运营管理交流-项目定位会汇报模板

XX市xx项目定位会汇报模板项目所在地数据分析城区基础数据表项目内容城市名称城区人口城市GDP城市排名人均可支配土地供应住宅供应住宅去化主力产业所在地城区总图本案项目所在地政策解读政策类型政策内容

出台部门预售政策“房地产预售许可”由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门”负责审批，下放后，实施机关变更为“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。国务院税收政策两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

财政部国家税务总局金融政策央行银根收紧，市场热钱紧缩，但鼓励刚需置业。央行土地政策国土部部长讲话：未来将压缩东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模,减少工业用地。,严禁突破规划设立新城新区和各类园区,各类建设发展不能踩红线。国土资源局其他2013年港城颁布公积金新政：支持职工首次和改善性购房，暂停3次以上（含3次）公积金贷款申请，借款申请人及共同借款申请人贷款次数分别计算。取消“《产权证》取得之日起一年内可以申请贷款”的规定，借款申请人须在购房合同签订之日起一年内提交申请、签订借款合同。连云港住房公积金管理中心机场XX区商圈项目所在区域项目区位分析场地实景照片及现状描述现场照片2现场照片4现场照片1现场照片3场地现状描述及分析：土地基本信息土地规划指标表单位：万平方米项目规划指标项目规划指标总用地面积配套面积总建筑面积建筑密度▪地上面积建筑限高▪地下面积绿化率计容面积人防面积容积率车位数量住宅面积▪地上车位商业面积▪地下车位配建要求市场产品供需分析相关说明：前期XXX组客户问卷区域客群分析

相关说明：前期XXX组客户问卷区域客群分析相关说明：前期100组客户问卷区域客群分析客户类型具体说明市场划分类型划分类型占比区域原住民区域内原住民已习惯区域生活方式，目前为改善居住条件，选择在区域内购买住房基础市场刚需30%产业型客户区域产业型人群，对区域认知度较高，靠近工作地点，地域情缘，比较关注性价比和舒适性的满足。基础市场刚需20%私企业主以居住升级为目的的人群，一般事业有成，稍有经济实力，再次置业关注物业品位和投资价值，将房产作为身份象征和价值标签成长市场首改15%泛公务员阶层以区公务员为主，兼顾教师、医生等事业单位职员。再次置业的目的主要出于对居住现状不满，希望在经济承受范围内提高居住品质，关注社区环境和居住舒适性。成长市场首改10%投资客户其他区域、4县或外地客户看中区域较优质的各项资源，期待房产升值或投资入户、教育入户而购买创造市场再改15%城市移民乡镇及外地工作回家置业者，城市化驱动，在市区拥有属于自己的住房，方便自己或子女工作，关注项目的性价比创造市场再改10%区域客群分析项目竞品分布本案竞品一竞品二竞品三竞品一：总建面：可售面积：主力户型：销售均价：供应总量：库存量：竞品二：总建面：可售面积：主力户型：销售均价：供应总量：库存量：竞品三：总建面：可售面积：主力户型：销售均价：供应总量：库存量：项目市场分析销售物业市场分析表单位：万平方米产品类型高层多层洋房别墅其他供应总量面积占比竞品一供应量去化量库存量竞品二供应量去化量库存量竞品三供应量去化量库存量区块供应总量去化总量库存总量城市供应总量去化总量库存总量项目市场分析销售物业市场分析表

单位：万平方米户型1+1房2+0.5房2+1房3+1房其他面积区间现有供应总量区块现有供应量去化量已推未售量未推量总库存量城市现有供应量去化量已推未售量未推量总库存量项目货量盘点物业类型面积段存量期限面积均价货值月均去化量销售周期存量去化周期高层≥12F

24个月以上

12-24个月

12个月以下

已开工新增

小计

24个月以上

12-24个月

12个月以下

已开工新增

小计

24个月以上

12-24个月

12个月以下

已开工新增

小计

合计

项目货量盘点物业类型面积段存量期限面积均价货值月均去化量销售周期存量去化周期小高层7-11F

24个月以上

12-24个月

12个月以下

已开工新增

小计

24个月以上

12-24个月

12个月以下

已开工新增

小计

24个月以上

12-24个月

12个月以下

已开工新增

小计

合计

项目货量盘点物业类型面积段存量期限面积均价货值月均去化量销售周期存量去化周期多层≤6F

24个月以上

12-24个月

12个月以下

已开工新增

小计

24个月以上

12-24个月

12个月以下

已开工新增

小计

24个月以上

12-24个月

12个月以下

已开工新增

小计

合计

项目货量盘点物业类型面积段存量期限面积均价货值月均去化量销售周期存量去化周期别墅（分独栋、联排、叠拼）

24个月以上

12-24个月

12个月以下

已开工新增

小计

24个月以上

12-24个月

12个月以下

已开工新增

小计

24个月以上

12-24个月

12个月以下

已开工新增

小计

合计

全案总计项目强排方案【一】指标对比规划指标对照表单位：万平方米项目规划指标拟建指标总用地面积总建筑面积▪地上面积▪地下面积计容面积容积率住宅面积商业面积配套面积建筑密度建筑限高绿化率人防面积车位数量▪地上车位▪地下车位配建要求项目总平面图业态指标表单位：万平方米项目规划指标住宅面积销售面积多层住宅高层住宅多层洋房别墅商业面积销售面积住宅底商商业商铺写字楼LOFT自持面积商业商铺写字楼独立商业酒店配套面积项目总平面图商业高层公寓叠拼项目强排方案【一】物业分布项目户型分配表户型面积区间面积占比赠送面积套数套数占比客户类型1+1房6510%

青年首置2+0.5房7830%

青年首置2+1房85-8850%

一步到位首置客户3+1房10510%

青年首置及功能首改其他

按户型比列分配

地方政府关于面积赠送的明确条文说明项目强排方案【一】户型建议项目强排方案【一】总体评价项目内容方案优势方案劣势风险提示推荐等级项目强排方案【二】指标对比规划指标对照表单位：万平方米项目规划指标拟建指标总用地面积总建筑面积▪地上面积▪地下面积计容面积容积率住宅面积商业面积配套面积建筑密度建筑限高绿化率人防面积车位数量▪地上车位▪地下车位配建要求项目总平面图业态指标表单位：万平方米项目规划指标住宅面积销售面积多层住宅高层住宅多层洋房别墅商业面积销售面积住宅底商商业商铺写字楼LOFT自持面积商业商铺写字楼独立商业酒店配套面积项目总平面图商业高层公寓叠拼说明：产品形态可按项目实际情况填写；住宅面积包括住宅面积及参与公摊的面积；商业面积包括销售面积及参与公摊面积、自持面积；配套面积指不可公摊的非配建要求的其他面积；项目强排方案【二】物业分布项目户型分配表户型面积区间面积占比赠送面积套数套数占比客户类型1+1房6510%

青年首置2+0.5房7830%

青年首置2+1房85-8850%

一步到位首置客户3+1房10510%

青年首置及功能首改其他

按户型比列分配

地方政府关于面积赠送的明确条文说明项目强排方案【二】户型建议项目强排方案【二】总体评价项目内容方案优势方案劣势风险提示推荐等级项目强排方案【三】指标对比规划指标对照表单位：万平方米项目规划指标拟建指标总用地面积总建筑面积▪地上面积▪地下面积计容面积容积率住宅面积商业面积配套面积建筑密度建筑限高绿化率人防面积车位数量▪地上车位▪地下车位配建要求项目总平面图业态指标表单位：万平方米项目规划指标住宅面积销售面积多层住宅高层住宅多层洋房别墅商业面积销售面积住宅底商商业商铺写字楼LOFT自持面积商业商铺写字楼独立商业酒店配套面积项目总平面图商业高层公寓叠拼说明：产品形态可按项目实际情况填写；住宅面积包括住宅面积及参与公摊的面积；商业面积包括销售面积及参与公摊面积、自持面积；配套面积指不可公摊的非配建要求的其他面积；项目强排方案【三】物业分布项目户型分配表户型面积区间面积占比赠送面积套数套数占比客户类型1+1房6510%

青年首置2+0.5房7830%

青年首置2+1房85-8850%

一步到位首置客户3+1房10510%

青年首置及功能首改其他

按户型比列分配

地方政府关于面积赠送的明确条文说明项目强排方案【三】户型建议项目强排方案【三】总体评价项目内容方案优势方案劣势风险提示推荐等级项目内容方案优势方案劣势风险提示推荐等级项目利润对比表(如有商业或其他业态，须将各业态分开做对比）单位：万元序号项目方案一方案二方案三9%11%13%9%11%13%9%11%13%1营业收入2营业成本2.1土地成本2.2建造成本3毛利4毛利率5管理费用（X%)6销售费用（X%)7财务费用(资本化利息)8营业税金及附加9土地增值税10利润总额11所得税12收支平衡时点13净利润14净利率项目强排方案利润预测对比项目展示区方案售楼处总面积：层数：位置：再利用：样板间总面积：户数：户型：风格描述：开放时间：景观展示区总面积：软硬比：风格描述：开放时间：项目展示区成本标准项目竞品一竞品二集团标准或成例意向标准在售均价楼面均价售楼处外装（平米单价）（平米单价）（平米单价）（平米单价）内装（含软装）（平米单价）（平米单价）（平米单价）（平米单价）项目展示区成本标准项目竞品一竞品二集团标准或成例意向标准在售均价楼面均价样板间外装（平米单价）（平米单价）（平米单价）（平米单价）内装（含软装）（平米单价）（平米单价）（平米单价）（平米单价）项目展示区成本标准项目竞品一竞品二集团标准或成例意向标准在售均价楼面均价景观区（软硬比）（软硬比）（软硬比）（软硬比）（平米单价）（平米单价）（平米单价）（平米单价）项目案名确定内部案名外部案名参考依据【城市】+【区域】+【名称】项目【城市】+【金辉】+【名称】项目三、首次开盘部分产品户型及户型比例。二、XXXX年XX月XX日：项目首次开盘，当天认购房源XXX套，面积XXXX㎡，均价XXXX元/㎡，总销XXXX万元。一、XXXX年XX月XX日：售楼处、样板房、景观示范区对外公开。营销重要节点首次开盘计划首次开盘区域项目现金流分析项目融资总额项目融资周期资金平衡周期资金平衡时点项目现金流分析表单位：万元住宅利润率8%商业利润率综合利润率时间Q1Q2Q3Q4Q5Q6Q7Q8Q9Q10Q11Q12Q13Q14Q15Q16Q17Q18Q192014-62014-92014-122015-32015-62015-92015-122016-32016-62016-92016-122017-32017-62017-92017-122018-32018-62018-92018-12经营性现金流入经营性现金流出经营净现金流融资现金流入融资现金流出融资利息流出融资净现金流总体净现金流累计净现金流项目现金流分析项目融资总额项目融资周期资金平衡周期资金平衡时点项目现金流分析表单位：万元住宅利润率10%商业利润率综合利润率时间Q1Q2Q3Q4Q5Q6Q7Q8Q9Q10Q11Q12Q13Q14Q15Q16Q17Q18Q192014-62014-92014-122015-32015-62015-92015-122016-32016-62016-92016-122017-32017-62017-92017-122018-32018-62018-92018-12经营性现金流入经营性现金流出经营净现金流融资现金流入融资现金流出融资利息流出融资净现金流总体净现金流累计净现金流项目现金流分析项目融资总额项目融资周期资金平衡周期资金平衡时点项目现金流分析表单位：万元住宅利润率12%商业利润率综合利润率时间Q1Q2Q3Q4Q5Q6Q7Q8Q9Q10Q11Q12Q13Q14Q15Q16Q17Q18Q192014-62014-92014-122015-32015-62015-92015-122016-32016-62016-92016-122017-32017-62017-920