驻马店某地产项目营销提报

“华晟地产白桥路项目前期提报”同盛行（郑州）地产营销机构谨呈：华晟地产2商业秘密声明

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市场分析

项目分析项目定位营销策略政策环境区位分析楼市分析竞争分析政策分析2018年，房产调控长效机制元年，三四线城市或将迎来拐点。宏观调控：不放松2017年，房产调控政策持续进行，目前没有松动迹象十九大召开：明确房子是用来住的，不是用来炒的，同时加速建立房产市场长效机制在调控政策下，房地产税加速出台，房地产税作为长效机制的重要“构件”或将纳入立法议程，明确落地时间新的房地产发展模式已经确立，对于企业来说：应尽快适应新的行业环境，确定新的企业战略并加以实施。信贷：收紧银行界人士指出，金融手段一直以来对房地产市场的影响很大，若政府持续严控金融信贷，首当其冲打击的就是投资客的购买积极性，而刚需和改善也都会受到抑制，对购房者的信心是个巨大打击，将会对楼市造成巨大的影响。银行贷款持续紧缩，首套房利率上浮30%，基本就是不放贷；由于银根紧张，4月17日，央行降准1个点，以应对中小企业信贷紧张。2018年将是房地产长效机制元年，房产税正在密集出台，并将迅速实施，房地产回归“居住”属性是必然。练江河休闲宜居区，作为驻马店的后花园，随着练江河升级改造，已成为新的投资居住热点。区域概况：以练江河为引擎，通过天中古镇、驿站文化旅游等，打造驻马店的后花园。功能定位：作为与驻马店老城紧密相连的区域，练江河片区有着提升城市环境，改善城市形象的重要作用。区域定位：驻马店的后花园，休闲、旅游、商业等为一体的城市形象窗口。交通规划：白桥路、风光路、文明路与城区无缝连接，汝河大道直通京珠高速驻马店南入口，107过道直达确山。区位分析随着驻马店城市发展，已初步形成北部开发区、高铁商务区、中心老城区、铁东改造区、练江河片区五大组团。北部新区：政务新区向北延伸的区域，开源大道以北，文明路为中轴，利用职教园+小清河为引擎极力向北拓展，主流均价5000-5800。练江大道铜山大道文明大道乐山大道北部新区练江河片区高铁商务区铁东中心区高铁片区：沿高铁南北延伸，目前区域基本配套日益完善，品牌项目多、规模大。主流均价5500-8000（精装）中心片区：多为旧城改造项目，少而小，形象品质普遍较低，主流均价5600-6000铁东片区：随着东广场的升级改造，和碧桂园欧洲城的进驻，铁东形象正在改观，主流均价5000-6000练江河片区：项目较多，供应量大，区域价值日益提升，主流均价4500-6000楼市分析2017年开发商购置热情高涨，地王频现，预计2018年入市项目将会使市场竞争加剧。土地综述1、受市场火爆影响，开发商入市信心大增，土地市场相较2016年明显火爆，2017年4季度商住类土地供应爆发式增长，2018年入市项目将持续增多。2、2017年商住类地价明显上涨，高铁片区一宗地以506万/亩夺得地王，中心城区地价已超300万，城区边缘地价150—200万。3、房产名企在土地市场相对于中小开发商更加具有主动权，政府方面更倾向于招商引资，与房产名企合作，促进城市建设。4、随着拆迁改造力度的增加，棚户区改造用地逐渐放量，驻马店将再一次出现集中入市供应现象。2017年全年驻马店商业住宅类土地共计成交25宗，总面积1115990平方米（1673.5亩），同比增长约130%，成交金额22.3亿元，同比增长约116%。土地分析2017年，驻马店房地产市场量价齐升，其中北区、高铁片区遥遥领先，练江河片区价格涨幅快，去化量相对较少。各版块量价综述2017年度，北区和高铁片区整体去化量依然保持优势，此区域楼盘数量多，因多为现房及尾盘项目，价位适中。高铁片区价位最高，北区去化速度最快，练江河片区价位上涨较快，销量增长相对较少。驻马店2017年整体销售26840套，均价5098，相比2016年，销量增长21.54%，成交均价增长18.64%。2017年，住宅类产品，量价格齐升，因备案数据滞后，具体价格可能更高。产品形态而言，以高层产品为主，洋房产品也非常紧俏，量价齐升，公寓、商铺相对去化缓慢，投资热情不高。产品类型高层洋房别墅公寓商铺销售套数（套）21639152115213542174销售面积（㎡）2406330207265295537179175467销售金额（万元）10923171463243041335658117835销售均价（元/㎡）4539705910291496715614销售分析2017年，市场库存以公寓和商铺为主，其中住宅需求集中在110-130㎡之间。

纵观2017年备案数据，通过整体去化量和库存量对比可知，住宅产品处于供不应求状态，公寓商铺处于供大于求。通过产品面积区间的去化和库存相比，110-130㎡区间市场需求火热，90㎡以下去化缓慢，库存较多。产品类型高层洋房公寓商铺去化套数21639152113542174库存套数20274158231649719库存面积208822182599190105735803面积去化套数库存套数库存占比70平以下1266305815.08%70—90㎡185918048.9%90—110㎡3592344617%110—130㎡12327643131.72%130—150㎡3073409020.17%150㎡以上104314457.13%库存分析周边楼盘供应量较大，主要竞争对手有金海岸、金水湾、上海滩、悦龙台、世博园等项目。竞品分析金海岸项目：占地100亩，总建面15万方，规划有高层住宅、花园洋房和沿河联排等，容积率2.9，目前工程进度4层左右，排号认筹10#、13#，约认筹400组左右，预计5月选房，目前内部认购价格4500元/㎡。国企开发，四证全，前期4300低价员工团购，开拓市场客户。金海岸书香水岸项目：占地近300亩，规划建筑面积近80万平方米，由33栋高层精品住宅、1栋智能化商务办公楼、3栋多层电梯花园洋房别墅、临街商业裙楼等多种业态组成的大型城市综合体。一期剩余少量房源在售。在售均价约5050元/㎡，目前处于尾盘销售，剩余约240亩未推。书香水岸滨河万象城项目：占地70亩，总建面17万方，共7栋高层住宅896套房源，2T4，主力户型面积99-123m²三房，3月底9号楼开始排号，预计5月选房，本批房源189套，约2.3万㎡，预计10月份住宅清盘。在售均价约5600元/㎡，9号楼排号约100组左右，去化速度月均30套。滨河万象城弘康·金水湾项目：总占地160亩，总建面18万㎡，1期、2期共推售11栋小高层，约6.5万㎡；3期6栋高层，体量约7万㎡；金水湾是南区高端楼盘的代表，整个小区规划以11层小高层、16-18层二类高层为主，是一个低密度住宅社区，园林景观打造较为细致。实景现房，在售均价约5800元/㎡，目前处于尾盘销售，月均销售速度约20套。金水湾滨江国际项目：占地67亩，总建筑面积20万㎡，新亚洲建筑风格，产品为洋房+高层，目前仍处于规划调整中。2018年1月启动0元入会，享万元优惠活动。据售楼部介绍，5月计划启动项目推售，预计2018年下半年证件齐全入市。滨江国际上海滩项目：占地108亩，总建筑面积16万㎡，目前在售为1#；2#、8#、9#未售，剩余房源约500套。销售均价5600元/㎡，五证齐全准现房、现房销售，月均去化约40套。上海滩悦龙台项目：占地100亩，总建筑面积26万㎡，2月启动8#、10#认筹排号，目前认筹约400组，日均5组左右；排号政策交1千抵1万、交1万抵3万。一期约10万㎡，约900余套，首批8#、10#预计5月初选房，销售均价预计4900元/㎡。悦龙台同信·世博院项目：规划总占地近160亩，总建筑面积近34万平方米，宣传配套较高，纯高层住宅，主力面积95-125㎡，2017年12月启动排号，交1千抵1万，四证齐全，排号量约600组，4月21日选房均价5000元/㎡，13层4900元/㎡。4月21日开盘选房，无证推售均价约5000元/㎡，排号600组，216套房源，去化约180套。116㎡95㎡世博院2018年，调控方向稳定，信贷收紧，驻马店整体行情尚好，区域内竞争激烈，机遇与风险并存。政策总结：宏观调控不放松，银行信贷放款困难，资金流将成为影响房产开发的关键因素。政策影响预计将在2018年有所体现，三四线楼市或将迎来拐点。楼市总结：2017年驻马店拆迁改造效果显著，土地供应成交量较大，预计2018年入市项目较多，市场供应量增加，2017年量价齐升的走势或将回落。区域总结：总练江河片区项目较多，竞争激烈；基本都是20万㎡左右的楼盘，目前住宅剩余推售量约45万㎡，预计2018年推售200万㎡，供应量较大，客户选择面较宽；周边大量拆迁户成为市场主力。竞品总结：现房、实景可鉴，均价5600，证件不全内购的，均价约4900。单个项目月均去化约20-40套。项目名字金水湾书香水岸上海滩滨河万象城金海岸悦龙台世博院滨江国际工程进度实景可鉴准现房现房可鉴准现房四层，四证全未动未动未动价格58005050560056004500预计4900均价5000无销售概况20套20套40套30套日到访25组日到访20组日到访100组日到访10组优劣对比实景品质高，低开高走五证齐全准现房五证齐全有客户基础五证齐全准现房低价团购，开拓市场临干道、临河开发商品牌，宣传配套高停摆时间过长市场小结20

市场分析

项目分析项目定位营销战略区域分析规划分析提升建议项目四围：南临百合路，书香水岸项目东北接练江河，约沿河1里的金源路河堤西临规划驻马店三小（新校），白桥路项目位于白桥路、金源路交汇处东100米，规划三十一小的东隔壁，紧邻练江河南岸。项目地块项目位于练江河沿线发展核心区，发展潜力巨大。人文生态/驻确一体化/新城区/高速引线/练江河/森林公园，众多楼盘入住以后带来的庞大引力，以练江河为引擎、天中古镇的规划、白桥路、金源路、百合路等众多路网的贯通，片区练江河景观带的升级改造等为区域的发展提供了勃勃的人气与后劲。背靠老城区，扼守城南新区，雄踞城市南区发展的核心阵地。

城市发展强劲的练江河沿线核心区项目区位项目位于练江河沿线景观核心区，环境优美

一里沿河湾，枕水而居；门前三公园，富氧生活！项目周边有置地公园、烟草局游园、练江河景观公园等多处公园绿地，更能畅享金源路一里河湾的水岸生活。环境资源项目位于练江河沿线发展核心区，教育资源丰富隔临双名校，全程教育家门近享。项目西侧规划了三小新校，占地45亩（36班），项目配套六班建制双语幼儿园，周边七中、九中、十八中、体育中学环伺，教育资源丰富。教育资源项目周边目前生活配套较为匮乏，商业配套较少。1公里可达爱家量贩白桥路店。白桥路直达老城区，进享繁华，离尘不离城。项目位于工业区，附近较多工厂，生活配套不足，沿白桥路向北可直达中华大道老城区，转乐山大道即可到乐山商场、步行街。1公里可直达爱家量贩白桥路店。配套资源项目四向交通畅达，客运站、火车站、高速口出行便捷。

公交、火车、自驾进出从容，方便快捷。周边交通便利，北通连江大道、中华路，可达白桥客运站，南接汝河大道直达京珠高速口，向南107国道直达确山县城，门前有3路公交（白桥路百合路站），直达乐山商场、火车站。配套资源我们认为，项目区域的核心优势应是几个方面的组合：首先是：练江河休闲片区的核心区位价值，休闲宜居。其次是：项目一线临河，枕水而居，一窗收揽练江河美景的稀缺价值，以及由此延伸的周边置地公园、烟草局游园、社区景观园林的公园人居享受。特别是：规划36班建制的三小新校隔墙为邻，家门口、小区内的教育配套，省心免接送。区域资源小结

核心优势：一湾水世界，双校三公园20万㎡新亚洲风格墅质高层，饱蕴东方美学。20万㎡国府大境，人车分流，6班建制幼儿园。项目占地约80亩，规划建筑面积约20万㎡，容积率3.0，由12栋18-20层高层组成，采用当下流行的新亚洲建筑风格。项目规划新亚洲美学，中魂西枝，高端楼盘的主流风尚。新亚洲建筑风格：当下流行高端楼盘御用建筑风格延续中式传统古风古韵，同时采用西式的设计手法及技术两者兼容并蓄集天下之美，为我所用。目前区域内规划采用新亚洲建筑风格的有：同信世博院，悦龙台等。建筑风格完善的教育体系和生活服务体系。自配6班建制幼儿园和星级会所项目周边小学、中学教育资源齐备；项目自建幼儿园，方便了社区居民幼儿入学，解决了居民入学难，接送难的问题。自建星级会所，为业主提供更高层次的生活享受。项目配套舒适户型，创新理念，迎合主流客户需求。建筑面积约110-130㎡舒适空间，南北通透。主力户型：110-120m2中间户，三室两厅两卫，南北通透，双卧客厅全朝南。实用需求满足。主力户型：120-130m2边户，三室两厅两卫，南北通透，其中G1、G3户型进深偏长。户型设计项目小结

首先是：驻马店的沿河资源是有限的，练江河已成为重要的景观示范区，随着配套完善，价值将日益稀缺。其次是：家门口的教育得天独厚（三小新校），特别是小学和幼儿园需要接送关照阶段，家长能省不少心。全部采用18-20层新亚洲墅质小高层，110-130㎡主力创新舒适户型，南北通透，采光面宽。河岸生态区，一站式学府旁，新亚洲高端奢宅根据周边项目宣传配套，建议增加指纹密码锁，精装大堂、断桥铝双层中空窗、直饮水、新风系统等。周边项目宣传配套：同信世博院：雾森系统，智能配套app（进出社区人脸识别）、新风系统、12班幼儿园。金水湾：20亩湖景实地体验，指纹密码锁，品牌电梯。金海岸：指纹密码锁、品牌电梯，精装大堂。项目小结

优势

一河三公园，生态宜居；双校家门口，周边教育资源丰富；新亚洲高端建筑形象，户型设计适应主流。威胁区域都是近百亩或超百亩项目，市场开发量大，书香水岸二期、滨江国际等预计下半年入市争抢客户；随着价格上涨，市场推售量增长，以及信贷政策影响，地市市场行情迎来不确定性。

劣势区域生活配套偏少；偏离工业区较近；项目四向竞品客户拦截。SWOT机会

大量拆迁户进入市场；目前市场形势相对稳定；营销前置，提前蓄积客户。项目SWOT分析35

市场分析

项目分析项目定位营销策略价值深化形象定位案名建议什么是成功人生的，最大价值？健康，未来！对于所有人来说，没有好的身体，再大的事业，再美的家庭，终将是空谈！而生活中顺心与否，孩子教育又占很大比重！生态环境和教育资源，或将成为居住选择的稀缺价值。学府旁，河岸边，不但养身，更养心绿水作伴，飞鸟为邻！比河而居，推窗即景，心情自然舒畅。一站式名校家门口，孩子教育不愁，早晚堤岸散步锻炼，闲来河边垂钓下棋，养身养心养生。项目价值深化练江河一线两岸，将越来越稀缺！公园再多，河岸有限！河岸虽长，靠城却短！随着练江河休闲片区的完善发展，河岸地块紧张稀缺成为必然，更不用说比邻三小（新校区）的学府河岸。20万㎡新亚洲墅质城邦，在练江河岸，书香学府旁，画龙点睛价值稀缺地段，品质生活需求满足！20万㎡新亚洲墅质城邦，中西结合，高端大气，以建筑艺术升华生活品质。关键点定位：练江河岸，三小旁，20万㎡新亚洲墅质城邦项目档次定位项目属性提炼需营销发力高端站位，中层抢客养生宜居：一河三公园，富氧生态学区近享：一站式教育配套家门口高端形象：20万㎡新亚洲墅质城邦升值潜力：练江河休闲片区，稀缺河岸价值面对市场的不确定性，和竞品的大量入市，需要营销前置，提前树立品牌形象，蓄积客户。市场定位半城堤香，半城书香传播语：除了堤香，就是书香就项目来说，是被河堤和学校环绕这是一座芳香之城除了堤香，就是书香新亚洲中魂西枝的建筑风格锦上添花让生活升华的，一半是诗一半是远方看到的是形，领会的是神，神在形上。三小双语幼儿园形象定位一湾水世界，双校三公园备选传播语：一府定疆山，心归河与岸一城江河，等心靠岸案名：华晟·香堤湾河水之畔，河堤之上，春赏百花争芳，夏眺河流潺潺，秋观枫叶夹道，冬藏落雪晚晴，河水映美景，景于河上行，天然河堤芬芳，谓之香堤。曲觞流水，玉带弯弯，谓之湾。案名建议备选案名：御景湾“御：封建社会统治阶层专用词，常用作敬称、尊称，以上御下，彰显项目高端品位属性；而练江河美景，宛若项目的花园御苑，可奢藏，可近享，可传承；以御景湾命名项目，写景写意，恰到好处。备选案名：水榭兰亭“筑山穿池,竹木丛萃,有风亭水榭”水榭：临水或水上的房屋，极度亲水，以供文人雅士流连。兰亭故事，随书香萦绕，风雅至今。水榭兰亭，将项目亲水、临校的价值属性，融于案名之中。其他案名：望江台水半湾御景湾54

市场分析

项目分析项目定位营销策略营销战略展示策略媒体策略推售策略形象表现项目属性——练江河畔，三小旁，20万㎡新亚洲墅质城邦项目：中等体量，高端形象站位，中层抢客；环境：信贷收紧，资金流动风险增加；市场：区域投入量大、未来行情面临不确定因素；风险：拆迁客户流失，会丧失客户主力；营销前置，提前蓄客、快进快出，降低时间成本营销策略

形象及产品理念包装吸引客户——产品价值打动客户——营销手段运用杀掉客户以“河湾墅宅，半城堤香，半城书香”为主题撬开市场，运用工地围挡、销售中心、样板间、宣传物料、报纸、户外、微信媒体进行理念包装、宣传，塑造项目差异化形象；对产品形象和价值诉求，使客户对项目产生购买欲望；根据不同阶段运用不同的营销手段消化客户，达到项目品牌塑造的同时，实现项目快速销售。树立项目独特产品和理念的形象，同时结合销售，制造市场热点，最终实现良好的销售去化和价值实现。营销思路销售价格预判——竞争导向型预售销售均价推导竞争导向价格评估表判别标准权重弘毅·金海岸悦龙台上海滩拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数地理区位20%0.90.180.80.160.90.18工程现状10%0.80.0810.050.010.005交通15%10.150.90.1350.80.12配套15%0.90.1350.90.1350.80.12教育资源15%1.10.1611.10.1611.10.161景观资源5%10.0510.0510.05容积率10%0.90.0910.11.10.11建筑规模10%0.80.0810.110.1总计100%0.9260.8910.846折扣价格预估价450041674900436556004737根据市场竞争比较法则，目前情况下推售均价应为4534元/平方米价格策略在基准均价的基础上，综合考虑本项目住宅价格定位区位价值产品价值企划价值上市时点区域价值是核心价值和基准价值，决定了项目的基准价格产品是价值突破的关键，高品质、创新型产品能够实现溢价根据项目手续、工程进度对市场的影响，以及本身的正常增幅，估计溢价。+基准均价4534

溢价10%左右

溢价5%左右

综合考虑，预期本项目五证齐全时，首开销售均价5400元/平米；另外考虑市场上涨预期和销售价格低开高走策略，后期还有一定的上涨空间，预计实现销售价格区间5400—6000元/㎡。优秀的企划包装，能进一步提升项目溢价。

溢价5%左右售楼中心：外部突出昭示性，内部要功能分区合理，展示高端项目形象售楼中心外部：1、售楼中心门头要突出，设置LED显示；2、外部设置精神堡垒或导师牌；引起客户关注；3、设置停车导示及区位划分。4、打造景观示范区，塑造体验营销售楼中心内部：1、装修体验国际品质与品味；2、功能设置包括接待区、展示区、洽谈区、签约区、体验区；3、家具要与装修风格相融合，采用名牌为主，提升形象。精神堡垒门头售楼部功能分区接待流程前台接待模型区销售管理体验展示深度洽谈签约迎宾接待展示体验洽谈签约展示策略工地包装：利用工地围墙、户外看板和楼体广告进行项目宣传，营造销售氛围。工地看板：1、建议售楼中心北侧临白桥路段，制作大型户外看板；2、利用户外看板塑造项目形象，吸引过往市民的关注。2、根据不同的时间阶段发布项目活动信息。工地户外看板示意工地户外看板示意工地围墙：

建议项目临百合路路、金源路段制作围墙广告，考虑到喷绘使用时间短、市民素质不高容易破坏，建议采用涂料加写字方式；楼体灯光字：

建议利用售楼中心上面房屋制作大型喷绘或灯光字，既能起到昭示作用，又能在晚上让市民看到，起到宣传左右。工地围墙示意工地围墙示意楼体灯光字示意楼体灯光字示意展示策略在售房部设置样板间、景观示范区、儿童游乐园，提升客户品质感。起到眼见为实、体验营销的目的。展示策略服务体验：人性化服务，让客户踏入项目那一个起处处感受到专业细致、周到热情的服务。细节服务迎宾停车场销售中心样板工法区园林展示区·停车位要比标准偏大，树立清晰指示，正规编号；·保安提供迎宾敬礼指示，为客户开门、撑伞和代停服务。·迎宾需用礼貌用语，空姐式微笑服务，门卫年轻挺拔统一对讲和安全棍；·销售中心配套水吧，为客户提供各式饮品，并由茶艺专业着装人员服务。·全程由专业人员讲解，门口须有物业人员提供服务；·样板间内须非常自然的勤快打扫，保持卫生。·树立形象岗，设置情景休息体验桌椅；·跟随不同阶段活动主题，布置浪漫场景和人文渲染。展示策略建议采用大众媒体塑形象，小众媒体通路圈客户，微信网络媒体线上互动，无缝沟通，整合传播。媒体宣传策略：小众圈客户为主，进行区域拦截，如：户外看板、导示牌、外拓人员等。主要对周边竞品进行客户拦截；大众媒体进行形象塑造和活动传递，如：网络、短信、微信、电梯轿厢、户外、高炮等。微信线上媒体，实现价值创新传播，引起圈层关注，如：微信线上活动，朋友圈闪曝，网络媒体广告等。媒体策略推售策略思考根据项目规划设计，建议分批推售首批房源：毗邻三小一侧房源，此处易受学校教学影响，相对价值较低，适合性价比集聚客户。次批房源：建议推售瞰河一侧，将项目价值推高。三批房源：推售央景楼王，将价值推向顶峰。四批房源：百合路沿线房源和安置剩余房源根据快进快出，迅速回拢资金的销售原则，每批房源根据市场时机，可分多次推售。推售节奏第一批房源第二批房源第三批房源第四批房源推售策略结合项目规模、市场去化速度和实现开发利益最大化的原则，采用“分批推出、小步快跑、先劣后优”推售策略。第一阶段：首批热销2018.9——2019.3第二阶段：瞰河热销2019.4－2019.12第三阶段：楼王热销2020.1－2020.3第四阶段：尾房加推2020.3－2020.6整体营销时间计划2018.9－2020.631291011123691216月份针对本项目规划、预期的市场环境以及对销售节奏的总体把握，结合我们在操作项目上的丰富经验，我司对本项目的营销阶段大致作出以下划分：2018年2019年2020年34阶段计划首批开盘蓄客、认筹入市推广89101112月份售楼部开放活动首批整体营销布署：形象期开盘期2018年蓄客期首批计划本项目在确定以“河湾墅宅，半城堤香、半城书香”为推广核心主题后，各阶段将围绕此核心有序延展，虚（前景）、实（产品）相结合，生活理念炒作与项目宣传互补，使项目成为社会的焦点，引爆市场，令目标群体对项目产生热烈关注并购买。经过通盘考虑，结合本项目特点，我司建议各阶段：阶段划分营销周期攻略核心推广主题1市场预热期形象树立“和河堤，约会一辈子”2认筹蓄客期价值营销“中魂西枝，大美之作”3公开发售期活动营销“盛大绽放、全城共赏”4加推热销期春节营销“一河美景，犒赏峥嵘”项目推广全过程由虚到实、由面到点，循序渐进，贯彻：“形象差异——产品价值”的营销控制，实现项目销售“井喷”。推广策略时间：2018年8月—2018年9月推广目标：强势亮相、引起关注销售目标：积累目标客户200—300组左右多种手法并用，以“和河堤约会一辈子”；引而不发、激起好奇心、积累目标客户形象期1、推广战术◎媒体组合宣传全面启动：启动微信、DM单、户外广告、网络广告等宣传。◎销售道具及物料运用：运用沙盘、单体户型、展板、楼书、DM单、手提袋等销售道具进行项目形象塑造和宣传。◎工地包装：完整的销售导示系统（围墙广告、工地广告看板、销售中心指示牌、看房通道等）和销售中心包装（大气装修风格、合理功能布局）是项目终端推广的重要手段。2、营销活动◎销售中心开放活动；◎项目开工奠基活动；3、销售战术

◎不公布销售价格：项目正式接待客户，采用销售价格不公布的策略，这样我们可以掌握销售价格的主动权，同时还能根据了解客户情况，决定具体入市价格定位。◎分析客户资料：前期接待客户采用登记方式，制作详细客户单，内容涉及客户基本资料、需求房源、关注的因素、承受的价格及付款方式等。认购正式开始前对客户进行详细地分析，为项目如何推房源奠定基础。时间：2018年10月—2018年11月推广目标：展示产品价值、引起关注销售目标：发售VIP卡500张深挖产品价值；多种方式并举；积累客户蓄客期1、推广战术◎项目宣传：利用网络、微信、DM单、户外广告等媒体，对项目从交通、教育、生态环境、建筑风格、营销活动等方面进行系列宣传。◎活动宣传：项目VIP客户认筹活动、城市生态论坛活动；2、营销活动◎样板间开放活动：◎认筹排号活动；◎事件营销活动（练江河美景征集活动）◎系列暖场活动3、销售战术

◎集中售卡与延续售卡集合：项通过集中排号活动积累客户并延续至选房前。◎饥饿营销：推出300套房、发售500张卡，平均每两个人抢一套，为第一批房源开盘热销奠定基础。◎虚价推出：在认购期间只对外报项目整体均价，不定具体价格；同时报价低于实际价格，另外通过优惠轰动吸引客户。

时间：2018年11月—2018年12月推广目标：传递开盘信息、形成热销销售目标：首批房源销售率95%宣传产品价值；以营销活动促进成交。开盘期1、推广战术◎项目宣传：利用报纸、短信、DM单、户外广告等媒体进行产品价值系列宣传；◎活动宣传：开盘选房活动、热销造势，新产品推出信息。2、营销活动◎开盘选房活动◎客户答谢活动◎暖场活动3、销售战术◎提价：项目开盘价格进行适当提升，根据销售情况提升100—200元/平方米。◎推出老带新：老客户带新客户活动尽快消化第一批剩余房源；同时进行第二次蓄客活动。形象表现一..\..\..\..\....\360安全浏览器下载\VIS\VIS\VIS__A00-03.