2024年上海楼市形势分析及趋势研判-同策研究院

2024年7月 上海1-6月新房成交2.6万套，同比下降43.2%2024年1-6月份商品住宅成交套数为25880套，同比下降43.2%。其中前五个月的成交量分别为4332、1367、5093、4675、3856套，同比分别下降50.2%，70.0%、39.7%、46.2%、42.3%和22.5%。但是结构性成交趋势明显，6月份成交均价77007元/平米，同比增长了16.3%0成交套数成交价格（右轴）上海1-6月豪宅市场成交逆势上涨，走出独立行情2024年1-6月2000万以上商品住宅成交套数为2859套，同比上涨52.9%。2000万以上住宅占比达到11.05%，比去年同期提高了7个百分点上海2000万元以上新房成交情况2024年上半年上海2000万元以上新房占比变化02023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月成交套数成交均价（右轴）0011.05%11.05%4.10%285918702024年上半年mm总套数2000万以上套数占比上海1-6月二手房成交10万套，同比增长9%2024年1-6月二手住宅成交套数为99947套，同比增长9%。6月份成交价格52698元/平米，同比下降8%，二手房市场“以价换量”的趋势明显02023年1月2023年2月2023年mm成交套数成交均价（右轴）“老破小”是二手房成交的主力从6月份成交数据来看，400万以内的住房占比达到73.61%，其中300万以内的就达到57.24%。“527”新政对上海二手房市场产生明显影响，外地单身人群对于市区的老破小有一定需求，同时，随着价格缩水，投资的价值也逐渐体现出来▶300万以内住房成交占比达57.24%29.52%29.52%27.72%27.72%16.37%13.37%6.04%4.03%2.95%200万以下200-300万300-400万400-600万600-800万800-1000万1000万以上上海1-6月土拍规则重大调整上半年上海土拍市场规则重大调整：一、优化中小户型限制政策，“7090政策”松绑支持多样化改善需求；二、取消最高限价，土拍回归市场主导。随着土拍规则持续松绑，上海2024年第三批次土拍溢价率创新高，优质地块作为稀缺资源，受到开发商极力追捧，在价高者得规则下，溢价率突破20%。对比下，郊区地块无比冷清，土地市场热度分化云泥之别宗404050和7块，其余批次无流拍111188663321927671311777777551224545512141241114314111211141312底价成交溢价率0-3%溢价率3-6%溢价率6-9%溢价率超过9%注：仅为涉商品住宅地块，不包括城中村改造地块、双定双限房用地等其他涉宅其中2021年第一批有4宗其他涉宅地块，第二批2宗，第三批3宗，2022年第一批4宗，第二批2宗，第三批4宗亿元/万平米元/平米469634000044417469634000044417000批轮轮批批轮轮批轮批批批上海1-6月拿地以国央企为主上半年上海土地市场揽金444.12亿元，其中民营企业拿地金额占16%，央国企拿地金额占比84%，其中央国企以联合体形式拿地的占比达57%，以减轻资金压力。同样受市场低迷冲击，央国企竞争激烈区域仅为优质核心地段，多为下场托底，上半年销售TOP3的房企保利拿地同比下滑70%、中海同比下滑73%、万科同比下滑94%，央国企拿地乏力宗4010004310004389851319921821496212318305962068521484418253800600400200017612772531591332161414252641421552736111211111注：联合体中包含央国企和民企的，计算国央企拿地金额时将金额平分估算数据来源：dataln，同策研究院上海1-6月推地计划完成21%上半年上海土拍呈现推地节奏加快，但推地数量断崖式下跌，从2022年供地105宗到2024年1-3批次集中供应19块宅地，累计供应宅地面积约64公顷，按照上海《上海市2024年度国有建设用地供应计划》中商品住宅用地计划供应300-355公顷（剔除城中村及旧改项目截止上半年，上海商品住宅供地计划完成度仅21%左右家484157070400注：参拍企业数量为估算且不包含城投公司宗0 第一次政策调整：2023年9月认房不认贷政策对市场的影响：一线城市短期热度回升“认房不认贷”对外地有房贷记录客户和本地置换客户利好较大，短期内推动市场热度。9月一线城市新房环比回升，但同比不及去年同期，且第三季度一线城市成交规模同环比均下滑。新政两周后政策热度逐渐减退，受假期影响有小幅回落万㎡908070400北京上海深圳广州2023年07月2023年08月2023年09月万㎡80400北京上海深圳广州2021年09月2022年09月2023年09月政策对市场的影响：短期成交后出现需求断档政策两周后热度逐渐减退，周度成交出现下滑，主要是由于政策直接作用于正在看房的客户，前两周部分客户受政策推动快速购房；而部分客户二套变首套，预算提高需要重新选房，成交周期拉长；另外部分客户需要先出售二手房才能置换，9月一线城市二手房挂牌量都明显增加，二手房销售周期拉长，影响置换需求，未来仍需刚需入场，推动置换链条0u部分客户受新政推动，加速入场，目前已完成购房（9月上旬集中释放）u部分客户受新政利好，二套变首套，预算提高，需要重新选房u部分客户需要先出售现有住房，但是目前市场挂牌量持续增长，二手房销售周期万套252520151050上海市场：“认房不认贷”时效性2周第一次政策调整出现一系列变化。除了市场热度增加，咨询的客户线索明显增加，看房的需求也明显上升，还有以下几个方面的变化：第一、置换型客户明显增加；第二、二套变首套，支付能力变强；第三、需求变化，有增加一个房间的需求，部分有看上游板块的倾向；第四、纯投资客户出现，购房目的纯投资；第五、部分客户表示新政刚出台，形势不明朗，期待更大力度的政策，比如降低首付比例等第二次政策：2023年12月普通住宅标准调整上海市场：“普通住宅标准”及二套首付比例调整后市场情况“普宅”调整后，二手房市场成交量上升明显，主要得益于税费的减免以及首付门槛的降低，由于房价下降及税费的降低，二手房分流了部分新房的客流。新房市场受到新政的影响还未体现在成交上 012月1日12月2日12月3日12月4日12月512月1日12月2日12月3日12月4日12月5日12月6日12月7日12月8日12月9日12月10日12月11日12月12日12月13日12月14日12月15日12月16日12月17日12月18日12月19日12月1日12月2日12月3日12月4日12月5日12月6日12月7日12月8日12月9日12月10日12月12月1日12月2日12月3日12月4日12月5日12月6日12月7日12月8日12月9日12月10日12月11日12月12日12月13日12月14日12月15日12月16日12月17日12月18日76 00第三次政策调整：5月27日限购、降首付、补贴等“沪九条”适用对象分类调整前调整后非沪籍居民社保/个税年限非沪籍单身人士购房区域外环外“新房和二手房”增加“外环内二手房”五大新城及南北转型等区域非本市户籍人才社保/个税年限3年，限定为产业片区2年，扩大至所在区全域离异家庭离异后住房套数认定按离异前家庭计算不再按离异前家庭计算赠与赠与人住房套数认定已赠与住房计入赠与人名下已赠与住房不再计入赠与人名下企业购房限购套数执行既有限购政策购买小户型二手住房（2000年前竣工，70㎡记一下）用于职工租住的，不再限定购买住房套数多子女家庭限购套数执行既有限购政策子女其中一个是未成年人，可增购1套(包括本市户籍和非本市户籍居民家庭）非沪籍外地人士限购套数执行既有限购政策卖出上海唯一住房，再买可不用提供社保或税单注意：卖出买进，产权人必须要一致。2024年5月28日以后出售置换的适用。第三次政策调整：上海楼市关注热度明显上升新政后新房日均成交环比升30%，市场反馈积极新政后两周，全市商品住宅日均成交178套，较新政前两周日均成交提高30%，较2024年上半年日均提高41%，市场较为活跃，但由于新房成交具有滞后性，且受供应项目影响，政策效果仍需观察。此外，与去年同期相比，日均成交同比降29%，市场下滑明显，处于修复阶段2024年截止5/262024年截止5/26，全市上半年日均成交126套aa00001/01-01/0701/08-01/1401/15-01/2101/22-01/2801/29-02/0402/05-02/1102/12-02/1802/19-02/2502/26-03/0303/04-03/1003/11-03/1703/18-03/2403/25-03/3104/01-04/0704/08-04/1404/15-04/2104/22-04/2804/29-05/0505/06-05/1205/13-05/1905/20-05/2605/27-06/0206/03-06/0901/01-01/0701/08-01/1401/15-01/2101/22-01/2801/29-02/0402/05-02/1102/12-02/1802/19-02/2502/26-03/0303/04-03/1003/11-03/1703/18-03/2403/25-03/3104/01-04/0704/08-04/1404/15-04/2104/22-04/2804/29-05/0505/06-05/1205/13-05/1905/20-05/2605/27-06/0206/03-06/09供应套数(套)成交套数(套)均价(元/㎡)时间段日均成交套数增幅2024/1/1-5/2641%2024/5/13-5/2630%2024/5/27-6/9（新政后）-年份5/27-6/2日均成交套数6/3-6/9日均成交套数2023年3082024年211同比-31%-26%新政后首周外环外成交环比大幅走高新政后两周，外环外新房日均成交110套，较新政前两周日均成交增加26%，较2024年上半年日均提高28%，但与去年同期相比下滑39%；分阶段来看，新政后首周外环外项目日均成交高达150套，环比升74%，首付降低刺激了此前部分摇摆刚需客群释放时间段日均成交套数增幅8628%时间段日均成交套数增幅8628%2024/5/13-5/268726%-年份5/27-6/2日均成交套数6/3-6/9日均成交套数2392024年70-37%↓-43%!02024年截止5/26，外环外上半年日均成交86套001/01-01/0701/08-01/1401/15-01/2101/22-01/2801/29-02/0402/05-02/1102/12-02/1802/19-02/2502/26-03/0303/04-03/1003/11-03/1703/18-03/2403/25-03/3104/01-04/0704/08-04/1404/15-04/2104/22-04/2804/29-05/0505/06-05/1205/13-05/1905/20-05/2605/27-06/0206/03-06/0901/01-01/0701/08-01/1401/15-01/2101/22-01/2801/29-02/0402/05-02/1102/12-02/1802/19-02/2502/26-03/0303/04-03/1003/11-03/1703/18-03/2403/25-03/3104/01-04/0704/08-04/1404/15-04/2104/22-04/2804/29-05/0505/06-05/1205/13-05/1905/20-05/2605/27-06/0206/03-06/09供应套数(套)成交套数(套)均价(元/㎡)2024/1/1-5/262024/1/1-5/262024/5/27-6/9（新政2024/5/27-6/9（新政后）2023年2023年同比同比外环外新房项目来访活跃527新政后来访人数攀升，并在首个周末达到顶峰，周中回落后端午小长假再次活跃。外环外新房日均来访较前两周环比升47%，较去年同期降5.7%时间段时间段日均来访增幅158%2024/5/13-5/2647%273年份5/27-6/10日均来访2023年2024年同比-5.7%↓人/天新政后首个周末端午小长假新政前两新政前两周5.13-5.26日均水平02024/1/1-5/262024/1/1-5/262024/5/27-6/10（新政后）-2024/5/27-6/10（新政后）-注：受项目入市时间影响，仅对比2023年-2024年均有来访的项目三成以上客群受新政带动到访项目从来访客户类型来看，5/27-6/10期间受新政刺激释放的来访需求占比约35%，其中首付比例下降为首要动因、其次是二孩/多孩家庭、社保年限5改3等人/天5004000-i社保年限缩短5改3/人才政策多子女家庭公司购房资格首付比例下降其他注：其他类型即不考虑新政影响，或不在利好范围内社保年限缩短5改3/人才政策27.5%首付比例下降41.5%公司购房资格0.8%↓多子女家庭公司购房资格0.8%↓ 资金面趋势研判：2024年美元将会进入新一轮的弱周期从美元周期波动规律来看，大周期为16-17年左右，根据趋势研判，可以看到2024年美元指数大概率会进入下降区间，这对我国货币环境来讲是比较大的利好，有利于流动性及购买力的修复00政策面研判：2024年上海楼市政策会进一步宽松•2是住房的“双轨制” ★产品力机会：关注改善型需求群体变化，产品力打造要贴合购房者需求近5年上海商品住宅市场成交结构变化明显，成交主力从300-500万向500-800万迁移，同时300万以下成交量显著减少，从两端大的沙漏型转向中间大的纺锤体型。一是当前经济形势下，购房门槛的增高意味着真正刚需客群正在逐渐减少，而上海“刚需”客群多为在外地处置资产后在上海购房的改善客群，有一定购买力。二是在悲观收入预期影响下，改善需求置换不再拘泥于市区等特定区位情怀，偏好在熟悉区域选择满足面积、区位的项目进行置换，成交总价反而向下偏移市场成交结构从沙漏型变成纺锤体型上海新房购房门槛价段正在向上迁移。2023年，300万以下成交套数占比小幅下降；300-500万成交套数占比小幅下降；而500-800万成交占比为主力800-100万成交套数微降，主要是由于当前经济形势下，改善需求置换不再拘泥于特点区位，只需满足基本的置换需求即可；而1500万以上成交套数占比大幅上涨，高端改善客群受市场经济影响较小，反而更加注重地段和优质产品力 0(含)至300300(含)至500500(从总价分布来看，市场需求从“沙漏型”转向“纺锤体型”豪宅特定区位情怀，偏好在熟悉区域选择楼市趋势研判：2024年二季度左右上海楼市将会触底从前导性指标来看，2024年一季度月份活期存款的增速仍然处于低位，该指标领先楼市指标3-4个月左右，据此可以推