环球国际房地产开发项目策划

②成本定价法过程经测算，本项目商铺部分的建房成本为4550元/M2（见投资于总成本费用表），成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为：销售单价=建房成本×（1+成本利润率）=4550×（1+10%）=5005（元/M2）（3）车位销售价格的确定根据南宁市该区域目前情况，车位平均售价为15万元/个~25万元/个。（4）建议销售单价在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，建议南港新城各个部分的销售单价为：住宅：6250元/M2商铺：23409元/M2车位：15万元/个销售收入的估算。本项目可售数量为：住宅913123.52M2，商铺部分51059.48M2，车位8084个。销售总收入预测表用途可售数量建议销售单价（元）销售收入（万元）住宅913123.52M26250570702.2商铺51059.48M223409119525.14车位8084个150000121260.00合计811487.34销售计划各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第4年第1年第2年住宅：50%456561.76285351.10405743.67商铺：50%25529.7459762.57车位：50%404260630第3年住宅:30%273937.056171210.66243443.2商铺：30%15317.84435857.54车位:30%242536375第4年住宅：20%182624.704114140.44162300.47商铺：20%10211.89623905.03车位：20%161724255合计100%100%405743.67243443.2162300.47811487.34租金估算1、销售税金与附加估算。销售税金与附加估算单位：（万元）序号类别计算依据12341营业税销售收入×5%20287.1812172.168115.022城市维护建设税营业税×7%1420.10852.05568.053交易费附加营业税×3%608.62365.16243.454交易专项基金营业税×4%811.49486.89324.605防洪工程维护费销售收入×1.8%7303.394381.982921.416印花税销售收入×0.05%202.87121.7281.157交易管理费销售收入×0.5%2087.721217.22811.50合计32721.3719597.1813065.18总计65383.73土地增值税估算。土地增值税估算表单位：万元序号项目计算依据计算过程1销售收入811487.342扣除项目金额以下4项之和492917.32.4开发成本开发费用销售税金及附加其他扣除项目取（2.1）项的20%312358.764075.8965383.7351099.073增值额（1）-（2）318569.954增值率（3）/（2）64.6%5增值税率（4）≤50%取35%6土地增值税（3）×（5）111499.48利润总额利润总额=销售收入-开发投资额-销售税金及附加估算-土地增值税811487.34-376434.59-65383.73-111499.48=258169.2万元投资计划及资金筹措估算本项目开发投资总计需376434.59万元。其资金来源有三个渠道，一是企业的自由资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金100000万元作为启动资金，其中第一年投入约40%，第二年投入约30%，第三年投入约20%；第四年投入10%；从银行贷款200000万元，全部用于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。详见投资来源及经济分析表。投资计划与资金筹措表序号项目名称合计计算期第1年第2年第3年第4年1建设投资376434.5924000068217.3042930.3425286.922资金筹措376434.592.1自有资金100000400003000020000100002.2借贷资金2000002000002.3预售收入再投入76434.59038217.3022930.3415286.92借款还本付息估算长期借款200000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率6.10%。详情见下表。借款还本付息估算表单位：万元序号项目名称合计计算期第1年第2年第3年1借款还本付息1.1年初借款累计02061001030501.2本年借款200000200000001.3本年应记利息15529.0861006286.053143.031.4年底还本付息215529.08109336.05106193.031.5年末借款累计20610010305002借款还本付息的资金来源2.1投资回收215529.080109336.05106193.03四、项目的财务评价（一）利润表和静态评价指标1、损益表。损益表序号项目名称计算依据计算期合计12341销售收入0405743.67243443.2162300.47811487.342总成本费用24000068217.3042930.3425286.92376434.563销售税金及附加032721.3719597.1813065.1865383.734土地增值税055749.7433449.8422299.90111499.485利润总额0129084.677450.7651633.84258169.26所得税（5）×33%042597.9225558.7517039.1785195.847税后利润（5）-（6）086486.6851892.0134594.67172973.368盈余公积金（7）×10%08648.675189.203459.4717297.349可分配利润（7）-（8）077838.0146702.8131135.2155676.022、评价指标：（1）全部投资的投资利润率=利润总和÷总投资额×100%=（258169.2/376434.59）×100%=68.58%（2）全部投资的投资利税率=利税总额/总投资额×100%=（258169.2+65383.73+111499.48）/376434.59×100%=115.57%（3）资本金投资利润率=利润总额/资本金=（258169.2/10000）×100%=258.17%（4）资本金净利润率=税后利润÷资本金×100%=172973.36/10000×100%=172.97%3、静态盈利分析本项目以上4个指标与房地产行业内部项目相比是比较好的，所以本项目可考虑接受。（二）现金流量表与动态评价指标指标分析税前全部投资净现值FNPV=万元税后全部投资净现值FNPV=万元税前全部投资内部收益率FIRR=%（4）税后全部投资内部收益率FIRR=%现金流量表（全部投资）单位：万元序号项目名称计算期1234现金流入销售收入现金流出建设投资销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量（1）-（2）折现净现金流量税前净现金流量（3）+（2.4）序号项目名称计算期12341现金流入1.1销售收入2现金流出2.1资本金2.2预售收入再投入2.3贷