土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷2

土地估价师(土地估价实务基础)模拟试卷2一、多选题(本题共20题，每题1.0分，共20分。)知识点解析：暂无解析3、根据《城镇土地分等定级规程》,初步划分土地分等的方法有()。知识点解析：暂无解析8、根据《城镇土地分等定级规程》,下列城镇土地分等因素中属于必选因素的有16、反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平，供土地交换使用的是17、在运用基准地价系数修正法评估宗地价格时，须具备的基本资料有()。知识点解析：暂无解析知识点解析：暂无解析19、关于我国的土地估价制度和土地估价师资格制度()知识点解析：暂无解析知识点解析：暂无解析二、情景分析题(本题共5题，每题1.0分，共5分。)现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1993年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下：(1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%;(2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0,建筑重置价为每建筑平方米4000元；(3)土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。知识点解析：暂无解析知识点解析：暂无解析23、该宗土地于2000年11月1日的市场价格为()。=押金×押金收益率=60×5%=3(万元)年总收益=年租金收益+押金年运用收益=360+3=363(万元)②计算房地年总费用。年总费用=月平均费用×12月=15×12=180(万元)计算房地年纯收益。房地年纯收益=房地年总收益一房地年总费用=年11月1日，至2000年11月1日已经过了5年，残值率为0。建筑物现值=重筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率=900×8%=72(万元)(3)计算土地年纯收益。土地年纯收益=房地年纯收益一建筑物年纯收益=183-72=111(万元)(4)计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为45年。土地总价格=土地年纯定使用年期),则该宗土地于2000年11月1日的市场价格为()。知识点解析：(1)计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为35年。土地总三、计算题(本题共6题，每题1.0分，共6分。)26、某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权。具体条件如下：宗地面积4500平方米，商住综合楼用途，出让年限为50年；规划限制条件和涉及方案为总建筑面积15600平方米，其中地下两层，地下二层1000平方米为设备层；地下一层1000平方米为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积4000平方米，5～16层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/平方米，销售税费为售价9%;商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/平方米，可出租面积占总建筑面积的70%,每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上车位平均为500元/个，专业费为建安综合成本的3%,假设资金投入方式为第一年60%,第二年40%。目前贷款年利率为8%,投资回报率为20%,土地还原率为7.5%,商场的房地产综合还原率为7%,建筑物还原率为8.5%,试算该开发公司开工时应交纳的最低地价款。标准答案：(一)审题该题与综合计算题有许多类似之处，所不同的是：①对预期开发价值题目中给出的是销售和租金资料，而不是交易案例，在求取方法上存在差异；②投资回报率未给出计算基数。审题时还要特款”的具体含义。(二)方法选择与解题思路1.方法选择根据题目所给条件可想到采用剩余法，预期开发价值可通过收益还原法间接求出。因地价款为分期支付，可能会给应试者带来疑惑，是否需要分期计算利息。但仔细分析不难发现，尽管地价款。因此.仍可按正常情况，用剩余法求得所应支付的地价款总额，乘以40%即可得到开工时应交纳的地价款。2.解题思路先用收益还原法计算不动产价格，再用剩余法计算土地价格。(三)公式与计算步骤1.适用公式全额地价=不动产总价一建安费一专业费一不可预见费一利息一税金一利润2.计算步骤(1)计算开发总价值。①住宅部分：5000×9600=4800(万元)②商场和地下停车场部分：商场租金=5×4000×365×70%=511(万元)地下停车场租金=60×48总收入=511+34.56=545.56(万元)有关税费和经营管理费=545.56X30%=163.668(万元)租金纯收入=545.56-163.668=381.892(万元)价格=381.892/7%[1-1/(1+7.5%)|=5243.56(万元)③地上停车位部分：租金收入=400×50×12=24(万元)税费=24×30%=7.2(万元)租金纯收入=24-7.2=16.8(万元)价格：10260.60(万元)(2)建安成本及专业费。①商场和地下部分=2500×6000×(1+3%)=1545(万元)②住宅部分=2000×9600×(1+3%)=1977.6(万元)③地上停车位部分=费：5000×9600×9%=432(万元)(4)利息：利息=总地价×[(1+8%)²-(6)余值：余值=总价值一建安成本及专业费一销售税费一利息一利润即总地价：=5284.24总地价=3867.27(万元)(7)开发商须交纳总地价的40%,即3867.27×40%=1546.91(万元)(四)难点与常见错误分析1.难点剩余法中利息、利润计算基数与计息期的确定。该题计算利润的基数应为待估地价、建安成本与专业费之和。2.常见错误分析(1)被分期支付地价款所迷惑，仅对地价款的40%计算利息。(2)在计算地上停车位价值时，错误的采用了综合还原率。(3)对用于出租的商场、停知识点解析：暂无解析27、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有企业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，整)。2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%,投资利润率为10%,土地还原率为6%,50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。标准答案：(一)审题(1)明确题目要求。本题要求得到待地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。(2)梳理有关资料。可将题目资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致。(3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。(二)方法选择与解题思路1.方法选择本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。2.解题思路由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。基本思路是先根据题目所给条件确定评估方法，然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格；将修正后价格加总得到所求地价。(三)公式与计算步骤1.适用于该宗地的计算公式土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数。2.计算步骤(1)选择计算方法：根据题意.本题适用于成本平方米)(6)土地成本价格：150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)(7)49年期的土误分析1.难点对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的用年期确定为50年。知识点解析：暂无解析业费第1年投入40%,第2年投入60%,银行贷款年利率为5.5%,开发利润为总后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。(3)审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很认同的交换条件。(二)方法选择与解题思路1.方法选择本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想到可采用剩余法倒算地价。2.解题思路(1)宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值；然后分步计算建筑费及专业扣除，即可得到待估宗地总价；宗地总价除以土地总面积得到单位地价。(2)甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路，即总地价=部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路是先按约定价格计算甲方所得14000平方米综合楼价格，然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价；再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。(三)公式与计算步骤1.适用公式地价=房地产售价一建筑费及专业费一投资利息一开发利润—销售税费2.计算步骤方法一：(1)选择计算方法，根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。(2)计算房地产总售价。6000×4+4500×2=33000(万元)(3)计算建筑费及专业费。21001)+12000×60%×[(1+5.5%)⁰5-1]=596.75+0.113×地价(5)开发利润。33000×15%=4950(万元)(6)销售税费。33000×5.5%=1815(万元)(7)计算土地总价。地价=33价。单位地价=12253.59/20=612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米)(9)计算甲方应得公寓面积。14000平方米综合楼价格=14000×6000×90%=7560.0(万元)甲方可得公寓总价=12253.59-7560.0=4693.59(万元)甲方可得公寓面积：4693.59×10000/(4500×90%)=11589.11(平方米)即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589.11平方米的公寓。方法二：(1)选择计算方法。根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。(2)计算房地产总售价。6000×4+4500×2=3算建筑费及专业费。2100×4+1800×2=12000(万元)(4)计算投资利息。利息=12润。33000×15%=4950(万元)(6)销售税费。33000×5.5%=1815(万元)(7)计算土12253.59(万元)(8)计算单位地价。单位地价=12253.59÷20=612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米)(9)计算甲方应得公寓面积。14000平方米综合楼价格=14000×6000×90%=7560.0(万元)甲方可得公寓总价=12253.59-7560.0=4693.59(万可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589.11平方米的公寓。(四)难点与常见错误分析1.难点本题的难点主要体现在两个方面：(1)用剩余法测算地价过程中，利息、利润的计算基数与计息期的确定。利息的计算基数应为待估地价、建筑费和专业费，但计息期不同，待估地价的计息期为整个开发期即2年；而建筑费和专业费的计息期则视其投入情况而定，在分段均匀投入的前提下(等同于在各段中点一次性投入),第1年投入的40%,计息期应为1.5年；第2年投入的60%,计息期为0.5年。利润计算基数为房地产总售价。对于待估地价利息的计算，既可在投资利息计算中考虑，也可在最后求取地价时考虑，两种方法的计算结果完全相可为前提，即按照双方约定的价格作为计价标准，不一定与公开市场价值标准完全吻合。根据题意，甲、乙双方经协商达成一致：乙用部分房地产来补偿甲的地价款，房地产价格按售价的90%确定，房地产销售税费由乙方统一支付。其中暗含的意思是：在乙方承担销售税费的前提下，双方认同的约定价格为市场售价的90%。为此，在测算房地产价格时，不必考虑税费给付问题。2.常见问题分析(1)关于利息计算。在利息测算过程中，应试者经常会犯如下错误：①待估地价漏计利息；②在开发期超过1年的情况下，错误地采用单利计息；③忽略了地价款与建筑费和专业费投入时间与方式的差异，造成计息期取值错误。(2)利润计算。未看清题中所给利润率的真实内涵，误将销售利润率当作投资利润率，将待估地价与建筑费和专业费之和作为计算利润的基数。(3)交换房地产的计价标准问题。可供选择的计价标准有市场价格、卖方实际得到价格、双方约定价格等。本题中用于交换房地产的计价应采用双方约定价格。应试者往往在这一问题上含糊不清，要么直29、某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%,年维修费为重置价的3%,年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/平方米，残值率为0,土地及房屋还原率分别为5%和6%。试求该地块在1998年11标准答案：审题(1)将题目浏览一遍，构思解题方法。(2)仔细查看，并思考哪些条件有用，用于哪一步，还缺少什么条件，需通过什么方法求得。(3)在具体细节上要留意：①题目中给出了哪两种还原率，这对确定解题思路至关重要；②看清土地出让年期及起止年月、建筑物建成年月、估价时点等，最好将其标注在时间轴上；③注意各已知条件的单位，如租金是按日、按月、还是按年计算；是单位建筑面积租金、还是可出租面积租金。(二)方法选择与解题思路1.方法选择从题目中所给条件，应考虑采用收益还原法。2.解题思路先根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益；再通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益；将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益；用土地还原率.采用适当公式求得估价时点的土地价格。(三)公式与计算步骤1.适用公式计算房屋纯P=a/r×[1-1/(1+r)"]2.计算步骤(1)选择计算方法：本题适用于收益还原法(2)总收益计算：采用客观收益，以30元/月计年总收益=30×450×12=162000(元)(3)计算出租总费用：年税金=20×450=9000(元)年管理费=30×450×12×5%=8100(元)年维修费=1500×450×3%=20250(元)年保险金=1500×450×0.3%=2025(元)年折旧费=1500×450/49=13775.5(元)年总费用=9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5(元)(4)计算房屋年纯收益：房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=(房屋020.4(元)(5)计算土地纯收益：土地纯收益=总收益一总费用一房屋纯收益=162000-53150.5-38020.4=70829.1(元)(6)计算1998年11月土地价格土地总价：P=a/r×[1-1/(1+r)"]=70829.1/5%×[1-1/(1+5%)*⁶]=1266429.0(元)5%。单位地价=1266429.0÷500=2532.86(元/平方米)(四)难点与常见错误分析本题的难点在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限。计算房屋折旧时，除考虑房屋耐用年限外，还要考虑到土地使用权的年限。计提折旧年限应从房屋竣工验收合格之日起计，当房屋耐用年限短于土地剩余使用年限时，应按房屋耐用年限计算折旧；当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时，应按土地剩余使用年限计算折旧。题目中未给出房屋耐用年限，亦未说明建筑结构，在此，暂根据土地剩余使用年限计算折旧，从1995年11月房屋建成开始计算，计提折旧年限应为49年。土地收益年限应从估价时点算起，至土地使用年期届满为止。题目中土地使用年期为50年，即从1994年11月起至2044年11月止，估价时点为1998年11月，土地收益年限应为46年。常见错误是应试者不考虑估价时点，收益年限直接用50年，或仅考虑房屋建设周期，土地收益年限取49年，结果都造成丢分。知识点解析：暂无解析工业生产田地用途转换的开发价值，该国有企业特委托土地评估中介机构对旧址工业土地转换用途开发房地产作可行性研究。按照国土资源部2002年11号令《招址的区域条件进行了调查，结合土地开发建设特性，收集了区域的规划控制标准，区域宜于开发商业和居住房地产，可以批准的规划条件一般是：规划用途商住综合，出让年限50年；规划限制条件和设计方案中，建筑物限高50米，地上容积率3.5,建筑密度不大于25%。土地评估中介机构进一步量化指标，确定评估的宗地面积按照4000平方米计算，建筑物地上16层，地下2层，其中地下第2层1000平方米为设备层；地下第1层1000平方米为停车，场，有150个停车位。地上1～4层为商场(建筑物各层面积相等),5～16层为住宅(建筑物各层面积相等),建筑物楼前的地面上有20个停车位。当地政府对于退城进郊的国有企业通过挂牌出让取得企业原旧址土地开发房地产时，可以给予一定的政策优惠，即国有企业在缴纳出让土地地价款40%后就可以开工，余下的地价余款在建筑物建成后一次性缴纳，试问该国有企业通过挂牌出让取得土地时可支付的地价款是多少?土堆评估中介机构根据市场调查得到了如下的数据：该项目若开发，工程开发周期大约是一年半，工程竣工时住宅部分可按5000元/平方米一次性全部售磬，销售税费(营业税、印花税、产权登记费、手续费等)按售价9%计；商场在工程建成完工的半年后可出租，预计同类型和同档次商场的日租金按可出租面积计算达5元/平方米(区域一般条件下可出租面积占总建筑面积的70%),停车场在商场竣工营业时就可出租，车位租金为：地下每个450元/月，地上每个300元/月。出租过程中的有关税费及经营中的管理费合计为租金的30%。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上停车位平均500元/个，专业费为建安综合成本的3%。假设资金投入方式为均匀投入，按年计息。资金前3个月投入总资金的30%,紧接着的九个月又投入了总资金的40%,最后6个月(全部工程进度)投入了余下的全部资金。目前贷款年利率为8%,投资折现率13%,投资回报率20%,土地还原利率7.5%,物业房地产综合还原利率7.8%,纯房屋还原利率8.5%。试计算该国有企业挂牌出让取得土地时应交纳的地价款。根据假设开：发法公式，结合项目的具体情况，用现金流量折现法评估项目的土地价标准答案：(一)方法选择首先采用收益还原法计算不动产价格，然后采用假设开发法计算土地价格：(二)计算步骤1.计算建筑物面积(1)建筑物总面积：4000×3.5=积：14000-1000×4=10000(平方米)(4)地下停车场的面积=150个车位=1000(平方米)(5)地上停车场=20个车位2.计算建筑物开发总价值(1)住宅部分的开发总价值：住宅开发总价值/贴现年数=(5000×10000/(1+13%)15=4162.48(万元)(2)商309%17.8%=3493.77(万元)(3)地下停车场部分：地=553.81(万元)(4)地上停车场部分；地上停车场开发总价值贴现年数=1300×20×12×1-306175%K|=50.99(万元)(5)全部开发总价值合计为：商业部分+住宅部分+地下停车场部分+地是停车场部分=4162.48+3493.77+553.81+50.99=8261.05(万元)(6)建安总成本及专业费用为：(商场及地下部分+住宅部分+地上停车位)×(1+3%)=(1500+2000+7.5)×1.03=361272(万元)3.总地价总地价=开发总价值-建安总成本及专业费用-销售税费=8261.05-3612.72-743.49总地价=3904.84(万元)4.需交纳的地价款该国有企业取得挂牌出让土地时需交纳的部分地价款(地价款的40%):应交纳的部分地价款=总地价×40%=1561.94知识点解析：暂无解析31、某国有企业在1996年10月以挂牌出让的方式，取得一宗10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2.5。由于该企业：资金困难，决定向银行抵押土地取得贷款，经市规划局、国土资源局等部门批准，项目可以拖至1998年7月开始动工。如果按银行抵押贷款规定：土地使用权抵押贷款一般按评估值的65%放贷，请问该国有企业在2000年1月31日可贷多少款。项目其他有关资料如下：该大楼1～4层为商场，每层建筑面积2500平方米；4～12层为办公用途(其中8层1000平方米为设备层、7层和9层共计2000平方米为自用办公用房)。大楼开发周期预期两年，假如资金在投资期间为均匀投入，第一年投入60%,第二年投入40%。大楼建成后以出租的方式经营，目前该大厦租赁合同米·日，无论租赁商场或是租赁写字楼，都必须缴纳相当于3个月租金数额的押金；区域内物业的租金水平按可出租建筑面积计算：商