江苏南通万通置业6#地块项目定位报告VIP

南通万通置业6#地块相关项目定位报告

目录TOC\o"1-2"\h\z\u目录 页B、销售情况（无高层，小高层销售情况如下表）400套小高层住宅全部售罄，目前成交均价为5500元/平米。3、新东区住宅市场特征南通城市发展新兴区域，土地资源供应量大，可塑性强。尤其是工农路，是南通市贯穿南北的主干道，周边规划已基本到位，集中了大量的宾馆、酒店及金融、政府机构。随着大家对居住环境和生活质量的不断重视，人们的买房关注的目光早已从狭窄而又拥挤的市中心转向天虹花园、天润家园、苏建花园城、东晖花园等城东区的楼盘。目前城东已初步形成了以苏建花园城为中心的大型居民小区，建筑类型以小高层为主，各项小区配套设施也基本到位，交通便利，去市中心、长途车站、火车站均有公交直达车，中青年购房客户认知度较高。（六）观音山镇房地产市场特征1、观音山镇典型相关项目分析楼盘名称汇峰魅力城相关项目位置观音山敬老院北、太平北路西开发商南通市汇峰置业XX建筑面积39700平方米用地性质商办规划以纺织为主的商贸中心户数200－300户层数6层面积60－200㎡价格预计4000元/平方米楼盘名称新胜花苑相关项目位置观音山医院南侧开发商南通黄海置业有限公司建筑面积76634.02平方米用地性质住宅主力户型120㎡左右建筑类型多层价格4100元/平方米2、观音山镇住宅市场特征观音山镇楼盘均价在4000元／平米左右，与南通市区人民东路沿线楼盘价格相差至少1500元／平米，区域内楼盘价格相对市区有较大的吸引力。目前区域在售相关项目的购买客户也观音山镇本地客户为主，且观音山镇居民目前人均居住面积达50.3平方米，本相关项目的目标不应该以观音山镇客户为主。（七）南通小户型市场特征随着楼市行情持续向好，购房者的结构也发生了变化，目前市场上的购房者一方面是自住购房者，另一方面是市场上的投资客。目前的楼市在很大范围内处在从热销到开发商提价，然后继续热销的循环中，且市场整体供应量比较紧张。原本预计由于90/70政策会在下半年大量上市的中小户型，目前看来实际能有多大的量还很难说。如果出现大户型逐渐减少，而小户型上市量也不大的情况，那么供小于求的态势会使楼市的热度再延续更长的时间。由于小户型供应量无法满足旺盛的刚性需求，直接导致小户型走俏。从小户型成交结构来看，60-90平方米的户型，总价不会超过60万，可设计规划为两房，非常适合中等收入阶层的消费人群。南通小户型对比表东景国际东晖花园财富杰座华都商业广场紫阳开心公寓安惠国际占地面积（平米）85000143500——6900010000——建筑面积（平米）147000210000223688136223500——用地性质住宅住宅商业商业商办商业使用年限70年70年40年40年50年40年规划户数5701330户300户左右800户左右341户300户容积率1.51.5——1.12.35——产品类型多层小高层多层小高层小高层小高层高层多层装修情况毛坯毛坯简装毛坯毛坯简装主力户型90－140㎡为主一期多层共300套左右90平米左右户，小高层100套左右90—120㎡，40－80㎡50－80㎡55㎡为主30－75㎡均价（元/平米）55005500320045006000120000目前房源无后续10万平方米底层商铺底层商铺底层商铺100套左右重点楼盘对比表东晖花园东景国际紫阳新城华都商业广场主力户型90㎡少数90㎡（非主力）55㎡55㎡均价5500元/平方米5500元/平方米5200元/平方米4500元/平方米层高2.9m2.9m4.79m4.79m主力户型两室一厅两室一厅一室一厅一室一厅地理位置城东城东城西城北总价40－50万40－50万25－30万20－30万主要客户群中等收入中等收入中等收入中低收入小结：1、从市场供应情况来看，目前小户型住宅在南通市区仅东晖花园一家，加上其它楼盘中的部分小户型产品，整体供应量不大。2、从市场需求情况看，由于总价上的竞争优势，小户型去化速度较快，东晖花园两次开盘，都实现开盘即清盘的销售现象。3、从产品特点上看，目前小户型产品特点并不鲜明，基本上是以总价的竞争优势取胜。4、从产品结构上看，精整修、酒店式、LOFT、商务型、SOHU、居家型的小户型产品分化还未形成。5、从客户构成上看，市区中低收入群体及周边乡镇群体成为购房主力，潜在群体庞大。整体上由于南通城市化进程的缓慢，南通小户型市场处于起步阶段，整体呈现出供应量不大，需求旺盛，产品特色一般的特点。（八）市场总结1、从整体市场来看，目前南通房地产市场整体形势较好，短期内南通市区商品房价格会有所攀升，未来将接近苏南城市水平。2、从供需结构来看，南通住宅市场供需总体整体保持平稳态势，但供应略有不足。3、从客户结构上看，南通房地产市场还是以自住为主。4、从产品结构来看，南通楼市成交均面为123㎡。三室类型的住宅套数占供应总量近六成，两房及小户型供应缺乏。5、从价格结构上看，在两室的户型中，60%以上的住宅总价在40-60万之间，而三室户型超过60%处于55-75万之间。

四、目标客户预判（一）、区域市场潜在需求容量1、地块周边企业职工情况分析区域区域企业（小作坊）职工总数工资情况福利1000-15001500－20002000－3000太亚支路79060%30%10%五保太平路50050%40%10%五保人民东路20060%30%10%五保观音山镇800平均工资1500元左右五保从上述调研数据反映出，相关项目周边企业的员工工资收入水平集中在1000-1500元/月，少部分技术工人及中层管理管控月收入在2000元/月以上。月收入达到2500元以上的只占企业员工总数的10%左右。从员工的来源来看，以周边乡镇及外地务工人员为主，目前居住状况多为公司集体宿舍或厂房。收入决定了区域内人群购买力较弱，对本相关项目来说，并不存在可观的区域市场消费能力。2、观音山镇居民购买偏好分析根据2006年观音山镇政府统计数据，2006年观音山镇城乡居民人均居住面积达50.3平方米。按照家庭户均3人计算，平均每户居住面积达150.9平方米。显然，乡镇客群目前的居住面积和本相关项目用地指标中的90/70要求以及拟开发的主要产品户型并不匹配。当然不存在后期销售过程中，会有部分区域客户产生实际购买行为。但从目前前期客户定位角度来看，不能将观音山镇居民列为主要目标客户。综上所述，初步判断，观音山镇客群的购买需求对于本相关项目的开发销售不能起到决定性作用。（二）、目标客群预判通过以上分析，结合观音山镇在售楼盘价格低于市区楼盘的现实条件，本相关项目客群应主要锁定为南通市区的客群。结合相关项目90/70的用地属性，以小户型为主的产品特征，初步预测目标客户以市区年轻小家庭结构客户为主。（三）、客户定位1、客户定位模型本次客户定位采用物业总价与家庭年收入相匹配的做法，通过市场同类相关项目价格预测本相关项目产品均价，结合相关项目户型面积，确定潜在客户。并通过产品功能偏好和情感偏好进一步对目标客户进行筛选，以最终确定目标客户，并加以分析和描述。参考东晖花园5500元/平米的均价，考虑到相关项目与其实际存在的距离和区位差异，预设定本相关项目整体均价5000元/平方米。面积区间总价首付月供（30年）家庭月收入70-80㎡35万-40万11万1500-17004500-510080-90㎡40万-45万13万1700-19005100-570090-100㎡45-50万14万1900-22005700-6600100以上㎡50万以上15万以上2200以上6600以上从上表基本可以看出，根据产品总价，按30％首付，现行贷款利率，30年还款期基本上相关项目目标客户覆盖人群为90平米以下房型客户家庭月收入在4500-6000元之间，90平米以上客户房型家庭月收入在6000元以上。根据总价定位，我们的主要目标客户为经济型客户，辅助目标客户为中产型客户。购房的功能偏好为生活型、工作型、运动型，情感偏好为拥有型、交际型。

2、目标客户总体描述“独立的一代”在1978年“相关计划生育”定为国策后，20世纪70年代末80年代初出生的“第X代人”，已经以主体身份较大规模地进入住房市场。他们一直是中国家庭的中心人物，受到比较好的教育，是父母的全部精神寄托，个性相对张扬，以反传统形象出现，是“独立的一代”。基本特征：年龄：25-30岁之间学历：大专及本科学历为主工作年限：3-5年身份：技术人员、企业中层管理管控者、公务员收入：购房核心家庭收入在5000元/月以上。家庭结构：以夫妻二人或幼小三口之家为主，部分单身家庭思想特征：腔调腔调就是从容的生活，从容的工作。腔调就是适当张扬的品位和品质。腔调就是包容一切的胸怀。成长成长是从单身到恋爱，到结婚，到为人父母的过程。成长是从一文不名到略有小成的过程。成长是从丰富的社交生活到温馨的家庭生活的过程。时尚时尚就是和别的都不一样。时尚就是尝试新的事物和生活方式。时尚就是秀。年轻年轻是用不完的精力和动力。年轻是充满活力的运动。年轻是没有顾忌的沟通交流。年轻是丰富多彩的生活。游戏游戏就是无论对什么都能保持轻松的心态。游戏就是不断有新的事物方法可以让你尝试。游戏就是没有太多的顾虑。游戏就是随性。生活特征：生活的精彩就是娱乐的精彩——“玩物”也可以“养志”。迷恋网络化生活，在聊天室和游戏室“乐不思蜀”。热衷群体性户外运动，喜欢让胸腔充满氧气。“驴行天下”也是梦想之一，当然，最好是和心爱的人一起“蒸发”。工作是人生的蓝色平台，而家则是人生的红色平台。回家不是走进钢筋水泥和防盗门，而是脱下工装，进入一个欢者如云的玩场。置业观念：他们在居住问题上，这些人思想前卫新潮，住房观念现代，对房子喜新厌旧，讲究一次到位、负债消费，大多人贷款买房，贷款期限长且数额大。对他们而言，品质高而价格合理的房子，才是理想的居住天地。生活配套设施要完善；户型配置合理，不浪费空间；社区环境一定要好；居住氛围好，良好的邻里关系；性价比高，不能太贵……总而言之，就是要合理化和人性化。（四）、目标客户居住行为细分1、目标客户生活状态细分1.1目标客户生活状态分类：根据以上对目标客户特征的总结性描述，根据年轻客户不同的实际家庭生活习惯和生活状态，我们将其行为分为以下三种类型：居家生活型、工作学习型、社会交际型1.2目标客户生活状态描述：居家生活型客户“工作是为了更好地享受生活，家是放松自己的港湾”居家生活型客户通常拥有较为稳定安逸的工作，对于家庭生活颇为看重。重视生活的品位和品质，讲究家庭氛围的培养和生活情趣的穿插。此类客群较为重视居住功能的完备性和空间的合理划分。同时关注生活的私密性。工作学习型客户“工作就是生活，生活也是工作”工作学习型客户一般处于事业的快速上升期，工作较为繁忙。不能很好地区分工作和生活，工作经常成为生活的一部分。学习是现阶段一个很重要的合适的内容。社会交际型客户“有了朋友的陪伴，生活才会变得很精彩。”喜欢热闹，不喜独处，一个人便会觉得很孤单。经常约朋友回家坐坐，彼此间的串门，胡吃海喝成为每周的固定节目。活动频繁，吃饭、泡吧、KTV，乐不思蜀。2、目标客户家庭结构细分同时把我们的两类目标客户结合根据人口统计学特征中婚姻与孩子的状态进行分类——我们认为婚姻与否与是否有孩子对消费者的住房空间需求起到了决定性的作用，又可分成了六类：单身，购房过程中部分考虑到结婚因素，以过渡性自住房需求为主。单身可能同居，购房过程中考虑到结婚因素。新婚夫妇，不打算要孩子，很前卫。新婚夫妇，没有打算不要孩子，但本次购房中没有考虑到孩子的因素。新婚夫妇，打算有孩子，并且在此次购房中考虑到了将来孩子的因素。新婚夫妇，有一个不足五岁的孩子。应该注意到以上的分类同时也在一定程度上反映了目标客户随年龄的增长，其家庭结构可能存在的变化趋势。实际户型设计时也需要充分考虑家庭结构的因素。3、目标客户居住需求分析将居住空间根据私密程度的不同进行划分，可以分为：公共生活空间、邻里空间室外私人空间、室内会客空间以及家庭空间。其中家庭空间又可划分为个人空间、家务空间、生理卫生空间和家人活动空间。根据上文中对客户按照生活状态的分类，不同类型的客户对于空间使用的需求也有所不同。居家生活型客户比较关注家庭生活空间如个人卧室、生理卫生空间、家务空间以及家人活动的起居室，和一定的室外生活空间可以增加生活情趣的阳台、花园等。同时也要求有相对便利的配套和良好的小区环境。而对于具有待客作用的客厅则相对弱化，对于这样的客户而言，客厅很多时候也就是家人共处的起居室。另外，能够保障私密性的门厅也是相当重要的。工作学习型客户通常需要有一个独立不受干扰的工作室或书房，以及较为简单便捷的室内生活动线。这类客户很少在家做饭，厨房的功能在生活中的地位较为弱化。而卧室有时候也只是一个休息的场所。但此类型客户对于社区生活配套极其关注，总是希望一切的生活需要都可以在社区内解决。社会交际型客户则相当关注会客空间的大小，对于这类客户而言，免不了在家里招待客人，这样，有一个大小合适，功能齐全的会客空间便显得尤为重要。同时，如果能够有一个同样具有待客作用的辅助性露台或是花园，也是很不错的亮点。另外，因为兼有接待客人的功能，居所中对于公共空间和私人空间的合理区分也是需要考虑的。

五、总体定位（一）定位四要素1．资源1.1土地相关项目总占地103567㎡（其中地块一61341㎡，地块二42226㎡），规模中等，但由于太平路将地块分隔为两块相对独立的用地，地块单独规模偏小，而且自然景观较弱，东侧河道工业供热管道、高压线和废品收购站对相关项目具有一定的负面影响。1.2区位地块处于人民东路东延伸段，原属观音山镇，目前形象为城乡结合部，周边成熟度较低；未来规划为崇川经济开发区东区，工业板块与居住板块的交界处，属经济型大众居住区。1.3要求按规划要求，套型建筑面积90㎡以下住房面积所占比重必须达到开发建设住宅面积的70%以上。地块一的规模大于地块二，同时土地价值也略高于地块二，因此从相关项目整体运营考虑，地块二宜集中设置套型建筑面积90㎡以下住房，而地块一则可适当提高产品档次，使相关项目整体逐渐由经济型向舒适型过渡，既符合区位发展趋势，又可在初期以小户型、低总价产品迅速启动市场。1.4配套地块周边生活配套目前严重匮乏，城市级生活配套基本空白，而原有生活配套主要依赖观音山镇的乡镇型配套，可利用程度不高，若作为社区的主要配套，有碍于提升相关项目的市场形象。2．需求2.1区域客地块周边目前显性区域性客源主要为工业园区产业群体和观音山镇原住民及业缘性群体。前者由于工业园处于起步初期，在相关项目的开发周期内产业群体的导入不可预期。后者由于乡镇型产品需求与本案产品重叠性不强，有效需求不容乐观，因此区域客并非本案主力客群。2.2市区客本案与市区产品对比后，“低单价、低总价”成为最主要的显性优势，再加上目前国家宏观调控日益加强，投资型需求被逐步扼制，因此经济型自住客将成为本案的主要的市场支撑。南通的小户型自住客中，青年人婚房需求属刚性需求，本案具备开发为适婚青年量身定造的青年社区潜力。3．机遇3．1发展趋势南通市房地产市场处于快速上升通道的起步阶段，近年来商品房一直处于量价齐升的状态，尤其是近期发展势头迅猛，并且在一段时间内都具有良性发展的空间。3．2宏观调控随着07年以来政策“落地”的呼声日高，新一轮宏观调控已呈山雨欲来之势，经济型产品（小户型、低价格）在一段时间内将成为市场主导方向，与民生相关的居住问题将得到进一步缓解，大众型自住需求将逐步得到释放。3．3供应结构目前，政策效应未完全显现，市场供应的主流产品仍然是90㎡以上的户型，尤其是纯粹的居住型小户型相关项目暂时处于真空状态，经济型产品一段时间内竞争少、空间大。4．竞争4．1区域内竞争观音山镇房地产发展处于萌芽状态，目前只有两个在售相关项目，且综合质素较低，不具备明显的竞争力。4．2区域间竞争在本案主力客群锁定市区适婚青年的前提下，与市区经济型相关项目的竞争已势在必然。目前市区小户型相关项目的总价多集中于40-60万的区间，并且纯粹的居住型小户型相关项目处于暂时真空状态。本案低单价、低总价的价格优势将成为争夺经济型客源的利器。因此，面积控制和价格策略在相关项目竞争中显得尤为重要。（二）、定位策略1．客户定位策略给青年以未来——80后新生代大众型居住区中低价格、小户型产品决定了本案的经济型定位，而经济型客群中青年人婚房需求是重要组成部分，且呈刚性状态。父母给首付，自己月供的方式，已经被许多80年代出生的人和他们的家长所认可。面对婚房这一细分市场，在先天条件并无明显优势可言的背景下，产品打造成为吸引客户和市场竞争的关键。因此，面对适婚青年，我们要打造一个为其量身定造，并帮助他们实现自己生活梦想的理想社区。2．产品定位策略给群落以标识——青年公社目前适婚青年以80后为主，他们普遍带有“独生子女”的时代印记，富有鲜明的群落特征：思想开放、追求时尚、关注娱乐、享受生活，并有比较明显的网络化生存倾向……而目前南通市场上真正针对这一群体，洞察其生活需求并为其量身定造的相关项目尚处于空白状态，本案可以此为契机，将这一群落的成长记忆、文化偏好等元素注入户型设计、商业配套、交流空间、社区文化等系统化产品打造中，使相关项目成为这一群落的生活聚居地和精神归属地。3．价格定位策略给现金流以速度——低开平走相关项目在操作初期肩负着衔接鎏金世家的现金流的使命，同时由于区位成熟度较低，宜以具有一定轰动性的价格入市（如单价4500元/㎡左右，主力总价40万元以下），拉大与市区相关项目的价格优势，迅速抢占市场，形成轰动效应。相关项目后续运营，在品牌基础、社区形象、口碑积累、区位成熟度日渐提高后，土地价值和产品价值日渐显现，价格可根据市场整体走势和相关项目比较价值进行调整，但仍须遵循利润和现金流相平衡的基本原则。4．市场定位策略给市场以表率——主流先锋新一轮宏观调控已呈山雨欲来之势，经济型产品（小户型、低价格）在未来的一段时间内将成为市场的主导方向，而目前南通纯粹的居住型小户型相关项目尚属空白，本案宜抓住先机，率先在市场上推出，一方面以经济型产品迅速引爆市场、形成轰动效应，另一方面也可以相关项目的市场轰动效应奠定万通置业在南通的江湖地位。5．形象定位策略给政府以政绩——实验性社区国家宏观调控以来，各项政策的落地是一直各级政府工作的考核要点，而南通政府此次土地出让中6#地块本身就承载着以“小户型、低价格”来平衡市场供应结构的使命。南通高科作为国有控股上市公司，同样肩负着社会责任，因此，本案不仅要有可观的经济效益，同时还要形成轰动性的社会效益，成为众心所向的民生工程。因此,本案一方面要在产品上实现性价比的突破,另一方面也要在社区建设上进行实验性的探索，成为新型社区的先导。（三）、总体定位定位策略客户定位：给青年以未来——80后新生代产品定位：给群落以标识——青年公社价格定位：给现金流以速度—低开平走市场定位：给市场以表率——主流先锋形象定位：给政府以政绩——实验性社区总体定位面向青年群体定向打造的、具有鲜明群落文化特征的新青年公社。产品体现建筑形式——融合波普艺术、强化立体交流的现代高层。户型设计——功能完备细分，具有成长性灵活性的经济型居家产品。景观打造——浪漫型、校园式、融合网络文化和流行元素的现代休闲景观。公建配套——针对青年客群生活特征量身定造的商业餐饮、医疗健康、运动休闲、文化教育、网络交流、社区服务六大系统。社区建设——体现时代特征的自由、平等、民主、自治、共享的新型复合社区。

六、规划设计建议（一）、功能布局1、主要考虑因素开发顺序根据目前地块拆迁量及今后土地价值提升，进行开发节奏预设及合理布置。利于提升地块价值根据土地价值的高低布置不同物业形态，优化土地资源配置。相关项目规模经济效益先期主推小户型产品，以低总价高性价比产品迅速打入市场，保证资金回笼。同时保证后期西地块土地价值的充分体现。不同物业类型之间的关系各类住宅、会所、及商业街区等配套对位置、环境等要求不同，因此，在东西地块之间设置商业配套是对土地和环境的充分理解和合理运用。相对节约建造成本及减少土方量考虑分期分区开发及相关项目地块整合性两地块被现有市政道路天然分隔，同时一号地块从现有价值上高于二号地块。可以考虑两地块分开操作，但需兼顾地块之间的一定联系。以下，我们将就各物业形态的功能布局进行一一描述，并陈述布置理由。2、建筑布局地块平均2.32的容积率基本确定相关项目为高层物业类型。地块南北进深小，东西距离长的地形对建筑排布有所限制。充分利用北侧沿人民东路商铺以上空间，设置骑楼，给南侧住宅预留景观空间。北侧临人民东路高层可以考虑适当拔高，以减轻内部容积率压力。为南侧楼梯间距及良好的景观打造预留空间。3、配套布局根据政府用地指标要求，临人民路东西向设置商住综合楼，底商不超过两层。从相关项目两地块衔接角度考虑，太平路两侧设置商业街，可形成相对密集的核心商业区，有利于相关项目两地块之间配套共享，同时便于人流汇集，营造浓厚的商业气氛。4、功能布局示意人民东路、太平路两侧均布置商业及配套地块整体均布置为高层，沿人民东路侧高层适当拔高具体指标建议如下：一号地块产品类型建筑面积（㎡）建筑面积比容积率（估）用地面积（㎡）用地面积比高层13000089.66%2.375484189.40%合计13000089.66%2.375484189.40%商业配套沿街商业133309.19%2.3650010.60%儿童活动中心6000.41%文化站6000.41%社区服务中心3000.21%居委会1500.10%治安联防站200.01%合计1500010.34%2.3650010.60%总计145000100.00%2.3661341100.00%二号地块产品类型建筑面积（㎡）建筑面积比容积率（估）用地面积（㎡）用地面积比高层8550089.53%2.33722688.16%合计8550089.53%2.33722688.16%商业配套沿街商业87009.11%2500011.84%卫生站3000.31%青年食堂8000.84%居委会1500.16%公厕500.05%合计1000010.47%2500011.84%总计95500100.00%2.2642226100.00%整体地块产品类型建筑面积（㎡）建筑面积比容积率（估）用地面积（㎡）用地面积比高层21550089.60%2.349206788.90%合计21550089.60%2.349206788.90%商业配套设施沿街商业220309.16%2.171150011.10%儿童活动中心6000.25%0.00%文化站6000.25%0.00%社区服务中心3000.12%居委会3000.12%治安联防所200.01%卫生站3000.12%青年食堂8000.33%0.00%公厕500.02%0.00%合计2500010.40%2.171150011.10%总计240500100.00%2.32103567100.00%（二）、交通组织1、动态交通商住分流由于相关项目商业体量具有一定规模，且相对集中，因此时段性的人流车流会相对集中，为保障社区内部居住环境及楼盘品质，建议集约的商业配套外置，商住分流。人车分流地块整体用地面积有限，在利用退线距离的基础上，建议采取人车分流。2、静态交通高层机动车位：设置地下停车势必增加相关项目开发成本。考虑到地块周边退线较多，从充分合理利用空间的角度，建议采用架空停车的停车方式。架空车库上方覆土绿化，在车库中增加部分植被，形成生机勃勃的景观车库。非机动车位：自行车、摩托车车位建议采用地面停车，统一设置在高层住宅底楼。商业配套商业规模一般，建议仅设置地面停车。可以充分利用建筑退线区域设置商业配套停车位。3、车位配比车位配比的设置主要根据市场经验，结合针对相关项目的实际状况及相关项目定位，合理的安排车位配比。南通市私家车目前拥有量为0.4辆／户，根据规划的前瞻性需求，充分考虑未来车辆增加的空间，建议车位比设置如下：机动车位90平米及以下住宅：按0.6：1比例设置90平米以上住宅：按1：1比例设置非机动车位自行车车位按2：1比例设置摩托车车位按1：1比例设置4、入口设置人民东路侧为商业街的设置，今后人流、车流的主要方向来自于人民东路。建议人民东路东西地块分别设置主入口。同时考虑到太平路两侧商业布置相对密集，加上公交站点的设置，人流相对密集。建议太平路两侧各设置一个次入口。（三）、开发节奏由于地块目前所在区域尚未成熟，地块价值未得到市场认可。建议前期按政府规定开发最小面积进行开发，待后期片区市场成熟、土地增值后再行开发。一号地块用地面积相对较大，且价值略高。考虑地块开发的完整性，建议一期启动二号地块。二号地块东部现有外环境较差，西侧相对来讲具备较为可行的开发条件。同时考虑到相关项目初期的配套先行，建议启动区为二号地块西半部分。七、建筑设计建议（一）、建筑风格建议本案风格为现代风格，建议融合波普艺术，使流行的建筑与形象的图案奔放而抽象的表达。波普艺术应用在建筑上，体现在建筑的风格上应该是，浅显的、具象的、商业的、艳丽的、诙谐的、个性的。绚丽、青春、激情、诙谐是波普风格的精髓所在，在邻近工业区、观音山镇的区位条件下，出跳的建筑色彩可作为相关项目区别于周边环境的标识。相关项目在住宅建筑色彩上建议以红、白、黄为主，适当考虑黑色调，局部可加较纯的色彩加以点缀。会所、物业配套等公共建筑部分，在色彩上突出与住宅间的差异。（二）、建筑单体设计建议1、高层设计建议强调竖向设置，在不同的高度营造宜人的空间尺度，避免高层建筑对人产生的压迫感，并可通过竖向空间的设计，形成立体型的交流空间，促进社区邻里交往。地上设置平台架空层，将竖向空间分割为地下部分，架空层部分和建筑物三个空间。通过对架空层和地下层的景观和商业、公建等的设置，使三层空间形成可互相交流的平台，通过视线渗透和功能的连接使三个平台形成互动关系。（1）底层底层空间定位为综合性功能空间，运动设施和休闲设施穿插期间。（2）架空层第二层空间是景观平台，在小区半空，环绕整个小区，并与底层运动空间形成互动。（3）竖向街区（三）、户型设计建议1、空间功能的细分和模糊不同生活形态的家庭对空间要求不同，但在空间功能相对模糊之后，同一户型可以经过不同的设置满足不同客群的需要。建议户型设计时，充分考虑空间的灵活使用，在尺寸、管线、位置上做多重考虑。社会交际型：会客区设置工作学习型：工作、读书区居家生活型：大卧室多生活功能社会交际型：会客区设置工作学习型：工作、读书区居家生活型：大卧室多生活功能2、空间的成长性和灵活性随着我们目标客户年龄的增长，他们的生活状态将会发生改变，由此引起他们对居住空间的需求的改变。生活状态改变居住空间需求改变单身变成已婚一房变二房二人世界变成三口之家二房变三房因此，我们的户型将为一个处于成长阶段的年轻人提供一个“成长型的空间”，即在现有生活状态下，能够提供一个相对弹性的生活空间与机能。可以随着生活状态的变化而进行局部改变，满足未来生活改变后的空间需求。2.1阳台大开间主要是利用传统户型中的入户花园与阳台，在设计的过程中预留2.5米以上的开间，阳台朝南面，完全可以作为一间独立的卧室进行使用。将来客户可根据自己的需要直接封闭，也算是变向的偷面积。2.2卧室长进深利用一个空间的一部分通过分割形成一个独立空间。大进深，使得就寝区域比一般的住宅多出了空间，形成套间的感觉，进门视野通透，不显局促。空间的随意组合性较大。满足单身年轻人寻求变化的需求。3、户型的修正和完善3.1门厅空间人性化门厅空间设计相对完整，形成合理的过渡空间；门厅内应设置足够的储藏空间；储藏空间应根据实际使用的需要进行功能细分，设置包括鞋柜、衣柜、伞立等不同功能的区间；门厅收纳空间完整，且保留足够换鞋和储藏空间。3.2主卧功能扩大化主卧区自成一体，相对独立和私密性保证适当增加主卧开间，兼顾主卧视听起居功能可考虑生活阳台与主卧、客厅相连靠近主卧或在主卧内布置一定面积的工作/游戏空间可在主卧增加家庭展示空间，体现家庭特色，添加生活情趣3.3储藏空间细分化储藏空间的面积足够和分类小户型因为室内空间的相对局限，足够的储藏空间显得尤为重要；摈弃只设一个大储藏室的做法，强调储藏空间的零散和细分；针对不同功能和实际需要设置不同类别的储藏空间，能够提高实际使用的便捷性。3.4卫浴空间分间化可以借鉴日本户型中将卫浴空间按功能进行分割，可以合理规避家人使用间的干扰；如厕空间相对较小，而洗脸间也可兼作洗衣房。洗浴、洗漱、如厕各功能空间单独设置。如厕如厕洗漱洗浴

（四）、户型配比建议产品类型套型面积（㎡）套数建筑面积（㎡）建筑面积比套数比高层小两房803753000012.47%16.06%标准两房859418000033.26%40.31%经济三房1103153465014.41%13.49%2+1房904544085016.99%19.44%标准三房1202503000012.47%10.71%合计233521550089.60%100.00%商业配套2500010.40%总计2335240500100.00%

八、景观设计建议（一）、景观设计建议1、景观主题现代主义主题景观现代主义景观是形式上追求简单、客观、抽象，以很少的设计元素控制大尺度的空间，但对观众的影响和冲击力却十分迅速和直接。现代主义景观设计的基本成分可分为两大类：一类是软质景观，如树木、水体、和风、细雨、阳光、天空；另一类是硬质景观，如铺地、墙体、栏杆、景观构筑。建议在软质景观及硬质景观上进行合理搭配，以软质景观为主，合理控制成本。现代主题景观由建筑、山水、花木等组合，融合文化而成的一个综合艺术品。利用现代材料及工艺来打造景观主题，结合当代人的审美趣味。景观和植被必须是有参与性的，在关注景观的观赏效果的同时，必须让人可以走进景观和植被，完成一些活动，让景观和植被也成为沟通系统的一部分。2、景观布局依据地块南北短东西长的特性，建议整个社区布置以带状景观为主。整个景观带穿插楼栋间呈曲线走势，以充分扩大景观的可观赏性和共享价值。同时沿景观带设置人行道路，实现道路与景观的融合。以中央景观带为核心，辅助以不同的景观节点和小品，以增加整体景观的趣味性和可参与性。（二）、用地内资源利用（水系、植被）水系对一号地块内部现有池塘进行合理改造，形成社区内的自然小型水体景观。二号地块东至河道，在对河道调整完成后进行适当地水岸处理，可以采用拉高堤岸平台的做法，或是适当装饰，合理规避热气管道所造成的景观视线污染，形成相关项目东侧的亲水平台。植被通过孤植、丛植和密植的结合，进行空间隔离、过渡和点缀装饰，既有疏与密的含义，同时体现藏与露的视觉效果。（三）、景观节点设置浪漫型景观节点浪漫型景观可以设置大草坪、九曲桥、情人亭等成为人们休憩，交流的场所。校园景观节点学校承载着许多年轻人的美好回忆，利用部分年轻客户的怀旧心理，通过对校园景观的仿造进行景观设计。主要包括：台阶、小径、石礅桥等的仿造。波普艺术景观节点“波普艺术”在流行文化和大众文化的基础上发展起来的，根据特定的主题而创造出的舞台化游憩空间，它以虚拟环境塑造与园林环境载体为特征，具有明显的大众性。主要以文化复制、文化移植以及文化陈列等手法迎合游憩者的好奇心。主要包括设计立体墙、手印墙、涂鸦墙等。卡通主题景观节点卡通主题的适当引入符合相关项目年轻客户的定位。通过导入此年龄段人群所熟悉的卡通人物作为道路以及景观的标识，在年轻客户步向成熟的同时保留一分童趣，塑造一种具有回忆性的场景、情景。（四）、景观小品示意强调可参与性、标识性和趣味性，形成丰富的景观小品。九、生活系统构建（一）、生活系统构想商业/餐饮系统(Commercial&FoodSystem)为了能形成富有活力、丰富完整的复合型居住区，需业态种类丰富，服务半径合理，使居民能方便快速的满足购物需求的商业设施，并且在品牌倾向上迎合青年群体的偏爱和取向。医疗/健康系统(Health&CareSystem)针对青年群体的婚育期特点设置健康保障中心，提供生理疾病治疗、心理疾病咨询和健康咨询指导等保健服务，使居民能够方便快速的就诊，保持身心健康，强化社区人性化关怀。运动/休闲系统(Sport&LeisureSystem)为了让居民更健康、更快乐地生活其中，需将运动、休闲理念融入规划设计中，社区级的活动中心（青年驿站）和街区级的泛会所相结合，为居民提供各种不同类型的运动和休闲场所。文化/教育系统(Culture&EducationSystem)在文化塑造上，既要秉承南通悠久的城市文化，又要创意性地展现青年一代的流行文化，在规划上除了设置儿童活动中心外，更是设置了音乐图书馆、并且在景观小品的设计中注入流行文化的元素，在入住后不定期举办各种技能培训和理财讲座，从而形成充满活力、昂扬向上的社区氛围。网络/交流系统(NetworkSystem)结合现实社区与虚拟社区的特点，提供居民交流的平台，以网络互动促进社区成员的活动互动，将松散的网络关系、冷漠的邻里关系转化为以兴趣、爱好、价值观念为媒介的相互认同、相互关爱的新型邻里关系，形成自由、平等、民主、自治和共享的社区氛围。社区服务系统（CommunityServiceSystem）针对青年一族工作上升期好交际、重娱乐、不喜欢作家务的特点，提供体贴的保姆式服务的社区服务中心则必不可少，社区服务应包括生活各方面的细节，全方位照顾青年业主的日常起居。配套总体布局详见以下图表：

配套系统合计（㎡）类型小计（㎡）分布位置面积（㎡）商业/餐饮16386商业7369地块一4369地块二3000餐饮9017地块一5514地块二3503医疗/健康300健康保障中心(卫生站)300地块二300运动/休闲6444青年驿站800地块二800休闲娱乐5644地块一3447地块二2197文化/教育1200音乐图书馆(文化站)600地块一600儿童活动中心600地块一600网络/交流公共空间及智能化系统--社区服务300社区服务中心(含物业)300地块一300其它370居委会300地块一150地块二150治安联防站20地块一20公厕50地块二50合计25000㎡（地块一15000㎡，地块二10000㎡）

（二）、商业/餐饮系统(Commercial&FoodSystem)城市化商业的特征是：便捷、业态丰富、具有浓郁的商业气氛。不仅满足周边的需求，更能为整个城市提供服务。为了能形成具有热闹生活气氛的复合型住宅区，商业设施的布局形态宜采用以人行为主的具有回游性的沿街商业系统。商业/餐饮总面积建议不超过16400㎡（其中地块一不超过9900㎡、地块二不超过6500㎡），业态业种设置比例建议如下：商业类型业种选择面积比例基本生活类便利店35%生鲜超市洗衣店美容美发药店银行分理处家装店五金配件店商业类型业种选择面积比例餐饮类西式主题餐厅40％快餐连锁店中式各地特色餐馆精品零售类服饰店25％精品装饰特色工艺品店宠物用品店烟酒茶专卖店音像店冲印店化妆品精品店中介公司 （三）、医疗/健康系统(Health&CareSystem)针对青年群体的婚育期特点设置健康保障中心、药店、纤体中心、健康咨询活动和街区健身设施，以保障居民生活的身心健康。社区健康保障中心：集生理疾病、心理疾病和健康服务、健康指导为一体的社区健康保障综合机构，为居民建立健康档案，开设家庭病房，提供出诊和上门服务。对有特殊需求的，进行一对一私人医生跟踪服务。药店：沿街商业，作为更为方便的补充，约60—80平米/间。纤体中心：分布于沿街商业，作为更为方便的补充，约100平米/间。健康咨询：配合物业服务，定期举办健康咨询指导，为孕妇、婴幼儿提供医疗保健、心理关怀和集体活动等服务。

（四）、运动/休闲系统(Sport&LeisureSystem)居住于城市中的居民对健康越来越重视，随之而来的各种运动健身场所和休闲场所，已成为城市发展中不可缺少的重要部分。为了让居民更健康、更快乐地生活其中，将运动、休闲理念融入规划设计中，设置社区级的活动中心（青年驿站）、休闲娱乐商业空间和街区级的泛会所。青年驿站规模：建筑面积800㎡功能：运动健身中心——设置有氧健身室、器械室、羽毛球馆等室内体育空间。社区食堂——仿校园食堂的大型公共客厅,使之成为社区重要交流空间。

休闲娱乐商业空间休闲/娱乐总面积建议不超过5700㎡（其中地块一不超过3500㎡、地块二不超过2200㎡），业态/业种设置比例建议如下：商业类型业种选择面积比例休闲娱乐户外用品专卖店3.7%体育用品品牌店3.7%青年俱乐部3.7%电玩城（含网吧）37.0%咖啡店11.1%茶馆11.1%酒吧14.8%DIY魔术吧11.1%动漫书店3.7%泛会所利用社区公共节点和街区组团景观营造休闲交流空间，使居民的休闲互动无处不在。相关项目数量面积户外游乐设施篮球场1420㎡网球场21340㎡体育健身区若干每处不小于200㎡休憩场所（下棋、品茶、聊天）若干结合景观绿化植栽若干结合景观景观小品若干结合景观（五）、文化/教育系统(Culture&EducationSystem)在文化塑造上，既要秉承南通悠久的城市文化，又要创意性地展现青年一代的流行文化，在规划上设置儿童活动中心、音乐图书馆，并且在景观小品的设计中注入流行文化的元素。儿童活动