东莞市城市及产业规划对区域未来房地产影响探究

诚信创新价值东莞市区域规划及产业布局对片区房地产市场发展影响探析2012.6前言2007年，东莞市将“推进经济社会双转型,建设富强和谐新东莞”确定为城市未来发展的核心战略，东莞由此开始了以“转型”为城市发展战略的历史，启动了一个谋求真正“脱胎换骨”的科学发展时代，开始在政策调控与市场力量之间寻找发展平衡点与未来空间。5年来，虽然经历了2008年的金融危机、2011以来市场需求走低对东莞制造业的冲击，但是东莞政府、企业以积极的策略抱团迎接挑战，取得了不错的成绩。这几年来东莞在片区规划、产业布局及招商引资方面都是可圈可点。如早先的松山湖国家高新区的规划、生态产业园、虎门港的规划等等，以及近期的南城总部基地、万江行政文化商务区、东莞市行政文化商务中心区以及即将出炉的打造水乡片区经济一体化的规划；同时大型投资项目也不断落户东莞，例如近期的大唐落子中堂建热电项目、石排建设华南最大多功能物流产业园、塘厦85亿打造大型生态园项目、华为终端总部落户松山湖、首个“中以产业园”落户东莞、大岭山启动8个“三重项目”、8家京企明确进驻东莞联科产业园等等。这些规划举措及大型投资项目的上马不但带动各大片区的进一步快速发展，而且进而推动东莞整个城市的发展。房地产行业，这是个与城市发展、产业升级息息相关的行业。所以来看，新规划的出台、新产业的引进，在给城市发展带来新的发展动力的同时，也必将为房地产发展带来新的机会。不管是新规划还是新产业进入，首先将给片区带来较集中的人口。而产业转型升级，则意味着片区将逐渐集中一批有较强消费能力的中产阶层，对于房地产行业而言，中产阶层群体的集中，对商业或住宅都将会起到较有力的支撑作用。而新规划新产业对区域经济的推动，将提升区域乃至城市的竞争力和城市价值，带动的也将是城市房地产行业的价值提升。所以，本篇报告本着新规划、新产业对区域未来房地产影响进行探析，主要针对以下三个片区进行解析：主城区，主要包含莞城、东城、南城、万江4个行政区；松山湖片区，主要是松山湖为核心，辐射寮步、大朗、大岭山；水乡片区，主要包括麻涌、中堂、石碣、高埗、望牛墩、红梅、道滘、沙田8个行政区。希望读者通过本报告在新规划、新产业影响下，能对以上片区房地产发展现状及未来有一个总体的认识。鉴于报告撰写人员水平有限，难免出现挂一漏万、分析不到位等问题，所以敬请批评指正。主城区篇1、主城区的城市规划与产业布局南城：“一个中心、三大产业、五大板块”的发展思路南城，地处东莞新城市中心区，是东莞市委、市政府所在地，也是东莞正在建设中的政治、经济、文化和商贸中心。进入“十一五”发展时期，南城按照市委“推动经济社会双转型，建设富强和谐新东莞”的发展战略，结合自身实际，确立了“一个中心、三大产业、五大板块”的发展思路，努力将南城建设成为适宜创业、适宜居住、适宜休闲的现代化新城市中心区。“一个中心”，就是要高起点、高标准规划建设东莞大道两边片区和市行政中心周边地区，大力发展总部经济，完善中央商务区功能，努力发展成为全市经济金融中心，吸引大批白领、金领人口安家置业，提升城市人口素质，增加消费人口，有效推进产业升级和城市升级。“三大产业”，就是要大力发展房地产业、商贸物流业和科技产业。“五大板块”，就是要全面建设旧城改造板块、中央生活区板块、生态居住区板块、科技创新板块、水濂山文化休闲板块。东城：5年内实施“双城三线双提升”发展战略未来5年，东城将大力实施“双城三线双提升”发展战略，“双城”就是在东城中心片区和黄旗山东南片区打造两大都市新城，带动城市品质的提升。“三线”就是在黄旗山环线、运河沿线和环城路沿线地区分别打造一个大服务经济带、一个大物流经济带和一个大工业经济带，进一步优化东城的产业布局。“双提升”就是要坚持统筹兼顾，科学发展，实现城市建设水平与城市管理水平共同提升，实现经济发展质量与社会发展质量共同提升。东城依托黄旗山环线配套优、环境好、高档写字楼和创意产业、商贸业初具规模等优势，打造一个现代服务业高地；依托环城路沿线各社区和几大工业园，重点发展高税收、高效益、高技术含量的优质企业，打造高端工业聚集区；依托运河沿线现有的几大专业市场和交通优势，打造一个物流高地。万江：定位为水乡片区区域中心万江将城市规划定位为水乡片区区域中心，总体结构概括为“两心、两轴、四带、六组团”。“两轴”分别是指沿汾溪河形成的东西向贯穿规划区的城市生态轴以及垂直于汾溪河、莞穗大道之间的城市核心公建轴，“两轴”呈“T”字形布局。“四带”分别是指沿莞穗大道、万江大道两侧形成的商业发展带，以及沿四环路、环城路两侧形成的居住发展带。“六组团”分别是指一个综合组团和五个居住组团。综合组团位于莞穗大道、环城路、四环路和汾溪河之间。五个居住组团分别是西部居住组团、水蛇涌—大莲塘居住组团、共联居住组团、曲海—金泰居住组团和牌楼基居住组团。未来五年，把市滨江体育公园、市工人文化宫、市群众艺术馆、市龙湾湿地公园、农科所种子研究基地等文化、教育、生态资源结合坝头、胜利、官桥滘、简沙洲等社区的发展作为一个整体进行开发建设，打造东江流经市区最精彩的一段景观。华南MALL商圈是原万江商贸中心区的升级延伸，通过整合华南MALL周边沿万江大道两侧的商业项目及土地，依托市汽车总站、轻轨R1线，形成以万江大道为发展轴线的带型商圈。行政文化商务中心区规划：一核三心三轴四片日前，东莞市城乡规划局对《东莞市行政文化商务中心区控制性详细规划》进行批前公示，且接受市民意见和建议。规划用地总面积2.97平方公里，未来该片区将形成商贸金融中心，公共配套按2.2万人统筹布局，新增2幼儿园5停车场。中心区的范围是北至体育路-簪花路、南至四环路(三元路)，东至东莞大道，并外延包含新世纪豪园、火炼树住宅区西侧空地、西至胜和路。除了大片的绿地公园和火炼树住宅区西侧空地外，基本上属于建成区，包括东莞市政府所在的行政文化中心、图书馆、会展中心、玉兰大剧院、科技馆、第一国际、台商大厦等。对于该区域的空间结构，控规用“一核、三心、三轴、四片”概括。一核指的是中心公园（现元美公园）公共绿地核心；三心指的是行政中心、文化中心及商务中心；三轴指的是东莞大道、鸿福路两条交通景观轴线，行政文化中心公共服务轴；四片指的是行政文化中心片区、东北部综合服务片区、核心商务区及一个居住区。南城总部基地南城总部经济的提法最早是在2007年出炉的，直到2009年，南城将总部经济的想法再度细化，提出“要在东莞大道旁规划出近1000亩土地建设总部经济大厦群，建一批35-60层左右的总部大厦”，还对引入的总部大厦设定了门槛--年税收3000万元以上的上市公司总部和大型企业。历时两年半的规划设计，这一想法终于敲定最终的“蓝图”。南城总部基地的九大地块大部分容积率都在9以上，其中光大拿下的地块容积率达到13，最高可建250米，将成为总部基地标志建筑。拿下地块的多数房企会将东莞总部迁入区域，率先形成东莞房企总部基地。大部分建筑形态将以写字楼呈现，将成为东莞高端写字楼扎堆的地方。区域形象会在地块开发建设之后快速改变，带动区域物业的价值提升。这些预期都使市民对区域未来的发展有无限的暇想。2、规划及产业布局对房地产的影响作为全市的行政、文化和商务中心区域，主城区可以说是东莞楼市的风向标，也是各大房地产商抢滩大战的兵家重地。该区域内房地产项目，不管是价格还是受关注程度都走在全市前沿。南城：随着行政中心的南移、CBD的快速发展和城市建设的推进，南城已经成为东莞白领阶层、中产阶级甚至是塔尖阶层置业区域的首选，近年来持续出现供不应求的局面。2011年南城月均成交521套，遥遥领先市内各镇区。整体而言，南城供应产品户型从一房到五房、复式，甚至包括别墅等，一应俱全。按照南城区的规划以及发展历程，目前南城的居住区主要分为以下四个片区：中心区无疑是南城最受瞩目的区域，受行政文化商务中心区的带动，该区域住宅供不应求局面尤为明显。胜和、元美、亨美三元里等片区发展相对较早，但是城中村较多，估计旧城改造项目会进一步增多。鸿福以及新城区主要以写字楼发展最为显著，环球经贸中心、海德广场、嘉宏集团项目和民盈广场等众多写字楼项目将对写字楼市场带来巨大冲击。西部片区以宏远地产为龙头，大规模社区正逐渐成形，同时也出现群雄逐鹿的局面。中部片区虽处于南城区中心位置，但是离新城中心有一定距离，如石鼓等反而与厚街接壤，房价相对较低，有一定升值潜力。水濂片区属于豪宅所在地，而西平片区则是近年东莞楼市发展最快的区域之一，价格战、促销战等正如火如荼的进行。东城：东城的房地产开发大多集中在黄旗山脚下，由于拥有城市与自然相结合的资源优势，东城多年来的项目开发也多以高端豪宅项目为主，户型较大。比如天骄峰景是以200平方米以上的大户为主，中信御园则主打别墅产品，黄旗山1号目前在售的也是150-260㎡的大户型。不过经过近20年的开发，黄旗山一线景观资源几乎已经开发殆尽。除黄旗山板块之外，东城北也是东城供应项目相对集中的区域，新世纪星城、联华半山湖作为区域内运作的规模化大盘，近几年的供应量相对可观，富恒浅水湾则是旧盘盈彩美地时隔多年后的后续开发。根据东城“双城三线双提升”发展战略，东城依托黄旗山环线配套优、环境好、高档写字楼和创意产业、商贸业初具规模等优势，打造一个现代服务业高地；依托环城路沿线各社区和几大工业园，重点发展高税收、高效益、高技术含量的优质企业，打造高端工业聚集区；依托运河沿线现有的几大专业市场和交通优势，打造一个物流高地。随着“三旧改造”工作的推进，世博一带改造工作已经展开，火炼树改造方案也已经确定，争取在东莞大道、鸿福东路沿线打造一批高端商务写字楼，并谋划在火炼树形成一个以环球经贸大厦为中心的大型企业总部聚集区，东城房地产也将迎来新一轮机遇。莞城：作为老城区，莞城建设用地已经几尽饱和，近几年商品房供应处于低位，对于莞城来说，发展最大的契机在于旧城改造。莞城区商业气氛较浓，基础设施比较完善，人气也很旺，对于有恋旧情结的老莞人来说，还是很愿意选择在这置业的；加上有些客户希望买房能有区域内的学位，方便小孩上学，比如花城广场，所以物以稀为贵，产品比较受欢迎，项目已经接近售罄状态。但是，对于莞城在售的楼盘也好，有意进行三旧改造的房企也好，存在着一些不足之处，那就是由于土地资源和拆迁难度所造成的土地分散，难以做成大型社区。万江：水乡片经济一体化、绿道规划以及城轨概念，三旧改造，对万江而言都是巨大的发展机遇；而东江题材以及江滨体育公园等配套设施则是万江目前在售楼盘最常打的牌。与主城区其他三个区相比，万江的发展稍显落后，产品整体素质较低，目前的置业者以外地工薪阶层为主。如何抓住新规划以及水乡片经济一体化等契机，发掘本地置业者和周边镇区客户，是有意进入万江市场的开发商首要考虑的问题之一，关键是要打造适合他们的产品。同时值得注意的是打通万江内部以及与外界的联系，投建一批具有地标性、公共服务的设施，逐步完善教育、绿地等基础设施，扶持产业园区等。并在此基础上形成大规模的地开发应该具备的条件，带动土地的升值，从而产生万江进入市场化的动力。3、主城区房地产市场SWOT分析优势：1、全市的行政文化商务中心，主城区的商业商务居住价值都在提升，辐射力全市最强；2、轨道交通的建设，加强了东莞卫星镇之间的联系，站点之间的流动会更趋频繁，而跨区域置业会更为轻松，中心区的地位会得到凸显；3、主城区经济实力雄厚，消费力极强，住宅需求旺盛；4、资源丰富、豪宅片区林立，东莞市内除松山湖板块以外，其余四大豪宅板块之中的三个——黄旗山板块、横岗湖板块、水濂山板块都位于其中。弱势：1、土地资源相对镇区较少，地价较高，房地产开发成本高；2、周边镇区房地产项目价格低廉，某些项目竞争在一定程度上处于弱势。机会：1、主城区楼市处于上升通道，量价都具备充分保障；2、各城区规划政策的大力支持，中心区、总部基地等正以快速驱进的步伐建设，将吸引众多品牌、产业以及人流，为居住需求创造条件。威胁：1、竞争激烈，各区之间的竞争，同区域内楼盘的同质化竞争相当激烈；2、早期诸多的协议用地隐于市场中，项目发展将面临着早期协议用地潜在的低成本竞争；3、规划的不稳定性，由于政府换届以及各项规划的影响，主城区规划没有形成很好的具有前瞻性的影响。4、主城区楼市展望主城区建设无疑正在以大踏步的步伐前进，巨大的变化所存在的的机遇是大于挑战的，以南城区为首的房地产市场呈现出供不应求的状态，并且未来一段时间内仍将是东莞房地产市场的风向标。随着招商引资的大规模进行，主城区的地位和优势日益凸显，“东莞无中心”的理论逐渐打破，产业集聚力不断加强，地产格局将也此为基础逐渐形成，所以主城区也迎来了各路地产大鳄瓜分的时代。但由于早期诸多的协议用地隐患于市场之中，后期拿地成本增加，所以对实力较弱或新晋地产企业来说挑战不小。抓住市场的同时，如何打造真正适合置业者需求的产品，是他们最有利的杀手锏。松山湖篇1、规划设计：（1）、与城区、同沙共同构成东莞市“三位一体”的主城区《2000-2015年）东莞市城市总体规划》中明确松山湖科技产业园性质为：具独立自主知识产权和强烈科技创新能力的以先进工业、高新科技产业和大学园区为主的综合性生态新城，与东莞中心城区、同沙同沙水库生态区共同构成东莞市“三位一体”的主城区。功能定位体现如下特点：东莞市未来经济发展、产业升级、结构优化的推动器；珠江三角洲乃至当今世界高新园建设的示范新城； 东莞市高新技术产业中心和技术中心；形成一批具有一定规模和现代化水平的卫星城镇，提高区域城市化水平；松山湖组团与莞城、同沙共同构成东莞市“三位一体”的主城区。（2）升级为国家高新区让产业、经济与世界无缝对接松山湖高新技术产业开发区2001年11月经广东省人民政府批准设计，2010年9月经国务院批准为国家高新技术产业开发区，11月正式获得国务院授牌，继北京中关村、深圳产业园之后，国家级高科技园区落定松山湖，顶着“国字头”称谓的松山湖，将让产业、经济与世界无缝对接。（3）“智慧松山湖”再谋新发展2011年11月《智慧松山湖实施规划》提出一张网、一把锁、一张图、一套库、一片云，松山湖智慧化生活模式启航。2、辐射区域相呼应的规划松山湖魅力辐射周边区域，尤其表现在大朗、寮步、大岭山三地，依托松山湖的规划发展，市场有了极大的提进，该片区开始被市场称“松山湖片区”。（1）大朗：松山湖第一辐射区“两城一区一体化”区域规划：2012年初大朗镇委、镇政府已确立了借助松山湖的优势，以长盛片区为龙头，往松山湖方向推进的城市发展方向，将涵盖长塘、求富路、松柏朗、佛子凹、黄草朗、洋坑塘等社区(村)部分或全部面积，约6平方公里的区域，划定为大朗的城市核心区。出未来几年，大朗将打造“两城一区一体化”，就是建设以“中国羊毛衫名镇”和“中国电子信息产业名镇”为产业轴心的10平方公里的毛织商贸城和以散裂中子源项目为龙头的科技城，打造6平方公里的现代化城市核心区以及推动莞深、松朗城市区域一体化。产业结构：支柱产业是毛织产业、电子信息产业、装备制造业。（2）大岭山：“三位一体”枢纽主动融入松山湖区域规划：大岭山，位于东莞市中南部，地处东莞新城市中心区、松山湖科技产业园、同沙生态旅游区这“三位一体”之间，地理位置得天独厚、自然资源丰富。此外，大岭山处于松山湖与城区的链接部位，又有相当一部分面积划入松山湖，在大市区—同沙—松山湖“三位一体”的城市发展规划大局下，大岭山将其目标定位为“接轨大市区、融入松山湖，建设倚山傍湖的现代生态新城”，城市地位与区域影响力将日渐增强。同时“中央生态休闲”的定界也令“三位一体”大组团的大岭山更具发展前景。以同沙生态公园为主体，连接黄旗山、水濂山这三个主城区“生态金三角”将成为中央生态休闲区的主体。产业结构：以家具、印刷、电子立镇。（3）寮步“一城三区五提升”打造东莞的城市新区区域规划：寮步是东莞主城区的有机组成部分,同时紧靠松山湖这一现代产业和高新技术产业的中心地区,随着松山湖科技产业园的发展和东莞篮球中心等重点项目的兴建,寮步在主城区中的位置日益重要,发展空间更为广阔。未来几年总体发展目标定位为现代绿色新香市,通过“一城三区五提升”的工作思路,以城市化统领经济社会发展全局，打造东莞的城市新区、现代产业新区和生态休闲新区,同时努力提升传统产业、新兴产业和人才储备能力，融入市区并对接松山湖,实现与东莞市区一体化发展。产业结构：以电子信息、汽车销售、机械装备制造业为支柱产业。3、规划和产业对松山湖片区的影响从2001年松山湖开始建设伊始，各类科技型、研发型企业和机构陆续入驻，支撑松山湖以电子信息、生物技术、及高端制造为主的高新产业集群效应逐步形成。天弘科技、艾利和、一胜百模具、威雅光电、，金威啤酒、东莞精刻电子、新能源科技等工业企业陆续投产；万科建筑研究中心、酷派数码、日本美达王株式会社、台湾正崴精密工业股份、生益科技等数十家著名机构也相继进驻；浙江大学、南开大学、武汉大学、华中科技大学、合肥工业大学、西北工业大学、北京交通大学、西安科技大学等国内一流大学园区申办研发机构或科技教育中心；08年华为将终端部分迁到松山湖，兴建面积高达800亩的产业基地；2012年更是明确华为终端总部落户松山湖，占地面积达1900亩，投资约100亿元人民币。2012年同时还引进“中以国际科技合作产业园、阿尔派集团研发总部、海洋王照明科技、中食高科研发中心、中科东莞邮政速递物流电子商务中心目、科旺科技总部研发基地等大型项目。松山湖：丰富的自然资源、区域规划及产业定位，为松山湖房地产市场发展提供了有力的支撑，也注定了房地产发展一开始就走上高端，以06年万科松山湖1号的别墅项目拉开序幕，深圳、广州、东莞各区域投资客蜂拥而入，18000元/㎡高价当天就被抢光，顿时松山湖名声响遍珠三角，成为未来珠三角富人区。富人区概念的提出，使得06-10年松山湖在售的产品都是高端产品为主，集中体现在万科和光大的项目之上，无论是别墅还是洋房的价格都领先东莞各大区域，都在“万位“之上中端白领想要入住，并不是容易的事情。但随着2010年升级为“国家高新区”和代表东莞参展“上海世博会”，松山湖完成一次新的飞跃。全国地产大鳄开始陆续布局松山湖，如保利地产、光耀地产、嘉宏地产、德基地产陆续进驻，单一“豪宅独大”的产品格局也将被打破，出现更多普通中小户型产品，贴近园区内的中端白领阶层需求。同时大朗、寮步、大岭山更是借着松山湖，根据自身提出了“融入松山湖”的发展规划，借力松山湖的优势，前景被众多开发商看好，房地产市场快速发展，三地房地产市场从02年开始陆续起步，10多年发展三镇都成为东莞的热点区域。大朗：大朗处于东莞几何中心，经济基础较好，02年被中国纺织协会授予“中国羊毛衫名镇”称号，那年开始搞城镇建设，海杨城、中心花苑、碧水天源开始掀起了大朗房地产的造城运动；07年全国楼市高潮的到来以及松山湖前景被看好，大朗楼市原本的平静也被打破，步入转型期，深圳金金泓地产进驻开发复式产品及万科金域蓝湾都受到投资客的热烈追捧，在松山湖买不起房子的客户也陆续流入大朗。看到机会的开发商瞄准“地价不高及邻松山湖红利”的大朗纷纷布局，09年-11年本地的富盈地产、方略实业，深圳的东方银座、深物业，佛山的碧桂园、钜隆地产，广州的敏捷地产等房企陆续进驻，两地将会逐步融合，形成一个前景广阔的“松朗片区”。寮步：寮步镇来说，松山湖大道两侧地区、东部快速两侧统筹地带大部分都在寮步；同时07年东莞市规划由“三位一体”升级为“四位一体”。区域地位的提升，为寮步房地产开发的快速发展，提供了先决条件。04年之前房地产市场发展相对落后，但07年开始万科、三正、广源、世纪城、丰泰、怡丰、国源、鼎峰、中惠等房企的产品陆续上市，市场得到快速发展，并借以“东城东”的概念，将产品和价格都提升了一个层次。大岭山：大岭山不仅相当部分辖区面积划入松山湖，同时又处于松山湖和城区的连接部，在大市区—同沙—松山湖“三位一体”的城市发展规划大局下，大岭山将其规划定位为“接轨大市区、融入松山湖，建设倚山傍湖的现代生态新城”，可见松山湖的规划对大岭山的影响也是巨大。较于大朗，大岭山房地产发展相对比较晚，06年凯东新城发售将压抑许多的商品房需求迅速释放，为后市提供了动力，也让众多开发商看到了潜力，中惠、金地、万科、新世纪地产、金亿利纷纷进入，完成了后来者居上的蜕变。4、纵观09年-11年松山湖片区的商品住宅成交情况（1）、松山湖均价“万”位之上运行成交10年之后飙升据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，09年至今松山湖签约均价都在“万位”之上，遥遥领先其他区域。成交方面，09年的成交相对平淡，但10年和11年成交突出，月成交200套之上，12年将会继续延续之前成交行情。2012年保利红珊瑚全新入市，推出79㎡2房、106㎡3房刚需洋房产品，签约均价8800元/㎡，受到了本地客户、周边区域及深圳客户的追捧，开盘基本售罄，合理的价格及稀缺的产品，是其成功的有力佐证。保利红珊瑚的入市正式打破光大与万科建立起来“豪宅独大”格局，洋房成交价格不再过万以上，出现“8”字头产品，吸引中端人才居家。而未来将会有10多个项目的入市，打破长期以来市场仅有三四个项目在售的状态，也暗喻着松山湖房地产市场迎来多样化发展，高端产品与中端产品并行开发，市场进入前所未有竞争激烈状态。同时此轮开发热潮过后，累积下来的供应量将会巨大，后市个项目的销售压力会增加，项目越晚入市，开发的风险就会越高。（2）、借力松山湖机会大朗、大岭山、寮步三地房地产飞速发展松山湖科技产业园区的规划落定之后，处于邻近大朗、大岭山、寮步三地直接获益。未来规划除了自身规划，纷纷打出融入松山湖的口号，借力松山湖的优势，前景被众多开发商看好，房地产市场快速发展，三地房地产市场从02年开始陆续起步，几年的发展三镇都成为东莞的热点区域。纵观09-11年三地的发展，大朗是每年递进的，而大岭山和寮步成交则变动较大，尤其是大岭山11年成交相对冷清，处于不温不火的状态，主要是因为大岭山凯东新城、新世纪领居、金地格林上院三个主力项目在09-10年间基本消化，存货不多；而后市入市项目只有万科麓湖、领尚天地两大项目，且成绩业绩较为一般，所以11年成交下滑明显。而寮步11年成交量暴涨，是当时鼎峰尚境、香缤雅苑、怡丰映玥明轩、菁英时代、福利房玉兰花园等全新楼盘集中入市，再加上老盘花样年君山、星城国际、丰泰城楼盘、鼎峰品筑的签约，全年成交达到488套，创下了三镇09-11年三年最高的年份。（3）、松朗片区库存压力骤增未来市场竞争加剧从松山湖片区库存量可知，未来几年该片区仍是东莞热门的区域，各个区域项目的相继开工，将会出现产品同类和客户重叠，片区内项目竞争加剧已不可避免。5、松山湖片区SWOT分析（1）松山湖优势：1、具有丰富的自然资源，坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地，保持着完好的充满岭南气息的原生态绿地，绿化覆盖率超过了60%。2、未来珠三角交通几何中心，紧邻莞深、广深、常虎、龙大、南光五条高速公路，建的两条城际铁路R1、R3即将在松山湖站交汇，并在园区设置了五个站点，位于北区的候机楼直接接驳香港、广州、深圳等国际机场，通过这些路网松山湖要到达珠三角的任何城市只需30分钟。3、与城区、同沙共同构成东莞市“三位一体”的主城区，同时2010年升级为国家高新技术产业开发区，东莞市高新技术产业中心和技术中心。基建投入和招商引资逾1000亿！世界500强近20家，为区域楼市的购买力提供有力的支撑。劣势：1、后续可开发土地少，2012年初松山湖管委会相关负责人表示，2012年将对松山湖商业住房用地严格控制，原则上不再发展大规模房地产项目，目前的居住用地，主要用来做人才安居工程，所以未来开发商如何在松山湖争得一席之地是个极大的挑战。2、生活配套方面还需继续加强，与大朗、大岭山、寮步的商业配套对比还有一定的距离。3、去年政府表示未来松山湖商品房均价方面明确不能高于13000元/㎡，开发商如何收回开发成本及创造利润，在项目的未来定价也是个挑战。机会：松山湖大力引起大型高新产业，如华为终端总部落户松山湖、中以国家科技合作产业园奠基、阿尔派集团的研发总部进驻等，给松山湖的房地产市场输送优质客户群。威胁：松山湖商品房价格偏高，部分购买力外溢到大朗、大岭山、寮步等区域，如何把握客户群，消化存货是重要课题。(2)、辐射区域优势：1、松山湖后续用地逐步减少及要求高，房企将会陆续从大朗、大岭山、寮步区域拿地，市场将会迎来新的发展契机；2、大朗“三位一体化”、寮步“一城三区五提升”、大岭山“三位一体”枢纽的规划给房地产发展提供了有力的支撑，同时各镇在大力引起大型产业，也为购买力提供了保障；3、轻轨的建设，将松山湖和三镇串联在一起，同时在珠三角的区域优势也凸显出来，交通的便利将会引进更多的客户；4、与松山湖高价位对比，更具价格优势，分别可以争取松山湖园区企业的客户。劣势：1、拿地成本逐步上升，开发风险走高，尤其表现在大朗和大岭山，大朗楼面单价从1000元/㎡多到2000元/㎡以上，寮步楼面单价更是达到3000-4000元/㎡。2、区域项目配套不完善的，面临一定的去货压力。机会：1、近年来三镇分别大力引起大型产业，如大朗引入年产值10亿元以上企业广东阿达食品有限公司、长园集团股份有限公司、酷比实业投资有限公司、德津实业有限公司等；2、大岭山则引进华南硅谷工业综合体、吉龙家具原辅料交易中心、广东阿尔派电力科技股份有限公司项目、海隆达兴房地产项目、江苏雅迪科技有限公司增资扩产项目、华轩房地产项目、深圳深铃(台铃)车业有限公司东莞分公司项目、凯中精密技术股份有限公司项目等8个“三重“项目，总投资约在50亿元以上。3、寮步则加快完成市篮球中心片区健康生活城、香市人才公寓、药勒成熟社区、美尔顿城市综合体等10个重点项目建设;实施中心区10万人口聚集计划，形成成熟中央生活区，成为越来越多白领生活居住的新领地。威胁：片区内同质化的产品众多客户群重叠，竞争将会进入白热化。6、松山湖片区规划及产业对房地产的影响松山湖片区规划和产业对该区域的发展起到重大的影响，未来该片区将会陆续成为东莞的新一代城区和强镇，大型产业的陆续进入，带来巨大的刚需需求，同时也让投资客看到机会，选择陆续进入，未来几年该区域房地产发展仍是东莞最受关注及热门的区域。同时由于项目众多客户群重叠，进入竞争激烈的市场，如何突围而出，将是各大开发商营销的关键。水乡片区篇1、“水乡片区”利好的规划消息（1）打造区域经济一体化成为东莞西北部的新增长极日前市城乡规划局组织召开会议中明确水乡片主体功能区建设规划已被定位为“水乡片区域经济一体化”，目的是将水乡的资源有效统筹起来，透过水乡一体化与广州城对接，实现广州、东莞穗莞一体化。

实际上，无论是统筹建设松山湖、虎门港、生态园，还是最新的“水乡片一体化”提法，背后都显示出东莞市委市政府统筹镇街步步为营的策略和章法。相比原先的敏感热题”区域规划调整、镇街合并”的说法，显然，“经济一体化”这个从经济角度、产业合作切入的改革提议，比从行政区域合并对镇街的冲击要小得多，所受阻力也更小,这也是“经济一体化”提法的高明之处。目前来说，水乡片镇街经济普遍靠后，单打独斗太过弱小，但区位独特、靠近广州，可以通过组成“联合体”与广州高端产业对接。因为广州的高端产业有扩张的需求，拥有产业基础优势的东莞正好与其对接，让水乡片成为东莞西北部的新增长极。对于未来片区发展，徐建华的意思是“以水乡片为试点，是探索以经济区域概念取代行政区划概念，加强资源要素组合，推进主体功能区规划建设，加快一体化对接广州辐射的一条路子。这是站在东莞市的立场，这不是某个镇的层面，而是东莞的战略考量。广州和东莞是需要合作的，不要以为只有惠莞合作，穗莞合作前景也是很广阔的。”对于实地落地措施，还要经过商讨确定，预计“水乡片主体功能区规划”的初稿最快在7月份出炉。(2)虎门港联手水乡片区发展临港产业进行区域的经济辐射在“水乡片区一体化”消息传出之后，再度传来“虎门港将联手水乡片区发展临港产业”的利好消息。6月5日虎门港主要负责人接受采访表示“目前，虎门港已获省政府同意，成为珠三角高端商品进口集散地，这将对港口产业的进一步繁荣起到极大的推动促进作用。同时表示，虎门港将与周边镇街建立战略合作伙伴关系，通过港区产业集群的发展，进而带动水乡片临港产业的一体化发展，从而逐步实现对周边镇街进行临港产业经济辐射，预计到十二五期末，相关产业经济将初显雏形。”虎门港划分为沙田、麻涌、沙角、长安和内河等五大港区沙田港区主要发展集装箱、物流仓储、精细化工、临港工业、商贸配套等麻涌港区主要发展粮食、煤炭以及建材等散杂货运输及粮油加工业沙角港区主要发展旅游休闲的滨水商贸区长安港区侧重发展大型深水泊位和临海工业，为远期发展区域内河港区主要为东莞提供综合性传统运输服务2、水乡片区各区目前规划及定位根据会议可知，纳入水乡片区主要包括“万江、中堂、望牛墩、道滘、麻涌、沙田、石碣、高埗、洪梅”等9大区域，下面先看看水乡各区目前的规划及定位：（1）望牛墩：东莞现代岭南水乡的先行地和枢纽城望牛墩镇位于水乡片的中心区域，望牛墩镇位于水乡片的中心区域，水乡片联手打造现代岭南水乡，该镇占尽地利。望牛墩镇委书记黄庆辉“珠三角东岸最大的城市轨道枢纽站坐落在望牛墩镇，且穗莞深、佛莞惠、市内R2线的换乘枢纽站以及东莞汽车客运西站的建成，也将为望牛墩带来高密度的人流、信息流和资金流，该交通枢纽站将变为聚集人气的文化旅游枢纽城，是有足够的条件做“水乡片区经济联盟”的试验区和先行地。（2）麻涌：辐射东莞水乡片区的现代化滨江港中心镇作为水乡片镇街“龙头老大”的麻涌也有自己的定位。该镇镇委书记邓流文表示，麻涌现有一个占地5000亩的“香飘四季“农业园，是全市面积最大的一个农业园区。目前，我们正在组织有关部门对园区进行重新规划，发展生态休闲农业、都市型农业等现代农业，打造生态休闲特色产业。把麻涌建设成为重大项目带动、重大产业集聚、港城联动发展、辐射东莞水乡片区的现代化滨江港中心镇。（3）道滘：突出交通建设从空间上对接水乡片一体化道滘镇委书记陈灼林认为：“水乡片各镇发展肯定不会千篇一律。市政府加大水乡镇街的统筹发展力度，对道滘而言是一次发展良机，道滘将积极谋划和参与到水乡片组团发展中。要融入水乡片一体化，就要打破传统、僵化、狭隘的行政区域框框，同时突出交通建设，从空间上对接水乡片一体化，打通道滘与广州、市区及万江、洪梅、望牛墩、沙田等水乡片各镇街的道路连接，构建一体化交通网络。（4）中堂：打造支柱产业明显、第三产业日益蓬勃的水乡中堂镇书记袁东平表示“中堂将与水乡片其他镇错位发展，重点发展绿色纸品制造业和专业市场，打造绿色纸品强镇和专业市场名镇；利用中堂的交通区位优势，大力培育发展仓储、物流等生产性服务业，同步培育发展金融、休闲、生态旅游业，打造支柱产业明显、第三产业日益蓬勃的水乡中堂。今后，中堂根据自身的区域位置、资源环境、现有基础、发展定位等长远规划，积极主动融入水乡片主体功能区规划。”（5）洪梅：借助新的交通优势打造“精致”水乡洪梅镇镇长周玉佳表示，洪梅的潜力主要体现在未来的交通优势上，珠三角城际轨道、广深沿江高速公路、虎门港立沙岛加快开发对于洪梅来讲都是重大机遇，可以说，洪梅未来发展的最大优势就是区位优势。未来将紧抓城轨交通枢纽站建设的机遇，借助新的交通优势，以“建设东莞沿江产业带重要节点，西北片区服务、生产组织管理中心，以发展商贸、办公、居住为主，先进制造、特色物流、生态旅游为辅的精致水乡”为定位。（6）沙田：打造宜居创业的港口滨海城市及水乡沙田沙田镇书记麦广钦表示，沙田要充分利用好沙田江河湖海汇聚的天然优势，推广临海、滨江、沿河景观带模式，弘扬龙舟文化和疍家文化，形成城、水、路、园、景、绿相融共生，自然景观、城市景观和人文景观交相辉映的生态水韵特色景观2012年沙田镇将继续推进全面跨越，努力建设环境优美、宜居创业的港口滨海城市及水乡沙田。（7）高埗：形成大市场、大流通、大服务的商贸格局高埗，既有岭南水乡的特色底蕴，又有现代气息的都市风韵。以“一城四片区”、“一心两轴三节点”和“一个中心，四个商业带”为发展思路，高埗正以前所未有的速度在飞速腾飞。同时提出了现代物流的发展思路，要充分发挥莞深高速、广园快速、环城路及镇内“四纵四横”路网所提供的便利交通，着力规划建设国际酒城、鞋业名城、冷冻仓储物流中心和水果批发市场等，带动第三产业升级，形成大市场、大流通、大服务的商贸格局。（8）石碣：实行连片开发，建设都市生态旅游园石碣镇位于东莞市东北部,地处美丽无限的东江河畔，地理位置相当优越,她正处于广深走廊中间，与东莞市区隔江相望，镇区环境优美，并享有东方之珠的美誉。近年在产业上石碣将主动对接松山湖，通过“借力”、“借脑”，推动主导产业与科技平台无缝对接，促进本地电子制造业升级换代，打造高端新型电子元器件产业基地。此外，石碣将加快发展都市生态圈。整合沙腰、梁家村、新沙洲岛约2000亩的土地资源，实行连片开发，建设都市生态旅游园。3、水乡片区规划对房地产的影响在传统观念中，东莞的水乡片区包括道滘、石碣、高埗、中堂、麻涌、望牛敦、洪梅等镇。水乡片区欠发达的镇区相对较多，在全市镇街座次中，除个别镇排名比较靠前外，水乡片大部分位于中等偏下甚至垫底的位置。造成水乡片区房地产项目开发程度低，开发项目少，其中很大的因素是因为水乡片区经济欠发达，群众生活水平相对较低，交通不方便，从而导致商品房需求客户难以聚集。多年的发展，水乡片区一个独特的优势逐渐的得以发展。随着两条高速、一条轨道交通的建成，南沙、长安新区、前海通道的打通，水乡片区结合轻轨，对接广州，依托城区，谋划水乡片新的发展，带动了房地产行业的兴盛。道滘：道滘房地产市场在03-07年之间都处于起步阶段，此间更是没有一块商住用地入市出让，以小产权房为主。随着东莞大道延长线建设以及两条经过道滘的轻轨的利好消息传来，道滘房地产开发前景被看好，、水岸丽城、沿海地产、钜隆地产、鼎峰、富通、新世纪、富盈等品牌开发商纷纷在该区域拿地，证明该区域未来的发展潜力。石碣：石碣镇先后投入18亿元用于城市建设，通过升级改造主干道路及对石碣西部城区的打造，主动融入大市区，实现与市区的对接和辐射的规划。明确区域的发展定位，给房地产带来了机会。，本地大鳄达鑫地产开发江滨新城2010年初以“东莞城区北中心”的口号推向市场，引起了市场关注。此后达鑫地产更是频繁拿地，志在“造城”，盈拓地产、君悦地产、富盈集团也陆续进驻开发项目，石碣房地产市场从单一走向全面发展。麻涌：麻涌房地产市场08-11年期间市场住宅供应都断断续续，在售楼盘大步花园、新世纪·江畔湾花园，仍处于起步阶段。然而麻涌将重点打造港口经济将以及城轨的设点的两大利好，片区交通优势明显未来的发展潜力可期，吸引了富盈、钜隆等开发商前来布局，未来将是东莞房地市场的下一个热点。洪梅：穗莞深、佛莞惠两条城轨的落户，洪梅交通劣势转为交通优势；同时处于虎门港的大后方，是虎门疏散物流的重要对内门户，承接着上千万客流物流，两大因素将洪梅房地产未来发展潜力表露出来。2010年广州出台限购令，看好洪梅前景的客户纷纷选择到此区域置业，市场一度出现供不应求的状况，尽管现在在售楼盘仅有丰泽园和雍景家园，但未来将会有更多房企进入开发。望牛墩：望牛墩房地产市场较为缓慢，长期处于零供应阶段，05年才有一个四季名苑项目在售，由于价格较低消费者接受程度比较高，此后市场一直四季名苑后续在售，市场供应严重不足的，导致大部份购买外溢到周边区域。而（2002年-2020年）望牛墩镇总体规划确定与水共生的城镇定位，同时确定R1轻轨定位功能连接广州及深圳，通过麻涌镇接广州5号线蟹山站，通过黄江镇可接深圳4号线龙华站，轻轨的效应催使看好该区域的富盈和联华国际布局，市场供应紧缺得到缓解。沙田：沙田房地产前期发展遇阻，主要跟早年交通不便有一定的关系。伴随着交通的成熟，沿海高速、高铁和轻轨的建设提上日程，沙田与广、深、莞的迎来同城时代；近年政府更是名南、北两大区域将分别建成中高档商品住宅区；虎门港的主港区和总部基地坐落于沙田镇西大坦。三大因素的带动效应让诸多发展商抢滩布局，如汇景、新世纪、富盈、佳兆业等巨头进驻，见证了沙田的发展潜力之巨大。中堂：04年之前中堂居民都有自己的宅基地，居住多为自建院，不愿意住到小区里，同时城区上班的白领也选择在城区购房，影响了房地产发展。06年之后中堂政府大力推进，东港城、南国雅苑、莞都国际三大楼盘的入市，房地产才有了起色，然后却遭遇“9.27新政”，绽放光彩的市场再度陷入沉寂。2010年轻轨站点的设置和三旧改造的推进，成了中堂房地产再度发展的助力，中天、居益、富盈等房企陆续进入开发，市场迎来新的起点。高埗：高埗多年以来市场处于空白期，2010年才有史上真正大盘新世纪•颐龙湾，拉开了房地产市场发展的序幕。犁川大桥的动工，缩短了高埗与莞城的距离。可以说梨川大桥的建设，对高埗的居住条件和产业发展，都会有很大的促进。高埗、道滘、石碣或将形成东莞主城区的卫星城，在城区居住的人群会向这些区域流出，也必将为房地产市场迎来新的发展契机。4、2011水乡片区房地产市场概况一直以来，水乡片区大部分镇区相比东莞其他镇区经济实力较弱，不能形成有力竞争，但是由于房地产市场处于起步阶段，大量本地人有购房需求，故虽然楼盘不多，但是新增项目去货速度较快。万江以新华南MALL生活城为核心的商业贸易逐渐成熟，“两心、两轴、四带