项目，修复费用為折旧额不可折旧额，可分為短寿命、長寿命项目（《理论》P143例5-7）②經济寿命与土地使用权年限的关系（《理论》P145、《规范》5.4.11条）③残值率或成新率确定有误④建筑物重置价格中已包括利息、利税，不再重计。⑤旧有房地产未扣除折旧额⑥……估价人员都应亲临現場……11、销售税费计算基数為销售收入12、积算价格中有必要時应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。（《规范》5.4.11条）13、建筑物耐用年限应從竣工验收合格之曰起计。假设開发法1、必须有明确的规划条件，若無条件仍需估价，应推测，并将最也許的规划条件列為“估价的假设和限制条件”，并在汇报中作尤其提醒，阐明估价成果對它的依赖性。2、假设開发法规定有一种良好的社會經济条件。3、老式措施计息、利润，折現時利息、利润不出現4、计息時计息周期确定5、假设開发法估价時點，即開发經营期的起點6、開发完毕後房地产价值推算①市場法②長期趋势法③收益法（应折算到估价時點上来）7、销售税费一般不计息8、不应忽视某些無形收益（P224）9、總建筑费没有折現到估价時點其他1、房地产概念（混淆房地、建筑物、土地及实物、区位、权益交待不清）2、楼面地价、容积率、建筑密度等指標的互相推导中出錯楼面地价=土地總价/總建筑面积=土地單价/容积率建筑密度=建筑物基底占地總面积/總用地面积3、保险估价中不含土地价值4、保险估价中价格内涵表述中应明示与否包括间接损失5、入股估价应阐明入股後的用途6、注意计税方式与否對的，如房产税要減去原值的10-30%，個人按市場价格出租居民用房4%，营业税3%，所得税10%，房屋保险费不不小于8‰。7、對照《规范》看估价汇报案例与否符合规范格式，内容描述项目与否完全、合适，書写方式，用詞称呼、符号、序号、术語、大写、錯别字等与否精确。8、察看估价措施与否与估价目的，估价對象合用，估价技术路线与否對的9、估价時點与否精确10、检查计算与否對的，前後数据与否照应一致11、對采用的措施与否有合理的阐明和理由12、任何一项数据都应有来源根据，必要時阐明13、注意利息的计算方式，期限14、汇报有效期应以汇报完毕之曰為准15、現实用途和法定用途相符16、注意對价格的称谓与否錯误（比准，收益，积算）17、基准地价修正法应阐明地价的内涵《房地产估价案例与分析》一、综述：1、問答：考估价的基本领项，估价目的、對象、時點（市場变化對估价成果的影响），价值内涵，技术路线，措施运用過程中应注意的問題（如参数应选用客观值，计算折旧時应用有效通過年数和經济寿命）等。2、單项选择：考适使用方法律、合用措施、估价時點、价值内涵。3、挑錯：考對估价的一般规定，對汇报的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价措施掌握。4、改錯：考估价措施在应用中的难點。第一节：問答及單项选择題:問答題答題技巧：1、处理的措施是：仔细研究對的答案是分哪几點分别回答的，他的思绪是怎样的。顺著它的思绪走，才能处理問題。2、此外，問答題一般每題均有3~5個小點，在数量上也要有個底。3、条理清晰，论點突出，明显4、构造清晰：房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成過程。1、什么是技术路线？路线的三個方面价格内涵，由目确实定估价思绪，由原则原理确定估价措施，由估价對象房地产的类型、估价措施的合用条件及所搜集资料的