三亚海棠湾新天酒店项目可行性研究报告

境内的土福湾，距三亚市区仅28公里。场地沿东线高速公路向北至、占地面积：规划用地面积153000平方米(229.5亩),临海沙滩宽度约220米，纵深长度约700米。、建筑面积：拟规划建筑面积约6.12万m²(不含地下建筑面权式别墅酒店，建筑面积约2.61万m²。位于项目滨海路入口设立海棠园文化广场(入口活动广场),沿地块西北、东北两侧至沙坝西南、东南两侧海滨，依次设立含350间客房的超五星级原则的酒店客房楼2座(共约4层),产权式度假酒店别墅64栋(依北至南端海滨分别建设40栋200—300m²明星度假别墅、20栋约500m²的公司会所别墅、4栋约1500m²的总统别大堂综合服务楼(1楼的大堂接待中心、西餐厅、咖啡吧，负1楼的休闲购物水吧和地下停车场、2楼的特色中餐厅、3楼的国际会议中别墅的中心分别配建世界(潮流)艺术交流演艺中心楼(含1楼的演水疗中心楼(1楼的室内水疗中心、2楼的健康理疗中心、3楼的休闲运动中心)、室外的温泉SPA中心(含2个原则泳池、戏水池及海鲜世界等)等功能内容。其中：酒店客房楼面积约21000m²,酒店大堂综合服务楼面积约6000m²(不含负一层),艺术交流演艺中心楼面积约4000m²,健康理疗水疗中心楼面积约4000m²,产权式酒店别墅面积约26200m²。期费用约59027万元，市政基本工程约3060万元，建筑主体工程费用约19410万元；装修费用约25080万元；设备电器配备费用约18060万元；广场及其他露天设施、绿化景观设施等工程约9950万元；公司管理、工程监理及计提预备费用约15830万元；酒店经营筹办费2500万元，产权酒店别墅销售等税费15224万元。、筹划营业时间：项目建设约2年后2011年对外营业。、项目重要经济指标：容积率0.4;建筑密度12%;绿化率50%;限高15米；财务内部收益率21.84%;投资回收期4.87年。1.3、项目提出的背景及发展前景20世纪50年代以来，旅游业已成为世界经济中最大和发展最快经济的影响将在今后2、3年内得到复苏。世界经济的复苏将大大增10年，全球国际旅游人次将达到10亿，2015年将达到12亿人次。随着国内经济的进一步开放和加入WT0后的国际化进程的加快与融织机构预测，到2020年，国内将成为世界首位旅游目的地，入境旅游人数，将从目前的3100万增长到2020年的1.3亿人次。随着海南中国旅游业的20余年的发展已经历了三个重要阶段，从观光旅化的“文化体验十养生度假”组合式精品滨海旅游将是21世纪旅游是三亚成为世界级旅游度假天堂的最后但愿和国内外高品位人士商规划》1.5、项目可行性研究报告编制的文献根据与研究范畴●项目可行性研究报告编制征询合同建设项目经济评价工作的若个规定》棠湾旅游区总体规划》●项目单位提供的有关本项目的基本资料、技术资料等●项目实施背景分析●市场可行性分析●项目产品定位与总体功能规划设计●项目工程建设可行性分析●项目财务经济可行性分析●结论和建议1.6、可行性报告编制单位被升为长沙市和湖南省2003年度重点建设项目)。2.1.1、国民经济持续迅速增长，综合国力增强，2008年内生产总值从2000年的99215亿元上升到2005年的182321亿元，平均每年以9.5%的速度递增，比“九五”时期平均增速高0.发展中国家年均增长速度高7.4和3.7个百分点。人均GDP则由2000年的7858元(949美元)提高到2005年的13985元(1707美元)。人均GDP步入1000美元—3000美元的新发展阶段。2007年全年国内生产总值257306亿元，比上年增长13%。2008年国民经济受全球金融危机的影响增速减缓，但增长高于其他任何国产业增长值34000亿元，增长5.5%;第二产业增长值146183亿元，增长9.3%;第三产业增长值120487亿元，增长9.5%。2001年至2005年全社会固定资产投资合计完毕29.5万亿元，比“九五”期间增长15.6万亿元，超过了1981—2000年20年间全社会固定资产投资的总和，十五期间年均增长20.2%,比“九五”时期平均每年增长速度高9个百分点。2006年全年全社会固定资产投资109870亿元，比上年增长24%。2008年受全球金融危机有一年增长25.5%。分城乡看，城乡投资148167亿元，增长26.1%;农村投资24124亿元，增长21.5%。图22004-2008年固定资产投资及其增长速度%02008年全年房地产开发投资30580亿元，比上年增长20.9%。7.4%;商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。单位绝对数比上年增长%投资完毕额其中：住宅其中：90平方米如下住宅其中：经济适用房房屋施工面积其中：住宅房屋新动工面积其中：住宅房屋竣工面积其中：住宅—4.2商品房销售面积其中：住宅本年资金来源其中：国内贷款其中：个人按揭贷款本年购买土地面积—8.6完毕开发土地面积土地购买费亿元2005年城乡居民人均可支配收入达10493元，比2000年实际增长58.3%,年均增长9.6%,比“九五”平均增长速度快3.9个百分人均纯收入达3255元，扣除价格因素，比2000年实际增长29.2%,年均增长5.3%,比“九五”平均增长速度快0.6个百分点。2006年全年城乡居民人均可支配收入11759元，实际增长10.4%。农村居民人均纯收入3587元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长7.4%。2008年全年农村居民人均纯收入4761元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长8.0%;城乡居民人均可支配收入15781元，实际增长8.4%。农村居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重为43.7%,城乡居民家庭为37.9%。图32004—2008年城乡居民人均可支配收入及其增长速度元元30200420052006960家庭恩格尔系数为35.8%,农村居民家庭恩格尔系数(即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重)为43%,分别比2000年降低2.7和3.6个百分点。2008年城乡居民家庭恩格尔系数为37.9%,农村居民家庭恩格尔系数为43.7%。城乡居民人均住房使用面积由2000年末的18平方米扩大到2005年末的21.3平额达21.79万亿元，比2002年末增长了约13.10万亿元。表2:2001-2008年城乡居民生活改善状况单位：元序号指标1年年年4年年71城乡居民人均可支配收入0612农村居民人均纯收入63城乡居民家庭恩格尔系数%74农村居民家庭恩格尔系数%750%0图42004—2008年城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度2008年，全球经济由于突如其来的美国金融海啸面临大考。限度，况且扩大内需的刺激政策重要靠基本建设的投其成效要到2009年第3季度后才逐渐呈现。中国总需求存在两大联动机制：一是“出口—投资联动机制”;二是“出口—收入—消费联动机制”。2008年，中国的出口增长速度下滑4.7个百分点，2009年估计下滑6.9个百分点，必然会透过“出口预期”和“滞后效应”对2009年投资带来巨大冲击。对于“出口收入-消费联动机制”而言，它重要体目前外向型经济的大幅度下滑将导致大量公司利润的下滑，导致工人失业和工资水平的下的下滑将带来消费明显的变化。中国名义消费增速和实际消费增速“双提高”的局面将在2009年消失。在收入下滑、消费信心收缩以总之，中国2009年的整体经济形势不容乐观，为理解决国民经保持国家宏观经济平稳较快增长、扩大内需已成为2009年政府的首要任务，2009年经济增长的目的锁定在8%。为实现这一目的，将2.2.2、受宏观经济调节、全球金融风暴的蔓延和国内经济的1、2007年7月开始实行房地产调控政策，2008年房地产行业2008年是极不平凡的一年。中国为应对国内外多种不利因素的来临之前，截至8月，2008年全国房地产市场都浮现了量价齐缩的调年合计成交量同比下降幅度达14.7%。行业调节将给房地产行业带力2008年，房地产行业在经历了2007年房价过快上涨之后，信金融风暴对国内经济的冲击，全国商品房的销售量同比浮现大幅下滑，行业步入深度调节期。全国商品房销售面积62089万m²,同比下降19.7%;商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%。其中：一线都市降幅特别明显。1—10月，北京与深圳的降幅分别达到54.2%、49.1%;1-11月，北京和上海的降幅分别为48.6%和40.9%。由于开发商调低商品房动工和竣工筹划，2008年6月全国房地产投资增速开始浮现急剧下降，2008年全国完毕房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%,其中，商品住宅完毕投资22081亿元，同比增长22.6%。由于2008年全国土地购买金额增速明显放缓以及新动工面积浮考虑2800亿元保障性住房建设筹划，估计2009年房地产开发投资2009年房地产行业将面临着低利率政策环境。2008年9月币政策已由“控物价”转向“保增长”。11月9日，国务院常务会议宣布对宏观经济政策进行重点调节，财政政策从“稳健”转为“积极”,货币政策从“从紧”转为“适度宽松”。11月26日，央行大幅降息108个基点，接着在12月23日，央行宣布存贷款率各降27个基点，这是央行在100天内的第五次降息。在零利息的国际金融政策背景下，降息的空间也很大，估计2009年中期利率可能将至5.5%,房贷实际利率在3.7%左右，针对购房人负担合计减轻21.7%,相当于房价下降21%。本轮房地产调节周期将维持2年多，由于2009年国内实体经济受全球金融风暴的蔓延而连累的限度难往往发生在宏观经济严重衰退期。国内房地产行业自2007年10月开始进入调节期，已有一年多时间。如果国内宏观经济2009、2010是一轮中期调节。根据全国重要一、二线都市2008年以来房地产市的大幅度降低，估计这轮调节期为2年多。温家宝总理在今年的“两会”中作的《政府工作报告》已经明稳有序发展。2009年政府将会对符合条件的第二套一般自住房购买势2020年内发展成为世界旅游强国，在国内已成为国民经济新的经509.3亿元，增长23.1%。自二十世纪九十年代以来，中国旅游人次数年均增长11.1%,旅游收入年均增长22.6%,旅游业在国民经济中的比重近5%。中国拥有世界上最大的国内旅游市场。2006年国内出游人数达13.9亿人次，增长15%;国内旅游总收入6230亿元，增长17.9%。全年入境人数12494万人次，比上年增长3.9%。其中，外国人2221万人次，增长9.7%;国际旅游外汇收入339.5亿美元，增长15.9%。旅游总收入8935亿元人民币，增长16.3%。旅游业在国民经济中的地位进一步提高，旅游总收入占国内GDP的8.13%,旅游消费力提高，特别是境外游客和城乡居民消费强(城乡居民人消费达766.4元，境外游客人消费已达到272美元)。2007年全年入境旅游人数达1.32亿人次，增长5.5%,其中：入境过夜旅游人数达5472万人次，增长9.6%;旅游外汇收入达419亿美元，增长23.5%;中国继续保持全球第四大入境旅游接待国地位。国内旅游人数达16.1亿人次，增长15.5%;国内旅游收入达7771亿元，增长24.7%。2008年，因国内多种突发性事件和全球金融危机和的影响，国内旅游业受到严峻考验，特别是入境旅游市场浮现出游人数达17.1亿人次，增长6.3%;国内旅游收入8749亿元，增长12.6%。全年入境旅游人数13003万人次，比上年下降1.4%。其中，外国人2433万人次，下降6.8%;香港、澳门和台湾同胞105长14.9%,占出境人数的87.5%。作为国内扩大内需最重要的朝阳亚酒店业的持续迅速发展。面积3.4万平方公里，海域面积约200万平方公里。多公里的海岸线上，沙滩约占50—60%,沙滩宽数百米至1000米这5个要素海南环岛沿岸均兼而有之。旅游强省和亚洲一流/世界出名的海岛旅游休闲度假胜地。旅游业已发展成为海南省的龙头支柱产业，海南省经过建省20年的旅游发旅游接待规模已从1988年的118.55万人次发展到2007年的1845.51万人次，实现旅游总收入171.37亿元，同比分别增长15.0%和21.2%。其中，国内游客1770.20万人次，海外游客75.31万人次，同比分别增长14.7%和22.1%;外国游客在持续几年大幅增长的基本上继续保持迅速增长的态势，达59.31万人次，同比增长27.36%;旅游外汇收入达3.02亿美元，同比增长31.63%。2008年受场影响较大。全年接待旅游过夜人数2060万人次，比上年增长10.0%。其中，接待国内旅游者1962.07万人次，增长10.8%;接待入图五：海南省1994年-2008年旅游接待增长情况019941995199619971998199 口旅游人次境旅游者97.93万人次，下降5.5%。旅游总收入192.33亿元，增长9.1%。其中，国内旅游收入165.01亿元，增长10.3%;境外旅游收入27.32亿元，增长4.4%。但作为中国唯一的国际旅游岛，于北京8倍，全年海水温度平均25摄氏度，全年平均气温28摄氏度，三亚人均寿命80岁。——2005年全市生产总值(GDP)74.21亿元，比上年增长13.1%,“十五”期间平均每年递增12.5%。2005年人均GDP14558元，比上年增长12.2%,“十五”期间平均每年递增10.6%。2006年全市生产总值108.9亿元，首次突破百亿元大关，比上年增长14.5%。人均生产总值20973元，同比增长12.4%,全市地方财生产总值及增长率2005年2006年2007年2008年2004年2002年2003年0政收入100947万元，比上年增长38.1%。2007年，三亚市全市生产总值(不含农垦)122.32亿元，比上年增长22.1%;按户籍人口计算，人均生产总值26500元，首次超过3000美元，增长19%;地方财政收入22.09亿元，比上年增长118.9%,创历史新高。2008年，三亚市地区生产总值为144.31亿元，按可比价计算，增长16.8%,增幅比前三季度提高0.7个百分点，其中第三产业增长值66.39亿元，增长23.8%。全市全口径财政收入59.48亿元，比上年增长107.9%。其中，地方财政收入44.64亿元，增长126.0%。财政一般预算收入及增长率 2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年——固定资产投资较快增长。2006年固定资产投资70.87亿元，比上年增长40.4%。其中房地产开发投资29.66亿元，增长50.2%。2007年三亚迎来了大开发、大建设、大发展时期。2007年投资在1000万元以上的项目共100多种，其中续建项目61个、筹划新动工项目41个，余下为预备项目等。三亚2007年全社会固定资产投资规模107.7亿元，比上年增长61%。其中房地产投资达到51.39亿元，比上年增长73.3%,创下历史最高水平。三亚2008年全社会固定资7亿元，增长26.8%;重点项目完毕投资97.5亿元，增长63%,占全社会固定资产的64.3%。海棠湾开发区中7条基本道路合计完住宅投资73.98亿元，增长46.7%。房地产施工面积400.8万m²,增长17.1%;房地产竣工面积66.6万m²,增长7.9%;商品房交易面积109.69万m²,增长17.6%,其中：商品住房104.49万增长卒：%增长卒：%002003年2008年支配收入9732元，比上年增长16.9%;农村居民人均纯收入3850方米。2007年全年城乡居民人均可支配收入11642元，比上年增长23.6%?,扣除价格上涨因素，实际增长18.2%;人均消费性支出8065元，增长10.6%,其中食品支出占人均消费性支出的比重为43.4%。全年农村居民人均纯收入4376元，比上年增长17.5%,扣除价格上涨因素，实际增长10.6%;人均生活消费支出1956元，增长20.3%,其中食品支出占人均生活消费支出的比重为57.0%。城乡居民农村居民人均住房使用面积为24.35平方米。2008年全年城乡居民人均可支配收入13471元，比上年增长15.7%,扣除价格因素，实际增长9.0%。人均消费性支出10267元，增长27.3%。城乡居民家庭恩格尔系数为44.8%,比上年上升1.4个百分点。城乡居民人均住房使用面积25.23平方米，比上年增长1.03平方米。中国(三亚)国际热带兰花博览会等重大节庆赛事活动，扩大三亚的旅游经济迅速发展。“十五”期间接待人数平均每年递增14.6%。旅游总收入平均每年递增20.9%。2007年全市旅游饭店接待过夜游客538.43万人次，同比增长18.4%;旅游总收入80.11亿元，同比增长22.49%。其中，接待境外游客52.2万人次，同比增长34.25%;旅游外汇收入2.44亿美元，同比增长43.02%,其中，俄罗斯客人已经达到15万，韩国14万，尚有日本、英国的、北欧等诸多地方。2008年全市接待旅游过夜人数604.15万人次，比上年增长12.21%。其中，接待国内旅游者553.00万人次，比上年增长13.73%;接待海外旅游者51.15万人次，比上年下降2.01%。全年旅游收入91.05亿元，比上年增长13.66%。其中，旅游外汇收入26206.84万美元，比上年增长7.37%,旅游饭店平均开房率62.67%,比上期增长了1.66%。2009年面对全球金融危机，国家出台指标名称单位绝对数比上年增长%接待过夜游客人数万人次过夜国内游客万人次过夜海外游客万人次旅游饭店海外游客万人次—12.8#台湾同胞万人次澳门同胞万人次香港同胞万人次外国人万人次入境国际邮轮游客万人次旅游收入亿元国内旅游收入亿元旅游外汇收入万美元旅游饭店外汇收入万美元邮轮游客外汇收入万美元旅游饭店客房开房率%2.4.3、受全球金融危机影响，今明两年三亚旅游业发展有所随着三亚中高品位旅游市场和国际旅游市场的迅速开发，高品质旅游景点、顶级、高星级酒店的开发、旅游配套设施的完善、旅游市场的规范和三亚国际出名度的提高，虽今明两年受全球金融危机影响，三亚旅游业发展有所减缓，但对以中高档市场为主体的三亚旅游产业在十一五期间进入国际化高速发展期的预期不会扭转。《三亚旅游发展总体规划》重新明确了三亚旅游业发展的战略：以国际市场为目的，注意旅游产品和管理服务的国际化，打造国际化旅游都市。该战略分为四个次战略，即旅游国际化战略、区域联动战略、转型增效战略和生态兴旅战略，并提出了三亚旅游业发展新的总体目的：通过全面推动三亚旅游形象国际化、营销国际化、产品国际化、人才国际化、服务国际化、管理国际化、客源国际化、品牌国际化，加快三亚旅游转型升级的步伐，最后建成国际一流的热带滨海度假旅游目的地。重新规划了旅游业发展的经济目的：估计在近、中、远期，三亚市旅游接待总量分别达到664、862、1007万人次，旅游总收入分别达到107、167、234亿元，其中旅游外汇收入分别为1.7、2.8、3.8亿美元，实现旅游增长值分别为59、92、129亿元，旅游增长值比值分别为39%、42%、40%。三亚市旅游发展总体布局拟定为：“一心、一带、一轴、三区”。一心为三亚旅游综合服务中心，具有鲜明热带海洋风情的国际性滨海旅游都市，一带为热带滨海度假旅游带，东部：三亚市一海棠湾镇，打造美丽国家海岸；西部：三亚市-崖城乡，建设文化型精品旅游度假区。一轴为生态与文化景观轴，G224沿线，展示三亚热带自然和人区(点),具有浓郁地方文化特色和中国老式文化特色的精品文化型档比例为26:37:37。新增高星级旅游饭店，重要布局在东部滨海2.5.三亚海棠湾作为“国家海岸”的高起点旅游规划建设背景和蜈支洲岛，距市区28公里，规划用地南北长约30公里，东西平均宽约8公里，规划用地总面积约150平方公里。海棠湾气候独特，属于热带海洋季风性气候，年均气温24.2℃-25.4℃,冬季月平均最低气温17.4℃至21℃,每天日照时间为7小洲第一湾”的美称。海棠湾区域内旅游资源丰富：2平方公里的椰子海棠湾总用地面积98.78平方公里，拥有22.4公里的优美海岸08年9月5日，随着三亚市政今典房地费尔蒙酒店”正式落户三亚海棠湾“一带”5号地块，该酒店将是继棠湾一线海景酒店用地12块地已全部挂牌出让，已分别为哈萨克斯开发公司母公司公司性质面积筹划动工时间1号海南开维集团海南开维集团内资开维丽笙酒店241亩2号三亚巨源旅业开发有限公司外资莱佛仕440亩3号三亚皇圃大酒店有限公司香港中升有限公司外资未定4号三亚万达大酒店有限公司大连万达集团内资港丽逸林希尔顿278亩5号三亚红树林旅业有限公司北京今典集团内资菲尔蒙6号三亚高胜投资有限公司香港长龙公司有限公司外资威斯汀283亩7号三亚长岛旅业有限公司中国希格玛有限公司外资喜来登豪华精选289亩08号三亚香格里拉大酒店有限公司嘉里集团(中国)有限公司外资香格里拉酒店哈萨克斯坦共和国阿尔迪克发展有限责任哈萨克斯坦共和国阿尔迪克发展有限外资愿望之泉874.2亩公司责任公司三亚新天房置业有限公司天津天房集团天津房信集团内资未定229.5亩三亚中港渔业公司中国国电集团内资万丽度假酒店348亩C3片区海南翰星实业投资有限公司海南翰星实业投资有限公司内资南国影视基地2000亩表4:海棠湾一线海景土地出让状况由海南翰星实业投资有限公司投资开发的南中国影视文化生态以西的区域内，规划总用地面积230公顷(合3450亩)。其规划为两■地中海风情的滨水度假——取地中海沿岸以及欧洲出名水城■东南亚风情度假区——运用用地围合在中央的水面形成住宅■山地度假别墅。2011年6月底前完毕基本建设。医院建成后，将重要向社会提供业集团股份有限公司携手北京万通地产股份有限公司与三亚市政府棠湾，总占地面积约2200亩。项目本着绿色奥运、人文奥运、科技用地将达600亩。项目总建筑面积约为34万平方米，估计总投资52亿元，整体筹划开发7年。综上所述，“三亚海棠湾新天房第三章项目市场分析与预测20世纪50年代以来，旅游业已成为世界经济中最大和发展最达到10亿，2015年将达到12亿人次。4%左右，全球金融危机对世界经济的影响将在2、3年内得到复苏。机构预测，到2020年，国内将成为世界首位旅游目的地，入境旅游人数，将从目前的3100万增长到2020年的1.3亿人次，出境旅游将达到1亿人次。三亚进一步发展国际旅游业有难得的历史机遇。阳光、沙滩和海洋(3S)是当今世界旅游度假的发展主题，纵观宜的3S区域。三亚市以其丰富、良好的滨海旅游资源、完善的旅游3.2、三亚市旅游市场的分析与预测三亚旅游总收入已占到其国内生产总值的60-70%,2004年占81.12%。2005年、2006年由于旅游房地产等旅游有关产业的发展使旅游收入占国内生产总值的比重下降，但仍占到69%、60%,指标名称1年2003年年年2006年人次)245年增长率8%(非典)旅游总收入(亿元)1年增长率4%(非典)1760.1%除2003年受“非典”的影响外，近几年来无论是旅游人数还是年递增14.6%。2006年比上年增长11.9%。2007年同比增长18.4%,其中：境外游客增长34.25%。2008年同比增长13.73%。三亚众多的家庭旅馆(约3000间客房)以及选择非经营性房产(酒2007年，实现旅游总收入80.11亿元，同比分别增长22.49%。其中，旅游创汇2.44亿美元，同比增长43.02%。2006年接待入境游客38.88万人次，比上年增长83.4%,其中：接待外国游客31.17万人次，增长108.9%。境外旅游收入17066.21万美元，比上年增长129.1%。2007年接待入境游客52.2万人次，同比增长34.25%;旅游外汇收入2.44亿美元，同比增长43.0的西欧、北欧地区拓展。2007年全市旅游饭店接待国际游客超过52万人次。其中，俄罗斯游客147346人次，同比增长73.54%;韩国游客127253人次，同比增长129.08%;日本游客29552人次，同比增长21.28%;英国游客16442人次，同比增长193.97%;接待法国游客5513人次，同比增长25.38%。山等景区(点)已成为游客度假休闲的绝好去处。自中国“非典”后增长，日均消费额逐年加大，记录数据显示，2001年至2006年，三亚旅游人均停留时间分别为1.39天、1.41天、1.45天、1.48天、1.57天和1.71天，每年春节黄金周停留时间更长和消费更高，从2005-2007年，游客平均停留时间分别为2.48天、2.48天和2.74天，游客日均消费分别为1234元、1282元和1297元，成为中国旅团队6000多种，其中，韩国安利公司三亚年会近5000人次，历时均增长22.6%,旅游业在国民经济中的比重近5%。中国拥有世界上最大的国内旅游市场。2006年国内出游人数达13.9亿人次，增长15%;国内旅游总收入6230亿元，增长17.9%。全年入境人数12494万人次，比上年增长3.9%。其中，外国人2221万人次，增长9.7%;国际旅游外汇收入339.5亿美元，增长15.9%。旅游总收入8935亿元人民币，增长16.3%。国内继续保持世界上第四大入内GDP的8.13%,旅游消费力提高，特别是境外游客和城乡居民消费强(城乡居民人消费766.4元，境外游客人消费已达到272美元)。2007年全年入境旅游人数达1.32亿人次，增长5.5%,其中入境过夜旅游人数达5472万人次，增长9.6%;旅游外汇收入达419亿美元，增长23.5%;中国继续保持全球第四大入境旅游接待国地位。国长24.7%。世界旅游组织预测，到2020年中国将成为世界上最展，2007年已超过年接待1800万人次，达到1845.51万人次，实现旅游总收入171.37亿元，同比分别增长15.0%和21.2%。其中，国内游客1770.20万人次，海外游客75.3114.7%和22.1%;外国游客在持续几年大幅增长的基本上继续保入达3.02亿美元，同比增长31.63%。三亚经过近几年的发展，600万人次，2020年将超过1000万人次。他都市。1996年中国第一家五星级度假酒店凯莱开业，三亚从此酒店区域。2006年末三亚市列入记录的旅游宾馆160家，比上年增长11家。其中，五星级宾馆7家，四星级宾馆18家，三星级宾馆25家，二星级宾馆22家，一星级宾馆6家，其他待评宾馆82家。拥有客房24032间，比上年增长2032间，增长9.2%;拥有床位44146张，比上年增长4676张，增长11.8%。2007年末全市列入记录的旅游宾馆171家，比上年增长11家。其中，五星级宾馆7宾馆7家，其他待评宾馆85家。拥有客房24265间，比上年增长233间；拥有床位44875张，比上年增长729张。旅游饭店客房开房率61.3%,比上年提高8.2个百分点。2008年，全市列入记录的旅游宾馆(酒店)180家，其中五星级宾馆7家，四星级宾馆21家，三星级宾馆29家，二星级宾馆19家，一星级宾馆8家，待评五星宾馆13家。拥有客房29612间，比上年增长5834间；拥有床位54020张，比上年增长9874张。旅游饭店客房开房率63.0%,比上年提高1.7个百分点。表6:国内各星级饭店的平均收益对比类别五星级四星级三星级经济饭店平均房价(元)每间客房平均收入(元)出租率海南旅游酒店的房价及经营效益的总体水平在全国是算较低的，但三亚的高星级酒店，特别是亚龙湾国际度假区的高星级酒价在250美元以上，凯悦酒店集团拟将在太阳湾接管的柏悦酒店的平均房价将达到300美元/日以上。悦榕庄平时房价就在每套间2500元(一般间)、3000元、5000元，平均房价在400美元/日以上。亚龙湾喜来登和希尔顿酒店的年营业收入将分别为3亿元和2亿余元，天域酒店、假日酒店和凯莱酒店的年营业收入将分别为1.8亿元、1.6亿元和1.5亿元。其他五星级酒店的年营业收入在5000万元-1亚龙湾大东海三亚湾五星级四星级三星级平均房价出租率表8:海南省旅游星级饭店客房成本价格表表10:三亚重要五星级酒店经济效益比较表名称年平均客房价客房率年经营收入三亚湾区天福源大东海山海天小东海悦榕庄亚龙湾凯莱1.6亿元假日1.5亿元1.8亿元喜来登3亿元万豪希尔顿3亿余元丽思.卡尔顿鸿洲埃德瑞6000余万元目开发限度规划房量(间)市场特点营销网络政策影响将来发展区域亚龙湾A供不不小于求十偏好空间较大小东海B供不不小于求十偏好有一定空间大东海B供不小于求二偏好有一定空间海坡C供过于求一偏好西部D供不应求—偏好空间很大表12:三大重要客源地客源状况分析常住人口(万人)人均年支配收入(元)人均年消费(元)假日旅游增长率(%)8旅游者重要年龄层次(岁)40-60各占33%旅游者月均收入(元)出行方式家庭游、公司奖励、结伴游家庭游家庭游、结伴游度假时间(天)旅游者人均消费(元)旅游目的滨海度假休闲、滨海度假休闲、观光游览滨海度假休商务会展游3.4、项目的重要目的客户群目的市场的合理拟定，关系到海棠湾旅游项目开发的成败。根●全球500强公司及在华分支公司的机构性需求，及其中高层●港澳台大公司的机构性需求消费，及其中高层管理人通过该酒店会员订房网络保证30%以上国际高品位旅客，特庞大的关系网络和客户资源，作为天津在三亚的政府及公司技等产品的刊登会等中档规模活动重，2000年后来，借助海口西海岸带状公园的开发经验，才开始恢海棠湾是三亚及中国第一种代表国家热带海滨旅游度假形象超让一线滨海用地规划建设了10余家由不同国际顶级酒店管理品牌凯悦酒店和小东海的悦榕庄酒店等顶级酒店及半山半岛等别墅准豪宅项目，但各自的目的客源市场定位各有不同，其他的均不具可比性。海棠湾如果继续以亚龙湾或小东海度假酒店的开发模式，只会加剧产品同质化的竞争，反而消弱了三亚作为国际旅游品牌的竞争力。简单地比拼旅游资源的开发是远远不够的，三亚不缺海景，不缺五星级酒店，不缺海上、岸上娱乐设施，缺的是独具特色的精品休闲养生文化。如果三亚还一味地继续开发同类型的五星级酒店、海上娱乐等项目，产品同质化竞争的后果是消灭的。那么三亚海棠湾旅游产业的下一种至高点在哪里呢?应从本土的民族历史文化的深度去挖掘，找出与目前三个湾区旅游形成互补，形成竞合的旅游产品系列。海棠浪漫休闲养生文化的精品旅游开发是三亚旅游产业的制高点的最佳选择，也是藤桥海上丝绸之路古城乡历史文化资源和海棠现代浪漫风情的明星休闲养生文化资源有效整合的最佳选择。4.2、从中国旅游业的发展阶段分析三亚度假旅游的发展趋势：中国旅游业的20余年的发展已经历聊三个重要阶段，特定阶层的差别化的“文化体验+养生度假”组合式精品旅游是21世纪旅游的发展趋势。第一阶段：观光旅游即最老式的旅游方式，“白天游山玩水，晚上睡大觉”,最大的收入来源于门票，观光客人多数是“潇洒走一回”,在海南却是“走马观花”赶集式，旅游一下来，疲倦和劳累缠身，游客是来一批少一批。观光旅游在中国沿袭了近20年，最大的问题是“旺丁不旺财”,有加上国人的素质，旅游区的生态环境破坏严重，得不偿失。观光旅游在三亚最典型的是天涯海角、鹿回头等，对本地经济只有补充性的作用，不可能产生主线性的推动作用。第二阶段：休闲、度假旅游当人均GDP到了10.00美元，恩格斯系数低于40%,休闲度假旅游应运而生，发展到这个阶段，人们开始享有生活，注重修身养性。休闲度假旅游是在中国经过“非典”后，人们结识到了旅游环境的重要性，才迅速发展并徐徐普及的。最明显的现象就是十一、春节等黄金周及休假期间，在某一种旅游区住上一段时间静心度假，人们出行的目的不仅仅是为了观光游览，更重要的是追求身心的放松和修养，人们可以一年去两三次，每次住一周到一种月左右。这种旅游特征，比观光游的经济效益要好得多，但由于客人停留时间短，纯粹餐饮娱乐方面的消费，因此旅游效益依然有限，不能成为绝对的支柱产业。第三阶段：差别化的“文化+养生”式度假=体验旅游当今，观光旅游时代已淡出旅游的次要地位，相对于休闲度假旅游，各阶层差别化的“文化+养生”体验式旅游是一种更高的境界，它提供给各自不同阶层的游客的既是一种看得见、摸得着、更能感受得到的新的差别化有形产品(养生度假),又是一种看不见、说不出，却能使不同类型、阶层的游客得到不同差别化的精神享有并持久寻味的独特休闲氛围(文化)。在特定的文化环境中，个体完全融入其中，任何感受都是身心的体验。对于他们来说不是问题，核心是有无能打动他们的养生度假产品。如果按“海棠浪漫风情”精品文化旅游体验+世界级的明星养生造出这种独具藤桥民族历史文化和海棠浪漫风情+国际养生的体验旅4.3、三亚已建成营业的滨海度假酒店竞争环境分析4.3.1、亚龙湾片区的度假酒店竞争分析：三亚亚龙湾是中国首批国家级旅游度假区之一和AAAA旅游景区，规划面积18.6平方公里，是一种拥有滨海公园、豪华别墅、会议中心、高档宾馆、度假村、海底世界观光、海上运动中球场、游艇俱乐部等国际一流水准的旅游度假区。这里阳光、沙滩、海水等国际一流的旅游资源吸引一批批国际出名酒店集团进驻三亚亚龙湾，现已开业的有喜来登、万豪、凯莱、华思.卡尔顿酒店、假日等国际品牌酒店。据记录，全景区除了几种特色景点外，既有16家酒店营业，其中五星级酒店10家，共约5000间客房，8000多张床位，酒店设施比较齐全，年接待游客100余万人次。序号投资(万元)投资单位(开发商)合伙管理方占地面积(间/套)1喜来登度假酒店三亚盈湾旅业公司度假村集团2003年2天域度假酒店0产权酒店1998年(天域二期)03万豪度假酒店0上海家化集团万豪国际集团4凯莱度假酒店中国粮油食品公司凯莱酒店集团01996年5亚龙湾假日度假酒店新疆新天国际洲际酒店集团2001年6红树林度假酒店今典集团(北京地产)32.005年7金茂希尔顿大酒店上海金茂集团希尔顿酒店管理集团02006年8华宇海滨假日酒店山西华宇集团皇冠假日酒店160亩2.64万2005年9环球城大酒店8.99亩2003年天鸿渡假酒店1亿元天鸿集团1余万80多间套金棕榈度假酒店海南金棕榈投资公司43亩3万248间2001年美爵度假酒店3亿多粮油集团雅高集团雅华酒店管理133亩2.6万别墅型酒店拟建12尔顿大酒店8亿元上海金茂集团丽思.卡尔顿酒店集团8万年4月天鸿渡假村二期3亿元2007年底太阳湾柏悦度假酒店8亿元凯悦酒店柏悦品牌3万建设之中4.3.2、大东海小东海片区的度假酒店竞争分析酒店名称星级投资建设规模客房数开业时间悦榕庄(国宾馆)超五星级61栋泳池别墅2008年10月11日宝宏龙都大酒店五星级店管理集团334间10月三亚山海天大酒店五星级242间1998年11月28日开业三亚银泰度假酒店准五星建筑面积4万平米，2万的热带园贸酒店管理公司管理三亚嘉宾国际酒店准五星球连锁酒店管理月8日试业三亚丽景海湾酒店四星级2.00间三亚明珠海景酒店四星级建筑面积1万余平米191间三亚阳光海景公寓酒店准四星的公寓式度假酒店三亚林达海景酒店四星级三亚林达房地产公司投资间三亚国际大酒店四星级220间三亚玉华苑海景酒店准四星四川华能公司投资30.0间南中国大酒店四星级238间1993年三亚珠江花园酒店四星级三亚金岛嘉宁海景酒店四星级建筑面积5000余平米，三层金色建筑40间惠普登海景酒店四星级建筑面积25930平方米，总投资7800多万元.172间三亚海天大酒店四星级主楼高13层，占地面积为5030平方米三亚兴华园海景酒店四星级占地面积8900m²,一座主楼及8栋别墅构成三亚水业海景大酒店天涯水业集团投资，一期四星级酒5.00间目前能与海棠湾新天房酒店形成竞争的已建成营业，或即将建成正在建设之中的太阳湾凯悦酒店和小东海的悦榕庄酒店。由三亚盈湾旅业有限公司投资兴建，于2003年1月28日开业，入中国的品牌。目前喜来登在全球80个国家拥有、管理及特许经营达800间酒店，在国际上有很高的出名度。该酒店拥有客房511间，其中套房49间，总统套房1间，客房面积由48平米—512平米，类型多达12种。酒店配有3个餐厅和11间会议室及海南最大的宴会2004年度喜来登度假酒店营业收入达到2亿元，纳税超过1000万元；2005年、2006年、2007年营业收入为3亿多元。自开业喜来登在国内外获得了多项荣誉：曾获“海南省十佳度假酒店”、“海南省餐饮酒店行业20强公司”荣誉称号；建设部颁发的地区“2004年度最佳公关奖”及“最佳‘喜达屋优先顾客筹划’即时回报奖”;获《21世纪经济报道》2005“中国酒店金枕头奖一中三亚喜来登酒店的硬件和软件很有代表性。合理优美的酒店园林景来登有40%的客源来自集团销售网；二是酒店集团国际品牌的出名酒店，涉及261家希尔顿酒店，142家面向中端市场的“斯堪的克”内有着逾71000名雇员。该大酒店也是金茂集团实施“走出金茂”发展战略打造的精品项目。中国金茂(集团)股份有限公司由中国中化集团公司控股。中500强排行榜的公司集团之一，2005年第15次入围，名列第287间，客房最小面积48.5平米，并配有宽阔的私人阳台。酒店80%客美。酒店拥有11个多功能厅及1个900平米大型宴会厅，另1300平米的草坪和780平米的海滨草地为活动筹划者提供了更多创新选酒店于2005年12月31日开业，在试营业阶段，酒店成功把顺利度过三个月试营业期后，2006年3月31日酒店正式全面开业。先，初步确立了一线豪华度假酒店市场的地位。在2006年“五00美元。开业第一年年营业收入就达2亿元人民币。2008年超过34.3.5、金茂三亚丽思卡尔顿酒店简介居和金茂居，泳池面积分别为20.7平米、36.9平米、52.75平为118平方米，深度0.4米.分别位于小朋友俱乐部和沙滩前(小朋友按摩池)。廊；占地2788平米，由ESPA设计的亚洲区最大丽思水疗中心，1楼共267座，含室内183座，室外84座和2间包厢；索菲娅(意大利餐厅):位于三楼共112座，含室内96座，室外16座和1间包厢；润园(中餐厅):位于酒店1楼，共169座，含室内115座，5间8座和1间14座的包厢；海边(烧烤餐厅):位于户外，共128座，含室外88座和吧台40座。景台(大堂吧):位于三楼，提供78个座位；雪阁(雪茄吧):位于三楼，共83座，涉及室内59座，室外24房型前台现付价早餐床型宽带丽海阁(高档海景房)元无早大/双收费丽海阁(高档海景房)RMB2402元双早大/双收费丽天阁(豪华海景房)无早收费丽天阁(豪华海景房)双早大/双收费丽池阁(泳池房)无早大/双收费丽池阁(泳池房)元双早大/双收费华海阁(行政楼层海景房)无早大/双收费7元双早大/双收费丽海轩(海景套房)元无早大床收费丽海轩(海景套房)[含早]双早大床收费丽园居(园景别墅)无早大床收费丽林居(红树林别墅)无早大床收费丽海居(单房海景别墅)5元无早大床收费华海居(双房海景别墅)5元无早收费丽思阁(豪华房)元无早大/双收费丽思阁(豪华房)[含早]双早收费附加选择加床价RMB450元自助早餐价RMB217元悦榕庄拥有61栋泳池别墅，涉及21栋泳池别墅、19栋豪华泳池别墅、7栋泉浴泳池别墅、8栋双房式泳池别墅、1栋清泳池别墅泳池别墅272平米，豪华泳池别墅310平米，泉浴泳池别墅366平米，两房泳池别墅574平米，三房泳池别墅583平米。还拥有全球闻4人和36人，并配备独立泳池、起居室、自助餐区、会议室、健身房型门市价周末价会员价加床费可住人数泳池别墅房豪华泳池别墅1-2人泉浴泳池别墅1-2人两房泳池别墅3-4人三房泳池别墅5-6人4.4、三亚产权式别墅酒店(度假式豪宅)的竞争市场分析4.4.1、2008年三亚房地产市场总的发展状况分析年三亚市房地产市场保持较高增长趋势，批准预售商品房面见187.88万m²,与去年相比增长62.18%,其中：以不小于15000元/m2价位所占的比例最高，批准预售面积38.88万m²,占21.04%;登记销售面积109.69m²,与去年相比增长17.59%,其中：以不小于15000元/m²价位所占的比例最高，销售面积17.19万m²,占总销售面积的16.45%;商品房平均销售价格10159元/m²,与去年相比增长36.34%.三亚市商品住房的销售对象重要是岛外市场，2008年销售总套数11882套，面积104.49万m²,岛外销售10133套，面积88.62m²,岛外市场占总销售套数的85.28%,占总销售面积的84.81%。作为产权式度假酒店别墅豪宅项目，要真正实现它的价值最大一这个国人(特别是尖高品位人士)最向往的热带滨海度假胜地来说墅，或将1992、1993年积压的“半拉子”别墅项目进行改造、包别墅户型的建筑面积面积从70平方米(亚龙湾五号的一层小别墅)到850平方米不等，但双拼别墅重要户型面积在300平方米左右，独栋别墅户型面积数的500平方米左右。目前各别墅豪宅的销售价格相差较大，但整体平均价格约为40000元/平米(爱琴海岸25000-40000元/平米),半山半岛别墅的一般售价在2.5万元一5万元/平米以上，景观较差20.00元/平方米左右。珊瑚自然保护区，海水清晰度达六米以上，长达1000米的海岸线别墅、观海公寓、洲际酒店、丽笙世嘉酒店、豪华商业街、国际半山半岛公寓户型面积区间为100-200平米，二期推出的别墅200多亿元。今年春节15天销售额创三亚各高档楼盘的之最，达3.2亿元，经过1年2个月时间已销售回笼资金30亿元人民币。项目名称亚龙湾五号申亚●弱翠谷华宇皇冠假日酒店半山半岛国光滨海花园地址亚龙湾亚龙湾亚龙湾小东海三亚湾发展商三亚志明置业有限公司海南申亚实业股份有限公司三亚华宇旅业有限公司中国爱地房地产开发公司三亚国光投资置业有限公司建筑设计公司设计事务所上海建筑设计研究院美国汉达国际有限公司瑞源现代建筑征询有限公司上海建言建筑中元国际工程设计研究院海南分院景观设计公司观设计亚测公司台湾翰翔景观公司盛林景设计国际有限公司行销筹划公司天萌房地产顾问有限公司泛城中国(港)上海金利达公司物业管理公司三亚志明亚龙湾五号度假别墅酒店管理有限公司海南海顿物业管理公司皇冠假日洲际酒店尚未拟定物业类型别墅公寓与别墅酒店与别墅别墅、高档海景公寓酒店与别墅交通状况便利便利便利便利便利优势资源亚龙湾山景亚龙湾山景亚龙湾山景海景三亚湾海景总建筑面积100多万建筑密度户型面积(m)公寓110—200,别墅30025000元/m12000元/m19700元/m2.7万元/m,别墅5万云220.00元/m万余人，中国百万富翁的人数占总人群的1%,但其购买力则达到61%。由胡润财富调查机构组织的“2007中国千万富豪品牌倾向”分别排名第1、2、3位。参与此次调查的涉及589位个人资产在1000第五章项目建设选址和建设条件5.1、1、选址原则项目选址于海棠湾“国际海岸”旅游度假区一线海景12号酒店项目规划地块面积153000平方米，合约229.5亩，海沙滩宽度约220米，纵深长度约700米。其具有优越的资源和交通等条件。性气候，年均气温25.4℃,冬季月平均最低气温17.4℃至21℃,区内常年重要风向为东北风，1-6月为东北季风期，6-12月份为西南季风期。每天日照时间为7小时，天气晴朗时海水能见度高达25至本项目地块为海岸线较窄(220米),纵深狭长(700余米),从滨海沙滩地带在5-10米.本地区地震烈度为8度，建筑需按8度抗震设防。工程地区重要自然环境灾害是台风。该地平均每年约受2～3次区5号、4号与赤田灌区输水渠道汇合。海棠湾水厂供水总规模为10万m³/d,分二期建设，每一期建设规模都为5万m/d,可满足2020年远期用建设。其中中央投资800万元，市预算外投资1714万元，开行贷款第六章项目产品定位及初步功能规划定位的理由风情但合乎国际原则的服务和设施可以使海棠湾新天房成-海棠湾新天房酒店的定位应该跳脱目前以国内度假者为中心的■本色人居——属最大限度地体现人性化关怀的精装修成品典型顾客定位-他们谋求一种私密的、独特的既浪漫又温馨的“家外之家”-公司高层管理人员(董事长，总裁)、私公司主、公司明星或者出名(影视)艺人-在高档住宅区拥有房地产-每年旅行30天以上，并且有诸多国际旅行经验-20%以上是天房集团的忠诚客户的会员6.2、酒店规划特色整个项目将始终贯穿浓郁的热带海滨生态环境，贯穿海棠神秘、在茂密、葱翠、翠绿的热带海滨森林丛中。●到处透有神秘、浪漫、富有情调的休闲度假氛围：入口文化的世界艺术风情景观、广场及其周边的世界“爱与美”主题的艺术景观、中央塞纳河两岸的潮流美丽风情的休闲环境、养生SPA的私密浪漫空间、沙滩浪漫情调的阳光浴、客房及-海棠湾新天房酒店不仅完全是浪漫而温馨的“家外之家”,而更应当是公司和影视艺人等明星人士布满梦想和浪漫的舞台-强调秉持高雅简洁但内敛的设计风格，追求融本土文化及世6.3、项目总经济指标(初步)项目规划用地面积153000平方米(229.5亩)项目建筑面积约6.12万m²,(含地下约6.82万m²)其中：一座超五星级酒店，建筑面积约35000m²酒店客房楼面积约21000m²,世界艺术交流演艺中心楼面积约4000m²,●容积率0.4;建筑密度12%;绿化率50%;停车位约400余个；限高15米(地上3-4层)。的酒店客房楼2座(共4层),产权式度假酒店别墅64栋(依西至东端海滨地块南、北两翼分别建设40栋明星度假别墅、20栋公司会所别墅、4栋总统别墅)。在紧挨入口海棠文化广场东南侧、两翼客房楼的中心位置配建酒店大堂综合服务楼(共5层，其中：地下1层的休闲水吧和地下停车场，与海棠文化广场接通，1楼为大堂接待中心、西餐厅、咖啡吧，2楼为特色中餐厅，3楼为国际会议中心及宴会厅，4楼为娱乐中心),沿大堂主楼的东南侧至海岸，两翼别墅的中心位置依次配建世界(潮流)艺术交流演艺中心楼(含1楼的演艺中心、2楼的红酒雪茄吧、3楼的公司与影视艺术明星俱乐部)、健康理疗水疗中心楼(1楼的室内水疗中心、2楼的健康理疗中心、3楼的休闲运动中心)、室外的温泉SPA中心(含2个原则泳池、戏水池及10余个各功能疗效的水疗小海鲜餐饮场、沙滩酒吧、沙滩咖啡亭、沙滩阳光浴、沙滩排球、网球运动、海上运动休闲餐饮场(摩托艇、帆板、拖曳及垂钓、游船海鲜世界等)等功能内容。6.5.项目各功能内容设立、入口的海棠园文化广场：紧临海棠湾海滨路设立，既作为度假游客的入口集散广场和进入酒店的生态停车场，又作为以海棠浪漫风情为主题的热带森林生态景观广场(以热带乔灌木、海棠树种为主，点缀某些千娇百媚、姹紫嫣6.5.2、酒店大堂综合服务楼共4层，建筑面积共约6000m²(不含地下1层),拟建在临海滨路场，建筑面积约6000m²,停车位约350个。筑面积约1500m²。室内装修将通过门雕、壁画、挂画及装饰工艺品等体现海棠浪漫的文化主题和各套房规格不同的艺术欣赏环境。各客房建筑面积交谊场所，内含1楼的世界(潮流)艺术演艺中心(可与酒店主楼的在健康理疗水疗中心楼四周及与海岸沙滩之间的大片热带生态间设立瀑布浴、步行浴、仙人浴(岩石浴)、森林浴、洞穴浴等自然从酒店客房楼依西北至东南端海岸分别建设产权式酒店度假别居住文化环境和艺术环境。将通过圆雕、浮雕、门雕、壁画、挂画四大主题，室外均有广阔私家花园、下沉式庭院。室内为精致阳光终身——共植爱情树——春宵浪漫夜——海底(空中)婚礼庆——纯老松——万年放生龟(归)等十多种不断推动的爱情主题情节活动将男女情侣对崇高爱情美好婚姻的忠贞永恒的追求期望和情侣婚庆活海底(空中)婚礼庆：运用海底潜水和空中飞行、空中降落(伞)间(含产权式酒店),涉及多种不同大小的套房和别墅套房。室内使用面积至少40平米，并且有10平米左右的步入式阳台；步入式更衣1岁到15岁，60-80岁，提供的特定活动乐园。第七章项目环境影响及环保措施海棠湾水源地赤田水库所监测的28项指标中，无论是丰水期还地表水II水质原则规定，多数水质指标可达I类水质原则规定。但据三亚市环保局发布的数据，2007年都市空气质量全年环境空气质量优良率达100%,大气环境质量满足《环境空气质量原则》(GB3095-1996)中一级原则。工程区没有污染源，环境空气质量优于都7.2、项目施工过程及建成后的环境影响7.2.1、项目施工过程的环境影响水、生活垃圾、建筑垃圾等如不进行解决，会对局部环境产生影响。施工对空气的污染重要有四个方面：一是施工作业(管沟开挖、混凝土加工等)及运送(涉及装卸)中产生的扬尘；二是机械、车辆排放的废气；三是工地上的松散土料及道路上洒落的土料被风吹起；四是撒落在道路上的尘土被车辆扬起，此外尚有生活燃料废气等。施工对施工区周边空气的污染限度受多种因素影响，路况好坏、工程施工中，多种类型的机械(挖掘机、推土机、铲运机、混凝土搅拌机、运送车辆、起重机等)运营时都会产生噪声，从而对声环、项目建成后的重要污染源和重要污染物7.3、项目环保措施第八章项目营理与实施进度安排8.1、项目管理设工期控制在二年。筹建准备阶段：筹建期内开发商负责完毕本项目筹划、可研、地质勘探及环境评价、规划设计与工程设计、招标、评标、签约及报建等工作，为承建单位进场动工发明前提条件。筹办工作应在动工前完毕，估计约需半年时间(施工设计等可在项目内基本设施工程过程交叉进行)。工程施工阶段根据本项目特点及施工条件，开发期限2年，开发量约为6.12万平方米。经各单项工程施工措施研究后拟定，该工程施工总工期为18个月，其中：工程施工准备期半个月(直线工期);从工程施工到完工使用工期为17个月(酒店工程和别墅工程交叉进行)。工程竣工验收、决算期1-2个月。本工程施工拟安排在2008年6月开始实施，其中：市政基本设施工程约需6个月，土建项目的实际施工期为10个月，装修及设备工程5个月，三项工程将交叉进行，工程总施工期控制在17-18个月内。工程竣工验收及决算阶段筹划本项目的工程施工，估计在2009年6月开始至2010年12月底陆续完毕，应及时组织竣工验收，并于2011年1月底完毕所有工程的竣工决算工作。本项目的项目实施进度安排见下图。表16:三亚新天酒店项目实施进度表序号项目名称月2月月月月月月34月6月月I前期准备1购买土地、办理手续筹划研究与勘察设计规划与施工报建招标、签约2工程施工与安装1基本设施工程施工22土建施工装修工程24设备安装绿化景观工程施工3验收、结算31竣工验收2竣工结算4营业准备5试营业第九章项目投资估算与资金筹措筹划项目规划用地面积：153000平方米，容积率0.4,五星级产权式酒店(别墅):26200m²市政基本工程约3060万元建筑主体工程费用约19410万元；装修费用约25080万广场及其他露天设施、绿化景观设施等工程约9950万公司管理、工程监理及计提预备费用约15830万元；流动资金投资约4500万元(含酒店筹办费2500万序号项目或费用名称数量单价(元/土建费用装修装饰费用设备电器配备其他费用合计建筑工程费用1酒店主楼0002客房楼00负一层地下工程03艺术交流演艺中心4健康理疗水疗中心5别墅合计01海棠文化广场02温泉SPA中心3沙滩俱乐部4小朋友乐园及老年活动中心5绿化景观设施合计市政基本设施工程1道路2供配电3给排水及排污4消防设施5通信、弱电工程合计其他费用1土地受让等费用22前期工作费用3工程勘察设计费4建设单位管理费5工程监理费6预算编制及招标费其他费用合计7基本预备费涨价预备费流动资金酒店经营准备费项目直接总投资项目有关销售税费1项目销售费用2计提维修基金3预缴土地增长税4销售税金2项目总投资19.2、项目资金筹措筹划产权酒店销售收入再投入资金1.2亿元。产权式酒店由"时权酒店"(TIMESH[产权酒店]是作为一种新型的房产投资和消费相结合的旅游房地产营随中国[入世]后的对外更加开放和国际性进程的加快，国际旅游业将得到飞跃的发展，据世界旅游组织的预测，中国在2020年内，将发展成为世界第一旅游强国。[产权式酒店]即风行中国，它将投资前景大的旅游业和投资回报高的房地产有机结合，成为中国中产以上阶司年会、董事会/接待来宾。在海南，1999年引入[产权式酒店],其泉度假酒店、三亚华宇度假酒店、天域度假酒店等相继推出了产权酒元-4万元/m²(酒店每年提供投资客户10-30天至60-80天的免费住表18:三亚各重要产权酒店营销状况汇总表名称位置规模重要户型销售价格营销方式椰风海韵产权度假酒店(五星三亚湾海坡建筑面积32775平米，可售面积25317平米，200套客房十种房型；A栋有一房一厅全海景、一房一厅蜜月式、一房一厅日式、一房一厅双标、一房一厅大床、单间大床，面积60—81平米；B栋有两卧两卫一厅日式、两卧两卫一厅四床、两卧两卫一厅三床、两卧两卫一厅两床、二室二厅一厨二卫，面积为120—150平米，万元/平米“康都公卫传奇)三亚湾海坡中部12层海景墅，共183套客房雅典娜豪华泳池房、豪华海景房、跃层式动感泳池房、阿瑞斯豪华泳池房、海景房(1F1C1W)、阿波罗豪华泳池房、海景房(2F2W1C)2万元/平米委托酒店管理，采用商务休闲型、度假养生型和完全自用型等方式国光滨海花园三亚湾海坡2栋13-15层公寓，22栋别墅，10万平米136-144平米，总款130-280万元/套1-2万元每年免住35天，收入户回报海悦湾度假酒店三亚湾海坡m²,海景小户型35-37m²,绝佳海景版8-1.5万每年免费30天入住，6%回报三亚天福源度假酒店三亚湾海坡3万余m²476间(套)万元六成按揭，6%、10年固定回报三亚海三亚200余亩12栋独立别墅构成，473间客房，含全海五成按揭，航度假湾海景总统别墅、多款海景套房和豪华度假房万元最低回报酒店坡椰蓝湾度假村三亚湾海坡原则间49.20、52.52m²,套间75.24、6万元30天免费入住，收入的35%返回客户嘉宾国际酒店榆亚路半山上原则海景房50-61.64m²,山景房49.18m,套房106.33m²每年60一80天免费入住，6%回报三亚天亚龙占地6.67万二期428间套房2-4万域度假湾m²,,建筑委托经营酒店5.7万m²管理价在50000元/平米较有市场竞争力。●将部分别墅(200-300平米的明星别墅40栋和2幢总统别●部分别墅(约500平米的公司会所别墅和1500平米贵族招待统一按照超五星级酒店管理原则对经营酒店及业主购买的产源(一般管理外方通过自行酒店网络的客源保证30%以上，天方集团的接待客户和关系客户保证20-30%的客源，其他为高品位度假散-拟采用“分散式”的管理模式，以鼓励酒店总经理和他的团-保持一种严格的质量原则但同步也充分体现本地的环境氛-通过管理的国际酒店集团在亚太区、欧美区等地区总部监督-在酒店总经理的领导下，酒店的管理团队被予以管理和营销的权限。各个部门都作为一种单独的赚钱(费用)中心-酒店执行一套业务筹划和财务运营报告系统，在将营运决定-酒店总经理在所有重要营运和管理领域都被予以一套书面的-酒店营运监督活动涉及年度的营运考核、月度财务和总经理10.6.2、客房营运规划-宗旨：提供超群的客户服务和效益良好、设计精湛的客房产-通过开发和培训酒店的人才，从而实施一种原则化的“收入-该系统可以使酒店根据自己所在市场的供求状况以及历史数大化。-酒店的收入管理系统着重建立细致的科学的需求预测技术体系，从而制定一种既符合市场状况又对客户友善的价格战略和房价构造实施成果表白效益管理技术使本酒店可以比竞争酒店实现更高的每间客房收入。10.6.3、餐饮会议设施营运规划-抱负：设计和运营质量始终如一，富有创意且效益良好的餐饮设施，并为市场所认知为本地市场的佼佼者。-战略：根据市场的需求及竞争状况为本酒店的餐饮量身定制概念和定位，并通过提供有创意且质量始终如一的服务与环境，使本酒店的餐饮设施成为三亚地区最富潮流感和浪漫回忆的社交中心-设计：由酒店管理公司的餐饮专家结合目前国际市场的最新理念和本地的餐饮文化，协同国际一流的餐饮室内设计师共同打造长盛不衰的餐厅和酒吧-运营：聘任各特色餐菜系最富有经验和创意的厨师团队经营餐饮设施，并培训本地的厨师，确立流程，保证长期一贯高质量的菜肴水准-新天房俱乐部：作为新天房酒店餐饮推广的忠诚客户筹划，俱乐部将通过积极的重点营销活动，增长成员数量及消费次数和数量-会议市场：提供一站式的服务的会议宴会销售团队将重点针对国内特别是天津北京的大型公司和外商投资公司展开营销活动，为会议客户提供富有创意的解决方案-交叉销售：通过酒店管理集团的其他酒店将对其重点会议客户进行交叉销售，特别是在中国的酒店将重点向既有客户推荐本酒店-会议宴会服务：酒店将通过一流的国际或中国餐饮、高雅的桌面布置、精心设计的插花、尖端高效的音响灯光技术以及细致入微的服务使本酒店的会议宴会的水准大幅度超越竞争对手-系统：酒店将导入和运用精致的会议宴会预约和管理系统，销售人员将拥有丰富的知识和技能，在该系统的平台上实现会10.6.3、营销营运规划-抱负：被我们的顾客(客人，雇员和产权酒店所有者)承认在理解他们的需求和开发超越期待的产品和服务方面为酒店业的先驱-战略：为每个子品牌开发其全球性的品牌战略。市场营销涵括市场推广与促销-国际营销触角：借助酒店管理集团提供的国际一流水准的营销网络服务及强有力的品牌认知度和营销团队，随时随处接-建立对于酒店所处地区以及酒店自身的定位和认知度将极大-通过Delphi系统与联网的其他中国的酒店管理集团旗下的-酒店管理集团设在香港的地区营销中心的支持，以及以香港支持酒店的财务回报漠不关怀的“老式的酒店经理”-开业初期经营团队：在酒店开业初期所派遣的管理团队至少有60%是酒店管理集团内部培养和考验近年的人才，以保证-本地化：力求逐渐减少外籍员工的数量，在开业三年内至少-培训：以超越客户期待为目的，通过如“培训为你的将来”-酒店完善并在酒店管理集团所有旗下酒店导入尖端的电脑预第十一章项目销售效益与经营收益分析●产权酒店式度假别墅：40栋明星别墅(约200=300平米)、2幢总统别墅(约1500平米)按超五星级原则进行建造装修配备设备，●纯产权式度假别墅：20栋公司会所别墅(约500平米)和2栋40栋明星别墅：共1.02万m²,平均售价约4万元/m²;4栋总统贵族别墅：6000m²,平均售价约6万元/m²;如产权酒店销售：21000m²,平均售价约3万元/m²;年份总销售收入(亿元)2.009年2011年销2012年明星别墅公司会所别墅5总统贵族别墅合计税费名录总额度2009年年计提维修基金1.5%预缴土地增销售营业税合计本项目的酒店经营效益参照三亚市可与海棠湾酒店相类比的丽时间段黄金周节假日平时平均房价5000元/间.天天2000元/间.天开房率黄金周：350间×21天×5000元/间.天×80%=2940万元平时：350间×240天×2000元/间.天×50%=8400万元●经营第1、2年属试营业期和市场开拓期。年经营收入估计●第3—5年按5%增长率，年客房经营收入估计为20087万元。●第6—8年按10%增长率，年客房经营收入估计为22096万●经营第9—12年按10%增长率，年客房经营收入估计为24306万元。黄金周：200间×21天×5000元/间.天×80%=1680万元节假日：200间×106天×3000元/间.天×70%=4452万元平时：200间×240天×2000元/间.天×50%=4800万元合计：委托经营收入为10932万元。A单位分红系数=A单位首次交易额/总面积的相应首次交易总额况来看，客房收入一般占酒店经营总收入的45-50%,酒店其他消费收入一