策划入门房地产基础知识名词解释培训2

第页房地产名词解释开发商项目专有名词五证一照：房地产商在预售商品房时应具备“五证一照”。《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》《营业执照》办理《商品房预售许可证》的条件（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。土地使用权年限：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。土地使用者在使用期满时申请续期，可重新签订合同，支付出让金并办理登记，而继续享受土地使用权。三通一平：三通指水通、电通、道路通；一平指场地平整。七通一平：七通指上水、下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地；一平指场地平整生地：未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。毛地：做到“三通一平”，在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。熟地：做到“七通一平”，经过土地开发，具备基本建设条件的土地。用地性质：规划用地的使用功能。一级市场：又称土地使用权出让市场或土地批租市场，实质上又是土使用权从土地所有者向土地使用者流通的市场。二级市场：指土地再交换市场，以及存量房屋的产权交易市场。三级市场：房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易的市场（即二手房市场）一类居住用地：是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。二类居住用地：涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。交房：开发商取得新建商品房房地产权证后，以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接，购房者根据合同约定对房屋工程质量配套设施，产权清晰（就是公司到底是有谁来负责，谁对运营盈亏负责，通俗简单点说，就是公司到底是谁的？）进行验收，开发商向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的及开发商签订房屋交接书。交房条件：经本市建设工程质量监督机构核验合格，即《建设工程质量核验证明书》；新建住宅交付使用许可证；办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证。产权证：在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记。对符合规定的申请，房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证，即大产证。

对新建商品房，法律规定可由合同一方申请小产证。小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证。房地产契税：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠及等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋，是国家资源税，由财政局征收。契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属;或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。维修基金：为了保证房屋正常使用和延长使用年限，对房屋进行合理维修所需的费用。土地增值税：是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种工程项目专有名词绿地率：绿地率它是用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和及居住区用地的比率。包括公共绿地、宅旁绿地等，对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%，且至少1/3的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得讲入绿化用地。在房地产开发中，政府有规定这是这个指标，一般是不少于30%。绿地率=绿地面积/土地面积绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积及规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率，其计算要比绿化率严格很多。=绿化覆盖率：指绿化植物的垂直投影面积占城市总用地面积的比值城市绿化覆盖率：城市园林绿地总面积占城市用地总面积的百分比。城市绿化覆盖率它是衡量一个城市绿化水平的主要指标。城市绿化覆盖率（%）=城市绿地总面积/城市用地总面积×100%容积率：是指一个小区的总建筑面积及用地面积的比率。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。建蔽率：建蔽率系指单层建筑面积及建筑基地面积的比值。建蔽率指建筑基地上，建筑物的水平投影面积及基地面积之比。建筑激素管理规则第廿五条对各种使用区建蔽之规定为：住宅区，十分之六；工业区，十分之七；商业区，十分之八，文教区及行政区，十分之六；风景区及保护区，十分之二；农业区，十分之一建筑密度（）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积及规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑高度建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度，屋顶的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度建筑控制线用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。开发建设这个地块的建筑小区时候，还需要退红线2米左右，这个数字各地不一，要看当地规划局的规定。小区的建筑必须在退红线范围内，退出的这块地不准占用。也就是说，尽管你已经为退出的这块地付出了土地出让金，但就是不准占用。用地红线只是标注在红线图上，现场是看不到的。不过退界线就一目了然：小区的围墙就是退界线。建筑红线也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。建筑物一般是指人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所，如工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。建筑物的构成，按系统工程分，主要有：地基和基础：建筑物的承载区域；结构系统：建筑物的骨加，承载建筑物内外荷载；建筑系统：包括建筑物的屋面、内外围护墙体、地面、门窗等等；装饰系统：指及人接触的室内空间环境面。包括天花、墙面、地面、灯光、音响、家具、艺术品、植物等等；通风空调系统：指改善室内空气环境的设备及管道。包括采暖、空调、排气、排烟等；消防系统：指保证人员防火安全的系统。包括报警、喷洒、防火栓、灭火器、防火门、防火楼梯、防火墙、防火卷帘、消防广播、消防照明等；给排水系统：指保证人员及大楼用水系统。包括进户管、水箱、管网、水泵、用水器具、冷水、热水、饮用水、中水、废水、污水、雨水、空调水、消防水管网等；强电系统：指保证大楼电力及分配的管线系统。包括进户线、变电室、配电室、变压器、动力配电管网、照明管网、用电器具等；弱电系统：指满足人员对信息的要求的管网系统。包括电话、电视、广播、宽带、卫星、无线信号等管网；气系统：指大楼所需气体管网系统。包括天燃气、蒸汽等系统构筑物是建筑物的一种，主要是指除了一般有明确定义的工业建筑，民用建筑和农业建筑等之外的，对主体建筑有辅助作用的，有一定功能性的结构建筑的统称。如：桥梁，堤坝，隧道，（纪念）碑等建筑项目专有名词建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。套(单元)建筑面积：套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。分摊面积的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)及公共建筑空间之间包括山墙)墙体水平投影面积的一半。不应分摊的共有建筑面积包括：1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。公摊系数是一栋建筑的总公摊面积及总套内建筑面积的比例。公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。公摊系数的计算公式为：公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积。然后，各套（单元）的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积＝公摊系数＊套内建筑面积.承重墙是指在砌体结构中支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；非承重墙是指隔墙不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。女儿墙在古代时叫“女墙”，包涵着窥视之义，是仿照女子“睥睨”之形态，在城墙上筑起的墙垛，所以后来便演变成一种建筑专用术语。特指房屋外墙高出屋面的矮墙，剪力墙()又称抗风墙或抗震墙、结构墙。房屋或构筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载的墙体。防止结构剪切破坏。分平面剪力墙和筒体剪力墙。平面剪力墙用于钢筋混凝土框架结构、升板结构、无梁楼盖体系中。为增加结构的刚度、强度及抗倒塌能力，在某些部位可现浇或预制装配钢筋混凝土剪力墙隔墙是分割空间的构件，是非承重墙体的一种。柱：工程结构中主要承受压力，有时也同时承受弯矩的竖向杆件，用以支承梁、桁架、楼板等。按截面形式分有方柱、圆柱、矩形柱、工字形柱、H形柱、T形柱、L形柱、十字形柱、双肢柱、格构柱。梁：水平方向的长条形承重构件。木结构屋架中专指顺着前后方向架在柱子上的长木。层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。进深：指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。各间进深总和称通进深。住宅就进深，是指住宅的实际长度。在1987年颁布的《住宅建筑协调标准》中，规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m、4.5m、4.8m、5.1m、5.4m、5.7m、6.0m。卧室：供居住者睡眠、休息的空间。客厅：客厅又称起居室，是主人及客人会面的地方，也是房子的门面餐厅：是指在一定的场所，公开地对一般大众提供食品、饮料等餐饮的设施或公共餐饮屋。厨房：烹制菜肴饭食之处卫生间：并不象某些人理解的那样，就是厕所。概括的讲，卫生间就是厕所、洗手间、浴池的合称。阳台：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、及房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其及主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。飘窗：从名字不难看出，就是飘出的窗子。一般的飘窗可以呈矩形或梯形，从室内向室外凸起。飘窗的三面都装有玻璃，窗台的高度比起一般的窗户较低。这样的设计既有利于进行大面积的玻璃采光，又保留了宽敞的窗台，使得室内空间在视觉上得以延伸。一般的窗户都是做在墙体的垂直平面以内，要是把窗户突出到墙外面，就成了飘窗了。现在流行的飘窗一般可以分为两种形态，第一种是带台阶的，另一种则是落地的。有台阶的飘窗，只要高度不超过2.2米，都不会计入销售面积，因此业主也就不需要为飘窗买单。也就是说，飘窗台到天花板的高度少于2.2米，窗台不算入面积，外飘阳台（只有一面靠墙）算一半面积；内阳台（有三面墙）算全面积。而超过2.2米的落地飘窗有效地扩大了房屋的实际使用面积，所以应纳入房屋产权面积，并按照最终实测面积计算房价。建材项目专有名词防盗门：配有防盗锁，在一定时间内可以抵抗一定条件下非正常开启，具有一定安全防护性能并符合相应防盗安全级别的门。防盗门从材质上主要分为五种：钢质、钢木结构、不锈钢、铝合金和铜质，它们在质量和性能上都各有特点，自然价格也不尽相同。防盗安全门根据其安全级别可分为A级、B级和C级防盗安全门，其中C级防盗性能最高，B级其次，A级最低。我们现在在商场里看到的大部分都是A级防盗安全门，它比较适合于一般的居民消费者使用。不同防盗等级的防盗门防盗安全性能不同。如防破坏时间：甲级防盗门不得低于30分钟、乙级不低于15分钟、丙级不低于10分钟、丁级也不得低于6分钟；门框及门扇间的锁闭点数，甲、乙、丙、丁级防盗门分别应不少于12个、10个、8个和6个；而门框的钢质板材厚度甲、乙、丙、丁级分别应选用2、2、1.8和1.5等。中空玻璃：中空玻璃是由两层以上平板玻璃构成。四周用高强高气密性复合粘结剂，将两片或多片玻璃及密封条、玻璃条粘接、密封。中间充入干燥气体，框内充以干燥剂，以保证玻璃片间空气的干燥度。中空玻璃可采用3、4、5、6厚片度原片玻璃，空气层厚度可采用6、9、12间隔。断桥铝门窗，采用隔热断桥铝型材和中空玻璃，具有节能、隔音、防噪、防尘、防水等功能。断桥铝门窗的热传导系数K值为32•K以下，比普通门窗热量散失减少一半，降低取暖费用30%左右，隔声量达29分贝以上，水密性、气密性良好，均达国家A1类窗标准。文化石:文化石有人造和天然两种，其材质坚硬、色泽鲜明、纹理丰富、风格各异，但不够平整，一般用于室外或室内局部装饰：文化石是开采于自然界的石材矿，其中的板岩、砂岩、石英石，经过加工，成为一种装饰建材。天然文化石材质坚硬、色泽鲜明、纹理丰富、风格各异，具有抗压、耐磨、耐火、耐寒、耐腐蚀、吸水率低等特点。管,全名为，主要成份为聚氯乙烯，另外加入其他成分来增强其耐热性，韧性，延展性等。这种表面膜的最上层是漆，中间的主要成分是聚氯乙烯，最下层是背涂粘合剂。：是三丙聚乙烯的简称，采用热熔接的方式，有专用的焊接和切割工具，有较高的可塑性。价格也很经济。保温性能也很好，管壁也很光滑，一般价格在每米6-12元（4分管），不包括内外丝的接头。一般用于内嵌墙壁，或者深井预埋管中。加气混凝土切块：加气混凝土砌块是一种轻质多孔、保温隔热、防火性能良好、可钉、可锯、可刨和具有一定抗震能力的新型建筑材料。加气混凝土砌块一般重量为500-700千克/立方米，只相当于粘土砖和灰砂砖的1/4-1/3，普通混凝土的1/5，是混凝土中较轻的一种，适用于高层建筑的填充墙和低层建筑的承重墙。20厘米厚的加气混凝土墙体的保温效果就相当于49厘米厚的粘土砖墙体的保温效果，隔热性能也大大优于24厘米砖墙体。加气混凝土在温度为600℃以下时，其抗压强度稍有增长，当温度在600℃左右时，其抗压强度接近常温时的抗压强度，所以作为建筑材料的加气混凝土的放火性能达到国家一级放火标准。盘圆是建筑工程施工中常用的名称，表示直径是10毫米以下的钢筋，因为10毫米以下的钢筋容易弯曲，在运输前为减小长度，就在厂家把很长的钢筋卷成一圈一圈的圆环状，在建筑工地上把这样的钢筋简称为盘圆。骨料,既在混凝土中起骨架或填充作用的粒状松散材料。分粗骨料和细骨料。粗骨料包括卵石、碎石、废渣等，细骨料包括中细砂，粉煤灰等水灰比：拌制水泥浆、砂浆、混凝土时所用的水和水泥的重量之比。水灰比影响混凝土的流变性能、水泥浆凝聚结构以及其硬化后的密实度，因而在组成材料给定的情况下，水灰比是决定混凝土强度、耐久性和其他一系列物理力学性能的主要参数。对某种水泥就有一个最适宜的比值，过大或过小都会使强度等性能受到影响。混凝土标号是混凝土的抗压强度，是按立方体抗压强度标准值确定。立方体抗压强度标准值系指按照标准方法制作养护的边长150的立方体试件，在28天龄期用标准试验方法测得的具有95％保证率的抗压强度（2）。混凝土标号：C10100以5个标号递增，如C10、C15、C20、C25等。一般使用的混凝土为中等强度(C2540)占总量的71.15%，C25以下的占了13.13%，C40以上占了15.72%。销售项目专有名词跃层住宅：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。复式住宅：在概念上是一层，但层高较普通的住宅高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等,用楼梯联系上下,其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高住宅的利用率。普通住房：住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上；单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。生活机能：指在个案附近的一些及生活相关的场所。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的主要目的有二：作为报纸稿中内容；帮助业务员寻找及客户聊天的话题。竞品：泛指会增加本案销售抗性，影响本案销售速度的个案，或者能对本案去化有借鉴意义的个案。可以分为同区域竞品，同质化竞品。同区域竞品即指分流本案区域客户的竞争性个案；同质化竞品，即指会分流本案非区域性客户的竞争性个案，例如地铁沿线，同一规划等等。：强势（），泛指公共性卖点，比如地段；弱势（)，泛指公共性弱点，比如环境；机会（），特指独特性卖点（例如轨道交通能作为周边所有个案的销售动力，则它只能归属于强势而不能归属于机会，因为对所有个案都是机会），威胁（），特指能严重影响本案销售速度的难点，包括竞品。主力产品（面积，户型）：当个案有3类或以上的产品段（面积，户型）时，才会产生主力产品的概念，即指这些类产品中占取比例最大的产品类型。主力价格（单价，总价）：在讲主力价格的时候，首先要确定价格波动范围，不同的价格范围段对于主力价格的评断是有偏差的。基本概念及主力产品相似，最集中的一段单价或总价即为主力单/总价。但是千万不要认为主力面积乘以主力单价就等于主力总价了，这完全二个概念。均价：某一个个案的总销金额除以总建面得出的单价。压马路：指专案小组成员对个案周边情况了解的一种手段，对业务员而言目的是为了完成标的图，生活机能图，交通动线图；对专案而言，目的是为了了解区域消费习惯，区域心理购买力及实际购买力的差异，从而确定区域客会占到本案客源的比例；对主委而言，主要是为了确定本案产品定位及价格基准之间的关系。市调：市场调查。不同级别，不同职务对于市调的要求也不同，业务员市调主要是为了搜集基础资料，了解基本销售情况，比较及本案的优缺点；副专侧重于竞品销售的动态变化，专案侧重于销控策略，主委侧重于评价产品定位及价格之间的平衡等等。标的图：把指定区域范围包括生活机能，包括交通动线，包括楼盘分布等等所有专案指定内容标注出来的一张图。动线：行动的最佳路线，它包括水平动线、垂直动线、出入动线、引导动线、交通动线等等。对动线安排的评价标准是流畅及否。水平动线：指在一个层面中,人们行走的最佳路线。垂直动线：指在同一栋楼中，人们上下的最佳路线。出入动线：指从小区内部到外部的最佳进出路线。交通动线：指从某一处到另一处的一个交通线路安排。引导动线：指通过一定的手段（比如刀旗、横幅等）将客户引导到售楼处的路线安排；在人流、车流聚集区，扩大影响力的方式。销讲：全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材及设备介绍、产品解说、分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等。销控：有目的有计划地对销售进度进行控制，不单纯为了加快销售速度，而是使销售速度和销售利润之间达到平衡