江苏某地区现代化物流中心建设项目可行性研究报告-106

目录1概述 页10投资估算和资金筹措10.1投资估算范围江苏物流中心建设包括以下合适的内容：1)征用土地607.4亩，三通一平、场地道路建设等。2)综合服务区用房、物流加工区、仓储区用房及堆场、港口作业区、物流配载区等。3)信息系统、电子监控系统、垃圾中转等。10.2投资估算依据1)土建投资参考当地实际情况和同类房屋、道路、场地、仓库投资进行估算。2)相关项目所需的系统和配套设备及各类工具费用，参考目前国内市场价格。3）相关项目设计费按土建工程费用的2％进行估算。4)建设单位管理管控费按国家有关规定，按第一部分工程费用的1％估算。5)固定资产投资调节税按零税率计列。10.3相关项目建设投资规模估算1)本工程征用土地607.4亩，征地费用7288.8万元（无形资产）。2)土建投资42452.7万元。3)设备及安装投资5900万元。4)预备费746.7万元，按工程费用第一项的5%估算。5)相关项目前期工作费20万元，相关项目设计费422.5万元，建设单位管理管控费422.5万元，职工培训费20万元，共889.1万元（递延资产）。相关项目建设投资估算参见建设投资估算表。10.4资金总额及资金筹措本相关项目所需的资金总额由建设投资和流动资金两部分组成，共58000万元。其中，工程建设估算总投资57277.2万元，正常生产经营所需流动资金722.8万元。相关项目单位有资本金23200万元。拟通过银行贷款34800万元，年贷款利率为6.12%。10.5相关项目用款相关计划本相关项目建设期按3年考虑，第一年投入固定资产投资的47.5%，第二年投入固定资产投资的34.5%，第二年投入固定资产投资的18%。第一年的建设投资为27518.9万元，它满足以下投资的需要：固定资产投资的36%、土地及预备费用、递延资产费用。第二年的建设投资为19341.1万元，它满足固定资产投资40%的需要。第三年的建设投资为9670.5万元，它满足固定资产投资24%的需要。三年建设结束后，固定资产投资完成100％。流动资金在第二年投入90%，第三年投入10%。。投资相关计划与资金筹措估算参见投资相关计划与资金筹措表。

11财务评价11.1评价依据本相关项目财务评价按国家计委1997年修订的《建设相关项目经济评价方法与参数》（第二版）的合适的内容与深度要求进行。11.2主要参数的确定（1）评价基年价格的确定本相关项目的价格水平以2007年价格为基础。（2）评价年限本相关项目评价期包括建设期和建成后的运营期。建设期为3年，在建设的第二年即可达到设计生产能力的40%，第三年可达到设计生产能力的70%，第四年可达到设计生产能力的90%，相关项目建成后的生产经营期取17年，评价期20年。11.3总成本费用估算11.3.1基础数据相关项目总成本费用包括燃油动力消耗、污水、垃圾处理费用、职工工资及福利、修理维护费用、固定资产折旧费用、土地费用及递延资产摊销、贷款利息以及包含管理管控费用在内的其它费用。各项费用和支出按相关项目年经营规模乘以费率计算，各项费率根据同类企业运营情况和相关项目所在地的物价水平确定如下：1）根据当地情况，职工工资及福利劳保等费率取2.5%（占年经营收入的比例）。2）燃油动力消耗、污水、垃圾处理费率取1.25%（占年经营收入的比例）。3）修理维护费按固定资产总额的5%计提。4）其他各类费用包括出差费、业务招待费、低值易耗品、车辆保险等费用，按年经营收入的1.05%提。5）固定资产折旧采用分类直线折旧，残值率为10%，建筑物的折旧年限为30年，设备的折旧年限为10年。无形资产（土地费用）按50年摊销，递延资产按10年摊销。折旧及摊销估算见固定资产折旧与摊销估算表。6）每年的财务费用参见财务费用计算表。11.3.2总成本费用估算根据上述基础数据估算总成本费用，运营期内年均经营总成本费用3339.4万元，其中，固定成本2935.3万元，变动成本404.1万元。详细总成本估算数据见总成本估算表。11.4经营收入和税金估算11.4.1经营收入根据江苏物流中心的经营规模和潜在的巨大市场需求，预计到2010年其交易规模可达760万吨（其中现货交易量达530万吨）。除了钢材交易外还实行原材料加工、构件成型、仓储、配送、售后服务等一条龙运作以及提供其它生产资料与生活资料的仓储配送业务；同时依托先进的物流信息系统，开展诸如为客户提供信息资源、物流平台、集中采购、仓单质押、融资、品牌展示等多种形式的物流增值服务，为相关项目收入带来新的增长点。相关项目达到设计生产能力年份的经营收入及其来源：1）综合服务费（交易管理管控、宾馆、餐饮、广告收入等）2500万元；2）物流服务费（配载、信息服务、电子商务）750万元；3）仓储管理管控费1560万元；4）装卸搬运服务费2412万元；5）配送、停车、维修收费920万元；6）商业街及商业交易区租金、管理管控费5937万元7）加工服务费820万元。相关项目建成后，正常年份的经营收入估算为14899万元。11.4.2营业税金及附加1）营业税按营业收入的5%提取；2)四项基金按营业收入的0.35%提取；3)城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7％和4％估算；本相关项目正常生产年可实现经营收入14899万元，从相关项目运营开始起算，年均营业收入13958万元，年均营业税金及附加合计为823.5万元；营业收入和营业税金估算详见年经营收入及营业税附加表。11.5利润分配和借款偿还11.5.1利润分配本相关项目税后利润为利润总额扣除企业所得税余额，所得税按利润总额的33%上交。盈余公积金和公益金分别按所得税后利润的10％和5％估算。从相关项目运营开始起算，年均上交所得税3425.8万元，实现税后利润6955.5万元，企业盈余公积金695.6万元，公益金347.8万元。利润分配估算详见损益表。11.5.2借款偿还本相关项目向银行长期借款金额为34800万元，从第四年开始偿还，以7年期年金形式还。本相关项目还款资金的来源为净利润、固定资产折旧费、无形资产及递延资产摊销。每年等额还本金和利息6260.5万元。借款偿还估算详见财务费用计算表。11.6财务盈利能力及现金流量分析11.6.1财务盈利能力1)投资利润率：12.34％；2)投资利税率：18.41％。11.6.2现金流量分析现金流量指标汇总见表11-1。表11-1财务现金流量主要指标指标所得税前所得税后备注财务内部收益率（％）13.59%8.54%财务净现值（万元）32017.23619IC=8%静态回收期（年）9.612.6含建设期（3年）动态投资回收期（年）12.1319.4财务现金流量分析详见现金流量表。11.7盈亏平衡点分析根据本相关项目的经营能力测算，经过计算其正常经营年份的盈亏平衡点BEP=57.33%。计算结果表明，只要生产经营能够达到设计生产经营能力的57.33%，就能够做到收支平衡，可见相关项目的经营稳定性和抗风险能力较好，有较强的盈利能力。11.8相关项目财务敏感性分析由于财务评价是在预测基础上进行的，在相关项目的实际运作中可能会因为市场环境发生变化或经营管理管控不当导致物流中心的经营收入以及经营成本发生一些变化，因此有必要对拟建相关项目进行财务敏感性分析。假设出现以下几种情况：经营成本上升，经营收入保持不变；经营成本不变，经营收入下降；经营成本上升和经营收入下降同时发生。分别对以上情况的税后动态投资回收期、税后净现值、税后内部收益率进行计算，结果见表11-2。表11-2财务敏感性分析（税后）经营成本变动经营收入变动0+5%+15%N（年）FNPV（万元）FIRR（%）0%19.419.4519.523619297825928.54%8.51%8.44%N（年）FNPV（万元）FIRR（%）-5%20.0720.1120.17-380-561-9247.93%7.9%7.8%从表中数据可以看出：在经营收入保持不变而经营成本分别上升5%、15%时，本相关项目的内部收益率、动态回收期、财务净现值指标值变化较小，且三个指标均符合财务评价的要求；当经营收入下降5%，而经营成本分别上升5%、15%时，其内部收益率小于8%、财务净现值小于0，投资回收期大于20年，三个指标均略超出财务评价的要求；该结果表明本相关项目具有一定的抗风险能力。另外，从财务敏感性分析中可以看出经营收入比经营成本对财务指标的影响更大，也提醒在相关项目的运营过程中要加倍关注经营收入的变化并设法提高经营收入。11.9财务评价分析11.9.1经济指标和财务测算本相关项目主要经济指标和财务测算见表11-3。表11-3主要经济指标和财务测算汇总序号指标名称单位指标值备注1相关项目总投资万元580002年均营业收入万元139583年均总成本费用万元3339.44年均营业税金及附加万元823.55年均利润万元10015.46年均所得税万元3425.87税后利润万元6955.58盈余公积金万元695.69公益金万元347.810年均未分配利润万元5703.811投资利润率％12.3412投资利税率％18.4113内部收益率（税后）％8.5414内部收益率（税前）％13.5915投资回收期（税后）年12.96静态16投资回收期（税前）年9.6静态17投资回收期（税后）年19.42动态18投资回收期（税前）年1