资产评估师-cpv-《评估实务一》-讲义-房地分估模式下房屋建筑物的评估

第08讲房地分估模式下房屋建筑物的评估

（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估

房屋建筑物评估值

＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）

或房屋建筑物评估值

＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）

1.确定重置成本

重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）

涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税

企业价值评估中涉及单项房屋①如果被评估企业是一般纳税人，则假定增值税可以抵扣，房屋重置成本按照不含税考虑。

②如果是小规模纳税人，可考虑包含增值税，但税率适用简易征收税率。单项房屋评估重置成本根据经济行为情况，可以是含税，也可以是不含税，但不论哪种处理，都需说明重置成本内涵。

（1）建安综合造价的确定

房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。

一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。方法类别特点适用对象决算调整法对房屋建筑物建安工程综合造价决算进行调整，最后经综合考虑待估房屋建筑物及当地建筑市场的实际情况，确定其建安工程综合造价工程竣工图纸、工程结算资料齐全的房屋建筑物重编预算法重新编制工程量清单，按各地现行建筑工程预算定额和取费标准计算出评估基准日房屋建筑物的工程造价以待估房屋建筑物的工程竣工资料、图纸、预决算资料为基础，结合现场勘察结果类比系数调整法对典型工程案例或省市当地工程造价主管部门公布的《已完工造价分析表》中的工程结算实例的建筑面积、结构型式、层高、层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修维护等各项情况与估价对象进行比较，参考决算调整法测算出的典型工程案例的人工费、材料费、机械费增长率，调整典型工程案例或工程结算实例建安工程综合造价后求取此类房屋建筑物的建安工程综合造价设计图纸及工程决算资料不齐全的房屋建筑物单方造价指标估算法评估人员经综合分析，并结合以往类似工程经验，求取此类房屋建筑物的建安工程综合造价建成年份较早的建筑物，其账面历史成本已不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全

如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进行分类评估。类别建/构筑物特点评估方法A类大型、价值高、重要；决算调整法B类一般据典型房屋和构筑物实物工程量，按现行建筑安装工程定额（或指标）和取费标准及当地的材料价格、人工工资，确定其综合造价；

再运用类比法对类似房屋和构筑物进行分析调整，计算出与典型工程类似的房屋和构筑物的综合造价C类价值量小、结构简单单方造价法

【重编预算法举例】下面以某项目的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。

①土建工程用料表（见表4-8）。序号名称计量单位费用（元）数量费用单价（元）1人工工日2103825.3914254.76147.59人工费合计2103825.392机械费元129516.440.00机械费合计129516.443水泥千克20709.9969264.170.2994钢材千克754650.82313133.122.415木材立方米25520.5011.532213.406中砂吨69629.80851.2281.807碎石吨17528.85222.7378.708商品混凝土立方米681492.241893.56359.909标准砖块789.001753.330.4510八五砖216×105×43块6839.3120115.630.3411砂加气砼砌块600×250×100立方米3963.1812.88307.7012砂加气砼砌块600×250×200立方米223774.83727.25307.7013混凝土砌块块8898.4119774.250.4514防水卷材平方米134041.253448.4538.8715门窗平方米775048.23887.26873.5316外墙涂料千克292.729.7929.9017真石漆墙面平方米294510.102813.97104.6618300×600米白色墙砖百块217541.08103.932093.1519300×600米白玻化砖块414982.469913.5841.8620乳胶漆千克69077.583466.0119.93材料费合计3719290.34合计5952666.81

②土建工程造价测算

按照工料分析确认其人工费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分布分项费为6836288.02元。具体测算如表4-9所示。序号费用名称计算公式费率金额（元）一分部分项费用工程量×综合单价6836288.02其中1.人工费计价表人工消耗量×人工单价2103860.032.材料费计价表材料消耗量×材料单价3719190.343.机械费计价表机械消耗量×机械单价129516.444.管理费1×费率28%589080.815.利润1×费率14%294540.40二措施清单费用分部分项工程费×费率17.54%1199084.92三其他项目费用0.00四规费1＋2＋3289273.43其中1工程排污费（一＋二＋三）×费率0.1%8035.372社会保障费（一＋二＋三）×费率3%241061.193住房公积金（一＋二＋三）×费率0.50%40176.86五税金（一＋二＋三＋四）×费率10%832464.64六工程造价（含税）一＋二＋三＋四＋五9157111.01七工程造价（不含税）一＋二＋三＋四8324646.37

③安装工程用料表（见表4－10）序号名称计量单位数量费用（元）单价（元）1人工工日2007.31297101.95148.01人工费合计297101.952机械费元3511.19机械费合计3511.193电线米36975.7878758.412.134电缆米649.8033055.3350.875电气管米10167.7941586.264.096给水管米620.3310117.5816.317排水管米495.4811584.3223.388消防管米530.0818526.3034.95材料费合计193628.20

④安装工程造价测算

根据该工程的安装工程量，确认其人工费为297101.95元，材料费为193628.20元，具体测算如表4-11所示。序号费用名称计算公式费率金额（元）一部分分项费用工程量×综合单价654676.40其中1.人工费计价表人工消耗量×人工单价297101.952.材料费计价表材料消耗量×材料单价193628.203.机械费计价表机械消耗量×机械单价3511.194.管理费1×费率40%118840.785.利润1×费率14%41594.27二措施项目清单费用分部分项工程费×费率3.70%24233.03三其他项目费用四规费1＋2＋330550.47其中1.工程排污费（一＋二＋三）×费率1%6788.992.社会保障费（一＋二＋三）×费率3%20366.983.住房公积金（一＋二＋三）×费率0.50%3397.50五税金（一＋二＋三＋四）×费率10%70944.99六工程造价（含税）一＋二＋三＋四＋五780394.89七工程造价（不含税）一＋二＋三＋四709449.90

⑤建安综合造价

＝土建工程造价（不含税）＋安装工程造价（不含税）

＝8324646.37＋

709449.90

＝9034096.27（元）

（注：假定该项目可抵扣增值税，重置价值均按照不含税考虑，故工程造价不含增值税）

（2）前期费用及其他费用确定

前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。

期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。

这些费用有的是按照工程费的一定比例收取的，有的是按照建筑面积收取的，对此，国家及当地政府均有相关文件规定，评估时应认真查询核对取费项目和费率。

【说明】为保持口径一致，前期费用也是按不含税考虑。目前评估实务中，对于服务性收费项目通常按照不含税金额计取；对于政府规费，因不涉及扣税，按照实际计算金额计取。

（3）利息

利息根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的贷款利率，以建安工程造价（含税）与前期及其他费用（含税）之和为基数确定。

利息＝（建安工程造价（含税）十期间费用）×正常建设期×正常建设期贷款利率×1/2

＋前期费用（含税）×正常建设期×正常建设期贷款利率（4-22）

（4）确定合理利润

通常情况下，自用的生产型房屋建筑物是不计算利润的，房地产开发和商业经营型房地产则应当计算合理利润。

利润率有多种含义，如成本利润率、投资利润率、销售利润率等，在计算合理利润时，应明确计算基数与利润率的含义，注意二者的匹配关系。

2.确定成新率

（1）房屋建筑物的价值减损原因

房屋建筑物的价值减损与会计上的折旧的内涵是不一样的。

房屋建筑物的价值减损，一般是由两方面因素引起的：物理化学因素（自然折旧或有形损耗）房屋建筑物使用而使房屋建筑物磨损、房屋建筑物自然老化、自然灾害引起的房屋建筑物结构缺损和功能减弱社会经济因素（无形损耗）由于技术革新、建筑工艺改进或人们观念的变化，或市场环境发生变化，引起建筑设备陈旧落后、设计风格落后，功能不能满足需要建筑物的成新率可以根据建筑物的建成年代、新旧程度、功能损耗等确定。

（2）成新率的计算

可以采用年限法成新率和打分法成新率，再通过加权平均确定综合成新率。

①年限法成新率的确定。

常常对于单价价值较小、结构相对简单的房屋建筑物，采用年限法

已使用年限：根据房屋建筑物建造年、月，计算得出已使用年限。

尚可使用年限：按有关部门关于房屋建筑物耐用年限标准，确定尚可使用年限。

②打分法成新率的确定

依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技术测定。

成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%（4-24）

③加权平均确定综合成新率

综合成新率

＝（年限法成新率×权数＋打分法成新率×权数）÷总权数（4-25）

一般地，年限法权数取0.4，打分法权数取0.6。

3.评估值计算

评估值＝重置成本（不含税）×综合成新率（4-26）

（四）房地合估模式下的成本法

1.确定重置成本

不动产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费（4-27）

【说明】上述各项成本均为假设不动产已建成的成本。

（1）土地取得成本

土地取得的途径有征收、拆迁改造和购买等，根据取得土地的不同途径，分别测算取得土地的成本，包括有关土地取得的手续费及税金。

（2）开发成本勘察设计和前期工程费包括临时用地、水、电、路、场地平整费，工程勘察测量及工程设计费，城市规划设计、咨询、可行性研究费，建设工程许可证执照费基础设施建设费包括由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明等建设费用房屋建筑安装工程费可假设为开发商取得土地后将建筑工程全部委托给建筑商施工，开发商应当付给建筑商的全部费用，包括建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费等公共配套设施建设费包括由开发商支付的非经营性用房、附属工程、文教卫系统，

商业网点（粮店、副食店、菜店、小百货店）等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格开发期间税费政府或其他部门收取的费用，如工程招标管理费、建筑工程标底编制费、城市道路占用费、市容环保费、建筑工程规划许可证费等

（3）管理费用

指为组织和管理不动产开发经营的必要支出，包括开办费、开发单位企业的人员工资、办公费及差旅费等等。可按土地取得成本与建筑物开发成本之和的一定比例计算。

（4）销售费用

指销售不动产所发生的广告宣传费、销售人员工资、委托销售代理费等等。一般按照不动产市场价值的一定比例计算。

（5）利息

不动产开发完成或实现销售之前所有必要支出产生的利息。计息基数为土地