隆鑫地产成都杨柳河别墅项目定位策划报告

2隆鑫地产成都杨柳河别墅项目定位策划报告目录第一部分开发方向研究篇2.新津在成都房地产市场中的定位3.别墅相关政策解读3.各版块特征简述2.各物业类型产品设定指标4.本案开发模式和形态研究5.开发方向和产品组合模式研究结论31.隆鑫品牌解读第三部分项目定位篇九、项目规划设计及物业发展方向建议43.户型设计专题5.不确定性分析第五部分品牌建设篇附件业内访谈5(一)地块用地经济性和开发模式分析工作模型综合考忠已取得上地和待取得的500余综合考忠已取得上地和待取得的500余面上地《寻求开发的最佳平衡点选定团开发说式和方向对项目组合的物业形态进行先后排序得出本案的倾向性物业形态各开发模式下的销售收入及投资回报项目各类型的开发模式下总投入成本和土地单亩投入成本小高层物业花园洋房叠拼物业联排物业独栋物业结合分析成果开发成本和销售收入预判率积率，分别为别墅(容积率0.4)、联排(容积率0.8)、叠拼(容积率1.2)、花园洋房(容积率1.5)、小高层(容积率1.5),分别进行了单行开发的情况(针对已取得242亩土地)。通过经济评估的方式，确6定不同物业的在本案特定条件下的盈利能力，最为重要的指标为各物业的税前盈利率。目容积率的分析工作中，采用与别墅实现同样盈利水平的情况下，其他物业形态需要实现的价格水平，与成都其他相近版块同物业形态的通过项目的综合收益价值为核心的控制指标，以实现项目的区域开发价值最大化、项目开发收益最大为原则，确定项目的开发模式和方向。地上层数地下层数可实现容积率独栋别墅21联排31叠拼41花园洋房61小高层812.各物业类型开发模式预判序号(万元)建筑面积(m²)备注12拆迁费73456别墅78开发间接费用9预备费基本预备费3%3-8项的开发成本合计(1~二开发费用企业管理费3-9项的财务费用0销售费销售额的物业启动费0开发费用合计三开发成本+开发费用(1~13项合计)√开发收入独栋别墅合计√开发盈利状况主营业务税金及附加(流转税5.5%)8净利润(2)联排√开发成本序号(万元)建筑面积(m²)备注开发成本1地价款2拆迁费3前期工程费4基础设施费5园林环境设施费6建筑安装工程费联排地下面积7配套设施费8开发间接费用9预备费基本预备费3%3-8项的开发成本合计(1～9)二开发费用企业管理费3-9项的财务费用0销售费销售额的物业启动费0三(1~13项合计)9√开发收入√开发盈利状况主营业务税金及附加(流转税5.5%)利润总额扣减：所得税净利润投资毛利率销售净利率(3)叠拼√开发成本序号工程或费用名称预算造价(万元)建筑面积(m²)或投影面积单方造价(元/建备注开发成本1地价款2拆迁费3前期工程费4基础设施费5园林环境设施费6建筑安装工程费叠拼地下面积7配套设施费8开发间接费用9预备费3-8项的3%开发成本合计(1～9)二开发费用3-9项财务费用销售费开发费用合计(10～13)三(1~13项合计)√开发收入物业类型地上建筑面积销售面积预期价格销售率销售额叠拼合计结论：要实现和别墅相同的盈利水平，叠拼方案需要实现全面积口径8550元/√开发盈利状况主营业务税金及附加(流转税5.5%)净利润(4)花园洋房√开发成本序号(万元)建筑面积(m²)或投影面积(m²)备注12拆迁费345678开发间接费用9预备费3-8项的3%二开发费用3-9项的财务费用0销售费销售额的2%0三费用(1~13项合计)√开发收入结论：花园洋房在容积率提高、摊薄土地成本的同时，需要配置较大面积的地下车位，大幅度的提高了相关成本。要实现和别墅相同的盈利水平，花园洋房方案需要实现全面积口径10450元/平米的均价水平。√开发盈利状况主营业务成本(开发成本+开发费用)主营业务税金及附加(流转税5.5%)净利润(5)小高层√开发成本序号(万元)建筑面积(m²)备注开发成本1地价款2拆迁费3前期工程费4基础设施费5园林环境设施费6建筑安装工程费小高层地下面积7配套设施费8开发间接费用9预备费基本预备费3%3-8项的3%开发成本合计二开发费用企业管理费3-9项的2.5%1财务费用0销售费销售额的2%物业启动费0开发费用合计三费用(1~13项合计)√开发收入√开发盈利状况主营业务收入主营业务成本(开发成本+开发费用)主营业务税金及附加(流转税5.5%)利润总额扣减：所得税净利润投资毛利率销售净利率3.项目容积率研究初步结论税前利润销售净利别墅联排叠拼花园洋房小高层相较而言，独栋别墅在前述的市场评估中，实现12000元/平米4.本案开发模式和形态研究(1)开发模式的选定原则：所谓“组院式别墅”,即每4栋别墅为一个组团，不仅围合形成一个团所占的空间既紧凑又相互独立，每一寸土地均得到最大限度的利开合有度”,而且能实现适宜的邻里距离。本次土地容积率研究选取了项目用地范围内的其中一个地块进■一个组团的别墅面积分别为：236、220、200和190平米(地上面■该地块规划建筑面积：25616平米■该地块用地面积：48927平米栋形态下，实现0.5-0.52的容积率5.开发方向和产品组合模式研究结论态别墅，综合考虑，一期的别墅综合容积率应为0.45左右。项目所余500余亩的开发，将经历3-4年的前期运营，在市场不发生第二部分开发方向论证篇成都经历了5.12地震后，青城山的别墅群落遭到了比较严重的牧马山片区南沿线片区郫县城北温江龙湖长桥郡麓山国雅居乐花园今日田园交大云堤蓝光观嶺鹭湖宫纯独栋纯独栋90%独栋20%独栋70%独栋30%独栋独栋13套独栋部分独栋少量独栋13000元/10000元20000元2000元/15000元0元/m²10000元/m²7500元/牧马山片区南沿线片区郫县城北温江龙湖长桥郡半山卫蔚蓝卡地亚麓山国雅居乐花园今日田园交大云堤蓝光观嶺鹭湖宫英伦风情地中海式建筑地中海式新古典主义美式风情小镇简欧风格现代中式意大利托斯卡纳乡村风格北美风情欧式(法国)版块之间距离较近版块内产品形态相近版块目标客户重叠南沿线版块2)、版块竞争关系分析大道和光华大道两条城市快速路拉近了两大竞争版块与主城区的距对顶级客户对区域的认知，对身份的标定都是其他两区域无法比拟(包括4室4厅5卫、6室4厅5卫、6室5厅6卫、6室7厅7卫等)1.86亩/套配套设施：主要依托四川国际高尔夫球场相关配套资源■价格分析：均价12000元/m²,总价500-3000万元/套■销售速度分析：4.5套/月(2006年7月-2009年4月)■主力户型分析：500-600m²(其中，地上面积330-380m²左右，半地下室面积170-230m²左右)主力户型的价格差异：600-720万，价差120万■销售率分析：项目共161套独栋别墅，已售152套，销售率金马河、江安河、岷江4条水脉环绕；环境资源：依山傍水。主要围绕河宽50米的杨柳河及10米宽的碾河项目总平图目前在售一期1组团总平图产品设计：面积分布——面积区间380-1200m²,共478栋。其中1、2期临杨柳河附近全为900多m²独栋产品；3期为1000m²以上的定制别墅。二层1、主卧配备景观阳台、步入式衣柜、超大主卫，尽显主人尊贵，独套均占地——项目总占地735亩，套均占地1.5亩/套立面风格——英伦独栋庄园风格。项目在设计上针对面数种外型的独栋户型增大了客户的选择需项目外立面采用别墅专用的高品质外装文(1)乔木绿化屏障项目除物业门口外，整个物业院子是由矮灌木丛形成的围(2)天然河道人工河滩(3)小区内道路配比车位(车位比最少1:2,局部户型达到1:3)(2)长桥郡专属3000余平米纯私人俱乐部式高尚会所，■年龄；35-60岁。其中35-40岁占40%,40-50岁占50%,50-60岁占10%。占95%),其他二级城市(如自贡、绵阳等)占5%;省外客户占20%,主要是以北京、重庆等地为主；其他客户，比如海外客户约占10%,包括香港等地。■阶层：私营业主占90%;知名企业高级管理者占5%;海外投资客户占5%。■置业目的：项目以自住为主，自住90%,投资占10%;■收入水平：资产在千万元以上；价格分析：500-2500万/套。目前在售组团均价13000元/■销售速度分析：约20套/月(2008年年中-2009年4月)■主力户型分析：490-500多m²主力户型的价格差异：640-750万，价差110万左右■销售率分析：项目一期已全部推出，200套左右；二期推出一部分，近100套。目前已售180套，销售率60%Nongsng-fede*样重d位置及交通图—牧马山别墅区区形成人工补景与自然生态的情景交融。2000亩原生松林，2800亩牧系，给人温暖舒适的感觉；同时，房间内各部分温差较小，温家居综合布线系统、照明控制、家电控制、室内环境状况监测中央空调系统，采用新型“户式中央空调系统”,有效改■价格分析：均价12000-13000元/平米■销售速度分析：开盘当月(2008年1月)销售30多套；08年2-4月：约5套/月08年5-12月：约2套/月09年1-3月：约10套/月二层精致门厅设计，凸现尊贵大气；挑高客厅，面朝庭院美景，三层宽景主卧，山景花园露台，享受私人空间；人性化设计，充分考虑到各个起居室的功能性。三层平面布局三层3.9米层高起居室，超大主卧室，书房与花园露台相接；设麓山国际社区：板块成熟，多年经营知名度极高，规模超大；产品以复制北京成功别墅样板社区小独栋产品为主利用中高密度组团麓镇的打造支持社区商业配套的客户购买信心的同时也造成市场印象中低端化的不利产品品质型路线：龙湖长桥郡综合性价比路线：置信牧山丽景配套资源型路线：麓山国际社区、中航云岭、雅居乐花园4.别墅客户基础及需求特征分析1)别墅客群在川内有较好的购买力基础链接资料：最近揭晓的2009胡润财富报告透露，全国有82.5万个千万富翁和5.1万个亿万富豪，每1万人中有6人是千万富翁。其中四川千万富翁有21200人，相当于每1有800套，价值1000万以上的有200套；若按照成都一名千万及亿万富翁分别只购置一套500-1000万房产和1000万以上房产计算，结合现有的同等初步统计出500-1000万房产和1000万以上房产分别有9400套及450套的市场缺口。成都千万富翁人数500-1000万房产市场缺口12200人800套9400套成都亿万富翁人数1000万以上房产市场缺口650人200套450套2)在售别墅项目销售率较高侧面印证了客户群体的实力和意愿3)政策限制和城市规划方向进一步加强了纯别墅社区的4)独栋客户购买特征分析五、项目资源条件评估新津段长13公里，双流段长17公里，起点为新津县城，终点为成都本项目至成都市区二环路，其中大件路段约20公里，按60千著的特点是它有着成为第一居所的必要条件——花源镇的基本生活后山区是更适合别墅人群居住的一个新板块，对别墅人群更具吸引更高的形象展现在世人眼前，第一居所也将成为其发展趋势，预计3(一)企业品牌基础和发展愿景全国房地产企业稳健性top10(二)成都发展格局(三)结论六、项目发展核心课题及核心市场策略(一)项目SWOT分析项目一期242亩，总规划面积750亩，规模较大，有一定市场号居(二)项目发展核心课题(二)项目市场核心策略 别墅明星样板项目利进行七、项目定位(一)项目市场定位象(二)项目产品定位经典小独栋+水岸风情豪宅户型类型地上面积全面积区间户型比例小户型中户型大户型(三)目标客户群定位(1)基本特征年龄35—50岁职业大中型私企老板、大型国企高层、政府高官收入资产千万以上，年收入稳定在100万以上居住状况一般拥有多处房产，少部分人有购买别墅经历，多数人首次购买别墅(2)生活特质(3)购买目的区别因子龙湖长桥郡牧山丽景本案产品形态大中独栋小独栋中小独栋户型面积500平米左右200—300平米290—380平米单价承受13000元/平9000元/平12000元/平总价购买力600万以上200万—250万350万—450万产品需求奢华型经济型有限奢华型购买别墅经验属鉴赏级客户首次购买别墅，属入门级客户部分鉴赏级总价承受能力在350—450万之间，(四)项目价格定位均价12000元/平米，主力户型总价350—450万需要说明的是，12000元/平米的均价，是包含地上面积及地下面积的，如果仅以地上面积计算，则单价约在15000元/平米。另上述价格是现阶段对242亩初步保守性的预测，在2010年3、4季度正式开始销售时，仍旧存在一定的销售价格提升的可能性。第四部分项目规划运作篇(一)地块指标及用地条件综述宗地编号绿地率建筑高度(≤米)容积率建筑密度土地用途年限(年)净用地面积(平方米)净用地面积(亩)不大于18米不大于18不大于不大于不大于不大于商业、住宅用地商业、住70年40年米不大于18不大于不大于宅用地商业、住70年40年米不大于24不大于不大于宅用地商业、住70年40年米宅用地70年40年(1)道路干扰因素分析(2)高压线干扰因素分析无高压线干扰图中地块颜色由深至浅依次表示无高压线干扰和受高压线干(3)景观资源因素分析■目前，本项目用地北侧和东侧紧邻“滨江公园”,因此临近它(4)商业干扰因素分析不受商业干扰商业干扰较大■本项目用地的西南角临近规划中的商业地块(如上图所示),■图中颜色较浅区域临近主路，尤其是地块西南侧，不仅距离周(5)地块现状综合因素分析■综合以上因素，依颜色由深至浅把用地划分为5个等级。(6)关于用地产品分布形态研究的相关说明用地内部的高压电将移至西侧用地外，并实现入地；用地内部的部分规划道路可作为园区内的道路重新规划。区内的道路变化，可否将部分道路面积变更至可建设用地?也必(二)规划设计专题1、关于别墅的规划形态的研究(1)环路互通式(2)主路支路式(3)组团式地块外围(除面向河道的部分外)资源条件较差，布置小户型产1.户型设计原则首层依次增加功能：家庭厅(卧室)—卧室一完整主卧室，并且物业类型户型功能配置地下室设备间保姆间洗衣房活动厅棋牌室视听室收藏空间小户型中户型大户型一层门厅车库厨房正餐厅起居室卧室/套间家庭室小户型中户型大户型二层主卧室次卧室次卧室主卧套家庭室双主卧套小户型中户型大户型必须设置230-250平米(地上)户型分层功能空间首层门厅5起居室正餐厅公用卫生间早餐室、西厨中厨客卧客卧卫生间楼梯车库二层主卧套主卧室卫生间步入式衣橱书房合计次卧室1公共卫生间楼梯合计地上建筑面积地下设备房公用卫生间5洗衣房保姆间活动厅楼梯总计290-320平米280-300平米(地上)户型分层功能空间面积(平米)总面积(平米)首层门厅起居室正餐厅公用卫生间6家庭室、早餐室、西厨中厨8客卧客卧卫生间6楼梯车库二层主卧套主卧室卫生间步入式衣橱书房合计次卧室1次卧室2次卧卫生间公共卫生间家庭厅楼梯合计地上建筑面积地下设备房公用卫生间5洗衣房保姆间活动厅楼梯总计350-380平米400-450平米(地上)户型分层功能空间首层门厅起居室正餐厅公用卫生间8家庭室早餐室、西厨中厨8客卧客卧卫生间楼梯双车库二层主卧套1主卧室卫生间步入式衣橱书房合计主卧室卫生间步入式衣橱合计次卧室1次卧卫生间1次卧卫生间1公共卫生间家庭厅楼梯合计地上建筑面积地下设备房公用卫生间洗衣房保姆间活动厅棋牌室视听室收藏空间楼梯总计500-570平米3.地下室设计特殊说明提升了别墅内部与庭院之间的空间关系，以通透与宽敞的大幅落地4.产品类型及面积控制区间小户型产品，地上230～250平米，全面积290～320平米；中户型产品，地上280～300平米，全面积350～380平米；大户型产品，地上400～450平米，全面积500～570平米户型类型地上面积全面积区间户型比例小户型中户型大户型1.立面设计建议单个别墅的户型可以设置2-3种立面风格，营造丰富的别墅街，√上海：汤臣高尔夫√窗户上下成对，分割成许多小网格(9到12个),通常窗户也是5列，为中央对称；√大门常有长方形雕花组成排列图案，门梁上有竖向排列的长特点√细长的窗户配以拱形装饰上楣(倒U字型);特点特点√北京：东方普罗旺斯■水岸豪宅可采用法式、英式、意大利传统、都铎等北欧系列(五)景观设计专题2.景观设计提示引水入景：结合本案临河的先天优势，可考虑采取相关手法，如局部架桥的形式，引河水入园(可优先考虑与临河与大户型的景观结合),形成活水景观，达到园内与园外，人工与自然的完美结合(六)配套和商业专题整个社区配置一个约2500平米的会所，前期可作为售楼处使用；鉴于目前项目本身及周边区域尚不具备商业氛围，目前仅考虑在会所作为前期业主主要使用的功能配套，可于1期西侧结合用地的商业属性分部少量的一至二层商业物业，解决客户对配套不足(七)设备设施专题■窗材标准和选择√窗户型材选择：塑钢、断桥铝合金、铝包木等■空调标准和选择■智能化标准和选择■关于别墅设备设施的系统性营销包装工作等。(八)物业管理专题(1)关于物业管理公司的选用鉴于隆鑫地产下属物业管理公司已具备的资质水平和管理经(2)关于物业管理服务的营销包装枯燥的物业管理理念、各项服务内容进行具有高度的诉求和生动演九、项目开发运作策略(一)整体分期开发建议1、项目分期总体思路已获得的242亩用地拟分一、二期开发；未获得的508土地暂时统一按三期考虑。项目各期分布示意图大三期项目关键节点2009年2010年2011年2012年1季度2季度3季度4季度1季度2季度23季度4季度1季度2季度23季度4季度季度2季度3季度一/二期土地取得一期前期准备会所和样板区开工一期整体开工一期河道整治一期主力销售期一期整体竣工二期前期准备二期整体开工二期主力销售期二期整体竣工2011年3季度取得3、大三期开发计划项目关键节点2011年2012年2013年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度三期土地取得三期前期准备三期整体开工三期河道整治三期主力销售期三期整体竣工项目关键节点2014年2015年2016年1季度2季度2季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度三期土地取得三期前期准备三期整体开工三期河道整治三期主力销售期三期整体竣工(二)项目首期开发建议1、首期开发北侧临河区域2、首期产品应以中小户型产品为主(三)启动区打造建议滨河的景观带塑造应于项目开盘前完全实现样板展示区和样板组团应于项目开盘前完全实现会所及示范商业(会所兼售楼处拟建2500平米，沿河景观区(河道整治部分，)样板区(拟建大中小户型各2套，建筑面积约2500平米);2、样板区打造的原则样板区应涵盖大、中、小三种户型产品充分结合河道整治进程，打造沿河景观看房通道(一)项目开发成本估算序号工程或费用名称预算造价(万元)建筑面积(m²)或投影面积(m²)单方造价(元/建筑备注开发成本1地价款2拆迁费3前期工程费4基础设施费5园林环境设施费6建筑安装工程费别墅地下面积7配套设施费8开发间接费用9预备费3-8项的开发成本合计(1～9)二开发费用企业管理费3-9项的财务费用0销售费销售额的物业启动费0开发费用合计(10~三开发成本+开发费用(1~13项合计)注：三期土地成本暂按照95万/亩考虑；(二)项目销售收入物业类型地上建筑面积销售面积预期价格销售率销售额1.2期别墅3期别墅合计注1:一、二期依照全面积口径实现12000元/平米价格进行测算注2:3期依照全面积口径13500元/平米价格进行测算(三)盈利性分析主营业务收入主营业务成本(开发成本+开发费用)主营业务税金及附加(流转税5.5%)利润总额扣减：所得税净利润投资毛利率销售净利率(三)资金流量分析1、项目242亩资金动态分析2009年2010年时间段1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度现金流出累计现金流出现金流入0000000累计现金流入0000000当期净现金流累计现金流2011年2012年时间段1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度现金流出0累计现金流出现金流入累计现金流入当期净现金流累计现金流财务评价指标内部收益率财务净现值(i=8%)0检如上表，在242亩土地款全部支付，项目依照上述计划开发的情况下，资金使用峰值为4.06亿元，将于2010年3季度出现；项目2011年2季度实现资金平衡。2、项目大三期(500亩)资金分析2011年2012年时间段1季度2季度1季度2季度4季度现金流出累计现金流出现金流入000000累计现金流入000000当期净现金流累计现金流2013年2014年时间段1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度现金流出累计现金流出现金流入累计现金流入当期净现金流累计现金流2015年2016年时间段2季度3季度4季度1季度2季度现金流出累计现金流出现金流入累计现金流入当期净现金流累计现金流财务评价指标内部收益率财务净现值(i=8%)(四)不确定性分析建安成本变化率开发成本地价款拆迁费前期工程费基础设施费园林环境设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费用预备费开发成本合计(1～9)开发费用企业管理费财务费用销售费物业启动费开发费用合计(10～13)主营业务成本(开发成本+开发费用)主营业务税金及附加(流转税5.5%)主营业务收入利润总额扣减：所得税净利润投资毛利率销售净利率销售价格敏感性开发成本地价款拆迁费前期工程费基础设施费园林环境设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费用预备费开发成本合计(1～9)开发费用企业管理费财务费用销售费物业启动费开发费用合计(10~主营业务成本(开发成本+开发费用)主营业务税金及附加(流转税5.5%)主营业务收入利润总额扣减：所得税净利润投资毛利率销售净利率(五)结论和启示项目税前盈利额20.63亿元，整体投资税前毛利率134.44%。属于投资回报较高的优质项目。项目一二期内部收益率57.45,财务净现值4.70亿；三期内部收益率133.02%,财务净现值10.68亿；各项在242亩土