2018房地产沉思录(update25)

2018房地产沉思录(update25)就在粽子节来临的前夕，国内却是一片热火朝天的繁忙景象。而最忙碌的两个sectors和events，一个在北京，另一个在上海。北京，6月16日，国务院关税税则委员会发布公告决定，对原产于美国的659项约500亿美元进口商品加征25%的关税，其中对农产品、汽车、水产品等545项约340亿美元商品自2018年7月6日起实施加征关税，对其余商品加征关税的实施时间另行公告。对于美国贸易战的报复和决心，我们是认真的。用新华社的话说就是：中方绝不怕任何战争和困难，对特朗普政府以邻为壑、反复无常的行为，必将以同等规模、同等力度的措施反击。对小打、中打以至大打，都有所准备。用环球时报的话说就是：中国进一步开放市场以及降低关税扩大进口的工作将继续按照自己的计划推进，而且落实的速度正在加快，力度在加强。但是，美国公司将不在开放政策的范围之内。中国是美国众多跨国公司最大市场，美国公司将错过中国经济转型升级与扩大开放所释放出的巨大市场机遇。前一天，外交部还在强烈警告正在北京访问的美国国务卿不要作出“对抗并双输”的选择。而第二天，大boss就亲切接见了美国国务卿，交谈甚欢。这到底是边打边谈，还是2018年度奥斯卡最佳外语片奖？而这部戏中的金发男主角在接受FoxNews采访时是这么说的：“（Iwas）verystronglyclampingdownontrade（withChina）.We’regettingongreatwithChina,probablyuntilthismorningbecausewejustdidabigtariffonChina,butthat’sOKbecauseIhaveawonderfulrelationshipwithPresidentXi.We’llallworkitout.Heunderstandsit’sunfair.Theycan’tbelievetheygotawaywithitforsolong.Theycan’tbelieveit.Theygotawaywithitfor25years.I’mnotjustblamingObama–I’mblamingmanypresidentsandleaders.Itshould’veneverhappened.”特朗普的话中，首先就开门见山的说了that’sOK。然而，真的OK吗？我读书少，哥你不要骗我～随后，特朗普就说了和大boss关系非常好，会一同解决问题。等等，似乎感觉哪里不对，哥，貌似你前几天也说过和朝鲜80后的关系很好啊，那么，到底哪个关系更好呢？还有，你真的确认大boss理解这一切是对美国的不公平么？如果我们真的已经gotaway（逃脱）了25年之久，你确定我们不会再继续gotaway个25年？似乎，在这场戏中，大家都是极其卖力的演员。而隐藏在这背后的真实信息和意图，却是充满了fear、friction和flooding。上海，6月14日，第十届陆家嘴论坛开幕，这个诞生于2008年国际金融危机的金融性论坛，基本上齐聚了国内金融系统的所有权威人物，不仅让这个论坛具有很强的建设性，同时也是7月份即将召开的年中正致局会议（一般都是分析当前经济形势、部署下半年经济工作）的预演讨论发言。虽然本届论坛主题为“迈入新时代的上海国际金融中心建设”，但是很快，各大重量级发言人的讲话内容就变成了对于当前金融系统风险和房地产泡沫的大讨论。不论是杨委员所指出的“前期房地产市场已积累了风险，近期又乱象丛生，成为最容易引爆风险的定时炸弹，现在在行政性措施已经不能根治。”还是郭书记所提示的非法集资风险：收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，10%以上就要准备损失全部本金。房地产泡沫需徐缓调理“慢撒气”。化解金融风险要把风险和挑战想得更深入一些。似乎所有人最担心的问题，都集中在了房地产君身上。为什么这么说呢？道理很其实很简单：5月份公布的M2增长率为同比增长8.3%，也就是说，只要理财产品的收益率不超过M2增速，就算是不危险的了。那么，为了跑赢通胀、同时又不能危险，资金的去向会最终流向哪里呢？股市？债市？这时，房地产君百般不解的问到：你们都看着我干嘛啊～那么，政府的作用到底会如何影响今后的房地产市场呢？事实证明，往往倒逼出来的政策更有奇效。例如，杨委员就建议成立住宅制度改革领导小组、加快建立新的住房制度和市场化调控机制。尤其提到了对于两个垄断体制的改革：1、改革政府垄断住宅用地体制。房价过高的城市既要增加住宅用地，也要扩大住宅用地供应主体。我国工业用地和开发区用地总量已经偏大，但城市居住用地总量偏小比例偏低，难以满足城市化需要和人民对美好生活的需要。我们经常说调结构，但是不仅要调整产业结构更要调整空间结构，减少工业用地增加城市用地这是方向之一，这是解决高地价的根本。2、改革房地产商垄断住宅供应的体制。应增加商品住宅市场供应主体，在符合规划的前提下，允许小城市和小城镇的自然人合作建房，允许非房地产企业在取得土地使用权的土地上建设商品房和租赁房。可以说，如果今后出台了针对这两点建议的相关政策，那么房地产市场的格局将会大为改变。一旦今后住宅制度改革领导小组真的成立，必然将成为这种格局转变的标志性事件。那么，杨委员所提到的城市化，又会产生如何影响呢？事实上，在许多人看来，今后我们的城市化率发展如何，将是中国经济能否持续快速发展的重要条件。发达国家发达地区城市人口比例高达73%，而中国2017年的这一比例仅有41%左右。也就是说，我们目前的城市化率（按国际通行标准才刚过40%），离70%的目标还有较大的距离。那么，这些数字意味着什么呢？意味着房地产市场将随着城市化进程的发展、城镇人口的增加而动态变化。目前，我国的常住人口和户籍人口的差距为16个百分点（户籍人口城镇化率是42.35%，常住人口城镇化率是58.53%）。即使到了2020年，常住人口城镇化率达到60%、或者到2030年可能达到70%，但是，这16个百分点的差距将仍然存在。也就是说，在城镇就业的约2.8亿存量农民工，绝大多数（因为户籍的原因）并没有在城镇买房。那么，如果今后实现了城镇化率到70%，就意味着还要增加2亿多人口。另外，城镇化进程所带来的就业空间变化，也会决定我们未来的房地产发展趋势：7300万的城镇间流动人口（从中小城市来到大城市的就业人口），他们随着就业的迁徙，也会需要在就业所在地租赁、购买住房（他们的住房一部分在原户籍所在地）。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%~70%期间是加速城市化的时期，也就是说我国目前仍处于加快城市化的阶段。国家统计局在2017年7月曾发布报告称：我国城市规模不断扩大。截止2016年末，我国城市数量达到657个，其中，市辖区户籍人口超过100万的城市已经到了147个。城镇化水平继续快速提高。数据显示，2016年城镇常住人口为7.9亿人，乡村常住人口为5.9亿人，城镇常住人口比重为57.35%，与2012年相比，常住人口城镇化率提高了4.78%，年均提高1.2%，城镇常住人口增加8116万人，年均增加2029万人。那么，如果按照年均提高1.2%的进度，我们的城市化进程是否会在中途出现一个高点呢？应该说，有可能会。这其中，最大的一个（隐形）矛盾，就是现实与数据上的偏差——而这个偏差正是来源于我们的特色：户籍制度。在国际标准中，是不考虑户籍的（歪果仁：神马是户口？），因此国际上对城市化标准采用的是经常居住地。然而，我们现在所面临的现实是：农村能进城的基本都进城了、能在城里买房的基本也都买完了，从北京农村、到广大二三线城市，基本上都是这样。这也意味着不论是离65%、还是70%的城市化目标，我们其实都离的（比专家统计出来的数据）要近得多。由此而引申出来的问题是，现实中的城市化高点也许不久就会来临，而这时，就会不可避免的形成房价的拐点。换句话说，就在所有人都在担心政策变化的时候，人口变化的速度很有可能会超过政策变化的速度。在一二线城市被冻结的情况下，广大三四线城市的城市化进程就顺理成章的成为了当下各大房地产商争夺的焦点。以西安为例，6月14日，杭州绿城集团执行总经理一行拜会了碑林区委书记，明确表达了对投资碑林具有强烈的意愿、愿意为加快推进城市化进程做出贡献，并表示将尽快拿出项目策划方案，加快项目落地建设。而绿城集团所提到的项目，就是八仙宫片区、兴庆宫片区、大唐东市片区三个棚改项目，其中，仅八仙宫片区棚改项目（二期）就涉及资金78亿元、土地面积553亩、总建筑面积55.8万平米。而一二线城市却更多的选择了扩张。上海目前离国际超级大都市的标准只差2万平米（0.02平方公里），而成都也一直在谋划着合并德阳、从而一跃成为超级大都市。然而，这种扩张型的城市化进程会对房价造成什么影响呢？从美国的经验来看，城市扩张能保证城市土地资源增加，并控制房价上涨。上图是美国30年来（1980~2010）的城市规模与房价变化示意图（source:华尔街日报）。从图中我们可以看到，对于圣何塞、纽约、波士顿、洛杉矶和西雅图这些没有实行扩张的城市而言，其房价都大幅上涨；而对于休斯顿、达拉斯、奥兰多、亚特兰大、奥斯丁和亚特兰大这些扩张型城市而言，其房价反而没有怎么上涨，拉斯维加斯的房价甚至还出现了下降。例如，在1980~2010的30年间，亚特兰大由于城市扩张、其房地产开发面积增长了208%，但房价增长却仅仅只有27%；而同期，圣何塞的房地产开发面积仅增长30%，但其房价却增长188%。美国的这个例子表明：随着时间推移，城市扩张将对经济产生巨大影响，体现在企业和人员为了寻求更低的运营成本、生活成本而涌向房价较低地区（如果不允许城市扩张就必然面临中产阶级流失）。而同时，城市不断扩张还会造成房价下跌，如果房地产市场本身就已经存在泡沫，那么就将引发整个行业的危机。2013年诺贝尔经济学奖得主罗伯特-席勒在其著作《非理性繁荣》中，对美国股市投机和2008年金融危机作出的解释是，即便将方方面面的客观可衡量因素都考虑在内，也无法完全解释泡沫和危机的形成。而在市场里，投机者反而会进行非理性的情绪渲染，从而造成从众性行为，就如典型的“羊群效应”。对于三四线城市的城市化进程来说，因为没有坚实的需求作为支撑，政府也好、投资客也好都只是“本能的”觉得楼市会上涨，而建立在这种基础之上的房价，尤其是那些政府凭空建造的、缺乏需求支撑的“鬼城”，就是席勒说的“非理性繁荣”。那么，一线城市就是“理性的繁荣”吗？很难说。拥有一切垄断资源的一线城市看起来坚不可摧，实际上，却经历了（至少两次）房价大幅下跌的恐慌历史，从当初上海的房价最高降幅35%、到深圳的清仓式抛售，都在深刻的预示着所谓的城市化进程，并非是能解决一切经济问题的核心发动机。事实上，现阶段这种由地方政府主导的房地产模式，甚至会减缓城市化进程——地方政府通过各种资源的投入，试图通过土地财政来进一步获得政府收入，却恰恰变成了非理性投资的源头。这种人为造就的高房价，反而可能阻吓进城者、从而减缓城市化进程。从这个意义上来说，挤压房地产的泡沫，其实是有助于未来的城市化进程的。另一个不可忽视的问题是人口问题。房地产问题归根结底都将（最终）体现在人口问题上，没有人口净流入的城市房价，也注定会萎缩与下降。一个严峻的现实是：我们作为世界上人口最大的国家，却是少有的低生育率中等收入国家，并且中国的总和生育率要低于大多数发达经济体。根据2010年人口普查的数据，中国80后、90后、00后的人口分别是2.19亿、1.88亿、1.47亿，逐代递减。低生育率惯性很强，生育率下降后再上升非常困难，虽然近年来我们放松了生育控制，效果也并不乐观。例如，2016年（实行全面二孩政策的第一年），新出生婴儿1786万，较上年增加了131万（远低于预期的500万），而且这131万婴儿中有很多是“积压”生育愿望的释放、后期难以持续，也扭转不了人口见顶之后持续减少的势头。事实上，中国总和生育率低于2.1（保持人口正常更替的生育率为2.1）已经20多年了，目前平均只有1.3，远远低于2.1。上图是IMF在2005年按照1.8的总和生育率假设，所推演出的中国100年人口结构变化图。而这张图是我国人口结构的对比示意图（2015~2050），从中我们可以清晰的看出，20~44岁的主力人口下降趋势非常明显，尤其是适龄生育父母人数进一步减少，20~24岁的人口比25~29岁少了一大截，后面跟着断崖。期待中的第三波婴儿潮，并没有如期而至（这还是叠加二胎政策全面放开的背景下）。在这样的人口趋势下，再叠加生育意愿的下滑，从而造成了将来的人口老龄化，而这种老龄化的社会，将直接导致房地产市场的极度萎缩。那么，在人口老龄化-房价拐点到来之前，还会不会有什么致命的黑天鹅呢？嗯，对于这个问题，一线城市的佛系青年最有发言权了。什么？你怕泡面又摔了？好吧，还是我来替你说吧～进入2018年以来，一线城市的房租可谓是直线上涨。以北京为例，今年北京郊区的租房价格普涨五成、部分地段甚至上涨100%。然而，就是这种租金上涨速度，依然还是赶不上房价的上涨幅度，北京的租售比仍然低至1:594、租金回本年限为50年、年租金收益率约为2%。从社科院城市所发布的《中国房地产发展报告2018》来看，国际上房价与租金比例一般在200~300，而中国城市却普遍都远超300的比值。报告中还指出，2018年1月厦门的住房价格达到了每平米3.7万多元，已经超过了一线城市广州，同时，杭州、南京、天津的住房价格中位数是每平米2.8万多元，与广州只有每平方米一两百元的差距。如果从房价与租金比来看，2018年1月厦门、廊坊（883）、惠州（844）、石家庄（824）、合肥（746）、南京（653）都超过了北京（594）上海（644）广州（600）深圳（627），可以毫不夸张的说，这些城市的表现甚至让一线城市都难以望其项背。其中，房价与租金比值最高的是厦门（1100），这意味着，当房价与租金分别保持不变时，将需要91.7年才能通过租金回本。应该说，租售比是最能刻划、测量房地产泡沫的标准（因为租赁是解决住房消费住的问题、反映的是基本面）。如果以一线城市房价与租金比值最低的北京为基准，其租金回本年限为50年、年租金收益率约为2%。那么，那些房价涨幅过猛的二三线城市，租售比早已远远超越了北京这样的一线城市、并且还在快速扩大，其泡沫程度可想而知。而目前三四线城市市场的火爆，可以说正是得益于一二线城市市场的严厉调控和冻结，去库存、