产业园基础知识

产业园区核心竞争力分析

产业园区整体运营分析

产业园区招商分析

由政府集中统一规划制定区域，并给予进驻的企业一定的优惠政策，区

域内规定特定行业、形态的企业进驻，并由产业园管委会或产业园开发商进

行统一管理，向园区内企业提供多方面的软硬件服务。

＞产业园区特质

将集中于一定区域内特定产业的众多具有分工合作关系的不同规模等级

的企业，及与其发展有关的各种机构、组织等行为主体，通过纵横交错的网

络关系联系在一起，并成为提供空间集聚的载体，代表着介于市场和等级制

之间的一种新的空间经济组织形式。

复合产业发展，融入产业、商务、

住、商业、服务等更多城市功能，达至I

多元化发展“安商”的目的。

多元融合阶段

人才集聚阶段

纵向垂直集聚和横向水平集聚，此阶

段关注的依然是产业，较少关注园区的商

业和生活等方面配套。

产业集聚阶段

▼空间集聚阶段

觌产业园区是一种新兴的经济体，对社会和经济产生的效益显著，深受

各界的关注。其形成的产业集群效应使众多上下游企业集聚，成为产

业经济的主要载体，并对区域经济起到大力推动作用。

A我国正大力发展经济产业，产业园迎来快速发展的春天。凭借综合资

源、多元形象、持续创新等优势，产业园已从简单的空间集聚跨入了

人才集聚和多元化融合阶段。

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产业园区整体运营分析

产业园区招商分析

运聋管理能力

社会经济虬

人才资

源整合

源整合

例如：手机产业链（下图）

生产制造渠道销售

手机产业链

园区内外合作成立人才信息库；产一学一研的模

式与高等院校建立战略合作关系，吸纳大量高校人

才。

政府为支持园区产业发展，给予优惠的

土地政策、税收政策、人才政策、投融资政

策、知识产权保护等。

StateIntellectualPropetyOfficeofTheP.R.C

中华人民共和国国家知识产权局

一主■利产品一

园区内高成长的企业成为风投资金、专项资金、创投资金、企业

担保、中小额贷款等多样化金融机构的重点关注对象，是资金实现增

值的重要途径。

园区管理中心设立行政服务中心、物业管理中心、网络信息服

务中心、人才服务中心等多元化的服务中心，对企业提供的孵化、上

市、融资等服务，为入驻企业的稳定运营和成长发展起到举足轻重的

园区管理持续创新，不断优化，逐步实现精细化管理，为企业发展

创造理想的外部环境。例如''零烦恼〃商务管家、''人人责任制〃物管等

新的管理模式创新。

9■M

产业园汇聚了上千家企业，为区域的经济注入活力，成为拉动区域

经济的增长极。是区域的GDP增长动力来源，是吸纳大量区域人才的就

业基地，是当地政府财政收入的主要来源。

例如：深圳天安数码城园区年产值达450多亿元，创造税收40多亿

JLo

园区强烈的产业聚集效应，是区域产业结构调整的动力，能够促

进区域大力发展的产业及相关企业入园，为众多企业成功孵化和上市

创造理想的成长空间成为区域产业结构优化的助推器。

＞综合资源整合能力是产业园的核心竞争力之一，造就了产业园的集聚

效应，企业集聚所带来的效益成为产业园建立的基础和发展的目标。

＞园区不断创新和完善的运营管理能力是园区持续发展的动力，随着园

区企业的发展与壮大对园区的运营管理能力提出了更高的要求；

＞产业园区对区域经济的促进作用，对经济结构的优化使得它成为当地

产业园区核心竞争力分析

产业园区整体运营分析

产业园区招商分析

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土地出让资金收益在园区资金来源中占有较大

比重，主要是指园区管叁告将土地使用权出让给

1

伸田者)土［女先机掘A完t白］口」话又什人口X。-助R^十—1—卅Ms1L中E|白kL卜jiZ全,仔(J匕曰十

地出让的交易总额)。典Z世代表有松山湖高新产

业园、上海紫竹科技园、5东州工业园区等。

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产业园自建商务办公楼、标准化厂

房，通过出售或租赁商务办公楼和标

准化厂房获得收益。

典型代表：天安数码城、联东U谷等。

园区可将路标、道路和桥梁等冠名权，区内餐馆、超市、运动场馆、

广告牌等的特许经营权以一定价格出让给企业。如青岛开发区的路名就是

以企业的名称来命名的，海尔路、海信路、三星路等，由此看来冠名权的

出让也可以为园区带来收益。

为扶持园区的发展，上级地方政府通常将园区内形成的地方财政

税收按照比例进行返还,成为园区的主要收入来源之一。返还的税收

充实了园区企业的专项基金，扶持了园区内快速成长的企业。

产业园区开发模式分析

案例：北京疑度，北京市唯一

同堂受国家级核汞度和国家高

新技束园区的双重藕政策。络产

期化源集的、境和谐、服

务重化、法制化的展思路，以吸

引重大球、叠重点，着力引进

高端、高附加值高毒力、低耗能、低

浅勒e用煤业

大园是科技园系统的有机整体，它的主要功能是为小园系统提供科学的管

理、高质量的服务、优惠的政策、完善的基础设施，并致力于小园系统和科技园

关系协调及整个系统发展规划；而小园系统是科技园大系统的重要支撑和整体目

标实现的基础。

在区域格局战略的背景下，按照企业化运作新体制，积极引入民营资本参

与园区建设与开发，实行''市场化运作、多元化投入、企业经营、专业化招

商、标准化管理、个性化服务〃。灵活多样的服务模式创新，是增强园区吸引

力的重要手段。

案例：深圳天安数械，园区形成通汲

wm软、文化愚和金融

服的大主殍业入强速1600家，

国家、省、市髭的高新技强此。家，

上市企噩家，瓢型企此例达70%;各

隧构2家，评

估、会群新等生性服梃构100多

家。

园区实行''省市共管，以市为主〃的管理体

制。由政府相关领导组成高新区建设领导小组，

制定高新区的发展思路和长远规划，排除外部的

干扰，确保高新区新体制、新机制的正常运行。

案例：松山湖高新科技的修疆

市政府的派出机构缴高新区管委会。经

嘘前脑麒开的公司，专

门责高新区的基本都园区配套，把

政府罪和企他运作相密，形成了

两条腿走路”的市物建桢制。

案例：是高科技蛔翎于

1998年中国定省大连的西部郊

区，如今已绕很多世界大中型仃

相关的企曲探展以及蹒

的基地。园区开的主体企业责

整个园区的基播设境规、招

东软（大连）国际软件园商弓I资廉及配套管理职

能，在某些方面代行政府行政管理职

由市政府在宏观指导、政策制定、园区推介、整体管理方面以主动的参与意

识和园区服务的心态，帮助园区壮大。派出专门人才协助园区的规划设计、可

行性论证、协调贷款、人才引入、企业项目引进等方面。

建立金融支持平台，以PE、IPO或中小额贷款等形式，

为园区内拥有巨大发展潜力的高新技术企业提供强

大资金支持；

风险投资

◎必思鹦变BEA束Ofg行

HI唧iiimma

:同区服务平台建设

高新区人才中心

--每周六固定举办专场招聘会

石家庄高新区人才中心近期招聘会安排：

♦2010年4月17日中高级人才交流会

♦2010年4月24日技工类

高新区人才中心每周六固定举办专场招聘会

4为企业与求职者搭建平台

①更多招聘会传愈请登录WWW查询

(JOI^com的俐岭

.AiM—M叔松人才柳

＞政策优惠平台

政府的产业支持政策、人才吸引政策、财

政优惠政策

"♦人L9U5C坏1

XiJ«心”，公乂yM尔11jutM川加》仔J

皿Ml

＞政务服务平台

提供工商注册、行政审批等''一条龙〃政务办理服务。

»标准检测平台

——

产业园区建设关联舜体分圻

)/

地方政府在产业园区建设中一般扮演四种角色：决策者、管理者、协调者

和监督者。地方政府不仅在政策方面能够给产业园灵活的支持，还能在成为园

区发展的强有力支持者。

住宅：万科•松山湖一号

产业地产企业在园区内建设还

充当着总设计师的角色，负责园

区整体规划以及园区建设过程中

的工程管理等等。

联东集团

天安数码城

天TIANANCYBERPARK常力地产集团

R&FPROPERTIESGROUP

工业地产企业主要负责产业

园区企业是产业园区的主要需求者和

使用者，因此园区的建设将综合考虑潜在

的入驻企业的要求。关注某产业的龙头企

业的对园区的需求，通过引进龙头企业，

起到〃以商引商〃的作用。

＞不同性质的产业园收入构成具有极大的差异性，开拓多元化的收入来

源有利于突破园区发展的瓶颈，也是园区持久发展、不断创新的动

力；

＞产业园不同的开发模式极大地影响着园区的发展，包括园区开发的资

金来源、人力资源、园区规划等，选择适合的开发模式将助力园区的

发展，对企业的壮大也起着深渊的影响；

＞服务平台体现产业园区的软实力，是众多投资者和企业入园权衡的重

点之一，良好的园区服务不仅吸引企业、投资者入园，还能持久留住

企业;

＞产业园区积极构建园区内外关系网络、充分利用资源，实现''借力打

力〃是园区发展与壮大的有力保障。

产业园区核心竞争力分析

产业园区整体运营分析

产业园区招商分析

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＞从市场化的角度考虑。企业的入驻是企业和园区相互选择的结果，其中企

业做的是损益分析，因为企业是盈利性组织，企业迁移入园与否取决于收

益与成本之间的关系。企业的盈利越大，企业入园的积极性就越高。

＞企业搬迁入园考虑的是战略部署。企业的战略部署主要受到政治因素、行

业环境、经济因素、技术因素、社会因素五个方面的影响。这些因素将会

直接影响到企业入园所带来的经济效益。

入切区缜

＞硬环境：指影响招商引资的物质条件，包括园区楼宇、自然资源、基础设

施、环境保护等。良好的园区硬环境是招商引资的基础，是构建产业园强大

发展动力的资本。

＞软环境：产业园区引资的软环境是指经济和社会条件，包括市场潜力、人力

资源、政策法规、金融服务以及社会治安等。良好的软环境是园区持续发展

和提高招商质量的必备条件。

＞核心产品：提供给企业投资者获得最大收益的机会，包括商务办公楼宇、厂

房、人力资源等。例如办公楼宇的设计建立在充分的客户需求研究的基础