物业管理第01章 物业与物业管理概述

PropertyManagement小区管理社会化进程加快，新兴的物业管理离我们越来越近。对物业管理的学习不仅是专业人员的需求，而且也是实现“居者有所居〞之后对生活质量有更高要求的每位居民之所需。专业从业人员培养：—我国物业管理专业教育培训体系已初具，模式可分为：1〕学校的学历教育；2〕职业技能培训。我校“物业管理〞课程作为工程管理专业的一门专业方向课而开设。课程教学目的：学生初步掌握与熟悉物业管理的根本原理、方法与内容，具备从事工程管理或专业的物业管理实践工作、人才培养与初步研究的根本知识，具备分析与解决物业管理相关问题的根本思路和从事各类物业效劳的根本能力与根本素养。教学方法：课堂讲授案例展示课堂讨论与辩论实务练习物业小区参观实践教学内容：第一章物业与物业管理概述第二章物业管理的理论分析第三章物业效劳机构及其设置第四章物业管理法规概论第五章物业管理招投标概述教学内容：第六章物业管理的全程程序第七章物业管理的运作第八章物业效劳资金的使用与管理第九章不同类型物业的管理与效劳推荐学习资源-教材与著作王娜主编，物业管理英语，中国建筑工业出版社2006.方芳、吕萍编著，物业管理，上海财经大学出版社，1997.王青兰、齐坚主编，物业管理理论与实务，高等教育出版社，1998.推荐学习资源-教材与著作周宇，顾祥红编著，现代物业管理，东北财经出版社，2001.黄安永，现代房地产物业管理，东南大学出版社，2002.李福平，物业管理学，复旦大学出版社，2002.推荐学习资源-教材与著作谭善勇、郭立，物业管理理论与实务，机械工业出版社，2005.姜早龙等，物业管理概论，武汉理工大学出版社，2021.周志宏主编，物业管理工作流程与工作标准，中国纺织出版社，2021。推荐学习资源-教材与著作王珺之，王玲玲编著，物业管理工具箱，机械工业出版社，2021.臧炜彤等，物业管理概论，化学工业出版社，2021年。推荐学习资源-专门杂志?中国物业管理??住宅与房地产·物业管理??现代物业·新业主?推荐学习资源-网络资源中国物业管理网〔://〕；中国物业管理培训网〔://〕；中国物业管理在线〔://〕；推荐学习资源-网络资源中国建设教育网〔:///〕中国物业管理师网〔:///〕等等。根本要求课堂参与平时作业到课率实践报告CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT1〕深刻掌握物业及物业管理的根本含义2〕清晰了解国内外物业管理的起源、开展、重要意义与区别CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT1〕物业与物业管理的概念2〕物业管理起源的异同CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT物业概述物业管理的内涵与特征物业管理的起源与开展CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT本节教学内容：

一、物业的概念二、物业的性质三、物业质量四、物业交易与一般商品交易的相异处本节教学重点：应主要掌握物业的概念，物业与房地产、房地产业的联系与区别，物业的特点等内容。房地产房地产，又称不动产〔realestate〕：狭义上是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利；广义上除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。房地产可以分为：房产指建筑在土地上的各种房屋，包括住房、厂房、仓库和商业、效劳、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等；地产指土地〔含水面、海域〕及其上下一定的空间，包括地下的各种根底设施、地面道路等。房地产业我国国民经济行业分类中的房地产业〔2002〕类别名称门类大类中类小类K房地产业72房地产业7217210房地产开发经营7227220物业管理7237230房地产中介服务7247240其他房地产经济活动房地产业具体来说，房地产业包括的活动领域包括以下七个方面：1〕土地开发和再开发；2〕房屋开发；3〕地产经营，包括土地使用权出让、转让、租赁和抵押等；4〕房地产经营，包括房地产转让、房屋租赁、房地产抵押等；房地产业

一、物业的概念二、物业的性质三、物业质量四、物业交易与一般商品交易的相异处物业一词有着不同的来源观：外来词方言词

出现在我国康熙年间物业一词有着不同的来源观：外来词方言词

出现在我国康熙年间“外来词〞“物业〞一词是由英语Estate/Property翻译而来，其含义为“财产〞、“资产〞、“拥有物〞、“房地产〞、“不动产〞等，这是一个较为广义的范畴。物业一词有着不同的来源观：外来词方言词出现在我国康熙年间“方言词〞“物业〞一词，原来是粤港方言对房地产的称呼，它最早于香港及东南亚一带的国家和地区使用，其含义是单元性的房地产。20世纪80年代引入内地。如香港李宗锷先生认为：“物业是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋。〞物业一词有着不同的来源观：外来词方言词

出现在我国康熙年间

出现在我国清康熙年间?中国皇帝大传?之“康熙传〞中收复台湾一章中有一段记载：康熙二十二年〔1683年〕收复台湾，时任福建总督姚启圣在转给康熙的信件中既表示“纳款请降待命〞，又提出“欲求原居台湾，承祀祖先，照管物业〞，施琅〔时任福建水师提督〕拒绝，但郑克爽〔时任台湾最高统治者〕又修降表，由姚启圣转复康熙。其含义与今物业一词原那么一致，而且在信件中直达圣听，也间接反映出大陆以及清王朝对物业一词的熟悉程度。词语的普及与使用须经长期实践而约定俗成，故可能更早。各类房屋指住宅区或其他单体建筑，也指商业中心、办公楼、工业厂房、仓库，甚至含俱乐部和运动场所。相配套的设备、设施和场地包括：房屋内外各类设备、市政公共设施及相邻的场地、庭院、干道。教材1页一个完整的物业至少包括以下局部：建筑物:包括房屋建筑、构筑物〔如桥梁、水塔等〕、道路、码头等；设备:指配套的专用机械、电气等设备。如电梯、空调、备用电源等；设施:指配套的公用管、线、路。如上下水管、消防、强电〔供变电等〕、弱电〔通讯、信号网络等〕、路灯，以及室外公建设施〔如幼儿园、医院〕等；场地:指开发待建或露天堆放货物之地，包括建筑地块、庭院、停车场等。完整把握“物业〞含义需要注意的两点第一，物业的主体是建筑物，辅助局部是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或单独的场地，那么不能称其为物业。第二，物业管理中的物业主要是物业的共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套效劳设施〔住宅小区尤是〕。完整把握“物业〞含义需要注意的两点第一，物业的主体是建筑物，辅助局部是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或单独的场地，那么不能称其为物业。第二，物业管理中的物业主要是物业的共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套效劳设施〔住宅小区尤是〕。共同部位主要包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和根底等承重结构部位和外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅等。完整把握“物业〞含义需要注意的两点第一，物业的主体是建筑物，辅助局部是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或单独的场地，那么不能称其为物业。第二，物业管理中的物业主要是物业的共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套效劳设施〔住宅小区尤是〕。共用设施设备包括共用的上下水管、消防、强电〔供变电等〕、弱电〔通讯、信号网络等〕、路灯，以及室外公建设施〔如幼儿园、医院〕等。完整把握“物业〞含义需要注意的两点第一，物业的主体是建筑物，辅助局部是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或单独的场地，那么不能称其为物业。第二，物业管理中的物业主要是物业的共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套效劳设施〔住宅小区尤是〕。物业规划红线内的市政设施和附属建筑包括道路、绿化、停车场等；物业规划红线内的附属配套效劳设施包括游泳池、运动场、商业网点等。物业的所有权与使用权：所有权：物业所有者在法律规定的范围内对该物业所拥有的占有、使用、收益和处置的权利。使用权：两权别离后出现的一种有限产权，是依法对物业加以利用或获取收益的权利，需向所有者交纳租金。构成内容上的二重性〔建筑物与土地的统一物〕位置上的不可移动性 使用上的长期性形式上的多样性〔用途与功能不同形式不同；区域位置不同，影响环境、气候等，所以结构、材料不同，如南方与北方〕物业实物形态所表现的质量及其周围环境质量特性：1．楼龄：考虑剩余的使用年限2．区域位置：形成级差地租，影响房价的根本条件；3．根底设施、楼层、朝向：影响使用功能、便利性、舒适性；4．工程质量：建筑施工质量、装修质量及环境工程质量等；5．结构及装修6．设备状况7．完好程度8．地质地形条件9．物业环境条件1、按使用功能居住类物业、办公类物业、商业类物业、工业类物业、其他用途类物业2、按物业所有权性质不同专有产权物业：独有物业，产权归一个业主专有共有产权物业：3、按物业的所有权人的多少单一产权物业：业主只有单个个人或单个单位多元产权物业：业主有多个个人或单位四、物业类型本节教学内容：一、物业管理的根本概念二、物业管理的目的与意义三、物业管理的宏观视野与层次划分本节教学重点：掌握物业管理的根本概念；掌握物业管理与传统房产管理的区别。管理作为一个动态的系统工程，通常是指为完成一项任务或实施一个过程所进行的方案、组织、指挥、协调、调度、控制和处理。物业管理是房地产综合开发的派生产物，它作为房地产市场的消费环节，实质上是房地产综合开发的延续与完善，是一种综合性经营效劳方式。一、物业管理根本概念物业管理有广义和狭义之分：广义的物业管理是对资产、财产的管理，如对生产资料、生产工具等的管理都属于物业管理的范畴，因为“资产〞、“财产〞所指的范围很广，可以说无所不包。狭义的物业管理专指对房地产的管理，即我们通常所讲的物业管理。一、物业管理根本概念-学界观述同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、平安保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理；并且向住户使用人提供多方面的综合性效劳，以创造一个良好的社会环境，满足人们日益增长的居住、消费需求，使得物业能保值、增值。一、物业管理根本概念-法律界定?物业管理条例?：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业效劳合同约定，对效劳及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。?物权法?：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或其他管理人管理。一、物业管理根本概念-本卷须知委托性与有偿性效劳主体—物业效劳企业物业管理的对象—物业；物业管理效劳的对象—物业所有权人与使用权人；物业管理活动的依据：物业效劳合同物业管理的属性：效劳性；第三产业—管理、经营、效劳二、物业管理的目的与意义Thereisastoryabouttheimportanceofpropertymanagement.ASanFranciscorealestatebrokerrecentlynoticedaprojectthatwasonthemarketfor$1million.Heknewhowthepropertyhadbeenmanagedinthepastandthatthemilliondollarvaluationwasbasedonacapitalizationofhistoricincomefigure.Heborrowedmoneytobuytheproperty,renegotiatedcertainleases,andestablishedmoreefficientoperatingprocedures.Insixmonthshesoldthepropertyfor$1.4millionbasedonthecapitalizedvalueofthenew,highernetincome.Hiscontributionwasmanagementexpertise.三、物业管理的宏观视野与层次划分物业管理是城市管理中的一个十分重要的组成局部，是一个系统工程，它的管理分为三个层次进行，即:1.政府管理2.行业管理3.物业效劳企业开展的管理三、物业管理的宏观视野与层次划分三、物业管理的宏观视野与层次划分1.政府管理5〕政府组织开展物业管理先进单位及文明住宅小区的评选，以促进物业管理持续、深入地开展。6〕组建物业管理市场及其管理机构。三、物业管理的宏观视野与层次划分三、物业管理的宏观视野与层次划分2.行业管理4〕协助政府主管部门开展物业管理评优活动，负责制定评选标准及方案,帮助整理材料,积极推荐参加评选的对象。5〕参与物业管理市场工作，向所有协会或负责单位提供市场行情。定期的向协会成员通报表扬标准管理好的单位，批评帮助未达标准的单位。三、物业管理的宏观视野与层次划分3.物业效劳企业开展的管理物业效劳企业是物业管理的具体操作者，是以提供效劳获得收益的法人单位。它所开展的工作内容具体而丰富。而这是学习的重点，且不特别指出，课程内容均关此层面。1〕物业管理的根本业务2〕物业管理的专项业务3〕物业管理的特色业务4〕物业管理的多种经营业务三、物业管理的宏观视野与层次划分3.物业效劳企业开展的管理1〕物业管理的根本业务对物业进行日常维修保养和方案修理工作，是物管的根底工作。2〕物业管理的专项业务治安保卫环境卫生消防平安园林绿化日常修理车辆交通此两项为物业管理的根底工作。·一般在物业效劳合同中约定三、物业管理的宏观视野与层次划分相关链接2003年深圳物业管理企业的收入排行榜却爆出一个大冷门，收入排在榜首的并非是管理面积号称千万平方米以上的物业管理企业，而是管理面积仅为400万平方米，以高端的商业物业为主的深圳中航物业，其年收入高达14690万元。还有，境外的第一太平洋戴维斯、戴德梁行等香港的物业管理公司凭借自身经验丰富的优势，进入内地，在内地扮演物业管理公司“老师〞兼竞争对手的双重身份：一方面对物业管理公司进行管理咨询和输出，另一方面直接托管高档物业工程，志在拿下效劳和工程两个市场的高端业务，对“微利行业〞、“规模取胜〞的行业生存开展态势及格局。—物业管理新资讯1.物业管理与传统房产管理的比较2.物业管理与社区管理的比较四、物业管理与其他形式管理的比较比较项目物业管理传统房产管理1.物业权属2.管理模式3.管理手段4.管理实体5.服务性质6.管理行为7.管理关系8.管理形式9.管理方针10.管理内容11.管理费用12.管理观念个人产权（产权多样化）市场经济管理模式经济、法律手段物业管理专业企业有偿服务企业行为代表业主管理，业主主导型社会化、专业化统一管理以业养房多功能全方位自筹、管理费、服务费为业主（住户）服务国家产权（产权单一化）计划经济管理模式行政手段政府房产管理部门无偿服务政府行为代表国家管理，政府部门主导型分散的部门管理以租养房管房修房，内容单一低租金和大量财政补贴管理住户1.物业管理与传统房产管理的比较四、物业管理与其他形式管理的比较四、物业管理与其他形式管理的比较2.物业管理与社区管理的比较社区管理是指为适应市场经济改革和社会体制转型，以街道办为主协调和组织各种团体，通过专门化分工和发动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的居民的社会生活进行社会化、综合性的管理。具体而言有以下几点区别：1〕两者的管理主体不同2〕两者的管理核心不同3〕两者的管理性质不同物业管理主要是以物业公司为管理主体，而社区管理那么是在街道办事处领导下的行政管理和在街道办事处组织引导下，社区有关单位和居民共同参加的综合管理。四、物业管理与其他形式管理的比较2.物业管理与社区管理的比较社区管理是指为适应市场经济改革和社会体制转型，以街道办为主协调和组织各种团体，通过专门化分工和发动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的居民的社会生活进行社会化、综合性的管理。具体而言有以下几点区别：1〕两者的管理主体不同2〕两者的管理核心不同3〕两者的管理性质不同物业管理以各类房屋、相关配套设备、设施及场地的使用、维修、养护为核心的管理；而社区管理主要是围绕着“人的居住〞而实施的管理。四、物业管理与其他形式管理的比较2.物业管理与社区管理的比较社区管理是指为适应市场经济改革和社会体制转型，以街道办为主协调和组织各种团体，通过专门化分工和发动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的居民的社会生活进行社会化、综合性的管理。具体而言有以下几点区别：1〕两者的管理主体不同2〕两者的管理核心不同3〕两者的管理性质不同物业管理主要是通过经营性有偿效劳实施，是一种经营行为;而社区管理那么主要以行政管理、互助管理等方式来实施。四、物业管理与其他形式管理的比较2.物业管理与社区管理的比较物业管理与社区管理也有密切的关系：1〕物业管理是社区管理的组成局部，两者是整体与局部的关系。2〕两两相互影响、相互作用。物业管理主要通过对人们思想、精神之外的外部环境的塑造，来促进人们的思想、精神和道德的升华。而社区管理那么深入到了人们的精神生活，通过物业管理和人们精神世界的创立等多种途径来实现文明社区的建设。可以说，物业管理搞不好，社区管理同样不会搞好；而社区管理搞不好，物业管理的开展就会遇到这样或那样的障碍。后勤效劳集团与物业管理异同项目后勤服务物业管理单位性质学校等单位下属的企业单位一般是社会化的单位专业特长主要是清洁、医疗、饮食、交通等主要是保安、房屋及设备维修等费用收取通常比社会上的服务费低通常是市场化的收费业务来源主要是系统或单位内部需求主要到社会上去寻找服务对象主要是面向单位的员工社会各单位、各物业服务内容针对性强，相对单一、层次雷同针对性弱，内容多样、层次不一Propertymanagementistheprocessofoverseeingtheoperationandmaintenanceofrealpropertytoachievetheobjectivesofthepropertyowner．Sometimesownersmanagetheirownproperty,particularlysmallpropertiesandparticularlywhentheythemselvesoccupypartofthespace．Butforlargerpropertiesorthosewhoseownersliveatadistance,managementisusuallyperformedbyapaidpropertymanager,eitheranindividualoramanagementfirm．

Propertymanagementhaslongbeenanunderratedfunctionintherealestateindustry．Theneedforprofessionalmanagementdidnotbecomeapparentuntilthedepressionofthe1930s,runningalargecommercialorresidentialprojectinwhichhundredsorthousandsofpeopleresideorworkisahighlychallengingtask，callingfortraining，goodjudgment，varietyoftechnicalskills．本节教学内容：一、国际上物业管理的起源与开展二、物业管理在我国的产生三、物业管理在我国的开展本节教学重点：了解物业管理的起源原由以及开展现状；了解我国物业管理的起源及其原由与开展现状。一、国际上物业管理的起源与开展1.起源时间、缘由：

民间的物业管理活动于19世纪60年代在英国开启了科学化、专门化、行业化进程。

2.关键人物:

奥克塔维娅·希尔(OctaviaHill)

3.缘起产生原因:

工业革命

工业化城市化4.现代意义上的物业管理形成于19世纪末20世纪初的美国。高层建筑产生专业性管理需求。一、国际上物业管理的起源与开展5.开展标志性事件1908年：CBMO芝加哥建筑物管理人员组织成立。关键人物芝加哥摩天大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特；1911年：BOO建筑物业主组织；BOMA建筑物业主与管理人员协会；1933年：IREM美国物业管理协会成立。一、国际上物业管理的起源与开展6.开展根本特征从国外近几年的实践来看，现代意义的PM〔或REM〕与我国开展的物业管理，在内容和范围上存在一定的差异，它一般表达出以下的具体特征。1〕内容及范围广义性；2〕物业管理的效劳性特征；3〕设施管理模式的产生及其与PM的关系。二、物业管理在我国的产生1.产生原因:伴随我国房地产业的开展与国家改革开放的实施而实现的。2.时间与标志:深圳市物业管理公司，该公司成立于1981年3月10日，是我国新型房地产管理模式诞生的标志，意味着中国的房地产管理发生了划时代的变化。相关链接：东湖丽苑：梦开始的地方东湖丽苑的尊严和神圣，在于它所开创的中国物业管理历史，以及它所代表的中国物业管理发源地这一标志性的符号。1980年8月，作为中国第一个涉外商品房住宅小区的东湖丽苑开始开工兴建，1981年9月，东湖丽苑正式交付使用，与此同时，东湖丽苑物业管理处也应运而生。房屋销售是出奇地好，蜂拥而至的香港人在短时间内将这个小区的房屋抢购一空。小区的入住率高达95%以上。东湖丽苑的建成，在当时所产生的效应毫不逊色于稍后建成的深圳标志性建筑——国贸大厦。2001年3月10日，它得到了一个既是情理之中又在意料之外的荣耀，这一天，国家建设部和深圳市有关领导在东湖丽苑小区前，竖起一块纪念碑．碑上刻有“深圳物业管理第一村〞的字样。今天，这块纪念碑竖立在小区大门口最显眼的位置,诉说着东湖丽苑过去的辉煌。三、物业管理在我国的开展1.国家或地方政府的推动2.实践中取得的进步3.教育培训体系的建立4.从业人数佐证5.管理领域与范围的不断拓展三、物业管理在我国的开展1.国家或地方政府的推动三、物业管理在我国的开展1.国家或地方政府的推动1994年3月21日，山东省青岛市政府以18号令批准发布了全国第一个关于物业管理的地方政府规章——?青岛市住宅小区物业管理试行方法?；3月23日国家建设部以第33号令发布了自同年4月1日起施行的?城市新建住宅小区管理方法?。1994年6月18日深圳市第一届人大常委会通过了自同年11月1日起施行的?